Исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения частного жилищного фонда

• Гражданские споры
  • Сделки
• Наследственные споры
• Трудовые споры
• Жилищные споры
• Семейные споры
  • Брак
  • Алименты
  • Дети

• Особое производство
• Судебный приказ

• Восстановление срока
• Судебные расходы
• Ходатайства в ходе исполнения
• Ходатайства по экспертизам

• Бизнес
• Деловая переписка
• Работа
• Арбитражный суд
• Личные
• Гражданский суд

Расторжение договора найма жилого помещения по соглашению сторон оформляется в письменной форме, должно содержать все условия расторжения договора, в отношении которых между сторонами достигнуто согласие.
Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Республики Беларусь соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное.
Требования, предъявляемые к договору найма жилого помещения, закреплены в ч. 1 п. 1 ст. 52 ЖК, а именно письменная форма и регистрация соответствующими местными исполнительными и распорядительными органами.
Перечни административных процедур, осуществляемых в отношении граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, предусматривают процедуру регистрации также и дополнительных соглашений к договорам найма (п. 1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200, п. 8.2 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 N 156).

Следовательно, соглашение о расторжении договора найма жилого помещения подлежит регистрации местными исполнительными и распорядительными органами.

По инициативе нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время в порядке, предусмотренном ЖК РБ, после выполнения всех принятых на себя обязательств (оплата найма квартиры за период до расторжения договора, погашение задолженности за коммунальные услуги и т.д).

В случае, если наниматель и члены его семьи выехали из занимаемого по договору найма жилого помещения, однако не оформили в надлежащей форме расторжение договора найма жилого помещения, Наймодатель вправе в судебном порядке обратиться с исковым заявлением о расторжении договора найма жилого помещения в связи с выездом нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение. При этом предварительное предупреждение со стороны наймодателя до предъявления иска о расторжении договора найма жилого помещения не требуется (п.9 ПП ВС от 26.06.2014 N 11 «О применении судами законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилищного фонда»).

В практике могут возникнуть ситуации, когда не все члены семьи нанимателя желают совместно с ним выехать в другое место жительства в результате расторжения договора найма жилого помещения по соглашению сторон (инициативе нанимателя). В таких случаях, при расторжении договора найма жилого помещения по соглашению сторон или по инициативе нанимателя один из проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи с письменного согласия оставшихся проживать совершеннолетних лиц вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя жилого помещения.

После расторжения договора найма жилого помещения у Нанимателя и членов его семьи утрачивается право проживания. При расторжении договора найма наниматель обязан в течение трех суток освободить жилое помещение, если иной срок для добровольного выселения не был оговорен в соглашении.

В случае отказа в добровольном порядке освободить жилое помещение, бывший наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Данное основание имеет правовую специфику в связи с большой социальной значимостью охраны прав граждан на жилище.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут наймодателем, если наниматель (члены его семьи):

1. • нарушают существенные условий договора найма (размер и сроки платы за пользование жилым помещением, коммунальные услуги и т.д. (пункт 1 статьи 50 ЖК РБ);
   • систематически (3 и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, используют жилое помещение не по назначению;
   • систематически допускают нарушение требований ЖК РБ, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме.

При этом особо стоит отметить, что если проживающие совместно с нанимателем члены его семьи не допускали данных нарушений, то один из совершеннолетних проживающих с письменного согласия остальных совершеннолетних членов семьи нанимателя вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя.

При расторжении договора найма жилого помещения РБ по требованию наймодателя предварительно необходимо направить нанимателю письменное предупреждение (уведомление) с указанием мотивов расторжения договора найма за один месяц до подачи иска. Месячный срок исчисляется с момента получения нанимателем письменного уведомления.

При подаче в суд искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения необходимо приложить документы подтверждающие факт соответствующего предварительного уведомления. Несоблюдения требований законодательства о предварительном уведомлении о расторжении договора найма жилого помещения является для суда основанием к вынесению решения об отказе в удовлетворении соответствующих искового требований.

В ряде случаев для расторжения договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда и выселения нанимателя и членов его семьи может потребоваться согласие органа опеки и попечительства, если (часть вторая пункта 1 статьи 86 ЖК):

1. • данные требования затрагивают права и законные интересы проживающих в жилом помещении или имеющих право на проживание несовершеннолетних, признанных находящимися в социально опасном положении либо нуждающимися в государственной защите;
   • в жилом помещении проживают граждане, признанные недееспособными (ограниченные в дееспособности) судом;
   • жилое помещение закреплено за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей.

Если речь идет о расторжении договора между частными лицами, то необходимо соблюсти процессуальные и процедурные требования. Суд не рассматривает такие дела, если вы не приняли мер к досудебному решению спора. Для этого лучше всего направить письменную претензию со своими предложениями ответчику на почтовый адрес, указанный в договоре, оформив отправление с уведомлением о вручении.

При отказе от получения или отсутствии ответа через 15 — 30 дней, вы можете начинать готовить иск. В заявлении вы можете ходатайствовать о вызове свидетелей, истребовании документов, которые могут подтвердить изложенные вами обстоятельства и основания для требований. Иск подается по месту жительства ответчика, указанному в договоре.

Следует учитывать, что ответчик может использовать право активной защиты — заявлять встречные иски, направлять возражения, привлекать свидетелей со своей стороны.

Иногда имеет смысл требовать признания договора недействительным или заключения нового договора с уточненными условиями, но выдвижение таких требований следует согласовать с юристами.

Скачать исковое заявление о расторжении договора найма жилья вы можете на этой странице сайта.

Здесь же вы можете получить онлайн-консультацию юриста и заказать подготовку искового заявления по присланным вами материалам. Отправить нам описание ситуации и копии документов можно по электронной почте.

Нормы жилищного законодательства Российской Федерации устанавливают, что договор социального найма жилья может быть расторгнут либо при достижении соглашения между участниками сделки, либо в одностороннем порядке.

При первом варианте не возникает сложностей. Муниципальная структура сообщает жильцам о намерении расторгнуть договор, после чего назначает дату и время выселения. Стандартно в таких ситуациях для семьи нанимателя выделяется новая благоустроенная квартира с необходимыми удобствами.

Порядок действий по выселению гражданина из жилья при расторжении договора социального найма выражается в следующих позициях:

1. Регистрация претензии от соседей.
2. Проведение проверочных мероприятий по жалобе на действия нанимателя или членов его семьи.
3. Вынесение предупреждения жильцу о неправомерном поведении, требование исключить случаи нарушения, взыскание компенсации за причиненный ущерб.
4. Оформление искового заявления о расторжении договора и выселении, сбор подтверждающих положений.
5. Подача запроса и документов в суд, оплата государственной пошлины.
6. Принятие участия в судебных прениях, доказательство собственного варианта видения обстоятельств.
7. Получение постановления судебных органов.
8. Направление в адрес судебных приставов исполнительного листа для реализации действий по выселению нанимателя.

После этого муниципалитет заселяет на освободившуюся площадь новых нуждающихся лиц, оформив с ними договор социального найма. Если предыдущий владелец выдворяется из квартиры с предоставлением другой жилплощади, власти обязаны подобрать ему подходящий вариант.

Как уже было ранее отмечено, правом на подачу искового заявления о расторжении договора и выселении может воспользоваться наймодатель, то есть собственник муниципального объекта недвижимости. Им может выступать уполномоченный разрешать вопросы такого рода.

Дополнительно с ним позицию органов власти в суде представляют юристы муниципального образования. Именно они несут затраты на все судебные разбирательства.

Величина государственной пошлины за направление в суд иска юридическими лицами составляет 6 тысяч рублей. Оплата реализуется до подачи заявления и пакета обязательных документов в секретариат суда.

Нанимателю, его членам семьи, а также лицам, направивших претензию (соседи, иные пострадавшие граждане), нет необходимости заботиться об оплате соответствующих издержек.

Часто люди, сдавая в аренду квартиру, подвергаются многим рискам. Например, арендатор может долго не погашать долг, или еще того хуже, пустить туда жить неизвестно кого. При таких обстоятельствах необходимо направить уведомление о расторжении договора аренды квартиры.

Бывали случаи, когда наниматели квартир меняли не только замки, но и саму входную дверь. Соответственно, хозяин в свою квартиру попасть уже просто не может.

Как же в этом случае следует поступить и осуществить досрочное расторжение договора аренды квартиры?

Многие в подобных случаях вызывают полицию, однако помощь ее, также как и усилия участкового, сводятся часто к нулю. Поэтому единственным способом добиться справедливости является выселение недобросовестного постояльца в судебном порядке.

На самом деле, множество рисков можно предупредить, если правильно составить договор аренды квартиры. Если есть сомнения в добросовестности арендатора, лучше заключить соглашение на 11 месяцев с последующей пролонгацией по истечении срока.

Так можно выиграть ряд важных для себя моментов:

1. В договоре прописывается условие не разрешать арендатору поселять в квартиру чужих людей.
2. В ваших силах лишить нынешнего жильца квартиры преимущественного права на пролонгацию договора.

Кроме того, можно запретить делать без письменного согласия собственника любые капитальные ремонтные работы в квартире (в том числе и установку входных дверей с замками).

Если же вы вверяете в пользование квартиру, в которой находится бытовая техника и иные ценные вещи, обязательно составьте их опись в качестве приложения к договору. Также пропишите основания, по которым договор аренды может быть расторгнут по вашей инициативе (отсутствие платы за пользование, ухудшение состояния жилья и прочее).

Сейчас законодательство допускает досрочное расторжение договора аренды, и как следствие, выселение из квартиры в судебном порядке. Для этого собственник жилья подает исковое заявление в районный суд по месту нахождения квартиры.

В иске о расторжении договора должны присутствовать следующие основные пункты:

1. Название суда и полная информация относительно участников процесса.
2. Вся подробная информация относительно заключения договора аренды.
3. Причины, по которым следует досрочно выселить арендатора.
4. Ссылку на нормы законодательства, а также на положения договора аренды.
5. Просьба о выселении нежелательных постояльцев.

В делах такого рода, есть одна тонкость. Если арендатор впустил проживать в квартиру и других постояльцев, то стоит попросить выселить и их. Не стоит забывать и о приложениях. Ведь без них суд не сможет принять решение в вашу пользу.

В качестве таковых можно рассматривать копию договора найма, письменные свидетельства соседей, а также иные, собранные с специалистов, материалы. Помните, что если договор аренды расторгается ввиду отсутствия арендной платы, доказать противное должны не вы, как собственник квартиры, а ее арендатор.

Однако, как показывает практика из жизни, выселение арендаторов может затянуться надолго. Поэтому многое зависит от правильной подготовки искового заявления и тесного участия юриста в сопровождении вверенного ему дела.

Исковое заявление о расторжении договора найма квартиры

Обращаясь в суд о выселении арендатора с занимаемой площади, следует оплатить госпошлину. Поскольку иск с такими требованиями относится к неимущественным, то в 2018 году размер государственной пошлины составляет 300 рублей.

Ее стоит внести перед подачей иска, а саму квитанцию приложить к исковому заявлению. Что же касается реквизитов для уплаты, то их можно без проблем уточнить в суде, куда будет подан иск.

Порядок действий по выселению гражданина из жилья при расторжении договора социального найма выражается в следующих позициях:

1. Регистрация претензии от соседей.
2. Проведение проверочных мероприятий по жалобе на действия нанимателя или членов его семьи.
3. Вынесение предупреждения жильцу о неправомерном поведении, требование исключить случаи нарушения, взыскание компенсации за причиненный ущерб.
4. Оформление искового заявления о расторжении договора и выселении, сбор подтверждающих положений.
5. Подача запроса и документов в суд, оплата государственной пошлины.
6. Принятие участия в судебных прениях, доказательство собственного варианта видения обстоятельств.
7. Получение постановления судебных органов.
8. Направление в адрес судебных приставов исполнительного листа для реализации действий по выселению нанимателя.

Как уже было ранее отмечено, правом на подачу искового заявления о расторжении договора и выселении может воспользоваться наймодатель, то есть собственник муниципального объекта недвижимости. Им может выступать уполномоченный разрешать вопросы такого рода.

Дополнительно с ним позицию органов власти в суде представляют юристы муниципального образования. Именно они несут затраты на все судебные разбирательства.

Величина государственной пошлины за направление в суд иска юридическими лицами составляет 6 тысяч рублей. Оплата реализуется до подачи заявления и пакета обязательных документов в секретариат суда.

Нанимателю, его членам семьи, а также лицам, направивших претензию (соседи, иные пострадавшие граждане), нет необходимости заботиться об оплате соответствующих издержек.

Иск о расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности

Когда хозяин и съёмщик заключили договор найма, они проставляют определённый срок его действия. Обычно это 11 месяцев, и по завершении этого периода контракт аренды считается расторгнутым автоматически. Однако возникают ситуации, которые влекут за собой досрочное аннулирование. Этот процесс длительный и многоэтапный, а в случае возникновения неразрешимых разногласий появляется необходимость обратиться в суд.

Соглашение о расторжении договора аренды квартиры оформляется по следующему плану:

1. Описание каждой из сторон:

• полное имя;
• паспортные данные;
• адрес регистрации;
• их роль в договорных отношениях (Арендодатель или Арендатор).

2. Решение о расторжении:

• подробное описание объекта (адрес, количество комнат, площадь);
• срок, в течение которого арендатор должен покинуть это помещение.

3. Положение о прекращении всех обязательств с момента аннулирования.
4. Подтверждение удовлетворительного состояния жилплощади.

Договор аренды жилого помещения теряет свою юридическую силу с момента подписания соответствующего соглашения. При необходимости документ регистрируется. Все права и обязанности обеих сторон прекращаются.

Если контракт аренды прекращается досрочно из-за нарушения его условий одной из сторон, пострадавший может выдвинуть требование о возмещении убытков, которые повлекли за собой такое внезапное прекращение. При отказе такая компенсация может последовать только по судебному решению.

Такое прекращение отличается от стандартного тем, что процесс занимает больше времени. Необходимо провести все действия в соответствии с требованиями законодательства, в частности, с Гражданским кодексом. Невозможно оформить прекращение так, чтобы оно подтверждалось законом либо договором: только соответствие обоим этим факторам обеспечивает юридическую силу.

Если между обеими сторонами договорных отношений возникают разногласия, которые невозможно урегулировать мирным путём, без привлечения третьих лиц, требуется обратиться в суд. Следующие ситуации могут стать причиной оформления искового заявления.

1. Арендодатель намерен досрочно расторгнуть контракт в одностороннем порядке, но арендатор считает такое решение несправедливым и отказывается покидать жилплощадь. В этой ситуации иск исходит или от квартиросъемщика, который хочет остаться, или от арендодателя, который хочет его выселить.
2. Арендодатель заключил контракт с арендатором, получил первую оплату за месяц вперёд, но чинит препятствия к заселению. Здесь обманутый клиент защищает права с помощью суда, требуя или вернуть деньги, или добиться вселения. Возможность вернуть внесенную сумму зависит от вынесенного судебного решения.
3. Владелец жилплощади отказывается возвращать денежные средства, уплаченные в качестве залога за несколько месяцев вперёд, при аннулировании договорных отношений с клиентом.
4. Объект аренды больше не пригоден для проживания, но хозяин не признаёт этот факт.

В суде каждому участнику расторгнутого договора придётся подтверждать свою правоту посредством свидетельских показаний. Необходимо заручиться поддержкой опытного юриста, чтобы он подсказал необходимый перечень документов для запуска судебного дела.

Решение о досрочном прекращении принимается не только на основе обоюдного соглашения, но и в одностороннем порядке. Для этого инициатор обязан заранее сообщить другой стороне и указать на причину.

Этот участник может расторгнуть договор аренды квартиры в ответ на следующие действия арендатора:

• им не вносятся арендные платежи уже более 2 месяцев;
• соседи жалуются на его поведение;
• у него образовалась крупная задолженность за коммунальные расходы;
• он препятствует арендодателю провести осмотр в квартире;
• он вредит жилплощади (к этому относятся как технический, так и санитарный вред);
• он провёл перепланировку без предварительной договорённости с хозяином.

Для досрочного расторжения договора аренды достаточно хотя бы одного совпадения с этим перечнем. Арендодатель уведомляет арендатора за 1 месяц до его выселения.

Арендатор тоже может прекратить договорные отношения досрочно в ответ на следующие действия арендодателя:

• он не впустил нового жильца после заключения договора найма жилого помещения;
• он создаёт препятствия спокойному проживанию;
• он вселил других жильцов вместо того, с кем подписал контракт;
• он сокрыл от клиента существенные недостатки жилплощади (неудовлетворительное санитарное состояние, наличие третьих лиц, отсутствие имущества, о наличии которого сообщалось в тексте);
• квартира больше не пригодна для проживания в силу форс-мажорных обстоятельств: затопили соседи сверху, произошёл взрыв газа у соседей.

Ответчик ___________________ в соответствии с договором найма специализированного жилого помещения, является нанимателем специализированного жилого помещения, _____________________, расположенного по адресу: ____________________.
Вместе с ответчиком проживают члены его семьи: _________________, __________________, ____________________.
На протяжении _________ месяцев Ответчиком и членами его семьи предприняты действия, которые привели к:

1. ___________________________,
2. ___________________________,
3. ___________________________,

На основании _______ (ордера, договора найма) нашей семье было предоставлено жилое помещение по адресу _________ (область, город, улица, дом, квартира). В качестве нанимателя указан _________ (ФИО), в качестве членов семьи нанимателя указаны _________ (ФИО).

С ___ года ответчик выехал из спорного жилого помещения на другое постоянное место жительства _________ (указать причины), вывез все принадлежащие ему вещи, с тех пор в квартире не проживает, обязательств, вытекающих из договора найма, не исполняет. Препятствий в пользовании жилым помещением ответчик не имеет.

Ответчик отказывается добровольно расторгнуть договор найма жилого помещения, наличие ответчика препятствует мне в осуществлении прав в отношении жилого помещения _________ (указать причины).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 69, 83 Жилищного кодекса РФ, статьями 131-132 Гражданского процессуального кодекса РФ,

Прошу:

1. Расторгнуть договор найма жилого помещения по адресу _________ (область, город, улица, дом, квартира) с ответчиком _________ (ФИО полностью).

Перечень прилагаемых к заявлению документов (копии по числу лиц, участвующих в деле):

1. Копия искового заявления
2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины
3. Копия договора социального найма (ордера)
4. Справка о регистрации по месту жительства
5. Документы, подтверждающие выезд ответчика, утрату семейных отношений

Дата подачи заявления «___»_________ ____ г. Подпись истца ________

Скачать образец заявления:

Хозяйственный суд __________________ Истец: ____________________________________ ___________________________________, инд _______, г.____________________, ул. _______________________________, р/с _______________________________, в _________________________________, код _______________________________, УНП _______________________________, ОКПО _______________________________ Ответчик: ____________________________________ ___________________________________, инд _______, г.____________________, ул. _______________________________, р/с _______________________________, в _________________________________, код _______________________________, УНП _______________________________, ОКПО _______________________________ Цена иска: ____________________________________ ____________________________________

В соответствии со ст. 165 Хозяйственного процессуального Кодекса Республики Беларусь в настоящем заявлении Истцом соединены два исковых требования, просим Суд рассмотреть их в рамках одного производства, так как требования заявлены к одному ответчику и связаны между собой по основаниям возникновения, кроме того, требование о расторжении договора аренды предопределяет правомерность иска о выселении.

1. «___» _________ года между ООО «Г» (арендодателем) и УП «М» (арендатором) был заключен Договор аренды нежилого помещения б/н от «___» __________ года (далее по тексту — «Договор аренды»). В соответствии с Договором аренды Истец предоставил Ответчику в срочное, возмездное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: _________________, общей площадью _______ кв. м, в том числе — __________________, с целью использования для организации и функционирования станции техобслуживания и ремонта легковых автомобилей. Кроме того, в соответствии с п. 1.5. Договора аренды в аренду на тех же условиях было передано оборудование, а именно: ______________. Вышеуказанное помещение и оборудование было передано Ответчику в пользование по акту приема-передачи от «__» _______ года в надлежащем состоянии.

Пунктом 8.1 Договора аренды устанавливался срок его действия — до «___» ________ года. Позднее, дополнительным соглашением от «___» _________ года стороны продлили срок аренды до «___» ________ года. Поскольку по истечении срока Договора аренды ни одна из сторон не заявила о его прекращении и арендатор продолжал пользоваться помещением и оборудованием, в силу ст. 592 ГК РБ, Договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. «___» __________ года Договор аренды и дополнительное соглашение были зарегистрированы в КУП БРТИ за N ____________.

В соответствии с п. 2 ст. 420 и п. 2 ст. 590 ГК РБ, по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законодательством или договором. Пунктом 8.4.4 Договора аренды предусмотрено, что указанный договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в случае, если у арендодателя возникнет обоснованная им необходимость использования сдаваемого помещения и оборудования для собственных нужд. Согласно п. 8.6 Договора аренды, сторона, потребовавшая расторжения договора, обязана за 1,5 месяца письменно уведомить другую сторону.

В связи с тем, что в ________ года у ООО «Г» возникла обоснованная финансово-экономическая и техническая необходимость использовать указанные помещения и оборудование для собственных нужд (учредители приняли решение об использовании помещения самим предприятием для собственных нужд по прямому хозяйственному назначению), Истец, руководствуясь п. 8.4.4 Договора аренды, направил Ответчику письменное уведомление (наш исх. N ____ от «___» _________ г.) о досрочном расторжении Договора.

После истечения 1,5 месяцев с момента нашего письменного уведомления о досрочном расторжении Договора аренды, как этого требует п. 8.6 Договора аренды, и неполучении ответа на наше предложение о расторжении Договора аренды в установленные законодательством сроки, мы повторно направили Ответчику письмо (наш исх. N _____ от «___» __________ г.) с предложением считать Договор аренды расторгнутым с «____» _________ года и просьбой возвратить в указанный срок по акту приема — передачи арендованное помещение и оборудование. В указанный нами (согласно п. 2 ст. 422 ГК РБ) в предложении срок ответа от арендатора получено не было.

2. В соответствии со ст. 593 ГК РБ и п. 3.1.10 Договора аренды, при досрочном расторжении договора аренды арендатор обязан возвратить арендованное помещение и оборудование арендодателю по акту приема-передачи, в состоянии, пригодном для его дальнейшей эксплуатации, а также соответствующем характеристикам и техническому состоянию, указанным в договоре, с учетом нормального износа. Ответчик не ответил на наше предложение о добровольном возврате арендованного имущества, не освободил арендованное помещение и не возвратил оборудование.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст. ст. 420, 422, 590, 593, 626 ГК РБ, ст. 190 — 194 ХПК РБ, просим Суд:

— расторгнуть Договор аренды нежилого помещения б/н от «___» _________ года.

— выселить Ответчика из занимаемого нежилого помещения площадью ____ кв.м (в том числе — _________________, расположенного по адресу: ____________________.

Расторжение договора найма жилого помещения

Расторжение договора найма жилого помещения представляет собой досрочное прекращение отношений между наймодателем и нанимателем по передаче во владение и пользование жилого объекта.

Здесь мы не говорим о расторжении договора социального найма с муниципалитетом — только о найме квартиры, которая принадлежит частному собственнику — гражданину или организации.

Выделяют 3 группы оснований для расторжения:

1. Соглашение сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ). Если субъекты пришли к взаимному решению прекратить отношения до окончания срока, они заключают соответствующее соглашение о расторжении договора найма жилого помещения.
2. Волеизъявление нанимателя. П. 1 ст. 687 ГК РФ дает нанимателю практически неограниченное право в любой момент прекратить наем жилого помещения.
3. Волеизъявление наймодателя (п. 2 ст. 687 ГК РФ). По односторонней инициативе наймодателя договор найма можно расторгнуть в исключительных случаях и только путем обращения в суд.

Рассмотрим порядок расторжения по каждому из этих оснований.

Важно! Наниматель пользуется значимой привилегией по сравнению с наймодателем. Она выражается в его праве в любой момент отказаться от продолжения договорных отношений (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Для этого обязательно:

1. Согласие всех проживающих с нанимателем лиц.
2. Предварительное письменное уведомление наймодателя. По общему правилу, установленному ст. 687 ГК РФ, предупредить наймодателя нужно за 3 месяца, однако стороны могут согласовать и любой иной срок.

Уведомление о расторжении можно направить наймодателю любым удобным способом: по почте, электронной почте, вручить под подпись. Если отношения с наймодателем не сложились, лучше направить предупреждение с уведомлением о вручении, чтобы на случай споров располагать доказательством надлежащего извещения контрагента.

Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):

1. Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.
2. Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.
3. Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.
4. Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.

Вывод! Таким образом, наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только при виновных действиях нанимателя, препятствующих продолжению нормальных правоотношений, либо при не зависящих от сторон обстоятельствах, делающих проживание в квартире невозможным.

При наличии хотя бы одного из перечисленных оснований наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Обратите внимание! При нарушении нанимателем правил пользования квартирой наймодатель может расторгнуть наем только после предупреждения нанимателя о необходимости прекратить недобросовестное поведение (п. 4 ст. 687 ГК РФ). Закон не устанавливает, в какой форме делается такое предупреждение и какое время дается нанимателю на устранение нарушений.

Рекомендуем! Во избежание споров предупреждать письменно под личную подпись либо направлять предупреждение по почте с уведомлением о вручении, предоставив разумный срок для исправления нарушений.

Судебный порядок расторжения предполагает обращение в суд с исковым заявлением, в котором предъявляются следующие требования:

• о расторжении договора;
• выселении нанимателя (ст. 688 ГК РФ);
• взыскании задолженности по оплате при ее наличии.

В иске также необходимо указать:

• основания проживания граждан в квартире со ссылкой на договор;
• данные о лицах, проживающих в квартире;
• обстоятельства, служащие основанием для расторжения, со ссылкой на норму закона;
• сведения о предупреждениях и уведомлениях, направленных нанимателю, когда этого требует закон.

Важно! Суд вправе предоставить нанимателю некоторый срок для устранения нарушений, но не более 1 года. Если в течение этого срока наниматель не исправит их, то при вторичном обращении наймодателя суд должен расторгнуть договор.

Гагаринский районный суд г. Москвы

119049, г. Москва, ул. Донская, 11

Истец: Кактусов Петр Петрович,

проживающий по адресу:

119052, г. Москва, пер. Солнечный, д. 752, кв. 1111

тел. 89615786542

Ответчик: Борисова Роза Юрьевна,

проживающая по адресу:

119051, г. Москва, ул. Радужная, д. 859, кв. 1233

тел. 89632589651

Согласно договору дарения № 23561245 от 11.06.2006 года я, Кактусов П.П., являюсь собственником квартиры по адресу: г. Москва, ул. Радужная, д.859, кв. 1233.

20.12.2013 года я сдал внаем квартиру Борисовой Р.Ю. на шесть лет. По договору ответчица обязана вносить оплату за жилье на мой лицевой счет в банке ежемесячно до 30 числа.

Первые полгода платежи были регулярными и претензий к Борисовой Р.Ю. у меня не возникало. После ответчица произвела ремонт и перепланировку квартиры без согласования со мной. Кроме этого, перестала вносить оплату за квартиру. В телефонном разговоре она сообщила, что ремонт произведен в счет оплаты жилья и следующий платеж будет внесен после того, как исчерпается затраченная на ремонт сумма.

С доводами Борисовой Р.Ю. я категорически не согласен. Поэтому 20.12.2014 года я направил ответчице письмо, в котором потребовал досрочно расторгнуть договор и освободить нанимаемую квартиру. Ответа на требование я не получил.

Считаю, что своими действиями Борисова Р.Ю. нарушила условия, предусмотренные договором найма.

Руководствуясь статьями 69, 83 ЖК РФ, статьями 131-132 ГПК РФ,

Прошу:

1. Расторгнуть с Борисовой Розой Юрьевной договор найма жилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Радужная, д. 859, кв. 1233.
2. Выселить Борисову Розу Юрьевну из занимаемой квартиры по адресу: г. Москва, ул. Радужная, д. 859, кв. 1233.

Приложения:

1. Копия искового заявления
2. Квитанция госпошлины в суд
3. Копия договора дарения
4. Копия договора найма жилого помещения от 20.12.2013 года
5. Банковская выписка по лицевому счету Кактусова П.П.
6. Копия требования от 20.12.2014 года
7. Ходатайство о вызове свидетелей

15.05.2015 Кактусов П.П.

Гораздо сложнее обстоят дела с расторжением договора социального найма.

Расторжение договора в судебном порядке допускается только по обстоятельствам, прямо указанным в законе, и исключительно по инициативе наймодателя, так как согласно Жилищному кодексу РФ выезд нанимателя из арендуемой квартиры в иное жилье говорит о прекращении договора по инициативе нанимателя.

Очень часто для прекращения такого типа договора в судебном порядке необходимо несколько властных актов соответствующих органов в качестве основания расторжения договора. Например, наниматели отказываются освободить жилье в подлежащем сносу доме и переселиться в предоставляемое взамен жилье. При предъявлении иска необходимо указать, какое конкретно жилье предоставляется взамен.

Такими основаниями являются:

• нахождение жилья в подлежащем сносу здании
• перевод жилого помещения в нежилое
• признание жилья непригодным к проживанию
• необходимость капитального ремонта жилого помещения
• повреждение, разрушение жилья нанимателем и членами его семьи
• регулярное нарушение прав жильцов, проживающих по соседству
• изменение целевого назначения жилья
• невнесение более полугода нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги
• недопустимость совместного проживания детей и лишенных прав родителей

Похожие записи:

• Как получить налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ
• Как узнать площадь общего имущества многоквартирного дома
• Кто первый занял российский трон не по праву наследования