16.05.2021

Пожизненная рента на право наследования

Автор: admin Наследственное право Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пожизненная рента на право наследования». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Договор пожизненной ренты на квартиру и наследники

2. Договор пожизненной ренты на квартиру 2021 года. Плюсы и минусы сделки

3. Третий вид наследования — по договору

4. Что нужно знать о ренте, чтобы не потерять квартиру и не стать жертвой криминала

5. Кому достанется квартира, если плательщик ренты умер?

Длительный период времени право на оспаривание договора ренты было лишь у участника подобного соглашения. К примеру, при заключении сделки лицом, не осознающим на этот момент характера выполняемых им действий, либо когда это лицо действовало при наличии фактора угроз, обмана или насильственного принуждения, то, исходя из прямых указаний, содержащихся в статьях 177-179 ГК РФ, право на заявление о недействительности проведенной сделки имело исключительно указанное лицо.

Исключением были лишь ситуации, когда указанной сделкой, совершенной гражданином, не осознающим своих действия, были затронуты интересы других лиц (указано в статье 177 Гражданского кодекса РФ).

К большому сожалению, факт наличия договора ренты всплывал для большинства наследников лишь после ухода из жизни наследодателя.

До момента появления постановления Пленума ВС Российской Федерации под №9 от 29.05.2012 г., судебные органы выносили решения об отказе в удовлетворении требований, выдвигаемых наследниками в вопросе оспаривания рентного договора, который был подписан наследодателем в условиях обмана, совершения насилия, высказывания угроз или других подобных принуждающих обстоятельств.

Безупречная репутация
Успешная судебная практика
Квалифицированные сотрудники
Юридическая независимость
Компетентный подход к делу
Достоверная информация

Точный временной расчет
Стратегическое планирование
Соблюдение сроков
Четкая систематизация
Дисциплинарный контроль
Быстрое реагировани

Защита персональных данных
Надежная система безопасности
Закрытый доступ к архиву
Тщательный подбор сотрудников
Лицензированное ПО
Специальные формы паролей

Уважаемые Господа,
компания «ЮРАДКОМ» рада приветствовать Вас на своем сайте!

Наша компания и этот сайт созданы для Вас, мы работаем ради Вашего благополучия. Все юристы нашей компании имеют высшее юридическое образование и многолетний опыт успешной судебной практики. У нас Вы всегда сможете получить исчерпывающий ответ на любой юридический вопрос, мы дадим Вам необходимые рекомендации и расскажем, как правильно защитить свои права. Если Вам необходима профессиональная защита в суде, квалифицированный специалист и надежная компания, Вы зашли на правильный сайт.
Будьте уверены, мы знаем свое дело и умеем работать качественно, мы дорожим своей репутацией и репутацией своих клиентов!

Чтобы грамотно оформить договор ренты между родственниками либо третьими лицами, следует придерживаться указанного ниже порядка действий:

получить бумаги, которые необходимы для обращения в МФЦ или единый Росреестр;
составить документ самостоятельно либо с помощью специалиста;
подписать договор и заверить в нотариальной конторе;
переоформить право владения в регистрирующем органе.

Отчуждаемая квартира передаётся между родственниками или третьими лицами за выплату определённой денежной суммы (правоотношения в этом случае регулируются 30 главой ГК РФ, касающейся сделок о купле-продаже) или бесплатно (отношения сторон контролируются 32 главой ГК РФ, касающейся осуществления дарения).

Госпошлина за перерегистрацию прав на жильё составит для граждан 2 тысячи рублей, а для юридических лиц – 22 тысячи рублей (на основании 22 пункта первой части 333.33 статьи НК РФ).

Чтобы оформить договор ренты у нотариуса, требуется заплатить госпошлину в размере 0,5% от оценочной стоимости отчуждаемого жилого помещения (при этом сумма не должна быть выше 20 тысяч рублей и меньше 300 рублей), в соответствии с 5 пунктом первой части 333.24 статьи ГК РФ.

Оплачивать ренту может как физическое, так и юридическое лицо, а вот выступать в качестве кредитора вправе только гражданин, физическое лицо. При этом к нему и к объекту недвижимости предъявляются два основных требования:

Квартира должна находиться в единоличной собственности стороны сделки.
На недвижимость отсутствуют обременения или ограничения в распоряжении.

Договор пожизненной ренты на квартиру и наследники

Стороны составляют текст договора. Утвержденной формы соглашения не предусмотрено, поэтому стоит предельно тщательно и подробно прописать пункты документа. В случае необходимости воспользоваться помощью юриста.
Документ подписывается сторонами и заверяется нотариусом, который тем самым подтверждает добровольность действия сторон. В случае отсутствия подтверждения, сделка на основании положений статьи 165 ГК РФ признается ничтожной.
Регистрация договора в Росреестр. Подать соответствующее заявление можно также в электронном виде на официальном сайте федеральной службы.
Получение свидетельства права собственности на имя плательщика ренты, с обременением в пользу получателя.

Исходя из сути ренты, наследование недвижимости являющейся предметом договора родственниками получателя исключено. Однако потенциальные наследники вправе оспорить правомерность заключения сделки в судебном порядке. Соглашение может быть признано недействительным в том случае, если будет доказана недееспособность родственника в момент заключения или его принуждение, путем насильственных действий, угроз или обмана.

Наследование ренты распространяется на наследников, как по закону, так и по завещанию. Однако права наследников зависят от вида ренты:

Постоянная рента. Все права и обязанности переходят наследникам после смерти одного из контрагентов договора. Расторжение договора возможно только по обоюдному согласию сторон, через суд при нарушении условий одной из сторон или при выкупе ренты. Наследники плательщика после его смерти остаются собственниками недвижимости только при надлежащем выполнении соглашения. Если наследников несколько, то права и обязанности переходят им пропорционально распределению долей наследства.
Пожизненная рента. После смерти рентополучателя его наследники теряют право на получение ренты, а имущество полностью переходит в собственность плательщика. В случае, когда рентополучателей несколько и умирает один из них, наследники умершего не получают право на его долю. Она распределяется между живыми рентополучателями. Если умирает плательщик ренты, то его наследники обязаны выполнять условия соглашения. В противном случае договор расторгается, и они теряют право собственности.

Как учитывается договор ренты между супругами? Совместно нажитым имуществом недвижимость будет считаться только при возмездной ее передаче, и наследование осуществляется в соответствующем порядке. Если имущество передано на безвозмездной основе, то действуют правила договора дарения. Собственником считается только супруг, на которого оформлена недвижимость. Наследование производится на общих основаниях.

Для расторжения договора или изменения его условий ГПК РФ (статьи 131-135) предусматривает судебное разбирательство на основании соответствующего искового заявления. Основанием для иска может быть только факт правонарушения при наличии необходимой доказательной базы.

На основании искового заявления открывается судопроизводство. Мировой судья рассматривает претензии в соответствии с п.5 ч.1 ст.23 ГПК РФ. Он выслушивает доводы обеих сторон или их представителей и выносит соответствующее решение. Срок рассмотрения иска составляет 1 месяц.

Районный суд обеспечивает рассмотрение дела на основании ст.154 ГПК РФ. Он изучает все представленные доказательства, заслушивает свидетелей и выносит решение в течение 3-х месяцев.

К сведению. Стороны конфликта могут оспорить вынесенное решение в вышестоящей судебной инстанции, вплоть до Верховного суда.

На основании представленных доказательств суд может удовлетворить или не удовлетворить иск, а также удовлетворить его частично. Возможно вынесение частного определения при выявлении нарушений УК РФ.

Помимо признания действительности договора, суд выносит решение о возмещении затрат и ущерба. Могут быть возвращены определенные рентные платежи или, наоборот, вынесено решение о доплате, а также компенсации иных ущербов и неустоек.

Проигравшая сторона возмещает также судебные издержки.

После смерти рентополучателя квартира должны быть вновь зарегистрирована. Обязательно проверяется наличие супруги у умершего рентополучателя и отнесение квартиры к совместно нажитому имуществу. В последнем случае необходимо ее согласие на продажу недвижимости.

Выписка из домовой книги поможет узнать о наличии лиц, прописанных в квартире.

Следует отметить, что популярность договоров ренты снижается из-за частых судебных разбирательств. Судебная практика показывает, что суды стараются защитить, прежде всего, права рентополучателя, особенно при действии пожизненной ренты. Это вполне обосновано, т.к.

им обычно является престарелый или больной человек. Со стороны наследников часто появляются такие доводы, как плохой уход, приведший к преждевременной смерти. Очень сложно оспаривать неучтение прав несовершеннолетних наследников. В ход порой идут справки о недееспособности.

Однако не следует думать, что плательщики ренты всегда проигрывают суд. Если они заранее подумали о возможных инициаторах претензий (в т.ч. детей и супругов) и позаботились о подтверждении доброго отношения к иждивенцу со стороны соседей, то у них есть достаточно хорошие шансы выиграть дело.

Договор пожизненной ренты оформляется с применением норм законодательства и в нем должны обязательно присутствовать следующие условия:

Предмет договора. Состоит из имущества, которое отчуждается и ренты.
Стороны договора. В сделке выступают рентоплательщик и рентополучатель.
Срок соглашения. Действие договора заканчивается одновременно со смертью получателя рентных платежей. Однако, если их несколько, то со смертью последнего. Здесь обязательно должно присутствовать распределение долей ренты между несколькими получателями, при отсутствии – рентные платежи делятся поровну (ст. 596 ГК РФ).
Сумма рентных платежей. Нужно четко понимать, что рента – это денежные средства, передаваемые владельцу квартиры ежемесячно или иной периодичностью, установленной договором. При бесплатном отчуждении рента должна быть не менее прожиточного минимума по региону проживания рентополучателя. Она меняется с определенной периодичностью в зависимости от размера прожиточного минимума, что должно отражаться и на размере ренты (ст. 597 ГК РФ).
Существенные условия договора. Из ходя судебной практики, рекомендуем учесть ряд условий в договоре пожизненной ренты:

индексацию ренты из ходя от размера инфляции;
место жительство получателя ренты и его переселение;
предусмотреть наследование квартиры, если рентоплательщик умрет раньше рентоплучателя.

Все эти положения не дадут оспорить ренту по надуманным причинам.

По договоренности сторон рента может быть выкуплена досрочно. Тогда производят подсчет ранее уплаченных сумм и выводят остаток, подлежащий уплате (ст. 599 ГК РФ).

Сделка по приобретению квартиры с пожизненной рентой имеет ряд положительных и отрицательных сторон.

Начнем с плюсов для пожилых людей:

Для собственника квартиры эти выплаты могут стать гарантированной прибавкой к пенсии и возможностью продолжать жить на своей жилплощади. При этом никакие мошенники не смогут охмурить пожилого человека, наобещав материальных благ присвоить квартиру.
Не нужно оплачивать коммунальные платежи.
Существует возможность получения одним платежом до 1/3 от стоимости квартиры и при этом остаться жить в нём.
Только собственник может распоряжаться своей недвижимостью, у плательщика такой возможности нет.
В договор кроме ежемесячных платежей можно внести оплату продуктами, различными услугами (например уход за квартирантом, ритуальные услуги), санаторным лечением и т.д.
В такой сделке может участвовать человек любого возраста после 18 лет.
Есть возможность передачи жилья не только целиком, но и долями между несколькими участниками сделки.

Так же плюсы можно выделить и для плательщика ренты:

Привлекательная цена квартиры, как правило, ниже рыночной и имеется возможность платить за нее в рассрочку без процентов.
После заключения сделки по закону квартира будет обременена обязательствами рентополучателя и в случае объявления наследников доля в ней им будет не положена. Квартира полностью отойдет рентоплательщику.
Желание продавца изменить или отменить договор может быть рассмотрено только в судебном порядке. Для этого потребуется доказать суду грубое нарушение условий договора со стороны плательщика ренты. Если таковых нет, отменить действие соглашения будет сложно. Это станет некой страховкой рентоплательщика от моментов, когда получатель передумал участвовать в сделке.
Обременение на квартиру будет существовать весь период жизни получателя ренты, не позволяя совершать любые сделки с этой недвижимостью.

К минусам сделки для пенсионера можно отнести:

Есть вероятность подвергнуть себя опасности для жизни и здоровья.
Если устные договорённости не указаны в договоре, то их могут не соблюдать.
Обязательная уплата налога 13%.
В случаях когда в договоре нет условий места проживания для собственника жилья, то он может оказаться на улице.
Возврат уплаченных средств при расторжении договора, тех которые прописаны в документе.
Наследники не смогут получить недвижимость.
Все прописанные не указанные в договоре должны быть выписаны.
Придется собирать не малый пакет документов.

Минусы для рентоплательщика:

Тот факт, что вносить ежемесячный платеж нужно в строго установленные сроки и в том размере, который оговорен в договоре. При невыплате или просрочке получатель вправе обратиться в суд и добиться отмены действия соглашения. Тогда средства, которые были переданы ранее, вернуть не получится. Поэтому, беря на себя такие обязательства, нужно трезво оценивать свои возможности.
Следует учесть и тот факт, что гибель или повреждение квартиры не освободит плательщика от ренты. Это значит, что может получиться так, что имущества не стало, а обязанности по выплате ренты никто не отменил.

Заключая договор пожизненной ренты, обратите внимание на ряд важных моментов:

Все льготы по оплате коммунальных услуг, которыми пользовался пожилой собственник, отменятся, поскольку обязанность по ним перейдет к другому плательщику. Поэтому рассчитывайте их полную стоимость заранее.
Соглашайтесь на перевод средств безналичным путем на банковский счет рентополучателя. Выписка всегда будет весомым аргументом, в какие даты и какой суммой вносились платежи. Это станет доказательством вашей порядочности по отношению к собственнику в суде.
Периодически следует просить у рентополучателя письменное подтверждение отсутствия претензий. Это поможет при необоснованных претензиях, которые он может предъявить суду. Ведь нередки случаи, когда пожилые люди добиваются отмены договора, суд идет им навстречу. Спустя время они находят очередную «жертву» и все повторяется. В итоге никому из них квартира так и не достается.

Вопрос о прописке или проживании решается исключительно с собственником квартиры, являющейся предметом договора пожизненной ренты. Если он не возражает, то этот пункт необходимо прописать в договоре, составить письменное согласие и заверить его нотариально.

В случае перехода права собственности к рентоплательщику получатель имеет право пользоваться квартирой по назначению, но плательщик ренты вправе прописать на данную жилплощадь супруга и детей без согласия получателя. Это правило действует аналогично с иными договорами с имуществом под залогом.

Вообще в соглашении пункт, касающийся прописки, не будет лишним. Здесь следует оговорить, что получателю ренты запрещено постоянно или временно регистрировать в жилье иных граждан.

По данному договору получатель ренты передает другой стороне (т.е. её плательщику) какое-либо имущество в собственность, а плательщик ренты обязуется пожизненно выплачивать получателю регулярную ренту в виде определенной денежной суммы (ч.1 ст. 583, ч. 1 ст. 597 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)).

Особенности договора пожизненной ренты:

— возмездность договора, которая предполагает, что каждая из сторон получает встречное исполнение;

— по своему правовому характеру это реальный договор. После заключения договора и прохождения необходимых формальных процедур, имущество переходит в собственность плательщика ренты с возможностью распоряжения этим имуществом. До времени передачи имущества плательщику в собственность договорные обязательства между сторонами не возникают;

— односторонний характер обязывания. После передачи имущества в собственность плательщику ренты обязанности по договору остаются лишь у него;

— плательщик пожизненной ренты несет риски случайной гибели (случайного повреждения) переданного имущества. Несмотря на серьезное повреждение и даже гибель переданного имущества по независящим от него обстоятельствам, плательщик должен исполнять свои обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ);

— расторжение договора пожизненной ренты возможно только по требованию ее получателя при существенном нарушении плательщиком ренты условий договора (ч. 1 ст. 599 ГК РФ).

Заключить договор пожизненной ренты в качестве ее плательщика может любой субъект гражданского права: физическое либо юридическое лицо, государственное либо муниципальное образование.

Получателями пожизненной ренты являются исключительно физические лица (ст. 596 ГК РФ). При этом законом допускается множественность лиц на стороне получателя ренты, то есть пожизненная рента может быть установлена одновременно в пользу нескольких граждан. Если иное не установлено договором, их доля на получение рентных платежей предполагается равной. Объем обязанностей лица, выплачивающего ренту, не меняется из-за смерти одного из получателей ренты. Его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его другим получателям, а обязательство плательщика ренты по ее выплате прекращается лишь со смертью последнего получателя (ч. 2 ст. 596 ГК РФ). Правопреемство в праве на получение рентных платежей законом не допускается.

Предмет договора пожизненной ренты – любое имущество, находящееся в гражданском обороте, как движимое, так и недвижимое, не обремененное правами третьих лиц.

При передаче недвижимого имущества рентополучатель приобретает право залога на него (ч. 1 ст. 587 ГК РФ). Отказ от такого права, заявленный в договоре ренты, ничтожен.

Если в договоре идет речь о передаче недвижимого имущества, приобретенного в браке, для заключения договора ренты необходимо согласие супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

При передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения своих обязательств или застраховать риск ответственности их неисполнения (ненадлежащего исполнения). Нарушение этого условия дает получателю ренты право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (ч. 2, 3 ст. 587 ГК РФ).

Пожизненная рента выплачивается в виде определенной денежной суммы (ч. 1 ст. 597 ГК РФ).

Если договором пожизненной ренты предусмотрено бесплатное отчуждение имущества, размер ежемесячной ренты не может быть менее размера прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ, установленного законом, а при отсутствии такового – менее размера прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ (ч. 2 ст. 597 ГК РФ). Увеличение размера прожиточного минимума влечет соответствующую индексацию и размера пожизненной ренты (ч. 3 ст. 597 ГК РФ).

Как правило, пожизненная рента выплачивается в конце каждого календарного месяца, однако эти условия могут быть изменены договором (ст. 598 ГК РФ).

К существенным условиям договора пожизненной ренты относятся:

условия, вытекающие из сущности рентных обязательств, изложенных в ст. 583 ГК РФ;
конкретное описание имущества, передаваемого под выплату ренты (например, адрес и описание квартиры) с указанием платности либо бесплатности его передачи;
размер рентных платежей, способ и порядок их выплаты;
условие об обеспечении рентных платежей при передаче движимого имущества (для недвижимого имущества такого условия не требуется, поскольку оно обременено залогом в силу закона).

Судебная практика позволяет сформулировать еще ряд положений, которые целесообразно отражать в договоре пожизненной ренты:

предусмотреть решение вопроса по наследованию квартиры (иного имущества) при наступлении смерти плательщика ренты, которая может произойти до смерти ее получателя;
решить в договоре вопрос о месте жительства получателя ренты и возможности его переселения из квартиры (иного недвижимого имущества), переданной под рентные выплаты;
обозначить положение об индексации рентных платежей в зависимости от инфляции, поскольку из природы договора пожизненной ренты следует, что он заключается на длительный срок.

Подробная регламентация всех указанных условий при составлении договора пожизненной ренты не позволит в дальнейшем оспорить его по надуманным основаниям недобросовестной стороне.

При заключении договора пожизненной ренты удобно использовать следующий алгоритм действий:

— обсуждение и согласование сторонами обозначенных выше условий сделки;

— подготовка получателем ренты документов, подтверждающих его право собственности на имущество, передаваемое под рентные выплаты.

Получателю ренты понадобятся следующие документы:

свидетельство о государственной регистрации права собственности,
документы, на основании которых оно возникло (договор купли-продажи, дарения и т.д.), — справка о кадастровой стоимости объекта и его кадастровый паспорт,
выписка из ЕГРП об отсутствии обременений на передаваемом имуществе;
справка о зарегистрированных лицах. Плательщику ренты рекомендуется получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о состоянии здоровья владельца квартиры (иного имущества), передаваемого под пожизненную ренту. Поскольку заключенный договор можно оспорить по причине недееспособности одной из его сторон, получение соответствующих справок позволит добросовестному плательщику обезопасить свои интересы.

— оформление и удостоверение договора пожизненной ренты производится в нотариальном порядке (ст. 584 ГК РФ). Составив договор и собрав все необходимые документы, стороны обращаются к нотариусу, который проверяет пакет документов, оценивает осознанность действий и дееспособность сторон и принимает решение об удостоверении договора пожизненной ренты. При необходимости часть документов может быть истребована нотариусом самостоятельно. За совершение нотариальных действий необходимо уплатить государственную пошлину.

Приобретение недвижимости возможно различными способами: по договору купли-продажи, мены, вступления в наследство.

Особым видом договора можно считать сделку пожизненной ренты. По ее условиям продавец передает квартиру взамен на денежное обеспечение в течение определенного времени. Такое соглашение можно в некой степени назвать рассрочкой.

Продавцом чаще всего выступают люди преклонного возраста, не имеющие родственников, которые могли бы помочь им материально. Передавая права на квартиру постороннему человеку, взамен продавец требует выплаты денежных средств в установленном размере и в определенные сроки.

Данный юридический прецедент отличается тем, что переход имущественных прав на недвижимость производится безвозмездно на основании действия статьи 601 ГК РФ.

От приобретателя недвижимости, которая переходит в собственность непосредственно после проведения регистрационных действий, не требуется ежемесячных выплат установленных денежных сумм.

Как правило, пунктами документа предусмотрен уход за бывшим собственником и поддержка его жизнеобеспечения на том уровне, который установлен контрагентами.

По преимуществу в число предоставляемых услуг входит:

обеспечение продуктами питания;
покупка лекарственных препаратов;
уборка в помещении;
проведение ремонта, замена сантехники и т.п.

Все оговоренные услуги, предоставляемые иждивенцу, оплачиваются из личных средств нового собственника квартиры. Как правило, данные услуги представляются пожизненно, а после смерти допускается предусмотреть условия захоронения и проведения поминальных обедов в соответствующие сроки.

Договор аренды квартиры

Для лиц, нуждающихся в медицинском уходе, допустимо включение в перечень соответствующих требований. Обозначенные условия рассматриваются сторонами и подробно фиксируются, прилагаемым к договору перечнем.

При их не исполнении преемником имущества, договор допускает расторжения как по специальным (ст. 599 ГК РФ), так и по общим (ст. 450 ГК РФ) основаниям, в порядке судебного производства.

Однако все выставленные иждивенцем требования должны быть соразмерными.

Обременение недвижимости иждивенцем не становится препятствием для сдачи помещения в наём или его сбыта. Так же квартира или частный дом могут выступить предметом залоговой стоимости.

В то же время, собственнику потребуется разрешение на проведение имущественной сделки или передачи жилья в залог, со стороны предшествующего владельца или соответствующее решение органов опеки и попечительства.

Глава 33 в ГК РФ регулирует правила, согласно которым заключаются договоры на пожизненную ренту, оформляются документы. Согласно законодательству, рентодатель в обмен на своё имущество должен ежемесячно получать определённую денежную сумму, до конца своей жизни.

На нового владельца, согласно тому же закону, возлагаются риски по случайной порче имущества. Средства перечисляются в прежнем объёме, даже если имущество пострадало в результате пожара или затопления, произошедших не по вине владельцев.

После того, как сделка заключена, помещение переходит в собственность лица, выплачивающего ренту. Но вместе с тем на объект недвижимости накладывают определённое обременение. Без согласования с прежним владельцем проводить какие-либо серьёзные действия с имуществом запрещается.

Это такая разновидность юридического соглашения, при котором само государство выплачивает определённую ренту в пользу граждан. И занимает у них определённый капитал.

Такие разновидности договоров можно заключать только в том случае, если у помещения имеется единственный собственник.

Для каждой из сторон существуют недостатки.

Большая вероятность судебного разбирательства, даже при небольших просрочках. При положительном решении покупатель лишится и квартиры, и тех средств, что уже были выплачены.
Сохранение обязанности по перечислению ренты вне зависимости от обстоятельств и условий.

Но плюсов гораздо больше.

Возможность приобрести квартиру по цене ниже, чем средняя стоимость подобных объектов на рынке.
Дополнительные гарантии для продавца.
Возможность улучшить финансовое состояние.
Невозможность отменить или изменить договор в одностороннем порядке.
Наследники не могут претендовать на доли, обозначенные в договоре ренты.

Договор пожизненной ренты на квартиру 2021 года. Плюсы и минусы сделки

Запросить ЕПД.
Взять выписку, оформленную по данным домовой книги.
Получить копию информации по финансово-лицевому счёту.
Заказать выписку из государственного реестра.
Обязательно предъявление документального подтверждения права собственности.
Составление заявления.

После того, как все бумаги собраны, обязательно оплачивается государственная пошлина.

Только после этого дополнительно обратившемуся выдают:

Справку с кадастровой стоимости объекта ренты.
Кадастровый паспорт, копию.

В Росреестре, наконец, надо получить подтверждение того, что сделка заключена. И что пройдена государственная регистрация. В данном случае цена госпошлины равна двум тысячам рублей.

Договор станет выгодным для обеих сторон, если они будут выполнять все обязательства, обозначенные в соглашении. Условия могут оговариваться не только в первоначальном документе, но и в дополнениях к нему.

Образец договора пожизненной ренты можно скачать здесь.

Пожилые люди получают разные типы материальной помощи. При этом плательщик не несёт ответственности за обстоятельства, которые возникли против его воли, не зависели от неё.

Квартира «из-под ренты» заведомо имеет непростую «репутацию». При ее продаже этот факто будет отрицательно влиять на ликвидность. «Этот фактор может удлинить срок экспозиции, но для значительного дисконта, как правило, причин нет», — объясняет Михаил Куликов. По словам Алексея Бернадского, в таких случаях дисконт составляет от 5 до 10 процентов рыночной стоимости.

Риелторы советуют при покупке таких квартир обращать внимание на ряд признаков.

Во-первых – сколько времени прошло между заключением договора и уходом из жизни рентополучателя. «Если времени прошло совсем мало, есть вероятность столкнуться с мошенниками, а то и с откровенным криминалом. К сожалению, нередки случаи, весьма шокирующие, когда плательщики ренты в буквальном смысле травят своих иждивенцев, чтобы поскорее получить вожделенную недвижимость», — поясняет Алексей Бернадский.

Во-вторых, с момента перехода прав собственности на квартиру по договору ренты должно пройти не меньше года. «В течение шести месяцев открывается наследство, а значит, могут появиться претенденты на жилье умершего. Еще через год истекут все сроки давности, когда можно будет оспорить сделку. Даже то, что рента оформляется нотариально, не защищает приобретателя жилья от претензий родственников, пока еще не истекли сроки давности», — объясняет эксперт.

В-третьих, стоит оценить степень родства между плательщиком и получателем ренты. Нередко родственники регистрируют такие договора между собой, чтобы жилье не попадало в наследуемую массу, и на него не смогли претендовать всяческие «дети лейтенанта Шмидта».

В заключение скажем, что в теории можно продать квартиру даже с действующим договором ренты. В таком случае все права переходят новому рентоплательщику. Однако, такие случаи исчезающе редки.

Решение о расторжении договора ренты или его изменении может принять только суд. Для этого после сбора необходимой доказательной базы необходимо подать исковое заявление. Обращаться следует в суд по месту нахождения объекта разногласий или по месту регистрации рентополучателя.

Если сумма претензий не превышает 50000 рублей, то дело может рассматривать мировой судья. При больших суммах иск подается в районный суд.

При проведении судебного разбирательства возникают различные нюансы, вытекающие из подзаконных и нормативных актов. Разобраться со всеми тонкостями способны помочь только опытные юристы, консультацией с которыми не стоит пренебрегать.

Третий вид наследования — по договору

Рекомендуется глубже ознакомиться с решениями судов по схожим делам. Это позволит определить, какими доводами подтверждаются те обстоятельства, которые выбрал истец в качестве основания признания сделки недействительной.

Только доказав недействительность договора можно рассчитывать на удовлетворение иска и возвращение недвижимого имущества в наследственную массу.

Можно ли оспорить такого рода документ? По вопросам оспаривания таких сделок занимаются очень редко. Но всё же это сделать можно. Обычно это происходит через судебное разбирательство, когда имеются основания.

Процедура будет состоять из четырех главных этапов:

Подача заявления с указанием причин. Таковой может выступать несоответствие формы соглашения. Лучше предоставить на рассмотрение бумагу опытному специалисту, который оценит ваше положение. Если основания будут иметься, то он сможет оказать помощь.

Фактом для составления является психическая недееспособность. В этом случае сделки такого рода проводить ни в коем случае нельзя. Истец должен представить доказательства в виде специального документа. Чаще всего это экспертиза психиатрическая или психоневрологическая.

Можно оспаривать сделку и в той ситуации, когда вы уверены, чторентополучательбыл введен в заблуждение. Но это доказать очень сложно. Чаще всего подделка идет именно в стоимости, которая указывается в договоре. Если это сделать правильно, то вы сможете признать сделку недействительной.

Несоблюдение всех критериев по соглашению, которые считаются вариантом для оспаривания. Среди них можно отметить несвоевременное внесение платежей, сниженный размер выплат, отсутствие помощи, если таковая указана в договоре.

Причин можно найти огромное множество. Но, все их нужно доказать при помощи документов. Например, если оплата производилась перечислением на банковский счёт, то там можно отследить сроки поступления, а также суммы платежей.

Недвижимое имущество передается плательщику ренты сразу после вступления в силу договора ренты. С этого момента он, в принципе, имеет право продать его, но оно имеет обременение, которое обязательно указывается при проведении сделки. Покупатель может приобрести недвижимость с большим дисконтом, но он должен сознавать, что становится плательщиком ренты.

Полные права плательщик приобретает при пожизненной ренте после смерти рентополучателя. Он снимает все обременения, но и после этого сделка по покупке или продаже квартиры с исполненной рентой чревата определенными рисками.

Покупатель, приобретая такую квартиру, часто использует главное преимущество – она стоит дешевле других предложения, т.к. обошлась продавцу по более низкой цене. Однако он должен предусмотреть риск оспаривания в суде недвижимости со стороны наследников.

Чаще всего выдвигаются такие причины незаконности сделки: недееспособность при заключении договора ренты, неучет законных долей других наследников (особенно несовершеннолетних), введение в заблуждение противной стороной, претензии со стороны супругов. Эти риски необходимо учитывать при покупке недвижимости, полученной по исполненной ренте.

Прежде всего, проверяется факт смерти рентополучателя (свидетельство о смерти). Далее, следует получить в Регпалате официальную выписку из ЕГРН, где указываются все обременения и запреты. После смерти рентополучателя квартира должны быть вновь зарегистрирована. Обязательно проверяется наличие супруги у умершего рентополучателя и отнесение квартиры к совместно нажитому имуществу. В последнем случае необходимо ее согласие на продажу недвижимости. Выписка из домовой книги поможет узнать о наличии лиц, прописанных в квартире.

Любое решение имеет свои последствия, и не всегда только хорошие. Поэтому перед заключением договора пожизненной ренты рекомендуется внимательно изучить его плюсы и минусы. Причем сделать это нужно обеим сторонам.

Для получателя (пожилого человека)

Для плательщика (ухаживающего за пожилым человеком)

Плюсы

Право на жилье и проживание в нем сохраняется до самой смерти (если речь не идет об иждивении).

Можно расторгнуть заключенный договор в судебном порядке, доказав, что плательщик к выполнению своих обязательств относится недобросовестно.

Свое жилье остается в качестве залога до конца жизни.

Выгодные условия получения недвижимости в собственность – на практике стоимость ее оказывается существенно ниже рыночной.

Собственником недвижимости плательщик становится сразу после подписания, заверения и госрегистрации договора.

Минусы

В нынешних реалиях вероятность попасть в руки мошенников достаточно высока, что может означать преждевременную смерть одинокого пожилого человека насильственного характера.

Распоряжаться и отчуждать недвижимость до момента смерти нельзя. Это возможно исключительно с согласия самого пожилого человека.

Необходимость постоянно обеспечивать постороннего человека, а это дополнительные траты.

Возможно, получатель через какое-то время расторгнет договор, а вернуть потраченные средства можно далеко не всегда.

По условиям договора пожизненной ренты, новым владельцем недвижимости становится плательщик. После нотариального заверения документов и государственной регистрации права, многие полагают, что они могут делать с квартирой, домом или прочими объектами все, что заблагорассудится. Это совсем не так. Порядок перехода недвижимости по договору ренты подразумевает, что до момента смерти получателя помощи плательщик не может:

осуществлять юридически значимые сделки с недвижимостью (продавать, разменивать, дарить, использовать в качестве залога);
выселять пожилого человека в другое место проживания без его согласия.

По сути, владельцем недвижимости плательщик является номинально. Более того, в случае расторжения договора имущество возвращается пожилому человеку.

Нормами закона предусмотрен договор постоянной и пожизненной ренты, который имеет некоторые отличительные особенности:

*Постоянная рента*	*Пожизненная рента*
Получателями ренты могут быть как коммерческие предприятия, так и граждане	Получателями ренты могут выступать только граждане
Рента платиться только собственнику недвижимости	Рента может выплачиваться третьему лицу
Рента может предоставляться в виде услуг по бытовому обслуживанию	Рента перечисляется только в денежном эквиваленте
Право на постоянную ренту может передаваться по наследству	Договор прекращается в момент смерти получателя ренты

Предметом договора ренты выступает недвижимое имущество на основании возмездной сделки. В подобной ситуации при переходе прав собственности к договору предъявляются определенные требования. Так в силу ст.584 ГК РФ документ в обязательном порядке должен быть заверен нотариально. При этом если по условиям договора квартира подлежит отчуждению, соглашение должно пройти государственную регистрацию в Росреестре.

Установлены законом и некоторые требования к сторонам договора. В частности, в случае если получателем ренты будет выступать недееспособный гражданин, и квартира будет принадлежать ему же, во исполнение ст.37 ГК РФ сделка в обязательном порядке согласовывается с органами опенки и попечительства.

Также в договор пожизненной ренты на квартиру должны быть включены следующие обязательные условия:

срок действия соглашения;
размер рентных платежей;
перечень услуг и периодичность их предоставления;
сроки выплат;
право проживания в отчуждаемом имуществе либо же предоставление иного жилого помещения;
порядок прекращения действия договора.

Важно! При передаче доли квартиры по договору пожизненной ренты с иждивением правила ст.250 ГК РФ о праве преимущественной покупки не применяются ввиду того, что волеизлияние о заключении договора носит индивидуально-личностный характер согласно п.1.2 Постановления пленума ВС РФ №4.

Что нужно знать о ренте, чтобы не потерять квартиру и не стать жертвой криминала

Практически любое соглашение предусматривает отдельный порядок прекращения правоотношений при определенных обстоятельствах. Так расторжение договора пожизненной ренты возможно:

по согласию сторон;
по требованию получателя ренты при нарушении условий соглашения;
в случае если документ оформлен под принуждением;
если плательщик ренты признан несостоятельным и более не имеющим возможности исполнять надлежащим образом взятые на себя обязательства.

Договор пожизненной ренты можно и оспорить, если плательщик ренты при составлении документа не учел интересы подопечного и нарушил нормы закона, в частности ГК РФ. Как правило, в судебные инстанции для отмены соглашения обращаются наследники по следующим основаниям:

рентополучатель не отдавал отчет своим действиям;
лицо было введено в заблуждение;
договор ренты был заключен с целью мошеннических действий.

Важно! Договор пожизненной ренты на квартиру не включает в себя условие о будущих наследниках. Поэтому, если пожилая женщина предпочла получить достойный уход на склоне лет от посторонних людей, наследники не вправе претендовать на квартиру только на основании близкородственных связей.

Для пожилых людей заключение подобного договора обладает особыми преимуществами. В первую очередь, человек получает сумму, которая является добавкой к пенсии и продолжает жить в своей квартире без каких-либо проблем. Явный минус это то, что довольно часто попадаются мошенники, которые ради получения недвижимости готовы на все.

Рекомендуется заключать договор, который обезопасит обе стороны от мошеннических действий. В нем указываются такие важные детали, как условия повинности по уплате ренты и условия о совершении сделки. Предметом ренты выступают выполняемые работы и услуги, личные блага в нематериальном виде, исключительные авторские права, информация. Заключить договорные отношения могут полностью правоспособные и дееспособные люди. Юристы советуют не делать этого, а совершать подобные действия под руководством опытного специалиста в области гражданского права.

В договоре пожизненной ренты необходимо указать нужный уход за пожилым человеком:

Предоставление продуктов питания.
Предоставление одежды и обуви.
Предоставление лекарственных препаратов.
Оплата коммунальных услуг.
Оказание медицинской помощи.
Уборка жилого помещения.

Оптимальным вариантом является указание наиболее полного перечня услуг. Это связано с тем, что внесение изменений в договор невозможно. Например, если пожилой человек не предусмотрел пункт оказания медицинской помощи и серьезно заболел, рентодатель не обязан выполнять данную услугу.

При составлении договора ренты стоит проконсультироваться с высококвалифицированным специалистом, который поможет составить наиболее полный список необходимых услуг для пожилого человека и снизит риск нечестного поведения обеих сторон.

В настоящее время набирает популярность такой вид деятельности, как досмотр за пожилым человеком. Данное мероприятие является рискованным как для пенсионера, так и для человека, который решился ухаживать.

Риск для пожилого человека заключается в том, что не все люди относятся добросовестно к выполнению своих обязанностей. Также высок уровень вероятности, натолкнуться на мошенников и нечестных людей, количество которых с каждым годом только растет. Многие стремятся к легкой добыче и считают данный вариант наиболее выгодным.

Кому достанется квартира, если плательщик ренты умер?

Для того чтобы уход за пожилым человеком не остался малооплачиваемым стоит подробно описать все пункты договора.

Глава 33 Гражданского кодекса РФ наиболее подробно рассматривает все условия, необходимые для достоверности оплаты своей деятельности:

Основные положения договора.
Структуру договора.
Ограничение имущества.
Способ оплаты.
Условия просрочки оплаты ренты.

Вы готовы бросить работу и сидеть сами с пожилым человеком? Или сиделку наймете? В Москве сиделки с проживанием получают от 1000 руб/сут. + питание. Добавьте к этому стоимость специальной кровати и матраца, расходных материалов (средства гигиены для лежачих больных, перевязочный материал и т.д.), периодический найм дополнительных помощников (например, даже 2 здоровым женщинам может быть сложно мыть в ванной полупарализованного больного — знакомые для этого регулярно приглашали крепких санитаров из коммерческой службы).

Сделки такого типа очень индивидуальны, поэтому общих правил составления документа не существует. И все же на некоторые моменты юристы советуют обращать особое внимание. Самое главное заключается в условиях, по которым будет осуществляться уход за пожилыми людьми за квартиру со стороны будущего наследника. То есть следует детально просчитать все нужды и сформулировать их в документе. Как уже отмечалось, это может быть снабжение продуктами, покупка лекарств, помощь по хозяйству и т. д. Также не стоит ограничиваться текущими потребностями – возможно, в будущем возникнет необходимость ремонта или установки новой техники. Все это должно быть указано в договоре, как и размеры коммунальных платежей.

Почему выбирают нас? — Есть опытные сиделки во всех районах города — Контроль каждого выхода сиделки, оперативная замена при необходимости — Точный ежедневный учёт всех услуг и финансов — Специальные цены для долгосрочных заказов — Поэтапная оплата (не нужно оплачивать всю сумму сразу, первый платёж можно сделать после того, как сиделка приступила к работе и вас всё устраивает) — Стоимость работы сиделок от 65 до 350 рублей в час — Бесплатный выезд представителя ЦСО на дом — Звоните в будни, с 9.00 до 21.00, в выходные, с 10.00 до 21.00

Обязанности: — Уход за пожилыми людьми — Организация досуга постояльцев (тематические беседы, прогулки, кружки по интересам) — Помощь в принятии гигиенических процедур (помощь в одевании и переодевании; умывание, помощь в самостоятельном умывании, бритье; причесывание, стрижка волос, ногтей; смена памперсов (их утилизация), сопровождение в санузлы (вынос судна)) — Помощь в приеме пищи (кормлении).