Как составить предварительный договор купли продажи квартиры самостоятельно

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить предварительный договор купли продажи квартиры самостоятельно». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.

Для кaкиx цeлeй cocтaвляeтcя пpeдвapитeльный дoкyмeнт

Дoгoвopившиcь o зaключeнии cдeлки c oпpeдeлeнным пoкyпaтeлeм, xoзяин квapтиpы бyдeт вынyждeн oткaзывaть дpyгим пoтeнциaльным пpeтeндeнтaм нa жильe. И ecли вдpyг пo кaким-либo пpичинaм пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пpиoбpeтeния квapтиpы, пpoдaвeц пoтepяeт вpeмя и бyдeт вынyждeн иcкaть жeлaющиx пpиoбpecти нeдвижимocть зaнoвo.

Пpи cocтaвлeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния cтopoны coглacoвывaют:

• cpoки зaключeния ocнoвнoй cдeлки;
• итoгoвyю cтoимocть нeдвижимocти;
• paзмep зaдaткa, кoтopый пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy.

BAЖНO! Ecли в cocтaвлeннoм coглaшeнии cтopoны нe yкaзывaют кoнкpeтныx cpoкoв для зaключeния cдeлки, тo ocнoвнoй дoкyмeнт кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт быть oфopмлeн в тeчeниe oднoгo гoдa.

Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи имeeт cтaндapтнyю фopмy и в

• oбязaтeльнoм пopядкe включaeт в ceбя cлeдyющиe пyнкты:
• oбязaннocть пpoдaвцa пepeдaть в coбcтвeннocть пoкyпaтeлю квapтиpy в тoм жe видe, в кoтopoм oнa былa пpeдcтaвлeнa пpи ocмoтpe;
• oбязaннocть пoкyпaтeля в oгoвopeнныe cpoки и в пoлнoм oбъeмe пepeдaть coбcтвeнникy нeдвижимocти дeнeжныe cpeдcтвa, paвныe cтoимocти пpиoбpeтaeмoгo жилья;
• инфopмaцию o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции нeдвижимocти;
• cвeдeния o внeceннoй cyммe aвaнca или зaдaткa;
• итoгoвaя cтoимocть cдeлки c нeдвижимocтью (c yкaзaниeм вoзмoжнocти/нeвoзмoжнocти измeнeния цeны пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax);
• дaтa зaключeния итoгoвoгo дoгoвopa;
• cпocoб внeceния oплaты зa квapтиpy;
• пopядoк пepeдaчи нeдвижимocти нoвoмy coбcтвeнникy;
• пoдтвepждeниe oт coбcтвeнникa квapтиpы (либo eгo дoвepeннoгo лицa) o тoм, чтo нeдвижимocть нe имeeт oбpeмeнeний.

Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния

Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.

1. Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
   • пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
   • пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
2. Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.

B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия. B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe. Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.

BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

• паспорт собственника;
• кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
• правоустанавливающие документы;
• справка о составе семьи;
• документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
• справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
• согласие всех собственников на продажу квартиры;
• согласие второго супруга;
• разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.

При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

Удостоверение личностей сторон

Каждую из сторон (продавца и покупателя) должны представлять именно те лица, которые будут прописаны в основном договоре. Т. е. если квартира принадлежит нескольким лицам, то и в предварительном договоре должны быть прописаны все собственники в качестве продавцов недвижимости. То же относится и к стороне покупателя. Все лица, которые в результате подписания договора становятся правообладателями недвижимости, должны быть вписаны в предварительный договор. Личность сторон удостоверяется при помощи паспорта. Неплохо было бы сторонам обменяться ксерокопиями паспортов. Следует понимать, что при невыполнении этого условия (в том случае, предположим, когда один из собственников в отъезде, командировке и пр., а остальные участники сделки со стороны продавца уверяют, что « он, конечно же, согласен») приведет к тому, что обязательств по отчуждению его доли у него нет, а соответственно и проведение основной сделки ставится под вопрос.

Кратко — что указать в предварительном договоре?

• Обязательно пропишите сроки действия предварительного договора, иначе он будет действителен в течение года.

• Если вы покупатель, укажите предмет предварительного договора, паспортные данные сторон и сумму сделки, иначе продавец поднимет стоимость квартиры во время заключения договора.

• Пропишите все характеристики квартиры: адрес, расположение, площадь, количество прописанных человек. Если будете судиться из-за нарушений соглашения, а в договоре будут ошибки в технических характеристиках, суд признает договор недействительным.

• Не вносите задаток или аванс в сумме более 10% от стоимости квартиры. Договоритесь, что деньги будут храниться в банковской ячейке, иначе продавец может забрать деньги и продать квартиру другому клиенту. Возвращать деньги придется через суд.

• Зарегистрируйте договор у нотариуса — это будет страховкой для продавца, в случае нарушения условий соглашения.

• Пропишите сумму штрафа в случае нарушений сделки в одностороннем порядке.

Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка. Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку. На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.

Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке. По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности. Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.

Особенности заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Помимо основных моментов сделки, которые обязательно должны быть указаны в предварительном соглашении, стороны вправе внести иные условия. Документ от этого не потеряет своей юридической силы, а участники сделки могут быть уверены, что существенные для них уточнения будут исполнены. При невыполнении же они могут обратиться в суд и истребовать их по решению судебного органа.

К таким уточнениям могут относиться:

• штрафные меры при нарушении условий договора;
• крайняя дата освобождения квартиры продавцом;
• описание состояния квартиры на момент составления предварительного договора и требование передать ее в таком же виде в рамках основного договора (например, стороны условились, что в стоимость квартиры входит также встроенная мебель и техника);
• требование о том, что жилье передается в надлежащем виде и без задолженности по платежам и налогам;
• иные условия.

Отметим, что стороны вправе договориться о передаче денежных средств без оформления предварительного договора. Но такой вариант рассчитан исключительно на доверие между продавцом и покупателем. В случае отказа от сделки стороны могут лишиться аванса и истребовать его не смогут.

Виды предварительного договора купли-продажи

Единой утвержденной классификации преддоговора нет, но тем не менее можно выделить две основные.

Первая – по субъектам сделки:

• ПДКП между физлицами;
• ПДКП между юрлицами.

Вторая – по характеру сделки:

• ПДКП при покупке квартиры/жилого дома у собственника;
• ПДКП при приобретении новостройки с дальнейшим оформлением ДДУ;
• при приобретении жилья в ипотеку (часто на этом виде договора настаивают банки для закрепления условия полной/частичной оплаты жилья кредитными средствами);
• ПДКП для органа опеки (если сделка проходит при участии несовершеннолетнего собственника дома/квартиры, без получения согласия от органов опеки не обойтись. Причем отправлять нужно нотариально заверенный преддоговор, а лучше два – на продажу старого жилья и покупку нового. Чтобы сделка состоялась, органы опеки должны удостовериться, что несовершеннолетний будет проживать в равноценных либо лучших условиях).

В число существенных условий входят предусмотренные для проведения сделки купли продажи:

1. цена объекта;
2. порядок оплаты;
3. сроки проведения сделки;
4. условия перехода права собственности на квартиру.

Кроме перечисленного, по усмотрению сторон могут вноситься и иные положения, требующие обязательного исполнения при совершении сделки. Например:

• кто оплачивает расходы по оформлению сделки;
• нотариальное удостоверение;
• вопрос о задатке, пени и неустойке;
• обстоятельства форс-мажора и их влияние на проведение сделки;
• условия расторжения договора.

Несоблюдение норм составления ПДКП влечёт его ничтожность.

На какие пункты следует обратить внимание?

1. В первую очередь должно соблюдаться требование к форме, основные положения и пункты, данные выше, должны обязательно быть включены в текст. Особое внимание следует обратить на существенные условия.

   Нужно учитывать, что документация контрактного типа составляется и подписывается сторонами с целью предоставления каждому из контрагентов особых преимуществ. Если какое-либо положение таких преимуществ не предоставляет, или лишает их – текст договора следует пересмотреть и составить так, чтобы соблюдались имущественные интересы обеих сторон.

2. Чтобы не попасть на удочку мошенников, нужно обратить внимание на правильно внесённые в договор паспортные данные контрагента, кадастровые и технические характеристики приобретаемой квартиры. Обязательно сверить их с правоустанавливающим документом и свидетельством о праве собственности, которые должны предъявляться в виде оригиналов.
3. Обязательно проверяется возраст собственника. Если он несовершеннолетний – от его имени должен действовать законный представитель, а органы опеки и попечительства представить дополнительное разрешение.

   Посредник, действующий в интересах лица должен иметь нотариально удостоверенную доверенность. Эти факты так же обязательно указываются в предмете договора при представлении сторон.

Как оформить правильно? В целом договор должен иметь однозначный и непротиворечивый стиль оформления, все положения нужно излагать лаконично, во избежание интерпретаций контрагентом и его представителем. Особенно чётко нужно обозначить:

• стоимость квартиры;
• наличие задатка (аванса);
• условия проведения сделки;
• сроки.

Ни одно из положений не может быть внесено без согласия каждой из сторон.

Расторжение предварительного договора

Основания расторжения предварительного договора

Предварительный договор может быть расторгнут:

1. в случае достижения соглашения сторон в данном вопросе
2. по инициативе одной стороны договора
3. в случае расторжения договора судом по иску одной из сторон

Поводом к расторжению предварительного договора может послужить:

• неисполнение какой-либо стороной своих обязательств по договору
• обнаружение в приобретаемой квартире существенных дефектов
• не подписание покупателем документов, направленных продавцом
• иные основания

При этом, в случае, когда договор расторгается в одностороннем порядке, необходимо учитывать, что такая возможность должна быть предусмотрена законом или договором. В ином случае договор подлежит расторжению только по соглашению сторон или через суд.

Порядок расторжения предварительного договора

Если договор расторгается по соглашению сторон, то соответственно заключается соглашение о расторжении, в котором может быть прописан срок, с которого предварительный договор считается расторгнутым или с даты подписания соглашения о расторжении.

Если договор расторгается по инициативе одной стороны, то в адрес контрагента должно быть направлено уведомление или решение об одностороннем отказе от предварительного договора. В законе или в договоре должен быть прописан порядок вступления решения об одностороннем отказе в силу и когда договор будет считаться расторгнутым. При этом, в случае одностороннего расторжения договора контрагент всегда имеет право обратиться в суд с иском и оспорить односторонний отказ, в связи с его незаконностью или необоснованностью.

При расторжении договора в судебном порядке необходимо:

1. направить в адрес будущего ответчика предложение о расторжении договора по соглашению сторон на условиях заявителя. Это будет считаться досудебным порядком урегулирования спора, который является в данном случае обязательным
2. в случае отказа заключить соглашение о расторжении или отсутствии ответа, далее готовится и подается иск в суд
3. в судебном процессе судья выясняет все обстоятельства по делу и принимает решение на основании пояснений сторон и представленных доказательств

Для предварительного договора приемлема простая письменная форма (желательно печатать на компьютере и потом распечатать его на листах формата А4, тогда документ будет более серьезным).

При его написании не обойтись без:

1. Удостоверений личности участников сделки.
2. Технического или кадастрового паспорта на объект.
3. Свидетельства или выписки из ЕГРН.

В предварительном договоре купли-продажи доли квартиры, также, как и в обычном, нужно прописать такую информацию:

• В каком порядке оплачивается аванс и оставшаяся сумма.
• Как передается недвижимость.
• Цена первоначального платежа.
• Условия регистрации.
• Предмет сделки.
• Какие права у продавцов и покупателей и в чем обязанности каждого из них.

Иногда добавляют пункт, в котором написано, что договор не может быть расторгнут. А как расторгнуть, если очень нужно? Ответ: расторгнуть предварительный договор купли-продажи возможно только в суде.

Что еще важно добавить в предварительный договор

Де-факто предварительный договор стоит воспринимать как главный — прописывайте в него все условия, о котором хотите договориться с другой стороной сделки. Вот необходимый минимум.

Документы-основания. Добавьте в предварительный договор информацию о том, на каком основании в продавца есть право распоряжаться квартирой. Например, это может быть договор купли-продажи с прошлым собственником. Или договор долевого участия и разрешение застройщика о том, что он не против продажи права требования на эту недвижимость.

Гарантии продавца. В этот пункт нужно включить обещание продавца о том, что квартира не обременена правами других лиц. Например, она не под арестом, не находится в залоге, не является обязательством по какому-то кредиту или другой сделке.

Если квартира куплена с помощью маткапитала, то продавец должен гарантировать соблюдение прав детей и наличие выделенных им долей. Если без маткапитала — так и напишите, что продавец гарантирует отсутствие наличие прав на долю в жилье из-за маткапитала в продаваемой квартире.

Наличие зарегистрированных лиц. В этом пункте прописывается порядок и сроки, в которые квартира освобождается от зарегистрированных там граждан.

Сюда же добавьте гарантии продавца о том, что он не умалчивает о гражданах, которые имеют право проживания в квартире, пусть и без прав собственности. Например, никто из зарегистрированных ранее не отбывает наказание в колонии, или не находится на воинской службе — такие люди выписываются из жилья, но не теряют право жить там после возвращения на «гражданку».

Цена квартиры. Укажите полную сумму, за которую планируется провести куплю-продажу.

Похожие записи:

• Статья 228 прим часть 3 2021г
• Как перевести ребенка в другую школу СПБ
• Отказаться от наследства в пользу наследника другой очереди