Как продать долю квартиры по завещанию

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю квартиры по завещанию». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Несколько наследников получают право совместной собственности. Прежде чем осуществить продажу такого имущества, нужно составить нотариальное соглашение о выделе доли каждому правопреемнику. Соглашение передаётся в Росреестр, где оформляется право долевого владения квартирой. Правоустанавливающим документом каждого собственника будет:

• свидетельство о наследстве;
• соглашение о выделе долей в праве.

Каждый наследник получает правоустанавливающий документ: выписку из ЕГРН о владении долей. Сделка купли-продажи проходит по следующему алгоритму:

Продажа квартиры полученной по наследству

Вначале вкратце о том, каким образом можно приобрести имущество в наследство.

Существует три способа принятия наследства:

• имущество переходит к наследнику (наследникам) по завещанию;
• наследодатель изъявляет свою волю путем наследственного договора, заключенного между ним и каждым из преемников (действие этого способа принятия началось с 1 июня 2019 г.);
• наследование при отсутствии завещания или наследственного договора осуществляется согласно закону в порядке очередности (ст. 1142 — 1145, ст. 1148 ГК РФ).

Главные условия, которым должен соответствовать отчуждаемый недвижимый объект:

• принадлежность продавцу по праву собственности в результате приватизации или регистрации перехода прав в ЕГРН;
• отсутствие обременения (недвижимость не должна находиться в залоге у кредитора или под арестом);
• получение согласия от других собственников, владеющих объектов совместно;
• учет преимущественного права покупки долевых собственников.

Третий шаг — непосредственно продажа самой квартиры. Правоустанавливающим документом в этой сделке является договор купли-продажи (ДКП). Его не обязательно заключать у нотариуса — достаточно и простой письменной формы. В ДКП всегда указывается договорная цена. Ведь именно от стоимости квартиры будут зависеть размер налог.

Регистрация договора после 1 марта 2013 г. не требуется. Но переход права собственности от наследника к покупателю должен быть обязательно зарегистрирован в ЕГРН.

• Перед регистрацией подаются заявления обеих сторон и квитанция об уплате пошлины (2000 руб. для физических лиц).
• Интересы сторон могут представлять доверенные лица.
• Уклонение от регистрации, ее задержка после подписания ДКП чреваты возбуждением исполнительного судебного производства по принуждению к регистрации и компенсации убытков пострадавшей стороне.

Несовершеннолетние наследники могут продать унаследованную ими недвижимость только при согласии органов опеки и попечительства, при участии родителей, опекунов, усыновителей

• Если ребенку нет еще и 14, опекун или родитель целиком представляет его интересы как при регистрации права собственности, так и ее перехода к другому лицу.
• Если наследнику от 14 до 18 лет он вправе сам участвовать в сделке, при согласии родителя/опекуна, выраженного в письменной форме.
• Эмансипированный подросток (работающий, вступивший в ранний брак), начиная с 16 лет, может быть признан судебными и попечительными органами дееспособным. В этом случае он вправе самостоятельно распоряжаться своим наследством.

В сделке купли-продажи принимают участие две стороны. Однако на ее судьбу могут оказать прямое влияние третьи лица. Рассмотрим несколько примеров.

Если квартира была завещана семейной паре, то она при наследовании считается ее общей совместной собственностью, вне зависимости от того, на кого из супругов будет зарегистрировано право собственности. Продажа такого объекта одним из брачных партнеров может быть осуществима только при согласии другого, выраженном в нотариальной форме.

Пример: Евдокименко составил завещание, в котором свою квартиру завещал сыну и его жене. После смерти отца его сын в 2015 г. зарегистрировал жилье на свое имя. В 2018 г. он развелся с супругой и решил продать квартиру. Однако в ЕГРН договор купли-продажи признали ничтожным, так как он был заключен без согласия бывшей супруги. Она также являлась законной наследницей:

• в свидетельстве о наследстве было и ее имя;
• квартира перешла к обоим супругам по наследству в период брака, то есть может считаться совместно приобретенным имуществом.

Перед тем, как подробно рассмотреть процедуру продажи квартиры, полученной по завещанию, нужно отметить главное отличие института завещания от наследования по закону. В последнем случае существует большой риск, который может выражаться в появлении наследников, предъявляющих права на долю в квартире. При этом пропущенные для них сроки, которые предусмотрены для определения круга наследников, могут быть восстановлены по решению суда по различным причинам и основаниям.

Квартира по завещанию когда можно продать без налога?

Обе стороны, как продавец, так и покупатель, должны быть заинтересованы в проведении открытой, честной и быстрой сделки без последующих казусов или непредвиденных последствий.

Этот факт может быть обеспечен наличием таких документов, как:

• Документ, подтверждающий факт отсутствия других наследников на тот или иной объект недвижимости, являющийся в дальнейшем объектом сделки;
• При наличии таких наследников продавец должен побеспокоиться об оформлении от них отказов относительно возможных прав на имущество.

Для подготовки к предварительному изучению, анализу или сбору документов специалисты рекомендуют привлекать профессиональных юристов, которые смогут всесторонне оценить имеющиеся документы, провести анализ рисков возможного «обнаружения» дополнительных наследников и их прав на реализуемое недвижимое имущество.

Видео сюжет расскажет, как продать квартиру полученной по наследству

• Земельный участок
• Ипотека
• Купить
• Материнский капитал
• Наследство
• Новостройка
• Обменять
• Продать
• Советы и рекомендации
• Частный дом

Гражданин имеет право распоряжаться личным имуществом по своему усмотрению, в том числе и продавать его. Но в случае с долей неделимого объекта все не так однозначно. Конечно, никто не может запретить собственнику производить отчуждение оформленной на него жилплощади, даже ее части, однако при этом ему необходимо учесть ряд следующих нюансов:

1. Правообладатели остальных частей жилого помещения обладают преимущественным правом приобретения продаваемой доли. Его срок действия — 30 дней с момента получения извещения о продаже. Если по его истечении никто из совладельцев не купит долю либо в течение месяца откажется от преимущественного права, продавец может производить отчуждение постороннему лицу.
2. Игнорирование преимущественного права может повлечь за собой принудительный переход доли от постороннего покупателя к совладельцу квартиры, если последний оспорит продажу в судебном порядке не позднее, чем через три месяца после ее совершения, и компенсирует требуемую сумму добросовестному приобретателю.
3. Закон особенным образом охраняет имущественные интересы несовершеннолетних и недееспособных граждан. В случае, когда кто-либо из совладельцев жилплощади относится к данной категории, продажа не может быть осуществлена без письменного отказа законного представителя недееспособного и разрешения на это органов опеки и попечительства.
4. Спор о преимущественном праве покупки между несколькими сособственниками с юридической точки зрения не имеет смысла, так как в этом случае продавец волен выбрать в качестве покупателя любого из них и суд не вправе оспорить его решение.

Одним из важнейших вопросов, которые стороны договора должны обсудить перед оформлением купли-продажи это — способ расчета. Важно выбрать наиболее безопасный, отвечающий интересам как продавца, так и покупателя.

Самыми надежными вариантами расчета являются:

1. Аккредитив.
2. Депозитарная ячейка в банке.
3. Счет эскроу.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 333.24. Налогового кодекса РФ, размер государственной пошлины за удостоверение договора купли-продажи составляет 0,5 % от указанной в нем стоимости. При этом минимальный размер денежного отчисления будет равен 300 руб., а максимальный — 20 000 руб.

На этом расходы на нотариальное оформление сделки не заканчиваются. Сторонам также придется оплатить услуги правового и технического характера. Нотариусы Москвы за участие в заключении договора взимают 5 000 руб.

• От всех перечисленных платежей освобождаются несовершеннолетние, а также инвалиды первой группы (на 50 %).
• Отдельные льготы касательно уплаты госпошлины установлены для инвалидов первой и второй групп (на половину) и недееспособных граждан (100 %).
• Услуги правового и технического характера не обязаны платить ветераны и инвалиды ВОВ, и бывшие узники фашистских концлагерей.

Кроме нотариальных действий госпошлиной облагается и госрегистрация перехода права на долю квартиры. Она обойдется плательщикам всего в 200 руб.

Расходы за оформление договора стороны несут по обоюдному согласованию — они могут быть включены в стоимость доли, оплачиваться продавцом или покупателем либо поделены между ними поровну.

Госпошлина за совершение большинства нотариальных действий исчисляется в процентах от указанной в договоре стоимости. В связи с этим понятно желание некоторых граждан сэкономить на обязательных платежах и отобразить в договоре заниженную сумму.

Но такой подход практиковать крайне нежелательно. В будущем он может быть чреват неприятными последствиями, как для продавца, так и для покупателя.

Например, случаются ситуации, когда кому-либо из совладельцев жилплощади удается оспорить продажу доли постороннему лицу. После этого продавец должен вернуть покупателю деньги. Здесь проигрывает покупатель, так как может получить меньше, чем заплатил на самом деле (решающим фактором станет добросовестность продавца). Но затем лицо, оспорившее отчуждение части квартиры и желающее приобрести ее, заключает с продавцом сделку купли-продажи на условиях, указанных в аннулированном договоре. Теперь в минусе — продавец.

По этой и многим другим причинам не следует прибегать к сомнительным схемам, ведь при недостаточном знании закона и дальновидности незначительная прибыль рискует обернуться серьезными неприятностями.

Весной 2016 года в интернете появилась новость, что инициативная группа депутатов российского парламента готовит законопроект, призванный внести кардинальные изменения в некоторые устоявшиеся принципы наследственного права. Если бы Госдума одобрила новый закон о долевом наследстве, наследники были бы обязаны продавать свои доли в недвижимом имуществе.

По словам создателей законопроекта, такой принцип распоряжения унаследованной долевой собственностью позволил бы если и не искоренить, то хотя бы пошатнуть механизм мошенничества в сфере недвижимости.

Речь идет о тех ситуациях, когда дельцы вынуждают наследодателей оставлять им доли (хотя бы самые мизерные) в своих квартирах/домах.

После открытия наследства мошенники делают все возможное, чтобы заставить других долевых собственников продать им недвижимость по баснословно низкой цене.

Правда, некоторые депутаты и аналитики сразу же высказались критически о проекте. Ведь он противоречит Конституции РФ, так как нарушает право граждан (в том числе наследодателей и наследников) распоряжаться принадлежащей им собственностью исключительно по собственному усмотрению.

Более того, такой закон стал бы проблемой для тех долевых собственников, которые планировали владеть и распоряжаться унаследованной недвижимостью вместе с другими дольщиками. А их также немало.

Дополнительные трудности вызовет и предложенный срок реализации недвижимости (всего 3-6 месяцев). Создатели законопроекта не учитывали, видимо, положение тех граждан, которые вынуждены будут каким-то образом найти покупателей для не слишком привлекательного по тем или иным параметрам жилья.

Законом установлено восемь очередей наследования, обусловленных родственными связями наследников с наследодателем. Первая категория – самые близкие родственники, которые обладают очевидным преимуществом перед остальными группами в вопросах наследования.

Если наследники, имеющие наиболее тесные родственные связи с умершим, отсутствуют либо по юридическим причинам признаются недостойными наследства, то к наследованию по очереди призываются остальные категории граждан.

Подробнее об очередях наследования, а также о том, как происходит распределение наследственной массы, вы сможете прочитать в статье «Наследование по закону».

Вопросы распределения наследственной массы между всеми наследниками по закону и завещанию всегда достаточно сложны, так как необходимо учитывать весь спектр нюансов, имеющих отношение к делу.

Чтобы защитить права каждой из сторон, на законодательном уровне были разработаны правила, посредством которых можно установить:

• кому переходит доля в квартире после смерти бывшего владельца;
• сколько долей необходимо выделить;
• как их рассчитать.

Если имеется завещание, распределение наследственной массы может идти несколькими путями. Самый простой вариант – это когда наследодатель сам указывает в документе, сколько долей будет передано каждому из наследников. Дополнительно он может определить, какая часть недвижимости какому наследнику отойдет.

Если в завещании не указаны доли, в которых наследуют наследники, наследственная масса распределяется между указанными в документе лицами в равных пропорциях.

Например, у наследодателя были в собственности дом и земля и он в завещании указал, что сын получит 2/4 доли дома, а две дочки – по 1/4 доли. О судьбе земли отец в документе не упомянул. Дом и земля являются, с одной стороны, самостоятельными объектами недвижимого имущества, с другой – взаимодополняющими друг друга.

Поэтому наследование доли в доме без земельного участка автоматически предполагает, что все долевые собственники получат права на пользование землей, на которой находится жилое строение и которая необходима для его обслуживания. При этом право собственности на землю будет в равных долях распределено между братом и сестрами (если наследников больше нет).

Достаточно часто граждане интересуются, в каких долях наследуют наследники при наследовании по закону. Здесь тот же принцип, что и с распределением наследственной массы между наследниками по завещанию, когда наследодателем не указывается доля каждого в общем имуществе. То есть в рамках одной очереди собственность распределяется в равных долях между всеми сторонами.

Доли наследников по закону в наследственном имуществе будут распределяться не только в соответствии с очередностью наследования, но и с учетом наличия обязательных долей (если таковые имеются).

К слову, если речь идет о передаче по наследству доли в бизнесе (по закону или по завещанию), то здесь возможны дополнительные нюансы. Так, очень часто граждане спрашивают у юристов, как можно разделить ООО по наследству по долям.

Если собственник один, то вопросов здесь не возникнет.

Имущество, оценивающееся стоимостью всего уставного капитала фирмы, будет разделяться между наследниками так же, как и в случае с квартирой, например.

Если собственников у ООО несколько, то наследникам положена только доля, которая была закреплена за наследодателем.

Более того, совет учредителей имеет право отказать наследникам во вступлении в ряды собственников компании. В этом случае фирма обязана в течение года выплатить им денежную компенсацию, равную рыночной стоимости полагающейся им доли уставного капитала.

В первую группу наследования входят дети, супруг и родители умершего. Во вторую — братья и сестры, дедушки и бабушки с обеих сторон. По закону все они имеют преимущественные права на долевую собственность.

В случаях, когда квартира делится на доли (по закону или завещанию), каждый из собственников получает право продать свою часть недвижимости или, наоборот, выкупить часть другого наследника.

Законами Российской Федерации регламентируется возможность оспаривания наследственной собственности через суд. После оформления полного пакета документов собственник приобретает весь набор прав. Однако, не стоит забывать о сроке исковой давности, позволяющему оспорить права на объект в течение десяти лет с момента смерти наследодателя. Поэтому подобные сделки представляют особый риск для покупателей.

Продать квартиру, полученную по наследству, можно после правильного оформления пакета документов. Претенденту необходимо заявить о своих правах в установленный законом срок, подать заявление о желании получить положенную долю. Вместе с заявлением специалисту предоставляют пакет документов:

• Паспорт;
• Документальное подтверждение смерти наследодателя;
• Подтверждение основания для выделения наследства;
• Справка с последнего места жительства усопшего;
• Бумаги на собственность.

Договор купли продажи квартиры является обязательным документом, подтверждающим совершение сделки между продавцом и покупателем. Документ относится к гражданско-правовым, должен содержать следующие данные:

• Сведения продавца, покупателя, паспортные данные;
• Информация об объекте недвижимости, стоимости;
• Техническая информация, адрес объекта, кадастровые данные;
• Обязанности сторон, права;
• Информация по способу передачи оплаты, сроки;
• Данные по способу и срокам передачи объекта;
• Меры ответственности при несоблюдении условий;
• Дата составления документа, подписи покупателя, продавца.

Договор заверяется нотариально. Сумма указанная договором должна соответствовать действительности. Занижение сумму может позволить сэкономить средства продавцу, однако такой способ представляет риски для покупателя.

Свидетельство на наследство позволяет собственнику проживать в квартире, однако для совершения продажи недвижимости его недостаточно. Для совершения сделки купли-продажи необходимо наличие следующих бумаг:

• Документы, подтверждающие личность сторон;
• Свидетельство о праве на наследство;
• Выписку ЕГРП или Свидетельство о праве собственности;
• Техпаспорт на недвижимость;
• Выписка подтверждающая отсутствие обременений;
• Подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным платежам;
• Выписка УВМ МВД РФ.

Потенциальному покупателю важно понимать все возможные риски, связанные с приобретением объектов наследования. Особенно это касается спорного имущества. Новый владелец может оказаться в весьма непростом положении. Многих интересует вопрос, когда можно продавать квартиру после вступления в наследство. Продажу наследственного имущества, недвижимости можно осуществлять после получения полного пакета документов, оформления в Государственных инстанциях.

Купля-продажу, осуществленную сразу после наследования, обременяют обязательным налогообложением. Продажа наследуемой квартиры после вступления в наследство может быть осуществлена без обременений, но после установленного законом срока.

Продать можно не только квартиру, но и долю в объекте. Продажа долевой собственности отличается огромной сложностью, связанной с правом налогового вычета. Налоговый вычет может раскладываться пропорционально на всех собственников, приравниваться к их долям.

Сделки связанные с приобретением наследственной недвижимости представляют особый риск для покупателя и продавца. Покупателю очень важно внимательно изучить пакет документов, желательно обратиться к опытным юристам, риэлторам.

Если объект унаследован ранее пяти лет, для покупателя такая недвижимость представляет особую опасность. Нелишней будет встреча с нотариусом, осуществившем выдачу свидетельства. Необходимо узнать существовали ли наследственные споры относительно данной квартиры. Визит можно осуществить вместе с продавцом, чтобы специалист понимал суть вопроса, не отказался предоставить информацию. Важно убедиться в отсутствии любых обременений связанных с квартирой.

При продаже долевого объекта, обязательно наличие удостоверения на право проведения сделки. Многие специалисты рекомендуют получить расписки об отсутствии претензий у всех наследников. При возникновении спорных ситуаций, бумаги станут доказательством для суда. Огромный риск для покупателей возникает в случае отмены сделки через суд. Судебное постановление может обязать покупателя доплатить определенную сумму.

При малейших сомнения от приобретения подобного объекта лучше отказаться.

Наследование без завещания недвижимости, как и получение по завещанию, предполагает необходимость оплатить госпошлину. Необходимости платить налог можно избежать, если продавать объект спустя пять лет после получения в наследство.

Если наследник решил продать квартиру ранее установленного срока, ему необходимо отчитаться перед налоговой инспекцией. Наследнику предоставляется вычет льготы в виде одного миллиона рублей от стоимости недвижимости. Размер налога для резидентов составляет тринадцать процентов, для нерезидентов тридцать.

Существуют группы лиц, которые не уплачивают подобные взносы:

• Инвалиды первой, второй группы;
• Инвалиды детства;
• Пенсионеры;
• Ветераны ВОВ.

Заявление об просьбе освободить от налогов, необходимо передать в налоговую инспекцию, приложить копию документов.

Подобные льготы по начислению обязательных взносов используются наследниками. Путем составления добровольного соглашения они могут оформить недвижимость на гражданина получающего льготы. После продажи квартиры поделить прибыль согласно договоренностей.

Доля в квартире по наследству после смерти

Для того чтобы планировать выделение доли в наследстве и его последующую реализацию, необходимом в первую очередь, удостовериться, что вам вообще что-то причитается после смерти родственника или завещателя. Разобраться в этом поможет Гражданский Кодекса Российской Федерации, в котором четко определено, кто является наследниками по закону (без завещания), а кто получит свою долю на основании духовной усопшего.

Главной особенностью составления завещания является то, что наследодатель может оставить свое имущество кому угодно, даже лицам, не являющимся ему родственниками. Для этого достаточно указать в завещании конкретное лицо или лица, которым перейдет имущество после смерти завещателя.

Важно помнить, что, несмотря на наличие завещания, определенный круг лиц, имеет право на выделение обязательной доли в наследстве умершего отца, мужа или брата (ГК РФ ст. 1149):

• несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя;
• нетрудоспособный супруг;
• нетрудоспособные родители завещателя;
• нетрудоспособные иждивенцы.

Если умерший родственник являлся собственником доли в приватизированной квартире, после его смерти наследникам переходит право собственности на его часть квартиры.

Известны случаи, когда после вступления в наследство и оформления всех документом, наследники становились собственниками 1/16 части квартиры.

Детальная информация про то, как правильно оформить наследство после смерти мужа, представлена в статье:

наследование приватизированной квартиры после смерти супруга.

О том, как происходит наследование квартиры по закону после смерти, написано тут.

Законное право на недвижимость или ее долю, наследники получают только через 6 месяцев после смерти наследодателя. В течение этого времени они обязаны обратиться к нотариусу по месту жительства умершего или к тому, который составлял и хранил завещание.

Инициатором процедуры получения наследства выступает потенциальный получатель.

Для начала нужно определить контору, где было открыто наследственное дело. Как правило, это последний адрес, по которому проживал покойный. Если последний не был зарегистрирован, то дело будет открыто по месту, где находится большая часть имущества, в данном случае – это квартира. Такую информацию можно получить, взяв выписку из ЕРПН. Затем инициатор должен будет собрать документы, которые имеют отношение к реализации процедуры.

В такой перечень входят:

1. Документ, подтверждающий факт ухода собственника из жизни. Сюда относится свидетельство, которое выдается органами ЗАГСа, а также судебное решение о признании человека умершим.
2. Паспорт инициатора.
3. Документы, которые подтверждают наличие родственной или семейной связи с покойным. Это может быть свидетельство, полученное в ЗАГСе или решение судебной инстанции. Они актуальны в случае, если вступать в долю наследники будут в силу действующего законодательства.
4. Документы, которые подтверждают факт нахождения квартиры в собственности покойного. Сюда можно отнести договор мены, дарения, купли-продажи, свидетельство о праве наследования, которое было выдано умершему при жизни.
5. Технический паспорт на квартиру с указанием характеристик: площади, количества комнат, наличия инженерных коммуникаций, источников электричества, воды, газа, тепла. Если производилась перепланировка, то это должно быть отражено в документах.
6. Свидетельство о внесении квартиры в государственный учетный перечень.
7. Данные из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по выплатам.

Указанные документы могут представляться только в виде оригиналов.

После того как все необходимые документы были собраны, нотариус должен составить заявление, которое подписывает инициатор. По общим правилам оно составляется в письменной форме. Обращение является основанием для нотариуса начать процедуру оформления наследства.

В тексте заявления должно быть указано следующее:

1. Название и адрес конторы, где было открыто дело, а также ФИО нотариуса, который его ведет.
2. Сведения о потенциальном правопреемнике. Здесь указывается ФИО, место проживания, контактный телефон, данные паспорта.
3. Полная информация об объекте наследования – адрес расположения квартиры, её общая площадь, количество комнат.
4. Сведения о покойном собственнике – фамилия, имя, отчество, дата рождения и смерти, место последнего проживания.
5. Информация о других лицах, которые претендуют на получение квартиры. Отказ от своей доли со стороны кого-либо из наследников, должен быть отражен в заявлении.
6. Дата оформления обращения и личная роспись инициатора.

Составленное заявление, вместе с собранными документами, должно быть передано нотариусу.

Самый распространенный способ передачи – личная явка. В таком случае человек имеет возможность убедиться в том, что пакет документов доставлен по назначению, а также исправить возможные ошибки и получить разъяснения по любому интересующему вопросу. Также инициатор имеет право передать необходимые сведения через своего законного представителя. Последний должен будет иметь на руках доверенность, подтверждающую его полномочия.

Следует отметить, что потенциальный получатель может обратиться к любому нотариусу, даже к тому, кто не открывал дело. В такой ситуации информационный пакет будет перенаправлен ответственному исполнителю.

Чтобы оформить совместную собственность в наследство, необходимо сначала провести определение доли того супруга, который пережил покойного. Оставшийся объем имущества делиться между остальными претендентами. По результатам указанной процедуры выдаются свидетельства на супружескую долю и на наследство.

Далее процедура протекает по установленным правилам. Правопреемник обращается к нотариусу, передает ему необходимые документы и получает свидетельство. После этого свое право собственности надо зарегистрировать в Росреестре.

Квартиру можно получить в наследство даже при наличии долговых обязательств покойного, которые он не успел исполнить. Это может быть погашение банковской ссуды или оплата по коммунальным услугам. Если при жизни покойного образовались такие долги, то обязательства по их возмещению будут возложены на правопреемников. При этом объем каждого наследника будет равняться части причитающегося имущества.

Но даже в такой ситуации могут быть исключения. Например, если наследник выступал в качестве поручителя по договору получения покойным банковского кредита, который был израсходован на приобретение квартиры, а денежные средства не возвращены в полном объеме, то правопреемник обязан будет возместить долги, даже при наличии отказа от наследства.

Если правопреемник принял решение о дальнейшей продаже своей части объекта, необходимо понимать, что продать квартиру или долю можно только после вступления в наследство и регистрации владения. Это условие обязательно, даже если имя правообладателя было указано в завещании.

Нужно обратиться к нотариусу для получения прав собственности, написать заявление о принятии наследства, для этого потребуются:

1. Паспорт правопреемника.
2. Документ, подтверждающий смерть гражданина.
3. Документы, подтверждающие родственные отношения покойного и заявителя.
4. Завещание.
5. Документы, подтверждающие право на недвижимость умершего гражданина.
6. Справки и выписки из БТИ, ЖЭУ и домовой книги.

Для подготовки к продаже недостаточно просто обратиться к нотариусу. Необходимо получить свидетельство о праве собственности. Оно будет выдано нотариусом, который вел дело о наследстве. В случае споров в вопросе размеров установленных долей процесс получения свидетельства увеличится на срок судебных разбирательств.

После урегулирования вопросов о размере долей и их цене новым собственникам необходимо обратиться в органы Росреестра для регистрации доли во владение. Кроме заявления, свидетельства, выданного нотариусом, и техплана жилья, потребуется еще и квитанция об оплате госпошлины в размере 200 руб. Только после внесения в Единый госреестр наследник становится полноправным собственником и может приступить к продаже доли наследства.

Необходимо знать, нужно ли вступать в наследство, если есть желание в дальнейшем уступить его остальным правопреемникам безвозмездно. Нет, фактическое непринятие будет свидетельствовать об отказе от части наследуемой квартиры.

Отказ от наследства также можно оформить, если наследодатель оставил своим родственникам не только жилплощадь, но и долговые обязательства (например, незастрахованный кредит или ипотеку). Все долги делятся между наследниками пропорционально наследуемым активам. Если предполагаемая стоимость имущества меньше затрат, необходимых для погашения всех обязательств, можно не принимать наследство, а если оно уже было принято, требуется сообщить об этом нотариусу.

Осуществима ли продажа квартиры после вступления в наследство менее 3-х лет?

После того как все необходимые данные были получены нотариусом, последний детально их анализирует. Завершающим этапом действий специалиста становится выдача свидетельства о праве на наследство.

В стандартной форме такого документа указывается следующее:

1. Дата и место выдачи свидетельства.
2. Сведения о новом владельце квартиры – фамилия, имя, отчество, данные паспорта, место жительства.
3. Информация о переданной квартире – адрес расположения, общая площадь, количество комнат.
4. Дата принятия наследства.
5. Регистрационный номер свидетельства.
6. Заверительная подпись и печать нотариуса.

Свидетельство можно получить самостоятельно либо при помощи законного представителя. Документ выдается в отношении всего объема имущества или его отдельных частей. Если что-либо в свидетельстве отражено не было, для наследника оформляется дополнительное.

Документ выдается правопреемникам по истечении полугода с даты открытия наследственного дела. При этом свидетельство может быть предоставлено и до истечения указанного срока. Такое происходит в случаях, когда имеется достоверная информация об отсутствии других претендентов. Выдача документа приостанавливается на основании решения судебной инстанции, а также при наличии зачатого, но не родившегося наследника, до появления последнего на свет.

Обращение в суд является реальной помощью в случаях, когда отдельные опросы наследования невозможно решить мирным путем.

1. Пропуск 6-мясячного срока, отведенного на заявление своих прав на наследство.
   

   В подобной ситуации для благожелательного решения вопроса, необходимо предоставить документы, подтверждающие уважительную причину пропуска. В противном случае, вы не сможете ничего сделать, и придется смириться с тем, что наследство пройдет мимо вас.

2. Выделение обязательной доли.
   

   Когда наследник получает определенное имущество по завещанию наследодателя, другие претенденты могут отсудить свою часть наследства. Такой вариант возможен в случаях, когда у наследодателя остались родственники, имеющие право на получение обязательной доли в наследстве.

3. Выделение доли в натуре без согласия иных собственников.
   

   Если ваши сособственники не готовы заключить соглашение, можно решить вопрос о разделе общей недвижимости в судебном порядке. Для этого придется получить предварительное техническое заключение о возможности раздела.

Важно помнить, что судебные процессы, связанные с наследованием имущества, могут длиться долго, выматывая морально и физически всех участников дела. Поэтому, необходимо принимать беспрецедентные меры по мирному урегулированию всех спорных вопросов между наследниками.

Хотите понять, как можно унаследовать квартиру, если не было составлено завещание? Читайте об этом в статье:

наследование приватизированной квартиры без завещания.

Не знаете, можно ли отказаться от части наследства в пользу другого наследника? Смотрите об этом тут.

Хотите разобраться, как делится наследство между женой и детьми после смерти мужа? Детально про это здесь.

Для того, чтобы провести сделку купли-продажи вы можете обратиться к юристу, нотариусу, риэлтору, а также попытаться составить договор самостоятельно. В том, чтобы осуществить составление подобного договора, нет ничего сложного, ведь образцов достаточно много в интернете.

Однако, если вы сомневаетесь в том, что сможете правильно составить данный договор, то можете обратиться к профессионалам.

В ситуации, если вы уже составили акт купли-продажи, но хотите надлежащим образом его зарегистрировать в государственном учреждении, то вам стоит обратиться в государственный орган. Таковым является Росреестр, или же многофункциональный центр, который берет на себя обязанность выполнить функцию регистрирующего органа.

В общем, время, которое вы можете затратить на оформление сделки купли-продажи, составит от двух до четырех недель. Всё зависит от того, насколько быстро вы сформируете пакет документов, составите договор, а также, насколько оперативно государственный орган в лице Росреестра осуществляет регистрацию сделки.

Как правило, срок государственной регистрации составит до 15 дней. По факту вашей повторной явки будет выдано свидетельство на право собственности на приобретателя.

Сделка купли-продажи является налогооблагаемой. Для того чтобы выяснить какова стоимость, которую вы должны внести в качестве налога, вы должны выделить 13% от суммы сделки, то есть кадастровой стоимости недвижимости. Для того чтобы уплатить налог нужно составить налоговую декларацию и подать в инспекцию в течение 3-х месяцев с момента регистрации.

Если осуществить куплю-продажу намеревается один из наследников, то он должен получить согласие в письменной форме от других держателей долей о том, что они совсем не против такой сделки.

В противном случае, если таких разрешений не будет, регистрирующий орган просто не выдаст свидетельство на право собственности вашего покупателя.

Купля-продажа – это договор, который достаточно прост в своем оформлении. Но это не значит, что для того, чтобы его составить, вам не нужно знакомиться с законодательством. Внимательно прочитайте эту статью, а также обратитесь Гражданскому кодексу.

Эти знания помогут вам ориентироваться в самых мельчайших нюансах сделки, провести ее быстро и грамотно.

Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ, налог на наследство не платится вне зависимости от того, что вы унаследовали — имущество или деньги. Исключение составляет лишь наследование авторского права, когда правопреемник получает вознаграждение за работы наследодателя.

Статус наследодателя не имеет значения, так что кто бы вам ни оставил наследство — родственник, друг или совершенно незнакомый человек — правила единые для всех.

Пример:Дядя оставил племяннику в наследство квартиру. То, что дядя и племянник не являются близкими родственниками, не имеет никакого значения — согласно п. 18 ст. 217 НК доход в натуральной форме, полученный в порядке наследования, не подлежит налогообложению. Это значит, что племяннице не нужно декларировать полученный доход и платить налог на наследство.

Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.

Минимальный срок владения для продажи квартиры, которую получили в подарок — 3 года.

Пример: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.

Срок владения имуществом, полученным в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления собственности на наследника согласно ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/ф8357.

Пример: Внук получил квартиру в наследство от деда, умершего в январе 2017 года. В марте 2018 года внук оформляет право собственности. В апреле 2020 он продает квартиру. Внуку не нужно платить налог с продажи, так как срок владения квартирой начался с января 2017 (с момента смерти наследодателя) и превысил 3 года.

Если квартира приобретена в браке и получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность на основании письма Минфина РФ от 30 мая 2016 № 03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.

Пример: В 2015 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на жену. После смерти жены в 2019 году муж вступил в наследство. В 2020 году он продал квартиру. Платить налог с продажи собственности не нужно, так как срок владения недвижимостью начался с 2015 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на жену, она куплена в браке и считается общей собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на первую долю, таким образом по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право (основание — письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 № 03-04-05/45015).

Пример: В 2015 году дочь и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2019 году мать умирает, и дочь получает в наследство ее долю. В 2020 году он продает квартиру и ей не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет — с 2015 года. Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть несколько видов вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. С подтверждением фактических расходов на покупку. Но когда вы получаете квартиру в подарок или в наследство, соответственно, расходы по данной недвижимости у вас нулевые. Поэтому этим видом вычета до продажи квартиры в 2019 году воспользоваться было нельзя.

2. Без подтверждения расходов. Этот вид вычета касается как раз тех, кто получил квартиру в подарок или в наследство, так как никаких расходов нет. Вы получите вычет — 1 млн. рублей, таким видом вычета можно воспользоваться 1 раз в год на 1 объект недвижимости. С 01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

3. Если несколько долей в подаренной или унаследованной квартире. Будет выгоднее, если собственники продадут свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи.В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.

Пример: Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру).

Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей. Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей. Если бы они продали квартиру по одному договору, то налог бы составил: 13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 500 000 (сумма вычета)) = 130 000 рублей, так как налоговый вычет 1 млн рублей будет распределяться в размере ½ каждому.

В конце 2019 года приняли Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс.

Статья 220 Налогового кодекса дополнена следующими нормами:

При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

Это значит, что в 2020 году уже можно подать декларацию в налоговую о доходах за 2019 год с учетом этих изменений. К сожалению, к доходам, полученным от продажи имущества ранее 2019 года, новые вычеты в сумме расходов дарителя и наследодателя применить нельзя.

Теперь есть дополнительные виды вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. Если продаете подарок, который получили не от близкого родственника Если какой-то человек (друг, не близкий родственник) дарит вам квартиру или машину, вы должны заплатить налог 13% от стоимости этого подарка. Теперь если вы решите продать такой подарок раньше минимального срока владения, сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, с которой заплатили 13% при дарении.

Пример: Друг подарил вам дом стоимостью 2 млн рублей. При дарении вы заплатили 2 000 000 рублей*13% = 260 000 рублей налога. Вы через год продали этот дом за 2 200 000 рублей. Теперь вам нужно заплатить налог при продаже. До 2019 года вы могли бы воспользоваться стандартным вычетом в 1 млн рублей и налог бы получился: (2 200 000 — 1 000 000)*13% = 156 000 рублей. Сейчас выгоднее использовать вычет в размере суммы, с которой платили налог при дарении. Получится: (2 200 000 — 2 000 000) * 13% = 26 000 рублей.

Отдать государству в качестве налога 156 или 26 тысяч — разница ощутимая и выбор очевиден. Но в налоговой инспекции вам вряд ли подскажут, что в вашем случае выгодней сделать так-то и так-то. Поэтому следите за изменениями в законодательстве или обращайтесь к специалистам, чтобы знать свои права.

2. Если продаете наследство меньше минимального срока владения

Если вы решите продать унаследованное имущество раньше минимального срока владения, вы сможете использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались у вас от наследодателя.

Пример: Если вам папа оставил в наследство квартиру, которую он покупал за 1 500 000 рублей, и у вас есть подтверждающие этот факт документы, вы сможете заявить к вычету при продаже этой квартиры 1 500 000 рублей, а не только 1 000 000 рублей, как это было до 2019 года. Вы решили продать эту квартиру за 2 000 000 рублей.

Сейчас налоги составят (2 000 000 −1 500 000)*13%=65 000 рублей

До 2019 года налоги составили бы: (2 000 000 −1 000 000)*13%=130 000 рублей

Вы можете сэкономить тысячи и сотни тысяч, если воспользуетесь возможностями налогового кодекса.

Есть нюанс: если наследодатель или даритель уже учитывали расходы на имущество, которое затем подарили вам или оставили в наследство, в целях налогообложения, вы не сможете заявить к вычету их расходы. Однако это не касается случаев, когда даритель или наследодатель получили вычеты при покупке жилой недвижимости или погашении процентов по ипотеке на жилую недвижимость.

Если наследодатель или даритель получили имущественный вычет на покупку или приобретение жилого дома (квартиры, комнаты, участка земли под индивидуальное жилищное строительство) либо вычет на погашение процентов по ипотеке, жилищным кредитам, займам, израсходованным на покупку этого жилого дома (квартиры, комнаты, участка под ИЖС), расходы наследодателя или дарителя вы сможете применить к вычету.

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей. Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

• Имущественный вычет супруг за ипотеку после 2014 года — возможность забрать из бюджета 1 300 000 рублей

  17,3 тыс. 1

  
  

  Похожие записи:

  • Как оплатить капремонт через госуслуги
  • Срок действия счета на оплату по законодательству 2021 года
  • Календарь 2021 2021 с номерами недель