28.09.2021

Собрание собственников нежилых помещений в нежилом здании протокол

Автор: admin Консультация адвоката Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Собрание собственников нежилых помещений в нежилом здании протокол». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Собрание собственников нежилого здания

2. Методические материалы по проведению общих собраний собственников

3. Что вы можете, должны и за что отвечаете как собственник нежилого помещения

4. Перевод жилого помещения в нежилое

3 ноября 2017

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

1. Согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии со статьей 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников проводится посредством голосования, при этом в соответствии с частью 1 статьи 48 ЖК РФ определено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

Исходя из приведенных норм, а также по смыслу статей 44 — 48 ЖК РФ участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, то есть — юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Недопустимо считать участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ни помещения в многоквартирном доме, ни доли в общем имуществе.

Часть 3 статьи 48 ЖК РФ устанавливает, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

При этом, в соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений) в многоквартирном доме, пропорционально площади помещения (помещений), принадлежащего (принадлежащих) указанному собственнику на праве собственности.

Необходимо особо отметить, что количество голосов, которым обладает собственник, определяется в порядке, утвержденном приведенными нормами ЖК РФ. Жилищное законодательство не предусматривает иных способов определения количества голосов, которым обладает собственник, в том числе не наделяет правом по определению такого количества голосов ни самого собственника, ни каких-либо иных лиц.

Количество голосов собственника помещения в многоквартирном доме пропорционально доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а такая доля независимо от количества помещений многоквартирного дома, находящихся в собственности указанного собственника, является единой и неделимой, не подлежит распределению на несколько долей по количеству помещений, находящихся в собственности указанного собственника.

Следовательно, и количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям) с целью различного голосования одним собственником по одним и тем же вопросам повестки дня, либо с целью участия в общем собрании собственников только частью голосов.

В соответствии с пунктом 3 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ каждый собственник принимает только одно решение по каждому вопросу повестки дня общего собрания собственников в многоквартирном доме, независимо от количества и (или) площади помещений, находящихся в собственности указанного собственника. Голосование частью голосов из общего числа голосов, которыми обладает собственник (в том числе — от имени части помещений из всех помещений, находящихся в собственности данного собственника, либо от имени части одного помещения, доля в праве собственности на которое у данного собственника 100%), жилищным законодательством не предусмотрено.

Часть 1 статьи 46 ЖК РФ утверждает, что для установления факта принятия положительных решений по вопросам повестки дня необходимо определить долю голосов, отданных собственником помещения в многоквартирном доме данное решение, от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (по отдельным вопросам — от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). Таким образом, если собственник принимает участие в общем собрании, то все голоса, которыми данный собственник обладает, учитываются при определении наличия кворума.

Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение («за», «против» или «воздержался») по каждому вопросу повестки дня, и количество голосов, отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник.

Собрание собственников нежилого здания

Участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, то есть юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения.

Количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений), определяется пропорционально площади этого помещения (помещений).

Собственник не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все его голоса обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение («за», «против» или «воздержался») по каждому вопросу повестки дня. Количество голосов, отданных за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник.

Собственник нежилого помещения также может участвовать в общем собрании, количество его голосов пропорционально площади указанного помещения.

Также разъяснения касаются уведомления собственников о проведении общего собрания, необходимости подписи в решении, которое заполняет собственник, наличия в нем исправлений и других технических ошибок.

наименование документа «Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме»;
дата (датой протокола является дата подведения итогов общего собрания: окончания подсчёта голосов) и регистрационный номер протокола (порядковый номер с начала календарного года);
дата проведения собрания (если собрание продолжалось несколько дней, то указывается дата начала и дата окончания собрания);
место проведения собрания (указывается адрес, по которому проводилось собрание в очной форме, или адрес, по которому собирали решения, если собрание проводилось в очно-заочной форме);
заголовок к содержательной части (должен содержать информацию об адресе МКД, виде общего собрания и форме его проведения).

Методические материалы по проведению общих собраний собственников

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

— Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельное жилое помещение в нежилое, если на это дано письменное согласие всех соседей (над, под и рядом), примыкающих к жилому помещению; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении нет жильцов и/или на него не наложено обременение.

Есть и другие нюансы. При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Перевести из жилого в нежилое можно только отдельную квартиру. Комнату нельзя перевести в нежилое помещение.

Перевод недвижимости из статуса жилой в нежилую процесс не только длительный, но и затратный и во многом зависит от технических условий и услуг привлеченных специалистов, говорит Ольга Эттлер.

Средняя стоимость перевода начинается от 250 тыс. руб., говорит старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия» Наталья Пшеничникова. По ее словам, большая часть расходов уйдет на проект, экспертизу, техническую документацию, услуги нотариуса и строительно-технические работы.

У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы. Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Баранова Д.Н. Правовые гарантии осуществления гражданских прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг // Адвокат. 2010. N 5.

Гришаев С.П. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество // СПС «КонсультантПлюс». 2005.

Пьянкова А. Индивидуальное регулирование вместо нормативного // ЭЖ-Юрист. 2012. N 7.

Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Протоколы за январь-месяц
Протоколы за февраль-месяц
Протоколы за март-месяц
Протоколы за апрель-месяц
Протоколы за май-месяц
Протоколы за июнь-месяц
Протоколы за июль-месяц
Протоколы за август-месяц
Протоколы за сентябрь-месяц
Протоколы за октябрь-месяц
Протоколы за ноябрь-месяц
Протоколы за декабрь-месяц

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Бытовые услуги • Телекоммуникационные компании • Доставка готовых блюд • Организация и проведение праздников • Ремонт мобильных устройств • Ателье швейные • Химчистки одежды • Сервисные центры • Фотоуслуги • Праздничные агентства

Распространяется ли Жилищный кодекс РФ на нежилые (коммерческие) здания?

Мы готовим документы и помогаем проводить собрания собственникам помещений (апартаментов, машино-мест и т.д.) в нежилых зданиях. При подготовке документов для таких собраний мы ориентируемся на требования Жилищного кодекса РФ и вот почему.

Если в здании создано товарищество собственников недвижимости, то управление таким зданием в значительной мере регулируется уставом товарищества. Однако чаще всего собственники не создают ТСН, и вопросы управления таким зданием остаются мало чем регламентированными.

В старом Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» также указано, что отношения собственников помещений, нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в нём, прямо законом не регулируются.

В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ указал, что в силу п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ в таких случаях применяется аналогия, то есть нормы, регулирующие сходные отношения, в том числе статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ.

Нижестоящие суды в своей практике руководствуются указанными разъяснениями ВАС РФ и ВС РФ:

Постановление Президиума Верховного суда Республики Башкортостан от 15.04.2015 по делу N 44г-59/2015

Суд нижестоящих инстанций посчитали, что к нежилым зданиям не применяются положения жилищного законодательства и для решения вопросов управления общим имуществом необходимо согласие всех собственников помещений. Однако Президиум республиканского суда с ними не согласился и решения отменил. Он указал, что особенности взаимоотношений собственников зданий не позволяют их регулировать без учета норм жилищного законодательства, применяемого в похожих взаимоотношениях между собственниками жилых помещений. Иначе «допускается ситуация, когда собственники незначительной площади нежилых помещений могут препятствовать принятию решений по управлению общим имуществом собственникам, имеющим реальный имущественный интерес».

В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания или сооружения (далее — здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.

1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр).

4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

В соответствии с частью 2 статьи 8.1, статьей 219 и частью 2 статьи 223 ГК РФ право собственности на жилое помещение возникает с момента государственной регистрации такого права.

Однако, довольно часто встречаются жилые помещения, сведения о собственниках которых отсутствуют в государственном реестре, то есть право собственности на них не оформлено. Попробуем разобраться, имеются ли у таких жилых помещений собственники, и если имеются, то кто такими собственниками является.

Необходимо напомнить, что до 1991 года весь жилищный фонд принадлежал исключительно Российской Федерации, а в 1991 году началась передача указанного фонда в собственность муниципальных образований (за исключением территорий городов Москвы и Санкт-Петербурга) и в государственную собственность городов Москвы и Санкт-Петербурга. Передача федеральной государственной собственности производилась в соответствии с Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Именно на основании указанного Постановления ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1 весь жилищный фонд стал муниципальной собственностью (а на территориях Москвы и Санкт-Петербурга — государственной собственностью городов федерального значения, соответственно, Москвы и Санкт-Петербурга).

Таким образом, жилые помещения, право собственности на которые не оформлено, имеют собственника в силу закона, и таким собственником является муниципальное образование, на территории которого расположено помещение, от имени которого действует уполномоченный орган местного самоуправления, а для территорий Москвы и Санкт-Петербурга — соответствующий город, от имени которого действует уполномоченный орган государственной власти.

Кажущегося противоречия с требованиями гражданского законодательства РФ об обязательной государственной регистрации не возникает, поскольку, например часть 2 статьи 8.1 ГК РФ сформулирована следующим образом: «Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом». Случай определения собственника жилого помещения, право собственности на которое не оформлено, подпадает под оговорку «иное установлено законом».

В отношении нежилых помещений вопрос несколько сложнее.

Необходимо обратить внимание, что Постановлением ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1 установлена необходимость передачи в муниципальную собственность поселений и в государственную собственность таких субъектов РФ как Москва и Санкт-Петербург, не только жилищного фонда, но и нежилого фонда. И если в отношении жилищного фонда сомнений в наличии конкретных собственников не возникает (очевидно, что жилые помещения не относятся к общему имуществу), то по нежилым помещениям исключить такие сомнения затруднительно.

Понятно, что в случае наличия государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, собственник такого помещения однозначно определяется по Выписке из ЕГРП. Но при отсутствии такой регистрации вопрос отнесения нежилого помещения к общему имуществу или к имуществу конкретных собственников, имеющих право участвовать в общем собрании, остается открытым.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64
«О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»

В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания или сооружения (далее — здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.

См. постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 мая 2012 г. N 17395/11

Что вы можете, должны и за что отвечаете как собственник нежилого помещения

Червонюк, В. И. Теория государства и права / В.И. Червонюк. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 704 c.
Малько, А.В. Теория государства и права (для бакалавров). Учебник / А.В. Малько, др.. — Москва: Высшая школа, 2015. — 196 c.
Ванская, Г.П. Библиотечно-библиографическая классификация. Средние таблицы. Практическое пособие. Выпуск 2: 65/68 У/Ц Экономика. Экономические науки; Политика. Политология; Право. Юридические науки; Военное дело. Военная наука / Г.П. Ванская. — М.: Либерея, 2017. — 883 c.
Годунов, Н. Мера ответственности / Н. Годунов. — М.: Юридическая литература, 2017. — 176 c.
Боголепов, Н.П. Значение общенародного гражданского права (Jus Gentium) в римской классической юриспруденции / Н.П. Боголепов. — М.: Книга по Требованию, 2012. — 257 c.

Точный срок проведения всех этапов собрания до получения протокола будет зависеть от решений инициатора, ранее принятых решений собственников. Можно определить примерные сроки, соответствующие Жилищному кодексу РФ:

этап подачи сообщений (уведомлений) – не менее 10 дней;
проведение собрания в очной форме – 1 день;
проведение собрания в заочной или очно-заочной форме – в срок, указанный в сообщении, либо предусмотренный ранее принятыми решениями;
оформление протокола – не более 10 дней;
выдача документов инициатору собрания – не более 5 дней.

В соответствии со ст. 45 ЖК РФ, собрание может проводиться:

по просьбе управляющей компании;
по желанию одного из владельцев;
ежегодно.

Если проведение встречи организуется управляющей компанией или владельцем, необходимо за десять дней до назначенной даты вручить всем участникам уведомления, где будет сказано, когда, где и во сколько будет проходить это мероприятие, а также перечислены все темы повестки дня. Заранее готовится и черновик протокола, который позже будет скорректирован и дополнен.

Если мероприятие организуется в заочной или очно-заочной форме, то к уведомлению прикладывается бланк для голосования, прописывается, к какому числу и куда его надо передать.

В мероприятии должны принимать участие:

председательствующий;
секретарь;
приглашенные лица (представитель управляющей компании, администрации и другие).

Необходимо соблюсти кворум (должны присутствовать не менее 50% всех голосов владельцев).

ВАЖНО! Расчет кворума — дело ответственное и непростое. Собственник обладает количеством голосов, пропорциональным доле занимаемой им площади в общей площади дома (ст. 48 ЖК РФ).

Пример расчета:

Общая площадь многоквартирного дома составляет 5000 м² и равна 100% голосов.

Рассчитаем долю голосов владельца квартиры площадью 55 м²:

55 м² × 100 / 5000 м² = 1,1% голосов.

Для кворума нужно, чтобы на мероприятие пришли собственники более 2500 кв. метров площади помещений дома.

На основании ст. 44 ЖК РФ, владельцы квадратных метров в многоквартирном доме могут решать следующие вопросы:

реконструкция многоквартирного дома;
использование участка, на котором расположена многоэтажка;
пользование общим имуществом;
способ управления домом;
способ формирования фонда капитального ремонта;
получение кредита на капитальный ремонт;
выход из программы реновации;
текущий ремонт здания;
другие вопросы, отнесенные законодательством к полномочиям владельцев.

Все темы, вынесенные на обсуждение, должны быть отражены в протоколе: форма протокола общего собрания собственников многоквартирного дома утверждается собранием, а значит, это еще один вид полномочий.

Во время очного голосования участники должны присутствовать лично. Допускаются к голосованию только собственники, предъявившие паспорт и документ, подтверждающий право собственности (это может быть выписка из ЕГРП, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство и другие). Копии этих документов участники собрания должны сдать организаторам при входе в зал проведения общего сбора.

Чтобы быть уверенными в том, что кворум действительно состоялся, используют листы регистрации. Эти листы нужно подготовить заранее.

Голосование можно организовать, раздав участникам бланки для заполнения (листы голосования). Это удобно, если обсуждается несколько вопросов. Если вопросов 1-2, можно проводить голосование, предложив поднять руки «за» или «против» обсуждаемого предложения. Решения принимаются большинством голосов.

Чтобы решить, как будет формироваться фонд на капитальный ремонт, реконструкцию здания и другое, требуется две трети голосов.

Мероприятие считается правомочным, если на нем присутствовали более 50% общего числа голосов (долей собственности).

В соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса, рекомендуется в начале мероприятия утвердить порядок оформления протокола.

Ведением и заполнением документа занимается секретарь и председательствующий.

Протокол ведется письменно, в окончательной редакции он должен быть готов не позже десяти дней после мероприятия.

Новые требования к оформлению документа утверждены Приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр.

В итоговом документе должны быть:

наименование документа;
порядковый номер и дата;
адрес, где проводилась встреча;
заголовок, где должны быть указаны адрес здания, вид собрания (внеочередное, ежегодное), форма голосования (очное, очно-заочное, заочное);
вводная часть (содержит ОГРН и полное наименование юридического лица, физические лица указывают Ф.И.О., номер помещения и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на него);
Ф.И.О. председательствующего, секретаря и лиц, проводивших подсчет голосов;
прикладывается список тех, кто участвовал и был приглашен (лист регистрации);
количество голосов всех владельцев помещений;
количество голосов собственников, принявших участие в голосовании;
сколько всего квадратных метров жилых, нежилых помещений;
повестка дня;
результат голосования.

В конце ставятся подписи председателя МКД и секретаря.

В случае создания ТСЖ и утверждения его устава документ визируется всеми владельцами.

37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая об определении порядка пользования находящегося в долевой собственности имущества, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Кроме того, при определении порядка использования сособственниками помещений суд должен исходить из реальной возможности осуществления соблюдения противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, баланса экономических интересов сторон.

5. Определение порядка владения и пользования общим имуществом между участниками долевой собственности означает возникновение между ними обязательственных правоотношений, в которых каждый из участников получает право требования к другой стороне и корреспондирующие обязанности (право требовать предоставления в пользование определенного имущества и обязанность предоставить иное имущество в пользование ответчика).

По смыслу статьи 247 ГК РФ, определение порядка пользования общим имуществом между сособственниками возможно лишь тогда, когда в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение участника долевой собственностиможетбыть передано конкретное имущество.

6. Особенности правового режима мест общего пользования в здании предполагают необходимость обслуживания более одного помещения в здании. В свою очередь соглашение о порядке пользования таким имуществом по смыслу статьи 247 ГК РФ означает не возможность фактического пользования данным имуществом собственниками, поскольку данное право следует из закона, а достижение собственниками соглашения относительно условий и пределов пользования таким имуществом.

Перевод жилого помещения в нежилое

Закон допускает владение помещением не только со стороны одного лица, но и нескольких одновременно. В этом случае общая собственность может быть:

Долевой – такая встречается в подавляющем большинстве случаев. При ней каждой стороне принадлежит чётко определённая доля в праве на помещение.
Совместной. При этой форме доли заранее не определяются. Такое может быть, если помещение принадлежит супругам (ст. 34 СК РФ), фермерскому хозяйству (ст. 257 ГК РФ), СНТ (ст. 4 ФЗ №66-ФЗ от 15.04.1998 г. – до 1 января 2019 года) или некоторым другим редко встречающимся субъектам.

Довольно часто на практике возникает ситуация, когда известен только адрес помещения, но не его владелец. Можно ли узнать, кому принадлежит помещение по данным о его расположении?

Да, сделать это можно. Дело в том, что данные ЕГРН доступны всем желающим. Для того, чтобы получить полную информацию об объекте, включая и данные о собственнике, нужно направить запрос в Росреестр и заказать выписку оттуда:

Лично обратившись в отделение Росреестра по месту нахождения объекта.
С помощью онлайн-сервиса на официальном сайте этой организации. Однако для этого лицу потребуется предварительная регистрация на портале «Госуслуги».

Нужно помнить, что хотя информация из ЕГРН доступна всем желающим, услуга по её выдаче – платная. По состоянию на конец 2017 – начало 2018 года гражданам эта выписка обойдётся не менее чем в 300 рублей. Точные тарифы, действующие на данный момент, надо узнавать в Росреестре.

В том случае, если помещение, пусть даже нежилое, находится внутри многоквартирного дома, его владелец должен участвовать в управлении домом – в том числе и в общем собрании собственников. Согласно ст. 45 ЖК РФ, собрание собственников проводится не реже, чем раз в год.

Обычное время проведения – второй квартал года, который идёт за отчётным периодом. Кроме того, любой собственник может просить о проведении внеочередного собрания. Если при этом он владеет не менее чем 10% голосов – собрание должно быть проведено.

На общем собрании решаются следующие вопросы:

Лицо, законно владеющее нежилым помещением, имеет ряд прав, защищаемых законом. Однако вместе с правами оно получает и ряд обязанностей, а сами права начинают действовать в полной мере лишь тогда, когда произошла их регистрация по закону.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Согласно статье 44.1 Жилищного кодекса собрание в многоквартирном доме может проходить несколькими способами:

В очной форме. Это обязательное мероприятие, которое проводится минимум раз в год. Возможно проведение и внеочередного собрания по инициативе любого из владельцев помещений в доме. При недостаточном кворуме, оно признается несостоявшимся и переносится на другую дату. О дате, времени и месте заседания должны быть извещены все жильцы в письменном виде заранее, не менее чем за 10 календарных дней.
В заочной форме. Жилищный кодекс предусматривает проведение собрания и без личного присутствия жильцов в одно время в одном месте. Проголосовать по вопросам повестки дня можно и в заочной форме. Этот способ также удобен, если очное собрание не состоялось. Для того, чтобы провести такой опрос собственников, необходимо инициаторам направить каждому письменное уведомление, где обязательно должна содержаться информация о способе передачи голоса и даты, до которой нужно его подать. Затем собственник помещения заполняет форму обратной связи с указанием ФИО, номера, площади квартиры и реквизитов документа, подтверждающего право владения, а также проголосовать за, против или воздержаться от принятия решения.Передается документ по адресу, указанному в уведомлении. В назначенную дату голоса суммируются. Если какой-либо подан позднее, то останется неучтенным в кворуме.
В очно-заочной форме. Вопросы дня жильцы могут обсудить и при личном присутствии, а проголосовать уже заочно. Для этого совместно определяется адрес, где будут собираться письменные бланки голосования.

Отдельно хотелось бы остановиться на том, как голос каждого жильца многоквартирного дома участвует в решении вопросов. Каждый владелец помещений в доме имеет право выразить свое мнение по поводу управления домом как лично, так и через доверенное лицо. При этом у такого лица должна иметься доверенность, заверенная нотариально, где обозначены полномочия. Этот документ является срочным, т.е. имеет конечную дату действия.

Каждому владельцу жилой и нежилой площади в многоквартирном доме принадлежит та часть голоса, пропорционально которой составляет его помещение в общей площади.

Чтобы соблюсти законность интересов собственников жилья, при проведении собрания следует придерживаться определенных пунктов.

1. Собрание организуется по инициативе. Ежегодные проводятся во 2 квартале года после отчетного. Внеочередное может состояться по инициативе управляющей организации или любого из собственников.

2. Подготовка и оповещение. Сначала необходимо определиться с перечнем вопросов, выносящихся на повестку дня, определить председателя, секретаря собрания, а также счетную комиссию. Затем оформить ряд документов:

информационное сообщение,
реестр всех собственников помещений в многоквартирном доме,
формы, где будут отражены вопросы для голосования и решение,
бланки протокола.

Абсолютно все владельцы помещений должны быть извещены заранее о предстоящем собрании в срок не менее 10 дней. Способ оповещения может быть любым: объявлением на видном месте, вручением под роспись, заказным письмом. В нем должно быть изложено, где и когда планируется проведение, вопросы повестки дня и материалы, подготовленные для жильцов. Если выбрана форма заочная, то обязательно указывается дата окончания приема голосов и адрес.

3. Проведение мероприятия. При очной форме происходит регистрация присутствующих. Если кворум имеется, приступают к обсуждению оговоренных ранее вопросов, изменять повестку дня нельзя. При заочной форме сдаются заполненные бланки.

4. Оформление результатов в виде протокола.

5. Оповещение собственников о принятом решении.

Получив проект капитального ремонта, можно приступать к выбору подрядчика и заключению договора. Если стоимость работ превышает 3 млн. руб., подрядчик должен подтвердить членство в СРО. В этапы монтажа капитального ремонта входит:

подготовительная стадия – освобождение площадей здания и офисных помещений, вынос мебели, отключение от инженерных систем (за исключением ресурсов, необходимых для проведения работ);
разбор конструкций и их элементов, снятие штукатурки и покрытия стен, подлежащих замене, уборка строительного мусора;
проведение общестроительных работ, предусмотренных проектом, техническим заданием и сметой;
фасадные работы, в том числе изменение цвета и тона наружных стен, штукатурка, монтаж архитектурных элементов и декора;
обустройство инженерных коммуникаций и оборудования;
черновая отделка после капремонта, укладка штукатурки на стены, заливка полов, монтаж кабелей для прокладки электричества и иных коммуникаций, и т.д.;
чистовая отделка, обустройство декора и интерьера, окраска стен и потолка, поклейка обоев, установка розеток и иные виды работ;
монтаж офисной мебели, обустройство помещений под нужды заказчика;
пуско-наладочные работы, подключение объекта к инженерным сетям;
приемка работ с участием заказчика, подписание акта, оплата стоимости капремонта по договору.

Общая стоимость работ будет определена сметой и договором. Одностороннее изменение сметного расчета допускается только в случаях, указанных договором.

Комментарий специалиста. Чтобы избежать проблем при приемке и оплате выполненных работ, нужно тщательно зафиксировать все условия сметы. Она должна соответствовать проекту капремонта в части площади работ в м.2, количеству и качеству стройматериалов, по иным показателям. Подрядчик обязан подтвердить соответствие качеству работ, затратам на приобретение материалов, соблюсти согласованные сроки ремонта.

Территория вокруг нежилого здания в законодательстве называется прилегающей (ГрК РФ, ст. 1, п. 37). Данная территория не входит в состав имущества собственника.

Места обслуживающие более одного помещения в нежилом здании являются вспомогательными. Они служат для сообщения между основными помещениями, входа и выхода из здания, обеспечивают функционирование инженерных систем.

Местами общего пользования (МОП) в нежилом здании считаются:

коридоры;
вестибюли;
внутренние и пожарные лестницы;
лифты, шахты и др.

Право на это имущество распространяется на всех собственников, т.е. каждый из них владеет долей в праве общей собственности.

Этот вопрос считается довольно сложным, так как понятие не имеет точного законодательного регулирования. Конечно, если здание принадлежит только одному владельцу, то тут все просто. Но в большинстве случаев у такой недвижимости есть несколько владельцев. В этом случае все владельцы отдельных помещений в здании нежилого типа имеют долю во владении местами совместного использования.

Правила владения и пользования таким имуществом устанавливается во время собрания всех собственников нежилой недвижимости. Такой порядок отмечен в 1 пункте статьи 247 ГК РФ. Если же владельцы не пришли к общему соглашению, то этот вопрос может быть урегулирован в судебных инстанциях.

Бывают случаи, когда кто-то из собственников претендует на исключительное владение какой-либо частью долевого имущества, например, санузлом или подвальным помещением. Но на настоящий момент это не возможно, так как владельцы не имеют право отдавать свою долю в общем имуществе другим лица, без передачи права собственности на другие части строения.

То есть для того чтобы стать единственным владельцем совместного имущества, собственник должен выкупить все здание.

Новые книги
Жанры
Авторы
Сериалы
Издательства
Города
Случайная книга
Фильтр книг
Библиотечное
- Авторы на КулЛиб
- Инструкция FTP
- Коды языков
- Софт
- Теги книг
- Карта сайта
- Ссылки
- Требуется OCR
- Memory
Статьи

Собственником по отношению к любой недвижимости, как жилой, так и нежилой, является лицо, чьи права зарегистрированы в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ, ст. 1 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»). В Российской Федерации собственником такого объекта может выступать:

Гражданин или иной человек, законно находящийся на территории страны.
Организации, как коммерческие, так и некоммерческие.
Государство в лице как Российской Федерации в целом (федеральная госсобственность), так и её отдельных субъектов.
Органы местного самоуправления (муниципальная собственность).

Согласно ч. 2 ст. 8 Конституции РФ все виды и формы собственности в нашей стране равны и защищаются законом одинаково. Предпочтительная защита какой-то одной формы (как во времена СССР) более не допускается.

СПРАВКА: Поэтому кто бы ни был собственником помещения, его права будут такими же, как и у любого другого собственника.

Нежилое помещение или здание возможно разделить на несколько частей, если они находятся в долевой собственности (ст. 244 ГК РФ). Согласно законодательству РФ, такой раздел возможен в случае соблюдения одного из следующих условий:

Все собственники данной недвижимости оформили добровольное согласие на раздел в письменном виде и нотариально заверенное.
Раздел осуществляется при помощи судебных инстанций.

Помимо Гражданского Кодекса РФ, раздел объектов недвижимости регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07 2020 № 218-ФЗ.

Долевой – такая встречается в подавляющем большинстве случаев. При ней каждой стороне принадлежит чётко определённая доля в праве на помещение.
Совместной. При этой форме доли заранее не определяются. Такое может быть, если помещение принадлежит супругам (ст. 34 СК РФ), фермерскому хозяйству (ст. 257 ГК РФ), СНТ (ст. 4 ФЗ №66-ФЗ от 15.04.1998 г. – до 1 января 2020 года) или некоторым другим редко встречающимся субъектам.

Многоквартирные дома являются не только местом жительства граждан, но и объектом инвестирования и местом ведения бизнеса. При этом договариваться о том, как управлять зданием, собственникам жилой и коммерческой недвижимости приходится по одним общим правилам. Подробнее — в материале.

На сегодняшний день прямого правового регулирования отношений, связанных с правами на нежилые помещения в зданиях, нет. Частично данная проблема решена в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которому, поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Данная позиция Президиума ВАС РФ получила подтверждение и в п. 40, 41 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Таким образом, собственники нежилых помещений как в многоквартирном жилом доме, так и в нежилом здании обладают теми же правами в отношении общего имущества и несут такие же обязанности, что и собственники жилых помещений.

Согласно п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. В этом случае УК в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления обязана передать техническую документацию и иные связанные с управлением домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им, вновь выбранной УК, ТСЖ или жилищному кооперативу (иному специализированному потребительскому кооперативу). В случае непосредственного управления домом собственниками помещений все вышеперечисленное передается одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом, а если такой собственник не указан — любому собственнику помещения в здании (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).

На практике прежняя УК нередко не торопится передавать дела. Тогда конфликт разрешается в судебном порядке. Сложившаяся арбитражная практика исходит из наличия у ответчика обязанности передать документацию, связанную с управлением многоквартирным домом (см., например, Определение ВС РФ от 22.10.2018 № 303-ЭС18-17652 по делу № А73-12439/2017, постановления АС Дальневосточного округа от 04.07.2018 № Ф03-2284/2018 по делу № А73-12439/2017, АС Московского округа от 04.03.2019 № Ф05-24073/2018 по делу № А41-36158/2018). Принимается во внимание и принцип, заложенный в п. 9 ст. 161 ЖК РФ: многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Кроме того, ст. 7.23.2 КоАП РФ предусмотрена ответственность за нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов в виде наложения штрафа на граждан в размере от 2000 до 5000 руб.; на должностных лиц — от 30 000 до 40 000 руб.; на юридических лиц — от 150 000 до 200 000 руб.

Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Соответственно, в отношении нежилого помещения подтверждающими документами будут те, которые выданы регистрирующими органами (в настоящий момент – Росреестром). К числу таких документов относятся:

До июля 2020 года – свидетельство о регистрации. Старые документы не потеряли юридической силы, но новые более не выдаются.
Выписка из ЕГРН. По состоянию на сегодняшний момент это основной и главный документ, который подтверждает статус собственника в отношении любых помещений, зданий и сооружений, а также участков земли. Этот документ сейчас объединяет в себе данные, ранее содержавшиеся в свидетельстве и кадастровой справке.

Ситуация с недвижимостью и правами на неё может меняться со временем: собственник продаст имущество, организация сменит форму, на объект будет наложен арест и т. д.

ВАЖНО: Поэтому, хотя срок действия выписки законом не ограничен, крайне не рекомендуется пользоваться той, которая была выдана более 30 дней назад.

Согласно ГОСТ 27751-2014 под эксплуатацией нежилого здания подразумевается применение его по функциональному назначению, при сопутствующем осуществлении мероприятий, направленных на сохранение кондиций конструкций, при которых они будут продолжать выполнять заданные функции, установленные требованиями технической документации.

Пользование нежилыми помещениями является законодательно закрепленной возможностью хозяйственной эксплуатации имущества с целью извлечения и последующего использования его полезных свойств.

Как видно из определений, в первом случае ставятся задачи по поддержанию объекта в должном функциональном состоянии, во втором – недвижимость используется для получения выгоды.

Вне зависимости от правового статуса владельца, допускается только целевое использование нежилых помещений МКД. Характер использования обуславливается утвержденными техническими характеристиками объекта.

Собрание собственников нежилых помещений в нежилом здании протокол

Собрание собственников нежилого здания

Методические материалы по проведению общих собраний собственников

Что вы можете, должны и за что отвечаете как собственник нежилого помещения

Перевод жилого помещения в нежилое

Похожие записи:

Добавить комментарий