Патент на сдачу квартиры в аренду для физических лиц 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Патент на сдачу квартиры в аренду для физических лиц 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Участковые выявляют незаконно сдаваемые в аренду квартиры, налоговые органы привлекают собственников и взимают налоги. При этом ответственность несет и арендатор, который не оформил договор аренды. Ему также начисляется НДФЛ за получение дохода в натуральной форме.

За неуплату налогов предусмотрены штрафы. За непредставление налоговой декларации придется заплатить 5% неуплаченной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тыс. руб. За неуплату налога грозит штраф — 20% от суммы неуплаченного налога, а за умышленную неуплату — 40%. Помимо самого налога и штрафа, собственник обязан заплатить пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ.

Что такое патент на аренду жилья? Как получить?

— Проживание в квартире лиц, не являющихся ее владельцами, не подтверждает коммерческий наем жилья. Ведь собственник может предоставить помещение безвозмездно, например для проживания своих родственников или знакомых. Закон не ограничивает граждан в праве распоряжения своим имуществом по собственному усмотрению. Однако если жильцы часто меняются или их проживание вызывает недовольство соседей — например, они шумят или иным образом привлекают внимание, — то вероятность того, что собственником заинтересуется ФНС, растет. Есть и другие источники, из которых ФНС может узнать о получении собственником нелегализованного дохода. Например, регулярные денежные переводы на банковский счет.

Если факт получения дохода будет доказан, то, независимо от наличия оформленного договора, ФНС вправе начислить налог, исходя из средней рыночной цены аренды аналогичного помещения в данном регионе, а также взыскать с налогоплательщика штраф.

Существуют четыре основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо, в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), как самозанятый либо через приобретение патента на 1–12 месяцев.

Сейчас в Москве, по оценке риелторов, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальные — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.

В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные деньги на счета в иностранных банках, отмечает управляющий директор сети офисов «Миэль» Мария Жукова. По ее словам, для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции. Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП), уточняет эксперт.

— Ранее собственники, которые сдавали жилье в аренду, вынуждены были в любом случае платить НДФЛ при получении дохода от продажи квартиры — независимо от срока владения, так как объект использовался в предпринимательской деятельности. С 1 января 2019 года ситуация для собственников-арендодателей (физлиц) улучшилась, они получили право не платить НДФЛ при соблюдении минимального срока владения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Обращаю внимание, что Налоговый кодекс содержит большое количество «но» и «если». Возникновение налогооблагаемой базы оценивается в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств дела.

Рынок аренды жилья существует в серой зоне, можно сказать, с момента своего формирования и об этой проблеме знают все. О том, что необходимо решить эту проблему и легализовать рынок говорят уже давно. Основная причина такой ситуации, конечно же, в желание сэкономить на уплате налогов. Другая причина — массовое сознание, сформировавшееся на протяжении длительного времени, о том, что граждане ничего не должны государству.

С введением специального налогового режима для самозанятых некоторые стали выходить из тени, но далеко не все, поскольку данный режим введен в качестве эксперимента и многие опасаются, что после завершения программы собственники будут вынуждены платить налоги по повышенной ставке, а программа была введена исключительно с целью получения информации о доходах граждан.

Патент или НДФЛ: как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов

Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости аренды квартиры. Например, стоимость аренды квартиры — 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога. Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб., плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.

В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв. м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб. в месяц. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.

Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие, помимо ставки налога, страховых взносов, считают риелторы. Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока. С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду.

Выгоднее всего приобрести патент или платить как самозанятый 4%. Но не все рантье самозанятые, и в этом случае выгоднее налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента примерно соответствует этим 6%. Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций.

Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 30 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.

Для внесения денежных средств в государственный бюджет физическому лицу не нужно собирать документы. Все, что понадобится, – подать декларацию о доходах в налоговую службу. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля. Заполнение документа не вызывает сложностей. В нем указываются личная информация, а также каков уровень дохода от сделки, полученный за год, и какой размер налога со сдачи квартиры в аренду нужно оплатить. Образец заполнения можно найти в интернете.

Несмотря на то, что декларация подается в апреле, внести всю сумму сбора за год необходимо до конца июля.

Многие плательщики интересуются, можно ли каким-либо способом снизить размер НДФЛ при сдаче квартиры. Величина устанавливается фиксированная для всех физических лиц и на всей российской территории. Но уменьшить сумму все же можно.

Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.

Пример:Жилье сдается за 10 тысяч рублей ежемесячно. За год (12 месяцев) доход составит 120 000 рублей. Ставка налога 13% (0,13). В бюджет нужно перечислить 120 000 * 0,13 = 15 600 рублей.

Вопреки распространенному заблуждению, налог нельзя уменьшить с помощью коммунальных расходов. Позиция о том, что коммуналка снижает сумму дохода с аренды – неверная.

Согласно позиции Минфина коммунальные платежи подразделяются:

• на платежи по факту потребления (по счетчикам: счет, вода);
• платежи, не зависящие от факта потребления (отопление).

Если арендатор компенсирует хозяину квартиры только затраты по счетчикам, то в данном случае дохода никакого у последнего не возникает, т.к. арендатор оплачивает только потребленные ресурсы, затраченные на личные нужды. Но и уменьшить доход на эту сумму тоже нельзя – для этого нет никаких оснований.

Если арендатор оплачивает коммуналку, не зависящую от фактического потребления, то у хозяина квартиры возникает доход – и он должен платить с него НДФЛ. Например, если сверх арендной платы в 10 000 рублей хозяин жилья получает компенсацию по отоплению в размере 2 000 рублей, то считается, что общий налогооблагаемый доход за месяц у него составит 12 000 рублей. Эту компенсацию нужно будет включать в декларацию 3-НДФЛ.

Таким образом, платежи по коммунальным услугам не только не уменьшают общий доход, но и в некоторых случаях могут его увеличить.

Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.

Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.

При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.

Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.

Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.

Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.

При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.

Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.

Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:

• Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
• Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина – 5% за каждый просроченный день.
• Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.

Важно! Если нарушитель попадается не первый раз, ему придется приготовить суммы, размер которых в два раза больше указанные выше. Помимо штрафных санкций неплательщику требуется оплатить долг перед государством за все время сдачи квартиры.

За незаконную сдачу жилья и уклонение от налоговых обязательств полагается не только административная, но и уголовная ответственность. Она предусмотрена в случае, если задолженность составляет более 300 тысяч рублей. Арендодателю придется внести крупный штраф до 300 тысяч рублей. Помимо денежного взыскания нарушитель может поплатиться свободой на один год.

Посадить нарушителя на срок более 3 лет суд вправе, если он получил от сдачи недвижимости свыше 2 миллионов рублей и не отдавал необходимую часть средств государству. Такие крупные суммы особенно актуальны для больших мегаполисов, где аренда жилья отличается дороговизной.

Как легально сдать квартиру в аренду в 2021 году

Сказать однозначно, какой способ оплаты наиболее выгодный для арендодателя, нельзя. Все зависит от конкретной ситуации. Для сравнения можно сделать подсчеты для всех вариантов налогообложения.

Гражданин сдает двухкомнатную квартиру в Москве, получает в год доход 654 600. Размер налога в зависимости от способа налогообложения будет следующим:

1. Как частное физическое лицо: 85 098 рублей (654 600х13%).
2. Как индивидуальный предприниматель с упрощенной системой: 39 276 рублей (654 600х6%). К этой сумме еще требуется приплюсовать страховые взносы – 32 385 рублей.
3. Как обладатель патента: примерно 30 000 тысяч рублей будет стоить патент за двухкомнатную квартиру. К ней еще необходимо прибавить обязательные страховые взносы для предпринимателей – 32 385 рублей.

Из примера видно, что выгоднее всего приобретать патент. Но его стоимость может разниться в зависимости от площади жилой недвижимости, района его нахождения. Поэтому для каждой ситуации нужно проводить свои расчеты, чтобы выявить более экономный вариант оплаты налога от аренды квартиры.

В этом году Минстрой планирует внести в Госдуму законопроект, который направлен на легализацию рынка аренды жилья. Это следует из плана законопроектной деятельности правительства. Пока документ находится только на стадии обсуждения, но направление работы уже понятно. В частности, предлагается создать информационную систему учёта договоров найма и объединить её с системами ФНС. Это позволит упростить процедуру начисления и сбора налогов.

— Безусловно, Минстрой и ФНС можно понять. В одной только Москве сдаётся около миллиона квартир. Это несколько миллиардов рублей налоговых платежей в месяц, если считать по минимальной стоимости месячной аренды. На самом же деле — несколько десятков миллиардов. И ещё как минимум столько же — в целом по стране, — говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Проблема, с точки зрения государства, колоссальная. Суммы недополученных в казну денег огромны. Как отметила старший аналитик ИАЦ «Альпари» Анна Бодрова, при ужесточении условий сдачи жилья суммы подоходного налога можно увеличить как минимум на 10%. По её словам, сейчас в России сдаётся около 12% квартир от всего жилого фонда.

Правда, чтобы реально вывести рынок арендного жилья из тени, нужно, чтобы это было интересно не только казне, но и собственнику жилья. Ещё один вариант, по словам Анны Бодровой, — создать условия, при которых сдавать жильё по серым незадекларированным схемам было бы проблематично и рискованно. Ужесточая надзор за потоками безналичных и наличных платежей, власти преследуют в том числе и цель осложнения жизни для тех, кто сдаёт жильё и не платит при этом налоги.

При этом Алексей Кричевский считает, что моментальная легализация этого рынка после 30 лет спокойного существования без регулирования банально невозможна.

— Чиновники хотят моментального результата, а к нему нужно идти шаг за шагом. Некоторая часть рантье уже зарегистрировались как самозанятые и платят пусть и не 13% НДФЛ, но хотя бы 4%. В лучшем случае столь резкие заявления и действия законотворцев приведут к тому, что в России через полгода-год после принятия закона утроится число самозанятых и поступления всё равно будут как минимум в три раза меньше расчётов экономистов министерства. В худшем — владельцы просто будут сдавать квартиры так, как сдавали и раньше, — считает Алексей Кричевский.

Руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов считает, что подобные перемены в первую очередь заметят арендаторы. Он уверен, что расходы по налогообложению, которые будут дополнительно ложиться на наймодателя, включат в стоимость аренды.

— Это совершенно очевидно — никто не будет сдавать квартиру себе в убыток. Поэтому, если рынок когда-нибудь придёт всё-таки к «белому» варианту существования, на ценах это скажется, — считает Дмитрий Таганов.

Как заплатить налог с дохода от сдачи квартиры

Собственник помещения заключает договор найма, в котором указан определённый размер вознаграждения за сдачу жилья. По истечении первого календарного года аренды арендодатель обязан подать декларацию 3-НДФЛ. Сдать ее можно лично в налоговую инспекцию, или с помощью личного кабинета на сайте ФНС. Каких-либо дополнительных регистрационных действий выполнять не требуется. Ставка налога на доходы физического лица будет составлять 13% по общему правилу.

С 2021 года вступили в силу изменения в НК РФ, в соответствии с которым превышение годового дохода свыше 5 миллионов рублей будет облагаться НДФЛ по повышенной ставке 15%. Выявив сумму превышения, налоговый орган выставит требование о доплате налога.

Если собственник зарегистрирован как ИП, он может выбрать упрощённую систему налогообложения. На основании пункта 1 статьи 346.20 НК РФ налоговая ставка составит 6%. Однако в данном случае платежи вносятся каждые 3 месяца авансом.

При покупке патента налог уплачивается заранее. Производится расчёт предполагаемого среднегодового дохода, 6% нужно перечислить в ФНС. Чтобы приобрести патент, необходимо получить регистрацию в качестве ИП. Выдача патента производится на срок до 1 года.

Перед выбором того или иного способа лучше всего провести расчёт предполагаемой прибыли и взыскиваемого налога. Это позволит понять, какой из них выгоднее.

Арендодатель обязан вовремя и полностью уплачивать налог с полученного дохода в сроки, определенные выбранным налоговым режимом. Но существуют ситуации, когда оплата не предусмотрена законодательством, либо возложена на другое лицо.

• В случае заключения договора безвозмездного пользования квартирой (к примеру, с родственником), выплата налога не предусмотрена, поскольку у собственника не возникает дохода.
• При сдаче жилья в аренду физическим лицам налог платит собственник. Но при сдаче физическим лицом-арендодателем помещения организации, нотариусу, адвокату или ИП ситуация противоположная: налог выплачивает арендатор самостоятельно. Он производит удержание 13% от суммы арендной платы и перечисляет эти средства в налоговую службу. Поэтому собственники зачастую включают сумму налога в стоимость аренды, чтобы не потерять в деньгах.

Оплата НДФЛ по ставке 13% является необходимым минимумом для арендодателя, желающего легализовать свой доход с минимумом усилий. Этот метод не требует специальной регистрации в налоговой. Однако подать налоговую декларацию все же придется.

Собственнику необходимо заполнить форму 3-НДФЛ и предоставить её в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. В случае невыполнения данного условия будут наложены санкции, указанные ниже. Заполнение формы может быть произведено от руки, в электронном варианте или с помощью программы. Наиболее целесообразно заполнить форму в программе, т.к. вероятность ошибки снижается до минимума, а в этом деле каждая ошибка стоит очень дорого. Судебные тяжбы и выплата штрафов никому не нужны.

Уплата начисленного налога должна быть произведена до 15 июля года, следующего за годом получения дохода. Перечислить налог можно самостоятельно даже при отсутствии уведомления.

Способы оплаты:

• через сайт ФНС в личном кабинете налогоплательщика;
• в отделении банка по налоговому уведомлению;
• через мобильные приложения банка или Госуслуги.

Таким образом, оплатить налог можно, не выходя из дома.

Последствия неуплаты налога со сдачи квартиры установлены Налоговым кодексом РФ:

• При неуплате налога взимается штраф 20% от неуплаченной суммы, при умышленном уклонении штраф возрастает до 40% от указанной суммы;
• При несвоевременном предоставлении налоговой декларации или отсутствии её предоставления штраф 5% от неуплаченной суммы налога взимается за каждый месяц просрочки, при этом сумма не должна быть менее 1000 р. и более 30%.
• Пеня за просрочку оплаты составляет 1/300 ключевой ставки ЦБ, начисляется ежедневно.

Все перечисленные взыскания могут быть наложены только в суде. При выявлении повторного нарушения оплата штрафов производится в двойном размере. Существует возможность привлечения к уголовной ответственности, а именно в случае неуплаты в течение 3-х лет подряд налогов на сумму, превышающую 900 тыс. рублей и 10% всех его налогов.

Следует отметить, что при получении любого дохода необходимо делать налоговые отчисления. Налог должен быть уплачен вне зависимости от срока действия договора аренды. Следует помнить об этом, чтобы не расстаться с определённой денежной суммой и избежать неудобств, вызванных судебными разбирательствами.

Посчитано, как выгоднее платить налоги со сдачи квартиры

Физические лица могут сдавать квартиры или иные жилые помещения в аренду без дополнительной регистрации. При этом налог придется заплатить в размере 13% от полученного дохода.

Раз в год до 30 апреля надо подать в ФНС по месту регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ, в этой декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год, а сам налог надо заплатить в срок до 15 июля.

Если квартирой владеют несколько собственников, то каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.

Расчет налоговой нагрузки при этом выглядят так: 60 000 рублей х 12 месяцев = 720 тысяч рублей – это доход за год. Ставка налога 13%, соответственно, 720 000 х 13% = 93 600 рублей. Именно такую сумму придется заплатить в доход государства.

Во-первых, для получения статуса ИП необходимо зарегистрироваться в установленном законом порядке. Для этого нужно обратиться в регистрирующий орган с соответствующим комплектом документов. После регистрации вам присвоят статус ИП.

Индивидуальные предприниматели могут использовать несколько систем налогообложения при сдаче квартиры в аренду, но самыми применимыми являются только два.

Первый – это упрощенная система налогообложения (УСН) с объектом налогообложения 6% со всего полученного дохода. При этой системе налогообложения необходимо учитывать, что ИП обязан вести книгу учета доходов, платить страховые взносы, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу, а по окончании календарного года сдать в налоговую инспекцию декларацию.

Расчет налога при данной системе такой: 60 000 рублей х 12 месяцев = 720 000 – это доход за год. Ставка налога 6%, соответственно 720 000 х 6% = 43 200 рублей.

Однако не стоит забывать об обязанности ИП уплачивать взносы на медицинское страхование – 8426 рублей в 2020 году, а также взносы: в Пенсионный фонд в 2020 году эта сумма равна 32 448 рублей, также помимо фиксированного взноса в ПФР необходимо платить дополнительный взнос в размере 1% с дохода, превышающего 300 000 рублей, который в нашем случае равен 4200 рублей.

При этом законом предусмотрено уменьшение суммы налога УСН на уплаченные взносы.

В нашем расчете это будет выглядеть так: налог по УСН – 43 200 рублей уменьшаем на уплаченные фиксированные взносы в сумме 40 874 рублей и на дополнительный взнос в ПФР 4200 рублей.

Итого уплате за год подлежат 43 200 рублей, из них 45 078 рублей – это взносы в фонды – ушли в минус, поэтому налог не уплачивается.

Необходимо помнить, что в случае, если сумма налога по УСН, которая начислена с доходов, меньше общей суммы взносов, то в любом случае взносы необходимо оплатить в полном фиксированном размере в срок до 31 декабря текущего года.

Затраты при УСН составят в нашем случае 45 078 рублей исключительно на страховые взносы.

Второй вариант системы налогообложения для ИП – это приобретение патента. Стоимость налогового патента рассчитывается как ставка 6% от потенциального дохода от сдачи квартиры.

Размеры потенциального дохода устанавливаются нормативными актами регионов, например, в Москве потенциальный доход от сдачи квартиры в аренду зависит от местонахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 000 до 10 миллионов рублей в год.

Необходимо помнить, что указанный доход, соответственно, и стоимость патента рассчитываются только по одной квартире, а если их несколько, то на каждую квартиру надо приобрести отдельный патент.

Срок патента может быть от 1 месяца до 1 года, сдавать декларацию в этом случае не требуется.

Патент не освобождает от выплаты страховых взносов, поэтому необходимо будет оплачивать не только сам патент, но и данные взносы. В отличие от системы УСН, стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные взносы.

Потенциальный доход для квартиры из нашего примера установлен в размере 600 000 рублей в год, исходя из этого стоимость патента на год составит 36 000 рублей. Не забываем про фиксированные взносы 40 874 рублей, а также 1% сверх дохода более 300 000 рублей, это 3000 рублей. Поскольку при патентной системе уменьшить стоимость патента на взносы нельзя, итого к оплате 36 000 + 43 874 = 79 874 рубля – это общая сумма расходов за 2020 год.

^К началу страницы

Для получения патента индивидуальный предприниматель должен подать в налоговый орган заявление на получение патента по форме, утвержденной приказом ФНС России от 09.12.2020 № КЧ-7-3/891@ «Об утверждении формы заявления на получение патента, порядка ее заполнения, формата представления заявления на получение патента в электронной форме и о признании утратившим силу приказа Федеральной налоговой службы от 11.07.2017 № ММВ-7-3/544@».

^К началу страницы

Порядок оплаты

Срок действия патента меньше 6 месяцев

— в размере полной суммы налога в срок не позднее срока окончания действия патента Срок действия патента от 6 до 12месяцев

— в размере 1/3 суммы налога в срок не позднее девяноста календарных дней после начала действия патента;
— в размере 2/3 суммы налога в срок не позднее срока окончания действия патента.

Если произведен перерасчет суммы налога в связи прекращением ИП предпринимательской деятельности, в отношении которой применяется ПСН, то сумма налога, подлежащая доплате, уплачивается не позднее 20 дней со дня снятия с учета налогоплательщика в налоговом органе.

^К началу страницы

1. если с начала календарного года доходы налогоплательщика от реализации, по всем видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения, превысили 60 млн. рублей

   При применении одновременно патентной систему налогообложения и упрощенной системы налогообложения, учитываются доходы от реализации по обоим налоговым режимам.

2. если в течение налогового периода средняя численность наемных работников, по всем видам предпринимательской деятельности, в отношении которых ПСН, превысила 15 человек

3. если в течение налогового периода ИП, осуществляющим предпринимательскую деятельность в сфере розничной торговли, была осуществлена реализация товаров, не относящихся к розничной торговле в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 346.43 НК РФ

^К началу страницы

Переход на патентную систему налогообложения

1

Подаем заявление

За 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности подаем в налоговый орган заявление о переходе на патентную систему налогообложения

Вы можете заполнить и распечатать заявление самостоятельно:

Для получения патента индивидуальный предприниматель должен подать в налоговый орган заявление на получение патента по форме, утвержденной приказом ФНС России от 09.12.2020 № КЧ-7-3/891@ «Об утверждении формы заявления на получение патента, порядка ее заполнения, формата представления заявления на получение патента в электронной форме и о признании утратившим силу приказа Федеральной налоговой службы от 11.07.2017 № ММВ-7-3/544@».

Залог, или страховой депозит, это деньги, которые по договору вносят жильцы перед заселением. Если что-то сломается или в квартире придется делать ремонт, хозяин квартиры компенсирует ущерб из этой суммы.

Отчитываться и платить налог не нужно:

• Когда вы только получили залог от жильцов.
• Когда претензий к жильцам нет и вы полностью возвращаете им залог.

Заплатить налог придется, если вы оставляете себе весь залог или его часть как компенсацию ущерба. Деньги, которые вы забрали, считаются доходом.

Пример:

Жильцы заселились в квартиру и отдали арендодателю залог — 30 000 рублей. Через год решили съехать. Хозяин квартиры обнаружил, что холодильник сломан, и оценил ремонт в 5 000 рублей.

Часть депозита арендодатель вернет жильцам: 30 000 − 5 000 = 25 000 рублей.

С денег, которые он оставит на ремонт, по закону нужно заплатить налог:

5 000 × 4% = 200 рублей.

В последние год-два многие собственники, официально сдающие жилье в аренду, задумались о покупке патента. Налоговая ставка в 6% по упрощенной форме и тем более 13% НДФЛ кажутся арендодателям очень большими. Поэтому патентная система вызывает все больший интерес со стороны владельцев недвижимости.

ИФНС выдает патент на срок от одного до двенадцати месяцев, но только в период календарного года. Иными словами, нельзя получить патент, например, с 1 мая 2015 по 30 апреля 2016 года потому, что в этот период входит часть 2016 года.

Оплачивается патент на банковские реквизиты того отделения ИФНС, которая выдает его. Порядок оплаты зависит от срока действия патента. Если предприниматель получил патент на срок менее шести месяцев, то он обязан заплатить за него всю сумму не позднее окончания срока его действия. Если же патент выдан на срок более шести месяцев, то ИП рассчитывается за него в два этапа: 1/3 стоимости он вносит не позднее 90 дней с момента начала действия ПСН, а оставшиеся 2/3 – не позднее срока окончания патента.

Здесь важно отметить, что патент не освобождает предпринимателя от обязательных платежей во внебюджетные фонды. Так что к затратам на его покупку можно смело приплюсовать обязательные взносы в Фонд социального страхования и Пенсионный фонд.

Патентная система налогообложения

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2021 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

• фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
• подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
• размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
• порядок оплаты коммунальных услуг;
• предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
• назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
• перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
• основания для расторжения договора;
• срок аренды квартиры;
• другие подробности.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

Вопрос: О применении ПСН при сдаче ИП в аренду нежилого здания или нежилых помещений в нем.

Ответ:

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу применения патентной системы налогообложения и сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 19 пункта 2 статьи 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения может применяться индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

Что такое патент на сдачу квартиры в аренду и как его получить?

Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре. Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам. Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.

Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей. Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно, а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.

Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры по договору найма:

1. На титульной странице сверху указываются ИНН налогоплательщика, если декларация подается впервые — в графе номер корректировки отмечается 0, затем прописывается год, за который подается отчет.
   • В поле «Предоставляется в налоговый орган(код)» указывается номер налогового органа, в котором налогоплательщик состоит на учете.
   • Ниже — паспортные данные и контактный номер налогоплательщика.
   • В пункте «Статус налогоплательщика» указывается статус физического лица: цифра 1 проставляется налоговыми резидентами, цифра 2 — нерезидентами.

   По закону владельцы жилья должны в обязательном порядке временно регистрировать новых жильцов, которые приехали из иных регионов и арендуют квартиру больше 90 дней. Если же владелец жилья это не сделает, то может получить штраф в размере от 2 до 7 тысяч рублей.

   На первый взгляд этот вариант может показаться более выгодным из-за наличия особого налогового режима, где уплачивать нужно не 13%, а 6%. Однако важно помнить, что индивидуальные предприниматели также уплачивают страховые взносы, которые к тому же являются обязательными. Что это означает? Что пенсионеру придется платить каждый год определенную сумму вне зависимости от уровня дохода и того факта, сдавалась ли его квартира в рассматриваемом периоде. В обоих случаях пенсионер будет нести определенные расходы, платя налоги государству. Поэтому многие и решаются сдавать свои квартиры неофициально, чтобы хоть как-то упростить себе жизнь и получать прибавку к пенсии. Заключая неофициальный договор аренды, человек также несет определенные риски. В большинстве своем они связаны с неуплатой очередного платежа арендаторами, в меньшей степени – с выявлением дохода и удержанием налога, штрафа с пенсионера.

   «Как самозанятому сдать квартиру в аренду и сэкономить на налогах»

   Возврат налога с доходов от сдачи квартиры. Доходы от сдачи квартиры вы будете декларировать по итогам года. Всю сумму нужно указать в декларации и там же заявить вычет. Важно сделать это одновременно, чтобы начисления перекрылись налогом к возврату.

   Роман, вы правы в том, что доходы от сдачи квартиры нужно декларировать и платить с них налог. И также вы правы в том, что этот налог можно вернуть с помощью имущественного вычета при покупке квартиры. С тем, как это сделать и почему нельзя забрать все деньги через работодателя, а придется подавать декларацию, сейчас разберемся.

   Рекомендуем прочесть: Детские пособия в ставропольском крае в 2020 году

   НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год). Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости. Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.

   Как пенсионеру правильно сдать квартиру в аренду? Осмотрительно. Хорошо, когда у человека есть свой внеоборотный актив в виде неиспользуемой жилой площади. Это – источник пассивного дохода. При невеликих пенсиях деньги, вырученные от сдачи в аренду квартиры, реально помогают оплачивать и сдаваемое жилье и то, в котором проживает хозяин.

   Льгота предоставляется в отношении доходов от оказания гражданам следующих услуг: присмотр и уход за детьми, больными людьми, лицами в возрасте от 80 лет; репетиторство; уборка жилых помещений, ведение домашнего хозяйства.

   В России значительная часть инвесторов стремится вкладывать денежные средства в недвижимость для последующей сдачи имущества в аренду. Это понятно, так как за последние 30 лет Россия прошла через огромное количество потрясений, и людям нужна хоть какая-то стабильность. Однако часто возникает вопрос о том, как рассчитать и заплатить налоги от сдачи квартиры в аренду в 2021 году и что следует знать владельцам недвижимости.

   1. Нерезиденты РФ (лица, которые живут в РФ менее 183 дней в году в течение 12 месяцев подряд) уплачивают налоги по ставке 30%, за исключением следующих категорий плательщиков:
   • военнослужащие РФ, проходящие службу за границей;
   • сотрудники органов госвласти, командированных на работу за рубеж.
   1. В случае применения налога для самозанятых при сдаче квартиры в аренду юридическим лицам, применяется налоговая ставка 6%.

   Пенсионеры – люди старой закалки, привыкшие чтить законы государства, в котором они живут. Поэтому многие из них при наличии дополнительной недвижимости предпочитают сдавать ее официально – по договору. Есть у этого варианта и другие плюсы:

   Рекомендуем прочесть: Какие районы коммуналок будут расселять спб 2020

   Сдать квартиру в аренду: платить налоги или купить патент

   «Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом. Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги. Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».

   После заполнения документ нужно отправить в налоговую инспекцию до начала работы по выбранному направлению деятельности (минимум за 10 дней). Если бизнес будет реализован по месту прописки предпринимателя, заявление подаётся по месту регистрации. При ведении деятельности за пределами места жительства (другой город, регион, субъект РФ) документы направляются в налоговое учреждение, которое контролирует территорию, где будет реализован бизнес-проект.

   ПСН также подразумевает возможность получения «каникул» для предпринимателей, которые воспользовались услугой впервые. Для их получения необходимо соблюдать условия реализации бизнеса. Деятельность должна вестись в определенных областях: научная, социальная, бытовые услуги, производство. «Каникулы» устанавливают ИП ставку 0% сроком на два года, действуют до 2021 года (планируется их продление). Особые условия действуют для бизнесменов из Севастополя и республики Крым, для них до 2021 года действует ставка 4%. Рассчитать стоимость патента на 2021 год для этой категории граждан также можно с помощью калькулятора ФНС.

   В законодательстве РФ нет понятия официально и неофициально. Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором — и нотариального заверения или государственной регистрации не требует. При составлении договора в обязательном порядке нужно указать паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, сроки и порядок оплаты.

   • освобождение от уплаты некоторых видов налогов;
   • отсутствие необходимости сдавать декларацию, а также вести налоговый и бухгалтерский учет;
   • простота и понятность в применении системы и расчете налога;
   • дифференцированный подход (размер потенциального дохода различается для предпринимателей с разными критериями).

   Последнее заявление можно подать в ИФНС как одновременно с регистрацией ИП, так и после, за 10 дней до предполагаемого начала деятельности на ПСН. Форма данного заявления также утверждена законодательно.

   Патентная система не пользуется особой популярностью среди предпринимателей – на ней работает всего несколько процентов ИП.

   1. ИП может иметь наемных работников и платить им заработную плату, а самозанятый – нет.
   2. Власти обещают более простую регистрацию.
   3. ИП имеет льготы по налогу на недвижимость, если использует «упрощенку». Самозанятый такие льготы иметь не будет.
   4. ИП «на упрощенке» платит налог 4 раза в год. Самозанятый будет платить налоги ежемесячно.
   5. ИП «на упрощенке» должен кроме налога на доход платить социальные платежи, причем независимо от получения дохода. Самозанятый платит только 4% или 6% от дохода, и это гарантирует ему минимальную пенсию.
   6. Штрафы с ИП и самозанятых – разные.
   7. ИП имеют много способов сдавать отчетность – в бумажном виде, через свои банки, через специализированных провайдеров. Для самозанятых будет сделано специальное мобильное приложение «Мой налог», в котором надо будет регистрировать все платежи. Налоговая служба сама будет рассчитывать сумму налога на основе этих данных.
   8. У ИП есть много способов принимать платежи. Самозанятые будут регистрировать все платежи в приложении «Мой налог», которое фактически будет аналогом кассового аппарата – плательщик будет получать чек в электронной форме; кассовый аппарат и бланки БСО самозанятым не требуются.
   
   

   Похожие записи:

   • Сколько пенсионных баллов можно заработать за год с зарплатой 25000
   • Прожиточный минимум в Ростовской области
   • Основания для определения места открытия наследства