Как разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные в Москве
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные в Москве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Одним из самых популярных запросов является размен двухкомнатной квартиры на две однокомнатные. Однако на деле произвести такой обмен практически невозможно: цена однокомнатных квартир ненамного ниже стоимости двухкомнатных.
Единственный выход осуществить такую сделку – обменять 2-комнатное жилье с внушительным метражом, расположенное в центре в новом доме, на две маленьких студии или гостинки на окраине. Для этого требуется следовать определенному плану:
- найти варианты;
- проверить найденную недвижимость на факт наличия задолженностей или обременений;
- составить договор при помощи нотариуса.
Сам тип составляемого договора для размена квартиры 2 на 1 и 1 может отличаться. Некоторые оформляют куплю-продажу, а другие – обмен.
Как разменять квартиру в Москве?
Необходимость размена может возникнуть по разным причинам. Основными являются следующие ситуации:
- недвижимость передается по наследству сразу нескольким людям;
- отделение для создания личного пространства для совершеннолетних детей;
- расторжение брака.
Законодательство РФ позволяет осуществлять размен независимо от причины, которая этому поспособствовала. Намного важнее другие факторы, способные затруднить процесс. Например, если люди прописаны на жилой площади, или в сделке принимает участие несовершеннолетний ребенок.
Размен 2 комнатной квартиры на две однокомнатные вероятен тремя способами:
- Заключение договора с риэлтором, который становится посредником. Он покупает, а потом продает квартиру, чтобы купить две однокомнатные.
- Составление стандартных договоров купли-продажи.
- Обмен собственников. Обязательно нужна помощь нотариуса, так как договор подразумевает в себе несколько важных нюансов, которые будут определять всю процедуру обмена.
Важно! Независимо от способа передачи недвижимости собственнику придется уплачивать налог.
Чтобы осуществить размен квартиры на две, потребуется следующие документы:
- паспорт;
- подтверждение оплаты государственной пошлины;
- подтверждение права собственности;
- техническая документация;
- разрешение других собственников, если таковые имеются.
Лучше обратиться к нотариусу, который сможет правильно составить документ без допущения ошибок. Размер налога составит 13% от стоимости жилья.
Важно! Только правильно оформленный договор считается действующим.
Размен квартиры 2-х на две однокомнатные может быть равноценным или не равноценным. В первом случае обе стороны получают собственность, которая по рыночной стоимости равноценна друг другу. Характеристики недвижимости при этом не учитываются, важна только цена.
Во втором случае одна из сторон вынуждена доплачивать, чтобы уравнять ценность недвижимости. Такое часто встречается, если собственник хочет обменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные. Владельцу двухкомнатного жилья придется доплачивать какую-то сумму.
Для начала стоит знать, что размен квартир может быть равноценным и неравноценным. В первом случае при обмене квартир ни одна из сторон сделки не чувствует себя проигравшей, поскольку квартиры имеют равную рыночную стоимость и доплата отсутствует. Ключевым моментом здесь является именно рыночная стоимость, поскольку площадь квартир и их расположение могут отличаться. Такой вариант возможен, например, при обмене небольшой квартиры в центре Москвы на просторную трехкомнатную в Новой Москве.
При неравноценном обмене чаще всего владелец меньшей по площади квартиры доплачивает определенную сумму, чтобы въехать в квартиру большей площади. Кстати, доплатить можно не только деньгами, но и, скажем, отдать покупателю гараж или участок за городом.
В связи с этим принципиально важным становится вопрос оценки жилья. Как мы уже сказали, собственники могут переоценить стоимость квартиры, из-за чего и могут впоследствии возникать проблемы. То есть, допустим, семья из трехкомнатной квартиры хотела расселиться в три однокомнатные, однако вместо этого в лучшем случае получает две «однушки» и комнату в коммуналке. Выходит, что кто-то из участников сделки оказывается в невыгодном положении, что и вызывает массу споров, недовольства и нежелания производить обмен.
Как же грамотно оценить свое жилье? В идеале лучше обратиться за помощью к профессионалам — например, в надежное агентство недвижимости. Ведь стоимость квартиры зависит от целого ряда факторов (площадь жилья, местоположение, условия, инфраструктура района, год и материал постройки и т.д.). Самостоятельно дать грамотную оценку, учитывая все эти моменты, довольно сложно.
А вот если один из участников размена наотрез отказывается съезжать, то варианты разрешения данной ситуации зависят от того, приватизирована квартира или нет.
Неприватизированную (муниципальную, государственную квартиру) обменять гораздо сложнее по нескольким причинам:
- Во-первых, чтобы размен состоялся, все проживающие и зарегистрированные в квартире граждане должны быть на него согласны. Причем к ним относятся и несовершеннолетние жильцы, и временно отсутствующие (например, проходящие военную службу и т.д.). Если все-таки кто-то из жильцов не согласен, возможен принудительный обмен — через суд, однако чаще всего он не выгоден всем участникам. Сторонники размена теряют много времени, ожидая решения суда, а противники размена в итоге вообще не участвуют в подборе вариантов, потому что все за них решает суд.
- Во-вторых, если в квартире прописаны несовершеннолетние и/или недееспособные граждане, то вам потребуется получить на размен согласие органов опеки и попечительства. Если, по мнению этих органов, права указанных граждан будут ущемлены или нарушены, то вы получите отказ. На получение ответа из органов опеки дается две недели с момента подачи заявки.
- В-третьих, обменять неприватизированную квартиру вы можете только на такую же муниципальную, что значительно усложняет поиск и подбор подходящих вариантов (по некоторым данным, всего около 20% квартир сдается сегодня по социальному найму, другими словами, остались не приватизированными). Получается, что вам предстоит решить очень непростую задачу: из довольно ограниченного числа вариантов найти те, которые устроят всех жильцов.
- В-четвертых, даже если все жильцы согласны на размен и квартиры уже подобраны, отказать в обмене вам могут сами наймодатели. Для получения ответа (официального согласия или обоснованного отказа) вы предоставляете оригиналы договоров об обмене жилыми помещениями наймодателям. На ответ дается 10 дней со дня обращения.
Причины отказа установлены Жилищным кодексом РФ. Размен квартир невозможен, если жилье признано непригодным для проживания, принято решение о сносе дома или о проведении капитального ремонта, предполагающего перепланировку, если право пользования жильем оспаривается в суде и т.д. Решение вы можете обжаловать в суде.
В случае положительного ответа в течение 10 дней прежние договоры соцнайма расторгаются и заключаются новые. В редких случаях при необходимости агентство недвижимости предлагает ускоренную процедуру приватизации за счет компании.
Как видите, сложностей в обоих вариантах может быть довольно много. Поэтому мы рекомендуем в таком важном вопросе обратиться за помощью к профессионалам. Работа с риелтором избавит вас от лишней головной боли, беготни по разным учреждениям и, самое главное, — снизит возможные риски. При обращении в агентство недвижимости вы защищаете себя от мошенников, обмана, потери денег и имущества.
Разменять квартиру путём заключения всего лишь одного договора невозможно: нужно оформить и сделку купли-продажи старой, большой квартиры, и сделки купли-продажи новых. Поэтому необходимо знать особенности заключения подобных договоров, описанных в Гражданском кодексе.
- Согласно 549-й статье, продавец недвижимого имущества обязуется передать покупателю в собственность объект недвижимости.
- Чтобы договор имел юридическую силу и являлся действительным, его необходимо заключать в письменной форме, а все стороны ставят в документе свои подписи.
- Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации для перехода права собственности на недвижимый объект от продавца к покупателю.
- Если одна из сторон договора уклоняется от госрегистрации, вторая сторона имеет право обратиться в суд. Убытки, понесённые из-за задержки регистрации, сторона-виновник обязана возместить.
Я обменяла трехкомнатную квартиру в новостройке на однокомнатную с доплатой
Соблюдение интересов несовершеннолетних детей тщательно контролируется органами опеки и попечительства. Что делать если ребёнок является собственником/одним из собственников размениваемой (продаваемой) квартиры? Если несовершеннолетнему принадлежит доля в квартире, необходимо при размене учесть, что он должен стать собственником недвижимости, не хуже прежней: то есть соответствующего качества, метража и прочего.
Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором. Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна. Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).
Если бывшие супруги после прекращения брака так и не пришли к консенсусу: жена не желает съезжать с квартиры или муж против размена, можно попробовать осуществить размен квартиры через суд.
Чтобы максимально облегчить процесс размена квартиры и ускорить его, прислушайтесь к рекомендациям экспертов рынка недвижимости.
На размен квартиры не действуют правило математики: 2+1=3. Трёхкомнатную квартиру легко можно поменять на две «однушки», но если вы хотите чтобы одна из новых квартир была двухкомнатной, скорее всего, придётся доплатить. А двухкомнатную обменять на две полноценные квартиры и вовсе невозможно: в лучшем случае, это будут комнаты в коммуналке. Поэтому будьте готовы внести энную сумму денег, чтобы получить в результате приличное жильё.
Вы готовы сами заниматься поиском покупателей вашей квартиры, уговаривать их подождать, пока вы найдёте себе варианты нового жилья, собирать множество документов для органов опеки, если один из собственников — несовершеннолетний? Вы не представляете, какое количество времени уйдёт у вас на самостоятельный размен, и сколько будет потрачено нервов. Поэтому не экономьте на услугах риелторов: они сделают всю необходимую работу, а вам останется лишь выбрать варианты новых квартир из предложенных и прийти на оформление сделки.
Убедитесь, что в квартире не прописаны временно отсутствующие граждане, а все прочие не отказываются выписываться. Постарайтесь узнать, сколько раз уже продавалась и покупалась квартира: если за последний год её перепродавали несколько раз — это повод насторожиться.
Размен квартиры с родителями, между бывшими супругами или просто незнакомыми людьми — процесс достаточно сложный, но если вы подойдете к нему максимально ответственно, будете реально оценивать свои возможности и тщательно проконтролируете законность и чистоту сделки, в результате станете счастливым обладателем нового жилья.
Реновация: как докупить площади или разменять квартиру в рамках программы
Как разменять двухкомнатную квартиру на недвижимость меньшей или большей
площади и не прогадать?
Просто обратитесь в агентство недвижимости «ДомЭль» и наш специалист подберет варианты из собственной базы по указанным вами параметрам.
Приобрести новую недвижимость – просто
Обменять свою двухкомнатную квартиру на 2 однокомнатные у нас вы сможете всего за месяц. Такая оперативность возможна благодаря собственным ресурсам «ДомЭль»:
- База объектов – более 12 000 предложений.
- Профессиональная команда с опытом более 20 лет.
- Экспертиза рисков и гарантия безопасной сделки.
- Рекламная поддержка и активный поиск покупателей.
- Заявка Укажите, какая услуга вам необходима на нашем сайте.
- Продвижение Обеспечим рекламу предложения на тематических ресурсах.
- Показы Проконсультируем по подготовке объекта к размену.
- Предварительный договор Заключим предварительный договор с покупателем.
- Подбор альтернативы Предложим варианты размена.
- Проверка Проведем юридическую оценку и подготовим отчет о потенциальной безопасности сделки.
- Оформление в собственность Поможем с оформлением прав собственности.
- Оплата Обеспечим безопасную схему взаиморасчетов.
С АН «ДомЭль» вы можете быть твердо уверены в безопасности проведения сделок.
Наши юристы тщательно проверяют предлагаемые варианты на юридическую чистоту, заботясь о Вашей безопасности:
- Анализ документов на подлинность.
- Подтверждение правомочности действий продавца и его вменяемости.
- Проверка истории перехода прав объекта.
- Проверка жилья на параметры, указанные в техническом паспорте, и на наличие неузаконенных перепланировок.
- Проверка наличия прав и требований третьих лиц на данный объект.
Для продажи вашего жилья необходимо подготовить:
- Свидетельство о собственности или выписку из ЕГРП
- Кадастровый и технический паспорт
- Выписку с лицевого счета и домовой книги.
О необходимости иных документов вам сообщит наш специалист.
Большая жилая площадь двухкомнатной квартиры
На замену двухкомнатной квартиры в Москве, выбрать две однокомнатные квартиры в Подмосковье, такие варианты рассматривают, к примеру, когда дети останутся жить в столице, а родители перебираются в область, либо обратный вариант.
Либо из одной «двушки» в центральном округе Москвы, переехать в две однокомнатные квартиры в районы на окраине города.
если у вас просторный метраж двухкомнатной квартиры в центре Москвы, то вы сможете рассчитывать на три однокомнатные квартиры на окраине города
обменять двухкомнатную квартиру с качественным ремонтом и хорошей планировкой, на две однокомнатные квартиры с отсутствием ремонта и с плохой планировкой
Как разменять квартиру, если один из собственников не согласен?
При случае, когда хозяин жилья выступает в качестве полноправного владельца, это значит, что жилье было им приватизировано, то он сможет произвести вариант с договором мены, но придется пройти несколько этапов:
при помощи специалистов из агентства, они предоставят наиболее лучшие и выгодные варианты для обмена, который подойдет для обеих сторон сделки, учтите, что без помощи агентства на поиски могут уйти недели, месяца или даже годы;
оформление и подпись договора мены, передаточного акта. Как отмечают квалифицированные специалисты, ключевые особенности договора мены от стандартного заключаются в том, что деньги за квартиру не будут переданы, так как будет осуществлен переход жилья;
подготовка пакета документов, которые будут нужны для оформления сделки, а также дальнейшая передача всех требуемых документов в Росреестр либо «Мои документы»;
получение выписки Единого государственного реестра недвижимости.
Такого рода обмен не отличается от обмена между чужими людьми. Не установлено никаких сокращений, привилегий или льгот для родственников. Но существует важное преимущество среди обмена родственниками — чаще всего сделка не будет требовать финансовой доплаты.
Неравнозначный размер жилья
К примеру, когда человек решил произвести обмен трехкомнатной квартиры на три однокомнатные квартиры-это являться неравнозначной сделкой. Абсолютно точно будет необходимо производить доплату.
Самостоятельно крайне сложно просчитать размеры данной доплаты, ведь зачастую стороны не могут согласовать суммы доплат. А значит, что при ситуации с не равноценным обменом жилья, также важно обращаться к специалистам, он является независимым, а значит сможет верно просчитать размеры доплат.
Как отмечают квалифицированные специалисты: доплата может быть произведена не только в денежном варианте, но и виде имущества, например, остается мебель и техника, либо сторона будет в дальнейшем осуществлять ремонт.
Есть ли возможность осуществить размен муниципальной квартиры? Да, конечно такая возможность имеется, но важно соблюдать некоторый список условий:
для осуществления сделки по обмену, важно, все зарегистрированный лица в данной квартире должны дать согласие на обмен. Согласие должно быть получено от всех зарегистрированных лиц квартиры, даже от тех, кто находится продолжительное время в командировке и т.д.);
при случае, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или же недееспособные лица, в обязательном порядке требуется получить согласие от органов опеки;
обмен муниципального жилья возможен на подобную квартиру или несколько;
получение согласия наймодателя является залогом обмена жилплощади.
Если говорить про приватизированное жилье, которое может иметь несколько собственников, то значит, что у каждого из них есть доля.
В суде будет необходимо доказать, причину по которой истец намерен производить обмен жилья. В случае принятия судьей стороны истца, ему будет необходимо выплатить стоимость доли квартиры ответчику в денежном эквиваленте.
Также существует вариант продажи своей доли жилплощади и приобретения нового жилья с финансовой доплатой, учитывайте, что перед продажей необходимо сделать предложение о выкупе другим собственникам жилья.
Казалось бы, ну что может быть проще: провести размен 3-х комнатной квартиры на 3 однокомнатные, однако в этом случае математику использовать не нужно.
Дело в том, что три однокомнатных квартиры по площади окажутся больше 1 трехкомнатной жилплощади. Да даже 2 однокомнатных квартиры по площади окажутся больше одной трехкомнатной, ведь нужно учесть, что в каждом жилье есть ванная, туалет, коридор и кухня.
Поэтому если возникла необходимость в обмене, то нужно понимать, что без доплаты обменять большую квартиру на 2 или 3 маленьких не получится.
Однако бывают ситуации, когда людям все же удается поменяться жильем без доплаты:
Правильней и реальней произвести обмен просторной «трешки» на две «однушки». При этом несмотря на то, что покупатель однокомнатных квартир теряет одну комнату, но он не теряет площадь, поскольку обычно старается подыскать такое жилье, которое в целом максимально бы подходило под площадь его трехкомнатной квартиры.
Разменять «трешку» на две «однушки» без доплаты реально в таких случаях:
Произвести размен 3-х комнатной квартиры на 2-х комнатную и 1-комнатную возможно, но очень сложно.
Бывают крайние ситуации, когда одному участнику сделки позарез нужно приобрести квартиру для своей большой семьи, а у него как раз есть «двушка» и «однушка», которые он может обменять на просторную «трешку». Однако это скорее всего удача, поскольку в реальности произвести такой обмен без доплаты вряд ли получится.
Однако сделать это все же возможно, но только нужно учесть такие нюансы, как:
Произвести обмен приватизированных квартир по закону можно, а вот обменять приватизированное жилье на муниципальное – нельзя. Это связано с тем, что люди понимают, что производить обмен собственного жилья на неприватизированное – глупая идея, поэтому такой вид сделки не проводится.
Обмен квартир между близкими людьми проводится на тех же основаниях, что и для чужих людей. Никаких льгот или привилегий в этом случае законодатель не установил.
Однако главное преимущество обмена квадратными метрами между родственниками заключается в том, что обычно стороны сделки не требуют доплаты за неравноценную площадь обмениваемого жилья.
Если человек хочет обменять свою трехкомнатную на 1+1+1, тогда это обычно означает, что он хочет совершить не равнозначную сделку. И в этом случае ему придется произвести доплату разницы в стоимости между квартирами.
Самостоятельно посчитать размер этой доплаты вряд ли получится, тем более, что не всегда стороны могут договориться о сумме доплаты.
Поэтому при неравноценном обмене желательно обращаться за помощью к специалисту, независимому оценщику, который сможет правильно посчитать необходимый размер доплаты.
Кстати, доплата может выражаться не только в денежном эквиваленте, но и в имущественном выражении, например, человек оставляет в квартире всю мебель, технику либо же делает ремонт.
Меняем «однушку» на «двушку» с сохранением ежемесячного платежа по ипотеке
Как разменять квартиру, если один из собственников против? Когда речь заходит о приватизированном жилье, у которого есть несколько собственников, то это значит, что такое жилье принадлежит каждому собственнику на правах долевой собственности. И в том случае, если сособственник отказывается обменивать квартиру, то провести сделку не получится.
Единственным способом осуществить размен квартиры станет обращение в суд. При этом важно доказать в суде, почему истец хочет произвести обмен квартиры. И если судья примет его сторону, тогда истец должен будет выплатить ответчику стоимость его доли квартиры в финансовом эквиваленте.
Если нет желания обращаться в суд, тогда можно пойти другим путем – продать свою долю недвижимости, а на вырученные деньги купить квартиру с доплатой. При этом важно отметить, что перед продажей доли следует предложить выкупить ее у остальных сособственников.
Не всегда процесс размена квартиры проходит гладко, особенно, когда имеется несколько собственников. В этом случае стоит поднять вопрос о принудительном размене через суд.
На судебном заседании истец должен убедить судью в том, почему так важно провести сделку мены:
- один из собственников квартиры недостойно себя ведет – устраивает дебоши, вечеринки, не принимает участия в уборке квартиры, ремонте и т. п.;
- инициатором размена квартиры стала бывшая жена либо же муж, которая/-ый хочет после развода проживать отдельно;
- в семье регулярно проходят скандалы, ссоры, драки и т. д.
Для обращения в суд с иском о принудительном размене квартиры заинтересованное лицо должно сделать следующее:
Жилье может находиться в частной или муниципальной собственности. Это существенно повлияет на выбор способа размена и порядок оформления документов. Кроме того, для частного жилфонда нужно учитывать особенности совместной и долевой собственности.
Учтите, что раздел квартиры в натуре на два или более жилых помещения практически невозможен. Для этого предстоит согласовать перепланировку с обустройством отдельного выхода к местам общего пользования или на улицу. Пока вновь образованные жилые помещения не будут отвечать признакам изолированности и обособленности, их невозможно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать как самостоятельный объект недвижимости.
Закон допускает следующие варианты размена частного жилья:
- заключение договора мены, по которому собственник отдает свою квартиру, а взамен получает два или более жилых помещения либо один объект с денежной доплатой;
- заключение цепочки договоров купли-продажи, т.е. приобретение новых жилых помещений зависит от получения средств по первой сделке продажи;
- выдел долей в квартире для каждого собственника, после чего их можно обменять на целые жилые помещения либо на равнозначные доли;
- размен с доплатой, размер которой зависит от стоимости и характеристик каждого объекта недвижимости в цепочке сделок.
Обратите внимание! Решение о размене должны принять все собственники объекта. Если хотя бы один из них заявил об отказе, можно требовать только выдела и последующей продажи доли.
На практике договоры мены используются крайне редко. Найти равноценные варианты, полностью совпадающие по характеристикам и стоимости, практически невозможно. Кроме того, для сделки мены возникают повышенные риски оспаривания, особенно если параметры объектов существенно отличаются.
Размен муниципальной квартиры предусматривает только один вариант – поиск муниципальных квартир в обменном фонде и обращение к наймодателю. ЖК РФ обязывает наймодателя переоформить договоры соцнайма по представленным гражданами вариантам, однако с соблюдением нормативов жилья, иных требований.
Чтобы разменять муниципальное жилье, не обойтись без обращения к наймодателю или собственнику помещения. Процедура обмена будет выглядеть следующим образом:
- необходимо самостоятельно подобрать варианты для обмена либо воспользоваться информацией из обменных фондов наймодателя;
- нужно представить наймодателю или в уполномоченный муниципальный орган сведения о вариантах размена, характеристиках жилых помещений;
- если условия обмена соответствуют закону, наймодатель не вправе отказать в переоформлении договоров соцнайма.
Обратите внимание! При обмене муниципальной жилплощади все наниматели должны получить жилье, соответствующее социальным нормам. Недопустимо ухудшение жилищных условий, при котором граждане становятся нуждающимися в получении квартиры.
На практике, проще пройти процедуру приватизации, чтобы заниматься обменом без участия наймодателя. Кроме того, рынок предложений муниципального жилья существенно ограничен, а поиск может затянуться на долгие годы. Муниципальные власти не обязаны предлагать вариант для размена, а внесение доплаты при переоформлении договоров соцнайма является нарушением закона. Поэтому размен муниципальной квартиры встречается крайне редко (например, когда наниматели не могут прийти к единому соглашению о приватизации).
Если в семье нанимателей произошел развод, бывшие супруги могут определить порядок пользования квартирой, а также встать в очередь на улучшение жилищных условий. Для этого придется доказать статус малоимущей семьи и отсутствие другой недвижимости в собственности или социальном найме. Дождаться выделения отдельных помещений в порядке очередности также сложно, поскольку муниципальные власти не строят жилье самостоятельно.
Если однокомнатная квартира находится в собственности двух и более граждан, возможны следующие варианты урегулирования жилищного спора:
- выделение долей для каждого владельца, их продажа другим собственникам или третьим лицам (вырученные средства можно использовать для покупки нового жилого помещения);
- заключение договора мены на два или более жилых помещения (в этом случае не избежать существенной доплаты либо получения по договору малоценных комнат в коммуналке);
- продажа однокомнатной квартиры с использованием вырученных средств для вложения в новую недвижимость.
Обратите внимание! Стоимость однокомнатной квартиры никогда не позволит приобрести два аналогичных объекта. Поэтому собственникам придется соглашаться на значительное ухудшение жилищных условий либо использовать вариант с доплатой.
Размен однокомнатной квартиры сопровождается подписанием и регистрацией договоров в Росреестре или МФЦ. Так как каждая сделка требует повышенного внимания к оформлению документов, рекомендуем воспользоваться услугами наших юристов.
Размен двухкомнатной квартиры в Москве и Подмосковье
Если квартира имеет две или более комнаты, разменять ее будет проще. Более высокая стоимость объекта дает возможность продать его, а на вырученные средства приобрести два новых жилых помещения с доплатой либо без вложения средств. Точные условия размена будут зависеть от следующих факторов:
- рыночная цена первоначальной квартиры и выбранных вариантов для размена;
- характеристики каждого объекта в сделке (например, выбрав для размена две однокомнатные квартиры на окраине города или в старом фонде, можно вовсе избежать доплаты);
- наличие собственных или заемных средств для доплаты (при наличии дополнительных источников финансирования, при размене можно не ухудшить свои жилищные условия).
Возможен и вариант с приобретением при размене только одной квартиры, тогда как второй собственник получит денежную компенсацию. Размен двухкомнатной квартиры также можно провести по договору мены либо по цепочке сделок купли-продажи.
Отдельные категории объектов полностью или частично исключены из оборота. Например, не получится обменять:
- служебные жилые помещения, комнаты в общежитиях;
- квартиры в ветхом и аварийном фонде, так как владельцы таких помещений подлежат переселению;
- жилье под обременением, арестом суда или приставов;
- квартира, на которую установлен залог банка по ипотеке (если банк даст свое согласие на размен, сделка может состояться с участием залогодержателя).
Для размена муниципального жилья запрет может быть связан с несоблюдением норматива обеспеченности площадью, ухудшением жилищных условий.
Если собственники или наниматели жилья не могут прийти к единому мнению относительно размена, возможен вариант с обращением в суд. Такой принудительный размер может привести к следующим последствиям:
- если суд установит, что предложенный вариант раздела соответствует закону и интересам всех сторон, ответчик будет обязан исполнить решение;
- если предметом размена является частная собственность, суд не может лишить ее или принудить к обмену, продаже (в этом случае допускается только разделение права собственности на доли);
- если размена требуют наследники, суд может передать объект одному из них, с взысканием равноценной компенсации с других лиц.
Обратите внимание! Для размена муниципального жилья суд может обязать наймодателя переоформить договоры соцнайма, если будет подтверждено соблюдение всех нормативов и требований закона.
При обращении в суд, истцу нужно представить свой вариант урегулирования спора, т.е. сведения о квартирах для размена или определения суммы компенсации.
Условия размена жилплощади будут зависеть от статуса квартиры и оснований владения. Муниципальное жилье можно обменять только через наймодателя. Для размена частной квартиры можно использовать разные варианты – выдел и продажа долей, заключение договоров мены, совершение цепочки сделок купли-продажи. Разделить квартиру в натуре практически невозможно.
Если у вас возникли вопросы и сложности, связанные с разменом муниципального или частного жилья, воспользуйтесь помощью наших юристов. Получить консультацию и разъяснение правовых норм вы можете по телефону либо через форму обратной связи.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.
Задать вопрос юристу
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
- заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
- договор обмена;
- договоры социального найма для обеих квартир;
- ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
- копии паспортов квартиросъемщиков;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
- справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
- справки о
санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры; - разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные
Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом,
Как разменять квартиру: однокомнатную, двухкомнатную, муниципальную
Да, можно, но для этого нужно получить разрешение в банке, выдавшем ипотечный кредит. Квартира, приобретенная в ипотеку, хотя и является собственностью покупателя, находится в залоге у кредитора. А значит, при обмене фактически происходит замена залога по кредиту. При этом все обязательства по ипотечному договору сохраняются: иными словами, нельзя передать квартиру вместе с долгом.
При сотрудничестве с агентством нужно будет понести дополнительные расходы на оплату его услуг, но какой вариант на много снижает риски сделки. К тому же риэлторы владеют большой базой данных по объектам, выставленным на продажу или обмен, с ними найти подходящую недвижимость намного быстрее.
Также можно воспользоваться и другими возможностями для поиска недвижимости:
- Нужно постоянно мониторить все объявления по интересующему вопросу, располагающиеся на соответствующих сайтах, страницах печатных изданий. Всегда много объявлений на специальных досках, размещенных возле домов, просто на проходной части улиц. Но, как показывает практика, большинство этих объявлений также даются риэлторами.
- Еще один способ поиска жилья для обмена – самому дать объявление «меняю квартиру». Сразу по нему с вами будут связывать и агентства, но позвонят и собственники жилья.
Первый способ поиска, через агентство по недвижимости, потребует дополнительных расходов (и немаленьких), другие будут практически бесплатными (поклеить объявления можно и самостоятельно, в свободное время). При желании можно действовать в трех направлениях, в таком случае результат появится намного быстрее.
Соблюдение интересов несовершеннолетних детей тщательно контролируется органами опеки и попечительства. Что делать если ребёнок является собственником/одним из собственников размениваемой (продаваемой) квартиры? Если несовершеннолетнему принадлежит доля в квартире, необходимо при размене учесть, что он должен стать собственником недвижимости, не хуже прежней: то есть соответствующего качества, метража и прочего.
Сделка в данном случае совершается законным представителем несовершеннолетнего от его имени, но только после получения согласия органов опеки. Согласие невозможно получить, если имущество ребёнка после сделки уменьшится. Должностные лица органов опеки проверяют законность сделки: устанавливают её соответствие интересам несовершеннолетнего, проверяют, не ухудшатся ли условия проживания ребёнка, не уменьшится ли доля его собственности.
Причинами размена трехкомнатной недвижимости могут стать различные факторы, с которыми вам нужно познакомиться:
- Развод является основной причиной размена апартаментов. Супруги больше не желают жить вместе, а значит, нуждаются в разных площадях. Когда нет времени продавать жилье и потом покупать поочередно жилплощадь, можно обратиться к варианту обмена.
- Дети вырастают, и им также требуется собственное жилье, а вот родители могут довольствоваться площадью поменьше. В этой ситуации также возможен размен апартаментов.
- Мене полежит недвижимость, которая досталась по наследству нескольким людям и чтобы каждый стал обладателем собственной недвижимости и осуществляется мена.
Также имеют место быть и иные причины на обмен, но мы рассмотрели самые основные и часто встречающиеся.