Прогноз недвижимости 2021
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прогноз недвижимости 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
По некоторым оценкам стоимость квартир в новостройках может закрепиться на уровне ноября 2020 года лишь на первые два месяца зимы, до февраля. После новогодних праздников прирост может составить до 3%, а к финальному месяцу действия льготной ипотеки, к июлю 2021 года — еще +4-5%.
Однако, по мнению аналитиков, завершение действия господдержки не станет причиной снижения цен, возможную корректировку в сторону уменьшения оценивают в пределах 1-2%.
Активный запуск новых жилых комплексов во втором полугодии нового года расширит объем предложения, что также послужит сдерживающим фактором, но ждать «прошлогоднего» ценника на новостройки не стоит, уверяют специалисты. Ведь все проекты будут реализовываться только через механизм эскроу.
За бортом спроса в 2021 году останутся переоцененные лоты, а также квартиры в ЖК с непродуманной инфраструктурой, плохой транспортной доступностью, недостатком социальных и коммерческих объектов возле дома, отсутствием мест для отдыха.
Планируется, что при выборе жилья в 2021 г. будет расти значимость мест общего пользования жилого комплекса: от парадных и холлов до внутридворовых пространств. Важно, чтобы они были спроектированы и оформлены так, чтобы находиться в них было приятно, удобно и безопасно, отмечает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.
- В ЖК «Новый Невский» сохраняется высокий темп работ
- У жителей Царскосельских холмов появился свой «Гараж»
- Спрос на малоэтажное жилье вырос почти на 70%
- В Калининском районе в реконструированном здании XIX века открылся медицинский центр
- «Юттери» — в числе лучших малоэтажных жилых комплексов России
- В апарт-комплексе START возводятся последние этажи
- «Образцовый квартал 3»: мой двор — моя крепость
- Хорошо ли жить в Ленобласти?
- Квартал «Имение» аккредитован по военной ипотеке
- Коттеджный поселок «Озерный край»: участки у озера Вероярви
Агенты по продаже объектов недвижимости уверены, что о снижении цен не может быть и речи: рост стоимости квадратного метра неизбежен к концу нового года. Поэтому ответ на вопрос, покупать ли недвижимость в 2021 году, стоит не в этом контексте, а в определении оптимальных сроков. До наступления второй половины года это выгодно, а к концу периода уже появляются риски:
- Центробанк может повысить ключевую ставку, банки поднимут проценты по ипотечному кредиту;
- нестабильность рынка (падение спроса или появление достаточного количества объектов) неизбежно вызовет волнения, следствием которых может стать рост цен;
- пандемия наглядно продемонстрировала ненадежность вложений в акции, облигации и ценные бумаги, поэтому растут инвестиции в золото, драгоценные камни и жилые объекты.
Ценовые ожидания на 2021-й. Прогнозы экспертов
Несмотря на коронакризис, сопровождающийся значительным падением доходов населения, цены на недвижимость в 2020 г. выросли больше, чем в благополучном для российской экономики 2019-м. Главным драйвером удорожания жилья стала ипотека, резко подешевевшая за счет бюджетного допинга и смягчения монетарной политики ЦБ. Однако эффект от искусственного стимулирования покупательской активности никогда не бывает продолжительным. Уже в конце лета – начале осени 2020 г. рост цен на квартиры полностью перекрыл всю выгоду от дешевых кредитов для покупателей, а в середине осени на рынке появились признаки снижения спроса. Не исключено повторение ситуации 2014-2015 гг., когда вслед за искусственным ажиотажем последовал резкий обвал покупательской активности.
В 2020 году объем ипотечного кредитования в России уже достиг рекордных значений и впервые в истории страны превысил 4 трлн рублей, следует из предварительных оценок ВТБ. Предыдущий максимум был зафиксирован в 2018 году — тогда банки выдали ипотечных кредитов на общую сумму почти 3,013 трлн рублей.
Текущий год перетянул на себя значительную часть спроса, в 2021 году новых ипотечных рекордов может и не быть, предположил в беседе с ТАСС генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Николай Алексеенко. «Однако при отсутствии внешних шоков я не ожидаю и существенного снижения спроса на ипотеку», — прогнозирует он.
Развитие рынков ипотеки и жилья в 2021 году во многом зависит от дальнейшей динамики распространения коронавируса, отметил, в свою очередь руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. По его словам, согласно макроэкономическим прогнозам, доходы населения восстановятся до уровня, достигнутого до пандемии, лишь в 2022 году. «В то же время существенную поддержку рынку ипотеки и жилищного строительства окажет программа льготной ипотеки, продленная по инициативе президента РФ до середины следующего года», — добавил собеседник агентства.
Из-за большого количества льготных программ ставки по кредитам на новостройки в 2020 году в РФ уменьшились на 2,4 п. п. до уровня 5,8-5,9%, рассказал ТАСС главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. Это исторический минимум, в таком стабильном состоянии ставки останутся до лета 2021 года, считает эксперт.
Ключевая ставка ЦБ пока остается исторически низкой (4,25%) и вряд ли в ближайшее время изменится, поэтому нет оснований полагать, что будет какой-то резкий рост ипотечных ставок в 2021 году, полагает председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «При этом текущий уровень ключевой ставки позволяет предположить, что отмена программы льготной ипотеки 1 июля 2021 года слабо скажется на спросе, так как ставки по базовым ипотечным программам уже не так резко отличаются от 6,5% годовых», — сказала она.
Ставки по ипотеке в России должны быть как в развитых странах, в идеале за три — четыре года они должны достичь уровня в 5%, неоднократно подчеркивал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. «За последнее время сложилась тенденция по снижению ипотечных ставок. При сохранении экономической политики и воли государства достижение таких показателей (5% — прим. ТАСС) вполне реально», — прокомментировал ТАСС заведующий кафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
В 2020 году россияне боялись не успеть купить квартиру до очередного подорожания, цены на жилье находились на пике. Так, по данным ЦИАН, в городах с численностью населения от 100 тыс. средняя стоимость квадратного метра в новостройках с января 2020 года выросла на 17% — с 96,6 тыс. до 113 тыс. рублей. На вторичном рынке средняя стоимость «квадрата» за год увеличилась на 16,1% и впервые преодолела отметку в 90 тыс. рублей.
К концу 2020 года запас стремительного роста жилья в России себя исчерпал, считают опрошенные ТАСС эксперты. В первом полугодии 2021 года за счет появления новых проектов на рынке первичного жилья рост средней стоимости должен замедлиться и не превысить 5-7%, на вторичном рынке — 4-5%, прогнозирует Хусаинов. Общий рост цен на жилье в 2021 году возможен на уровне 7-8%, сообщила, в свою очередь, главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. При этом, по ее словам, основной рост придется на время действия программы льготной ипотеки — первую половину 2021 года, тогда же будет реализована большая часть годового спроса на новостройки. «Пока ключевая ставка находится на низком уровне ипотека доступна для многих россиян, что поддерживает спрос и ведет к дальнейшему росту цен», — пояснила эксперт.
Квартиры, подорожавшие на фоне ипотечного бума, точно не станут дешевле после того, как он сойдет на нет, высказала мнение ТАСС управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Связано это с увеличением себестоимости строительства, обусловленным переходом на эскроу, и девальвацией рубля. Впрочем, по завершении госпрограммы льготной ипотеки застройщики, вероятно, смягчат ценовую политику», — считает она.
«Охлаждение» на рынке недвижимости: упадут ли цены на жилье
Спрос на загородную недвижимость сейчас действительно небывало высок. Однако, искусственно созданный ажиотаж на земельные участки, дачи и дома породил целую кучу небылиц и сплетен. Открою маленький секрет: на самом деле не все объекты одинаково интересны потенциальным покупателям. Наиболее востребованы недорогие частные домовладения пригодные для круглогодичного проживания с хорошей транспортной доступностью – на аналогичные предложения цены, скорее всего, вырастут. В остальном же, 2021 год скорее всего не внесёт существенных изменений и корректировок в этом сегменте – неликвидным полусгнившим сараям у чёрта на куличиках, которые массово скопились на рынке, он вряд ли чем поможет.
Первичному рынку, наверное, хуже всего придётся в следующем году. Покупательская способность резко снизилась. Не помогают реанимировать ситуацию ни уменьшение ключевой ставки и процентов по ипотеке, ни сумасшедшие скидки, ни регулярные специальные акции на квартиры от застройщиков. Жизненная ситуация не стабильная, а в таких условиях брать на себя долгосрочные финансовые обязательства может лишь умалишённый (да простят меня ипотечники). На данный момент, не существует абсолютно никаких предпосылок для стремительного подорожания новостроек.
Как показывает практика, вторичное жильё сейчас пользуется повышенным спросом на рынке. Покупатели сметают вторичку любых форматов более менее приемлемую по состоянию и цене. Население страны не готово рисковать и поэтому охотно вкладывает кровные деньги в уже готовые комплексы эконом и комфорт класса (обделена вниманием лишь элитная недвижимость). Тем, кто всё ещё раздумывает над приобретением, рекомендую не откладывать покупку квартиры в долгий ящик – явно, что дешевле уже не будет! Цены на вторичную городскую недвижимость медленно, но уверенно идут вверх – комфортное ликвидное жильё неуклонно с каждым годом только дорожает.
Стрит ритейл переживает не лучшие времена. Переход торговли в режим онлайн, оставил не удел огромное количество площадей. С другой стороны, повысился спрос на земли промышленного назначения для строительства или размещения уже на существующих мощностях терминалов хранения товара. Курс на импортозамещение дал шанс российским предпринимателям и соответственно повысил цены на производственные базы.
Рынок жилья в 2021 году: когда лучше купить квартиру?
В целом же, как эксперт рынка недвижимости отмечаю смещение акцентов. Всё чаще люди стараются уединиться и самоизолироваться, а такими потребительскими качествами, отлично подходящими под нужды населения, обладает малоэтажное жильё и загородная недвижимость, правда, с разными степенями приватности. Но смею вас заверить, что за малоэтажками будущее! Это прекрасно понимают и крупные игроки отрасли — они чутко реагируют на наметившиеся тенденции. Не вооружённым взглядом заметен отток квалифицированных специалистов из центральных локаций на периферию. Трудоспособная экономически активная молодежь равномерно рассредоточивается по территории регионов страны – это во многом связано с удалённым режимом работы. Дорогие офисы в деловых кварталах стоят полупустыми. Вторичные квартиры, как синицы в руках, намного интереснее новостроек, как журавлей в небе. В долгосрочные прожекты клиенты верят неохотно и стараются обойти их стороной.
Застройщики отмечают стабилизацию спроса на квартиры в новостройках в связи с тем, что рынок насытился после ажиотажного спроса, возникшего в результате льготного ипотечного кредитования от правительства. По прогнозам, к концу года увеличения спроса не ожидается, но снижение спроса на новостройки также маловероятно. Более вероятен сценарий заморозки цен в ожидании увеличения спроса, в связи с продлением программы льготного кредитования.
Рынок вторичного жилья претерпел значительный урон в связи с периодом ограничений и программой льготного кредитования, не распространяющейся на «вторичку». Возможно, что отсутствие спроса приведет к значительному снижению цен на квартиры из этого сегмента, тем более, что правительство собирается продлить льготную ипотеку. Это значит, повышения спроса за счет прекращения оттока покупателей на первичный рынок не будет.
Цены на недвижимость меняются по причинам экономического характера. Основным ценообразующим моментом можно считать соотношение спроса и предложения, которые в свою очередь регулируются:
- экономическими возможностями потребителей;
- стоимостью строительства;
- общей экономической обстановкой в стране и мире.
Именно эти причины регулируют цены на жилье, включая попытки регулирования цен «сверху» – оказание материальной помощи, запуск программ льготного кредитования и другие.
«Непопулярные» квартиры: на какое жилье упадет спрос в 2021 году
К Новому году ожидаются скидки, которые помогут гражданам России приобрести квартиру. Хотя повышение цен прогнозируется всеми экспертами, будут специальные акции на лоты, которые имеют небольшой шанс быть проданными по обычной цене. Это касается предлагаемых к продаже квартир, расположенных в неудобных местах, имеющих слишком большую или слишком маленькую площадь, или другие недостатки.
Самыми ликвидными вариантами остаются квартиры с хорошей планировкой, видом из окна, поэтому на них скидки не делают. В данный момент покупатели могут поискать жилье в готовых, недавно сданных домах или готовящихся к сдаче.
Иногда можно найти предложение от застройщиков с программой дополнительного стимулирования, когда застройщик компенсирует выплаты по кредиту за первый год.
Каждый покупатель сам решает, когда ему приобрести квартиру. Он может учесть растущий бизнес в строительстве, увеличение числа строительных компаний и ждать очень дешевых квартир, а может купить жилье сейчас. При выборе недвижимости стоит помнить несколько правил – делая такое крупное вложение, надо учесть все детали. Выбрать надежное агентство, тщательно осмотреть покупаемую жилплощадь. Тогда новый дом будет радовать хозяина долгие годы.
Из-за пандемии COVID-19 в 2020 году пошатнулась и популярность студий, а в следующем году она может снизиться еще сильнее, считают эксперты. Такие квартиры хорошо подходят для проживания одного человека, но часто в студиях живут пары или даже семьи с детьми, а после перехода на удаленку работать в таких условиях оказалось непросто.
«Поэтому при аренде квартиры, а далее и при покупке, клиенты все чаще интересуются планировками, где можно выделить отдельные пространства для работы. Либо же предпочтения будут отдаваться проектам с коворкингами в составе — такие примеры уже есть на рынке», — рассказала эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
По ее словам, если в семье сразу несколько членов будут работать даже несколько дней в неделю дистанционно, то в конечном счете это потребует расширения жилплощади. Тренд на покупку квартир с отдельным рабочим пространством получит свое развитие не раньше второй половины 2021 года. «Для того чтобы купить квартиру с большей площадью для работы на удаленке, покупатели чаще буду рассматривать более удаленные районы города — это позволит расширить пространство, сохранив бюджет», — полагает аналитик ЦИАН.
Сейчас доля студий в общем объеме продаж невысока. По оценкам ЦИАН, на квартиры и апартаменты площадью до 30 кв. м в 2019 году пришлось 7,2% сделок, в 2020-м — 7,9%. По данным bnMAP.pro, в Москве спрос на лоты площадью менее 30 кв. м составляет около 11% в комфорт-классе и порядка 6% — в бизнес-классе. Основной спрос все-таки распределяется на квартиры от 30 до 70 кв. м
Наравне со студиями снизится популярность слишком больших и дорогих квартир (150–200 кв. м). Вместо них покупатели будут выбирать загородные дома, считают эксперты.
«По моим наблюдениям, в условиях ухудшения эпидемиологической обстановки и снижения уровня доходов интерес некоторых целевых покупателей таких объектов сместился в сторону загородного жилья. В особенности уже готовых коттеджей со всеми подведенными коммуникациями. Такой вариант проживания представляется людям более комфортным и безопасным», — отметил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Похожая ситуация будет наблюдаться с эксклюзивными квартирами, которые утратили популярность в последние два года. Речь идет об эксклюзивном или вычурном ремонте (например, когда в интерьере присутствует много золота, колонн) и необычной планировке. (к примеру, сауна вместо санузла или комната-кинотеатр). Найти покупателя на такие лоты становится все сложнее.
Квартиры, которые сложно продать во все времена, — это переоцененные лоты, и 2021 год в этом плане не станет исключением. По оценкам «Инком-Недвижимости», сейчас около 35% объектов на московском рынке вторичного жилья не находят покупателей как раз из-за завышенной цены предложения. Такие лоты висят в объявлениях месяцами, и в итоге продавец вынужден либо снизить цену, либо снять его с продажи.
«Объекты, которые традиционно практически не привлекают внимания покупателей, — переоцененные продавцами квартиры вне зависимости от их комнатности и состояния. Кроме того, в связи с последними событиями платежеспособность некоторых потенциальных покупателей в целом ухудшилась, а в таких условиях люди не готовы даже минимально переплачивать за понравившуюся им квартиру», — пояснил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости».
Стоит ли покупать недвижимость в 2021 году
Отрасль недвижимости оказалась тихой гаванью в шторм коронакризиса 2020 года. Пружина отложенного спроса после карантина, подогретая потребностью в дополнительных квадратных метрах на случай следующего локдауна, уже стала хорошим импульсом для рынка. Падение ключевой ставки и объявление о введении налога на доходы по депозитам привело к снижению их привлекательности, и деньги потекли из скопившейся 30-триллионной депозитной массы в недвижимость, еще подстегнув запрос на покупку. А снижение ставок по ипотеке, произошедшее в следствие того же падения ключевой ставки, а также госпрограмма по субсидированию ставок на рынке первичного жилья, привели просто к ажиотажному спросу. Аналитики даже заговорили о надувании «ипотечного пузыря» и предрекают серьезные шоки в будущем.
Хотя сам 2020 год, если анализировать его помесячно, больше похож на американские горки, чем на тихую гавань. Спокойное начало года, «ничто не предвещало». Весна, карантин, постепенная приостановка деятельности, закрытие офисов, невозможность регистрации сделок из-за ограничений в работе МФЦ и различных ведомств. В некоторых регионах практически невозможно было работать, в частности, в Москве, которая больше всего пострадала из-за ограничительных мер, количество регистраций переходов прав собственности снизилось почти в три раза.
Затем «хорошее лето» — плавное восстановление рынка, начало разгона. Субсидирование ставок по ипотеке, запущенное в мае, набирает обороты. Рынок начинает дышать. Август называют «золотым дождем» — застройщики впервые массово декларируют рекорды месячных продаж, агентства хвалятся ростом количества сделок. Но сохраняется неопределенность и ожидание начала «второй волны» в сентябре-октябре с заранее неизвестными карантинными мерами и новыми сюрпризами от региональных и федеральных властей. Поэтому рынке ведет себя очень осторожно и копит резервы.
Четвертый квартал все просто работали не поднимая головы, фиксируя новые рекорды каждый месяц. «Второй волны» карантина не случилось. По данным ДомКлик, каждый месяц регистрируется более 400 новых агентств недвижимости. В крупных городах обострилась борьба за новые кадры — кандидаты отмечают, что никогда не наблюдали такой активности агентств недвижимости на рынке труда. На рынке вторичной недвижимости цены растут практически каждую неделю, покупатели говорят, что «нечего купить», так как все ликвидные объекты распроданы. Застройщики повышают цены уже с опережением графика, «на всякий случай», так как планы продаж давно перевыполнены. И в таком состоянии рынок входит в новогодние праздники.
Цены интенсивно росли на все сегменты недвижимости – от неликвидных лачуг до элитного жилья. От этого выиграли не только банкиры, снабжавшие население кредитами, но и проворные девелоперы, у которых на момент кризиса были проекты в высокой степени готовности.
По предварительным итогам года аналитиков ЦИАН, в Москве средняя стоимость одного квадратного метра выросла за год на 19 процентов. Как рассказывают участники девелоперского рынка, аналогичная ситуация фиксируется и в регионах.
Насколько выиграли в этой ситуации обычные горожане, пытавшиеся во время кризиса спасти свои накопления и покупавшие небольшие квартиры «про запас», сказать сложно. Сегодня приобретать маленькое жильё под будущую сдачу объекта или перепродажу невыгодно, к тому же нестабильность рынка аренды создаёт дополнительные риски. Привлекательность низкой ставки по ипотеке нивелировал рост цен.
Стоит обратить внимание на тренды рынка премиальной недвижимости и квартир бизнес-класса, к покупке которых потребители обычно подходят более рационально. В этом сегменте произошла качественная смена запросов на форматы жилья. Предприниматели поняли, что им нужны более просторные квартиры, где можно организовать зоны не только для семейных дел, но и для удалённой работы.
По данным аналитиков «Авито Недвижимость», общий спрос на жильё повышенной комфортности в России вырос более чем на 30 процентов в новостройках и более чем на 40 процентов на вторичном рынке.
Наиболее существенный рост цен зафиксирован в отношении четырёхкомнатных квартир – на 29 процентов, их средняя стоимость превысила 9,5 млн рублей.
В новостройках квартиры бизнес-класса в среднем обходились на 16 процентов дороже, чем в прошлом году. Стоимость новых четырёхкомнатных квартир составила почти 18 млн рублей (на 24 процента выше, чем в 2019 году).
В свою очередь эксперты консалтинговой компании Knight Frank (специализируется на элитной недвижимости) отмечают, что покупатели элитного сегмента стали руководствоваться принципами разумной достаточности и выбирать более рациональные планировки. Популярностью начали пользоваться квартиры с отделкой, куда можно сразу же заезжать.
«Пандемия привела к тому, что для покупателей элитной жилой недвижимости стало важно наличие собственного открытого пространства – балконов, террас или патио, а также места для организации рабочего пространства. В инженерных системах дома появились запросы на бесконтактные транспортные системы и высокопроизводительные системы очистки [воздуха и воды]», – отмечают в Knight Frank.
Ещё одним трендом на премиальном рынке стал запрос на обособленное жильё. По крайней мере, это произошло в Москве.
Однозначного ответа на вопрос, продолжится ли рост цен в 2021 году, эксперты не дают.
– Видятся два варианта развития событий: либо рынок выйдет на корректировку по стоимости квадратного метра, потому как наблюдаются небольшие стагнационные процессы – люди меньше покупают, хотя обычно декабрь – это пик продаж; либо цену будут стараться удерживать на уже сформированном уровне, – пояснила Татьяна Стародумова.
О возможной стагнации рынка говорит и сооснователь сервиса для рефинансирования ипотеки Refin.online Михаил Чернов.
«Сейчас активно снижаются доходы россиян. На данный момент реальные доходы населения упали на 4,3 процента по сравнению с прошлым годом. Так что даже с учётом льготной ставки ипотека будет становиться всё менее доступной. Поэтому я ожидаю, что в течение 2021 года рынок придёт к окончательному балансу».
Интересным вложением средств в 2021 году может стать покупка загородной недвижимости. Но выбирать объекты здесь нужно будет ещё тщательнее, чем в других сегментах рынка.
– Сейчас на рынке загородной недвижимости – как на вторичном, так и на новостройки – повышенный спрос. Многие бронируют дома уже «на фундаменте». В этом году острая нехватка каменщиков, ощущается дефицит земли, крупные застройщики из мегаполиса гектарами скупают земельные участки. К росту сектора привела и доступная сельская ипотека, в которой есть одна проблема: в договорах ипотечного кредита банки ссылаются на то, что если прекратится субсидирование ипотеки государством, то ставка вырастет до обычной. По сельчанам это может сильно ударить: если сейчас они платят ежемесячно 10 тысяч рублей, то при прекращении программы сумма может увеличиться до 30 тысяч рублей, а это уже неподъёмная ноша для многих, – отмечает казанский риелтор Сергей Чаркин.
Недвижимость-2021: России обещают ипотечный кризис по типу американского
Тренд роста спроса на загородную недвижимость сформировался еще до начала пандемии. Этому во многом способствовали меры государственной поддержки сектора: стартовала программа «Сельская ипотека», материнский капитал разрешили использовать для строительства домов на садовых участках, отметил Дмитрий Алексеев.
Последние несколько лет наблюдается тренд на деурбанизацию, однако загородные дома чаще покупают люди, у которых уже есть квартира в городе, сказал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Из-за отсутствия развитой инфраструктуры и транспортной сети большинство граждан трудоспособного возраста по-прежнему предпочитают жить в городе. Пока пожертвовать мобильностью и комфортом ради своего здоровья готовы немногие, поэтому после завершения пандемии спрос на коттеджи и дачи вернется к докризисным показателям, считает он.
В отдельных регионах возникли дисбалансы на рынке жилья, существенно растут цены на недвижимость, не хватает доступных вариантов квартир. Об этом президент Владимир Путин сообщил на совещании по экономическим вопросам.
Как отмечают риелторы, цены на жильё находятся сейчас на многолетнем пике. Правда, если брать стоимость жилья в рублёвом эквиваленте.
— Только за прошлый год квартиры подорожали в среднем на 20%. При этом доходы населения падают. В такой ситуации дальше дорожать такими же темпами квартиры однозначно не смогут. Есть два наиболее вероятных сценария развития событий. Либо цены зафиксируются на нынешних значениях, либо постепенно начнут снижаться. Программа льготной ипотеки уже не приносит таких дивидендов, как в прошлом году. Уровень отказов в ипотечном кредитовании доходит до 60%, — говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
В прошлом году цены на недвижимость росли ещё и из-за большого спроса. Ставки по депозитам стали активно снижаться — и люди начали вкладывать сбережения в недвижимость. По словам Алексея Кричевского, они уже выкупили фактически весь запас ликвидных квартир.
— Количество проектов, которые планируются к выводу на рынок, будет примерно на 10–15% выше прошлогодних значений. То есть только на московский рынок может выйти до 90 новых жилых комплексов. Для сравнения: в 2020 году появилось 76 новостроек. Учитывая ужесточение конкуренции, девелоперам придётся подстраиваться под рынок и заигрывать со скидками. При этом вторичная недвижимость уже выбрала весь запас роста. За исключением тех квартир, которые будут продаваться в домах, введённых в эксплуатацию и заселённых в прошлом году, — отметил Алексей Кричевский.
Правда, по мнению аналитика, зимой и весной квартиры заметно не подешевеют. Снижения цен стоит ждать во второй половине года. При этом дорожать жильё может перестать уже в самое ближайшее время.
— Потенциал роста цен на вторичном рынке уже исчерпан. Во многом из-за ослабления активности покупателей к концу прошлого года (после резкого роста спроса летом – осенью). Сейчас мы придерживаемся прогноза, согласно которому в 2021 году средняя стоимость вторичного жилья останется примерно такой же, как и сейчас. Ценовые колебания если и будут наблюдаться, то не превысят 5%, — рассказал директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Сергей Шлома.
Ещё одна перспектива вторичного рынка жилья в 2021 году — здесь уже не будет наблюдаться столь резкого роста спроса, как в 2020-м. Как отмечает Сергей Шлома, число сделок может сравняться с уровнем 2019 года.
Впрочем, мнения на рынке недвижимости различаются. Многие риелторы считают, что в ближайшие месяцы квартиры не только не подешевеют, но и продолжат дорожать.
Цены на квартиры будут расти до тех пор, пока это позволяет спрос — в первой половине 2021 года его продолжит подогревать дешёвая льготная ипотека. Потом всё будет зависеть от величины процентных ставок и желания людей покупать жильё по ценам, которые установят застройщики. Такое мнение высказал эксперт агентства недвижимости «Авахо» Станислав Манжиевский.
По его прогнозам, в этом году продолжит дорожать жильё небольшой площади — студии и однокомнатные квартиры. Из-за относительной доступности спрос на них выше, чем на более дорогие «двушки» и «трёшки».
Станислав Манжиевский считает, что снижение стоимости жилья в ближайшее время маловероятно, так как помимо ипотеки на цены продолжает влиять инфляция. При сильном провале спроса во второй половине года подорожание начнёт замедляться. В дальнейшем при таком сценарии на рынке не исключена временная стагнация цен.
Руководитель Департамента продаж Российского аукционного дома (РАД) Наталья Круглова тоже считает, что ждать снижения стоимости квартир пока рано.
— На повышение стоимости жилья работают такие факторы, как страх падения курса рубля и роста инфляции, подогреваемый сокращением рыночного предложения квартир. Подогревают цены также большой объём денежной массы на рынке (включая в неё доступную ипотеку) и отсутствие альтернативы в виде арендного жилья. Пока влияние этих факторов перекрывает воздействие тенденций, работающих на снижение стоимости жилья. Поэтому мы видим рост цен на 20% за год и в Москве, и в Санкт-Петербурге, — пояснила Наталья Круглова.
По её словам, у застройщиков в середине этого года был план: если цены начнут падать, они будут выводить на рынок меньше жилья. Поэтому, как только фактор ипотеки перестанет быть драйвером спроса, застройщики скорректируют объёмы ввода для сохранения цен как минимум на прежнем уровне.
— Наиболее чувствительным окажется сегмент эконом и комфорт. Первые признаки ценовой коррекции мы увидим там. Также надо принять во внимание, что самим застройщикам станет уже неинтересно работать в экономсегменте: затраты на ленд-девелопмент выросли, спрос волатилен. Уверена, мы увидим рост новых проектов в бизнес-классе и переток внимания девелоперов к более высоким сегментам жилья. В то же время есть сценарии, при которых квартиры могут подешеветь. Например, если ипотека резко подорожает, государство даст импульс развитию рынка аренды, или ещё какое-то законодательное изменение всколыхнёт рынок. К тому же по разным причинам может вырасти число людей, которые не смогут обслуживать ипотеку. Тогда мы можем увидеть и драматическую ценовую коррекцию. На рынке появится много «первичной вторички», которая, безусловно, опустит рыночные цены жилья, — заключила Наталья Круглова.
Эксперты предупредили о стагнации рынка недвижимости
2020 год, как поначалу казалось, не грозил строительному рынку какими-то кошмарами. Но уже в марте стало ясно, что обычным этот год не будет. Эпидемия коронавируса начала отправлять на карантин целые отрасли. Режим нерабочих дней повлиял и на строительный бизнес. Где-то стройки запретили напрямую (как в Москве, например), а где-то работы просто невозможно было выполнять в сложившихся условиях.
При этом из-за локдауна и всеобщей самоизоляции доходы россиян резко упали. Число тех, кому была по карману покупка жилья, резко сократилось, а банки из-за карантина только ужесточили условия кредитования.
Для поддержки строительной отрасли и рынка жилья правительство ввело льготную ипотеку под 6,5% годовых. Требования по новой программе были стандартными и доступными для многих:
- покупка жилья только в новостройках;
- стоимость до 6 млн рублей в регионах и до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге с областями;
- первоначальный взнос – не менее 15% стоимости жилья.
Учитывая, что государство компенсировало банкам разницу в ставках, те могли гибко менять свои условия кредитования, чтобы привлечь больше клиентов. В итоге в некоторых случаях ставки упали ниже 6%. Такие предложения на рынке привели к ажиотажному росту спроса на ипотечное жилье, даже несмотря на снижение доходов и вторую волну коронавируса.
Но программа льготной ипотеки перегрела рынок недвижимости. Клиенты сметали все жилье в новостройках, а девелоперы смело завышали цены. Так, по данным ЦИАН, по итогам III квартала 2020 года стоимость квартир в новостройках в городах-миллионниках выросла на 13% год к году. А, например, в Уфе цены за год выросли вообще на 27%, в Санкт-Петербурге – на 23%, в Нижнем Новгороде – на 21%. Льготная ипотека дала новый импульс рынку, и этим воспользовались застройщики, компенсировав свои потери от пандемии.
Жилищный рынок в России уже перегрет, полагают аналитики. А ипотечный сегмент рискует стать одним большим пузырем, особенно с учетом того, что программа льготной ипотеки продлена до лета 2021 года. Конечно, девелоперы зарабатывают более 100 миллиардов рублей выручки в месяц, довольны и строители. Но Центробанк уже прямо заявил, что с дешевой ипотекой пора завязывать, потому что она несет инфляционные риски для экономики в целом.
Пролонгация программы льготной ипотеки до 1 июля 2021 года станет ключевым фактором для рынка жилья. Но есть и еще несколько важных моментов.
- Возможные скачки валютных курсов. Напрямую движения доллара в России на цены не влияют — ведь стройматериалы закупаются за рубли, в них же получают зарплату строители. Но в случае новой девальвации без роста цен на квартиры не обойдется. Это связано с инвестиционной привлекательностью жилья, и с наличием некоторой валютной составляющей в затратах строителей.
- Падение доходов населения. Только за первые полгода реальные доходы россиян упали на 3,1%, и многим покупка жилья становится просто не по карману даже в ипотеку. Дальнейшее снижение доходов населения может обрушить спрос на заметно подорожавшую недвижимость. При этом есть еще один фактор риска: ипотеку в 2020 году все чаще оформляли люди с недостаточными доходами. И теперь стремительно растет риск дефолта таких заемщиков. В таком случае залоговое жилье попадет на торги на вторичный рынок, составив конкуренцию новостройкам.
- Переход на удаленный формат работы. В Москве по требованиям властей 30% сотрудников многих компаний уже переведены на удаленную работу. И в будущем многие могут так и не вернуться в офис. Это дополнительный фактор спроса на жилье – «удаленщики» могут предпочесть недорогую квартиру в регионе, что изменит структуру спроса.
- Вероятность новых ограничений из-за пандемии. Хоть власти уверяют, что нового локдауна в России не будет, некоторые строительные проекты могут замедлиться или вообще остановиться. Это, в свою очередь, приведет к снижению предложения жилья, и возможному росту цен. Сыграет свою роль и нехватка рабочей силы из-за оттока мигрантов и закрытия границ. Минстрой уже заявляет о дефиците рабочих и связанной с этим заморозкой некоторых строек даже в Москве.
После объявления пандемии во всем мире и режима повышенной готовности в России уже в апреле наметился спад на рынке недвижимости в связи со снижением покупательского спроса на жилые и коммерческие помещения. Многие эксперты на таком фоне давали прогнозы на снижение цен на рынке жилья на 10-20 %, правда, не во всех регионах — в более стабильных центральных и северных прогнозировалось не столь существенное падение.
Эксперты дают прогнозы о том, что в связи с падением курса рубля и вероятностью повышения ключевой ставки можно ожидать роста на рынке недвижимости в конце 2020 года. Прежде всего, вырастут цены на московскую недвижимость. При значительном росте ключевой ставки рост цен в Москве и МО может составить 20 %.
В этом случае вырастут проценты по ипотечным займам, что приведет к увеличению стоимости ипотечного жилья. Из-за увеличения себестоимости строительства вырастут цены и на жилье в новостройках.
Рынок недвижимости 2021. Как на нем заработать
- Микрозайм
- Потребительский кредит
- Кредитные карты
- Кредит для бизнеса
- Ипотека
- Вклады
- Автокредит
- Товарные кредиты
- Кредит Webmoney
Когда в апреле-марте курс рубля стало довольно серьезно штормить, и совокупное падение составило около 25%, многие люди побежали закрывать свои банковские вклады, опасаясь того, что эти деньги просто превратятся в фантики. Пара задорных материалов на всех крупнейших ресурсах о грядущем дефолте лишь подогрели данные настроения. Итак, деньги сняли. А что с ними дальше делать? Куда вкладывать? В недвижимость!
На этом фоне сформировался еще один гигантский кластер покупателей, которые сметали все что видели с одной целью – сохранение накопленных денег. Может, потом сдавать в аренду, может, с целью дальнейшей перепродажи, но ключевое – сохранить деньги.
Люди по природе своей обладают стадным инстинктом. Проще говоря, «все говорят, что недвижимость будет дорожать, поэтому покупают сейчас, значит и мне тоже надо. Думал через год-два, но лучше сейчас, потом дороже будет. Все же так говорят».
Помните гречку и туалетную бумагу в марте-апреле? Примерно то же самое. Главное – купить, а зачем оно нужно – потом разберемся.
На самом деле искусственно создать дефицит жилья не очень трудно. В жилом комплексе, в котором условно 1000 квартир, инвесторы в течение 2–3 дней выкупают 40% всего жилого фонда. На фоне такого спроса застройщик поднимает цены. (Кстати, ситуация, когда инвестор – дочерняя структура самого застройщика, отнюдь не редкость.) Простой покупатель заходит на сайт и теряет дар речи от того, что квартира за неделю подорожала на 300 000–500 000 руб. Как вы понимаете, чем ближе к сдаче дома, тем метры будут дороже.
А теперь вишенка на торте:
перед самой сдачей дома этот инвестор-перекупщик пускает 1/3 своих квартир по цене выше рынка на 20%, 1/3 – на 30%, 1/3 – на 40%! Как вы понимаете, квартиры, которые дороже рынка только на 20%, кажутся предложением с хорошим дисконтом! Сравнить покупателю просто не с чем! Другие собственники, которые покупали так же с целью перепродажи, ориентируются на цены, указанные в рекламе! А они, как мы видим, уже завышены на 20–40%. У застройщика все квартиры выкуплены! Сравнить просто не с чем.
Что будет с ценами на недвижимость в 2021 году?
21462
125491
421808
Фото Видео 16768
13693