Аренда коммерческой недвижимости — как снять или сдать помещение в аренду

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда коммерческой недвижимости — как снять или сдать помещение в аренду». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Арендные каникулы — это период, на которые арендатор частично или полностью освобождается от внесения арендной платы. Это вечный повод для противостояния интересов собственника помещения и арендатора: первый заинтересован в максимум двухнедельных каникулах, второй — в минимум шестимесячных.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

   1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
   2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
      1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
      2. до момента расторжения Договора.
   3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
   1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
   2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
   3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
   4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
   5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

   Штрафные санкции: не бойтесь переборщить

   Сколько бы страниц в договоре ни было посвящено описанию штрафных санкций за те или иные нарушения режима эксплуатации помещений со стороны собственника и арендатора, их никогда не будет вполне достаточно. А если серьезно, то перед заключением договора аренды нужно подумать о множестве «если».

   Кто будет отвечать финансово, если в здании отключится электричество, и у арендатора разморозится крупная партия пельменей? Казалось бы, что может быть проще — тот, по чьей вине отключилось электричество. Но установить виновника не всегда легко.

   Это могут быть городские службы, сам арендатор (если пофантазировать: допустил появление крыс, и одна из них перегрызла кабель) или арендодатель, не следивший за проводкой и вовремя не устранявший неполадки.

   Можно ли предусмотреть в договоре аренды все возможные спорные ситуации между собственником и арендатором? Наверное, нет, но неправильно будет останавливаться на самых очевидных вещах.

   Придется разбираться в «оттенках». Иначе при любых нарушениях и любой сумме ущерба собственник сможет получить от нерадивого арендатора страховой депозит — и не более того.

   Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

   Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

   Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

   Что такое нежилое помещение?

   Нежилое помещение – это здание, строение или его часть, предназначенное для осуществления коммерческой или иной арендной деятельности. Такие помещения могут быть использованы для различных целей, таких как магазин, офис, кафе или склад.

   Сдавать нежилые помещения в аренду – распространенная практика в бизнесе. Но перед тем как приступить к этому, важно знать правила и порядок, которые предусмотрены законодательством.

   Аренда нежилого помещения является субарендой – сдачей в наем уже арендованного помещения. В этом случае собственник помещения самостоятельно не занимается использованием нежилого помещения и передает его в аренду другому лицу.

   Каковы же условия аренды нежилого помещения?

   • Для начала, необходимо заключить договор аренды, в котором будут прописаны все условия аренды и права и обязанности арендатора и арендодателя.
   • Стоит учесть, что владельцу помещения необходимо заплатить налоги за полученные деньги от аренды. Правда, есть возможность передачи данной обязанности на арендатора.
   • При сдаче в аренду необходимо также учесть возможность субаренды помещения другим лицам. В договоре аренды можно предусмотреть запрет на субаренду или установить дополнительные требования к субарендатору.
   • В случае неуплаты арендной платы, арендодатель вправе применить штрафные санкции и возможно даже прекратить договор аренды. Однако, прежде чем применять такие меры, необходимо ознакомиться с законодательством и учесть все права и обязанности сторон.

   Сдача нежилых помещений в аренду – это хороший способ использования своей собственности для получения дополнительного дохода. Однако, перед тем как начать арендовать помещение, необходимо ознакомиться со всеми правилами, порядком и требованиями, предусмотренными законодательством.

   Кто является самозанятым?

   Самозанятость – это форма предпринимательской деятельности, при которой физическое лицо самостоятельно и на свой страх и риск занимается обслуживанием клиентов и получает доход от своей деятельности. В отличие от обычной предпринимательской деятельности, самозанятый не обязан создавать юридическое лицо и не имеет права на субаренду помещения.

   Самозанятость может осуществляться в любой области, не только в сфере торговли или услуг. Возможно, ип, работать, коммерческое помещение сдавать в аренду или совмещать самозанятым. Важно отметить, что помещение для самозанятого должно быть нежилым.

   Каков порядок законно зарегистрироваться самозанятым? Для этого необходимо подать заявление на получение патента и заплатить налогов за использование помещения в качестве индивидуального предпринимателя.

   Что касается налогов и оплаты патента, самозанятому необходимо знать, как и когда их следует оплатить. Налоги могут варьироваться в зависимости от вида деятельности, поэтому важно учесть все нюансы. За неуплату налогов могут быть предусмотрены штрафы.

   Какие ограничения при сдаче помещения в аренду или передаче для субаренды предусмотрены для самозанятого? Самозанятые лица не могут сдавать в аренду помещения, а также передавать их для субаренды. Это ограничение связано с особенностями самозанятости и является одним из условий этого вида предпринимательской деятельности.

   Кто может заниматься самозанятостью? Самозанятость доступна для любых граждан, достигших совершеннолетия. Это может быть как физическое лицо, так и индивидуальный предприниматель (ИП). Любое нежилое помещение может быть использовано для самозанятого, необходимо только озаботиться регистрацией и оплатой налогов. Но помните, что самозанятость не совместима с арендной деятельностью.

   Шаг 1. Ценообразование

   Ценообразование арендной ставки. Первое приближение — просмотр баз данных по коммерческой недвижимости. Оценивая рынок, не забывайте, что вы видите предложения, суммы реальных сделок могут быть ниже. Мало того, на рынке есть собственники, которые ставят цену существенно выше рыночной.

   Помимо информации из открытых источников можно обратиться к брокерам. Брокеры заинтересованы в получении процента и понимают, что помещение с завышенной ставкой будет «висеть». Но они могут рекомендовать сдать по ставке, ниже рыночной, так что их мнение надо учитывать, но не принимать за основу.

   Сроки. Срок сдачи зависит от места, ставки и соответствия характеристик помещения запросам клиента. По опыту работы срок может быть от двух дней (например, 40 кв.м.) до 2 лет (40 000 кв.м.). Если вы хотите ускорить срок — снижаете ставку. Иногда собственник не идет на снижение ставки, что приводит к увеличению срока сдачи и существенным затратам на обслуживание здания. Помочь убедить собственника может расчет. Например, если взять год без арендатора + три года по высокой ставке это будет меньше, чем сдавать 4 года по низкой ставке. Т.е. при сдаче в аренду есть два варианта стратегии: либо максимальная ставка, либо стабильный доход. По факту стабильный доход в периоде приносит больше денег.

   Посмотрев конкурентные помещения на рынке, сравниваете свое по следующим потребительским критериям: класс здания, обеспеченность парковкой, общественное питание внутри и снаружи, полезность планировки, окружающая застройка, инфраструктура, входная группа и дизайн общественных зон и пр. Если ваш объект лучше по параметрам, стоить он должен дороже, в противном случае арендатора может насторожить дешевизна предложения.

   Кажется, что ответ на вопрос напрашивается сам собою – тем, кто является субъектами предпринимательской деятельности: ИП, юридическим лицам различной организационно-правовой формы, занимающимся бизнесом. Но все не так просто.

   Коммерческая недвижимость может потребоваться:

   1. Организациям, которые бизнесом, вовсе не занимаются. Например: существует некое НКО, члены которой прописали в учредительном документе, что они будут собираться еженедельно по субботам для обсуждения каких-то важных вопросов. Чтобы реализовать задуманное, НКО нужно какое-то помещение. Его можно взять в аренду. И несмотря на то что офис – это формально объект коммерческой недвижимости, его вполне могут использовать в целях, не связанных с получением прибыли.
   2. Предприниматели и организации могут брать в аренду помещения, необходимые для осуществления эффективной коммерческой деятельности. Кому-то нужен офис, другому – колл-центр, третьему – склад для хранения товаров.
   3. Наконец, договоры аренды нежилых помещений и зданий заключаются с целью сдачи их в субаренду. Рентабельность такого бизнеса может быть довольно высокой. Ведь согласно нормам Гражданского кодекса РФ арендатор может брать с субарендатора денег больше, чем он сам платит собственнику. Следовательно, вполне актуальна схема, о которой можно рассказать при помощи следующего примера: человек арендует у собственника здание магазина за 100 тыс. рублей в месяц, а сдает его владельцу магазина – субарендатору, за 250 тыс. рублей.

      Получается, что прибыль составляет 250 – 100 = 150 тыс. рублей

      . При этом можно говорить, что человек делает деньги из ничего: у него нет в собственности недвижимости, но он зарабатывает на ней.

   Как зарегистрировать бизнес по сдаче площади в аренду

   Существует три способа оформить бизнес по сдаче нежилого помещения в аренду:

   1. Не регистрировать и получать деньги как физическое лицо, отчисляя с дохода налог 13 %. По российскому законодательству статус ИП не требуется для сдачи помещений в аренду — при условии, что такая деятельность не является предпринимательской. На деле это значит, что владелец помещения сдает его эпизодически, на недолгий срок и получает доход нерегулярно. Если заработок на аренде налоговая признает предпринимательством, а бизнес не будет зарегистрирован, собственнику площади придется заплатить НДФЛ, НДС и штрафы за незаконную деятельность.

   2. Получить статус ИП и работать по упрощенной системе налогообложения (УСН) с объектом «Доходы». Вариант подходит тем, кто вписывается в установленные режимом лимиты по годовому доходу. Если он составляет до 164,4 млн рублей, предприниматель отчисляет 6 % налогов, если доходит до 219,2 млн — 8 %.

   3. Зарегистрироваться как ИП и работать на патенте. Стоимость патента фиксированная, и рассчитывается на базе возможных доходов. Патент покупают раз в год, получая право на определенную деятельность. Лимит годового дохода при работе на ПСН — 60 млн рублей, численность сотрудников не может превышать 15 человек.

   Обязанности арендодателя

   Главная обязанность арендодателя — предоставить арендатору помещение в срок. Имущество в пользование передается в соответствии с актом или другим документом о передаче.

   Арендодатель ответственен за капитальный и текущий ремонт помещения — если текущий ремонт не взял на себя арендатор, чтобы адаптировать площадь под свои нужды. К слову, все изменения для ведения бизнеса в арендуемом помещении должны согласоваться с владельцем, не вредить его имуществу и оговариваться в договоре.

   ❗️ Внимание
   Системы электроснабжения, теплоснабжения, канализации и другие должны быть исправны. За аварии и поломки не по вине арендатора ответственность несет арендодатель.

   Собственник коммерческого помещения обязан предоставлять арендатору все необходимые документы, касающиеся снимаемых им площадей. Помогать получать разрешения и лицензии, относящиеся к деятельности арендатора в этих помещениях.

   Сдача объекта собственником или через управляющую компанию

   Следующий важный момент — это способ сдачи объекта. Вы можете лично заниматься всем в принципе. У вас есть возможность обратиться в агентство недвижимости и поручить ему решение отдельных вопросов или действовать совместно. Наконец, можно в принципе находиться в другом городе и делегировать всё агенту.

   Собственникам чаще всего тяжело выпускать ситуацию из-под контроля. Однако ваша безопасность в таких вопросах зависит от того, как именно вы всё оформите. Если с агентством заключить договор, в котором будет жёстко зафиксированы права и обязанности сторон, ответственность агента за сохранность имущества при показах и за контроль его состояния при снятии показателей, например, со счётчиков, то проблем не будет. Обращайте внимание на репутацию агентства и отзывы от клиентов.

   Сдача в аренду любой недвижимости — это всегда риск. Страховой депозит позволяет его уменьшить. Как правило, такая гарантия прописывается в договоре. Однако она может быть и в дополнительном соглашении к нему. В любом случае страховой депозит должен быть как-то зафиксирован, иначе удержание средств со стороны арендодателя будет незаконным. Поэтому собственнику необходимо позаботиться об оформлении этого вопроса. В противном случае арендатор получит возможность обжаловать пожаловаться в налоговую на “незаконное обогащение” арендодателя.

   Под страховым депозитом подразумевается сумма, которая призвана компенсировать ущерб, причинённый имуществу арендатором. При этом под ущербом нельзя понимать естественный износ.

   Стоит учесть, что удержание такой суммы при расторжении договора аренды имущества возможно на законных основаниях только при наступлении конкретных условий. В частности, необходимо при сдаче объекта недвижимости арендаторам составить опись имущества, а при расторжении договора — акт приёмки-сдачи. То есть у владельца должны быть на руках документальные подтверждения причинённого ущерба.

   Если же указанные процедуры не были проведены, то доказать, что ущерб причинён именно арендаторами, чаще всего сложно. Это возможно через судебные разбирательства. Однако и в этом случае решение не всегда выносится в пользу владельца. Поэтому грамотная фиксация всего очень важна.

   Какие документы потребуются для сделки

   Чтобы подписать договор и заключить сделку, сторонам нужно подготовить пакет документов. Какие именно документы нужны при покупке коммерческой недвижимости, напрямую зависит от статуса владельца и покупателя.

   Если покупатель — частное лицо, то ему нужен только паспорт, чтобы на сделке подтвердить личность. Дополнительные документы покупателю потребуются в следующих ситуациях.

   1. Если сделка совершается на кредитные деньги, к пакету документов нужно добавить кредитный договор, подтверждающий, что банк выделил средства и одобряет покупку, если это целевое кредитование.
   2. Если покупатель не может лично присутствовать на подписании договора: в такой ситуации заранее оформляется нотариальная доверенность на представителя. Оригинал доверенности должен быть у представителя с собой на сделке.

   Какой тип недвижимости вы ищете?

   Как выбрать офис? Инструкция и чек-лист выбора офиса.

   Вы ищете торговые помещения, офис или промышленную площадку, а может апартамент, чтобы припарковать свободные деньги? А может вы ищете комбинацию из двух или трех помещений? Такая ситуация особенно часто встречается, если вы представляете крупный бизнес. Например, вам нужен офис и магазин или склад, офисные помещения и производственная площадка. Какой бы ни была ваша ситуация, прежде чем начать поиск, определите, какой тип недвижимости вам нужен, и сузьте поиск только до этих типов помещений.

   Почему? Только в Москве ежедневно предлагается в аренду несколько десятков тысяч объектов коммерческой недвижимости. Вы готовы осмотреть их все, чтобы понять, что же вам все-таки нужно?

   
   

   Похожие записи:

   • Безвизовые страны для граждан Узбекистана 2021 году
   • Отметка о изменении завещания
   • Сколько будет пенсия по потере кормильца в 2021