Перевод апартаментов в жилое помещение законопроект 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод апартаментов в жилое помещение законопроект 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Термин «апартаменты» в законопроекте отсутствует. Документом предлагается ввести понятие «многофункциональное здание», которое включает в себя жилые и нежилые помещения. Апартаменты можно будет строить вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне. При этом жилые и нежилые помещения таких зданий не должны находиться на одной лестничной площадке, а доступ собственников и пользователей нежилых помещений к жилым помещениям должен быть ограничен, отмечается в законопроекте.

Регионы получат право устанавливать местные нормативы градостроительного проектирования в отношении апартаментов, которые подразумевают обеспечение таких проектов объектами социальной и иной инфраструктуры, говорится в пояснительной записке.

Согласно проекту закона, покупателей жилья в апартаментах защитит 214-ФЗ «О долевом строительстве».

— Обсуждение вопроса узаконивания апартаментов не теряет своей актуальности последние несколько лет. Только за последний год было уже несколько попыток подойти к его разрешению. В этом обсуждении нужно рассматривать две параллельные задачи: первая — решение судьбы уже существующих апартаментов, вторая — определение форматов дальнейшего регулирования строительства апартаментов, или, как назвали в законопроекте, многофункциональных зданий. Разработанный законопроект дает надежду на решение второй задачи, но несколько упускает первую. Конечно, стоит понимать, что предстоит еще обсуждение в комитетах Госдумы, на экспертных площадках. Думаю, закон еще будет дорабатываться и дополняться. Конечно, людей значительно сильнее заботит статус уже имеющихся апартаментов, тех помещений, в которых они уже живут. Если уже имеющиеся апартаменты не получат статус жилых помещений, то цены на них так и останутся ниже на 15–20%, чем на аналогичное жилье.

Законопроектом предлагается распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса. Если закон примут, то жители многофункциональных зданий будут оплачивать коммунальные услуги по тарифам для жилых домов, а также платить за капремонт общего имущества. Как и в жилых домах, в апартаментах будут управляющие компании. Главное — жители апартаментов смогут прописаться в них.

Проектом закона также регулируется проведение переустройства и (или) перепланировки помещения в многофункциональном здании. Перевод нежилого помещения в жилое допускается, если в жилые помещения переводятся все нежилые (и наоборот) на лестничной площадке. При этом должны быть соблюдены условия для ограничения доступа пользователей таких помещений к жилым зонам в здании. В случае перевода одной из квартир на этаже в нежилое помещение будут действовать общие правила для такой процедуры в жилых домах — согласие всех собственников помещений, находящихся на одной лестничной площадке, а также решение общего собрания жильцов.

Как перевести апартаменты в категорию жилых помещений?

Если в переводе нежилого помещения заявитель получил отказ и считает его необоснованным или нарушающим его права, то он вправе оспорить решение в судебном порядке.

На практике перевод апартаментов в статус жилых помещений – трудоемкий процесс. Основная проблема заключается в том, что апартаменты строятся по другим строительным нормам, нежели квартира в многоквартирном доме. Получить заключение о том, что апартаменты соответствуют необходимым техническим нормам будет сложно и займет время.

Первые апартаменты появились в Москве 11 лет назад. Коммерческие помещения в центре не пользовались спросом. Застройщикам пришлось искать новый формат их использования, чтобы компенсировать свои затраты. Концепцию быстро подхватили в других городах. На волне популярности в России открывали апартаменты в бизнес-центрах и целые апарт-комплексы, под которые реконструировали даже старые ведомственные здания. Появился новый удобный формат для проживания в центре города. Рядом театры, кино, рестораны. Правда, за все годы статус апартаментов не изменился. Юридически они так и остались нежилыми.

Понятие «апартаменты» не определено ни в одном действующем законе. Поэтому такая недвижимость существенно отличается от квартир. На апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства. Действуют повышенные тарифы на свет и воду. Собственники не могут пожаловаться на громких соседей, а за стеной в любой момент может открыться шумный офис.

2020 год побил рекорды по спросу на апартаменты, цены на них ощутимо выросли. Например, в Москве только за октябрь 2020 года рост цен на апартаменты составил 7%. Все активно вкладывали свои сбережения в недвижимость, чтобы в дальнейшем заработать на этом.

Апартаменты, действительно, кажутся выгодным вложением и в 2021 году. Продаются они на 20-30% дешевле, чем квартиры в соседнем жилом комплексе, а сдаются по такой же цене. Арендатору не важен статус помещения. Привлекательности добавляет многообразие планировочных решений.

Эксперты отмечают, что на данный момент вкладывать деньги в апартаменты рискованно. Непонятно, какой статус им присвоят.

Отсутствие социальной инфраструктуры и незащищенность на уровне некоторых законов давно стала проблемой для жителей апартаментов. Попытки придать этим помещениям статус жилых неоднократно предпринимались с 2017 года. Депутаты работали над законопроектами об апартаментах, подавали их на рассмотрение в Госдуму. Попытки не были успешными.

Изменение статуса апартаментов и признание их жилыми, повлечет за собой удорожание. По оценкам аналитиков, цена на апартаменты вырастет на 10-20%, и почти сравняется с ценами на квартиры. Есть опасения, что рост будет неравномерным, в зависимости от локации объекта и его качественных характеристик.

Как итог – привлекательность апартаментов для покупателей снизится. Этот сегмент рынка недвижимости потеряет часть потенциальных инвестиций. Владельцы квартир ежемесячно вносят взносы за капитальный ремонт. Жильцы апартаментов освобождены от такой обязанности. Но все может измениться с применением нового статуса.

Дискуссии о необходимости присвоения статуса апартаментов начались в конце прошлого года. Основные тезисы, которые звучат в контексте закона об апартаментах выглядят так:

• запретить дальнейшее строительство апартаментов;
• признать уже возведенные объекты жилыми;
• строящиеся апартаменты также признать жилыми и учесть в объеме ввода жилья.

Предполагается, что для признания апартаментов жилыми будет установлен ряд критериев. Возможно, у «жилых-нежилых» помещений в гостиничных объектах, многофункциональных бизнес-центрах и у недавно возведенных зданий под апартаменты больше шансов получить новый статус, чем у помещений в старых переоборудованных зданиях.

Текст: Павлова Александра

Законопроект, который сейчас разрабатывается, позволит решить вопрос о статусе этого вида недвижимости. Так, пока есть предложение сделать апартаменты «жильем второго класса» – полностью назвать их «жильем» во многих случаях будет трудно, а в некоторых вообще невозможно. К примеру, одна из причин — в таких объектах сложно соблюсти санитарные нормы, разработанные для жилья.

Вместе с тем предполагается, что после принятия вышеупомянутого закона собственники апартаментов, получивших новый статус, смогут оформить там постоянную регистрацию. Также покупатели такой недвижимости будут защищены в случае банкротства застройщика наравне с покупателями квартир. На сегодняшний день это невозможно.

Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах останутся такими же, как для нежилых помещений. При этом получать субсидии и компенсации на оплату ЖКУ, скорее всего, не представится возможным. Не будут действовать на них и программа льготной ипотеки, государственные жилищные программы и программа расселения аварийных зданий.

При выборе лотов стоит учитывать характеристики района, в котором находится апарт-комплекс, перспективы развития этой территории, качество строительства выбранного объекта, особенности планировочных решений и т. д. К примеру, уточнить о планах по развитию вашего города можно в местной администрации. Это позволит приобрести недвижимость, которая будет оставаться выгодным активом в течение многих лет.

Те, кто уже определился с желанием купить апартаменты для собственного проживания, может сделать это сейчас без каких-либо опасений. Если впоследствии получится перевести купленную недвижимость в жилой фонд, вы окажетесь в выигрыше. Также ничем не рискуют покупатели, планирующие приобрести апартаменты для их последующей сдачи в аренду.

Повременить с покупкой стоит инвесторам — тем, кто собирается приобрести такую недвижимость с целью последующей перепродажи. На мой взгляд, лучше подождать, когда будут определены сроки и условия перевода апартаментов в жилой фонд, особенности налогового режима, последовательность действий, которые необходимо совершить собственнику, и другие важные моменты. Это позволит минимизировать риски при покупке.

Законопроект, который сейчас разрабатывается, позволит решить вопрос о статусе этого вида недвижимости. Так, пока есть предложение сделать апартаменты «жильем второго класса» – полностью назвать их «жильем» во многих случаях будет трудно, а в некоторых вообще невозможно. К примеру, одна из причин — в таких объектах сложно соблюсти санитарные нормы, разработанные для жилья.

Вместе с тем предполагается, что после принятия вышеупомянутого закона собственники апартаментов, получивших новый статус, смогут оформить там постоянную регистрацию. Также покупатели такой недвижимости будут защищены в случае банкротства застройщика наравне с покупателями квартир. На сегодняшний день это невозможно.

Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах останутся такими же, как для нежилых помещений. При этом получать субсидии и компенсации на оплату ЖКУ, скорее всего, не представится возможным. Не будут действовать на них и программа льготной ипотеки, государственные жилищные программы и программа расселения аварийных зданий.

Новый статус апартаментов: что ждать покупателям

Те, кто уже определился с желанием купить апартаменты для собственного проживания, может сделать это сейчас без каких-либо опасений. Если впоследствии получится перевести купленную недвижимость в жилой фонд, вы окажетесь в выигрыше. Также ничем не рискуют покупатели, планирующие приобрести апартаменты для их последующей сдачи в аренду.

Повременить с покупкой стоит инвесторам — тем, кто собирается приобрести такую недвижимость с целью последующей перепродажи. На мой взгляд, лучше подождать, когда будут определены сроки и условия перевода апартаментов в жилой фонд, особенности налогового режима, последовательность действий, которые необходимо совершить собственнику, и другие важные моменты. Это позволит минимизировать риски при покупке.

Сейчас в Жилищном кодексе РФ или в других нормативных актах отсутствует понятие «апартаменты». Их официальный юридический статус — нежилое помещение. Это влечет следующие последствия:

• в апартаментах невозможно прописаться, что усложняет приписку к поликлиникам, получение мест в детских садах и школах;
• при строительстве зданий с апартаментами застройщики не обязаны соблюдать все требования по благоустройству, возводить социальную инфраструктуру;
• на апартаменты невозможно получить субсидии и льготы по услугам ЖКХ, так как они являются нежилым помещением.

О разработке нового законопроекта про апартаменты стало известно в середине января 2021 года. Пока рано говорить о сроках принятия документа, так как он проходит рабочие группы и комиссии. Более того, апартаменты не приравняют автоматически к жилым помещениям. Для этого будет нужно признать безопасность проживания в апартаментах. О том, как будет подтверждаться безопасность, пока не сообщается.

Полный текст нового законопроекта пока не обнародован. Прежде чем вынести документ на рассмотрение в Госдуму, его опубликуют на федеральном портале проектов нормативных актов. Все желающие смогут принять участие в общественном обсуждении, представить свои дополнения и предложения по проекту. После этого документ направят на экспертизу.

Путин поручал правительству решить вопрос с апартаментами до 1 августа 2021 года.

22 января 2021 года прошла первая рабочая группа по обсуждению законопроекта про апартаменты. Как сообщил представитель Совета Федераций сенатор Олег Мельниченко, после изменения статуса апартаментов в них можно будет прописаться. Следовательно, для регистрации в апартаментах потребуется признать их безопасными для проживания, получить статус жилого помещения.

Тарифы на услуги ЖКХ для апартаментов определяются как для нежилых помещений. Это означает следующее:

• государство не участвует в сдерживании цен на тарифы;
• предельные индексы повышения цен на ЖКХ не распространяются на апартаменты;
• владельцы апартаментов не могут получить скидки, субсидии и льготы при оплате коммунальных услуг.

Как сообщают авторы законопроекта, право на льготы и субсидии по услугам ЖКХ не возникнет, даже если апартаменты признают жилым помещением.

Законопроект о статусе апартаментов 2021

Решение уточнить статус апартаментов и определить параметры, которым должны соответствовать многофункциональные здания, действительно справедливо принять только в отношении новых проектов, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Признание уже построенных апартаментов жильем увеличило бы нагрузку на объекты социальной инфраструктуры за пределами таких проектов и привело бы к дополнительному росту цен в сегменте готовых апартаментов, полагает он.

По мнению исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль» Светланы Разворотневой, всё же стоило бы продумать варианты приближения к жилью и уже существующих апартаментов, чтобы учесть права всех граждан.

Источник: РБК Недвижимость

Власти планируют урегулировать статус апартаментов в 2021 году, что может отразиться на стоимости такой недвижимости

На стоимость апартаментов в 2021 году в первую очередь будут влиять не рыночные факторы — спрос и предложение, а регулирование правового статуса такой недвижимости. Президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года внести в законы поправки, которые определят правовой статус апартаментов.

Как изменятся цены на апартаменты в 2021 году

Цены на апартаменты в 2021 году будут зависеть, в первую очередь, от итогов обсуждения вариантов изменения законодательства о статусе апартаментов, отмечают аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». Речь идет о легализации апартаментов, которые могут приравнять к жилым помещениям, и последующем запрете их строительства.

Рост цен на апартаменты будет неоднородным, так как сейчас сложно доподлинно установить, какие именно объекты и по каким критериям будут переводиться в жилье, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее мнению, наибольший для этого шанс имеют проекты на землях гостиничного фонда и реализуемые через договоры долевого участия (с эскроу и без). Наименьший шанс имеют проекты реконструкции старого фонда (нередки примеры переоборудования старых ведомственных зданий), считает эксперт.

«В целом в проектах с высоким уровнем шансов перевода в жилье рост цен будет, вероятно, не менее 10–15%. И, скорее всего, рост будет больше, чем в жилых проектах, так как в 2020 году многие жилые комплексы практически исчерпали свой запас роста цен. Также все упирается в платежеспособный спрос», — прогнозирует Ирина Доброхотова.

Если закон будет принят, то те апартаменты, которым присвоят статус жилья, сравняются по стоимости с квартирами в соответствующих локациях, считают эксперты. По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, в случае принятия закона об амнистии апартаментов те лоты, которые получат статус жилья, резко подорожают — станут продаваться по тем же ценам, что и квартиры в локации. Так как в среднем на рынке новостроек Москвы апартаменты стоят на 15–20% дешевле квартир, то и рост цен ожидается на этом же уровне, поясняет эксперт.

Генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова также согласна с мнением, что изменение статуса апартаментов приведет к их подорожанию до уровня квартир. Это будет коррекция не более 10–12% по классам и отдельным проектам, прогнозирует эксперт.

«Причина заключается в структуре рынка апартаментов. На сегодняшний день — это рынок дорогого сегмента, средняя цена которого составляет 372,5 тыс. руб. Это сегмент, в котором на долю премиум-класса приходится 40,7%, а бизнес-класса — 38,5% предложения площади. Подавляющая часть экспозиции (70%) находится на заключительной стадии строительной готовности. Почти 44% предложения возводится в локациях между Третьим транспортным кольцом и Садовым кольцом», — поясняет Наталия Кузнецова.

Как росли цены на апартаменты

Цены на апартаменты в Москве в 2020 году продемонстрировали умеренный рост. В сравнении с 2019 годом квадратный метр в апартаментах массового сегмента, по данным «Метриума», подорожал в среднем на 4,5%, до 193,6 тыс. руб. Это намного меньше годового прироста стоимости квартир аналогичного сегмента — в 2020 году средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах в массовых новостройках выросла на 18,7%.

В бизнес-классе эта тенденция проявилась еще ярче, апартаменты подорожали на 4,1%, а квартиры — на 24,4%. Это связано в основном с неопределенностью правового статуса апартаментов, который должен решить предложенный Минстроем законопроект, а также с тем, что льготная ипотека на покупку жилья у застройщиков по ставке 6,5% не распространяется на «нежилье», к которому пока относятся апартаменты, поясняет Мария Литинецкая.

В первую очередь это споры, связанные с оформлением права собственности покупателей апартаментов.

Наиболее выигрышное положение в данном случае у тех граждан, которые приобрели апартаменты по договорам долевого участия. Фактически они приобретают почти все способы защиты своих прав, которые содержит Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве). Исключение составляет право дольщика на получение компенсации из фонда при банкротстве застройщика.

В сложном положении оказываются покупатели, которые заключают предварительные договоры купли-продажи апартаментов, поскольку суды не всегда признают возможность применения к отношениям сторон Закона о долевом участии (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 8 ноября 2017 г. по делу N 33-40596).

Особенно высоки риски у тех покупателей, которые приобретают апартаменты в реконструируемых зданиях. Во-первых, собственники таких зданий для обеспечения финансирования работ получают кредиты и передают реконструируемое здание в залог банкам. Во-вторых, злоупотребляя правами собственника, проводят работы без оформления разрешительной документации.

Оценить риски приобретения апартаментов в реконструируемом здании по предварительному договору купли-продажи можно на примере следующего дела, рассмотренного Московским городским судом (Апелляционное определение от 20 декабря 2017 г. по делу N 33-46207/2017).

В данном споре истец просил признать предварительный договор, заключенный с ответчиком, договором участия в долевом строительстве, признать за истцом право собственности на 733/46 148 доли в праве общей долевой собственности в нежилом помещении и обязать Росреестр по г. Москве произвести регистрационные действия в отношении договора и зарегистрировать право собственности истца на апартамент.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 16.06.2014 между ним и ответчиком был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи апартамента. Условием предварительного договора являлась уплата истцом обеспечительного платежа, который соответствовал цене апартамента и подлежал зачету в счет уплаты продажной цены апартамента после заключения договора купли-продажи апартамента.

Ответчик в установленный срок договор купли-продажи с истцом не заключил. Разрешая заявленные требования, руководствуясь п. 14 ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, ст. ст. 11, 12, 39, 218, 420, 431 ГК РФ, положениями Закона о долевом участии и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», положениями ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», суд первой инстанции удовлетворил исковые требования истца.

По мнению суда первой инстанции, исходя из фактически проведенных ответчиком строительно-монтажных работ подлежащий передаче в будущем истцу объект недвижимости является результатом реконструкции принадлежащих ответчику на праве собственности помещений. Отсутствие у ответчика документов на проведение работ по реконструкции объекта капитального строительства не может быть признано доказательством проведения исключительно капитального ремонта здания. Кроме того, вступившим в законную силу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда установлен факт осуществления ответчиком реконструкции объекта капитального строительства с нарушением требований технических регламентов, проектной документации, технических условий. Суд также учитывал рекламные материалы, предоставленные ответчиком истцу перед подписанием предварительного договора.

Исходя из представленных доказательств по делу суд первой инстанции пришел к выводу, что результатом работ, проводимых на объекте, должно было стать создание нового объекта недвижимости жилого назначения (апартамента), не существовавшего в объекте недвижимости (принадлежащие ответчику нежилые помещения) до начала работ, что свидетельствует об изменении индивидуальных характеристик первоначального объекта капитального строительства и, как следствие, о проведении реконструкции первоначального объекта капитального строительства.

С указанными выводами суд апелляционной инстанции не согласился и принял по делу новое решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между истцом и ответчиком отношения регулируются Законом о долевом участии. При этом указал, что предварительный договор купли-продажи указанного апартамента является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.

Однако статус апартамента как нежилого помещения автоматически увеличивает размер налога на имущество и стоимость коммунальных услуг.

Поскольку налог на имущество физических лиц определяется на основании кадастровой стоимости объекта, в больших городах, где кадастровая стоимость недвижимости весьма высока, вопрос оплаты налога на имущество очень актуален. В целях снижения налоговой нагрузки на владельцев апартаментов Постановлением Правительства Москвы от 26 октября 2016 г. N 705-пп «О Порядке формирования реестра апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц» утвержден Порядок формирования реестра апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц. Однако в настоящее время в реестре указано всего шестнадцать объектов.

Оплата коммунальных услуг производится собственниками апартаментов по тарифам, установленным для коммерческих, нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией. Иски граждан, пытающихся оспорить применяемые тарифы судами, отклоняются.

Московским городским судом был рассмотрен иск гр. Б. к ООО «Пик-Комфорт» об обязании произвести перерасчет платы за потребляемую электрическую энергию по тарифной группе «население» (Апелляционное определение от 30 января 2017 г. по делу N 33-3958/2017). В исковом заявлении гр. Б. ссылалась на то, что является собственником апартаментов, с ответчиком у нее заключен договор предоставления коммунальных и дополнительных услуг. Целью данного договора является предоставление коммунальных услуг для ее проживания как собственника в указанных апартаментах, в связи с чем истица полагает, что должна быть отнесена при расчетах за потребляемую электрическую энергию к тарифной группе «население», а не к тарифной группе «прочие потребители», как осуществляется при расчетах ответчиком.

При разрешении спора суд руководствовался ст. 16 ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ N 1178 от 29.12.2011, Основными положениями функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2012 N 442, установил юридически значимые обстоятельства и пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что строение, в котором расположены апартаменты истца, является культурно-досуговым центром с подземным гаражом-стоянкой и гостиницей с апартаментами, принадлежащее истцу на праве собственности помещение имеет назначение нежилое, не предназначено для постоянного проживания, может использоваться в коммерческих целях, в связи с чем при расчете оплаты за потребленную электроэнергию подлежат применению тарифы, установленные для тарифной группы «иные и прочие», а не тарифной группы «население».

Основываясь на положениях приложения N 1 к Постановлению Правительства РФ N 1178 от 29.12.2011, суд пришел к выводу, что истец не относится к числу потребителей, которые приравнены к населению и которым электрическая энергия поставляется по регулируемым тарифам. Начисление за электрическую, тепловую энергию и водоснабжение с истцом как с владельцем апартаментов в гостинице также производятся по тарифам «прочие потребители», таким образом, энергоресурсы поставляются истцу по тем же тарифам, по которым закупаются у ресурсоснабжающей организации.

Ссылка истца на то, что апартаменты используются для проживания, признана несостоятельной, поскольку использование нежилого помещения для проживания не изменяет статуса такого помещения (кроме того, см. Определение ВС РФ от 15 октября 2018 г. N 310-КГ18-16918).

Выводы:

Полагаем, что в приобретении такого вида недвижимости, как апартаменты, есть свои плюсы и минусы, которые каждый покупатель должен оценить применительно к своей личной ситуации. Для принятия правильного решения покупателю необходимо обратиться к квалифицированному специалисту, который сможет оценить правовые риски конкретной сделки, а также разъяснить экономические и социальные последствия приобретения такой специфичной недвижимости.

Обычно застройщики сразу строят апартаменты, соответствующие требованиям для жилых помещений. Если же они не соответствуют таким требованиям, но собственники хотят перевести их в статус жилых, можно сделать перепланировку.

Перепланировка делается до подачи документов на переоформление статуса нежилого помещения в жилое. Сначала нужно заказать проект перепланировки, утвердить его в местной администрации (департаменте ЖКХ или городского имущества) и получить разрешение на проведение работ.

После перепланировки можно подавать заявление об изменении статуса объекта недвижимости – из нежилого в жилой.

Процедура перевода апартаментов в жилье состоит из нескольких этапов:

1. Проведение экспертизы в независимой организации.
2. Подготовка документов.
3. Подача заявления и документов на рассмотрение в межведомственную комиссию.
4. Осмотр недвижимости комиссией.
5. Получение решения о переводе.
6. Внесение изменений в статус объекта в Росреестре.

Рассмотрим детально, как перевести апартаменты в жилой фонд и что для этого нужно.

Итоговое решение принимается комиссией обычно в течение 45 календарных дней. Это время отводится на рассмотрение документов и проведение обследования. Но может быть и другой срок: в каждом регионе он свой.

После принятия решения администрация сама направит документы для внесения изменений в статус объекта в Росреестре. Но собственник вправе обратиться за этим и самостоятельно, подав заявление напрямую или через МФЦ. Процедура занимает около 15 дней.

Заявление об изменении статуса помещения вместе с остальными документами рассматривается комиссией бесплатно. Но у собственника могут возникнуть другие расходы:

Услуги	Стоимость (руб.)
Проведение независимой экспертизы	От 7 000
Узаконивание перепланировки	От 20 000
Оформление недостающих документов, заказ дубликатов	От 1 000

Администрация может и отказать в изменении статуса помещения. Отказ должен быть мотивирован и изложен в письменном заключении, которое выдается собственнику на руки.

При отказе есть несколько вариантов:

1. Исправить причины, из-за которых отказали в переводе апартаментов в жилое помещение, и подать документы заново.
2. Обжаловать отказ в судебном порядке, подав административное исковое заявление.

В последнем случае суд может удовлетворить исковые требования, и тогда решение администрации об отказе будет отменено. Может понадобиться повторная оценка соответствия помещения всем требованиям, и по результатам оформят новое решение.

В январе 2020 года вице-премьер правительства Марат Хуснуллин заявил: в течение года планируется уточнить правовой статус апартаментов, а для этого надо синхронизировать законотворческую практику. В сентябре политик подтвердил: законопроект будет принят до конца декабря. В декабре Виталий Мутко, генеральный директор ДОМ.РФ, прокомментировал, что спорный вид нежилой недвижимости имеет все шансы стать специальным жилым фондом.

Осенью 2020 года замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил: возведение апартаментов в России могут запретить. Но строящиеся объекты будут сданы. У готовых апартаментов есть шанс получить статус жилых помещений.

Юристы Банка ДОМ.РФ оценили законопроект об апартаментах

Владимир Путин поручил до первого августа 2021 года закрепить правовой статус апартаментов законодательно. Зимой стало известно: законопроект уже готов. СМИ выяснили, что статус жилых помещений получат только те апартаменты, в которых безопасно проживать. Но даже при изменении статуса этого вида недвижимости оформлять субсидии и льготы на оплату услуг ЖКХ будет невозможно.

Один из авторов документа, Олег Мельниченко, заявил: в законопроекте о статусе апартаментов предлагается ввести новое понятие в Градостроительный и другие кодексы России — «многофункциональные здания с жилыми, нежилыми и офисными помещениями». Также в документе будет определен порядок:

• долевого участия при возведении зданий с апартаментами,
• взимания платы за услуги ЖКХ,
• регистрации владельцев этого вида недвижимости.

По утверждению Олега Мельниченко, правительство предлагает узаконить уже сданные объекты строительства и разработать правовые основания для будущих зданий. Запрещать их возведение не планируется.

Апартаменты, в отличие от квартир, не предназначены для постоянного проживания. Строго говоря, это не жилье, а коммерческая недвижимость. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию.