Расторжение ДДУ: способы и порядок расторжения договора долевого участия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение ДДУ: способы и порядок расторжения договора долевого участия». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

   1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
   2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
   3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
   4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
   5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
   6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
   7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

   Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?

   Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:

   • заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
   • копия договора участия в долевом строительстве;
   • документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
   • расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
   • другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.

   Как получить деньги после расторжения договора?

   При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.

   В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.

   Права и обязанности участников ДДУ

   И дольщик, и застройщик — партнёры в договоре долевого участия, так как оба его подписывают и берут на себя определенные обязательства. Застройщик должен завершить строительство в срок и передать покупателю квартиру зафиксированного метража в жилом комплексе, который соответствует проектной декларации. Дольщик обязан заплатить за квартиру: таким образом он выкупает право на свое будущее жилье.

   Договор долевого участия может быть расторгнут по инициативе дольщика. В ФЗ № 214 перечислены основания для этого, на них остановимся ниже. Если ситуация дольщика не соответствует ни одной из предусмотренных законом, можно воспользоваться условиями ДДУ.

   Застройщики предусматривают в нём условия расторжения, как и в любом другом документе о договоренностях и сделках.

   Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке

   После того, как застройщик уведомлён о расторжении, нужно сообщить об этом в банк, где оформлена ипотека, и указать предполагаемые сроки возврата денег и расчёт суммы.

   Некоторые банки вносят в договор пункты об обязательном согласии кредитной организации на расторжение. Но юристы считают такое требование незаконным, ссылаясь на Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466.

   Но важно помнить, что факт расторжения договора не означает снятия обязательства перед банком по ипотеке и закрытию долга. Мало того, ипотечная строящаяся квартира часто становится предметом залога, и банк может настоять на досрочном погашении кредита и даже на выплате процентов.

   Вот почему стоит уведомить банк о расторжении ДДУ и предложить другое обеспечение по ипотечному кредиту.

   Расторжение договора ДДУ без потери денег

   В процессе совершения сделок по долевому строительству возникают ситуации, когда дольщик может пожелать расторгнуть договор ДДУ и вернуть уже уплаченные средства. В таком случае необходимо правильно организовать процесс, чтобы избежать потери денег и справедливо возвратить долевникам их вклады. Ниже рассмотрим порядок расторжения договора ДДУ без потери денег и возврата денежных средств.

   Для начала важно отметить, что положения Долевого строительства Договора Участия (ДДУ) обязательны для исполнения до регистрации права собственности на квартиру в государственном органе. Это означает, что до регистрации прав собственности на квартиру у дольщика есть возможность расторгнуть ДДУ без привлечения суда и с использованием эскроу-счетов.

   Особенности возврата денег при схеме с счетами эскроу

   Схема с счетами эскроу является одним из способов оформления долевого строительства. При использовании этой схемы, деньги покупателя не напрямую перечисляются застройщику, а передаются на специальный банковский счет эскроу-агента. Счет эскроу предназначен для сохранения денежных средств до момента сдачи квартиры в эксплуатацию.

   Каким образом можно вернуть деньги, если договор ДДУ требует расторжения? В случае просроченного или неправильно составленного договора ДДУ, покупатель имеет право требовать возврата денег с застройщика. Если застройщик не готов вернуть деньги, то можно обратиться в суд.

   Однако, при использовании схемы с счетами эскроу, процессы возврата денег несколько отличаются от обычных случаев. После расторжения договора ДДУ деньги, находящиеся на счете эскроу, возвращаются покупателю.

   Частный случай: расторжение ДДУ с ипотекой

   Есть частный, но частый случай – ДДУ оплачивался кредитными средствами, то есть жилье приобреталось в ипотеку. И здесь есть ряд проблем:

   • расторжение договора придется согласовать еще и с банком;
   • потребовать выплату зря уплаченных процентов с застройщика.

   Кажется, что все очень непросто, поскольку все наслышаны о консервативности банков и их нежелании получать возвраты кредитов досрочно. Но если все сделать правильно, и на каждом этапе консультироваться с юристом, проблему удастся решить быстро. Алгоритм прост:

   1. Добиваемся согласия банка на расторжение ДДУ.
   2. Направляем в банк заявление о досрочном погашении ипотеки.
   3. Уведомляем (или подаем в суд) застройщика о расторжении договора. В уведомлении (иске) указывается 2 счета – на первый зачисляется компенсация и собственные средства дольщика, на 2-ой – выплата кредита банку.
   4. Дожидаемся выплаты средств.
   5. Совершаем регистрационные действия по прекращению ДДУ и ипотеки.

   Нюансы расторжения: застройщик не торопится платить

   Существует распространенная проблема, которая заключается в том, что застройщики, как правило, вовсе не торопятся возвращать дольщикам средства, внесенные в счет оплаты строящейся недвижимости. Причем, практически в каждом случае застройщики отказываются выплачивать проценты за использование денег. Поэтому, чаще всего, дольщик вынужден обращаться в суд, дабы отстоять свои права.

   Нужно отметить, что процессы в подобных случаях крайне сложно назвать легкими, положение осложняется тем, что юристы застройщика под разными предлогами затягивают дело и неоднократно переносят слушания. Таким образом, возникает следующая ситуация – договор аннулирован (в момент отправки дольщиком уведомления) и права на недвижимость автоматически переходят к застройщику. Застройщик реализует недвижимость и легко погашает задолженность, возникшую в связи с судебным разбирательством.

   Потенциальная опасность: если застройщик обанкротился

   Кроме того, в правовом поле существует еще один, но очень важный нюанс. С момента расторжения договора дольщик автоматически утрачивает права требования на недвижимость, и приобретает права требования на возврат денег. Если у застройщика имеются какие-либо проблемы в плане дальнейшего финансирования строительства, после его банкротства дом будет достроен и все дольщики (не разорвавшие договор) получат свое жилье, путем реализации механизмов, предусмотренных законодательством.

   Однако с удовлетворением чисто финансовых требований к застройщику-банкроту дело обстоит совсем иначе. Дольщик, который разорвал договор, может получить свои деньги только в том случае, если эти деньги имеются в наличии на счетах или были выручены в результате реализации активов застройщика (во время процедуры банкротства). Иными словами, если на момент банкротства у застройщика ничего нет, то бывший дольщик рискует остаться не только без недвижимости, но и без денег.

   Основания для расторжения ДДУ дольщиком

   Расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком возможно только по определённым основаниям, регламентированным нормами ФЗ № 214.

   В одной ситуации дольщик имеет право расторгнуть договор самостоятельно без привлечения суда, просто направив застройщику письменное уведомление о расторжении договора. В другой ситуации расторгнуть договор без суда у дольщика не получится.

   Во внесудебном порядке расторгнуть ДДУ дольщик может по следующим основаниям:

   1. Если застройщик задержал передачу объекта дольщику на более чем два месяца от того срока, что зафиксирован ДДУ.
   2. После передачи квартиры застройщик не устраняет выявленные дольщиком нарушения или не выплачивает ему расходы на самостоятельное их устранение.
   3. Застройщик допустил нарушения к требованиям качества квартиры.

   Дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и по другим основаниям, если они прописаны в самом договоре. Чтобы расторгнуть договор по таким основаниям достаточно лишь направить заказное письмо с описью вложения на адрес застройщика с уведомлением о расторжении договора. После этого договор будет считаться расторгнутым.

   Где найти образец заявления о расторжении ДДУ?

   Расторжение ДДУ это очень ответственный шаг и чтобы не остаться без денег и без квартиры необходимо его принимать посоветовавшись с юристом и проверив застройщика на надежность.

   И еще, если дольщиков несколько, то подписывают уведомление о расторжении все. Указывайте в уведомлении номер счета для перечисления денежных средств, ФИО получателя полностью, наименование банка, БИК, к/с банка.

   Если Вы решите отстаивать свои права, добиваясь справедливой компенсации с недобросовестного застройщика, Юридическое Агентство MaxPravo всегда готово помочь и поддержать Ваши требования в судебных инстанциях.

   Смотрите также раздел: Защита прав дольшика.

   Если вы расторгли договор уже после его оплаты, застройщик согласно закону обязан в течение 20 календарных дней вернуть вам уплаченную сумму. Также строительная компания вместе с изначально уплаченной суммой будет обязана уплатить вам процент за время пользования чужими деньгами, равной 1/30 по ключевой ставке рефинансирования ЦБ РФ. Посмотреть актуальную величину ставки можно на странице калькулятора расчета неустойки. Компания, которая не возвращает ваши деньги в срок, рискует нарваться на штраф, поскольку после его просрочки начисляется процент за пользование чужими деньгами уже в размере 1/300 ставки рефинансирования. Поэтому в случае вынесения судом требования о расторжении договора с выплатой вам указанной суммы застройщик, как правило, сразу же выплачивает полагающиеся вам средства.

   Участие в долевом строительстве – сложный и во многом непредсказуемый процесс, в котором многое зависит не только от действий застройщика, но и от ваших потребностей и желаний. Если вы решили расторгнуть договор не из-за вины застройщика, а по иным причинам, скорее всего вам придётся пройти через судебный процесс, для подтверждения обоснованности собственных требований. В такой ситуации вам понадобится помощь квалифицированного юриста, который сможет грамотно составить иск и добиться в суде полного учёта ваших интересов, не затягивая при этом процесс ведения дела.

   Основания для расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома

   1. Односторонний отказ участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, в соответствии с ч. 1 ст. 9 № 214-ФЗ, возможен по нижеследующим основаниям:

   • нарушение застройщиком установленного договором срока передачи квартиру дольщику более чем на 2 месяца;
   • существенные нарушения требований к качеству жилого помещения (необходимо предоставление доказательств наличия существенных недостатков квартиры);
   • неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 № 214-ФЗ, по безвозмездному устранению недостатков объекта долевого строительства, возмещению расходов дольщика на устранение недостатков квартиры или соразмерного снижения цены договора за недостатки объекта недвижимости (требуется проведение строительной экспертизы для оценки стоимости устранения недостатков).

   2. На основании положений ч. 1.1. ст. 9 № 214-ФЗ участник долевого строительства может потребовать расторжения договора долевого участия в строительстве в судебном порядке в следующих случаях:

   • прекращение или приостановление строительства жилого многоквартирного дома при наличии обстоятельств, явно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объекта долевого строительства не будет передан дольщику (следует документально подтвердить факт приостановления строительства жилого дома);
   • существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома, повлекшее изменение характеристик жилого помещения, в том числе увеличение его площади более чем на 5% от изначально указанной в договоре (доказательством нарушения в данном случае могут служить результаты обмеров квартиры, произведённые БТИ или самим застройщиком);
   • изменение назначения общего имущества и/или нежилых помещений, которые входят в состав многоквартирного дома.

   3. Односторонний отказ застройщика от исполнения договора долевого участия в строительстве возможен, в соответствии с ч. 3 ст. 9 № 214-ФЗ, по следующим основаниям:

   • просрочка единовременной оплаты цены договора участия в долевом строительстве участником долевого строительства на срок более 2-х месяцев (на основании ч. 4 ст. 5 № 214-ФЗ);
   • систематическое нарушение дольщиком сроков внесения установленных договором частичных платежей в счёт оплаты цены ДДУ (более 3-х раз в течение 1 года) или просрочка внесения платежа на срок более 2-х месяцев (в соответствии с ч. 5 ст. 5 № 214-ФЗ).

   Какие исковые требования могут быть заявлены дольщиком при расторжении ДДУ в судебном порядке

   • Возврат цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома (на основании ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ).
   • Проценты за пользование денежными средствами участника долевого строительства (на основании ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ).
   • 50% штраф за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя в досудебном порядке по возврату цены ДДУ (на основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП).
   • 50% штраф за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя в досудебном порядке по выплате процентов за пользованием денежными средствами дольщика (на основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП).
   • Денежная компенсация морального вреда (на основании ст. 15 ЗоЗПП).
   • Все документально подтверждённые убытки истца в результате ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору (на основании ст. 10 № 214-ФЗ).
   • Все документально подтверждённые и понесённые по делу судебные расходы дольщика (на основании ст. 98 ГПК РФ);
   • Возмещение оплаты услуг представителя участника долевого строительства в судебном процессе (на основании ст. 100 ГПК РФ).
   
   

   Похожие записи:

   • Завещание это ценная бумага
   • Возраст граждан пребывающих в запасе 2021
   • С какого момента считается право собственности при наследовании