Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры через банковскую ячейку». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Это самый понятный, но и наиболее опасный вид расчета при заключении сделок с недвижимостью. Если проводить оплату до подписания договора о смене собственника квартиры, покупатель рискует остаться без денег и жилья. Если средства передавать после оформления этого документа, без вознаграждения и недвижимого имущества может остаться продавец.
Расчет деньгами из рук в руки нужно проводить после подписания договора о купле-продаже жилья, но до его заверения нотариусом. В этом случае покупателю не удастся схитрить — без подписи юриста бумага не имеет силы, права на квартиру все еще будут принадлежать продавцу. После передачи средств документ заверяется у нотариуса — недвижимость официально переходит покупателю. Но здесь рискует приобретатель. Чтобы защитить свои права, приглашайте в свидетели сделки куратора — юриста или риелтора — и имейте при себе экземпляр договора с подписью продавца или берите с него расписку о получении денег.
Проверить купюры на подлинность можно в нотариальной конторе, в которой вы заверяете договор купли-продажи (в большинстве таких организаций есть детекторы банкнот).
Решившись на ответственный шаг приобретения квартиры в ипотеку, вы тщательно все продумали и просчитали возможности. Но жизнь непредсказуема и подчас заставляет резко перестраивать свои планы…
Новостройки по ценам
До 4 млн
До 5 млн
До 6 млн
Дороже 7 млн
Дорогие квартиры
Квартиры в рассрочку
Класс жилья
Комфорт-класс
Бизнес-класс
Все новостройки СПб
Вторичная недвижимость
Переуступки
Коммерческая недвижимость
Цены
Элитная
В новостройках СПБ и ЛО
На карте
Застройщики
ЛСР. Недвижимость
Северный город
РосСтройИнвест
ЦДС
Арсенал недвижимость
Эталон ЛенСпецСМУ
LEGENDA INTELLIGENT DEVELOPMENT
SETL CITY
RBI
Новостройки у метро
Девяткино
Комендантский проспект
Улица Дыбенко
Ладожская
Лесная
Площадь Ленина
Пролетарская
Фрунзенская
Василеостровская
Популярные районы СПб
Невский
Калининский
Московский
Приморский
Василеостровский
Красногвардейский
Петроградский
Красносельский
Новостройки СПб на карте
Квартиры по комнатности
Квартиры-студии
Однокомнатные
Двухкомнатные
Трехкомнатные
Четырехкомнатные
Многокомнатные
Новостройки в области
Всеволожский район
Ломоносовский район
Пушкинский район
Все квартиры в пригородах
Новостройки по году сдачи
2021
2022
2023
Готовые новостройки
Строящиеся дома
Новости рынка недвижимости
Нa пepвoм этaпe cдeлки пoкyпaтeль и пpoдaвeц зaключaют пpeдвapитeльный дoгoвop, пo кoтopoмy пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy чacть дeнeг oт oбщeй cyммы, чтoбы пoдтвepдить cepьeзнocть нaмepeний. Этoт плaтeж мoжнo oфopмить в видe aвaнca или зaдaткa.
Ecли пo кaкoй-либo пpичинe oкoнчaтeльный pacчeт нe cocтoитcя и пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт pacтopгнyт, aвaнc пpocтo вepнyт пoкyпaтeлю в тoм жe paзмepe. B cлyчae oфopмлeния зaдaткa pacчeт бyдeт зaвиceть oт тoгo, пo чьeй винe copвaлacь cдeлкa. Ecли oкoнчaтeльный дoгoвop нe был пoдпиcaн из-зa пpoдaвцa, oн дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. Ecли oкaжeтcя винoвaт пoкyпaтeль, пpoдaвeц ocтaвит пoлyчeнный зaдaтoк ceбe.
Mы peкoмeндyeм oфopмлять плaтeж в видe зaдaткa и пepeдaвaть нe бoльшe 50 тыcяч pyблeй — нe cлишкoм бoльшyю, нo и нe чpeзмepнo мизepнyю cyммy. Этo дacт cтopoнaм бoльшe вoзмoжнocтeй для мaнeвpa, ecли иx oбcтoятeльcтвa измeнятcя и cдeлкa бyдeт yжe нe aктyaльнa.
Как продать квартиру и не остаться без денег: расчёты через банковскую ячейку
Нa втopoм этaпe cдeлки cтopoны зaключaют ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи, и пpoдaвeц пoлyчaeт дeньги. «Ни oдин пpoфeccиoнaл, кoтopый oтвeчaeт зa вaшy cдeлкy и ee пocлeдcтвия, нe пpeдлoжит пpинять чeмoдaн c дeньгaми. Ceйчac pынoк cтpeмитcя к бeзoпacным cтaндapтaм зaключeния cдeлoк, пpи кoтopыx pиcки cвoдятcя к минимyмy. Mы cтaли oдними из пepвыx в Poccии, ктo пepeшeл нa бeзoпacныe pacчёты», — paccкaзывaeт Aнacтacия Дмитpeвa, pyкoвoдитeль юpидичecкoгo oтдeлa филиaлa кoмпaнии «Этaжи». Paccмoтpим нecкoлькo pacпpocтpaнeнныx cxeм пepeдaчи кpyпныx cyмм.
Ячeйкa — этo ceйф, кoтopый бaнк cдaeт в apeндy. Пocлe пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa пoкyпaтeль в пpиcyтcтвии пpoдaвцa и coтpyдникa бaнкa зaклaдывaeт ocтaвшyюcя cyммy в бaнкoвcкyю ячeйкy. Pиэлтop пoдaeт дoкyмeнты нa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти в MФЦ, oфиc Pocтpeecтpa или oфиc кaдacтpoвoй пaлaты. Пocлe peгиcтpaции пoкyпaтeлю выдaдyт выпиcкy из EГPН, кoтopaя пoдтвepдит, чтo пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy тeпepь пpинaдлeжит нoвoмy xoзяинy.
Пpoдaвeц мoжeт взять выпиcкy y пoкyпaтeля или зaкaзaть caмocтoятeльнo. Oн дoлжeн пpeдъявить выпиcкy из EГPН бaнкoвcкoмy coтpyдникy, и тoлькo пocлe этoгo eмy пoзвoлят зaбpaть дeньги из ceйфa. Ecли Pocpeecтp пo кaкoй-либo пpичинe нe зapeгиcтpиpyeт пepexoд пpaвa, cдeлкa нe cocтoитcя, квapтиpa ocтaнeтcя в coбcтвeннocти пpoдaвцa, a пoкyпaтeль пpидeт в бaнк зa cвoими дeньгaми.
Bнимaниe : в бaнкax этa ycлyгa плaтнaя. Cpeдняя cтoимocть — 350 pyблeй. Oбычнo ячeйкy oплaчивaeт пoкyпaтeль.
Aккpeдитив – этo бaнкoвcкий cчeт. Пoкyпaтeль oткpывaeт cпeциaльный cчeт бaнкe нa cвoe имя и клaдeт нa нeгo нyжнyю cyммy. Дaльнeйший aлгopитм cxoж c пpeдыдyщим вapиaнтoм: cнaчaлa пpoиcxoдит peгиcтpaция пpaв coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля, бepeтcя выпиcкa из EГPН, пocлe пpoдaвeц пoдaeт зaявкy нa пepeвoд дeнeг. Ecли c дoкyмeнтaми вce в пopядкe, бaнк пepeвoдит вcю cyммy нa cчeт пpoдaвцa или выдaeт eмy дeньги нaличными.
Bнимaниe : в бaнкax этa ycлyгa плaтнaя. Cтoимocть — oт 600 дo 7 000 pyблeй в paзныx бaнкax. Пpoдaвeц и пoкyпaтeль мoгyт пoдeлить зaтpaты пopoвнy или дoгoвopитьcя кaк-тo инaчe.
Нe вce xoтят плaтить бaнкy зa ячeйкy или aккpeдитив. B тaкoм cлyчae бeзoпacный pacчeт пocлe peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти пoмoжeт opгaнизoвaть pиэлтopcкaя кoмпaния. Для этoгo pиэлтop пpиxoдит вмecтe c пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм в MФЦ, гдe пoкyпaтeль пoдaeт пaкeт дoкyмeнтoв нa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти. B дoгoвope oн yкaзывaeт, чтo oплaтa бyдeт пpoизвeдeнa пoзжe. Bмecтe c пaкeтoм дoкyмeнтoв cтopoны пoдaют двa зaявлeния: пepвoe — нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти; втopoe — чтoбы oфopмить oбpeмeнeниe нa квapтиpy в пoльзy пpoдaвцa. Pиэлтop пoмoгaeт пpaвильнo зaпoлнить зaявлeниe. Пocлe тoгo, кaк Pocpeecтp зapeгиcтpиpyeт cдeлкy, пoкyпaтeль плaтит пpoдaвцy.
Пocлe pacчeтa пpoдaвeц и пoкyпaтeль c pacпиcкoй или плaтeжным пopyчeниeм пoдaдyт в MФЦ зaявлeниe o cнятии oбpeмeнeния c квapтиpы. Интepecы пpoдaвцa пpи тaкoй cxeмe oплaты зaщищaeт Гpaждaнcкий кoдeкc. Ecли пoкyпaтeль нe paccчитaeтcя, пpoдaвeц мoжeт пoтpeбoвaть oплaтy в cyдeбнoм пopядкe. Пpи этoм пoкyпaтeль нe cмoжeт pacпopяжaтьcя квapтиpoй пo cвoeмy ycмoтpeнию, пoкa нa нeй бyдeт нaлoжeнo oбpeмeнeниe в пoльзy пpoдaвцa. Нoвый xoзяин нe cмoжeт пpoдaть, oбмeнять или пoдapить квapтиpy, пoкa пoлнocтью нe pacплaтитcя зa нee.
Ecли пoкyпaтeль в тaкиx cитyaцияx зaдepживaeт oплaтy, юpиcты «Этaжeй» oбpaщaютcя в cyд: либo взыcкивaют ocтaвшyюcя cyммy и нeycтoйкy зa пpocpoчкy плaтeжa, либo, ecли тoгo xoчeт клиeнт, pacтopгaют cдeлкy. B этoм cлyчae квapтиpy вepнyт пpoдaвцy.
Пoжaлyй, ипoтeкa — этo oдин из caмыx бeзoпacныx cпocoбoв pacчeтa, тaк кaк здecь вce движeния cpeдcтв кoнтpoлиpyeт бaнк. Пoкyпaтeль зaключaeт c бaнкoм дoгoвop и дeлaeт пepвый взнoc. Дeньги, пoлyчeнныe в кpeдит oт бaнкa лeжaт либo нa cпeциaльнoм ccyднoм cчeтe, либo нa кapтe, выпyщeннoй нa имя пoкyпaтeля. Пocлe тoгo, кaк пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy пepexoдит к пoкyпaтeлю, бaнк пoлyчaeт yвeдoмлeниe из Pocpeecтpa и пepeвoдит нyжнyю cyммy нa cчeт пpoдaвцa.
Банковская ячейка или депозит: как безопасно провести сделку с квартирой
Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки купли-продажи . Способы, про которые я расписала ниже, основываются именно на таком правиле. К тому же, на эти способы охотно соглашаются продавцы, ведь их интересы здесь также защищены.
Другие статьи
Как проверить квартиру перед покупкой: на юридическую чистоту; на долги по «коммуналке»; продавцовМожно вернуть до 260 000 рублей после покупки квартиры за наличные — подробности здесь, и до 650 000 когда покупаете в ипотеку — подробности здесь
Способ похож с арендой банковской ячейки, только здесь деньги отправляются безналичным путем на счет продавца со специального аккредитивного счета. Счет на имя продавца может быть открыт в любом банке.
Минусы способа: 1) Более высокая стоимость самой услуги + дополнительные комиссии за перевод. В среднем выходит 7 000 рублей. 2) Плохо подходит под сделки «по цепочки»; 3) Не все банки предоставляют такую услугу; 4) У многих сотрудников банка нет достаточного опыта по работе с аккредитивными счетами, поэтому они обычно все оформляют дольше и могут совершать ошибки.
VIDEO
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Другие статьи
Как проверить квартиру на обременение/ограничение — онлайн способ
В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.
Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.
Альтернативой наличному расчету при покупке или продаже квартиры является аренда банковской депозитарной ячейки.
Данная форма передачи денежных средств в равной степени учитывает интересы и продавца, и покупателя.
К расчетам через ячейку прибегают не столь часто в силу того, что большинство наших граждан не знает, что такое депозитарий.
Это надежное банковское хранилище, которое регулируется отдельным законодательством.
В договоре аренды обычно указываются:
паспортные данные человека (людей), которые имеют право доступа в депозитарий со стороны продавца и со стороны покупателя;
точный адрес покупаемой квартиры;
условия и сроки доступа продавца в депозитарий для изъятия денежных средств за проданную квартиру;
условия и сроки доступа покупателя в депозитарий для изъятия денежных средств в случае отказа в государственной регистрации сделки.
Способ расчетов, почему-то не получивший пока должной популярности. Суть данного способа следующая – все как с ячейкой, только в безналичной форме. Покупатель и продавец подписывают с банком трехсторонний договор об открытии такого счета, оговаривая условия, при которых осуществляется перевод денег. При выполнении этих условий деньги перечисляются продавцу.
Удобный для обеих сторон и практичный способ. В отличие от ячейки, не надо связываться с наличными деньгами и подвергать себя риску. К тому же денежные средства, размещенные на счете Эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, в случае если стороны по договору являются физическими лицами, подлежат страхованию в соответствии с ФЗ № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц». Однако не стоит забывать о лимитах выплаты страховой суммы при банкротстве банка и отзыве лицензии (до 1 400 000 рублей). Поэтому нужно выбирать надежный банк при операциях с недвижимым имуществом.
Данный способ аналогичен оплате через аккредитив, но вместо банка выступает нотариус: деньги вносятся покупателем на счет нотариуса, который перечисляет их продавцу после регистрации сделки. При этом между сторонами подписывается соответствующее соглашение. Учитывая нормы закона о том, что должник вправе в любой момент до исполнения забрать денежные средства из депозита, необходимо четко прописать в соглашении условия перечисления денег покупателю, а также условия возврата денег продавцу (увеличить срок и т.д.).
На наш взгляд, максимально безопасным для обеих сторон является использование безналичных расчетов: по аккредитиву или с использованием счета эскроу. Однако если есть необходимость использования наличного расчета, то предпочтительнее использовать банковскую ячейку, сделки с недвижимостью с использованием банковской ячейки в настоящее время пользуются популярностью.
Как безопасно рассчитаться за недвижимость?
При оформлении договора на аренду ячейки следует учесть, что, если имеется такая необходимость, то в нем можно прописать дополнительные пункты. Например, то, что выемка денег может быть осуществлена лишь при присутствии продавца со своей супругой (по отдельности они не смогут провести выемку ячейки). Это служит дополнительным гарантом безопасности.
Нужен агент по недвижимости? Выбрать лучшего агента
Также стоит помнить следующее: если продавец не уверен, что в определенный срок сможет попасть в банк для выемки ячейки, то и это в договоре нужно обязательно указать, прописав, что выемку можно производить в присутствии довоенных лиц. В противном случае банковские служащие не разрешат забрать деньги из ячейки.
В договоре обычно прописаны предметы, которые запрещено размещать в сейфе: оружие, наркотики, токсические вещества и даже скоропортящиеся продукты.
Последний пункт — совсем не излишняя предосторожность. Когда-то итальянские мафиози придумали весьма скверную шутку. В отместку банкам, которые отказывались их обслуживать, они проворачивали такой фокус: арендовали несколько ячеек и помещали в них, например, замороженную рыбу. Через какое-то время рыба начинала портиться, помещение заполонял умопомрачительный «аромат» и войти туда без противогаза было практически невозможно. Как, впрочем, и угадать — из которого сейфа доносится запах.
Чтобы клиентам не повадно было так шутить, банки ввели ограничения на хранение в сейфах продуктов. Некоторые из них также оставляют за собой право самостоятельно вскрыть подозрительную ячейку.
Если клиент после окончания срока аренды не явится за содержимым сейфа, ему будет начислен штраф и, возможно, пеня.
Например, ОТП Банк ежедневно начисляет 200% от стандартной стоимости услуги.
В банке «Пивденный» к своим клиентам более лояльны – первые 15 дней после окончания действия договора предусмотрена плата от 100 до 200 грн в сутки, в зависимости от размера ячейки. Затем за каждый месяц просрочки клиент заплатит 500 грн.
Если индивидуальный сейф арендует физлицо, понадобится минимальный пакет документов:
При необходимости можно оформить доверенность на третье лицо, которое получит доступ к содержимому ячейки. В доверенности нужно указать банк, в котором арендован индивидуальный сейф, с адресом и номером конкретного отделения, номер ячейки. В документе также должны быть прописаны полномочия доверенного лица.
В сделке купли-продажи важно исключить возможные мошеннические схемы и гарантировать передачу денег продавцу. Рассмотрим этапы проведения расчета с использованием банковской ячейки:
Стороны договариваются о способе расчета и выбирают организацию для аренды индивидуального сейфа.
Покупатель, с документом удостоверяющим личность обращается в банк, выбирает размер сейфа, заключает договор аренды и заполняет дополнительное соглашение к договору. В договоре аренды указываются номер ячейки, период хранения, стоимость аренды, номер ключа, режим доступа к хранилищу. Дополнительным соглашением определяется: кто имеет доступ к сейфу, условия доступа и период. Возможны совместный доступ к ячейке или по отдельности.
Участникам сделки предоставляется переговорная комната, оборудованная счетной машинкой и калькулятором для пересчета денег.
Деньги помещают в сейф в присутствии продавца. Ключ может остаться у покупателя, продавца или на хранение в банке.
После регистрации сделки купли-продажи, продавец обращается в банк для получения доступа к ячейке.
Пропуском для доступа к ячейке служат документы, предусмотренные в дополнительном соглашении. Обычно это паспорт продавца и подлинник договора купли-продажи со штампом Росреестра и подписью регистратора. Дополнительными документами могут быть справка, подтверждающая отсутствие зарегистрированных лиц или выписка из ЕГРН.
Продавец получает доступ к сейфу с деньгами после проверки документов.
После оформления документов на аренду ячейки, производят оплату. Оплачивает аренду либо одна из сторон, либо участники сделки пополам. По желанию стороны могут арендовать две ячейки:
покупатель для хранения денег и расчета с продавцом;
продавец для расписки, о получении полного расчета за продаваемый объект.
В этом случае, стороны независимо друг от друга и в удобное для себя время, обращаются в банк. Продавец забирает деньги, покупатель расписку.
Большое количество учреждений предоставляют услугу аренды банковской ячейки. С какими неудобствами и недостатками сталкиваются клиенты при расчете с использованием банковской ячейки:
необходимость изучения условий аренды и стоимости услуг;
расходы, связанные с арендой ячейки и дополнительная плата за повреждение или утерю ключа;
организация не несет ответственности за подлинность представленных ей документов; право арендодателя вскрыть ячейку без уведомления арендатора, в случае чрезвычайной ситуации;
банкротство арендодателя;
посещение хранилища только согласно установленного режима.
Важно. При сделках с недвижимостью, перед закладкой денег в ячейку, обязательно пересчитайте и проверьте купюры.
За дополнительную плату учреждения предоставляют такую услугу. Проверенные денежные средства будут вложены в конверт и опечатаны. Данная процедура исключает риск подделки и нехватки денежных средств, возможные претензии и споры. Это дорогостоящая услуга, оплатить ее стороны могут пополам, так как она является гарантом безопасности сторон при проведения расчетов по сделке.
Расчет через банковскую ячейку – гарантия безопасного проведения сделки и исключение возможных взаимных претензий сторон. Основные преимущества:
низкая вероятность обмана;
мошенники предпочитают не связываться с расчетами через банк;
передачу денег легко доказать;
арендовать сейф просто;
хранилище под постоянным контролем.
Важно. Если сделка не состоится, покупатель заберет свои деньги обратно.
Как оформляется и используется банковская ячейка при покупке квартиры
Есть несколько вариантов возможной передачи наличных денежных средств при покупке нового недвижимого имущества:
Наличными, после процедуры оформления всех документов на право собственности.
Наличными. До того как завершится оформление всех документов в Регистрационной палате.
С помощью банковской ячейки.
Безусловно, что вариантом №1 и №2 пользуются несознательные граждане, так как достаточной безопасности они не гарантируют. Просто представьте на миг, что квартира стоит 3,5 миллиона рублей. Если для расчета с продавцом будут использованы купюры в 5000 рублей, то пачка будет довольно солидной. Понятное дело, участники сделки могут прийти к соглашению провести встречу на условленной территории, но кто даст гарантию, что покупатель без проблем доберется с внушительной суммой до назначенного места? И кто может заранее знать, каким человеком является продавец и не расскажет ли он непорядочным людям о том, когда и где покупатель должен передать ему деньги? Никто не уверен в кристальной честности друг друга на момент сделки с недвижимым имуществом. А риск, в наше время, поверьте, очень высокий. И лишиться накопленных денег, на сбор которых люди порой тратят всю жизнь, можно довольно просто.
Если вы приняли решение о таком варианте передачи денег, и не боитесь сопряженных с ним рисков, то остается лишь надеяться на порядочность другой стороны и не забывать о таких мерах предосторожности:
На встречу необходимо взять кого-то из проверенных друзей или несколько родственников.
Место для встречи нужно выбрать такое, чтобы возникновение угрозы в момент передачи денежной суммы было минимальным.
Заранее потребуйте от продавца, чтобы он составил расписку о том, что определенная сумма денег была им получена. Документ можно составить в произвольной форме, но в нем обязательно должны быть полные личные данные участников сделки, их паспортные данные, переданная денежная сумма прописью и фраза, что никаких претензий не имеется.
Есть свои минусы при использовании ячейки в банке, которые тоже нужно знать тем, кто вскоре покупает или продает недвижимое имущество:
Когда вы подписывается договор аренды банковской ячейки на конкретный срок, в нем нигде не будет обозначена сумма, которая там будет храниться. По этой причине при возникновении спора относительно передачи денежных средств, в судебных органах власти решение по делу не будет опираться на доказательство данного факта.
Должностные лица банка не смогут проверить подлинность документов, которые им будут предоставлены для получения доступа к банковской ячейке. Понятное дело, данные продавца будут перепроверены и сделана сверка с паспортными данными документа, предъявленного лично продавцом. Но в договоре аренды банковской ячейки может быть строка о том, что финансово-кредитное учреждение не несет никакой ответственности за подлинность документов, которые необходимо предоставить для получения необходимого доступа к хранящимся деньгам.
Банки во всех странах мира предлагают арендовать у них сейф для хранения важных вещей: денег, документов, золота, предметов искусства. Разумеется, в ячейке нельзя хранить опасные, незаконные предметы, а также продукты питания. Подобные сейфы в банке часто используются для хранения и безопасной передачи денег – в том числе, при покупке недвижимости.
Если мы покупаем квартиру на первичном рынке у застройщика, то чаще всего оплата совершается на условиях компании: перевод со счета на счет или оплата в банке согласно договору.
В случае, если сделка проводится на вторичном рынке, то множество людей предпочитает рассчитываться наличными деньгами. Есть, конечно, вариант перевода с карты на карту, но он не особо популярен у белорусов и граждан СНГ.
Сделка с недвижимостью: какой способ оплаты выбрать?
Банковская ячейка представляет собой сейф в охраняемом хранилище банка. Это закрытый металлический ящик (ячейка), один ключ от которого передается клиенту, а другой остается сотруднику банка. Для аренды ячейки необходимо заключить договор с банком и оплатить арендную плату.
Для сделок купли-продажи квартиры сейф арендуется минимум за день до подписания купчей. Покупатель (именно он и является арендатором ячейки) прячет нужную сумму в сейф, получает ключ и после подписания договора передает его продавцу. Однако для того чтобы в банке смогли пропустить бывшего владельца к ячейке, необходимо будет предъявить ряд документов, подтверждающих не только факт подписания договора купли-продажи, но и его регистрации в Росреестре.
Все эти условия оговариваются еще на этапе подписания договора аренды банковской ячейки. В Сбербанке РФ, а также многих других банках этот договор подписывается тремя сторонами:
банком;
покупателем;
продавцом.
Ячейка расположена в особом помещении без окон, с видеонаблюдением и специальными стенами из металла. Для размещения наличных вполне достаточно арендовать среднюю по размеру ячейку с высотой от 20 см.
Скачать бланк договора аренды банковской ячейки
Скачать образец договора аренды банковской ячейки
Если покупатель решил использовать банковскую ячейку для расчетов, то необходимо сообщить об этом продавцу и оговорить все детали. Если нет возражений по поводу такого варианта передачи денег, остается только выбрать банк и пройти ряд необходимых шагов.
Банк желательно выбирать из разряда крупных, поскольку ценности в ячейках не страхуются в отличие от средств на депозитах.
В случае банкротства банка или временного ограничения его работы, может сложиться ситуация, когда покупатель и продавец надолго потеряют доступ к своим деньгам.
Также вам будет полезно: Порядок передачи денег при покупке квартиры
Ниже приведем пошаговую инструкцию, как именно пользоваться ячейкой в банке, в том числе как заложить в нее деньги при покупке. Для покупки квартиры и передачи денег через ячейку необходимо:
Обратиться в банк и заключить трехсторонний договор аренды банковской ячейки на нужный вам срок (желательно не менее 10-14 дней, а лучше на месяц). Для этого покупателю и продавцу квартиры нужно прийти с паспортом. Если планируется организовать доступ к ячейке поверенных лиц, то необходимо будет выбрать не индивидуальное, а ответственное хранение и составить дополнительное соглашение.Одновременно с договором подписывается и акт приема-передачи ячейки клиенту. Банк не разрешает допускать к ячейке более четырех лиц.В договоре аренды ячейки, например Сбербанка РФ, содержится:
данные сторон (всех трех);
срок аренды;
размер арендной платы;
права и обязанности;
ответственность арендатора и арендодателя;
условия доступа к ячейке;
порядок разрешения судебных споров.
В дополнительном соглашении о допуске к сейфу расширенного круга лиц указывается:
все паспортные данные лиц, которые будут иметь доступ к сейфу;
условия доступа к ячейке со ссылками на договор аренды.
Кто оплачивает аренду? Обычно это покупатель, но при желании стороны могут и поделить эти расходы пополам.
В Сбербанке РФ стоимость услуги аренды ячейки при покупке будет стоить от 65 до 150 рублей в день в зависимости от размера сейфа. В других банках стоимость аренды обычно не превышает 1000 – 2500 рублей в месяц.
Иногда банк просит дополнительную оплату в случае оформления дополнительного соглашения, потери ключа, проверки денег специальными банковскими устройствами. Случается и обратный эффект: в “не сезон” банки часто предоставляют солидные скидки на аренду ячеек (в среднем от 10 до 30%). Все зависит от условий конкретного банка, размера арендуемого сейфа и выбора самого клиента.
Положить деньги в ячейку в специальный контейнер. Желательно это делать в присутствии продавца. Предварительно средства можно пересчитать и проверить подлинность купюр при помощи специальных устройств. Пригласить специалиста банка, который проверит купюры можно за отдельную плату. После помещения денег в сейф, он закрывается на ключ, который хранится у покупателя. До совершения сделки купли-продажи никто из сторон не вправе получить доступ к деньгам.
После подписания договора купли-продажи покупатель передает ключ от банковской ячейки продавцу. Далее следует процедура регистрации прав собственности в ЕГРН, которая длится от 5 до 12 дней. Возможно и ускоренное оформление за считанные дни за дополнительную плату. По итогам регистрации в реестре появляется электронная запись о том, что в квартире сменился собственник. Покупатель и продавец получают выписку из ЕГРН, которая подтверждает переход прав собственности.
Стороны отправляются в хранилище банка и вскрывают ячейку. В Сбербанке РФ открытие производится совместно с сотрудником учреждения, который осуществляет разблокировку сейфа при помощи электронной системы контроля доступа или используя механический ключ. Продавец забирает свои деньги и пишет расписку о том, что не имеет претензий к покупателю. Условия доступа к банковской ячейке при продаже квартиры:
ключ от сейфа;
предъявление подписанного договора купли-продажи;
выписка из ЕГРН;
доверенность от продавца (если оформлялась);
паспорта продавца недвижимости.
Допуск продавца к сейфу в отсутствие покупателя производится при предъявлении оригинала договора купли-продажи с отметкой о госрегистрации перехода права собственности и выписки из ЕГРН. Допуск покупателя к сейфу в отсутствие продавца производится не ранее, чем на следующий рабочий день после окончания срока аренды (если сделка не состоялась).
Составляется акт приема-передачи квартиры при покупке. На этом этапе все деньги уже переданы, а покупатель принимает квартиру и подписывает акт о том, что он не имеет никаких претензий к продавцу (как происходит передача квартиры покупателю?). После подписания акта сделка считается завершенной.
По статистике банковская ячейка используется на рынке недвижимости чаще чем аккредитив или перевод денег со счета на счет.
Передача денег производится в безопасном месте – охраняемом банке.
Банковское учреждение берет на себя функции посредника: проверяются документы продавца и не допускаются к деньгам посторонние лица.
Допущенный к ячейке продавец может сразу переложить наличные на свой счет или депозит, чтобы не передвигаться с крупной суммой денег по городу.
Достоинства ячейки:
круглосуточная охрана помещения хранилища;
простой способ идентификации сторон договора аренды;
доступная арендная плата;
понятные для всех условия договора (в отличие от аккредитива или счета эскроу);
отсутствие залога за ключ (не во всех банках);
100% конфиденциальность.
Вам может быть полезно: Эскроу счет – что это: простыми словами о покупке по новым правилам
Если сделка сорвется, то покупатель забирает деньги самостоятельно в течение недели и без дополнительной оплаты указанного срока.
Немаловажный плюс: охраняемая банком тайна расчетов. В самом договоре аренды ячейки не указана сумма, которая будет храниться, а потом передаваться продавцу.
Для тех, кто не торопится декларировать свои покупки или опасается внимания правоохранительных органов, банковская ячейка это настоящая находка.
Недостаток у схемы расчетов с банковской ячейкой по сути один: при желании злоумышленники могут подделать купчую, выписку из реестра и украсть средства из сейфа.
Банковские клерки проверяют документы для купли-продажи, в соответствии с договором аренды, но проводить тщательную экспертизу их подлинности с привлечением профессиональных экспертов никто не будет.
Риски продавца:
предоставление покупателем поддельного ключа от ячейки;
невозможность получить доступ к деньгам в случае затягивания регистрации в Росреестре или даже отказа в регистрации;
неполная передача денег (например, запрятывание в ячейку части нужной суммы при соблюдении всех формальностей).
Подводные камни для покупателя:
отсутствие упоминаний о сумме в договоре аренды ячейки;
кража денег из ячейки сотрудниками банка;
потеря ключа и необходимость оплачивать его стоимость;
сложности с получением налогового вычета.
Еще один минус связан с теми покупателями и продавцами, которые указывают в купчей заниженную сумму для уменьшения налогов (какую стоимость квартиры указывать в договоре?). В этом случае, если продавец столкнется с недобросовестным контрагентом, то вскрыв ячейку он может обнаружить именно ту сумму, которая указана в договоре, а не ту о которой он изначально договаривался.
Оспорить такой договор купли-продажи уже после регистрации в Росреестре будет довольно проблематично, ведь в договоре уже фигурирует другая сумма, а формально покупатель выполнил свои обязательства. Инициировать же дело о мошенничестве тоже нельзя, поскольку сам продавец добровольно согласился участвовать в схеме уклонения от налогов. Могут возникнуть трудности и у покупателя, если он решит оформить налоговый вычет (возместить часть уплаченных за год налогов после покупки квартиры).
Чаще всего налоговая в качестве доказательств приобретения квартиры принимает справки из банка о перечислении денег, а не договор аренды ячейки, где не указана сумма сделки. Если не удастся доказать факт передачи денег распиской и другими документами, то в оформлении вычета могут и отказать. При больших доходах сумма вычета может составить весьма крупную сумму.
Договор купли продажи квартиры через банковскую ячейку
Передавать наличными деньги за недвижимость опасно. Это должно происходить с соблюдением многих нюансов, чтобы снизить риски, а банковская ячейка, аккредитив или депозит уменьшают их до минимума. Самый востребованный вариант расчетов – это ячейка в банковском хранилище. Основное преимущества данного вида – это полная адаптация операций под физических лиц и простота действий. Рассмотрим основные факторы, которые влияют на рискованность предприятия:
Незнание законодательства.
Мошеннические схемы.
В попытке сэкономить люди отказываются от участия нотариуса и профессиональных юристов при заключении сделки.
При передаче наличных денег есть риск потерять не только их, но и будущее жилье.
Банковская ячейка исключает факт подделки купюр (при использовании услуги по проверке денег).
Основной риск возникает при заключении сделки и передаче денег.
Передача квартиры в собственность после совершения оплаты (процедура регистрации длится порядка месяца).
Выбирайте опытного юриста и нотариуса. Наличие диплома еще не говорит о юридической грамотности человека. Судите по репутации специалиста. Простому обывателю сложно понять, что сделка фиктивна, а передача денежных средств без страховки банка — дополнительный риск. Участие третьих лиц всегда должна настораживать покупателей и продавцов.
Банковская ячейка представляет собой сейф, который надежно защищает денежные средства и другие ценные вещи граждан в помещении финансовой организации. Банк гарантирует сохранность содержимого. Хранилище, где расположены сейфы, надежно защищено специальными приборами и дополнительной охраной.
Для получения доступа к ячейке человек должен заключить договор с банком или арендовать сейф. Для этого достаточно паспортов участников процесса. После подписания договора предметы или денежные средства по описи принимаются сотрудниками банка, которые далее несут полную ответственность за сохранность чужой собственности. В дальнейшем получить доступ к сейфу сможет человек, заключивший договор, лица, которых он указал в бумаге, и сотрудники банка по специальным пропускам.
Рассмотрим пошаговый алгоритм расчетов при сделке купли-продажи:
Составляется договор о продаже недвижимости.
Арендуется банковская ячейка с предъявлением договора купли-продажи.
Происходит проверка денег и их закладка в присутствии всех участников процесса. Сейф закрывается на 2 замка. Один ключ остается в банке, а другой передается продавцу. Он сможет извлечь денежные банкноты только в присутствии сотрудника банка, после предъявления документа,который подтверждает, что сделка завершена.
Участники процесса получают на руки документ, в котором прописаны условия доступа и срок аренды.
Выемка денег из сейфа происходит с помощью двух ключей.
Осуществление сделки по договору купли-продажи через банковский сейф имеет массу плюсов, если сравнивать его с другими способами:
Исключает возможность односторонней отмены сделки.
Невозможен факт мошенничества.
Если заказать проверку и пересчет денежных средств,то это исключает передачу поддельных денежных знаков.
Банк дает гарантии продавцу, что он после оформления всей документации получит деньги за недвижимость.
Банк дает гарантии покупателю, что он станет владельцем недвижимости, а в случае возникновения проблем с регистрацией – вернет свои деньги.
Банк обеспечивает конфиденциальность сделки.
Банковская ячейка: деньги под присмотром
Что можно засунуть в обычную банковскую ячейку? Ценные бумаги, драгоценные металлы и камни, ювелирные украшения, правоустанавливающие документы на имущество, деловую документацию и другие ценности. Некоторые даже умудряются хранить в банковских сейфах картины и предметы антиквариата. Особых ограничений, что именно будет лежать в арендованной ячейке, банки не устанавливают, так как просто не заглядывают в ее содержимое (во всяком случае, они сами так утверждают). Нельзя хранить лишь предметы, оборот которых ограничен законом (оружие, наркотики и прочее), а также взрывоопасные и легковоспламеняющиеся вещества либо вещества, которые могут повредить (испортить) содержимое ячеек.
И еще одна хорошая новость: согласно Закону «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступных путем», аренда банковских ячеек не является финансовой операцией и не подлежит первичному финансовому мониторингу. Иными словами, «стучать» на клиента, принесшего в депозитную ячейку чемодан с деньгами или колье с бриллиантами, банк не обязан. Поэтому использование депозитных ячеек абсолютно незаменимо при проведении сделок, например, с недвижимостью. Пересчет и проверка денег или документов в помещении банка повышает безопасность сделки и позволяет избежать излишнего внимания «заинтересованных ведомств».
Найти удобно расположенное отделение банка с ячейками – мало, нужно обязательно удостовериться в том, что учреждение позаботилось, чтобы все нормы безопасности были соблюдены. Вот на что советуют обращать внимание эксперты: репутация банка, систему безопасности в отделении банка (наличие профессиональной охраны, наличие охранной сигнализации и камер слежения). Сам депозитарий должен быть расположен в обособленном помещении, закрытом для обычных посетителей банка. При этом обратите внимание на наличие отдельного входа в хранилище, которое гарантирует клиенту защиту «от лишних глаз» и позволит сохранить конфиденциальность.
К счастью, систему безопасности хранилищ с сейфами регулирует Национальный банк Украины. В инструкции регулятора четко оговорено, что охрана сейфа должна вестись круглосуточно, а кроме этого выписан каждый показатель, влияющий на безопасность – начиная от отсутствия окон в хранилище до толщины его стен. Например, стены должны быть эквивалентны по крепости кирпичной перегородке из хорошо обожженного кирпича толщиной в 120 миллиметров, а минимальные площадь и высота потолка хранилища должны быть, соответственно, не менее 10 квадратных метров и 2,2 метра.
В зависимости от того, что именно вы собираетесь класть в ячейку, вам нужно будет обратить внимание еще и на другие показатели хранилища. Иногда также важны физические параметры депозитария (температура и влажность) для хранения картин, предметов искусства, антиквариата; наличие несгораемого сейфа и противопожарной системы.
Хранение ценностей в сейфах позволяет не беспокоиться о том, не станет ли банк банкротом – в любом случае хозяин содержимого ячейки вы. Если хранилище выглядит надежным, то в определенной мере можно не бояться ни пожара, ни ограбления. Зато истории известны случаи, когда арендаторы жаловались, что из сейфов пропадали ценности. Как правило, доступ сотрудников банка в депозитарий строго регламентирован, а класть ценности в ячейку в большинстве случаев вы будете в одиночестве (некоторые учреждения предоставляют для операций с ценностями специально отведенную комнату, а в хранилище присутствует ответственный человек). Тем не менее, жалобы случаются, поэтому обязательно уточните, ведется ли в учреждении видеонаблюдение и есть ли у банка страховка от мошенничества его персонала. В немногих украинских банках есть возможность воспользоваться почти полностью безрисковым вариантом – заключить с учреждением договор ответственного хранения ценностей в банковском сейфе с полной описью имущества, которое вы положите в сейф. В этом случае банк будет обязан возместить вам стоимость ценностей, если с ними что-то случится. Если же об ответственном хранении ценностей речи не идет, то банк отвечает лишь за сохранность самого сейфа, а за то, что в нем – нет. По стандарту банк не отвечает за повреждение ценностей вследствие химической реакции, коррозии металла, изменения свойств ценностей, а также в случае форс-мажорных обстоятельств – к примеру, стихийных бедствий, военных действий и тому подобных.
Несмотря на то, что отличия в порядке предоставления банком услуги случаются, большинство учреждений работают по одной и той же схеме. Процедура оформления ячейки занимает около получаса. Клиенту нужно иметь при себе паспорт и сумму, достаточную для оплаты срока аренды. После заключения договора клиенту выдается второй ключ от сейфа. Первый ключ хранится в банке, чтобы доступ мог быть осуществлен только с санкции ответственного сотрудника банка (ячейку можно открыть только при помощи двух ключей одновременно). Сотрудник банка объяснит правила пользования сейфом, но не будет присутствовать в депозитарии при использовании сейфа. О содержимом сейфа должен знать только его владелец.
Как мы уже упоминали, в некоторых банках другой порядок работы с содержимым сейфа – арендатор делает все, что ему нужно, в отдельной комнате, а в хранилище за ним уже наблюдает сотрудник банка.
Еще один момент, которым стоит поинтересоваться при аренде банковского сейфа и который может отличаться, в зависимости от учреждения, — хранение дубликата вашего ключа. Некоторые учреждения кладут дубликат в специальный пакет, опечатанный печатями трех лиц, и хранящийся у службы безопасности банка. Другие – сдают на хранение в другой банк. Третьи – отдают вам оба ваших ключа, и оригинал, и дубликат.
Кстати, если вы потеряете ваш ключ – то достать ценности из сейфа, несмотря на дубликат, окажется не так просто. Утеря ключа клиентом не является фатальной проблемой, ячейка может быть вскрыта в присутствии клиента и комиссии, составленной из ответственных лиц банка. В этом случае клиенту, конечно, придется оплатить штраф за утерю ключа.
Еще один нюанс: кто и на каких условиях может иметь право доступа к ячейке и можно ли заключить договор аренды на нескольких человек (например, на мужа и жену или на нескольких деловых партнеров). Как правило, арендатор в договоре с банком может указать несколько доверенных лиц, которые имеют право доступа к ячейке. Но дело в том, что многие банки требуют, чтобы «главный арендатор» либо лично сопровождал доверенное лицо, либо подтверждал доступ «третьего лица» к сейфу в телефонном режиме. Это бывает не совсем удобно, если арендатор в данный момент находится «не в зоне доступа» – в этом случае доступ к ценностям другим заинтересованным лицам будет закрыт.
Хоть ячейка – не депозит, ни в коем случае не стоит пренебрегать тщательным изучением договора аренды и Правил пользования сейфами. Не зная последних, можете их нарушить, и в этом случае банк не будет нести ответственность за целостность ячейки. Из возможных подводных камней договора – могут присутствовать пункты о праве банка без предупреждения в одностороннем порядке поднимать тарифы за пользование сейфом. Может присутствовать и пункт о том, что вы будете обязаны возместить потери банка в случае порчи или ухудшения состояния сейфа.
Похожие записи:
