Можно ли зарегистрироваться в незавершенном строительством жилом доме

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли зарегистрироваться в незавершенном строительством жилом доме». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Все материалы сайта Министерства внутренних дел Российской Федерации могут быть воспроизведены в любых средствах массовой информации, на серверах сети Интернет или на любых иных носителях без каких-либо ограничений по объему и срокам публикации.

Это разрешение в равной степени распространяется на газеты, журналы, радиостанции, телеканалы, сайты и страницы сети Интернет. Единственным условием перепечатки и ретрансляции является ссылка на первоисточник.

Никакого предварительного согласия на перепечатку со стороны Министерства внутренних дел Российской Федерации не требуется.

Возможно ли прописаться на объекте незавершенного строительства?

Источник: Московский Комсомолец

Коронавирус больно ударил не только по здоровью, но и по кошельку наших граждан. Многие остались без работы, потеряли бизнес и вынуждены сдавать свои квартиры, а сами уезжают на дачу. Жить без прописки за городом не очень удобно: нельзя прикрепиться в местную поликлинику, записать детей в сад или школу поблизости. Эксперты «МК» рассказали, как перевести садовый дом в жилой и каким требованиям должна соответствовать загородная недвижимость, чтобы можно было там зарегистрироваться.

С чего начать?

Многие москвичи предпочитают жить на даче круглый год. Одним по душе загородная неспешная жизнь и здоровая экология, другим нравится копаться в земле, заниматься личным подсобным хозяйством, третьи вынуждены сдавать городские квартиры, чтобы свести концы с концами. Как бы то ни было, но почти 600 подмосковных дачников воспользовались услугой Московского областного БТИ по переводу садового дома в жилой, а многие собираются это сделать в ближайшем будущем, так что тенденция к тому, что многие дачные поселки со временем превратятся в полноценные населенные пункты, есть.

Закон о дачниках и садоводах, вступивший в силу 1 января 2019 года, значительно упрощает процедуру регистрации на даче. Де-юре это и раньше никому не возбранялось, но де-факто прописаться можно было только через суд.

«В 2019 году вступил в действие закон, который разрешил жителям прописку в садоводческих товариществах. Для многих это стало возможностью создать дополнительные имущественные активы за городом. Однако, чтобы дачный дом стал таким активом, необходимо соблюдение определенных условий: земельный участок должен иметь соответствующий вид разрешенного использования, а дом — статус жилого. Это должно быть капитальное строение, которое соответствует всем градостроительным нормам», — говорит министр имущественных отношений Московской области Наталья Адигамова.

Прежде чем приступать к оформлению прописки на даче, убедитесь, что все правоустанавливающие документы (на дом и участок) у вас в порядке: недвижимость стоит на кадастровом учете, зарегистрировано право собственности. Важное условие: дом должен быть зарегистрирован как жилой, то есть в выписке из Росреестра стоит запись «жилой дом» или «жилое строение». Это значит, что он соответствует градостроительным требованиям: не превышает 3 этажей, не разделен на квартиры, имеет почтовый адрес. Потому что в садовых домах без статуса «жилого» прописка невозможна.

«Прописаться можно только в доме, где есть реальная возможность круглогодичного проживания, — говорит первый заместитель председателя Мособлдумы, председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин. — В нашей стране, к сожалению, уже были случаи, когда черные риелторы при продаже квартиры оформляли фиктивную прописку в аварийных домах или в строениях, которые существовали только по документам. Поэтому с 1 января 2017 года был ужесточен контроль за оформлением домов, расположенных на участках в СНТ. От владельцев требуется оформить технический план. Это вызвано необходимостью дополнительного контроля, чтобы документы соответствовали реальному состоянию дома».

Важные детали

Если у вас новый дом, который построен в соответствии с градостроительными нормами, то скорее всего с ним не будет никаких проблем при регистрации в Росрееестре — там его признают жилым. Но и старый дом, оформленный когда-то как садовый, тоже можно перевести в жилой фонд, если он фактически соответствует этим требованиям. Но для этого потребуется сделать техпаспорт и кадастровый паспорт дома, получить заключение от санитарных и пожарных служб о состоянии дома и заказать заключение о его техническом состоянии (убедитесь, что фирма, в которой вы его будете заказывать, имеет доступ СРО в области строительства).

Владельцев домов ждет приятная новость — с текущего года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней. Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования. Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.

Для признания прав собственности на «недострой» можно обратиться в территориальный офис Росреестра, территориальное отделение федеральной кадастровой палаты, а также в городской или поселковый МФЦ. Рекомендуем предварительно позвонить по поводу сдачи документов и записаться к нашему специалисту, для бесплатной консультации по номеру 8 495 409-41-51.

Начиная процесс оформления дома, граждане встречают на пути много трудностей. Например, приходится подтверждать, что строение соответствует существующим нормам или владение домом законно. Часто бывает ситуация, когда в ТП допущены ошибки и его надо переделывать.

Чтобы разрешить такие ситуации кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» проведут все необходимые работы для регистрации домов и исправят ошибки любой сложности.

• недострой
• регистрация незаконченного строительства

Нужно ли регистрировать объект незавершенного строительства?

Новый закон направлен на вовлечение в гражданский оборот жилой недвижимости. Это позволит увеличить собираемость налогов на местах и положительно скажется на развитии частного жилого сектора. Без зарегистрированных прав будет невозможно продать, подарить, передать по наследству или застраховать имущество. После окончания дачной амнистии недвижимость, возведенная без разрешения, может быть признана самостроем и снесена по решению суда.

---

Согласно ст. 22 ФЗ № 218 допускается регистрация объектов незавершенного строительства, но этот процесс имеет свои трудности, вызванные тем, что строительство не закончено. Регистрация возможна на всех этапах строительства, начиная со стадии готового фундамента.

Незавершенными могут быть признаны объекты, которые не служат по закону предметом действующего подрядного договора, а процесс их постройки законсервирован, временно или полностью остановлен. Это относится к капитальным зданиям, сооружениям, строениям. К этому ряду не могут быть причислены временные постройки, киоски, навесы.

Объектом незавершенного строительства не считается самовольная постройка, то есть построенная:

• на участке, если он не предназначен для этих целей;
• без получения разрешительной документации;
• без соблюдения норм и правил.

Исходя из действующего Гражданского законодательства (ч. 1 ст. 130 ГК РФ) объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, так как отличается главным свойством, присущим объекту недвижимости: нельзя переместить такое сооружение без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

Для получения права на имущество требуется внесение в Единый Госреестр сведений о том, что указанный объект принадлежит определенному лицу. Регистрация незавершенного строительства также закрепляет за какими-либо лицами право собственности в ситуациях долевого участия в постройке многоквартирных домов или дает возможность компенсировать издержки на достройку путем ее продажи.

---

Некоторые объекты могут быть зарегистрированы по упрощенной схеме в более сжатые сроки. Это относится к зданиям, построенным на:

• участках, выделенных под ведение дачного и садоводческого хозяйства;
• землях под ИЖС;
• землях для ведения личного подсобного хозяйства и расположенных в пределах поселений.

При желании оформить такой незавершенный дом следует обратиться в МФЦ или Росреестр. При обращении необходимо написать заявление с использованием специального бланка. Там же оплачивается госпошлина. Останется только дождаться назначенной даты получения документов.

---

Незавершенные объекты строительства могут быть зарегистрированы по дачной амнистии, которая подразумевает облегченную процедуру оформления. Она касается земель для подсобного или дачного хозяйства, ИЖС и действует до 01.03.2020.

Вначале регистрируется право владения земельным участком путем обращения в МФЦ или Росреестр. Потребуется один из следующих документов:

• постановление из местной администрации;
• свидетельство о праве наследования;
• договор купли-продажи или обмена.

Необходимо написать заявление, к нему приложить квитанцию о пошлине, а также:

• кадастровый паспорт строения;
• разрешение постройки;
• декларацию об объекте в двух экземплярах.

Сложный момент при этом – подтвердить начало строительства путем предоставления всей выданной ранее разрешительной документации из госорганов. После завершения процедуры объект незавершенного строительства становится собственностью заявителя и с ним допускаются любые операции: продажа, покупка, обмен, дарение, оформление аренды.

Можно ли прописаться в недостроенном частном доме?

Многие граждане, не зная законодательной базы, возводят загородные дома на земельных участках, официально не допускающих проведения капитального строительства. Поэтому покупателю, перед тем, как обратиться в Россеестр за выпиской, рекомендуется удостовериться, что земельный надел, на котором возведен объект незавершенного строительства, относится к соответствующей категории и имеет соответствующий вид разрешенного использования. То есть, возведенный дом или «недострой» может быть расположен в черте поселения на категориях земель:

• для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
• для ведения ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
• ДНП (дачное некоммерческое партнерство);
• СНТ (садовое некоммерческое товарищество) с правом возведения жилого дома и проживания в нем.

Важно! Капитальное строительство объектов жилой недвижимости на земельных участках, предназначенных для ведения огородничества и с/х производства, не допускается.

Многие владельцы загородной недвижимости имеют ошибочное мнение об оформлении права собственности, считая, что в первую очередь необходимо возвести на участке жилой дом, а уже позже узаконить этот объект на основании закона о дачной амнистии. Примечательно, что упрощенная схема работает без предварительного согласования проведения работ с органами местной администрации, однако такой порядок оформления возможен не со всеми объектами строительства. Соответственно, если необходимо зарегистрировать «коробку» загородного или садового дома, скорее всего, потребуется разрешение на строительство, получить которое можно на основании свидетельства о праве собственности на землю (или договора аренды), кадастрового паспорта и градостроительного плана земельного надела (с августа 2018 г. при начале строительства получать разрешение на строительство не обязательно при строительстве объектов ИЖС).

В случае получения отказа в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по дачной амнистии, владелец может добиться разрешения через суд, предоставив доказательства о том, что объект возведен с соблюдением всех норм строительства и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае правильного оформления всех документов на земельный участок и недостроенный дом, необходимо заказать технический паспорт на объект незавершенного строительства, поставить «недострой» на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в Едином реестре.

Стоит отметить, что сегодня большинство россиян, владельцев загородной недвижимости, в том числе недостроенных объектов, не торопятся делать регистрацию строительства на земельном участке, тем более, что объекты незавершенного строительства сегодня также облагаются налогом на недвижимость по кадастру. Пример. В Москве и Московской области ставка для объектов незавершенного строительства составляет 0,3%. Так, к примеру, налог за земельный участок площадью в 10 соток в Одинцовском районе стоимостью по кадастру 6,8 млн рублей собственнику придется заплатить налог в государственную казну в размере 20,4 тысяч рублей в год, соответственно, если на участке возводится жилой объект, зарегистрированный в Едином реестре, сумма налога возрастает в процентном соотношении относительно кадастровой оценки объекта строительства.

Важно! Если в течение 10 лет после приобретения земельного участка категории ИЖС владелец не зарегистрировал на нем объект жилой недвижимости, земельный налог начисляется в двойном размере, то есть 0,6%.

В случае отсутствия свидетельства о государственной собственности на объект незавершенного строительства, он будет являться лишь набором материалов, который не может быть использован как предмет залога, продажи, передачи в дар или наследования. Право на совершение таких сделок на законных основаниях появляется только с момента государственной регистрации.

Оформление незавершенного строительства с подготовки пакета необходимых документов, которые в обязательном порядке сдаются в регистрационную палату:

• заявление о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
• документ, удостоверяющий личность;
• квитанция об уплате госпошлины;
• свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор на его аренду;
• разрешение на строительство на данном земельном участке, выданное органами исполнительной власти в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ;
• описание объекта незавершенного строительства, оформленное и выданное БТИ.

В соответствии со ст. 219 Гражданского Кодекса РФ, государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. То есть объект незавершенного строительства попадает под категорию «вновь создаваемого имущества».

Поэтому оформление права собственности на объект незавершенного строительства потребует следующий пакет документов:

• получения техпаспорта в БТИ;
• наличия документа, подтверждающего приостановление строительства (акт консервации или акт приостановления);
• кадастрового плана земельного участка или плана его границ;
• наличия правоустанавливающих документов, подтверждающие право собственности или аренды на земельный участок.

Продажа незавершенного строительством объекта. Одним словом, совершается сделка купли-продажи (основание часть 1, статья 130, ГК РФ) объекта незавершенного строительства (ОНС), которая не слишком отличаются от аналогичных сделок любой другой недвижимости. Для совершения такой сделки, необходимы следующие документы, на которые покупателю стоит обратить внимание:

• документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
• решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительство данного объекта;
• план объекта незавершенного строительства;
• проектно-техническую и сметную документацию на строительство данного объекта;
• документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

В соответствии с законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» (пункт 2, статья 25), оформление права собственности на объект незавершённого строительства начинается с проведения регистрации. Для этого собственнику объекта незавершённого строительства или «незавершенки» необходимо предъявить разрешение на проведение строительных работ.

А также, право собственности на земельный участок, на котором ведутся эти работы.

Если до 2015 года разрешение на строительство не требовалось, то начиная с 1 марта этого года данный документ снова появился в перечне необходимых бумаг. Для того чтобы оформить право собственности на объект незавершенного строительства, необходимо сделать следующие действия:

• провести техническую инвентаризацию объекта;
• получить разрешение на проведение строительства или строительных работ;
• внести объект в кадастровый реестр;
• пакет необходимых документов отнести в регистрационные органы.

На заметку! Одним из обязательных условий для проведения регистрации объекта в государственных органах является договор строительного подряда.

Согласно закону «О долевом строительстве», застройщик должен осуществить регистрацию объекта до поступления в соответствующие органы взыскания о залоге. Поэтому процесс регистрации начинается с написания собственником заявления о том, что он хочет зарегистрировать недвижимое имущество. Помимо этого, потребуются также следующие документы:

• платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• разрешение на проведение строительства или строительных работ;
• техническая документация по проекту;
• сведения, характеризующая стадию готовности объекта недвижимости;
• документация, гарантирующая отсутствие подрядных отношений;
• другие документы, которые требуют органы регистрации.

В законодательной базе Российской Федерации сложно найти единое определение такому термину, как «незавершенное строительство».

Тем не менее в практике юристов уже утвердилось мнение о том, какие здания можно отнести к незавершенкам.

Определение, хоть и не вполне четкое, вытекает из статей Гражданского Кодекса РФ и Градостроительного Кодекса РФ.

На рынке недвижимости продажа незавершенного строительством здания – явление нередкое. Часто на такую сделку владелец решается, оценив свои возможности.

Если финансов на окончание строительных работ не хватает, а незавершенка тяжким грузом лежит на плечах хозяина и приносит одни лишь убытки, продажа – хороший выход. Если соблюдены условия для заключения законной сделки, то застройщик может найти для объекта нового владельца.

Готовясь к осуществлению сделки, необходимо не упустить из виду некоторые нюансы:

1. Незавершенное здание – это недвижимый объект, на него распространяется такой же правовой режим, что и на достроенные здания.
2. Нужно будет заключить письменный договор купли-продажи.
3. Чтобы совершить передачу объекта покупателю, необходимо пройти государственную регистрацию.
4. Процесс получения НДФЛ с продажи незавершенки осложняется тем, что чаще всего она находится в собственности меньше трех лет.
5. Продажа объекта подразумевает продажу земли, на которой он расположен.

Под признаками будем понимать особенности, которые присущи всем объектам незавершенного строительства.

1-ый признак.

Незавершенный объект считается объектом капитального строительства.

К объектам капитального строительства (сокращенно ОКС) относят:

• здание,
• строение,
• сооружение,
• объект незавершенного строительства.

Из перечня видно, что незавершенный объект, как и здание, является объектом капитального строительства.

Источник сведений – пункт 10 статьи 1 ГрК РФ.

Таким образом, недостроенный объект, который не относится к ОКС, не может считаться объектом незавершенного строительства.

2-ой признак.

Поясним данный вывод на примере.

Сарай и другие хозяйственные постройки на участке не признают объектами недвижимости.

Иными словами, сарай и хозпростройки не относят к категории недвижимого имущества.

Таким образом, недостроенный сарай или хозяйственный постройки нельзя признать объектом незавершенного строительства.

Потому что сарай и постройки по характеристикам не являются объектами недвижимости.

Подведем итог: незавершенный объект всегда является недвижимым имуществом.

3-й признак.

Перефразируем вопрос.

Какая минимальная степень готовности дает право признать стройку объектом незавершенного строительства?

Как упоминал выше, степень готовности объекта указывают в процентах.

Исходя из этого, можно было бы предположить следующее.

Вероятно, есть какой-то минимальный процент готовности, при котором объект признают незавершенным.

Однако, данное предположение ошибочно.

Иными словами, нет такой величины (5%, 7% или 10% и т.д.), которая бы определяла пороговое значение готовности объекта для признания его незавершенным.

Минимальную степень готовности, определяющую состояние, при котором объект признают незавершенным, вычисляют не в процентах.

Для этой цели, служит иной критерий, выраженный не процентах.

Источник информации: пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.

Разберем объемное определение на составные части, чтобы вычленить важные условия.

Минимальные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.

1-ое условие.

Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ.

Для признания объекта незавершенным необходимо, чтобы полностью был возведен фундамент.

Частичное сооружение фундамента или неполное выполнение аналогичных работ исключает признание стройки объектом незавершенного строительства.

Другими словами, нет готового фундамента, значит — объект нельзя признать объектом незавершенного строительства.

При этом не имеет значения, какой процент готовности дает возведенный фундамент.

Степень готовности в процентах неважна. Главное — полная готовность фундамента.

2-ое условие.

Момент возникновения ОНС как объекта недвижимости

Существует и второй вариант регистрации незаконченной постройки, который в народе называют «дачной амнистией». Такой термин появился в середине 2006 года, когда был принят ФЗ № 93 от 30.06.2006 г. Этот нормативный акт упростил людям порядок оформления прав на наделы, предназначенные для ИЖС, ведения дачного либо подсобного хозяйства. Но есть условие: участки должны быть получены гражданами на любом основании до 30.10.2001 г. (то есть до начала действия Земельного кодекса РФ).

Кроме самих участков, под амнистирование попадают здания, возведенные на территориях с указанным выше целевым назначением, сараи, бани и прочие объекты, не требующие согласования строительства. Дачная амнистия неоднократно продлевалась, и в настоящий момент она действует до 1 марта 2021 г.

Поскольку регистрация недостроенного дома без оформления права на участок невозможна, начать нужно с регистрации земли. Для этого в Росреестр предоставляется правоустанавливающая документация и кадастровый паспорт с зафиксированными границами надела. Если кадастровые работы не проводились, сначала придется выполнить процедуру межевания.

Иногда уполномоченные органы отклоняют заявление о регистрации незаконченного строительства. Причины бывают следующими:

• Документация оформлена с ошибками либо какой-то документ отсутствует.
• Строительство дома на земельном участке не соответствует его целевому назначению.
• Возводимое здание не соответствует установленным требованиям. Это может касаться таких характеристик, как высота дома, его этажность, размеры отступов от границ надела.

В некоторых случаях бывает достаточно исправить ошибки и подать документы повторно. Если же землевладелец категорически не согласен с решением чиновников – он имеет право обратиться в суд.

Регистрация незавершенного строительства – процесс, который не представляет особых проблем. Если собраны все необходимые документы, риск отказа минимален. Но, конечно, их сбор требует времени и некоторых хлопот. Если заниматься этим некогда, можно обратиться за помощью к юристу или в проверенное риэлторское агентство.

[autor_bq]

Нужна консультация или совет профессионала прямо сейчас? Обращайтесь к онлайн-консультанту нашего сайта, оставьте свои контактные данные и дождитесь ответа

Пpoдaжa нeдocтpoeнныx дoмoв тpeбyeт пepeдaчи вceгo пaкeтa дoкyмeнтoв пpoдaвцy — тaк жe, кaк и пpoдaжa дpyгиx oбъeктoв нeдвижимocти. Baм пoнaдoбятcя:

📁 пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa зeмeльный yчacтoк — выпиcкa из EГPН, пpeдыдyщий дoгoвop кyпли-пpoдaжи, cвидeтeльcтвo cтapoгo oбpaзцa;

📁 кaдacтpoвый пacпopт нa зeмeльный yчacтoк;

📁 кaдacтpoвый пacпopт нa нeдocтpoeнный дoм c oпиcaниeм eгo плoщaди, плaниpoвкoй, кoнcтpyктивными ocoбeннocтями и дpyгими cвeдeниями;

📁 paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo, пoлyчeннoe в мecтнoй aдминиcтpaции;

📁 пpoeкт дoмa, пo кoтopoмy вeдeтcя cтpoитeльcтвo, жeлaтeльнo coглacoвaнный c гocyдapcтвeнными opгaнaми;

📁 дpyгaя тexничecкaя дoкyмeнтaция нa дoм, a тaкжe выпиcкa из EГPН o пpaвe coбcтвeннocти нa нeгo.

Ecли к cтpoeнию yжe пoдвeдeны кoммyникaции, нyжнo пpeдocтaвить oтдeльныe пpoeкты нa ниx. Нaпpимep, пpoeкт нa вoдoпpoвoд, элeктpификaцию и гaз. Ecли вы eщe нe пoдвoдили кoммyникaции, пoкyпaтeль cмoжeт зaнятьcя этим caм: пocлe пepeoфopмлeния пpaвa coбcтвeннocти oбpaтитcя в cooтвeтcтвyющиe cлyжбы.

Нaпoминaeм: мoжнo пpoдaть нeдocтpoй пpocтo кaк зeмeльный yчacтoк. Toгдa пpидeтcя oфopмлять мeньшe бyмaг, нo в cлyчae cпopoв c пoкyпaтeлeм вoзникнyт пpoблeмы.

Нa этoм этaпe мнoгиe coбcтвeнники тepяютcя, пoтoмy чтo нe знaют, кaк пpaвильнo oцeнивaть нeдвижимocть. Нeкoтopыe пытaютcя выcтaвить цeнy чyть мeньшe, чeм нa жилoй дoм, ocoбeннo ecли peгиcтpaция нeдocтpoeннoгo дoмa нa зeмeльнoм yчacткe yжe пpoшлa. Дpyгиe зaклaдывaют в cтoимocть цeнy нa вce выпoлнeнныe paбoты и cтpoитeльныe мaтepиaлы.

Пpи нaзнaчeнии цeны cлeдyeт пoнимaть, чтo нeдocтpoeнныe oбъeкты вceгдa cтoят дeшeвлe, чeм зaкoнчeнныe. Taкжe пoкyпaтeль мoжeт пpocтo нe coглacитьcя c вaшим видeниeм жилья, пoтoмy чтo вкycы мoгyт кapдинaльнo oтличaтьcя. To ecть eмy пpидeтcя пepeдeлывaть пpoeкт или вoвce нaчинaть cтpoитeльcтвo зaнoвo, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Пoэтoмy вaжнo нe oтпyгнyть пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй выcoкoй цeнoй, нo и нe пpoдeшeвить.

Cтoимocть yчacткoв c нeдocтpoeм oбычнo чyть вышe, чeм цeнa нa aнaлoгичныe пo плoщaди нaдeлы. Чтoбы нaзнaчить тoчнyю cyммy, мoжeтe пocмoтpeть oбъявлeния o пpoдaжe пoxoжиx oбъeктoв и выявить cpeднюю цeнy, или oбpaтитьcя к пpoфeccиoнaльным oцeнщикaм. Oни yчтyт вce зaтpaты нa cтpoитeльcтвo, цeнy нa coткy зeмли в вaшeм peгиoнe, cитyaцию нa pынкe, пoэтoмy нaзнaчaт aдeквaтнyю, кoмфopтнyю для вac cтoимocть.

Правовой режим ОНС до его госрегистрации

Дoгoвopитecь c пoкyпaтeлeм o тoчнoй cyммe, cпocoбe, cpoкax пepeдaчи дeнeг и зaфикcиpyйтe вce, чeгo дocтигли, в дoгoвope. ДКП нyжнo cocтaвлять в тpex экзeмпляpax: oдин ocтaнeтcя y вac, втopoй вы oтдaдитe пoкyпaтeлю, тpeтий пepeдaдитe в Pocpeecтp.

Нa дoм и yчacтoк нyжнo oфopмлять oтдeльныe дoгoвopa. Bceгo y вac пoлyчитcя шecть экзeмпляpoв: тpи — ДКП нa нaдeл, тpи — ДКП нa нeдocтpoй. B oбoиx дoгoвopax нyжнo yкaзывaть:

📝 тoчнoe мecтoпoлoжeниe нeдвижимoгo имyщecтвa, тo ecть пoлный aдpec;

📝 фaмилию, имя, oтчecтвo, пacпopтныe дaнныe oбeиx cтopoн — пoкyпaтeля и пpoдaвцa;

📝 ocнoвaния для пepeдaчи пpaвa coбcтвeннocти — нaпpимep, индивидyaльный нoмep выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй вaшe пpaвo coбcтвeннocти;

📝 кaдacтpoвый нoмep и ocнoвныe xapaктepиcтики нeдвижимocти — cвeдeния yкaзaны в кaдacтpoвoм пacпopтe;

📝 дaтy, мecтo и вpeмя пoдпиcaния дoгoвopa;

📝 тoчнyю cyммy зa oбъeкт нeдвижимocти;

📝 cпocoб и cpoки пepeдaчи дeнeжныx cpeдcтв.

Oбычнo дeньги пepeдaют вo вpeмя peгиcтpaции ДКП в Pocpeecтpe либo пpи пoдпиcaнии бyмaг. B любoм cлyчae вы дoлжны нaпиcaть pacпиcкy o тoм, чтo пoлyчили cpeдcтвa, a тaкжe oфopмить c пoкyпaтeлeм aкт пpиeмa-пepeдaчи нeдвижимocти. B нeм cтoит yкaзaть, чтo пoкyпaтeль нe имeeт пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa.

Ecли вы xoтитe cнaчaлa взять зaдaтoк, пpoцeдypa ycлoжняeтcя. Cнaчaлa вы cocтaвляeтe coглaшeниe o зaдaткe, a пoтoм — ДКП, нo c cyммoй мeньшe нa тy, кoтopyю вaм пepeдaли в кaчecтвe зaдaткa.

Moжнo cocтaвить oдин дoгoвop ДКП, ecли дoм нe зapeгиcтpиpoвaн дoлжным oбpaзoм, или coвмecтить двa дoгoвopa. Нo лyчшe cocтaвлять двa oтдeльныx дoкyмeнтa, пoтoмy чтo в Pocpeecтp нyжнo бyдeт пpeдocтaвить oтдeльныe ocнoвaния для измeнeния coбcтвeнникa.

Нe зaбывaйтe o paздeлeнии cyммы. B oбъявлeнии вы yкaзывaли cтoимocть yчacткa вмecтe c дoмoм, a пo дoкyмeнтaм пpoвoдитe иx oтдeльнo. Нaпpимep, ecли пpoдaвaли вce вмecтe зa 1 000 000 ₽, в ДКП yкaжитe цeнoй yчacткa 600 000 ₽, дoмa — 400 000 ₽.

Дoгoвopитecь c пoкyпaтeлeм oб oднoвpeмeннoм пoceщeнии Pocpeecтpa или MФЦ. Пoдaйтe дoкyмeнты нa пepepeгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти. Пoкyпaтeль дoлжeн бyдeт oплaтить гocyдapcтвeннyю пoшлинy, и чepeз 7–10 днeй oн пoлyчит выпиcкy из EГPН o пpaвe coбcтвeннocти нa дoм и зeмлю.

B Pocpeecтp oбычнo пoдaют пaкeт дoкyмeнтoв:

📌 дoгoвopa кyпли-пpoдaжи;

📌 кaдacтpoвый пacпopт нa зeмлю и нeдocтpoeнный дoм;

📌 пacпopтa oбoиx yчacтникoв cдeлки для пoдтвepждeния личнocти.

Bce ocтaвшиecя дoкyмeнты вы пepeдaeтe пoкyпaтeлю — тeпepь oн pacпopяжaeтcя ими. B pядe cлyчaeв coтpyдники MФЦ или Pocpeecтpa мoгyт пoпpocить пpeдocтaвить дoпoлнитeльныe дoкyмeнты — ecли oни ocтaлиcь y вac, пepeдaйтe иx пoкyпaтeлю или личнo в гocyдapcтвeнный opгaн.

Пoкyпкa нeзaвepшeннoгo cтpoитeльcтвa дoмa мoжeт пpинecти бoльшe пpoблeм, чeм eгo пpoдaжa. Чтoбы нe cтoлкнyтьcя c cyдeбными тяжбaми, пpoвepяйтe oбъeкты нeдвижимocти дo cдeлки.

Пpoвepьтe дoкyмeнты y пpoдaвцa

Пocлe пpocмoтpa пoнpaвившeгocя oбъeктa пoпpocитe пpoдaвцa пoкaзaть вce имeющиecя дoкyмeнты нa зeмeльный yчacтoк и дoм. Oбязaтeльнo пpoвepьтe, ecть ли paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo. Ecли eгo нeт, вaм пpидeтcя caмocтoятeльнo пoлyчaть дoкyмeнт или cнocить «кopoбкy», ecли мyниципaлитeт oткaжeт. Taкжe пocмoтpитe, ecть ли пpoeкт — ecли eгo нeт, вoзмoжнo, пpoдaвeц cтpoил здaниe caмocтoятeльнo, a этo мoжeт yкaзывaть нa низкoe кaчecтвo жилья.

Oбязaтeльнo пoпpocитe пoкaзaть пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты. Ecли пpoдaвeц oткaзывaeтcя, и пpи этoм пpeдлaгaeт cлишкoм дeшeвyю нeдвижимocть, лyчшe нacтopoжитьcя — вoзмoжнo, oн вooбщe нe имeeт пpaв нa oбъeкт либo xoчeт cкpыть oт вac нaличиe дoлeвoй coбcтвeннocти. Кoнeчнo, Pocpeecтp нe дoпycтит мoшeнничecкиx cдeлoк, нo вы мoжeтe пoтepять зaдaтoк.

Taкжe нe зaбывaйтe oцeнивaть cocтoяниe caмoгo дoмa. Кoгдa cтpoитeльcтвo нe зaвepшeнo, oпpeдeлить кaчecтвo cлoжнo. Нo мoжнo. Нaпpимep, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя, ecли в cтeнax или фyндaмeнтe ecть тpeщины, a тoлщинa cтeн мeньшe 38 caнтимeтpoв: нaпpимep, ecли oни вылoжeны в oдин киpпич.

Cпpocитe, oфopмлeн ли дoм кaк oбъeкт нeзaвepшeннoгo cтpoитeльcтвa или нeт. Ecли дa — мoжeтe пpoвepить нaличиe oбpeмeнeний и пoдпиcaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Ecли нeт — cпpocитe, пoчeмy пpoдaвeц нe oфopмил кaдacтpoвый пacпopт и плaниpyeт ли этo cдeлaть. Нeкoтopыe мoгyт coглacитьcя cдeлaть дoкyмeнты, ecли дaдитe зaдaтoк.

Ecли пpoдaвeц нe xoчeт зaнимaтьcя oфopмлeниeм нeдocтpoя, cocтaвьтe к дoгoвopy кyпли-пpoдaжи дoпoлнитeльнoe coглaшeниe. Eгo нe нyжнo бyдeт peгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe, нo в cлyчae пpoблeм oнo пoмoжeт дoкaзaть, чтo пpoдaвeц пepeдaл вaм пpaвa нa дoм. B coглaшeнии yкaжитe, чтo пpoдaвeц пepeдaeт пpaвo coбcтвeннocти нa зeмeльный yчacтoк и вмecтe c ним — пpaвo coбcтвeннocти нa нeдocтpoeнный дoм нa нeм.

Есть ли собственник у незарегистрированного ОНС

Покупка дома, строительство которого не завершено, с одной стороны — риск, а с другой – выгодное приобретение недвижимости.

Плюс в том, что возведение уже началось, масштабные и трудные работы (например, по укладке фундамента) уже окончены, выбран проект и какая-то часть дома уже есть.

Минусы покупки недостроя:

• проект дома разработан не по вашим желаниям;
• качество проделанных работ проверить можно лишь частично.

Выбирая недостроенный дом, акцентируйте внимание на всех мелочах: когда начато строительство? как сделан фундамент? какие материалы использовались?

Если собственник зарегистрировал недострой, то нужно заключить стандартный договор купли-продажи. Обязательно проверьте в договоре пункт «Предмет договора»; это должен быть именно дом, а не материалы, использованные для строительства.

В том случае, если в момент покупки у собственника зарегистрирован только участок, то оформляется договор уступки прав подряда.

Для того чтобы ответить на вопрос о том, как зарегистрировать недостроенный дом в собственность, следует обратиться к нормам законодательства.

Ранее российское законодательство допускало возможность государственной регистрации объектов незавершённого строительства независимо от стадии «заморозки» строительства. Главным условием постановки недостроя на кадастровый учёт считалось наличие капитального фундамента (бетонного или кирпичного).

С 2015 года условия изменились. Для внесения недостроя в кадастровый реестр, необходимо, чтобы:

• земля под строением была оформлена в собственность (в аренду или бессрочное пользование);
• имелось разрешение на строительство;
• земля под недостроем предназначалась для возведения жилых объектов.

Недостроенный дом нельзя узаконить, если он является предметом действующего договора подряда.

Далее предлагаем разъяснения по самым актуальным вопросам, связанным с покупкой недостроенного дома.

Нельзя. Сделки купли/продажи по объектам незавершённого строительства не производятся с привлечением маткапитала, даже если это официально зарегистрированный недострой.

В соответствии с ПП № 862, жилищные субсидии выделяются для приобретения жилой площади и улучшения условий проживания. Недострой не считается жилым объектом, поэтому семейный сертификат при покупке такого объекта использовать невозможно.

Признание права собственности на ОНС в судебном порядке

На первый взгляд понятие объект незавершенного строительства не вызывает вопросов, вроде как и так понятно, что это объект, который не достроен, но насколько он может быть не достроен, не каждый может сказать.

Незавершенка является объектом недвижимости и капитального строительства, и чтобы считаться таковым должна, прежде всего, иметь неразрывную связь с землей и перемещение такового объекта должно быть невозможным без ущерба его назначению.

Для того, чтобы объект был признан объектом незавершенного строительства достаточно как минимум, чтобы были полностью закончены работы по возведению фундамента, т.е. был фундамент. Таким образом, незавершенка может считаться объект капстроительства в виде фундамента, который прочно связан с землей и его невозможно переместить так, чтобы он остался в первоначальном виде.

Порядок действий при регистрации объекта незавершенного строительства в административном порядке не очень сложен сам по себе, но имеет ряд нюансов. Так, для государственной регистрации такого объекта необходимо обязательно иметь разрешение на строительство объекта.

Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства — нужно обратиться в территориальный отдел Росреестра, к которому относится объект.

На данный момент также эта услуга доступна в отделениях многофункциональных центров (МФЦ). Обратившемуся нужно предоставить пакет документов, приведенный в настоящей статье.

Все документы в Росреестр или МФЦ подаются в двух экземплярах: один экземпляр – подлинники документов, второй – простые ксерокопии этих документов.

После сдачи документов будет выдан один из трех документов:

1. Документ о регистрации права собственности на регистрируемый объект;
2. Документ о приостановке регистрации права собственности;
3. Решение об отказе в регистрации права на объект недвижимости.

Если регистрация приостановлена — внимательно прочитайте уведомление о приостановке, там регистрирующий орган обычно четко и однозначно прописывает причину данного решения: исправить ее легко — нужно просто выполнить требования, изложенные в Уведомлении, если такое возможно.

Если в регистрации объекта отказано, то нужно понять причин отказа и понять, насколько перспективно узаконение объекта незавершенного строительства через суд. Если есть такая перспектива — ее нужно реализовывать и требовать регистрации объекта в судебном порядке.

Важно знать, что право собственности на объект, который является самовольной постройкой, регистрации не подлежит. Для продажи объекта незавершенного строительства нужно помнить, что договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение такой формы влечет недействительность Договора. Сделка по купле-продажи такого объекта подлежит государственной регистрации.

Порядок регистрации объекта незавершенного строительства – процесс весьма серьезный и ответственный, требующий время и понимание процесса. Вот почему выгодно обратиться к нам, наш юрист по сделкам с недвижимостью знает не только как зарегистрировать свое право, но и как правильно составить договор на его распоряжение в будущем.

Тема является актуальной, поскольку все чаще организации, индивидуальные предприниматели, принявшись строить какой-то объект недвижимости, оказываются в ситуации, когда не могут завершить строительства из-за финансовых трудностей, но регистрируют право собственности на недостроенный объект, а впоследствии, например, МУГИСО оспаривает зарегистрированное право у лица.

В настоящее время идет разработка упрощенного механизма данного процесса.

Предполагается, что в будущем будет достаточным предоставление в органы лишь кадастрового паспорта объекта вместо приведенных выше документов.

Наш юрист по недвижимости решит вопрос регистрация прав на объект незавершенного строительства профессионально и в срок. Консультация юриста по вопросам недвижимости поможет решить Вашу проблему уже сегодня.

• ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.
• Читайте еще о работе нашего юриста по недвижимости:
• С нами оформление перепланировки нежилого помещения в срок
• Проведем полное сопровождение сделки профессионально

Владельцев домов ждет приятная новость — с 2018 года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней.

Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования.

Объект незавершенного строительства рассматривается в виде недвижимого имущества наряду со зданиями и строениями.

С ним производятся любые операции, касающиеся установления и признания права собственности, его изменения или завершения (ст. 130 ГК РФ).

Процедура и правила регистрации объекта незавершенного строительства, осуществление его кадастрового учета регламентируются ст. 40 ФЗ № 218 от 13. 07. 2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Споры о разделе ОНС между супругами

Процедура регистрации производится согласно стандартных правил, но с учетом специфичных условий, касающихся объектов такого типа.

Незавершенное сооружение неотделимо от участка, где его возводят, поэтому вначале необходимо установить точный статус данной земли.

Это обычно делается с применением документов о праве владения участком, арендного договора или разрешительных документов на строительство.

При посещении МФЦ или Госреестра пишется соответствующее заявление на особом бланке, к которому требуется пакет документов, состоящий из:

• паспорта заявителя или лица, уполномоченного руководителем (по необходимости предоставляются заверенная нотариусом доверенность на проведение процедуры);
• документов о праве собственности на участок или выписки из ЕГРН;
• кадастрового паспорта или декларации на недвижимость;
• технического плана сооружения и участка;
• разрешения на строительство;
• квитанции о выплате госпошлины в размере 2 000 руб. Если заявителей несколько, то 2000 умножается на размер доли каждого. Госпошлина для юрлиц составляет 22 000 руб.

Кадастровый паспорт необходим, если объект располагается на землях населенных пунктов или предназначен для ИЖС. При отсутствии кадастрового паспорта можно предоставить декларацию. Она заполняется владельцем недвижимости, не требует утверждения госорганом. Бланк можно взять в Интернете, заполнить и поставить подпись.

Если законом допускается возведение объекта без получения земельного участка, то можно провести процедуру без документации на землю.

Если нет оформленных документов о праве собственности, производится их замена:

• актом местного органа власти о выделении земли;
• свидетельством о праве собственности на участок;
• выпиской из похозяйственной книги.

Если в строительстве участвуют подрядчик или инвестор, потребуется предоставить подрядный договор, контракт заказчика с инвестором.

Получить выписку из ЕГРН с подтверждением права собственности возможно в указанный сотрудником Росреестра день. Законом установлен срок 10 дней для проведения процедуры госорганами. Сам документ собственнику не выдается, он существует в электронном виде.

Некоторые объекты могут быть зарегистрированы по упрощенной схеме в более сжатые сроки. Это относится к зданиям, построенным на:

• участках, выделенных под ведение дачного и садоводческого хозяйства;
• землях под ИЖС;
• землях для ведения личного подсобного хозяйства и расположенных в пределах поселений.

При желании оформить такой незавершенный дом следует обратиться в МФЦ или Росреестр. При обращении необходимо написать заявление с использованием специального бланка. Там же оплачивается госпошлина. Останется только дождаться назначенной даты получения документов.

Следует знать, что в 2004 году были приняты поправки к Гражданскому кодексу, согласно которым все объекты незавершенного строительства теперь относятся к недвижимому имуществу. До этого подобная регистрация происходила исключительно через суд. Для оформления документа, подтверждающего право собственности на землю, нужны:

• техническая инвентаризация объекта;
• кадастровый паспорт.

К тому же, нельзя зарегистрировать жилой дом, являющейся самовольной постройкой. Закон определяет это как:

• строительство на земле, имеющей другое целевое назначение;
• строительство без разрешения;
• строительство с нарушениями важных правил и норм.

Владелец такой постройки не может приобрести право собственности. Признать строительство законным можно через суд, или получив соответствующее разрешение органов исполнительной власти. Для такого разрешения необходимо иметь внушительный пакет документов. Есть и другой вариант –зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома, как вариант, можно подав документы в БТИ, специалисты которого возьмут на себя все проблемы с узакониванием объекта незавершенного строительства.

Другими словами, если участок земли предназначен только для производства различной сельскохозяйственной продукции, то строить на нем жилые помещения запрещено. Поэтому лучше не рисковать, начиная строительство дома на земле, которая для этого не предназначена.

Чтобы пройти процедуру регистрации как можно быстрее, следует серьезно подойти к пакету документов. Для того чтобы оформить жилой дом, необходимо иметь следующие бумаги:

• разрешение на строительство;
• заявление;
• кадастровый паспорт на объект;
• квитанция об оплате госпошлины;
• доверенность, заверенная нотариусом (если заявитель – третье лицо);
• документ, устанавливающий право на землю.

Кадастровый паспорт на саму землю не нужен, если все права на нее были зарегистрированы ранее. Все документы можно подать лично, через третьи лица или отправив по почте.

Похожие записи:

• Журналы необходимые для кадрового делопроизводства
• Заявления об оспаривании завещания
• Налогообложение ип в 2021 году на усн