Как продать жилье при вступлении в наследство
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать жилье при вступлении в наследство». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Подача документов через единый многофункциональный центр государственных услуг МФЦ в некоторых случаях может ускорить и упростить процедуру регистрации, не смотря на то, что МФЦ оформление собственности не осуществляет. Все документы по-прежнему пересылаются в Росреестр. Там же осуществляется окончательное оформление права на собственность.
Государственная пошлина выплачивается при регистрации прав на недвижимость в регистрирующем органе. Размер пошлины – 500 рублей согласно, НК (ст. № 333.33).
Если в Регистрационной палате окажется, что пакет переданных справок не полон, они могут приостановить оформление и попросить предоставить недостающее документы. Также в Росреестре могут выявить причины, по которым оформление будет приостановлено (до устранения этих причин) или прекращено.
Среди них:
- наличие запретов и обременений на продажу жилья (при аресте или взыскании Службой судебных приставов);
- недостоверность предоставляемых данных или их фальсификация;
- расхождения и неточности в документах;
- отсутствие законных оснований у заявителя оформлять право на собственность и т.п.
МФЦ — бюджетная организация и его услуги бесплатны. Оплачивать необходимо только регистрационные действия в Регистрационной палате.
Продажа дома по наследству: когда можно продать, налог
Помимо стандартных бумаг для оформления наследуемого имущества на недвижимость также требуются дополнительные документы.
Однако продажа дома по наследству будет возможна при соблюдении двух условий:
- предоставления нотариусу правоустанавливающего документа на имущество наследодателя (свидетельство о собственности или выписка из Росреестра);
- проведение экспертной оценки дома, если отсутствуют технический паспорт и кадастровые документы с определением истинной цены наследуемого имущества.
Оценка потребуется для оплаты пошлины за услуги нотариуса и налога на наследство. Если у документов истек срок давности, то их потребуется обновить: взять свежую выписку из ЕГРН и заказать оценочную экспертизу у специалиста с оформленной лицензией на этот вид деятельности.
С учетом сроков давности согласно ГК РФ, даже при условии надлежащего вступления в права наследования на протяжении трех лет эти права могут быть оспорены.
Такая ситуация может возникнуть, если в течение этого срока появятся другие потенциальные наследники, которые по каким то причинам не участвовали в принятии наследства (их не нашли, не уведомили и т.п.). С учетом этого момента, продажа такого дома находящегося в собственности менее 3 лет, может быть затруднена.
Купля-продажа наследуемого дома регистрируется в течение 30 дней. По истечении этого срока новый владелец получит правоустанавливающие документы на купленное имущество, а продавец – выписку о продаже дома.
Супруг оставил в наследство квартиру. Когда ее можно продать без НДФЛ?
- Введение
- Когда можно продавать унаследованное жилье?
- Порядок продажи недвижимости
- Налог при продаже квартиры, которая получена по наследству
- Какие потребуются документы для продажи?
- Как продавать, если наследников несколько?
- Как продать долю?
С момента появления на руках у наследника документов, подтверждающих право собственности на доставшуюся в наследство квартиру, он имеет полное право распоряжаться ею по своему усмотрению.
Для того чтобы продать квартиру после вступления в наследство, владельцу потребуется соблюсти следующий порядок действий:
- Собрать необходимые документы для оформления наследства у нотаруиса.
- Получить свидетельство о праве на наследство.
- Подать заявление на регистрацию права собственности в Росреестре. Необходимо отметить, что в 2019 году направлять документы в электронном порядке на регистрацию права собственности могут и сами нотариусы. В этом случае обращения в Росреестр не требуется.
- Осуществить продажу, пройдя через следующие этапы сделки:
- сбор необходимых документов (см. ниже);
- оформление и подписание договора купли-продажи;
- прием денежных средств;
- регистрация перехода правомочий на владение.
После совершения сделки, продавец должен обратиться в ФНС и предоставить документы по совершенной продаже, поскольку при реализации квартиры стоимостью свыше 1 млн. рублей сразу после ее унаследования, необходимо оплатить подоходный налог в размере 13% от суммы сделки.
Продавец обязан подать в Налоговую инспекцию Декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация подается до 30 апреля года, который следует за годом, в котором совершена продажа квартиры.
В соответствии с п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ с продажи жилого помещения, если он владел данным имуществом 3 и более лет. При этом срок владения исчисляется не с момента регистрации права собственности наследника в Росреестре, а с даты смерти наследодателя.
Также нужно помнить, что существует право на имущественный налоговый вычет, согласно которому 1 раз в году доход от сделки можно уменьшить на 1 млн рублей.
Если квартира принадлежит одному собственнику, сделка по распоряжению такой недвижимости не требует нотариального оформления. В этом случае необходимо составить и подписать договор, произвести расчеты (в том порядке, о котором договорились стороны) и подать документы на регистрацию права собственности покупателя в Росреестр. При этом покупатель должен будет оплатить пошлину за регистрацию права – 2000 рублей. Документы, как правило, подаются через МФЦ.
Продажа квартиры после вступления в наследство
В настоящем законодательстве предусмотрены особые условия для продажи имущества, которое находится в долевой собственности:
- обязательно нотариальное удостоверение сделки, тогда как будучи единоличном собственником, привлекать нотариуса не требуется;
- о намерении продажи доли необходимо в письменной форме известить других пользователей квартиры, указав цену и иные условия. Собственники общей недвижимости обладают преимущественным правом на покупку, которое описано в ст. 250 ГК РФ. Если игнорировать этот пункт, то другие собственники могут обратиться в суд и оспорить продажу.
Продажа унаследованной квартиры – это процесс, предполагающий соблюдение законных требований, которые предъявляются к порядку заключения договора, его оформлению и регистрации права собственности.
Для реализации недвижимости необходимо собрать все документы и грамотно оформить соответствующее соглашение. Вы можете проделать это как самостоятельно, так и обратившись к специалистам, которые помогут избежать любых возможных трудностей и учесть все нюансы.
Вначале вкратце о том, каким образом можно приобрести имущество в наследство.
Существует три способа принятия наследства:
- имущество переходит к наследнику (наследникам) по завещанию;
- наследодатель изъявляет свою волю путем наследственного договора, заключенного между ним и каждым из преемников (действие этого способа принятия началось с 1 июня 2019 г.);
- наследование при отсутствии завещания или наследственного договора осуществляется согласно закону в порядке очередности (ст. 1142 — 1145, ст. 1148 ГК РФ).
Главные условия, которым должен соответствовать отчуждаемый недвижимый объект:
- принадлежность продавцу по праву собственности в результате приватизации или регистрации перехода прав в ЕГРН;
- отсутствие обременения (недвижимость не должна находиться в залоге у кредитора или под арестом);
- получение согласия от других собственников, владеющих объектов совместно;
- учет преимущественного права покупки долевых собственников.
Под принятием наследства понимают не факт оглашения завещания (договора), и не привлечение нотариусом наследников по закону.
Принятие наследства — это оформление в нотариальной форме свидетельства о праве наследства. Но даже если свидетельство не выдано, а наследник уже вступил в свои права владельца (въехал в жилье, стал оплачивать счета, затеял ремонт и пр.), то данные его действия также расцениваются как принятие наследства.
Продажа квартиры полученной по наследству
Продать жилье сразу после принятия наследства, если не зарегистрированы права собственника, нельзя. Поэтому второй шаг наследника — посещение Росреестра. Прибыть туда необходимо со следующими документами:
- свидетельство о правах наследника;
- правоподтверждающие документы на недвижимость, выданные на имя наследодателя (свидетельство собственника или выписка из ЕГРН);
- документы, подтверждающие личность наследника.
Внимание! Фактического принятия наследства недостаточно для регистрации собственности на недвижимость. Правоустанавливающим документом является только свидетельство о наследстве.
Третий шаг — непосредственно продажа самой квартиры. Правоустанавливающим документом в этой сделке является договор купли-продажи (ДКП). Его не обязательно заключать у нотариуса — достаточно и простой письменной формы. В ДКП всегда указывается договорная цена. Ведь именно от стоимости квартиры будут зависеть размер налог.
Регистрация договора после 1 марта 2013 г. не требуется. Но переход права собственности от наследника к покупателю должен быть обязательно зарегистрирован в ЕГРН.
- Перед регистрацией подаются заявления обеих сторон и квитанция об уплате пошлины (2000 руб. для физических лиц).
- Интересы сторон могут представлять доверенные лица.
- Уклонение от регистрации, ее задержка после подписания ДКП чреваты возбуждением исполнительного судебного производства по принуждению к регистрации и компенсации убытков пострадавшей стороне.
Несовершеннолетние наследники могут продать унаследованную ими недвижимость только при согласии органов опеки и попечительства, при участии родителей, опекунов, усыновителей
- Если ребенку нет еще и 14, опекун или родитель целиком представляет его интересы как при регистрации права собственности, так и ее перехода к другому лицу.
- Если наследнику от 14 до 18 лет он вправе сам участвовать в сделке, при согласии родителя/опекуна, выраженного в письменной форме.
- Эмансипированный подросток (работающий, вступивший в ранний брак), начиная с 16 лет, может быть признан судебными и попечительными органами дееспособным. В этом случае он вправе самостоятельно распоряжаться своим наследством.
В сделке купли-продажи принимают участие две стороны. Однако на ее судьбу могут оказать прямое влияние третьи лица. Рассмотрим несколько примеров.
Если квартира была завещана семейной паре, то она при наследовании считается ее общей совместной собственностью, вне зависимости от того, на кого из супругов будет зарегистрировано право собственности. Продажа такого объекта одним из брачных партнеров может быть осуществима только при согласии другого, выраженном в нотариальной форме.
Пример: Евдокименко составил завещание, в котором свою квартиру завещал сыну и его жене. После смерти отца его сын в 2015 г. зарегистрировал жилье на свое имя. В 2018 г. он развелся с супругой и решил продать квартиру. Однако в ЕГРН договор купли-продажи признали ничтожным, так как он был заключен без согласия бывшей супруги. Она также являлась законной наследницей:
- в свидетельстве о наследстве было и ее имя;
- квартира перешла к обоим супругам по наследству в период брака, то есть может считаться совместно приобретенным имуществом.
Продажа квартиры по наследству
Законами Российской Федерации регламентируется возможность оспаривания наследственной собственности через суд. После оформления полного пакета документов собственник приобретает весь набор прав. Однако, не стоит забывать о сроке исковой давности, позволяющему оспорить права на объект в течение десяти лет с момента смерти наследодателя. Поэтому подобные сделки представляют особый риск для покупателей.
Продать квартиру, полученную по наследству, можно после правильного оформления пакета документов. Претенденту необходимо заявить о своих правах в установленный законом срок, подать заявление о желании получить положенную долю. Вместе с заявлением специалисту предоставляют пакет документов:
- Паспорт;
- Документальное подтверждение смерти наследодателя;
- Подтверждение основания для выделения наследства;
- Справка с последнего места жительства усопшего;
- Бумаги на собственность.
Договор купли продажи квартиры является обязательным документом, подтверждающим совершение сделки между продавцом и покупателем. Документ относится к гражданско-правовым, должен содержать следующие данные:
- Сведения продавца, покупателя, паспортные данные;
- Информация об объекте недвижимости, стоимости;
- Техническая информация, адрес объекта, кадастровые данные;
- Обязанности сторон, права;
- Информация по способу передачи оплаты, сроки;
- Данные по способу и срокам передачи объекта;
- Меры ответственности при несоблюдении условий;
- Дата составления документа, подписи покупателя, продавца.
Договор заверяется нотариально. Сумма указанная договором должна соответствовать действительности. Занижение сумму может позволить сэкономить средства продавцу, однако такой способ представляет риски для покупателя.
Свидетельство на наследство позволяет собственнику проживать в квартире, однако для совершения продажи недвижимости его недостаточно. Для совершения сделки купли-продажи необходимо наличие следующих бумаг:
- Документы, подтверждающие личность сторон;
- Свидетельство о праве на наследство;
- Выписку ЕГРП или Свидетельство о праве собственности;
- Техпаспорт на недвижимость;
- Выписка подтверждающая отсутствие обременений;
- Подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным платежам;
- Выписка УВМ МВД РФ.
Потенциальному покупателю важно понимать все возможные риски, связанные с приобретением объектов наследования. Особенно это касается спорного имущества. Новый владелец может оказаться в весьма непростом положении. Многих интересует вопрос, когда можно продавать квартиру после вступления в наследство. Продажу наследственного имущества, недвижимости можно осуществлять после получения полного пакета документов, оформления в Государственных инстанциях.
Купля-продажу, осуществленную сразу после наследования, обременяют обязательным налогообложением. Продажа наследуемой квартиры после вступления в наследство может быть осуществлена без обременений, но после установленного законом срока.
Продать можно не только квартиру, но и долю в объекте. Продажа долевой собственности отличается огромной сложностью, связанной с правом налогового вычета. Налоговый вычет может раскладываться пропорционально на всех собственников, приравниваться к их долям.
Сделки связанные с приобретением наследственной недвижимости представляют особый риск для покупателя и продавца. Покупателю очень важно внимательно изучить пакет документов, желательно обратиться к опытным юристам, риэлторам.
Если объект унаследован ранее пяти лет, для покупателя такая недвижимость представляет особую опасность. Нелишней будет встреча с нотариусом, осуществившем выдачу свидетельства. Необходимо узнать существовали ли наследственные споры относительно данной квартиры. Визит можно осуществить вместе с продавцом, чтобы специалист понимал суть вопроса, не отказался предоставить информацию. Важно убедиться в отсутствии любых обременений связанных с квартирой.
При продаже долевого объекта, обязательно наличие удостоверения на право проведения сделки. Многие специалисты рекомендуют получить расписки об отсутствии претензий у всех наследников. При возникновении спорных ситуаций, бумаги станут доказательством для суда. Огромный риск для покупателей возникает в случае отмены сделки через суд. Судебное постановление может обязать покупателя доплатить определенную сумму.
При малейших сомнения от приобретения подобного объекта лучше отказаться.
Наследование без завещания недвижимости, как и получение по завещанию, предполагает необходимость оплатить госпошлину. Необходимости платить налог можно избежать, если продавать объект спустя пять лет после получения в наследство.
Если наследник решил продать квартиру ранее установленного срока, ему необходимо отчитаться перед налоговой инспекцией. Наследнику предоставляется вычет льготы в виде одного миллиона рублей от стоимости недвижимости. Размер налога для резидентов составляет тринадцать процентов, для нерезидентов тридцать.
Существуют группы лиц, которые не уплачивают подобные взносы:
- Инвалиды первой, второй группы;
- Инвалиды детства;
- Пенсионеры;
- Ветераны ВОВ.
Заявление об просьбе освободить от налогов, необходимо передать в налоговую инспекцию, приложить копию документов.
Подобные льготы по начислению обязательных взносов используются наследниками. Путем составления добровольного соглашения они могут оформить недвижимость на гражданина получающего льготы. После продажи квартиры поделить прибыль согласно договоренностей.
Как продать наследственную квартиру и избежать налогов ?!
По закону, наследник становится собственником со дня смерти наследодателя. Несмотря на то, что он еще не до конца оформил наследство, не зарегистрировал свое право в Росреестре, преемник все равно собственник. Поэтому налоги за коммуналку и другие платежи будут спрашивать с него.
Фактически распоряжаться недвижимостью с правом ее продажи, новоявленный хозяин сможет после оформления своего титула собственника по всем правилам.
В противном случае регистрационные органы не проведут сделку и даже не примут документы. В соответствии с законодательством 2019 года, будет считаться, что наследник неуполномоченный продавец.
В случае, когда объекты недвижимости находятся под залогом, он тоже переходит преемнику, при этом пока залогодержатель не даст письменное согласие на продажу квартиры, действия продавца будут незаконны.
Избежать оформления и подачи декларации в налоговую инспекцию, а также уберечься от налога можно просто выждав три года после вступления в собственность.
Это означает, что если квартира, которая досталась по наследству, будет непрерывно в собственности наследника более трех лет, то при ее продаже он полностью освобождается от НДФЛ. С 2016 года установлен 5 летний срок владения жилой площадью для безналоговой продажи.
На унаследованное жилье этот срок не распространяется. Поэтому, чтобы не задаваться вопросом, надо ли платить налог, нужно подождать 36 месяцев после получения права собственности на наследованную квартиру.
Уменьшить размер НДФЛ можно, если стоимость жилья не велика. При этом не нужно ждать три года, в отличии от налогоосвобождения, но придется заполнить декларацию.
Процедура снижения налога проста, она заключается в следующем:
- От цены продажи объекта отнимают налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.
- Или отнимают потребительские расходы, затраты на вступление в наследство.
- Полученный результат умножают на 13 процентов.
В Российской Федерации действует институт наследования. Благодаря ему родственники погибшего могут получить его собственность. Разработанные законодательные нормы четко регулируют данный процесс.
При этом следует помнить, что под наследованием подразумевается не просто переход материальных благ, а переход права собственности на них (в данном случае отличие весьма существенно).
Перед тем как продать квартиру, необходимо помнить, что подобные действия допускаются только после завершения процедуры вступления в наследство. Процедура эта стандартная. Она состоит из нескольких этапов. Алгоритм действий выглядит следующим образом:
- Обращение за получением наследства после смерти гражданина. Обращаться необходимо к нотариусу, который работает в регионе жительства усопшего. По общему правилу, на это отводится не более шести месяцев с момента гибели гражданина (времени открытия наследственной массы). Если гражданин не вложился в данный срок по уважительной причине, его можно возобновить. В противном случае несвоевременное обращение может воспрепятствовать получению своей доли наследства. Перед обращением необходимо собрать документацию, свидетельствующую о наличии родственных связей с погибшим.
- После обращения гражданина нотариус откроет наследственное дело. Это не значит, что имущество сразу же будет передано обратившемуся наследнику. Придется ждать окончания шестимесячного срока, в течение которого могут появиться и другие наследники.
- Когда срок истечет, нотариус оформляет необходимые документы. После этого выдается специальное свидетельство. Оно является основанием для признания наследника полноправным собственником наследуемой недвижимости. На основании этого документа можно обратиться в регистрационный орган для регистрации права собственности.
Следует учесть, что за принятие наследства придется заплатить. Сумма государственной пошлины зависит от общей стоимости наследуемой массы. Некоторые категории граждан освобождены от выплат.
Как продать квартиру после вступления в наследство?
Довольно важный вопрос: через какое время можно продавать квартиру после вступления в наследство? Следует понимать, что гражданин становится полноправным владельцем собственности только после того, как будут оформлены все документы. Соответственно, должен быть соблюден минимальный шестимесячный срок. Являясь собственником квартиры, он имеет право поступать с ней, как захочет. То есть, сразу после получения наследственной массы ее можно продать.
Внимание! Минимальный срок, таким образом – 6 месяцев (начальная точка отсчета – время регистрации смерти наследодателя).
Однако делать это невыгодно, а в некоторых случаях и опасно. Поэтому необходимо обратить внимание на следующие сроки:
Налог на продажу квартиры, полученной по наследству, взыскивается со всех категорий граждан. В каком возрасте или статусе находится лицо, продающее имущество, неважно (хотя есть определенные исключения). Единственное, что может облегчить уплату налога – инструмент, известный как «налоговый вычет». Однако данная опция доступна не только лицам преклонного возраста.
- Земельный участок
- Ипотека
- Купить
- Материнский капитал
- Наследство
- Новостройка
- Обменять
- Продать
- Советы и рекомендации
- Частный дом
- В наследственные права в России можно вступить по истечении 6 месяцев со дня смерти. Если предыдущий наследник отказался от прав на наследство, у настоящего наследника к указанному сроку добавляется еще 3 месяца. Значит, документы можно оформить в течение 9 месяцев.
- Пропущенные сроки наследования по уважительной причине (болезнь, отсутствие в стране, длительная командировка, отсутствие информации), потенциальный наследник может восстановить, обратившись с иском в суд. Для этого отведен шестимесячный срок, наступающий после устранения уважительных причин пропуска.
- Каждый правопреемник имеет право обратиться в суд в течение 3 лет с момента, когда он узнал о смерти бывшего хозяина недвижимости.
- Крайний срок подачи иска в суд о присуждении наследуемого жилья или оспаривании права собственности на него, или свершения неправомерного действия в отношении его, составляет 10 лет со дня смерти наследодателя.
Когда можно продать квартиру при вступлении в наследство
- Если пенсионер продает наследственное жилье, владея им более 3 лет после открытия наследства, он освобождается от уплаты налога.
- Несовершеннолетние граждане обязаны уплачивать налоги при продаже наследственного имущества, но за них оплату производят их родители или законные представители.
- В случае одновременной покупки, а затем продажи наследственной массы, находящееся в собственности менее 3 лет, гражданин обязан уплатить налог.
Став наследником недвижимости, перед собственником встает вопрос о дальнейших действиях. Часто объект продается. Обойти острые углы при сделке купли-продажи полученной в наследство недвижимости, возможно, соблюдая все требования закона.
База налогообложения — разница между стоимостью продажи и налоговым вычетом. Размер налога составляет ставку налога (13 %) от налогооблагаемой базы. Например, наследник продал квартиру за сумму в 1 500 000 руб. Из данной суммы нужно вычесть стандартный вычет в миллион. Тогда размер налога составляет 500000 × 13 % = 65 тыс. руб.
Второй вариант с теми же водными данными, когда продавец применяет вычет в виде суммы расходов на оформление квартиры в наследство. Предположим, сумма расходов на оформление наследства составила 80 тыс. руб. Налоговая база составляет 1,42 млн., сумма налога — 184 тыс. 600 руб.
Зачастую наследники наследуют не весь объект недвижимого имущества, а лишь долю в нем. В таком случае порядок расчета налогового вычета при продаже остается прежним. Например, квартира находится в собственности двух лиц (наследников), у каждого по ½ доли. Сделка по продаже происходит раньше, чем прошло 3 года с момента открытия наследства.
Сумма продажи по договору составила 2,5 млн. руб., каждый из продавцов получил доход по 1,25 млн. Налоговая база составляет 250 тыс. руб. для обоих продавцов (1,25 млн. минус 1 млн. вычета). Размер налога при ставке 13 % — 32 500 руб. для каждого продавца.
Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ, налог на наследство не платится вне зависимости от того, что вы унаследовали — имущество или деньги. Исключение составляет лишь наследование авторского права, когда правопреемник получает вознаграждение за работы наследодателя.
Статус наследодателя не имеет значения, так что кто бы вам ни оставил наследство — родственник, друг или совершенно незнакомый человек — правила единые для всех.
Пример:Дядя оставил племяннику в наследство квартиру. То, что дядя и племянник не являются близкими родственниками, не имеет никакого значения — согласно п. 18 ст. 217 НК доход в натуральной форме, полученный в порядке наследования, не подлежит налогообложению. Это значит, что племяннице не нужно декларировать полученный доход и платить налог на наследство.
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству и по договору дарения
Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.
Минимальный срок владения для продажи квартиры, которую получили в подарок — 3 года.
Пример: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.
Срок владения имуществом, полученным в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления собственности на наследника согласно ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/ф8357.
Пример: Внук получил квартиру в наследство от деда, умершего в январе 2017 года. В марте 2018 года внук оформляет право собственности. В апреле 2020 он продает квартиру. Внуку не нужно платить налог с продажи, так как срок владения квартирой начался с января 2017 (с момента смерти наследодателя) и превысил 3 года.
Если квартира приобретена в браке и получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность на основании письма Минфина РФ от 30 мая 2016 № 03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.
Пример: В 2015 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на жену. После смерти жены в 2019 году муж вступил в наследство. В 2020 году он продал квартиру. Платить налог с продажи собственности не нужно, так как срок владения недвижимостью начался с 2015 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на жену, она куплена в браке и считается общей собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.
Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на первую долю, таким образом по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право (основание — письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 № 03-04-05/45015).
Пример: В 2015 году дочь и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2019 году мать умирает, и дочь получает в наследство ее долю. В 2020 году он продает квартиру и ей не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет — с 2015 года. Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.
Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.
Есть несколько видов вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:
1. С подтверждением фактических расходов на покупку. Но когда вы получаете квартиру в подарок или в наследство, соответственно, расходы по данной недвижимости у вас нулевые. Поэтому этим видом вычета до продажи квартиры в 2019 году воспользоваться было нельзя.
2. Без подтверждения расходов. Этот вид вычета касается как раз тех, кто получил квартиру в подарок или в наследство, так как никаких расходов нет. Вы получите вычет — 1 млн. рублей, таким видом вычета можно воспользоваться 1 раз в год на 1 объект недвижимости. С 01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.
Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.
3. Если несколько долей в подаренной или унаследованной квартире. Будет выгоднее, если собственники продадут свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи.В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.
Пример: Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру).
Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей. Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей. Если бы они продали квартиру по одному договору, то налог бы составил: 13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 500 000 (сумма вычета)) = 130 000 рублей, так как налоговый вычет 1 млн рублей будет распределяться в размере ½ каждому.
В конце 2019 года приняли Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс.
Статья 220 Налогового кодекса дополнена следующими нормами:
При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.
Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.
Это значит, что в 2020 году уже можно подать декларацию в налоговую о доходах за 2019 год с учетом этих изменений. К сожалению, к доходам, полученным от продажи имущества ранее 2019 года, новые вычеты в сумме расходов дарителя и наследодателя применить нельзя.
Теперь есть дополнительные виды вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:
1. Если продаете подарок, который получили не от близкого родственника Если какой-то человек (друг, не близкий родственник) дарит вам квартиру или машину, вы должны заплатить налог 13% от стоимости этого подарка. Теперь если вы решите продать такой подарок раньше минимального срока владения, сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, с которой заплатили 13% при дарении.
Пример: Друг подарил вам дом стоимостью 2 млн рублей. При дарении вы заплатили 2 000 000 рублей*13% = 260 000 рублей налога. Вы через год продали этот дом за 2 200 000 рублей. Теперь вам нужно заплатить налог при продаже. До 2019 года вы могли бы воспользоваться стандартным вычетом в 1 млн рублей и налог бы получился: (2 200 000 — 1 000 000)*13% = 156 000 рублей. Сейчас выгоднее использовать вычет в размере суммы, с которой платили налог при дарении. Получится: (2 200 000 — 2 000 000) * 13% = 26 000 рублей.
Отдать государству в качестве налога 156 или 26 тысяч — разница ощутимая и выбор очевиден. Но в налоговой инспекции вам вряд ли подскажут, что в вашем случае выгодней сделать так-то и так-то. Поэтому следите за изменениями в законодательстве или обращайтесь к специалистам, чтобы знать свои права.
2. Если продаете наследство меньше минимального срока владения
Если вы решите продать унаследованное имущество раньше минимального срока владения, вы сможете использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались у вас от наследодателя.
Пример: Если вам папа оставил в наследство квартиру, которую он покупал за 1 500 000 рублей, и у вас есть подтверждающие этот факт документы, вы сможете заявить к вычету при продаже этой квартиры 1 500 000 рублей, а не только 1 000 000 рублей, как это было до 2019 года. Вы решили продать эту квартиру за 2 000 000 рублей.
Сейчас налоги составят (2 000 000 −1 500 000)*13%=65 000 рублей
До 2019 года налоги составили бы: (2 000 000 −1 000 000)*13%=130 000 рублей
Вы можете сэкономить тысячи и сотни тысяч, если воспользуетесь возможностями налогового кодекса.
Есть нюанс: если наследодатель или даритель уже учитывали расходы на имущество, которое затем подарили вам или оставили в наследство, в целях налогообложения, вы не сможете заявить к вычету их расходы. Однако это не касается случаев, когда даритель или наследодатель получили вычеты при покупке жилой недвижимости или погашении процентов по ипотеке на жилую недвижимость.
Если наследодатель или даритель получили имущественный вычет на покупку или приобретение жилого дома (квартиры, комнаты, участка земли под индивидуальное жилищное строительство) либо вычет на погашение процентов по ипотеке, жилищным кредитам, займам, израсходованным на покупку этого жилого дома (квартиры, комнаты, участка под ИЖС), расходы наследодателя или дарителя вы сможете применить к вычету.
Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей. Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.