Приемка квартиры в новостройке: чек-лист и юридические нюансы

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Передача ключей от квартиры в новостройке нередко превращается не в радостную формальность, а в детальную фиксацию недостатков. Причина проста: среди частых проблем новых домов встречаются дефекты отделки и ремонта. Застройщики и подрядчики могут допускать нарушения при черновых и чистовых работах, а дольщики, торопясь быстрее заехать после нескольких лет ожидания, иногда подписывают акт без подробной проверки. Делать этого не стоит: незамеченные недочеты позже оборачиваются расходами на ремонт, замену материалов и восстановление коммуникаций.

Мы оказываем профессиональную юридическую помощь при некачественном ремонте в новой квартире: сопровождаем осмотр, фиксируем нарушения, готовим претензии застройщику и помогаем урегулировать спор до суда или в судебном порядке. Обратитесь в {company}, если хотите пройти приемку спокойно и с доказательной базой. Ниже разберем, что проверить в квартире, какие нормы учитывать, как вести диалог с представителем застройщика и как правильно требовать устранения недостатков.

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр новостройки требует внимания к деталям: проверять придется не только стены и пол, но и электрику, вентиляцию, окна, двери, сантехнику. Подготовьте инструменты заранее, чтобы не полагаться на слова представителя застройщика. На приемке пригодятся:

• блокнот и карандаш — нужны для записей, схем, расчетов площади и простой проверки тяги в вентиляционном канале;
• фотокамера — подойдет фотоаппарат или камера смартфона: снимки помогут зафиксировать дефекты до подписания документов;
• фонарик — пригодится для осмотра ниш, санузла, углов, технических коробов и других плохо освещенных мест;
• строительный уровень — поможет проверить перепады, завалы и общую ровность стен;
• вертикальный отвес — нужен, чтобы оценить вертикальность стен и правильность геометрии проемов;
• рулетка — позволит измерить помещения, сверить площадь с ДДУ и планом квартиры;
• бюджетный электроприбор — используют для проверки розеток; при необходимости можно взять вольтметр, чтобы оценить напряжение в сети.

Все выявленные дефекты лучше сразу записывать и фотографировать, а затем переносить в смотровой лист или дефектный акт. Если замечания оформлены до подписания акта приема-передачи, у застройщика возникает обязанность рассмотреть их и устранить нарушения. Когда исправить недостаток невозможно, например при меньшей фактической площади, дольщик вправе ставить вопрос о компенсации.

Приемка квартиры без отделки: основные риски

Квартиры с черновой отделкой часто принимают слишком формально: представитель застройщика может убеждать, что «для чернового варианта так и должно быть». Но отсутствие чистовой отделки не означает отсутствие требований к качеству. Дольщику важно понимать, какие отклонения допустимы, а какие нужно фиксировать как нарушение.

В первую очередь проверьте:

• кладку, стыки и строительные блоки: не должно быть выраженных трещин, щелей, смещений и разрушений;
• фактическую площадь: она должна соответствовать условиям ДДУ с учетом допустимых отклонений;
• геометрию стен и углов: значительные завалы, перекосы и отклонения от прямого угла нужно отражать в акте;
• планировку: расположение помещений должно совпадать с проектом, а изменения без согласования недопустимы;
• окна, двери, фурнитуру и замки: элементы должны открываться, закрываться и не иметь повреждений;
• электрику и инженерные выводы: провода должны быть изолированы, а коммуникации — выведены согласно проекту.

Отдельно осмотрите трубы, стояки и счетчики: они не должны болтаться, провисать или иметь следы протечек. Показания приборов учета лучше сфотографировать, особенно если из-за дефектов вы пока не готовы подписывать акт приема-передачи.

Проверьте микроклимат: в помещениях должно быть сухо, без плесени, грибка, подтеков и стойкого запаха сырости. Работу вентиляции можно проверить листом бумаги: если лист притягивается к решетке, тяга есть. При слабой тяге или обратном потоке воздуха замечание нужно фиксировать.

Приемка квартиры с отделкой от застройщика

Отделка от застройщика может быть предчистовой или чистовой — объем работ определяется договором, приложениями и проектной документацией. На осмотре нужно сверять не ожидания, а конкретные обязательства, которые застройщик взял на себя.

Обычно проверяют:

• фактическую площадь помещений и ее соответствие договору;
• качество пола, потолков, стен, плитки, обоев, окраски и стяжки;
• монтаж оконных и дверных блоков, фурнитуру, уплотнители и откосы;
• межкомнатные перегородки, двери и окна, если их установка предусмотрена договором;
• электропроводку, розетки, выключатели, автоматы, светильники и выводы;
• водоснабжение, канализацию, отопление, вентиляцию и доступ к инженерным узлам;
• сантехнику, радиаторы, счетчики и иные приборы, указанные в документах.

Если договором предусмотрены дополнительные работы, например вывод интернет-кабеля или подключение телевизионной линии, их также нужно проверить. Отсутствие точки подключения, кабеля или установленного оборудования фиксируется как замечание к застройщику.

Чек-лист приемки квартиры у застройщика

Не подписывайте акт приема-передачи, пока не провели осмотр и не внесли обнаруженные дефекты в документы. Чек-лист ниже поможет пройтись по ключевым зонам и не упустить недостатки, которые сложно исправлять после заселения.

Площадь и соответствие плану

Лучше назначать приемку на дневное время, когда естественный свет помогает увидеть неровности, трещины, следы влаги и дефекты отделки. При плохом освещении часть проблем можно просто не заметить.

Измерьте каждое помещение самостоятельно: длину и ширину стен фиксируют на уровне пола, а сложные комнаты делят на простые фигуры. Если фактическая площадь меньше указанной в ДДУ, это основание для расчета компенсации или иных требований к застройщику.

Входная дверь и проем

Сверьте размер проема с планом, проверьте стяжку у входа, коробку, петли, замок и прилегание полотна. Дверь не должна скрипеть, цеплять пол или закрываться сама из-за перекоса. Простой тест — оставить ее слегка приоткрытой и посмотреть, не меняет ли она положение без воздействия.

Пол и стяжка

Стяжка должна быть ровной, прочной, без расслоений, крупных трещин и пустот. Ее толщина и качество сравниваются с договором и проектом. В квартирах с отделкой дополнительно оценивают материалы, укладку ламината, плитки, плинтусов и соблюдение технологии.

Потолок

В панельных и кирпичных домах видимые стыки плит должны быть заделаны. Если планируется натяжной потолок, косметический вид стыков может быть менее критичен, но высоту помещений все равно нужно измерить. Отклонение от параметров ДДУ или минимальных требований может стать основанием для претензии.

Стены

Для стен важны вертикальность, ровность, качество штукатурки и отсутствие значительных перепадов. Даже небольшой завал способен увеличить стоимость последующего ремонта. Кроме того, требования к отделочным материалам зависят от помещения: например, гипсовые составы не подходят для влажных зон.

Важно: по СНиП 3.03.01-87 предельные отклонения по вертикали составляют до 20 мм для бетонных стен и до 10 мм для кирпичных.

Окна

Проверьте стеклопакеты, профиль, фурнитуру, подоконники, откосы, уплотнители и отсутствие продувания. Все сколы, царапины, перекосы и следы некачественного монтажа нужно описывать в акте. Монтажная пена должна быть закрыта от ультрафиолета и влаги.

Электрика

Не подключайте к розеткам дорогую технику, включая смартфон. При неисправности сети устройство может выйти из строя. Для проверки лучше использовать простой индикатор, недорогой прибор или вольтметр.

ЮЦ {company}

Проверяйте не одну розетку, а каждую точку, указанную в проекте: розетки, выключатели, светильники, выводы под оборудование и даже дверной замок. Если застройщик обязан установить цоколи или другие элементы по договору, их отсутствие нужно включить в перечень замечаний.

Водоснабжение и канализация

Коммуникации лучше осматривать в начале приемки. Возле стояков не должно быть луж, влажной стяжки, следов подтеков и запаха канализации. Запорные краны должны быть установлены корректно и работать без чрезмерного усилия, а в санузлах нужно проверить наличие необходимых тройников и доступ к узлам.

Отопление

Трубы и радиаторы должны быть без повреждений, надежно закреплены и установлены ровно. Если договор предусматривает терморегуляторы или иные элементы системы отопления, они должны быть смонтированы к моменту приемки.

Вентиляция

Оценивайте вентиляцию с учетом санитарных и технических требований. Если тяга отсутствует, слабая или идет обратный поток воздуха, внесите это в дефектный акт и требуйте устранения проблемы.

Следы вредителей

В квартире не должно быть насекомых, личинок, следов жизнедеятельности или повреждений от вредителей. При обнаружении таких признаков можно требовать дезинсекцию. Если самостоятельно выявить проблему сложно, лучше привлечь специалиста по приемке.

Куда вносить замечания по дефектам

Все выявленные недостатки включают в дефектный акт, ведомость или лист осмотра квартиры. Документ подписывают дольщик и представитель застройщика. Если представитель отказывается подписывать замечания, ситуацию нужно фиксировать и выбирать юридически корректный способ дальнейших действий.

Исправление недочетов обычно занимает время, поэтому не стоит подписывать акт приема-передачи под обещание «потом все доделаем». После подписания акта застройщику проще ссылаться на то, что квартира была принята без возражений, и спорить с ним становится сложнее.

Иногда вместо денежной компенсации застройщик предлагает альтернативу, например кладовую или дополнительную площадь. Дольщик вправе оценить такое предложение, принять его либо продолжить требовать компенсацию в установленном порядке.

Качество подъезда и общедомового имущества

Подъезд, подвал, чердак и технические помещения относятся к общему имуществу. Поэтому участник долевого строительства может заявлять замечания не только по квартире, но и по нарушениям в местах общего пользования. При необходимости дольщики вправе действовать коллективно.

На практике в подъездах новостроек часто находят трещины в отделке, перекошенные двери, проблемы с лифтами, протечки на технических этажах, в подвалах и на чердаках. Такие дефекты также подлежат устранению застройщиком в предусмотренные сроки.

Нужен ли эксперт на приемке квартиры

Успешная самостоятельная приемка встречается не так часто, как хотелось бы: часть дефектов заметна только специалисту, а часть проявляется уже после ремонта. Пропущенные нарушения могут привести к дополнительным расходам на отделку, балконы, лоджии, электрику и коммуникации.

{company} помогает дольщикам принимать квартиры в Казани: специалисты проверяют помещения, фиксируют даже небольшие дефекты, оформляют замечания и помогают не поддаваться давлению представителя застройщика. Приемку можно провести по доверенности без вашего участия либо в формате сопровождения на месте. Обратитесь к нам, чтобы получить консультацию и выбрать удобный формат помощи.