23.09.2021

Что считается жилым домом на земельном участке

Автор: admin Консультация адвоката Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что считается жилым домом на земельном участке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Возможность и процедура реального раздела индивидуального жилого дома

2. Что такое индивидуальный жилой дом?

3. По каким критериям дом признаётся многоквартирным

4. Статус садового дома – жилой или нежилой дом

5. Часть дома или квартира? Как оформить земельный участок, прилегающий к дому?

5.1. Требования, предъявляемые к жилому дому:

6. Споры о праве на придомовую территорию

7. Жилой дом – что это такое простыми словами

В 217-ФЗ приведено новое понятие садового земельного участка — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей (п. 1 ст. 3 217-ФЗ).

При этом, все земельные участки с такими видами разрешенного использования как «для садоводства», «для ведения садоводства», а также «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства» становятся равнозначными и признаются как садовые земельные участки (п. 7 ст. 54 217-ФЗ).

Из этого следует, что собственник садового земельного участка имеет право разместить на участке на выбор: садовый дом или жилой дом.

До 2019 года садоводам разрешалось строить на участках лишь жилые строения без права регистрации (прописки), а следовательно и без права постоянно проживать в них.

Со вступлением в силу 217-ФЗ, расположенные на садовом участке здания, зарегистрированные в ЕГРН, как «жилое строение», «жилое», признаются жилыми домами. Следовательно, так как жилые строения признали жилыми домами, собственники имеют право зарегистрироваться в них по месту жительства. При этом, документы на жилые строения переоформлять не нужно (п. 9 ст. 54 217-ФЗ).

Градостроительный кодекс РФ, уровнял также понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» (п. 39 ст. 1 ГрК РФ).

В отличие от индивидуального жилого дома, садовый дом является нежилым. Сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН о назначении зданий, таких как «нежилое строение», «нежилое» «сезонное использование», за исключением хозяйственных построек и гаражей признаются садовыми домами (п. 11 ст. 54 217-ФЗ).

Также статья 16 Жилищного кодекса РФ, содержащая перечень видом жилых помещений, не относит садовый дом к жилым.

Садовый дом является лишь зданием сезонного использования, предназначенным для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (п. 2 ст. 3 217-ФЗ).

Следовательно в садовых домах нельзя и зарегистрироваться.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, индивидуальный жилой дом имеет следующие признаки:

Отдельно стоящее здание (т.е. не пристрой)
Количество наземных этажей – максимум 3;
Высота – до 25 метров;
Наличие комнат и вспомогательных помещений;
Не предназначен для раздела на части жилого дома.

Строительство жилого дома на садовом участке не отличается от строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, за исключением следующих моментов:

1. Территориальная зона. Согласно п. 2 ст. 23 217-ФЗ, строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие предельные параметры такого строительства. К примеру, садовый земельный участок расположен в территориальной зоне СХ-1 – Зона ведения садоводства, но правилами землепользования и застройки в данной зоне не предусмотрено строительство объектов капитального строительства, то получить разрешительную документацию на строительство не получится.

СОВЕТ: Чтобы узнать в какой территориальной зоне расположен земельный участок, необходимо заказать в органе местного самоуправления градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – бесплатно, срок – 1 мес. или выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (выписка из ИСОГД) – обычно платно (до 1000 руб.), срок — до 1 недели.

2. Продление дачной амнистии. С августа 2018 года не требуется получать разрешение на строительство жилого дома. Вместо разрешение на строительство необходимо получать уведомление о соответствии планируемого объекта и в последующем уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства.

Согласно ст. 15 Жилищного кодекса РФ, ст. 4 Положения, жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Иными словами, жилой дом должен:

Быть построен на фундаменте, т.е. иметь прочную связь с землей;
Быть безопасным для жизни и здоровья жильцов;
Иметь электроснабжение;
Быть обеспечен водоснабжением;
Иметь канализацию (септик);
Быть обеспечен теплоснабжением.

Заявление о признании садового дома жилым домом.

Заявление пишется в свободной форме с обязательным указанием следующих сведений:

ФИО заявителя;
Почтовый или электронный адрес заявителя;
Кадастровый номер земельного участка;
Кадастровый номер садового дома.
Способ получения решения органа местного самоуправления (лично, по почте, в МФЦ).

ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.

Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что

Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.

На дачном участке могут располагаться капитальные и некапитальные строения:

Бани.
Хозяйственные помещения (сараи).
Теплицы.
Временные сезонные сооружения.
Гараж.

На некапитальные переносимые строения имущественный налог не начисляется, регистрировать их в Росреестре необязательно. Если же объект нельзя переместить без ущерба, лучше зарегистрировать его в установленном порядке. Налог будет платиться с учетом кадастровой стоимости.

В законе сказано, что жилой дом, это обособленная постройка. То есть соседи в жилом доме полностью отсутствуют. И действительно. Откуда взяться соседям, ведь это не квартира. Которая окружена соседями со всех четырех сторон.

Жилой дом строится на отдельном земельном участке, и может быть. Как капитальным, так и некапитальным строением.

Капитальное строение, приковано к земле фундаментом. Фундамент может быть нескольких видов, в зависимости от того. На каких грунтах он используется и как дешево нужно построить дом. Сам по себе фундамент, это сложное инженерное сооружение. Которое способно нести на себе нагрузку всей массы построенного жилого дома. Есть даже специальные инженерные калькуляторы. Которые рассчитывают строительный объем будущего фундамента в зависимости от планируемой площади жилого дома.

Важно: Фундамент крепко связывает дом с землей, по сути являясь его опорой. Которая равномерно распределяет вес всей постройки по своей площади.

Постройку дома начинают с расчетов требующегося под него фундамента. Подбирается требуемый фундамент под определенные задачи. Где-то почва промерзает очень глубоко и фундамент должен быть углублен ниже уровня промерзания. А затем утеплен и прикрыт опалубкой от природных осадков.

Где-то почва очень болотистая и подвижная и есть вероятность просадки дома. Никакой фундамент не выдержит таких перегрузок, кроме тяжелой бетонной плиты. Залитой под всем основанием дома и связанной арматурой для прочности конструкции.

В сухих и песочных грунтах, используют легкий в монтаже и доступный по средствам свайно-винтовой фундамент. Который может значительно сэкономить расходы на строительство жилого дома. И очень быстро монтируется.

Но и домик такой фундамент может выдержать только из легких строительных материалов. Которые не так боятся подвижности опоры. Например, жилой дом из бруса, щитовой дом. А так же жилой дом из оцилиндрованного бревна или сип панелей.

Чтобы не углубляться в процесс строительства, давайте в двух словах рассмотрим какие существуют виды фундамента. И для чего каждый из них используется.

Ленточный фундамент – прост и дешев в использовании, но нужно точно рассчитывать глубину промерзания грунта. И контролировать качество бетона при его заливке. Иначе такой фундамент может вспучить промерзлая почва и по стене дома пойдут трещины. Но зато такой фундамент можно возвести силами одной семьи, не привлекая для работы специалистов. Главное, чтобы кто-то имел практику установки несъемной опалубки и смог высчитать необходимую глубину заглубления. На таком фундаменте обычно строят дома, не выше 2 этажей в высоту.
Свайный фундамент – свайно-винтовой фундамент используется там, где необходимо быстро возвести дом. Возводится такой вид фундамента для легких каркасных домов, домов из оцилиндрованного бревна или бруса. Фундамент строится и обвязывается ростверком, для придания монолитности конструкции всего за неделю.
Столбчатый фундамент – По всей площади будущего дома, на расстоянии двух-трех метров друг от друга располагаются опоры. Опоры строятся из блоков или кирпича, а затем обвязываются друг с другом ростверком. Опять же это нужно для придания прочности конструкции. Такой фундамент тоже прост в исполнении и может быть собран силами семейной пары.
Плитный фундамент – используется при строительстве тяжелых, многоэтажных домов, до 5 этажей в высоту. Или домов нестандартных конструкций. Слой бетона, наполняющий плиту под домом. Может достигать толщины от 30 до 110 см плюс арматура, которая тоже значительно удорожает строительство. Поэтому такой фундамент является самым дорогостоящим из всех. И при его постройке, без помощи специалистов не обойтись. Так как сама конструкция в итоге, получается довольно сложная и работа по ее монтажу довольно трудоемкая.

Возможность и процедура реального раздела индивидуального жилого дома

Если жилой дом построен на скорую руку, то не о какой центральной канализации и центральном отоплении. Как в квартире — и речи быть не может.

Жилой дом с центральным отоплением и канализацией — это совсем другой уровень стройки. А не тот, который используется сейчас повсеместно. И денежные затраты на подведение центральных коммуникаций к дому, наверняка составят половину стоимости его возведения. Одна только газификация может обойтись в 1 – 1,5 млн. рублей.

Поэтому в современных домах, используется автономная канализация замкнутого типа. Отходы в ней поедаются бактериями, подающимися в отстойник в виде таблетки. И превращаются в воду, которая рассеивается под землей на участке. Это полностью безвредно для почвы.

Часто люди принимают красивую картинку за истину, клюнув на рекламу застройщика. Или начитавшись чужих рассказов на форуме о загородной жизни. Потом бегут и покупают дома, подкупающие своей дешевизной и большими размерами (60-120 м2).

Людям кажется, что они берут жилье большой площади за маленькую сумму денег. Ну как маленькую. Все конечно относительно, поэтому нужно считать. Что эта сумма просто недостаточна, для покупки 1-комнатной квартиры в Москве.

Будем ориентироваться на 3,5 – 3,8 млн. рублей. Ведь именно столько стоит строительство минимального каркасного дома, при заказе в фирме. Который по своим размерам, будет превосходить даже трехкомнатную малогабаритную квартиру.

Если так хорош жилой дом, то почему же все-таки большинство людей выбирает квартиру.

Ответ на поверхности. Людям просто лень чистить от снега двор зимой. Ведь в многоквартирном доме, все это делает дворник. А в своем доме, кидать снег придется самому.

А летом понадобится стрижка газона и обработка участка. Иначе он зарастет и будет портить весь эстетический вид. К тому-же, есть вероятность. Что в разросшуюся траву поселятся клещи, укус которых может вызвать неизлечимые заболевания.

Правильно ведь говорят, что жилой дом — это постоянные хлопоты, которые никогда не заканчиваются. Только отремонтируешь забор, как тут же протечет кровля. Проглядишь и не подольешь бетоном треснувшую от грунтовых вод отмостку, и тут же трещина расползется на внешнюю стену дома.

Закон, именуемый в народе дачной амнистией, помог многим гражданам узаконить земельные участки и объекты недвижимости. Однако некоторые россияне использовали эту возможность в других целях. Например, построив на земле капитальное здание, предназначенное для круглогодичного проживания, оформляли его в упрощенном порядке без получения необходимых в таких ситуациях бумаг (разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию, кадастровый план и т.д.). Чтобы избежать подобного в дальнейшем, законодатели внесли определенные изменения в новый дачный закон:

Все участки, имевшие ранее статус дачных, переводятся в единую категорию садовых (вне зависимости от вида разрешенного использования и расположения). При этом собственники таких наделов имеют право использовать их по своему усмотрению: для отдыха, выращивания овощей, ягод или фруктов для личного потребления, разведения подсобного хозяйства (птица, кролики, мелкий или крупный рогатый скот и т.д.), возведения вспомогательных строений.
Все виды разнообразных сообществ дачников и садоводов упразднены. С января 2019 года разрешены только две организационно-правовые формы: садовое некоммерческое товарищество (СНТ) и огородное некоммерческое товарищество (ОНТ).
Участки СНТ могут располагаться на землях населенных пунктов или сельхозугодиях. ОНТ находятся только на территориях сельскохозяйственного назначения.
Построить жилое строение можно только на участках СНТ.
Упорядочены взаимоотношения между дачниками и товариществами, в том числе и теми владельцами, которые не являются членами СНТ или ОНТ.
Определено, чем отличается дачный дом от жилого дома.

Важно! Изменения коснулись и построек, уже возведенных на участках и зарегистрированных в Росреестре. Если строения имели жилое назначение – с января 2019 года они признаются жилыми домами. Если в документах к постройке было прописана нежилое назначение – им присваивается статус садовой недвижимости вне зависимости от использования строения (гараж, баня, сарай и т.д.).

С точки зрения российских законодателей для регистрации строения в качестве жилого, необходимо чтобы оно соответствовало определенным критериям и требованиям:

Постоянное проживание – жилье должно быть капитальным, обладать всеми необходимыми коммуникациями, системой отопления и вентиляцией. Кроме того, необходимо наличие дверей, окон, крыши и других составляющих жилого строения, без которых невозможно проживание в доме, например, в холодный период года.
Размеры и общая площадь – вновь возведенное строение должно соответствовать установленным строительным нормам и правилам. Например, подобная постройка не может состоять более чем из 3 этажей, а ее высота не должна превышать 20 м.
Обособленность – построенное здание не должно разделяться на квартиры и должно использоваться для проживания одной семьи. В противном случае собственник должен инициировать процедуру реконструкции и получать разрешение от местных властей.

Также перед возведением постройки необходимо учитывать следующие нюансы:

Строительство возможно на садовых участках, землях ИЖС, а также ЛПХ, расположенных в пределах населенного пункта.
По окончании строительных работ необходимо поставить объект недвижимости на кадастровый учет. Для этого нужно вызвать кадастрового инженера для проведения обследования, измерений и создания кадастрового паспорта.

Полезно! Основным преимуществом строительства здания жилого назначения является возможность прописки в нем. Однако на такой объект недвижимости действуют более высокие налоговые тарифы.

В соответствии с новым дачным законодательством всем строениям, имеющимся на участке и не являющимся жилыми, присваивается статус садового домика. Однако существуют определенные признаки подобных построек:

Назначение: сезонное использование или временное пребывание.
Участки под застройку: только садовые.
Кадастровый учет: подлежат регистрации в качестве нежилых строений.
Налогообложение: по низкой тарифной ставке.

Важно понимать, что по новому законодательству к садовым домам относятся обычные хозяйственные и вспомогательные постройки, а также то, что ранее было принято считать дачами (жилое строение сезонного использования).

Чтобы понять, чем отличается садовый дом от дачного дома, необходимо рассмотреть отличительные особенности дачи как объекта недвижимости:

Наличие капитального фундамента.
Расположение в качестве отдельно стоящего дома.
Наличие минимальных удобств (вода, канализация, электричество и т.д.).
Расположение в дачном поселке.

По своей сути, дача – это объединение действующих понятий садового и жилого строения. Именно поэтому действующее законодательство так лояльно относится к изменению статусу имеющейся загородной или пригородной недвижимости. То есть при желании садовый дом, можно перевести в жилой и наоборот (при соблюдении определенного регламента и условий).

Интересно! Льготная регистрация строений, расположенных на садовых и огородных земельных участках, закончила свое действие 1 марта 2019 года. С этого момента собственникам придется оформлять недвижимость по более дорогому тарифу и собирать большой пакет необходимых документов.

При этом учитываются результаты проверки фундамента, несущих стен, планировки здания и отдельных помещений, внутреннего состояния.

Обязательно учитываются санитарные и гигиенические условия жилья и их соответствие нормам.

По официально принятым нормам, жилище может представлять весомую угрозу для жизни людей, если: 70% всей площади жилого многоквартирного дома или частного дома изношены; 60% отдельного дома, построенного из дерева, изношено; жилое здание находится в пределах санитарно-защитного, пожароопасного или взрывоопасного объекта.

Также опасным соседством может быть завод или отдельный цех, инженерные сети или территории, где возведение жилых объектов вообще рискованно; дома находятся на земельных участках, которым угрожают последствия природных катастроф.

Но, разумеется, до его подачи нужно убедиться, что дом соответствует предъявляемым требованиям.

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Что такое индивидуальный жилой дом?

Таким образом, по закону жилье считается ветхим, если оно не отвечает требованиям эксплуатации из-за физического износа. Методическое пособие той же организации содержит более конкретные указания, как определить ветхость строения:

Для каменных зданий износ должен превышать 70%.
Износ деревянных превышает 65%.
На фоне прочности несущих конструкций необходимая эксплуатация невозможна.

При этом несущие конструкции – те, которые обеспечивают общую целостность схемы постройки при внешних воздействиях, берущихся во внимание в данном регионе.

Чтобы здание признали аварийным, необходимо соответствие указанием той же методической работы МКД 2.

04. 2004 года:

Большая часть несущих конструкций пришла в негодность.
Пребывание в здании и рядом с ним опасно для жизни и здоровья людей.

Таким образом, дом пригоден для постоянного проживания. Указанный дом является единственным возможным местом жительства заявителя.

Санкт-Петербурга. Указанная регистрация по месту пребывания будет продлеваться заявителем и в дальнейшем, до реализации права о регистрации по месту постоянного проживания. Заявитель обратилась в Администрацию МО Всеволожского муниципального района ЛО с заявлением о признании дома пригодным для постоянного проживания.

требует подготовки проекта перепланировки, который должен быть согласован соответствующими органами, что занимает не всегда поддающийся математическим подсчетам объем времени и финансов).

В это связи, мы порекомендовали Заказчику остановиться на первом варианте и признать садовый дом жилым и пригодным для постоянного проживания в судебном процессе.

Методика решения задачи: Основных факторов успеха, от которых зависит благоприятное судебное решение два: 1) садовый или дачный дом должен отвечать всем признакам жилого помещения — санитарно-гигиеническим, противопожарным и строительным нормам; 2) необходимо доказать, что этот садовый дом является единственным возможным местом жительства; последнее по сути означает, что нежелательно иметь на правах собственности иное жилое помещение.

Соответствуя Жилищному Кодексу РФ, понятие общая площадь включает в себя сумму площадей всех комнат и частей данного помещения, в том числе и площадей комнат (помещений) дополнительного или вспомогательного назначения (использования), которые предназначаются для бытовых и иных потребностей граждан. Такими помещениями считаются: кухни, коридоры, ванные комнаты и т.п.

Для индивидуальных жилых домов общая площадь строения не включает в себя подполье для проветривания, крыльцо, наружные, т.е. открытые лестницы, чердачные помещения, портики и тому подобное. Также, в общую площадь не входят те площади, которые заняты под выступающие конструктивные элементы, под отопительные печи, или находятся с дверными проёмами или в их пределах.

По каким критериям дом признаётся многоквартирным

Поскольку нормативные критерии, позволяющие однозначно определить, является или нет объект или сооружение некапитальным, в Градостроительном кодексе РФ сформулированы несколько скудно, для вычленения конкретных особенностей некапитальных построек приходится использовать только характеристики ОКС и «действовать от обратного», признавая следующее:

в отличие от капитальной постройки (объекта недвижимости), некапитальные постройки или сооружения, не являются объектами капитального строительства, то есть это движимые объекты и сооружения, обладающие техническими характеристиками, которые способны обеспечить:
1. перемещение строения или сооружения (или их конструктивных частей)
2. выполнение демонтажа и переноса без причинения существенного вреда строению и без изменения основных характеристик такого строения
некапитальные строения имеют ограниченный срок пребывания на месте их установки
временная постройка (некапитальный объект) не обладает прочной связью с землей:
- или не имеют фундаментов
- или не имеют капитальных (заглубленных) фундаментов
на возведение некапитальных построек требуется меньше средств и времени, чем на капитальные постройки

Итак, можно констатировать, что, к основным критериям некапитальности строения относятся следующие:

временность использования и более короткий срок эксплуатации
возможность перемещения постройки без несоразмерного ущерба её назначению
отсутствие загубленного фундамента
отсутствие стационарных коммуникаций (как правило)
меньший срок возведения в сравнении с капитальными строениями
исключение необходимости получения разрешения на строительство
невозможность регистрации права собственности в ЕГРН

В полной мере перечисленные критерии не могут служить гарантией отнесения постройки к движимому или недвижимому имуществу, то есть к некапитальному или капитальному объекту. Мало того, в ряде случаев возникает необходимость проведения строительной экспертизы строения, поскольку указанные критерии могут оказаться совсем не очевидными.

Более зримые черты некапитальные (временные) объекты получили в государственных строительных стандартах. К примеру, в прежде действовавшем ГОСТ 25957-83 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация. Термины и определения» введены следующие понятия:

титул

в строительстве титулом здания, титулом сооружения называется краткая характеристика строения (объекта), содержащая его основные показатели:

наименование
местонахождение
технические показатели

титульные здания и сооружения

это временные здания и сооружения для нужд строительства в целом
они используются многократно, обладают высоким эксплуатационным ресурсом

нетитульные здания и сооружения

это временные здания и сооружения для обеспечения нужд отдельного объекта

мобильное (инвентарное) здание или сооружение

это здание или сооружение комплектной заводской поставки, конструкция которого отвечает следующим характеристикам:

возможность передислокации
сборно-разборная, сборная, разборная особенность конструкции:
- состоит из отдельных блок-контейнеров, плоских и линейных элементов или их сочетаний, соединяемых в конструктивную систему на месте эксплуатации

В другом государственном стандарте ГCН 81-05-01-2001 «Сборник сметных норм затрат на строительство временных, модульных зданий и сооружений при производстве ремонтно-строительных работ» указывается (пункт 1.1):

«к временным зданиям и сооружениям относятся специально возводимые или приспособляемые на период капитального ремонта производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения модульного типа, необходимые для производства ремонтно-строительных работ».

Понятия, данные в стандартах, распространяются на некапитальные объекты, выполняющие роль вспомогательных и обеспечивающие строительство объекта (жилого дома, жилого комплекса, крупного производственного объекта и др.). Такими некапитальными объектами могут быть используемые многократно бытовые городки на строительных площадках. По завершении строительства объекта все временные сооружения подлежат демонтажу.

Благодаря понятиям о временных, модульных зданиях и сооружениях, введённых стандартами, область их применения существенно расширилась. Этому способствовало появление новых строительных материалов и технологий.

Проектные и технологические разработки и создание различных легковозводимых конструкций, лёгких сборно-разборных сооружений, не имеющих прочной связи с землёй, обладающих возможностью перемещения без ущерба назначению, позволили отнести их или к некапитальным строениям, или объектам вспомогательного использования:

объекты, не имеющие фундамента, со стенами и перекрытиями из металлических конструкций
торговые павильоны
площадки, оборудованные навесом для ожидания пассажирами городского транспорта, с киоском (остановочный комплекс)
площадки для обучения вождению автотранспортных средств
временные автостоянки и парковки
временные сооружения торговли и сферы услуг
антенно-мачтовые сооружения сотовой связи
плоскостные парковки – площадки для легкового автотранспорта без устройства фундаментов
малые архитектурные формы (элементы декоративного оформления, устройства для оформления мобильного и вертикального озеленения, городская мебель, игровое, спортивное, осветительное оборудование) – без устройства фундаментов и прокладки подземных коммуникаций
фонтаны:
- с устройством ограждающих конструкций гидротехнических систем с заглублением до 0.5 м
аттракционы, шапито – объекты из сборно-разборных конструкций, в том числе с подключением к сетям электроснабжения и заглублением до 0.5 м:
- без устройства фундаментов и организации подключения к инженерно-техническим сетям водопровода, канализации, газо-, теплоснабжения
- с устройством ограждающих конструкций, размещаемых с заглублением до 0.3 м
общественные туалеты нестационарного типа:
1. инвентарные объекты заводского изготовления
2. объекты модульного типа общей площадью основания до 25 м²

в том числе с подключением к сетям электроснабжения и организацией оснований с заглублением до 0.4 м, без устройства фундаментов и организации подключения к инженерно-техническим сетям водопровода, канализации, газо-, теплоснабжения.

Федеральным законодательством не регулируются вопросы, связанные с определением условий и порядка размещения движимых построек на земельных участках, уже находящихся в собственности физических лиц или организаций. Они в компетенции региональных и муниципальных властей.

Так, в Москве не установлен какой-либо специальный порядок получения разрешения на размещение некапитального объекта на земельных участках, находящихся в собственности частных лиц. Из этого следует возможность размещения временных объектов без разрешения на установку и проведения иных предварительных согласований.

В Московской области, напротив, законами закреплено требование о том, что все некапитальные объекты размещаются с разрешения органов местного самоуправления. Эти органы утверждают ещё и порядок получения такого разрешения. Как правило, разрешение на размещение некапитальных объектов оформляется в виде постановления администрации муниципального образования.

Другие муниципалитеты в других регионах могли ещё и не принять документы, содержащие подробные правила о порядке возведения временных построек. По этой причине в ряде случаев строительство некапитальных объектов становится так же возможным без разрешений и согласований. Если же порядок всё же утверждён, то, как понятно, ситуация «без вариантов». Местные законы, постановления или положения нужно чтить и соблюдать.

Постройка дома и признание его жилым возможны, как в случае отнесения участка в СНТ к сельхозугодиям, так и в случае его нахождения на земле поселений.

Если участок имеет категорию «Земли населенных пунктов» для того, чтобы узаконить строительство дома следует сначала выяснить, в какой зоне находится участок. Если СНТ находится в пределах жилой зоны, то можно идти с ходатайством об изменении статуса земли к местному начальству.

В случае утвердительного ответа строение можно быстро зарегистрировать и прописаться в нем, но только если дом отвечает всем требованиям благоустроенного жилища, а конкретно СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания».

Как мы уже убедились, садовые дома для того, чтобы они были признаны жилыми, должны быть построены с соблюдением определенных требований как обязательных для всей страны, так и прописанных в уставе собственников СНТ.

Для получения жилого статуса здание должно соответствовать ряду условий:

При строительстве дома необходимо строго выполнять правила, принятые на общем собрании собственников товарищества;
Расстояние от дома до межи (границы, забора, ограждения) должно быть не менее 3-х метров;
Соблюдение этажности строительства (не более 3-х уровней, включая цоколь или мансарду);
Дом может занимать только 25% всей площади земли, так как участки выдаются для огородничества, выращивания ягод, растений и деревьев;
Должны быть учтены нормы пожарной безопасности (расстояние между строениями, деревьями);
Дом должен быть подключен к электричеству и иметь систему отопления;
В постройке должна быть своя, выделенная комната для кухни.

Статус садового дома – жилой или нежилой дом

Размер дома напрямую зависит от площади земельного участка. При строительстве должны быть учтены требования СНиП, которые вводят минимальные расстояния до соседских участков:

3 метра от соседнего жилого дома;
1 м от построек вспомогательного назначения;
4 м от сараев, конюшен и пристроек для размещения в них животных.

При нарушении указанных правил, соседи могут предъявить владельцу участка претензии. В случае обострения конфликтной ситуации, суд имеет право обязать собственника передвинуть или даже снести постройку за свой счет.

Начиная с 2019 года, если постройка не зарегистрирована в Росреестре, она может быть снесена по решению суда.

Есть и другие весомые основания, из-за которых дом в СНТ могут снести:

Участок не находится в собственности хозяина дома;
Нарушение прав соседей (например, построенный слишком близко гараж или дом затеняют территорию и препятствуют попаданию естественного света);
При строительстве здания допущены серьезные нарушения, влекущие причинение опасности другим людям и природе.

Участок в СНТ может стать хорошим местом как для уединенного отдыха от городских будней на выходных, так и местом постоянного проживания.

Прежде, чем строить жилой дом на участке в СНТ необходимо взвесить все за и против и уточнить у продавца и местной администрации, можно ли это делать или нет? В большинстве случаев, проще сначала перевести землю в другую категорию. Но иногда выгоднее сначала построить садовый дом, а затем оформить его в качестве жилого.

Поэтому, выбирая категорию земель для покупки, важно ориентироваться на конкретные цели ее использования и знать действующее законодательство.

Таким образом, домовладение включает в себя не только жилой дом, но еще и иные строения, сооружения (например, бани, сараи, гаражи, заборы и т.п.). Жилой дом – это индивидуально-определенная часть домовладения, т.е. здание, строение, предназначенное для постоянного проживания граждан. Если на земельном участке присутствует несколько таких индивидуально-определенных зданий (строений), то следует говорить, соответственно, о нескольких жилых домах в составе ОДНОГО домовладения.

Отметим, что земельный участок сам по себе в состав домовладения не входит. Однако, основная информация о нем (например, план границ) должна указываться в соответствующих документах на домовладение (например, в техническом паспорте). Поэтому, получая технический паспорт в БТИ, будет не лишним обратить внимание, на ЧТО он выдан: на домовладение в целом или на отдельную постройку.

Следовательно в садовых домах нельзя и зарегистрироваться.

Часть дома или квартира? Как оформить земельный участок, прилегающий к дому?

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, индивидуальный жилой дом имеет следующие признаки:

Отдельно стоящее здание (т.е. не пристрой)
Количество наземных этажей – максимум 3;
Высота – до 25 метров;
Наличие комнат и вспомогательных помещений;
Не предназначен для раздела на части жилого дома.

Но в связи с продлением второй дачной амнистии до 1 марта 2021 года, собственники могут в упрощенном порядке зарегистрировать существующие дома без направления уведомления в администрацию и соблюдения требований градостроительного регламента (ч. 12 ст. 70 218-ФЗ). Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на жилой дом будет осуществлена на основании технического плана и декларации.

Более того, до 01.03.2021 г., проверку на предмет, является ли постройка жилой или нежилой определяет кадастровый инженер, а не орган местного самоуправления.

После 01.03.2021 г. учет и регистрация дома будет осуществляться в уведомительном порядке, то есть через уведомления о планируем строительстве / об окончании строительства с обязательным выездом на объект специалистов с администрации.

Порядок признания садового дома жилым домом урегулирован Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением…» (ред. от 24.12.2018 г.) (далее-Положение).

Требования, предъявляемые к жилому дому:

Иными словами, жилой дом должен:

Быть построен на фундаменте, т.е. иметь прочную связь с землей;
Быть безопасным для жизни и здоровья жильцов;
Иметь электроснабжение;
Быть обеспечен водоснабжением;
Иметь канализацию (септик);
Быть обеспечен теплоснабжением.

Заявление о признании садового дома жилым домом.

Заявление пишется в свободной форме с обязательным указанием следующих сведений:

ФИО заявителя;
Почтовый или электронный адрес заявителя;
Кадастровый номер земельного участка;
Кадастровый номер садового дома.
Способ получения решения органа местного самоуправления (лично, по почте, в МФЦ).

Выписка из ЕГРН на садовый дом. Если садовый дом не зарегистрирован, то правоустанавливающий документ на дом (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Предоставление выписки не является обязательным.
Заключение по обследованию технического состояния объекта. Данный документ является основой для принятия решения о переводе садового дома в жилой. Заключение готовится специализированной организацией или ИП, которые являются членами СРО в области инженерных изысканий. Пример такого заключения:
В случае, если садовый дом находится в ипотеке, то необходимо нотариальное согласие залогодержателя (банка) на переоформление дома.

Документы подаются лично в Администрацию или через МФЦ. В ответ специалист Администрации или МФЦ выдает заявителю расписку в получении документов.

Срок рассмотрения заявления – 45 календарных дней.

По истечению указанного срока, Администрация выносит одно из двух решений:

о признании садового дома жилым домом;
об отказе в признании садового дома жилым домом.

В случае отказа, Администрация обязана в решении сослаться на одно из следующих оснований для отказа:

Заявление не содержит обязательных сведения (почтовый адрес, кадастровые номера);
Отсутствует заключение по обследованию объекта;
Заявитель не является собственником садового дома;
В ЕГРН отсутствуют сведения о правах на садовый дом;
Не представлено согласие залогодержателя (банка);
Виды разрешенного использования земельного участка не предусматривают размещение дома.

Заявитель не согласный с решением об отказе вправе обжаловать его в судебном порядке в течение 3 месяцев.

Споры о праве на придомовую территорию

Безусловно, процедура признания дома объектом ИЖС сложная, а требования к такому дому строгие. Однако ничего невыполнимого в ней нет, и, что не может не радовать, все зависит от Вас. Выбирая участок и проект дома, позаботьтесь о том, чтобы он соответствовал перечисленным требованиям. Если же Вы именно сейчас подыскиваете место для строительства дома, в котором будете жить постоянно и планируете оформить в нем прописку, Вам могут помочь специалисты нашей компании. Позвоните сами или закажите звонок, и мы проконсультируем Вас относительного того, где лучше купить участок под ИЖС. (495) 132- Показать
телефон .

Все участки, имевшие ранее статус дачных, переводятся в единую категорию садовых (вне зависимости от вида разрешенного использования и расположения). При этом собственники таких наделов имеют право использовать их по своему усмотрению: для отдыха, выращивания овощей, ягод или фруктов для личного потребления, разведения подсобного хозяйства (птица, кролики, мелкий или крупный рогатый скот и т.д.), возведения вспомогательных строений.
Все виды разнообразных сообществ дачников и садоводов упразднены. С января 2019 года разрешены только две организационно-правовые формы: садовое некоммерческое товарищество (СНТ) и огородное некоммерческое товарищество (ОНТ).
Участки СНТ могут располагаться на землях населенных пунктов или сельхозугодиях. ОНТ находятся только на территориях сельскохозяйственного назначения.
Построить жилое строение можно только на участках СНТ.
Упорядочены взаимоотношения между дачниками и товариществами, в том числе и теми владельцами, которые не являются членами СНТ или ОНТ.
Определено, чем отличается дачный дом от жилого дома.

Несмотря на то, что новый закон о садоводстве и огородничестве определил только два вида объектов недвижимости: жилой и садовый домик, стоит дополнительно рассмотреть упраздненное понятие дачи.

Постоянное проживание – жилье должно быть капитальным, обладать всеми необходимыми коммуникациями, системой отопления и вентиляцией. Кроме того, необходимо наличие дверей, окон, крыши и других составляющих жилого строения, без которых невозможно проживание в доме, например, в холодный период года.
Размеры и общая площадь – вновь возведенное строение должно соответствовать установленным строительным нормам и правилам. Например, подобная постройка не может состоять более чем из 3 этажей, а ее высота не должна превышать 20 м.
Обособленность – построенное здание не должно разделяться на квартиры и должно использоваться для проживания одной семьи. В противном случае собственник должен инициировать процедуру реконструкции и получать разрешение от местных властей.

Также перед возведением постройки необходимо учитывать следующие нюансы:

Строительство возможно на садовых участках, землях ИЖС, а также ЛПХ, расположенных в пределах населенного пункта.
По окончании строительных работ необходимо поставить объект недвижимости на кадастровый учет. Для этого нужно вызвать кадастрового инженера для проведения обследования, измерений и создания кадастрового паспорта.

Назначение: сезонное использование или временное пребывание.
Участки под застройку: только садовые.
Кадастровый учет: подлежат регистрации в качестве нежилых строений.
Налогообложение: по низкой тарифной ставке.

Жилой дом – что это такое простыми словами

Основные требования, предъявляемые к многоквартирным домам, указаны в своде правил СНиП 31-01-2003, введенном 20.05.2011. Регламент распространяется на проектирование и строительство МКД и включает в себя требования к:

расположению строения;
коммуникациям, установленным внутри здания;
высотности;
квартирам и помещениям общего пользования;
деятельности организация, располагающихся в коммерческих помещениях жилого дома;
несущим конструкциям и т. д.

К сведению

Данный законодательный акт не распространяется на объекты блокированной постройки, мобильные здания.

Согласно п.3, ст.48 Градостроительного кодекса РФ, частным домом (или объектом индивидуального строительства) является здание, состоящее не более чем из трех этажей и предназначенное для проживания одной семьи. Отсюда одним из явных отличий МКД от частного дома является этажность (многоквартирные дома неограничены законодательством в количестве этажей). Кроме того, МКД рассчитаны на проживание большего количества семей, не связанных друг с другом.

Согласно пп.2, п.2, ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, дом блокированной постройки представляет собой здание, в высоту не более трех этажей, состоящее из обособленных блоков (предназначенных для проживания отдельных семей каждый), имеющее общие стены без проемов между блоками и выход на территорию общего пользования.

Блокированная постройка представляет собой дом с отдельным выходом из каждой квартиры непосредственно на земельный участок общего пользования. А отличительной чертой такого объекта недвижимости становится постановка на учет в кадастровый реестр отдельно каждого блока (квартиры), с прилегающей к нему территорией.

Данный вид недвижимости не относится к МКД, а значит не входит в проекты региональных программ и содержится за счет собственников помещений (по аналогии с частным домом).

Первоначально важно понимать, чем отличается садовый дом от жилого дома. Это разные понятия, которые часто путают или объединяют в одно целое.

Садовый дом используется несколько месяцев в году. Применять вы его можете по своему усмотрению: проживать временно в летний период или круглогодично, если постройка подходит под это, хранить овощи и фрукты или использовать в качестве дачи. А жилой дом представляет собой объект капитального строительства на участке индивидуального жилищного строительства, имеет адрес и подходит для круглогодичного проживания.