Что такое незавершенное строительство индивидуального дома

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое незавершенное строительство индивидуального дома». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Регистрации в государственном реестре подлежит любое имущество, отнесенное законом к категории недвижимости. Правило распространяется не только на готовые здания, но и неоконченные проекты. Такие объекты должны ставиться на учет в общем порядке. Основанием вывода является ст. 130 ГК РФ. Норма относит к недвижимости все имущество, связанное с землей неразрывно. Характерной чертой признана невозможность перемещения объекта без нанесения ему несоразмерного вреда. Проще говоря, к категории следует причислять все сооружения, созданные на базе капитального фундамента.

Что нужно знать застройщику: базовые принципы

Условием внесения данных в единую базу прав является подтверждение законности владения землей и наличия разрешения на проведение работ. Участок может находиться в бессрочном пользовании, собственности, наследуемом владении, аренде. Кроме того, он должен относиться к определенному типу территорий. Регистрировать недострой разрешено на землях со ИЖС и ЛПХ. В первом случае возможность строительства жилых объектов вытекает из наименования категории. Во втором, потребуется определить принадлежность участка к населенному пункту.

Гендиректор «ЮрПартнерЪ» пояснил природу столь жестких требований к параметрам участков. Антон Толмачев напомнил о существовании ст. 222 ГК РФ. Самовольными признают сооружения, расположенные на территориях с нарушением целевого использования. Оформить на них право собственности невозможно.

Право собственности на незавершенное строительство

В недалеком прошлом недостроенные здания не могли причисляться к объектам недвижимости. Российские законы не позволяли этого сделать. Считалось, что объект не приобрел законченный вид, а значит, он ни много ни мало всего лишь сумма потраченных на работу стройматериалов и человеческого труда.

Положение дел поменялось вместе с внесением поправок в Гражданский кодекс. Говоря конкретнее, появились новые поправки к статье 130, которая гласит, что любая постройка, которая в результате определенных обстоятельств так и осталась в недоделанном виде из-за приостановки строительства, – это недвижимость, а значит можно оформить ее, как свою собственность.

Хозяин постройки, который стал собственником, зарегистрировав ее в соответствующих госинстанциях, может совершить следующие операции:

• подарить;
• передать в наследство;
• обменять;
• заложить под денежные средства.

Едва ли не основным условием для успешного оформления права на незавершенное здание является наличие двух наиважнейших документов – права на владение земельной территорией, на которой находится здание, а также разрешение на ведение строительно-монтажных работ. Плюс к этому, прежде чем приступить к процедуре регистрации, необходимо:

• Иметь на руках договор подряда со строительно-монтажным предприятием.
• Посетить Кадастровую палату и поставить недострой на учет.
• Оформить техническую инвентаризацию объекта по всем правилам.
• Отнести собранный пакет документов в органы, отвечающие за регистрацию недвижимых строительных объектов.

Есть еще одно изменение, касающееся правил регистрации недостроев и долгостроев. Ранее оформить в собственность такой объект владелец мог лишь в том случае, если намеревался совершать с ним какие-то операции (продажа, обмен и т. д.). Теперь же это условие исключено из списка обязательных. Таким образом, на право владения можно претендовать, даже если хозяин не собирается совершить сделку.

Регистрация незавершенного строительства

Регистрация незавершенного объекта, впрочем, как и любого иного вида , — дело весьма хлопотное. Но провести эту операцию от начала до конца несложно, если знать какие действия нужно предпринять и какие понадобятся документы. Стоит обратить внимание, что незавершенный объект – категория недвижимого имущества весьма специфичная, поэтому перечень бумаг для его оформления гораздо шире.

Итак, приведем список документов, который понадобиться для регистрации и внесения сведений в Единый Государственный Реестр Прав:

• описание объекта, его проектная документация (если такого документа не будет, регистрация будет отклонена);
• разрешение на строительство (обычно выдают муниципальные органы власти);
• документы, доказывающие право на земельный участок (важно правильно их оформить, в противном случае здание может расцениваться, как самовольная постройка – ст. 222 Градостроительного Кодекса РФ);
• техпаспорт из БТИ;
• смета, свидетельствующая о денежных затратах на строительство объекта;
• кадастровый план земельной территории;
• документы, подтверждающие, что возведение здания приостановлено (об отсутствии договора подряда, акт консервации);
• документы, подтверждающие, что в деле нет интересов третьих лиц;
• квитанция, выданная после уплаты государственной пошлины;
• заявление о намерении зарегистрировать объект.

Собрав бумаги, следует тщательно их пересмотреть и убедиться в том, что они в подобающем виде. Регистрирующий орган вправе не принять документы от заявителя, если они будут оформлены вразрез со стандартами: например, если есть нестыковки в договоре на землю или в проектной документации. Проверенный пакет может отнести в местный филиал Росреестра лично заявитель или его доверенное лицо, предъявившее соответствующее подтверждение.

После того как регистрирующий орган выдаст документы, закрепляющие право владения недостроем, незавершенный объект может стать предметом заключения сделок.

Право совершать операции по незавершенке в строительстве признается в случаях, когда соблюдены следующие условия:

1. По объекту не должно быть действующего подрядного договора.
2. Застройщик возводит объект для собственных нужд, а не для третьих лиц.
3. У владельца есть все необходимые документы, разрешающие его строительство.
4. Хозяин постройки имеет свидетельство о праве собственности.

Немного о дачной амнистии

Второй способ регистрации незавершенки юристы связывают с нормами закона 93-ФЗ, изданного в 2006 году. Документ позволяет ставить на учет сооружения, возведенные на участках ЛПХ и ИЖС. Условием является предоставление земли до октября 2001 года. Под действие амнистии попадают жилые дома, сараи, гаражи, бани или иные объекты, построенные на выделенных для этой цели территориях. Воспользоваться юридическим механизмом можно до 01.03.2018.

Специалисты рекомендуют начинать процедуру с оформления земли. В Росреестр необходимо направить правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт с указанием точных границ участка. При отсутствии такой информации в реестре придется провести межевание.

Далее следует получить:

• кадастровый паспорт строения (Росреестр);
• декларацию о недвижимом объекте (ЦТИ или интернет-справочники).

Регистрация объекта незавершенного строительства

В соответствии с законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» (пункт 2, статья 25), оформление права собственности на объект незавершённого строительства начинается с проведения регистрации. Для этого собственнику объекта незавершённого строительства или «незавершенки» необходимо предъявить разрешение на проведение строительных работ.

А также, право собственности на земельный участок, на котором ведутся эти работы.

Если до 2015 года разрешение на строительство не требовалось, то начиная с 1 марта этого года данный документ снова появился в перечне необходимых бумаг. Для того чтобы оформить право собственности на объект незавершенного строительства, необходимо сделать следующие действия:

• провести техническую инвентаризацию объекта;
• получить разрешение на проведение строительства или строительных работ;
• внести объект в кадастровый реестр;
• пакет необходимых документов отнести в регистрационные органы.

Как поможет регистрация

Есть риск продажи незарегистрированного недостроенного дома, от которого даже правильно составленный документ не спасает. Покупая любую недвижимость, в том числе недостроенную, важно предусмотреть все возможные спорные ситуации.

Например, случай, когда продавец недавно получил такое наследство и хочет продать недостроенный дом с участком. Если объявится еще один наследник и будет оспаривать сделку, а в договоре не указан объект незавершенного строительства, то покупатель рискует потерять и деньги, и новую собственность.

Проблем не будет, если незавершенный дом зарегистрировать. Наличие такого документа обеспечит сделке прозрачность, а значит, гораздо быстрее найдется покупатель, готовый приобрести «полуфабрикат».

Для отнесения недостроя к категории ОНС здание должно иметь фундамент, возведение которого должно быть полностью завершено. Имеется ряд мнений, когда объект получает статус ОНС:

• После оформления разрешения на ведение строительных работ, а также права владения участком земли.
• После завершения действия соглашения строительного подряда.
• Если возведение (реконструкция) здания законсервирована.
• Объект соответствует ряду законодательных нормативов.
• После получения недостроенным сооружением юридического статуса недвижимости.
• После оформления права собственности путем госрегистрации объекта в уполномоченных органах.

Выполнение этих требований позволяет назвать сооружение (пусть и недостроенное) недвижимым имуществом. В законе, где рассмотрен процесс регистрации прав на недвижимость, определено, что оформление права собственности начинается с момента регистрации. Для этого владелец должен оформить разрешение на выполнение работ и право владения участком, где выполняются эти мероприятия.

До 2015 года в получении разрешения на строительство не было необходимости, но сегодня без этого документа не обойтись. Чтобы оформить право на владение ОНС, требуется сделать следующие шаги:

• Провести техническую инвентаризацию недостроя.
• Оформить разрешение на его возведение.
• Внести ОНС в кадастровый реестр.
• Передать собранный пакет бумаг в органы регистрации.

Необходимые документы

Для оформления прав собственности потребуются следующие бумаги:

• Квитанция об оплате (подтверждает внесение госпошлины).
• Разрешение на возведение объекта.
• Бумаги по проекту.
• Информации о стадии строительства сооружения (в каком состоянии находится ОНС).
• Документы, подтверждающие отсутствие подрядных взаимоотношений.
• Другие бумаги, которые требуют органы госрегистрации.

Кроме того, требуется передать документы, подтверждающее отсутствие интереса со стороны 3-их лиц.

Чтобы получит разрешение на строительство в отношении ОНС (если оно ранее не было оформлено), требуется стандартный набор бумаг:

• Правоустанавливающие документы (в отношении земельного надела, где возводится объект).
• ГПЗУ.
• Схема планировочной организации участка.

Какой процент готовности достаточен для регистрации незавершенного строительства?

Трудно найти законодательно обоснованное требование относительно готовности объекта в процентах, достаточной для инициирования регистрации.

П. 1 ст. 130 ГК РФ позволяет приравнивать объект незавершенного строительства к недвижимой вещи. Судебная практика выработала позицию, согласно которой минимально достаточная стадия строительства для признания недвижимой вещью — сооружение фундамента (п. 38 постановления пленума ВС РФ от № 25).

Отметим также выводы апелляционных судов по поводу признаков, согласно которым можно отнести к недвижимости незавершенный объект:

• Полезные свойства, не связанные с участком (так, не признается недвижимостью мощение) и независимые от других строений на участке. Постановлением АС ВВО от № Ф01-5406/2015 не признаны недвижимостью газопровод и электроподстанция, не имеющие самостоятельного значения, являющиеся частью неделимого комплекса недвижимости.
• Неспособность к перемещению без ущерба. В постановлении АС ЦО от № Ф10-2556/2016 суд счел возможным признать недвижимостью фундамент, который не подходил для немедленного размещения на нем здания, нуждался в ремонте.

Получите разрешение на ввод в эксплуатацию

1. Завершите строительство: В первую очередь, убедитесь, что все работы по строительству частного дома выполнены в полном объеме и соответствуют нормативным требованиям. Проведите проверку качества строительных работ и убедитесь, что все системы (отопление, электричество, водоснабжение и др.) функционируют без проблем.

2. Соберите необходимые документы: Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию необходимо предоставить определенную документацию. Это может включать в себя следующие элементы:

• Заявление на получение разрешения на ввод в эксплуатацию;
• Паспортное свидетельство собственника строящегося объекта;
• Технический паспорт на объект;
• Акты выполненных работ и сметная документация;
• Разрешение на строительство;
• Акт приемки-передачи объекта и другие документы.

3. Свяжитесь с соответствующими органами: Обратитесь в уполномоченные органы, ответственные за выдачу разрешительной документации на вашей территории. Это могут быть местная администрация или другие государственные службы. Подайте заявление и предоставьте всю необходимую документацию.

4. Пройдите технический осмотр: Часто требуется пройти технический осмотр объекта строительства незавершенного дома. Представители соответствующих органов осмотрят строение, проверят его соответствие нормам безопасности и качества. При необходимости может потребоваться доработка или устранение недостатков.

5. Получите разрешение на ввод в эксплуатацию: После проверки и удовлетворения всем требованиям, вам будет выдано разрешение на ввод в эксплуатацию. Это означает, что ваше незавершенное строительство частного дома официально признается готовым к использованию.

Что влияет на сроки строительства частного дома?

Существует довольно много внешних факторов, которые оказывают влияние на совершение строительно-монтажных работ на участке. Каждый из них способен в равной мере, как сократить время сооружения дома, так и увеличить его. Итак, наиболее распространенные пункты, учитываемые специалистами ИнноваСтрой при составлении календарного графика сооружения загородного коттеджа:

1. площадь, этажность, размеры дома, его архитектурные особенности, дополнительные постройки на территории. Чем больше дом, чем разнообразнее его отделка и аксессуары – тем дольше он будет строиться, так как количество процессов увеличивается в несколько раз. И пусть наиболее крупные действия можно завершить достаточно быстро, различные мелочи и тонкости способны прибавить несколько месяцев к графику;
2. сложность рельефа – сюда стоит включить не только значительные земельные работы, но и такие факторы, как подъем грунтовых вод, особенности строения почвенных слоев. Ведь если весной вся территория превратится в заболоченное место, то и любые строительно-монтажные процессы невозможно будет выполнить;
3. погодные условия – ориентируются на среднегодовые показатели и приблизительный прогноз специальных структур, так как температура и влажность могут оказать значительное, а часто весьма негативное, воздействие на стройматериалы. Многие графики составляются таким образом, чтобы возвести фундамент и коробку до наступления холодов и выпадения снега. Кроме этого, отделку также нужно проводить в летнее время. Обязательно учитывается погодная ситуация для каждого месяца, чтобы спрогнозировать ливни, штормы, резкие потепления и похолодания;
4. вид стройматериала и количество задействованной техники. На простом примере очень наглядно можно показать разницу в сроках строительства – дом из кирпича возводится дольше из-за необходимости оперировать довольно мелкими стройматериалами, в крупные и объемные газоблоки ложатся быстрее, позволяя соорудить коробку оперативнее. То же самое относится и ко всем остальным материалам – начиная от монолита в фундаменте, и заканчивая кровельными технологиями;
5. дополнительные работы – как то ландшафтный дизайн, устройство беседок, террас, парковочных мест;
6. сложность инженерных коммуникаций – в особенности, если необходимо создать автономные сети водоподачи, канализации, дренажа, установить солнечные батареи и коллекторы, провести электрификацию территории. Размеры дома также влияют на инженерные сети – чем больше комнат, тем разветвленнее системы жизнеобеспечения;
7. развитость транспортной инфраструктуры – влияет на доступ к участку тяжелой техники, доставку стройматериалов;
8. финансирование – это важный фактор, так как позволяет компании ИнноваСтрой планировать все действия на стройплощадке. Цена индивидуального проекта и смета строительства может быть покрыта единым платежом сразу, или разбита на несколько транзакций – тогда и планирование закупок и работ будет зависеть от своевременного поступления средств.

Право собственности на незаконченный объект

Право собственности можно оформить и на те объекты, которые находятся на определенной стадии строительства и соответственно, являются незавершенными.

С даты оформления документа возникает и юридическое право владения им (статья 219 Гражданского кодекса). Все действия со зданием, земельным участком под ним и вокруг него можно совершить именно после регистрации:

• продажа (покупка);
• дарение;
• мена;
• предоставление в залог под денежные средства или другие возможности;
• передача в наследство.

Документы, которые удостоверяют юридические права собственника на участок и здание, следующие:

• свидетельство о собственности (отдельно на объект и отдельно на земельный участок);
• свидетельство о наследовании (в том числе пожизненно наследуемого);
• свидетельство о праве длительного (или бессрочного) пользования участком в целях строительства;
• договор долгосрочной аренды.

До недавнего времени перевести недостроенную недвижимость в собственность можно было только при том условии, что владелец намерен совершить с ней какую-либо операцию в ближайшее время (продать, подарить. обменять и т.п.).

Однако актуальная редакция соответствующего федерального закона (№ 196-ФЗ) не предъявляет подобных требований. Теперь можно свободно регистрировать дом как собственность без обязательства дальнейшей его продажи, мены и др.

Акт о приостановлении строительства

По итогу работы комиссии составляется соответствующий документ, который называется акт о приостановлении строительства (форма № КС-17). Документ является основным юридическим подтверждением того, что работа будет приостановлена, а сам объект – законсервирован. В него обязательно включаются такие сведения:

• название объекта, все его паспортные данные;
• цели строительства здания;
• дата начала и предполагаемая дата окончания работ (как предусматривалось изначально);
• полная стоимость всех работ, которая была согласована изначально при заключении сторонами договора подряда (сметная стоимость);
• сметная стоимость работ, которые выполнены по факту до даты прекращения в связи с решением о консервации;
• сумма, которая необходима на работы по консервации и обслуживанию объекта до того момента, когда строительство будет возобновлено.

Акт о приостановлении строительства имеет утвержденную, унифицированную форму и выглядит, как показано на скрине.

Что нужно знать застройщику: базовые принципы

Любой объект, идентифицируемый как недвижимость, должен регистрироваться по закону в гос. реестре. Это право применяется не только к уже завершенным строительным объектам, но и к объектам незавершенного строительства. Подобные объекты подлежат постановке на учет согласно общему порядку.

Важно! В качестве обоснования такого заключения выступает Гражданский кодекс РФ, в частности – статья 130. На основании этой нормы любое имущество, которое взаимосвязано с земельным участком без возможности его отдельного рассмотрения, является недвижимостью.

Насколько тесной должна быть взаимосвязь объекта и земельного участка?

Недвижимостью выступает объект, который нельзя отделить от земли, на которой он размещен, без причинения ему несопоставимого ущерба. К таким объектам нужно относить любые сооружения, основой возведения которых служит капитальный фундамент.

Данные о праве вносятся в единую базу при условии, что законность владения земельным участком подтверждена, и имеется разрешение на выполнения строительных работ.

При этом основания для владения землей могут отличаться: аренда, право наследства, собственности, бессрочного использования. Также территория должна относиться к отдельному территориальному типу.

Как автоматизировать учет в строительной компании

Объект на участке представляет собой совокупность строительных материалов, не достигшую по своей завершенности уровня самостоятельного объекта недвижимости, отличного от земельного участка.
Почему строительство может быть приостановлено? Отсутствие финансирования, нехватка строительных материалов и технологического оборудования, – причины могут быть самые разные.

Для того что бы отразить все преимущества вашего объекта недвижимости и привлечь больше внимания от потенциальных клиентов, вы можете заказать услуги профессионального фотографа у нас.

В частности, для этого на нем должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им. Если на объекте выполнено мало работ, например, нет ничего, кроме нескольких свай, его могут не поставить на кадастровый учет. еще строится — то есть объект нельзя эксплуатировать по назначению.

При продаже жилого дома кадастровый паспорт обязателен, т.к. без него невозможно будет осуществить саму сделку.

Большинство недвижимых объектов получают статус объекта завершенного строительства после того как выдано разрешение на их ввод в эксплуатацию. Этот документ удостоверяет, что строительство полностью завершено и построенный объект соответствует установленным требованиям к строительству (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ). Завершенный строительством объект может быть капитальным и некапитальным.

Нажимаем «Заполнить» и автоматически получаем суммы, как в ведомости. Оплату труда и прочие начисления учтем полностью в октябре, а работы учтем частично, указав ту сумму (например, 300 000), которую хотим учесть в ноябре. Сумму указываем в Бухгалтерском учёте и в Налоговом учёте.

К примеру, объект индивидуального жилого строительства разрешено строить на территории, которая предназначена для организации подсобного хозяйства или ИЖС.

При государственной регистрации права собственности на квартиру орган регистрации прав одновременно снимает с государственного кадастрового учета комнаты в такой квартире и осуществляет государственную регистрацию прекращения прав на комнаты без соответствующего заявления.

Предмет регулирования Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

Похожие записи:

• Негосударственный пенсионный фонд отзывы юристов 2021
• Цена постановки на учет автомобиля в гибдд 2021
• Подпись лечащего врача на завещании