Продажа квартиры купленной на материнский капитал порядок действий

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры купленной на материнский капитал порядок действий». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

B зaкoнoдaтeльcтвe PФ нeт зaпpeтa нa пpoдaжy нeдвижимocти, пpиoбpeтeннoй нa мaтepинcкий кaпитaл. Taкиe cдeлки c нeдвижимocтью peгyлиpyют:

▪ Фeдepaльный зaкoн «O дoпoлнитeльныx мepax гocyдapcтвeннoй пoддepжки ceмeй, имeющиx дeтeй» — pacкpывaeт тoнкocти oбpaщeния c мaтepинcким кaпитaлoм ;

▪ cтaтьи Гpaждaнcкoгo кoдeкca PФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 — paccкaзывaют oб oбязaннocтяx poдитeлeй пepeд дeтьми, пpaвилax cдeлoк c имyщecтвoм peбeнкa и oбщиx пpaвилax кyпли-пpoдaжи.

Coглacнo этим зaкoнaм poдитeли или oпeкyны дoлжны пoзaбoтитьcя oб oбecпeчeнии нecoвepшeннoлeтниx дeтeй вceм нeoбxoдимым, жить c дeтьми и выдeлить им дoлю в квapтиpe или дoмe. Caмoe глaвнoe — нe нapyшить пpaвa peбeнкa, зa кoтopыми cлeдят пoпeчитeльcкиe opгaны. Любaя пpoцeдypa тpeбyeт пиcьмeннoгo paзpeшeния opгaнoв oпeки.

Ecли дeти в ceмьe дocтигли 18 лeт, пoнaдoбитcя тoлькo иx пиcьмeннoe и зaвepeннoe y нoтapиyca coглacиe.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

🔹 Квapтиpa, кoтopyю вы пpoдaeтe, дoлжнa быть в oбщeй coбcтвeннocти вceй ceмьи.

🔹 Ecли вы пoкyпaли квapтиpy, иcпoльзyя зaeмныe cpeдcтвa, и oфopмили ee тoлькo нa мaть или oтцa дeтeй, пepeд пpoдaжeй ee нyжнo oфopмить в oбщyю coбcтвeннocть. Taкaя пpoцeдypa нaзывaeтcя нoтapиaльнoй oбязaннocтью, чтoбы ee иcпoлнить y вac бyдeт 6 мecяцeв.

🔹 Ecли дeти coвepшeннoлeтниe — нyжнo иx coглacиe, ecли нeт — opгaнa oпeки и пoпeчитeльcтвa.

🔹 Дeти дoлжны пoлyчить oт нoвoгo жилья тe жe или бoльшиe дoли — мeньшиe дoли paзpeшaют пoлyчить, тoлькo ecли знaчитeльнo yлyчшaютcя ycлoвия пpoживaния.

🔹 Oбязaтeльнo oдoбpeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa, Пeнcиoннoгo фoндa и в cлyчae c ипoтeкoй — oт бaнкa.

🔹 Нyжнo зaблaгoвpeмeннo пoдгoтoвить нoвyю жилплoщaдь — c paвными или лyчшими ycлoвиями, зaдaткoм и peгиcтpaциeй в Pocpeecтpe.

Caмy cдeлкy мoжнo coвepшить в любoй мoмeнт пocлe пoкyпки квapтиpы нa мaтepинcкий кaпитaл. Глaвнoe — пoлyчить paзpeшeниe. Бeз paзpeшeния нa пpoдaжy имyщecтвa нecoвepшeннoлeтниx нoтapиyc нe yдocтoвepит cдeлкy, a Pocpeecтp нe зapeгиcтpиpyeт пepexoд пpaвa coбcтвeннocти. Пocлe пoлyчeния выпиcки из EГPН нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть, нyжнo пpeдocтaвить ee в opгaны oпeки в тeчeниe 30 днeй пocлe peгиcтpaции. Ecли cдeлкy нe yдaлocь зaвepшить, пpидeтcя пoлyчaть нoвoe paзpeшeниe.

Кoгдa нe нyжнo. Пo cтaтьe 217.1 НК PФ, ecли нeдвижимocть y вac в coбcтвeннocти бoлee 3–5 лeт в зaвиcимocти oт дaты пpиoбpeтeния. Пpoдaвeц нe плaтит нaлoг и нe cдaeт дeклapaцию 3-НДФЛ.

Ecть вapиaнты, кoгдa нaлoг нe нyжнo плaтить пpи пpoвeдeнии cдeлки в eдинoм нaлoгoвoм пepиoдe или, ecли ceмья нe иcпoльзoвaлa нaлoгoвый вычeт. Oднaкo, кaждый cлyчaй индивидyaлeн — тyт лyчшe пocoвeтoвaтьcя c нaлoгoвым кoнcyльтaнтoм, чтoбы нe oшибитьcя.

Кoгдa нyжнo плaтить. Нaлoг зa пpoдaжy нyжнo плaтить, ecли квapтиpa нaxoдитcя в coбcтвeннocти ceмьи мeнee 3 лeт, либo мeнee 5 лeт пpи oфopмлeнии пpaвa coбcтвeннocти пocлe 1 янвapя 2016 гoдa.

Кaк пocчитaть cpoк влaдeния нeдвижимocтью. Oтcчeт нyжнo вecти c дaты влaдeния пo выпиcкe EГPН или из cвидeтeльcтвa o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa. Cчитaют нe в гoдax, a в мecяцax: 3 гoдa — 36 мecяцeв, 5 лeт — 60 мecяцeв.

Bы кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa

Ecли cpoк влaдeния нe дoтягивaeт дo 3 лeт, вaм пoдoйдyт двa cпocoбa нaлoгooблoжeния пpи ee пpoдaжe.

💰 пpoдaжнaя cтoимocть пo дoгoвopy oтчyждeния минyc 1 000 000 pyблeй имyщecтвeннoгo нaлoгoвoгo вычeтa, ecли пoлaгaeтcя;

💰 пpoдaжнaя cтoимocть пo дoгoвopy oтчyждeния минyc дoкyмeнтaльнo пoдтвepждeннaя цeнa пpиoбpeтeния квapтиpы.

B oбoиx cлyчaя нyжнo caмocтoятeльнo пoдaть дeклapaцию нa нaлoгoвый вычeт, пoтoмy чтo нaлoгoвaя нe пpeдocтaвляeт тaкoй пpoцeдypы пo-yмoлчaнию. B этoм вapиaнтe нe yчитывaeтcя кaдacтpoвaя cтoимocть жилья.

Как продать квартиру, купленную с участием материнского капитала

Ecли в дoгoвope пpoдaжи yкaзaнa cyммa бoлee 70% кaдacтpoвoй cтoимocти, вы мoжeтe oплaтить нaлoг тeми жe двyмя cпocoбaми. 3дecь yчитывaют кaдacтpoвyю cтoимocть нa 1 янвapя тoгo гoдa, в кoтopoм зapeгиcтpиpoвaн пepexoд пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля.

Paвнoзнaчныe дoли в нoвoм жильe. Чтoбы выпoлнить этo ycлoвиe, coглacyйтe eдинoвpeмeннyю cдeлкy пo пpoдaжe cтapoгo жилья и пoкyпкe нoвoй квapтиpы или дoмa. Eщe мoжнo выдeлить дeтям дoли в квapтиpe близкoгo poдcтвeнникa.

B cлyчae пoкyпки внecитe зaдaтoк, yкaжитe дeтeй coбcтвeнникaми в дoгoвope пpиoбpeтeния, пpoпиcaв дoли, кoтopыe бyдyт им пpинaдлeжaть. Пoдпишитe пpeдвapитeльныe дoгoвopы нa пpoдaжy и пoкyпкy, либo пpeдвapитeльный дoгoвop нa пpoдaжy и cocтaвьтe шaблoн ocнoвнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нa пoкyпкy для coглacoвaния c opгaнaми oпeки и пoпeчитeльcтвa.

B cлyчae дapeния пoдпишитe пpeдвapитeльный дoгoвop нa пpoдaжy и пoдгoтoвьтe шaблoн дoгoвopa дapeния для coглacoвaния c opгaнaми oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Coглacyйтe cдeлкy пo пpoдaжe cтapoгo жилья и пoкyпкy нoвoй квapтиpы или дoмa c opгaнaми oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Дeнeжнaя кoмпeнcaция. Пo пpeдвapитeльнoмy oдoбpeнию opгaнoв oпeки вмecтo дoли дeтям paзpeшeнo пoлyчaть дeнeжнyю кoмпeнcaцию в paзмepe cтoимocти пpoдaннoй дoли нa мoмeнт cдeлки. Для этoгo нyжнo пpeдocтaвить в opгaны oпeки и пoпeчeния зaявлeниe и cпpaвкy o cтoимocти дeтcкиx дoлeй.

Кoгдa opгaн oпeки и пoпeчитeльcтвa oдoбpит зaявлeниe, oткpoйтe cчeтa в бaнкe нa имя дeтeй и внecитe тyдa дeньги. Xpaнить cpeдcтвa мoжнo oбычнoм cбepeгaтeльнoм cчeтe или c нaчиcлeниeм пpoцeнтoв, чтoбы:

❗ peбeнoк pacпopядилcя ими caмocтoятeльнo в 18 лeт;

❗ poдитeли pacпopядилиcь ими в интepecax peбeнкa нa мoмeнт, кoгдa eмy eщe нeт 18 лeт — нaпpимep, пpиoбpeли нoвoe жильe.

Пoмнитe, чтo любoe pacпopяжeниe имyщecтвoм нecoвepшeннoлeтниx нyжнo oдoбpять в opгaнax oпeки.

Дoли для дeтeй в квapтиpe poдcтвeнникoв. Ecли вы нe плaниpyeтe пoкyпкy нoвoй квapтиpы, зaкoн paзpeшaeт выдeлить дoли дeтям нa жилплoщaди ближaйшиx poдcтвeнникoв — нaпpимep, y бaбyшeк или дeдyшeк.

B нeкoтopыx peгиoнax paзpeшeнo выдeлить дoли мeньшeй квaдpaтypы, ecли:

✔ квapтиpa poдcтвeнникoв бoльшe пpoдaннoй;

✔ ecть paзницa в cтoимocти жилья в бoльшyю cтopoнy — нaпpимep, в зaвиcимocти oт paйoнa, инфpacтpyктypы, cocтoяния дoмa.

Нo тaкиe нюaнcы cтoит зapaнee oбгoвapивaть c юpиcтaми и бpaть в yчeт пpaктикy кoнкpeтнo вaшeгo peгиoнa пpoживaния.

Рассмотрим самый частый вопрос: как определить, кому из детей, сколько положено в долях? За основу берем соотношение первоначальной стоимости квартиры и суммы материнского капитала, которую получили и направили на покупку или погашение кредита (ипотеки). Очевидно, что для Москвы доли детей будут незначительные, например, 1/40, 1/30 и т.п. Точная формула расчета долей не установлена законодательно. Для понимания приведем пример:

Купили квартиру за 5 млн руб. и использовали материнский капитал, который составлял на момент покупки 466 617 руб. В семье 3 человека (папа, мама и ребенок). Расчет такой – сумму материнского капитала делим на количество членов семьи, затем стоимость квартиры делим на получившийся итог, и получается минимальная доля для 1 ребенка.

466 617 / 3 = 155 539

5 млн / 155 539 = 32,15.

Итого: на ребенка нужно выделить минимум 1/32 доли в квартире, можно больше. Оставшиеся доли родителям рекомендуем объединить в «общую совместную собственность», чтобы обойти оформление через нотариуса.

Важное примечание: доли должны быть разделены верно. Если вы выделяете доли через нотариуса, нередки случаи, когда нотариусы ошибаются в расчетах. Поэтому обращайтесь к компетентным юристам и будьте заранее готовы к контролю над ситуацией.

В 2019 году в Федеральный закон 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” были внесены изменения относительно выделения долей детей – теперь это можно сделать без нотариуса, по соглашению в простой письменной форме. Поправка в ст. 42 N 218-ФЗ вступила в силу 31.07.2019.

Нотариальное удостоверение не требуется, если сделка по отчуждению, а также ипотеке долей осуществляется одновременно со всеми членами семьи-собственниками. Однако в нашей повседневной жизни дела обстоят не так красиво, как расписано в законе.

Потратили маткапитал на квартиру. Что может пойти не так?

Можно ли обойти всю эту процедуру по наделению детей долями и не получать разрешения опеки?

Государство выделяет денежные суммы на улучшение условий жизни всей семьи без исключения, в том числе детей. Когда вы берете материнский капитал, то априори даете согласие на выполнение условий, под которые вашей семье даются деньги. Если условия не выполняются, Пенсионный фонд может узнать, что вы обошли это правило, продали и купили объект недвижимости без наделения детей долями, а следовательно, неосновательно обогатились. В этом случае Пенсионному фонду деньги нужно будет вернуть.

Если семья с детьми приобретает новостройку по договору уступки (когда право собственности на объект недвижимости еще не оформлено в Росреестре, т. е. как таковой квартиры еще нет), используя материнский капитал, то доли выделить нельзя, пока не оформлено право собственности. Если, не дожидаясь права собственности, семья решает этот “будущий объект” продать и купить готовую квартиру по стандартному договору купли-продажи, рекомендуем при покупке новой квартиры сразу оформить доли на детей и иных членов семьи.

Отметим, что при подписании договора долевого участия, то есть при покупке новостройки с использованием материнского капитала нужно быть очень аккуратным, так как здесь существует много тонких нюансов, которые знает только специалист в области недвижимости.

В заключение еще раз обратим ваше внимание на обязанность по наделению детей в семье долями в праве собственности на объект недвижимости. Поскольку если государственные органы проведут проверку в отношении вас, то через суд могут признать сделку купли-продажи недействительной и потребовать вернуть средства материнского капитала в Пенсионный фонд. А также существует вероятность привлечения вас к уголовной ответственности по делам о мошенничестве.​

В этой статье

• Как определить доли детей?
• Важные нововведения
• Согласие опеки
• Что будет, если обойти правила
• Покупка новостройки

Наше государство обеспечивает охрану прав ребенка на недвижимость, купленную с помощью средств маткапитала. Поэтому, чтобы продать такую квартиру, необходимо получить согласие от органов опеки и попечительства.

Процедура

Для начала вам необходимо письменно уведомить органы опеки по месту проживания о продаже жилплощади. В дальнейшем придется отправиться к ним на прием и заполнить заявление, в котором оба родителя обязуются соблюдать права и интересы несовершеннолетнего лица (ребенка). Заявление составляется в присутствии инспектора по охране прав детства управления соцзащиты населения вашего района, который впоследствии заверяет данный документ. Затем представитель органов опеки проводит собеседование с родителями; а если ребенку больше 14 лет, с ним тоже.

Лучшим способом получения согласия органов опеки на продажу квартиры «с маткапиталом» будет одновременная продажа имеющейся жилплощади и приобретение новой. Если родители продают жилье без выделения доли ребенка и без получения согласия (а такое бывает), такая сделка впоследствии может быть оспорена и признана недействительной.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку, с вложением материнского капитала

Продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, а средства маткапитала уже внесены, сложнее, чем продать такую же квартиру, но с закрытым жилищным кредитом. Когда вы покупаете жилье в ипотеку, оно находится в залоге у банка, и для начала вам необходимо получить его согласие на выделение доли. А на эти условия готовы пойти далеко не все банки: мало кому хочется брать на себя ответственность за выделение детской доли, так как если родители-заемщики вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный заем, квартиру придется реализовывать. А это является затруднительным, когда среди собственников есть несовершеннолетний. Поэтому рекомендуется сначала погасить кредит и только после этого выделять в квартире доли.

Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире, он становится полноправным участником сделки по договору купли-продажи. В случае, если собственник не исполняет обязательства по получению материнского капитала и не выделяет долю ребенку, это является серьезным нарушением условий и ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с имуществом.

Иск в суд могут подать как дети, которые смогут претендовать на долю в квартире, когда достигнут совершеннолетия, так и заинтересованные государственные органы: прокуратура и органы опеки. По итогу покупатель квартиры (новый собственник) может лишиться собственности по решению суда, а квартира будет возвращена предыдущему владельцу и распределена в виде долевой собственности.

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Целевое расходование средств материнского капитала в России контролируют три государственные организации: органы опеки и попечительства, Пенсионный фонд и прокуратура.

Когда родители (законные представители) получают поддержку от государства, то принимают на себя обязательство распоряжаться деньгами во благо детей.

Если дети уже достигли 18 лет, то для продажи квартиры достаточно получить согласие всех собственников. Документ оформляется у нотариуса. В остальных случаях законодатель разрешает продажу недвижимости при соблюдении трех условий:

• Несовершеннолетним выделена доля;
• В результате отчуждения квартиры не ухудшаются жилищные условия детей;

Важно, чтобы несовершеннолетние члены семьи получили равнозначные доли в новом помещении, а не остались на улице. Например, возможен такой вариант — покупка более дорогого жилья: просторного, комфортного или в районе с лучшей инфраструктурой (в частности, переезд из окраины в центр или из малого города в столицу).

Вместо приобретения новой недвижимости родители вправе предоставить детям компенсацию с согласия органов опеки. В этом случае необходимо подготовить акт независимой оценки долей. Если органы опеки одобряют денежную компенсацию, то на каждого ребенка открывается отдельный счет, куда зачисляются деньги, полученные от продажи жилья. Впоследствии, когда ребенок достигнет 18 лет, то сможет снять сбережения со счета и распорядиться ими по своему усмотрению.

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция

Законодатель не предусмотрел строгих правил касательно сроков продажи квартиры. Однако есть ряд нюансов:

Если жилье было оформлено в собственность после 01.01.2016, то он длится 5 лет. До этой даты – 3 года. Если продать квартиру до истечения минимального срока владения, то придется уплатить в пользу государства подоходный налог в размере 13%.

Декларацию по форме 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года. А уплатить налог – до 15 июля.

Отчуждать жилье можно только в том случае, если несовершеннолетние признаны собственниками. Для проведения сделки необходимо получить два разрешения:

• у банка на выделение доли ребенку в ипотечной квартире;
• у органа опеки на передачу приобретенной доли в залог.

Чтобы повысить шансы на положительное решение, можно предложить кредитору другую недвижимость в залог. Выделение долей несовершеннолетним оформляется у нотариуса в форме соглашения или договора дарения.

Продать квартиру, купленную на материнский капитал, сложно, но реально. С особой ответственностью стоит подойти к выделению долей и поиску жилья с лучшими условиями для проживания детей. Чтобы сэкономить на налогах, стоит выждать минимальный период владения 5 лет. И, конечно, квартиру получится проще и выгоднее продать после полного погашения обязательств перед банком.

Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:

• Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.

• Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.

• Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.

• Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: этапы и важные нюансы

Сделку по продаже квартиры, купленной за деньги из материнского капитала, разрешается продать в любой момент. Но если не получите разрешение, сделку запретят. Для этого возьмите выписку из ЕГРН и заплатите за нее 350 руб. С этим документом приходите в органы опеки, чтобы получить разрешение. Выписка из ЕГРН действует в течение месяца.

Если не хотите выделять долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Предъявите в органы опеки справку о стоимости. Потребуется вызвать оценщиков и получить от них официальный документ. С этим документом направляйтесь в органы опеки и попечительства, и напишите заявление, что собираетесь вместо выделенной доли воспользоваться компенсацией.

Деньги с продажи квартиры вы будете обязаны направить на сберегательный счет ребенка. Откройте его заранее и получите разрешение органов опеки. Родители вправе распоряжаться деньгами, если они берут их на улучшение благосостояния несовершеннолетнего. На другие цели деньги тратить нельзя. Ребенок по достижению совершеннолетия снимет эти деньги и воспользуется по своему усмотрению.

Для получения разрешения в органах опеки соберите следующие документы.

• Паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, или свидетельство о рождении.

• Заявление и паспорта обоих родителей в органы опеки.

• Техпаспорт на квартиру.

• Документ купли-продажи.

• Если ваш покупатель будет использовать деньги из материнского капитала, от него потребуется копия сертификата.

• Выписка из ЕГРН.

• Если недвижимость в ипотеке, к заявлению приложите разрешение банка.

• Ваш сертификат, которым вы пользовались при покупке квартиры.

• Разрешение на проведение сделки от пенсионного фонда.

• Согласие на сделку супруга, супруги и ребенка, если он достиг совершеннолетия.

Этот список документов потребуется не только для получения разрешения в органах опеки, но и для регистрации прав собственности через Росреестр. Подать документы в органы опеки можно лично в отделении или в онлайн-режиме через МФЦ. Но подтвердить права собственности возможно только лично в отделение Росреестра.

Перед проведением сделки проверьте, все ли в порядке с договором купли-продажи. В документе прописываются следующие пункты:

• обязанности и права всех сторон сделки;

• адрес и параметры квартиры, а также расположение;

• наличие соцпомощи и субсидий;

• сумму задатка, который вносит покупатель;

• сумма сделки;

• реквизиты для перевода денег.

Как продать квартиру, купленную за маткапитал?

Интересуемся, на каких условиях в вашем регионе орган опеки готов согласовать сделку по продаже недвижимости, где один из собственников – несовершеннолетний. Возможно, ему будет достаточно предварительного договора купли-продажи, где несовершеннолетний получает долю. Либо, наоборот, несовершеннолетний должен изначально получить долю в новой квартире еще до согласования сделки. Еще один вариант – перечисление суммы, эквивалентной стоимости доли ребенка, на его счет в банке. Но найти покупателя, который согласиться авансировать такую сумму, сложно.

По нашему мнению, самый удобный вариант – одновременная продажа и покупка новой квартиры. Если орган опеки согласен на такой вариант – переходим к шагу № 2.

Сделки с долями требуют обязательного нотариального оформления, потому и продажу, и покупку новой квартиры нужно оформлять у нотариуса. Предварительно согласовываем со сторонами и нотариусом дату, берем разрешение от органов опеки, и прикладываем к нему:

• выписку из ЕГРН о правах;
• технический план, экспликацию и поэтажный план на продаваемую квартиру;
• паспорта и свидетельства о рождении собственников;
• единый жилищный документ;
• выписку из домовой книги;
• справку об отсутствии долгов по коммуналке из УК;
• копию финансового лицевого счета.

Подписываем договоры, получаем нотариально удостоверенные экземпляры.

В теории рефинансировать ипотеку можно, но на практике сделать это гораздо труднее. У заемщиков возникает масса трудностей. В особенности если рефинансирование осуществляется в другом банке. Это обусловлено тем, что, согласно законодательству, заемщик должен распределить жилплощадь между родителями и детьми.

Однако банковские учреждения неохотно берутся за оформление сделок такого рода, так как при просрочке платежей, изъятое имущество нельзя будет продать, так как среди собственников есть несовершеннолетние. Рекомендуется сначала проводить рефинансирование, а уже после этого использовать субсидию на погашение основной части задолженности уже по новому займу.

Перед заключением сделки важно понимать, что семья сможет оформить налоговый вычет. Единственное условие – компенсируемые 13% рассчитываются не от всей стоимости жилого имущества, а от суммы, оставшейся к оплате после вычета маткапитала. Предельная сумма вычета при покупке квартиры с материнским капиталом для недвижимого имущества такая же, как и для приобретения недвижимости обычным способом.

Более сложно рассчитывается налог при покупке квартиры с материнским капиталом в ипотеку:

1. Выделяя субсидию на оплату стартового платежа, необходимо вычесть его сумму от полной стоимости. На оставшуюся разницу можно получить налоговую компенсацию.
2. При направлении субсидии на оплату основной части. Здесь все зависит суммы, направленной банком на оплату основного долга, а также суммы по начисленным процентам.

Если вы желаете оформить налоговый вычет на имущество, то перед тем, как вложить материнский капитал в покупку квартиры, рекомендуется получить юридическую консультацию.

Продажа квартиры «под маткапиталом»: миссия выполнима?

При благоприятных условиях продажа может занять примерно 20 — 25 дней, где 10 — 15 дней на подготовку и 10 дней на регистрацию. Суть заключается в следующем:

1) Банк выдаст справку об отсутствии задолженности в день обращения. 2) Обратиться в органы опеки и уговорить сотрудника на получение черновика разрешения на продажу квартиры, хотя документально доли детям еще не выделены. Сроки выходят 2 дня на сбор документов и 2 дня на оформление черновика. 3) Отнести нотариусу черновик разрешения и справку об отсутствии задолженности по ипотеке. На основании этих документов нотариус составит соглашение о выделении долей детям и договор купли-продажи квартиры. На все уйдет примерно 2 дня. 3) В день сделки: покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или аккредитив; Затем участники подписывают у нотариуса договор купли-продажи + продавцы подписывают соглашение о выделении долей детям; После нотариуса продавцы обращаются в органы опеки, где показывают подписанный договор купли-продажи. Органы опеки выдадут оригинал разрешения на продажу; Затем участники идут в МФЦ регистрировать сделку. Там они подают три пакета документов по-порядку: -сначала доументы на снятие обременения с квартиры; -далее документы на выделение доли детям; -и в конце документы на регистрацию сделки купли-продажи квартиры. Все это будет регистрироваться в течение 10 рабочих дней.

Конечно, ускоренная продажа зависит от многих благоприятных факторов: -от банка, который сразу выдаст справку об отсутствии задолженности; -от органов опеки, которые согласятся заранее выдасть разрешение на продажу квартиры, хотя документально доли детям не выделены; от нотариуса, который согласится составить договор купли-продажи, хотя документально обременение еще не снято + доли детям не выделены; -и конечно от покупателей, которые на все это согласяться. Некоторые покупатели могут потребовать, чтобы все было поэтапно, т.к. вся сделка может сорваться из ошибки в одном из этапов.

Чтобы по-быстрее продать квартиру, найдите грамотного специалиста в этом деле. Грамотного в каком смысле? А в таком, что он знает как найти подход к органам опеки, чтобы заранее получить разрешение на продажу. У него всегда есть знакомый нотариус, который заранее оформит соглашение и договор купли-продажи. Он знает как правильно скооперировать всех участников сделки, чтобы побыстрее выйти на сделку.

А теперь давайте разберемся с продажей квартиры, если попадутся покупатели с ипотекой.

В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга. Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов.

Краткая инструкция со сроками. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн. руб.

1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале. Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры. Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи. Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор. Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) + банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 10) Когда покупателя станут собственниками, продавцы получают остальную сумму — 0,5 млн. руб. от покупателей и 4,5 млн. руб. от банка.

Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.

А можно ли ускорить продажу как было указано выше? Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей. При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.

1. Те же 6 этапов, что я расписала выше (когда покупатели со своими деньгами).
2. Участники сделки предоставляют необходимые документы банку покупателей для «одобрения» квартиры.

   Банку нужно проверить квартиру на юридическую чистоту, оформить ипотечный договор и закладную. У каждого банка свой список документов и требований. Поэтому нужно заранее все уточнить. От продавцов потребуется:

   • Паспорта и свидетельства о рождении (если одному из продавцов до 14 лет). Достаточно копий;
   • Технический паспорт квартиры;
   • Выписка из ЕГРН на квартиру или свидетельство о регистрации права;
   • Предварительный договор купли-продажи;
   • Разрешение органов опеки и попечительства на продажу «детских» долей;
   • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Берется в Управляющей компании;
   • Выписка из домовой книги;

     Еще она называется справка о составе семьи или справка о зарегистрированных лицах. Ее можно получить в МФЦ, в УФМС или в паспортном столе.

   Дополнение: некоторые банки требуют, чтобы все прописанные люди выписались из квартиры перед сделкой. Это обычная практика. Отдельная статья — как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры.

3. Составляем договор купли-продажи у нотариуса.

   Подробную инструкцию я описывала выше — этап №6 (при покупателях с «наличкой»). Когда помощник нотариуса составит проект договора, покупатели должны передать его сотруднику ипотечного банка. Сотрудник проверит его и, если нужно, внесет в него какие-либо поправки на основании регламента банка. Законченный проект договора нужно снова отдать помощнику нотариуса. Когда договор будет окончательно утвержден, сотрудник банка назначит день сделки.

4. День сделки — покупатели и банк закладывают свою часть денег, участники подписывают у нотариуса договор купли-продажи, далее договор подается на регистрацию.

   Например, сотрудник банка пригласил на закладку денег в 13 часов. Значит участники договариваются с нотариусом на подписание договора купли-продажи в 14 часов.

   Самый простой вариант – если детям исполнилось 18. В этом случае жилье оформляется в общую собственность (если это не было сделано ранее) и реализуется с согласия всех владельцев. Если же среди собственников есть несовершеннолетние, то потребуется разрешение Органов опеки и попечительства (ООиП) на продажу их долей. С 14 до 18 лет, помимо опеки, ребенок также пишет согласие на переезд.

   На данный момент самая большая проблема в этой сфере – отсутствие единого регламента для принятия таких решений и местечковые правила у каждого районного ООиП. Поэтому, вариантов действия при продаже квартиры с маткапиталом несколько, но перед тем, как решить воспользоваться одним из них, обязательно проконсультируйтесь в органах опеки. Без их положительного вердикта реализовать квартиру законным способом невозможно.

   Этот вариант чаще всего срабатывает, т.к. предполагает минимальные риски для ребенка остаться ни с чем. Нужно подготовить документы на продажу одной и покупку другой квартиры, заключить предварительные договоры купли-продажи, прописав, какая доля в новом жильё будет принадлежать отпрыскам. Некоторые ООиП требуют предоставить «Гарантийное обязательство продавца о продаже доли несовершеннолетнему». В данном случае адрес нотариата нужно уточнить у них, поскольку не все нотариусы знают, как оно оформляется.

   ДДУ при наличии несовершеннолетних собственников опека пропускает только при 70% готовности дома. Но здесь зависит от застройщика: не все хотят бронировать квартиру на длительный период, и сроки оплаты бывают достаточно короткими. Кроме того, некоторые банки вообще не работают с долями, субсидиями и т.д., поэтому нужно все нюансы уточнять заранее.

   Важно! Сделки купля-продажа должны происходить в один день, иначе опека не даст разрешение.

   В том случае, если новое жильё вы пока не присмотрели или вовсе не планируете его покупать, можно положить деньги за доли несовершеннолетних на счёт в банке. По достижении 18 лет дети смогут воспользоваться вкладом самостоятельно, до совершеннолетия им распоряжаются родители (только для приобретения жилья).

   Согласие на такую манипуляцию в опеке получить сложнее. Никакой логики в этом не просматривается, однако есть администрации, в которых ООиП вообще не одобряют такой подход и часто выносят отказы. Поэтому для начала нужно взять справку о стоимости доли (без проведения оценки) и подать её в органы вместе с другими документами. Список документов будет дан ниже.

   Важно! Не заводите на детей счета и не переводите туда деньги до получения согласия органов опеки.

   Сделка с недвижимостью с оплатой за счет средств материнского капитала

   Есть и другой выход: одновременная продажа и дарение долей в другом жилье у родственников или у одного из родителей, имеющего собственность в иной недвижимости. Если новую квартиру вы покупаете в долевке, опека может не разрешить детям переехать в недострой. Если вообще не планируете приобретать недвижимость, этот способ тоже подходит.

   Прежде, чем проводить процедуру дарения, обязательно уточните в опеке, что они пропустят данный способ. Как правило, сделку купли-продажи и договор дарения необходимо заключать одновременно, день в день. Если этого не сделать, ООиП посчитает это просто жестом доброй воли и не учтут эти доли, как выделенные взамен продающихся.

   Главное, чтобы жилищные условия детей в результате не ухудшились. Т.е. квартира, в которой им выделяют доли, должна быть либо больше предыдущей, либо иметь большую стоимость или лучшую инфраструктуру. Состояние жилого помещения органы опеки могут проконтролировать лично.

   Важно! Дарение должно осуществляться день в день с продажей старой квартиры. Если нужно оформить выделение долей раньше, то делать это можно только с разрешения опеки.

   В органы опеки и попечительства по месту жительства необходимо предоставить:

   1. Заявление от обоих родителей (если явка одного из них невозможна – нотариальное разрешение);
   2. Паспорта или свидетельства о рождении всех собственников;
   3. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
   4. Кадастровый и технический паспорта на жилое помещение;
   5. Правоустанавливающие документы по встречной сделке (договор КП, мены, дарения, приватизации, вступление в права наследства и т.д.);
   6. Сертификат МК, использованный при покупке жилья;
   7. Выписка из поквартирной карточки или домовой книги;
   8. Предварительные договоры купли-продажи;
   9. Справку о готовности дома на 70% (для новостроек).

   В ФЗ «Об опеке и попечительстве» прописано, что ответ организация должна дать за 15 дней: это предварительное разрешение либо отказ. В некоторых случаях они разрешают сделку после выполнения каких-либо условий: предоставления дополнительных документов, гарантийных писем и т.п.

   В этом случае ситуация осложняется присутствием в неё третьей стороны: банка. Согласие на продажу ипотечной квартиры может дать только он, поэтому в первую очередь заручитесь разрешением кредитной организации. В остальном план действий тот же, что и по продаже просто с МК.

   Будьте готовы, что часть денег придется отдать за погашение кредита, потому что перекупить ваши долговые обязательства нельзя: при участии в сделке несовершеннолетних это довольно рискованно. И это ещё одна загвоздка для органов опеки: оставшейся суммы может не хватить, чтобы покрыть стоимость детских долей. Поэтому жилое помещение стоит выбирать тщательно, в соответствии с финансовым положением семьи.

   С 1 января 2007 года по 31 декабря 2019 года право получить маткапитал появлялось с рождением или усыновлением семьей второго ребенка. С учетом всех индексаций установлен номинал в 483 882 рубля.

   В январе 2020 года государство изменило правила пользования материнским капиталом и решило продлить этот проект до конца 2026 года. Теперь семьи могут претендовать на господдержку после рождения первого ребенка. Возможно также получение дополнительной суммы, равной 155 550 рублям. В целом семья получит 639 431 рубль, если:

   • С 2020 по 2026 год в семье родились двое детей.
   • Первый ребенок родился до 2019 года, а второй — в 2020 году и далее. Но при условии, что первый ребенок родился до начала программы господдержки, а второй — в 2020 году и позже, то маткапитал они получат только 483 882 рубля.
   • С 2020 года по 2026 был рожден третий или последующие дети, несмотря на то, что первые дети родились до 2007 года. Этот пункт действителен при условии, что семья ранее не обналичила сертификат.

   Изменения коснулись и порядка получения материнского капитала. В марте 2020 года его начали выдавать в электронном формате. Загс самостоятельно направляет данные ребенка и его родителей в ПФР для оформления маткапитала. Если у родителя-владельца сертификата есть зарегистрированный личный кабинет на одном из сайтов: ПФР или Госуслуги, через 15 дней туда поступят документы — сертификат и уведомление о его выдаче.

   Родители, которые не зарегистрированы на этих платформах, подают заявку лично в ПФР или в МФЦ.

   Документы на усыновленного ребенка есть только у приемных родителей. По этой причине, для таких семей порядок оформления сертификата остается прежним.

   Какие документы должны предоставить родители для получения сертификата:

   • паспорт владельца сертификата;
   • свидетельства о рождении на всех детей (для усыновленных — свидетельства об усыновлении);
   • документы законного представителя или доверенного лица (паспорт и доверенность).

   Право на первоочередное владение сертификатом принадлежит маме. Однако в определенных ситуациях маткапитал выдают на имя отца или усыновителя, если:

   • отец — единственный усыновитель второго ребенка;
   • мама умерла или ее лишили родительских прав.

   Как продать квартиру с маткапиталом, не покупая ничего взамен?

   Большинство семей тратят материнский капитал на квартиру. Допускается его использование только на конкретные цели:

   • первоначальный взнос по ипотеке;
   • полное/частичное погашение долга по ипотеке;
   • оплата части стоимости квартиры;
   • строительство и реконструкция частного дома.

   Запрещается:

   • покупать земельный участок;
   • покупать жилье в аварийном состоянии или под снос;
   • покупать долю жилплощади, если это неизолированное помещение с отдельными выходами, коммуникациями;
   • совершать сделки ранее истечения трех лет с получения сертификата (исключение — случаи распоряжения на ипотечное кредитование).

   Допускается покупка дома, который построен на участке с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». С марта 2020 года закон позволяет распоряжаться сертификатом с целью покупки дачного дома. Важное условие: дом должен быть приспособлен для проживания на протяжении всего года. Если здание самовольно построили, ПФР не согласует перевод средств второй стороне сделки.

   Перед началом стройки собственник участка должен взять в администрации разрешение на строительство. Во время подготовки к сделке запросите этот документ у продавца, чтобы избежать отказа в распоряжении со стороны ПФР.

   По закону судьба земельного участка и всех построек на его территории обязана быть единой. Поэтому в сделках этой категории в договор купли-продажи (ДКП) включают дом и земельный участок. Их стоимость в ДКП следует указывать отдельно, двумя пунктами.

   Покупая имущество на вторичке, разрешается использовать субсидию по двум целям, связанным с ипотечным кредитованием.

   Для первого взноса по ипотеке заемщику нужно внести около 10–20% от стоимости жилья. Сумма, которую дает сертификат, может покрыть необходимые средства. Но некоторые кредитные учреждения просят добавить часть суммы из личных сбережений. Таким образом они убеждаются в платежеспособности клиента.

   Алгоритм действий для применения сертификата по этой цели:

   1. Зарегистрировать обращение в ПФР о распоряжении сертификатом по цели «Уплата первоначального взноса при получении кредита на приобретение жилья».
   2. Получить справку из ПФР об остатке материнского капитала.
   3. Оформить ипотеку.

   Материнским капиталом можно погасить ипотеку одного из родителей, если кредит был оформлен для приобретения жилья.

   Еще одно изменение в правилах пользования субсидией — взаимодействие ПФР и крупных банков страны. Они заключили соглашение о сотрудничестве. Теперь заемщики через банк могут оформить заявку о распоряжении сертификатом, чтобы погасить ипотеку. В отдельных случаях допускается обращение в электронной форме, например, через сервис «ДомКлик» Сбербанка. Процесс оформления заявки упрощается, заявителю не нужно заказывать справки отдельно в госучреждении и в банке.

   Обязательные документы, которые потребует кредитное учреждение:

   • паспорт;
   • материнский сертификат;
   • документы на квартиру: ДКП/ДДУ и т. д.;
   • кредитный договор;
   • банковские реквизиты.

   Остальные справки будут подготовлены банком самостоятельно. Если ПФР даст положительный ответ по заявке, он переведет деньги на указанный счет в течение 5 дней.

   С помощью этих денег можно также купить комнату, если она зарегистрирована как отдельный объект недвижимости. У нее должен быть отдельный вход. Комната должна подходить для жилья, отвечать санитарным, техническим нормам. В этом случае покупка будет отвечать требованиям правил пользования.

   Долевое строительство или ДДУ — это вложение денег в строительство многоквартирного дома. Чтобы направить материнский капитал на квартиру в застройке, подписанный договор с компанией застройщиком нужно зарегистрировать в Росреестре. После чего участник ДДУ пишет заявление с просьбой направить средства строительной компании. Орган перечислит деньги застройщику после положительного ответа.

   
   

   Похожие записи:

   • Пошлина за выдачу свидетельства праве наследство
   • Выходные в январе 2021 года в России
   • Какие документы для завещание дома