28.05.2021

Иск квартиру один из наследников продал

Автор: admin Наследственное право Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Иск квартиру один из наследников продал». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Что делать, если на вашу квартиру претендуют наследники старых хозяев

2. Какие препятствия ждут наследников при вступлении в наследство

3. С какими проблемами можно столкнуться, получая квартиру в наследство

3.1. Некоторые нюансы владения наследственным имуществом

4. Как продать наследственную квартиру и избежать налогов ?!

Разберемся, какие плюсы и минусы есть у сделки, где фигурирует имущество, доставшийся продавцу по праву наследования.

Собственность на имущество подтверждается свидетельством от нотариуса – правоустанавливающим документом. Следовательно, возникает меньше рисков, связанных с личностью продавца и объектом недвижимости.

В подавляющем большинстве это доставшиеся от бабушек, дедушек, престарелых родителей, квартиры, расположенные в «хрущевках» или домах, которым не один десяток лет.

Основные положительные моменты:

жилье обычно без ремонта, от которого наследники хотят быстрее избавиться, продавая его по относительно невысокой цене;
объекты часто находятся в хороших районах города и на первых этажах зданий, что удобно для расположения офиса, магазина;
новый собственник, за счет оставшихся денег, самостоятельно осуществляет ремонт в квартире, включая перепланировку.

Нередко неискушенным покупателям кажется, что если недвижимость получена продавцом по наследству на основании нотариального свидетельства, то все юридически чисто. Но, к сожалению, это не всегда так. Расскажем о «подводных камнях» поджидающих потенциальных собственников.

Что делать, если на вашу квартиру претендуют наследники старых хозяев

Жилье, вне зависимости от его стоимости, часто является предметом спора среди наследников. Зачастую они не в силах найти общий язык между собой, что приводит к продолжительным судебным разбирательствам.

В большинстве случаев, наследуемая недвижимость или ее часть, распределяется между родственниками в равных долях. Соответственно, к сделке привлекаются несколько продавцов. И когда кто-то отказывается от подписания договора купли продажи квартиры, покупателя ждут дополнительные трудности.

Кроме того, существует риск внезапного появления новых претендентов, заявляющих собственные права на имущество. Ведь ст. 1115 ГК РФ дает возможность при определенных условиях возобновить время для прохождения процедуры принятия наследства.

Чтобы уберечь себя от негативных последствий, нужно знать на каких правовых принципах наследуется жилье, да и иные особенности этой процедуры.

При отсутствии завещания имущество передается людям, входящим в близкое окружение умершего. В зависимости от степени родства гл. 63 ГК РФ разделяет их на восемь очередей. Преимущественное право имеют наследники первой ступени: супруг, дети, а также родители.

Когда в свидетельстве о наследстве присутствуют все представители первой линии, то поводов для беспокойства нет, и сделка пройдет быстро и успешно. Однако существует такая деталь.

В документе от нотариуса иногда указываются не все дети наследодателя. Копия паспорта умершего человека, даст мало информации, поскольку родители вправе не вносить в него сведения о детях. Поэтому достоверно проверить, есть ли у наследодателя еще дети, не представляется возможным – это главный риск.

Когда собственность наследуется лицами из второй и последующих очередей преемников, нужно быть готовым к тому, что выявить родственников, которые не указаны в свидетельстве и имеют право на имущество, нереально. Соответственно, риски при покупке такой квартиры заметно возрастают.

Суть вкратце такова. В продаваемой квартире остается зарегистрированным человек, имеющий право на пожизненное пользование. Между ним и продавцом происходит сговор.

После того как договор купли-продажи заключен, гражданин отказывается освобождать помещение. Такие аферисты требуют от нового владельца денежной компенсации или предоставления иной жилплощади, обосновывая это тем, что им негде проживать.

Когда новый собственник пытается силой выселить гражданина, тот обращается в суд. В иске мошенник просит, чтобы сделку признали недействительной или добивается права проживания в квартире.

Да, суд, при вынесении решения обяжет продавца возвратить деньги за квартиру. Однако на практике аферисты заявляют, что их уже нет, и на стадии исполнительного производства добиваются поэтапного погашения долга. В свою очередь, процесс взыскания растянется на десятилетия.

Естественно, это невыгодно покупателю. Нельзя выписать человека по закону из квартиры, если у него есть пожизненное право пользования ей.

Чтобы не попасться на уловку, перед заключением договора нужно попросить у наследников справку обо всех зарегистрированных в квартире лицах. При необходимости, предварительно поставить условие, чтобы все, лица, имеющие право пользования жилым помещением выписались. На уговоры, подождать, не соглашаться.

Здесь возможен риск сговора между продавцом и доверенным лицом. Происходит вот что. Злоумышленник использует поддельную доверенность, по которой заключается договор.

Дальше появляется собственник и начинает говорить о том, что он никому не давал полномочий по отчуждению. В результате соглашение признается недействительным с возвратом квартиры законному хозяину.

Доверенность для продажи квартиры обязательно нотариальная, в ином случае документ носит фиктивный характер.

Претензии можно предъявить только к «липовому» продавцу. Однако, на то время его след, естественно вместе с деньгами, теряется. Вот такая незамысловатая схема.

Законодательство
Аналитика и Прогнозы
Материнский капитал
Земельный вопрос
О приватизации
Строительство
Экономика
Ипотека
Риэлторы
Налоги
События
Разное
ЖКХ
Нотариат
Мнения
Юридический вопрос
Новости компаний
Дизайн интерьеров
Отделка и Ремонт

Помимо стандартных бумаг для оформления наследуемого имущества на недвижимость также требуются дополнительные документы.

Однако продажа дома по наследству будет возможна при соблюдении двух условий:

предоставления нотариусу правоустанавливающего документа на имущество наследодателя (свидетельство о собственности или выписка из Росреестра);
проведение экспертной оценки дома, если отсутствуют технический паспорт и кадастровые документы с определением истинной цены наследуемого имущества.

Оценка потребуется для оплаты пошлины за услуги нотариуса и налога на наследство. Если у документов истек срок давности, то их потребуется обновить: взять свежую выписку из ЕГРН и заказать оценочную экспертизу у специалиста с оформленной лицензией на этот вид деятельности.

С учетом сроков давности согласно ГК РФ, даже при условии надлежащего вступления в права наследования на протяжении трех лет эти права могут быть оспорены.

Такая ситуация может возникнуть, если в течение этого срока появятся другие потенциальные наследники, которые по каким то причинам не участвовали в принятии наследства (их не нашли, не уведомили и т.п.). С учетом этого момента, продажа такого дома находящегося в собственности менее 3 лет, может быть затруднена.

Купля-продажа наследуемого дома регистрируется в течение 30 дней. По истечении этого срока новый владелец получит правоустанавливающие документы на купленное имущество, а продавец – выписку о продаже дома.

Согласно ст.220 НК РФ, граждане могут реализовать право на получение вычета с суммы до 1 млн. руб.

Если нет никаких затрат уменьшающих налогооблагаемую базу, то подоходный налог будет рассчитываться от полной стоимости проданного дома. При этом налогооблагаемая база будет высчитываться от части суммы, превышающей 1 миллион рублей.

Полученный доход от продажи подлежит обязательному декларированию. Декларацию должны подавать все граждане, являющиеся налоговыми резидентами в РФ, если они продали свое имущество и оно было в собственности меньше указанного срока (3 лет с 2016г. включительно) или в течение 5 лет (с 1.01.2017г.).

Важно! Налоговая отчетность сдается в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным. А НДФЛ уплачивается – до 15 июля.

Срок владения домом определяется с момента вступления в наследство.

Сам факт вступления в наследство не ведет к возникновению дополнительных налоговых обязательств. Налог на вступление в наследство отменен в 2006г.

Важно! Срок вступления в право собственности после смерти наследодателя определяется не с момента документальной регистрации права собственности, а с момента смерти предыдущего владельца.

Пример уплаты налога в зависимости от срока

Случай. Если мой брат погиб в марте 2015 г., с какого момента мне не нужно платить налог?

Решение. Если намечалась сделка на декабрь 2017 г., то оплата налога обязательна, поскольку срок владения меньше 3 лет. Но если ее отложить до марта 2018, в этом случае наследник освобождается от уплаты сбора. А если наследство получено, например, 01.2017 г., то срок освобождения от налогового сбора составит уже 5 лет. То есть продавать можно после 01.2023 г.

Согласно ст. 1112 ГК РФ, в состав наследственной массы могут входить любые ценности умершего, которые принадлежали ему на момент открытия наследства. К ним относятся:

движимые вещи (деньги, украшения, транспорт, одежда и т.д.);
недвижимость (квартира, дача, земельные участки);
права (на получение дивидендов, на участие в составе организации);
обязанности.

В состав наследства вещи и ценности включаются в момент смерти их собственника. На оставленное умершим имущество могут претендовать наследники покойного, которые считаются таковыми по закону или по завещанию.

По общему правилу с момента подписания договора купли-продажи и исполнения всех обязательств сторонами, имущество переходит в собственность Покупателя. Однако, некоторые сделки (по отчуждению или обременению недвижимости, долгосрочной аренде) недействительны без госрегистрации, поэтому простое подписание таких соглашений не влечет приобретения прав собственности.

При приобретении автомобиля или иного транспортного средства, регистрации подлежит только переход права на имущество. Право собственности переходит уже при оформлении соглашения.

Важно. Если Покупатель автомобиля не подал документы на госрегистрацию, по базе ГИБДД он не будет считаться собственником, несмотря на то, что право собственности на транспортное средство к нему перешло по договору.

Наследственная масса формируется по тем документам и сведениям, которые представляют наследники. Также нотариус вправе отсылать запросы в госорганы с требованием о предоставлении сведений о зарегистрированном на наследодателе имуществе. Поэтому если после подписания договора с Продавцом происходит несчастный случай, в наследство автоматически будут включены те ценности, которые остались зарегистрированными на умершего.

Если купленное движимое имущество включается в состав наследственной массы, заинтересованные лица могут истребовать ее у Покупателя. Для этого соответствующее заявление направляется в суд, а на автомобиль или иной транспорт накладывается арест. При таких ограничениях, Покупатель может быть лишен возможности:

зарегистрировать имущество на себя;
передать покупку в аренду;
подарить или передать вещь в залог;
иным образом распорядиться имуществом.

Таким образом, даже исполнив все обязательства по договору, Покупатель может потерять как имущество, так и уплаченные денежные средства.

Если Продавец не предупредил родственников и знакомых о продаже, наследники могут потерять проданную вещь и объявить ее в розыск. В этом случае при эксплуатации имущества Покупателю грозит:

розыск;
задержание;
изъятие;
заключение под стражу;
обвинение в угоне или воровстве.

Если за время эксплуатации Покупателем наследственной массе причинен ущерб, то к пользователю могут быть предъявлены требования о возмещении вреда и компенсации морального вреда наследникам.

Таким образом, покупая движимое имущество и не регистрируя переход права собственности, Покупатель рискует не просто лишиться такового, но и быть обвиненным в краже.

Какие препятствия ждут наследников при вступлении в наследство

Если Покупатель так и не успел переоформить приобретенную вещь, а Продавец после заключения сделки скончался, право собственности все равно можно регистрировать. Поскольку при продаже движимого имущества переход прав наступает при подписании самого соглашения, Покупателю никто не может помешать в госрегистрации.

Однако, если наследники успели наложить арест или подать в розыск, прежде всего Покупателю следует связаться с ними и предъявить:

договор купли-продажи;
расписку или чек о получении Продавцом денег.

Если наследственное дело уже открыто, то подтверждающие сделку документы необходимо представить в соответствующую нотариальную контору.

При наложении ареста на имущество, Покупателю необходимо обратиться в суд с заявлением о незаконности применения ограничения в отношении его собственности. Если ограничения наложены в связи с обращением наследников с иском о признании договора недействительным, Покупателю необходимо выработать стратегию поведения в суде, написать отзыв и присутствовать на каждом судебном заседании. При необходимости, можно ходатайствовать о назначении экспертизы подлинности подписи Продавца.

Судебные споры об исключении имущества из наследственной массы могут длиться от нескольких месяцев до нескольких лет. Сложность процесса зависит от того, нет ли ошибок в договоре, понимал ли Продавец значение своих действий и получил ли причитающиеся денежные средства. Поэтому успех в споре с наследниками будет зависеть от того, правильно ли был оформлен договор и выполнил ли Покупатель все его условия.

Для начала надо понять, что такое наследство. Это имущество, являвшееся собственностью человека, а после смерти перешедшее во владение его родственникам или иным лицам.

Данный переход возможен двумя способами:

По завещанию в этом случае имущество может быть передано как родственникам, так и абсолютно чужим людям.
Или по закону, законодательство предусматривает передачу наследства в порядке очереди которая образуется в связи с родственными узами наследодатели и приемников.

В обоих случаях получение наследства происходит после обращения в нотариальную контору по месту проживания наследодателя. Нотариус открывает наследственное дело и в течении полугода происходит оформление собственности на нового владельца.

В обоих случаях при приобретении наследственной жилплощади есть опасность в дальнейшем столкнуться с претензиями со стороны родственников скончавшегося наследодателя. Это происходит в тех случаях, когда в результате оформления наследства нарушаются их права. В некоторых случаях изощренные мошенники могут даже пойти на то чтоб подделать завещание.

ВНИМАНИЕ !!! Продажа жилья может осуществлять по генеральной доверенности во всех этих ситуациях следует обратиться к нотариусу и юристу они помогут разобраться в том достоверны ли документы или нет. Пусть обращение к этим специалистам потребует некоторых дополнительных затрат, но обезопасить от крупных денежных потерь в дальнейшем.

Некоторые страховые организации предлагают возможность застраховать сделку по приобретению унаследованной квартиры от возможных последствий, то есть в случае появления нежданных наследников расходы ложатся на страховщиков.

В соответствии с законом существует наследственная очередь, которая выстраивается из людей имеющих кровную связь с покойным.

Порядок зависит от того на сколько ближе узы, то есть от близких родственников к дальним. ГК РФ предусматривает 8 очередей:

наследники первой очереди — это супруги если в разводе, то не считаются, дети родные и приемные и родители;
к приемникам второй очереди относят братьев и сестер даже если у них только один родитель общий, а также бабушки и дедушки;
третьей считаются дядюшки и тетушки;
4 и последующие очереди редко вступают в наследственные права так как обычно находят родных более близких по узам.

Родственники приглашаются к наследованию по очередности, если отсутствуют претенденты впереди стоящей приглашают приемников из следующей очереди. Но бывают случаи, когда люди не знают о том, что стали наследниками или от них скрыли этот факт другие родственники.

ВНИМАНИЕ !!! Получив наследство по закону, риски, что появятся еще наследники достаточно велики так, как нотариусы не занимаются поисками возможных претендентов на наследство.

То есть после смерти наследодателя имущество может перейти к его ребенку от бывшей жены, но окажется, что помимо этого ребенка у него еще есть ребенок на стороне, от которого он не отказался и дал свою фамилию, что дает ему полное право претендовать на часть собственности покойного. Или муж и жена расстались, не развелись, супруг скончался, а она не знала, наследство досталось брату покойного, относящемуся ко второй очереди. Но через полгода объявилась наследница и потребовала свое имущество. Ситуации подобного рода может быть множество и каждая приведет к разбирательству в судебном порядке.

Несмотря на то что законом установлено, что на протяжении шести месяцев наследники должны оформить и вступить в права наследования по факту все немного сложнее. Так как не всегда наследники знают о наследстве или имеют возможность его принять в установленный период срок пропускается, но суд при наличии серьезных причин может его восстановить.

ВАЖНО !!! Итак, в соответствии со ст.1155 ГК РФ которая говорит о том, что наследник пропустивший срок вступления по уважительной причине вправе в судебном порядке восстановить срок. Подать в суд можно в течении полугода с момента как узнал о том, что являлся наследником.

А для тех наследников, чьи права были нарушены, и они били проигнорированы, как приемники, законом предусмотрено обращение в суд с иском в течение десяти лет с момента смерти завещателя (ст.196 ГК РФ) и не важно была ли наследственная собственность перепродана или нет.

Продажа жилья, которое получено во владение менее чем три года назад обязует продавца выплатить государству налог в размере 13% с суммы, полученной за продажу, и не редко поступает предложение указать в договоре сумму ниже реальной. В случае если появляются новые наследники, восстанавливающие свои права, а суд встает на их сторону, то продавец должен вернуть сумму, полученную за жилье обратно покупателю, а покупатель передать квартиру. И такт возникает вопрос, какую же сумму вернет продавец? Естественно ту что указана в документах и доказать, что она на самом деле была больше вряд ли получится. Покупатель теряет не только жилье, но и часть уплаченных за него денежных средств.

Наиболее распространенные случаи, которые могут возникнуть при приобретении наследственного имущества:

вероятность того что в течении первых нескольких лет после приобретения недвижимости могут объявиться родственники, которые не знали о наследстве и в судебном порядке восстановить сроки принятия;
возможно появление лиц, имеющих право на обязательную долю в имуществе, но узнавших об этом не своевременно;
также со стороны нечестных продавцов может быть скрыт факт наличия распоряжения наследодателя дающего право проживания на территории продаваемого объекта постороннему лицу;
есть риски того что лицо продающее недвижимость может быть признано недостойным после совершения сделки о продаже;
при оформлении наследства не учли наличие доли второго супруга. Такое возможно в случае если супруги разъехались много лет назад, а официально отношения не прекратили
аннулирование написанного завещания.

Наступление любого из этих обстоятельств, скорее всего приведет к тому что права законных наследников на жилье могут быть восстановлены. Что является неприятнейшим моментом для покупателя. Первые годы риски оспаривания наследства наиболее высоки.

Продажа наследственной квартиры после трех лет владения ею не дает полной уверенности в том, что не объявятся неожиданные наследники, но значительно снижает риск их появления. В соответствии со сроком, установленным ГК РФ ст.196 период подачи иска по наследственным вопросам составляет три года. Началом считается момент, с которого истцу стало известно о праве на наследство. Максимально установленный временной промежуток, в течении которого возможно подать иск об оспаривании прав на наследственную массу в виде жилого помещения составляет десять лет с момента кончины наследодателя. Но несмотря на это все же безопаснее заключать сделки с унаследованной собственностью если она во владении продавца более трех лет.

Трудовое право

Проблема

Если в квартире покойного живут несовершеннолетние или люди, которых он полностью обеспечивал финансово, их будет сложно выселить. Иждивенцы могут обратиться в суд и потребовать, чтобы им предоставили право жить в квартире и дальше. А в борьбу за права несовершеннолетних детей включатся органы опеки.

Проблемы возникнут, даже если жильцы не зарегистрированы и не приходятся родственниками наследодателю.

Что делать

Для начала стоит попробовать договориться: дать время на поиск нового жилья, компенсировать переезд. Не получилось — идти в суд и добиваться принудительного выселения.

С какими проблемами можно столкнуться, получая квартиру в наследство

Для определения сумм налога используют следующие правила:

Если квартира либо иная жилая недвижимость находилась в правомерном пользовании наследника меньше 3-летнего периода, то он будет уплачивать налог с его реализации на общих основаниях;
Если выручка наследника от реализации жилья меньше, чем его стоимостный кадастровый показатель, актуальный на 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на реализуемое жилье, умноженный на 0,7 (величину понижающего коэффициента). Для определения объема налогового бремени доходы наследника от продажи приравниваются к кадастровому стоимостному показателю, актуальному на 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на соответствующую недвижимость, умноженному на 0,7;
Если же кадастровый стоимостный показатель указанной недвижимости не установлен к 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на указанную недвижимость — эти правила неприменимы.

Получившееся в качестве налогооблагаемого базы число умножают на 13%. Это и есть конечная величина налога.

Чтобы продать унаследованную недвижимость без уплаты налогов, необходимо, чтобы оно находилось в собственности наследника не менее трехлетнего периода:

Пенсионер. Пенсионерам не предоставляют льгот при продаже унаследованной недвижимости, поэтому продать без уплаты налогов свое жилье они смогут лишь спустя 3 года после открытия такого наследства;
Когда перешло от мужа. Абсолютно без разницы, от кого именно и кому переходит наследственное имущество. Здесь нет никаких дополнительных льгот или исключений для близких родственников;
За несовершеннолетнего. Несовершеннолетние тоже обязаны уплачивать налоги при продаже своего имущества. За них это должны делать их родители или иные законные представители;
Одновременная купля-продажа. Покупая жилье, покупатель приобретает право на налоговый вычет, максимальный объем которого составляет 2 млн р. Если человек одновременно покупает и продает унаследованное жилье, находящееся в его собственности менее 3 лет, то у него возникает также обязанность по уплате налога.

Однако действующее законодательство предполагает возможность произвести взаимозачет налоговых обязанностей и прав. В этом случае из стоимости купленной квартиры (но не более 2 млн р.) вычитается размер налога от продажи. Полученная сумма причитается к получению в качестве налогового вычета.

Если квартира продается в долях по единому договору купли-продажи, то общий объем налогового бремени определяется аналогичным образом, а потом делится между всеми продавцами.

Если же каждый долевой собственник продает свою долю по отдельности, то 13% взыскивается с рассчитанной в отношении его дохода налоговой базы.

Некоторые нюансы владения наследственным имуществом

Унаследованное имущество может по-разному передаваться и пребывать во владении наследников. Изучим, каким образом это влияет впоследствии на продажу такого имущества.

Общий срок владения долевой собственностью определяется по изначальному переходу права собственности к наследникам. Таковым считается день открытия наследства. И даже если потом доли на имущество переходили к другим собственникам, общий срок владения недвижимостью в целом для наследников определяется по первичному факту открытию наследства.

Отсутствие гражданства РФ у наследника никак не влияет на его наследственные права. Точно так же обстоит дело и с возможностью продать унаследованное имущество.

При покупке квартиры, полученной в наследство, необходимо быть достаточно осторожным. Сложности, возникающие в процессе, можно предусмотреть. Для этого необходимо проверить:

Основания для открытия наследства. Закон предусматривает возможность вступления в наследство после смерти собственника и в случае признания его умершим. Гражданин, признанный умершим, может вернуться и потребовать имущество обратно. Чтобы избежать такого развития событий, нужно ознакомиться со свидетельством о смерти.
Информацию о других наследниках. Для этого необходимо ознакомиться с документами о браках покойного, выпиской из домовой книги о лицах, зарегистрированных и снятых с учета, по указанному адресу. Каждый из наследников должен предоставить согласие супруга на продажу имущества.
Дееспособность продавцов. Этот факт необходимо уточнять при всех сделках купли-продажи недвижимости. Для этого можно запросить у гражданина справку из ПНД.
Завещание. При наличии волеизъявления покойного, необходимо ознакомиться с его условиями. Документ может содержать завещательный отказ. Это позволит его родственнику или иждивенцу проживать в квартиру даже после ее продажи.
Техническая документация на квартиру. Обязательным условием при совершении сделки является предоставление технического паспорта из БТИ. Документ выдается только собственнику жилого помещения. Его отсутствие может быть показателем мошеннических действий.
Доверенность. Если покупатель согласился на сделку с доверенностью, то необходимо изучить документ. Уполномочено ли доверенное лицо на подпись договора и на получение денежных средств.
Стоимость. Заведомо низкая стоимость один из методов мошенников для привлечения жертв. Если цена на жилплощадь отличается от рыночной на 20 и более процентов, не стоит соглашаться на совершение сделки. Не имеет значения, чем аргументирована низкая стоимость. Срочностью, переездом, разводом.

Покупка наследственной квартиры имеет риски для покупателя. Но на рынке недвижимости существует множество вариантов обмана и с другими вариантами квартир. Поэтому не стоит бояться такой сделки. Необходимо тщательно проверить документацию на жилье, на наследство, познакомиться с другими собственниками. Идеальным является вариант покупки квартиры, спустя 10,5 лет после смерти предыдущего владельца.

Для отчуждения унаследованной квартиры потребуется:

правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону, судебное решение, подтверждающее фактическое принятие наследства);
документы о госрегистрации права (выписка из ЕГРП, до 2020 г. — свидетельство о регистрации);
документы, подтверждающие правомерность перехода прав от предыдущего собственника (договоры купли-продажи, дарения, мены, приватизационный акт и т. п.);
техническая документация (техпаспорт).

Кроме того, для беспрепятственной реализации может потребоваться последняя оплаченная квитанция ЖКУ, подтверждающая отсутствие задолженностей по ЖКХ.

Затраты при реализации жилья зависят от того, каким образом оформляется соглашение о купле-продаже и на чей счет по соглашению отнесены затраты по его оформлению и регистрации. Если письменное соглашение оформляется у нотариуса, юриста или агента по недвижимости, то расходы увеличиваются на стоимость услуг этих специалистов.

Покупка квартиры по наследству – риски, а при наличии завещания риски встречаются реже, так как письменное волеизъявление покойного собственника включает перечень будущих собственников имущества. Появление дополнительных наследников маловероятно.

К моменту вступления в наследство требования лиц, имеющих право на обязательную долю в наследственном имуществе уже определены. Наследники по завещанию, не желающие принимать объекты собственности, уже написали отказ.

Основным рисками при покупке квартиры, полученной в наследство по завещанию, являются:

появление наследника по завещанию, который не знал о смерти собственника;
оспаривание волеизъявления заинтересованными лицами.

Вопрос о появлении дополнительных получателей имущества при наследовании по завещанию можно решить, попросив ознакомиться с завещанием. Наследник не обязан представлять такую информацию, но при желании совершить сделку может пойти на уступки.

Из документа будет ясно, могут появиться дополнительные претенденты или нет. Например, если продавец является единственным наследником, то вероятность рисков минимальна.

Оспаривание завещания заинтересованными лицами является популярным судебным разбирательством. Однако процент принятых положительных решений по иску менее 30%. Поэтому риск потери жилплощади незначительный.

Кооперативным становится жилище, которое была построено кругом лиц, организовавшими производственный кооператив, путем внесения определенных денежных сумм. Ещё несколько лет назад деятельность подобных организации по возведению зданий осуществлялась непосредственно её членами, либо строительной организацией.

Каждый член организации, внесший денежную сумму, располагал документами на последующее получение определенной жилой площади. Взнос, вносимый субъектом, именовался паем. Условия получения такого жилища были просты: стройка заканчивалась, все члены, внесшие паи, наделялись правом собственности.

Важно! Перед тем, как производилось оформление бумаг на право собственности, субъект должен был подтвердить выплату всего пая в соответствующих органах.

Люди, чьи родственники имеют кооперативные квартиры, нужно ли вступать в наследство, часто задаются подобным вопросом. Ответ на этот вопрос будет положительным, главное, соблюсти одно важное условие: к тому моменту, когда будет оформлена вся процедура по наследованию кооперативного помещения, абсолютно все паевые взносы должны быть оплаченными.

Если к определенному периоду времени, пай на жилище не считается полностью выплаченным, то оно приобретает статус производственного. А наследник получит не имущество, а пай, требующий дополнительного выплачивания.

При возникновении подобной ситуации, все правоотношения регулируются Уставом о кооперативе, где указано, что наследник, получивший права на квартиру, может пользоваться ею, однако он не владеет жильем полностью.

Важно! Когда имеется полная оплата пая к моменту вступления человека в права наследования, эти данные подлежат изменению, и человек получает право владения кооперативной квартирой, даже, если он проживает в ином месте.

Следует учитывать, что наследование кооперативной собственности не одним человеком, а супружеской парой, дает им обязанность одинаково выплачивать сумму пая, позволяющая собственности стать их общим владением.

раздел жилого кооперативного помещения, необходим, когда наследниками признано несколько субъектов, каждому из которых нужно выделить доли и обозначить право собственности.

Согласно нормативным актам, будущие собственники такого жилья, имеют право договориться между собой и самостоятельно поделить квартиру. Если такой возможности нет, приходится обращаться за помощью к судебным органам, когда наследники подают иски с требованием выделить им конкретную долю общего имущества.

Если жилое помещение делится согласно договоренности наследников, им нужно сделать следующее:

отказаться от собственной доли, чтобы она стала частью общего долевого имущества;
приобрести права на часть имущества в составе общей собственности.

Важно! По согласованию сторон допускается не реальное выделение доли одному из наследников, а замена её на выплату денежной компенсации.

Владелец отдельной доли вполне может по собственному усмотрению распоряжаться имуществом, принадлежащем ему на праве собственности, однако он должен обязательно предварительно получать одобрение от других собственников. Если у субъекта появляется намерение продать собственную долю, то именно совладельцы получают право на первоочередное её приобретение. Если же остальные субъекты не претендуют на получение доли имущества, на него можно оформить завещание или дарственную.

Чтобы осуществить все эти действия исключительно на законных основаниях, нужно заблаговременно уведомить остальных дольщиков о предпринимаемых действиях. Они имеют право в течение месяца принять решение, если же за этот срок совладельцы не выявили намерений по приобретению части жилища, то собственник доли может распоряжаться им по своему усмотрению.

Важно! Если производится выделение долей из общего кооперативного имущества, обязательно должны быть соблюдены права несовершеннолетних и недееспособных членов семьи.

Абсолютно все сделки по выделению долей из кооперативной квартиры проводятся только через нотариальное заверение.

Чтобы получить кооперативную квартиру согласно порядку наследования, предоставляется перечень необходимых документов:

паспорт, удостоверяющий личность наследника;
договор, подтверждающий факт вступления наследодателя в кооператив, с указанием стоимость жилья, его площади, а также сумму к внесению);
свидетельство о смерти первоначального собственника;
справка, из кооператива, содержащая данные о полной оплате паевых взносов;
документация технического вида на квартиру;
заверенные у нотариуса документы, подтверждающие степень родства наследника и наследодателя;
оплаченная государственная пошлина и подтверждающая её квитанция.

Наследование права кооперативной квартиры имеет много тонкостей. Можно изучить два примера этой процедуры.

Пример 1. Член кооператива выплатил пай, однако умер до сдачи жилья для эксплуатацию, что не повлекло за собой оформление соответствующего свидетельства о собственности. Имеются три наследника: супруга и два совершеннолетних ребенка. Нотариус отказался оформлять права на наследство из-за того, что жилье не было оформлено в собственность. Как разрешить данную ситуацию?

Согласно пункту 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на недвижимое имущество возникает, когда субъект выплатил все паевые взносы. Поэтому жилище может быть унаследовано, а необходимости обращения в суд нет.

Пример 2. Иной пример наследования прав, связанных с участием в потребительском кооперативе. Женщина получила кооперативную квартиру в подарок, для этого её мать стала членом такой организации. Через некоторое время родители женщины погибли, при решении вопроса о вступлении в наследство, кооператив предложил женщине такой вариант: ей возвращают уже выплаченный пай, а квартира снова становится собственностью организации. Такая ситуация возникла из-за того, что мать женщины не успела вступить в права собственности, по причине еще не сданного для эксплуатации дома, а у кооператива уже появился новый покупатель.

Женщина не согласилась на поставленные условия и подала судебный иск. Соответствующие органы вынесли решение в её пользу, потому как пай был выплачен её матерью в полной мере. Даже без свидетельства о собственности, мать женщины автоматически стала его владелицей, потому что ею был выплачен весь пай. А заявительница получила жилище путем наследования, потому что других субъектов на это право не было.

Чтобы не платить достаточно ничего не делать и выждать определенное время. То есть необходимо подождать, когда истечет три года с момента смерти наследодателя и тогда не потребуется абсолютно ничего платить в доход государства. Надо отметить один важный нюанс. В частности, отсчитывается в таком случае три календарных года с моменты смерти наследодателя, а не с даты получения свидетельства о праве на наследуемого имущества. Но бывают случаи, когда у наследника просто нет времени на то, чтобы ждать так долго. Согласно законодательным нормами собственность переход наследнику в день смерти наследодателя, даже при неполном оформлении своих наследственных прав. Но фактически до момента полного узаконивания объекта жилой недвижимости наследник не может продавать или дарить жилье.

Бывает и так, что квартиры после смерти наследодателя пребывают под так называемым залогом и это бремя вместе с жильем также передается преемнику. Для продажи квартиры необходимо получить свидетельство о вступлении в наследственные права, поставить недвижимость на кадастровый учет, зарегистрировать вещные права в Росреестре на нее и при наличии залога или ипотечного кредита погасить долги либо получить так называемое согласие залогодержателя на совершении сделки в письменной форме.

Обычно наследники после получения объектов недвижимого имущества стремятся продать их. Вызвано это отсутствием потребности в жилье, необходимостью получения денег, наличием споров между наследниками умершего гражданина. Если квартира продается до истечения трех лет после смерти наследодателя, то тогда придется уплатить в доход государства налог в размере 13 процентов от стоимости жилья. Уплачивается налог в ФНС по месту проживания наследника, выступающего в качестве налогообязанного лица. Если человек не резидент Российской Федерации, то тогда сумма налога может увеличиваться вплоть до 30 процентов от стоимости недвижимости. При этом действующее законодательство нашего государства не предлагает льгот по НДФЛ в случае продажи квартиры, включая при этом и разнообразные социально незащищенные категории россиян.

Налогоплательщик обязан проживать на территории Российской Федерации не меньше полугода времени;
Объект жилой недвижимости в виде квартиры должен находится на территории России;
Продавец и покупатель квартиры не должны быть близкими родственниками (родители, сестры, братья, бабушки, дедушки, внуки и внучки).

Как было обозначено выше минимальный размер стоимости уменьшения квартиры составляет один миллион рулей. А можно ли сделать эту процедуру, если вы не устроены официально на работу и не платите налоги НДФЛ в доход государства? Да, но только процедура может быть проведена в будущем после того, как вы устоитесь работать официально, то есть законодательство позволяет гражданам получить вычет в любой момент жизни при трудоустройстве. То есть срок получения налогового вычета как думают многие граждане не ограничен тремя годами.

При реализации или отчуждении долевой недвижимости требуется подача деклараций от каждого дольщика отдельным образом. В декларации фиксируется сумма налогового бремени, которая зависит от цены его доли. Налоговый вычет применяется путем его разделения (в процентном отношении) соответственно размеру каждой доли (иными словами, не каждый отдельный дольщик использует по одному миллиону рублей, а эта сумма распространяется на весь объект жилой недвижимости, выступающий наследственной массой).

В первую очередь заниженная цена на квартиру, так как слишком заманчивая стоимость может говорить о том, что есть определенные подводные камни, о которых продавец предпочитает умалчивать. Цена наследственной квартиры не должна опускаться ниже, чем на 5-10 процентов от среднерыночной стоимости недвижимости.

Обязательно нужно общаться с продавцом перед покупкой квартиры, сверив его личность с предоставленным паспортом и правоустанавливающими документами на объект недвижимости. Во время беседы надо выяснить причины, по которым продавец хочет реализовать квартиры, историю получения жилья, наличие комплекта правоустанавливающих документов и возможных обременений в виде залога или ареста жилья. Рекомендуется при покупке наследственных квартир обойтись без внесения задатков на квартиру, так как могут возникнуть проблемы. Можно для надежности заключить предварительный договор купли-продажи квартиры. Но лучшее решение проблемы – это обращение к грамотному юристу, который поможет провести сделку начиная от проверки ее юридической чистоты и заканчивая получением правоустанавливающих документов на руку после регистрации прав собственности.

Краткий порядок вступления в наследство выглядит так:

Наследодатель умирает, оформляются справки.
Наследник обращается к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство, справкой о смерти и документами, подтверждающими родство (при наследовании по закону).
Нотариус принимает документы, при необходимости запрашивает дополнительные сведения.
По истечении полугода выдается свидетельство о праве на наследство. С ним правопреемник отправляется в Росреестр и регистрирует право собственности на квартиру.

Полгода дается как раз для того, чтобы все наследники успели заявить о себе. Но так бывает не всегда, поэтому покупка наследственной квартиры может оказаться рискованным мероприятием.

Какие бывают риски при покупке квартиры по наследству:

Продавец может не сообщить о завещательном отказе, которым возложено предоставление права пожизненного проживания другому человеку в квартире. Покупатель купит недвижимость и будет ее собственником, но этот человек может объявиться в любой момент, и жить на жилплощади на законном основании.
Могут признать продавца недостойным наследником после продажи квартиры.
Объявятся люди, которым полагается обязательная доля.
Могут появиться граждане, не успевшие вступить в наследство, и подать заявление о восстановлении срока.

Примечание: эти риски характерны для недвижимости, полученной по наследству менее трех лет до продажи. Три года указаны неспроста: это общий срок исковой давности, который начинает исчисляться не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда истец узнал о своем праве на наследство при условии, что у него были уважительные причины пропуска срока вступления, но они отпали не более 6 месяцев до обращения в суд за восстановлением. Под уважительными причинами подразумевается тяжелая болезнь, неграмотность, беспомощное состояние и другие факторы, связанные с личностью истца. Максимальный срок исковой давности – 10 лет с момента смерти наследодателя.

Как продать наследственную квартиру и избежать налогов ?!

При завещании, бывает, что в нем встречается условие предоставления права пожизненного проживания в квартире кого-либо (т.н. «завещательный отказ»). Или другое обременение, которое наследодатель посчитал нужным вписать в свое завещание, в «довесок» к передаче права собственности на квартиру. Ясное дело, такой «довесок» нам не нужен, и от такой квартиры лучше отказаться. О наличии или отсутствии завещательного отказа мы можем узнать из Свидетельства о праве на наследство.

Если никаких «довесков» (обременений) в завещании не указано, то наша задача убедиться, что среди ближайших родственников наследодателя нет претендентов на «обязательную долю», неучтенную в завещании (подробнее про «обязательную долю» – см. по ссылкам про завещание). При обнаружении таких персонажей – отказываемся от квартиры.

Кроме того, нам всегда нужно помнить, что само завещание может быть не одно. Закон позволяет наследодателю хоть каждый день писать новые завещания, и силу будет иметь только последнее из них.

А еще наследодатель мог просто отменить свое завещание, и тогда наследство делится по закону. Подробнее об этом – см. по тем же ссылкам в Глоссарии.

Как нам (Покупателю) узнать, была ли отмена завещания, и существуют ли другие завещания? Сложный вопрос. Ни один риэлтор или юрист не могут ответить на него однозначно. Конечно, в наследственном деле нотариуса должны быть учтены все последующие волеизъявления наследодателя, но закон позволяет ему удостоверить свое завещание и без нотариуса в других учреждениях – например, в консульстве РФ за границей, в больнице, в доме престарелых, в воинской части и т.п. И нотариус об этом может вовремя (или совсем) не узнать. Покупатель квартиры, естественно – тоже.

Риск тут для Покупателя почти не контролируемый. Технически можно считать, что этого риска нет, если дата составления завещания и дата смерти наследодателя совпадают (т.е. он завещал квартиру прямо в день своей смерти). Но такое совпадение – чудо.

В остальном риски снижают другими способами – о них ниже.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

В случае, когда из Свидетельства о праве на наследство видно, что наследство получено по закону, нам придется выяснять наличие родственников у Продавца, относящихся к той же «очереди наследников», что и он сам.

Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников они не фигурируют (смотрим Выписку из ЕГРН), то от них должен быть письменный отказ от принятия наследства (сведения об этом отказе указываются в Свидетельстве о праве на наследство).

Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников их нет, и отказа тоже нет, значит, они имеют реальный шанс востребовать свою долю наследства (даже в случае, когда срок принятия наследства ими пропущен).

Если мы решили купить именно такую квартиру, то знание основных правил наследования, перечисленных в разделе Глоссария – «Наследование недвижимого имущества», для нас обязательно (читать по ссылке!).

На практике, защита от неожиданных наследников, в целом та же, что и от «хвоста» из предыдущих собственников (когда квартира была прежде куплена на «вторичке»), то есть:

Лучше Договор купли-продажи квартиры составлять и заверять у нотариуса (а не в простой письменной форме);
Лучше, если наследство оформлено более 3-х лет назад (это не гарантирует полную безопасность, но существенно снижает вероятность «сюрприза», с учетом срока исковой давности);
Застраховать сделку (точнее – титул) в страховой компании.

Дополнительно, страховки ради, риэлторы на практике используют еще одну вещь. Берут у Продавца квартиры нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения претензий от неожиданно объявившихся наследников, Продавец обязуется удовлетворить все их материальные требования самостоятельно и за свой счет.

Правда, и здесь для Покупателя никакой гарантии. Во-первых, Продавец может пообещать, но не удовлетворить. А во-вторых, на такое удовлетворение претензий должен дать согласие сам новоявленный наследник. Иначе по его иску сделку купли-продажи унаследованной квартиры суд может признать недействительной.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Итог. Риск покупки унаследованной квартиры можно считать умеренным, если наследство было оформлено более 3-х лет назад (чем больше, тем безопаснее для нас). Например, если Продавец вступил в права наследства 7-10 лет назад, и за это время не было судебных споров по нему, то риск для Покупателя минимален. Если же ситуация не такая радужная, то риск потери права собственности можно застраховать.

Кстати, отказ страховой компании страховать риск данной сделки однозначно указывает на то, что Покупателю лучше от нее отказаться.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя. Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Некоторые из представленных ниже ситуаций мошенничеством с юридической точки зрения назвать сложно, но они могут прибавить проблем покупателям:

Продавец скрывает отказополучателя – человека, который вправе жить в унаследованной квартире на постоянной основе.
Сговор наследника с другим человеком, имеющим право на обязательную долю. Пользуясь незнанием законов покупателем, они могут действовать так: правопреемник получает квартиру по наследству и продает. Далее объявляется другой наследник, которому полагается обязательная доля, и обращается с заявлением о восстановлении сроков. По их мнению, выплачивать компенсацию доли должен покупатель, но в законе указано иное: ее компенсирует наследник.
Отмена доверенности. Наследник оформляет нотариальную доверенность на другого человека, потом сразу ее отменяет. Доверенное лицо продает квартиру от имени доверителя, который потом представляет все так, будто он – жертва обмана.

Самое опасное – сделка с черным риэлтором. Он может заставить человека оформить завещание на него, используя преступные методы, а потом убить наследодателя и продать квартиру. Если объявятся законные наследники и оспорят завещание вместе со сделкой, покупатель окажется в крайне неблагоприятном положении и лишится недвижимости.

Традиционно существует два способа получить наследуемое имущество — раздел наследства по соглашению между наследниками и через суд:

по договоренности. То есть, проще говоря, все наследники первой очереди, а это, как правило, ближайшие родственники умершего, получают равные доли имущества. Закон предусматривает, что родственники, находящиеся выше других в очереди, но не достойные наследования, не имеют никаких прав на наследство умершего. К таким наследникам относятся, например, родители, лишенные родительских прав и т. д. Конечно, говорить о том, что все первостепенные наследники будут довольны своей частью, не приходится, тем не менее, если никаких споров между ними нет, имущество умершего переходит к каждому из них в равной или той степени, которую они определили между собой сами;
обращение в суд. Часто случается, что наследники не могут прийти к согласию и поделить между собой полагающееся им по закону наследство умершего. В этом случае единственно верным и возможным способом будет обращение в суд. Проанализировав ситуацию с точки зрения действующего законодательства, суд выносит решение, на основе которого и произойдет раздел имущества. В зависимости от ситуации, таких решений может быть несколько.