Что ждёт рынок недвижимости в 2021 в СПБ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что ждёт рынок недвижимости в 2021 в СПБ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Рынок недвижимости в первую очередь зависит от реального или инвестиционного спроса, а потому реальный спрос зависит от роста доходов и дешевизны ипотеки, отметил в беседе с НЕВСКИМИ НОВОСТЯМИ кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики СЗИУ РАНХиГС Артем Голубев. Если растут реальные доходы или дешевеет ипотека, то растет и спрос.
«В нулевые годы рост цен на недвижимость сопровождался ростом доходов, а последние полтора года — дешевая ипотека. Со второй половины лета мы наблюдаем то, что ипотека стала дорожать, при этом доходы не растут уже с 2014 года», — отметил Голубев.
Инвестиционный спрос, как отметил экономист, зависит от растущих цен на нефть. А пока все восстанавливались от кризиса, цены на нефть сильно взлетели. Однако пока, по его словам, говорить о сверхдоходах не приходится, как и о резком росте цен на квартиры. Спрос оказался удовлетворен за счет льготной ипотеки.
«Пока взлета инвестиционного спроса мы не наблюдаем, и он пока не предвидится. Существенного основания для роста цен нет. Все, кто хотел приобрести недвижимость — это сделали за последние полтора года. Даже те, кто не планировал — воспользовались дешевой льготной ипотекой. Скорее всего мы будем наблюдать в ближайшее время спад спроса, особенно по новостройкам. Если говорить о вторичном рынке, то там человек может и подождать с продажей», — поделился мнением экономист.
В Петербурге резко упал спрос на жилье
Между тем строительным компаниям нужны оборотные средства, поэтому они долго ждать не могут. Голубев считает, что цены на квартиры в новостройках не будут значительно меняться, но компании будут предоставлять покупателям скидки. Причем, по предположению эксперта, в течение полугода, а то и года эти скидки могут постепенно повышаться.
«Если будет ускорение роста цен на нефть, это может повысить инвестиционный спрос, но где-то через полгода. Если рост цен приведет к росту реальных доходов населения, то рост цен на недвижимость возобновится, и тогда мы будем наблюдать то, что цены на недвижимость каждый год будут заметно выше, чем в предыдущем. До конца текущего года такое невозможно, это перспектива последующего периода», — отметил Артем Голубев.
Цены на вторичку на пике, но это ненадолго. На самом деле стагнация уже началась, просто сейчас спрос подстегнут резким поднятием ключевой ставки. На мой взгляд, через пару месяцев спрос неизбежно выдохнется.
Я знаю, что есть разные взгляды на происходящее. Недавно мы даже спорили с коллегой, которая утверждала, что в этот раз падения цен не будет: и инфляция выросла, и пандемия непредсказуема, и вообще трудно сейчас что-то прогнозировать. В чем-то она права. Невозможно предугадать, что произойдет завтра на политическом фоне страны, а всё это напрямую влияет на рынок недвижимости. Возможно, правительство примет какие-то особые меры, чтобы поддержать застройщиков и ипотечные банки, это тоже сыграет роль. Но пока этого нет.
И если не будет больших политических потрясений и всё пойдет по законам рынка, то цены на вторичку упадут. С чего им расти, если покупательская способность населения так стремительно уменьшается? Еще год назад мы могли купить на 100 рублей 5 килограммов морковки, а теперь нам хватает только на один.
Рынок высоких цен — это время продавцов. Такого потом не будет
Несмотря на все надежды и ожидания, рост цен на первичную недвижимость в 2021 году не остановился и даже не замедлился. По данным аналитики портала BN средняя рыночная стоимость квадратного метра в июне 2021 года составила 175 323 рубля. За полгода с конца 2020 года цена за «квадрат» выросла на 28 126 рублей или на 19%.
Наглядный рост цен на квартиры отображен в диаграмме, в ней представлена средняя стоимость квадратного метра. За пять лет цены взлетели на 73,6%. А самый сильный скачок произошел как раз за последние полгода-год.
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- купить комнату
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- снять комнату в квартире
- купить дом
- купить коттедж
- купить участок
- снять дом
Вторичный рынок разогрет до предела?
Наделало много шума в прошлом году и несостоявшееся изменение классификации апартаментов — в конце 2020 года им должны были присвоить статус помещений для жилья. Но пока решение вопроса снято с повестки дня и перенесено на декабрь 2021 года.
Тем не менее, в конце 2020 года на арендном рынке жилья СПб было выставлено 5,8 тыс. апартаментов, 84% из которых — сервисные. Их прирост в цене по мере строительства апарт-отеля может достигать 25-35% от стартовой стоимости.
В 2021 году тенденции 2020 года продолжатся — рост цен на жилье и сокращение предложения в связи с переходом на эскроу-счета.
Порог входа на рынок аренды повышается. За первые три месяца 2021 года стоимость квартир в новостройках Петербурга выросла на 150-400 тыс. руб.: студии стоят около 3,7 млн руб., однокомнатные квартиры — в районе 5,5 млн руб., двухкомнатные — около 8 млн руб.
Цены на квартиры продолжают расти — в феврале средняя стоимость предложения выросла на 4%, к марту 2021 года арендные ставки плюс-минус вернулись к прежним цифрам. По словам экспертов, избыток предложения на рынке аренды может стать ощутимым уже в 2021-2022 годах — могут снова появиться проблемы с поиском квартиросъемщиков, а арендные ставки — снова скользнуть вниз. На наш взгляд, однозначных прогнозов в столь нестабильной макроэкономической ситуации делать нельзя.
Рынок аренды, по прогнозам аналитиков, в 2021 году стабилизируется окончательно. К концу 2021 года ожидается повышение арендных ставок в пределах 10-15%. Рынок продолжит развиваться — этому способствует льготная ипотека, сокращение объема предложения от застройщиков. Также многие аналитики прогнозируют смещение интереса инвесторов в сторону апартаментов и жилья с отделкой. Пока же квартиры остаются самым понятным и стабильным способом сохранить и приумножить деньги, а то и просто выплатить ипотеку за них же.
На первичном рынке спрос осенью будет сохраняться на высоком уровне. Соответственно, цены продолжат расти. Таков прогноз руководителя аналитического центра «Инком-недвижимость» Дмитрия Таганова.
По его словам, цены будут расти, поскольку крупные девелоперы субсидируют ставки по ипотеке, создавая выгодные условия для покупателей. Кроме того, постепенное увеличение ключевой ставки Центральным банком дополнительно подогревает интерес к приобретению жилья. Люди стараются успеть совершить покупку, пока регулятор не повысил её в очередной раз.
— Скачкообразный рост цен сместил спрос с Москвы не только на Подмосковье, но и на более дальние регионы Центральной России. В частности, на Рязанскую область. Многие москвичи приобретают недвижимость в регионах, которые обладают хорошим инвестиционным потенциалом и расположены относительно недалеко от столицы. Там льготная ипотека более актуальна, поскольку цены на недвижимость ниже, чем в Москве, и лимит 3 млн рублей не отсекает предложение. Поэтому на первичном рынке программа льготной ипотеки будет поддерживать спрос, — считает руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова.
По её словам, высокая стоимость новостроек обусловлена удорожанием стройматериалов, проектным финансированием и высоким спросом в период действия «неурезанной» льготной ипотеки. Сегодня спрос начинает смещаться в сторону вторичного жилья, поскольку там есть возможность приобрести готовую к проживанию квартиру и не ждать сдачи объекта.
— По нашей статистике, с момента отмены основной льготной программы по ипотеке количество сделок по государственной поддержке снизилось в семь раз, а по ипотеке в целом — в четыре раза. Средний метраж покупаемых квартир падает. В некоторых районах Москвы, преимущественно представленных вторичной недвижимостью, спрос на новостройки разогнал цены на вторичке минимум на 40% за прошедший год. Покупателей, претендующих на семейную ипотеку, всё же мало. Существует много условий о прописке детей, общей площади на человека в семье на текущий момент и так далее. Девелоперы вынуждены сокращать площадь предлагаемых квартир в новостройках и создавать ипотечные программы на 30–50 лет, чтобы найти покупателей, — рассказала директор по маркетингу компании 3-RED Мария Хурамшина.
По её словам, основным фактором снижения цены всегда будет динамика спроса. Дополнительно может повлиять новая волна пандемии, переход на удалённую работу, рост себестоимости материалов. Также остался нерешённым вопрос о статусе апартаментов, который может повлиять на ценообразование в проектах.
Резкого падения цен на новостройки Мария Хурамшина не ждёт, но предполагает возможную динамику в сторону снижения стоимости квадратного метра. Население по-прежнему вкладывает рубли в квартиры, считая этот вариант хорошей инвестицией в будущее.
— На динамику стоимости новостроек в этом году будут влиять цены на строительные и отделочные материалы. Все ждут, что осенью они немного скорректируются. Сейчас сложно прогнозировать, оправданно ли это ожидание. Также рынок ждёт увеличения количества рабочей силы и снижения числа заражённых коронавирусом. Если ситуация нормализуется и границы для мигрантов будут открыты, то количество рабочей силы увеличится. Соответственно, стоимость их услуг начнёт снижаться. Это также повлияет на себестоимость квадратного метра. Окажет ли это влияние на цену продаж — большой вопрос. Я думаю, что снижение цен произойдёт очень выборочно, — полагает коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.
Сейчас нет никаких предпосылок для того, чтобы осенью цены на вторичное жильё кардинально изменились. Таково мнение директора департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергея Шломы.
Он отметил, что последние несколько месяцев потенциальный спрос (количество звонков, поступающих в компанию) и актуальный спрос (количество авансов, вносимых за покупку вторичного жилья) остаются примерно на одном уровне. Соответственно, изменений по ценам также не ожидается.
— Подъём ключевого показателя ЦБ РФ, по нашим наблюдениям, пока не отразился сильно на процентах по ипотечным ставкам. Покупатели активно приобретают недвижимость в кредит, что поддерживает уровень цен. При этом на вторичном рынке столицы также наблюдается дефицит ликвидного предложения, то есть качественных объектов, которые выставляются по незавышенной стоимости относительно рынка. После прошлогоднего ажиотажного скачка спроса экспозиция во вторичном сегменте жилья восстанавливается крайне медленно. Таким образом, наш основной прогноз на осень — цены на вторичную недвижимость останутся на нынешнем уровне, — пояснил Сергей Шлома.
По его словам, вероятность ценовых колебаний небольшая. Правда, если какие-то изменения с конъюнктурой вторичного рынка всё-таки произойдут, то средние показатели по стоимости квартир могут на 2–3% опуститься.
— Осенью я прогнозирую незначительное падение цен на первичном рынке — до 3–4% — и сохранение текущих стоимостных показателей на малоэтажном и вторичном сегментах. Дальнейшее ценообразование в 2022 году зависит от внешней и внутренней политики государства и развития инфраструктуры, что важно для застройщиков Подмосковья, а также сдерживания роста цен на строительные материалы, — отметил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
При этом Анна Терехова считает, что с увеличением спроса и во вторичном сегменте в скором времени будет подниматься стоимость. Осенью 2021 года она ожидает стабильных цен с возможным небольшим ростом на первичном рынке и более значительным — на вторичном.
— Факторы, влияющие на стоимость жилья, всё те же: рост цен на сырьё на мировых рынках, инфляция, волатильность валют, а также высокий спрос при ограниченном предложении. С начала этого года цены в среднем выросли примерно на 13%, в совокупности с начала кризиса — примерно на 25%. По сути, мы видим, что рост цен замедлился, но стоимость жилья пока продолжает расти. Думаю, что осенью особых изменений ждать не стоит. Рынок вполне стабилен, спрос снижается, но пока ещё достаточно высокий. До конца года все эти тренды останутся неизменными. Прогнозировать какие-либо изменения пока рано, скорее всего, это произойдёт не раньше середины 2022 года, — считает руководитель отдела продаж СЗ «Катуар девелопмент» Оксана Федосеева.
Тренды на рынке недвижимости задают новостройки, за ними подтягивается вторичка. Сильнее всего растут в цене объекты бизнес-класса, в том числе апартаменты. Об этом говорит старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников. По его словам, в последние полтора года некоторые объекты подорожали чуть ли не вдвое. Несмотря на то что рост в сегменте вторичного жилья экономкласса не такой критичный, продавцы стараются не отставать и регулярно обновляют ценники.
Как рынок аренды жилья Петербурга пережил 2020 год и что с ним происходит сейчас
- Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?
- Ипотека в Санкт-Петербурге для иногородних
- Какие квартиры подходят под ипотеку
- Отзыв об ипотеке ВТБ в 2020 году
- Ипотека без первоначального взноса в Санкт-Петербурге
- Безопасная сделка Сбербанка
- Что делать, если отказали в ипотеке
- Отзыв об ипотеке в банке «Открытие»
- Срок владения квартирой в новостройке по новому закону
- Электронная регистрация сделки в Сбербанке
- Риэлтор по ипотеке
- Покупка ипотечной квартиры в ипотеку
- Кредитный договор
- Налог с продажи недвижимости
Эксперты сходятся во мнении, что, даже несмотря на взлетевшие в 2020 году цены, в 2021 году вложения в квадратные метры Петербурга и ближайших пригородов в текущих рыночных условиях останутся выгодными. «В условиях экономической неопределенности недвижимость остается одним из самых стабильных инвестиционных инструментов. Этому способствуют волатильность рубля, введение налога на доходы физических лиц в размере 13 %, который будет взиматься с суммы процентов по вкладам суммой больше 1 млн рублей, а также снижение ключевой ставки Центробанка (что снизило доходность вкладов и сделало более привлекательным ипотечное кредитование)», – объясняет директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Наибольшим спросом в этом году будут пользоваться в основном 2 сегмента жилья: комфорт-класса, которое покупают для жизни, и жилье экономкласса для сдачи и инвестиций. По мнению Рубина, из районов Петербурга наиболее интересен в ближайшее время будет Петроградский. При этом отдаленные районы Петербурга, которые еще 3–5 лет назад испытывали всплеск спроса как инструменты выгодных инвестиций, будут терять популярность.
«Если смотреть на более отдаленные от центра районы, то Девяткино, Парнас и Кудрово сохранят спрос на высоком уровне, хотя он в перспективе будет снижаться из-за довольно низкого качества жизни и большого количества негативных отзывов жильцов этих районов. Покупать будут, но повального спроса, как 3–5 лет назад, не будет», – уверен он.
В этой ситуации аналитики рынка советуют обратить внимание на проекты в центральных и околоцентральных районах, которые в большинстве случаев располагают собственной инфраструктурой, находятся поблизости от центра. По мнению экспертов, в перспективе рост спроса будет смещаться именно туда, а значит, объекты станут выгодным инструментом для инвестиций.
«В этом году мы ожидаем новые проекты в локациях, пользующихся особой популярностью покупателей, – это гавань Васильевского острова, новый Лиговский проспект, Адмиралтейский район, Охта», – говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева
По данным агентства «Прайд Групп», с начала года квадратный метр вырос в цене на 24,69%. Однако это «общая температура по больнице». Так, в Кировском районе Петербурга цена на «квадрат» с начала года выросла на 78,97% (с 132,2 тысячи рублей до 236,6 тысячи). И только в одном районе жилье подешевело — Курортном. За период январь — июль 2021 года цена за квадратный метр жилья в этом районе снизилась на 6,07% — со 115,4 до 108,4 тысячи рублей. Дороже всего квадратный метр сейчас стоит в Центральном районе — 323,5 тысячи рублей.
Впрочем, судя по результатам работы застройщиков, рост цен не останавливает покупателей. Повышение стоимости квадратного метра воспринимается как неизбежная данность.
— Снижение продаж в количественном выражении и стране в целом, и в Петербурге в частности имеет место. В том числе и потому, что предложение серьезно сократилось, а безоговорочно привлекательное предложение сократилось еще больше. Следовательно, выросли и цены. В нашем случае финансовые результаты превосходят прошлый год. За первое полугодие в сегменте бизнес-класса ГК «ПСК» увеличила выручку на 29%. В сегменте апартаментов — на 185%. Средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе увеличилась на 42% — со 167,7 тысячи рублей до 237,4 тысячи. В апартаментах на 60% — с 81,7 тысячи рублей до 130,8 тысячи. Средняя стоимость квадратного метра в сети апарт-отелей Avenir составляет 175 тысяч рублей. По статистике, увеличение стоимости квадратного метра в наших проектах опережает общерыночную динамику в указанных сегментах. Это говорит о более высокой востребованности наших предложений — квартир и апартаментов, — сообщил «МК в Питере» коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Дорогие, метры: три сценария на рынке нового жилья в Петербурге
Фото 317
27364
Фото 14328
Фото Видео 22929
9420
Государство неплохо поддержало рынок, застройщиков, банки и самих россиян в кризис, предложив им ипотеку почти вдвое дешевле, чем было до этого. Но если весь отложенный спрос уже реализовался, и все желающие уже успели оформить ипотеку (когда еще не было известно о продлении программы) – то что будет с рынком недвижимости дальше?
Эксперты и представители отрасли в последние месяцы говорили об этом с плохо скрываемым страхом – если с перегретого рынка резко уйдут новые покупатели, отрасль уже не покажет тех темпов роста, что были до этого. Конечно, строительство – процесс небыстрый, а россияне скупили, по большей части, жилье на этапе строительства (и часто – на очень ранних этапах).
Однако в дальнейшем на рынок и цены будет влиять не только доступная ипотека, но и комбинация других факторов:
- возможные скачки валютных курсов. Если в прошлом году доллар не выходил за рамки 60-70 рублей, то сейчас он нашел равновесие на уровне ближе к 80, а евро стоит дороже 90 рублей. Напрямую на цены это не влияет (стройматериалы закупаются за рубли, в них же получают зарплату строители), но без роста цен на квартиры обойтись не получится. Во-первых, недвижимость становится перспективным вариантом для инвестиций. Во-вторых, в стоимости стройматериалов есть некоторая валютная составляющая. В-третьих, некоторые объекты премиум-сегмента могут изначально оцениваться в иностранной валюте;
- падение доходов населения. Только за первые полгода реальные доходы россиян упали на 3,1%, и многим покупка жилья становится просто не по карману, даже в ипотеку (ведь даже с нулевыми процентами платить по ней нужно).
Снижение доходов населения может обрушить спрос на недвижимость, но есть и еще один фактор – ипотеку оформляли те, кому она в действительности была не по карману. И теперь, когда такие заемщики используют все возможные ипотечные каникулы, высок риск их дефолта – залоговое жилье попадет на торги на вторичный рынок, составив конкуренцию новостройкам. В итоге – больше предложение и меньше спрос – и ниже цены.
- переход на удаленный формат работы. Практически все, кто работал удаленно в первую волну пандемии, отозвались об этом опыте не очень позитивно, но часто иного выхода просто нет. В Москве 30% сотрудников уже перевели на удаленную работу – и в будущем многие могут так и не вернуться в офис. Это дополнительный фактор спроса на жилье – «удаленщики» могут предпочесть недорогую квартиру в регионе, что изменит структуру спроса;
- вероятность новых ограничений из-за пандемии. Хоть власти уверяют, что нового локдауна в России не будет, некоторые строительные проекты могут замедлиться или вообще остановиться. Это, в свою очередь, приведет к снижению предложения жилья, и возможному росту цен.
Другими словами, никакой определенности на ближайший год нет и не может быть: если случится новый локдаун, а население потеряет еще часть доходов, из-за падения спроса девелоперам придется снижать цены. И наоборот, если льготная ипотека сохранится, а доходы сильно не просядут, это позволит застройщикам и дальше поднимать цены.
Участники рынка оценивают подорожание жилья по итогам 2020 года в 12-15%, причем по самым интересным проектам цена могла вырасти и на 20%, и больше. Даже в октябре цены на недвижимость продолжают расти – по словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, средняя стоимость квадратного метра в городах с населением более миллиона человек составила 80,4 тысяч рублей – это на 3% больше, чем в сентябре. В регионах цены тоже растут. Естественно, основная причина – доступная ипотека и пандемия.
Больше всего «вымываются» с рынка самые доступные предложения – россияне часто рассматривают такую недвижимость как один из вариантов инвестиций. Соответственно, такие варианты становятся уже не такими доступными – а рост цен на них частично нивелирует низкую процентную ставку по ипотеке.
Что касается 2021 года, Константин Ордов из Финансового университета при правительстве РФ считает, что цены на недвижимость будут и дальше расти быстрее, чем инфляция. Всему причиной – дефицит предложений на первичном рынке, когда из-за вынужденного простоя девелоперы сокращают предложение, а спрос растет из-за действующей государственной программы. Правда, ажиотаж может несколько «охладить» вторая волна коронавируса – если власти снова введут карантинные ограничения, доходы населения могут сократиться, что снизит спрос.
Конечно, в такой ситуации власти скорее предпочтут рост цен на жилье, чем падение доходов. Тем более, что от растущих цен выигрывают девелоперы.
На первый взгляд, госпрограмма с ипотекой под 6,5% годовых – действительно выгодно, это дешевле любого базового ипотечного продукта, и доступно практически всем и во всех крупных банках. И раз программа действует до конца октября 2020 года, то нужно бежать и оформлять кредит? На самом деле не все так просто.
Дело в том, что все более-менее интересные варианты в новостройках уже раскуплены – это можно было сделать еще с апреля. И даже если девелоперы рисковали и начинали новые проекты (что не так просто сделать по закону – есть эскроу-счета и другие ограничения), то и в них самые ходовые варианты жилья уже раскуплены. Более того, цены уже выросли на 10-12% относительно того, что было до старта госпрограммы – то есть, рост цен нивелировал какую-то часть выгоды от низкой ставки.
Поэтому, хоть программа продолжает действовать, покупка квартиры в ипотеку сейчас может быть не самым выгодным вариантом.
И это не означает, что жилье сейчас покупать нельзя – если квартира будет нужна в скором времени (ведь пока еще выгоднее покупать на этапе строительства), есть деньги или материнский капитал на первый взнос, а банк готов выдать кредит, то и откладывать нет смысла. Ведь как себя поведет рубль, рынок недвижимости и вообще вся экономика – сейчас сказать очень сложно.
Более того, расчеты аналитиков показали, что сейчас льготная ипотека на 20 лет может быть даже дешевле аренды такой же квартиры (если сравнивать ежемесячные платежи), при этом после выплаты ипотеки у заемщика остается квартира в собственности.
Хотя, если квартира – это способ сохранить или приумножить сбережения, то все не так очевидно. С учетом процентов, срока ожидания завершения строительства, обязательного НДФЛ при продаже квартиры в первые 5 лет и налога на недвижимость заработать на таком вложении едва ли удастся, и тот же ИИС с налоговым вычетом даст куда более высокую доходность.
Но если цены на первичном рынке кажутся заоблачными, можно посмотреть и на «вторичку». Конечно, в этом сегменте квартиры тоже подорожали (так всегда бывает – цены меняются синхронно), а ипотеку придется брать уже на более рыночных условиях.
Однако у вторичного жилья есть одно важное преимущество – если найти действительно недорогой вариант (пусть и требующий небольших вложений), то покупатель больше выгадает на ипотеке. Так, если купить дорогую квартиру под низкую ставку по госпрограмме, рефинансировать ее уже будет некуда (ставки вряд ли опустятся ниже 6% годовых), а сумму кредита уменьшить уже не удастся. А если выбирать изначально недорогую квартиру, пусть и под более высокий процент, в будущем ее можно будет рефинансировать на более низкую ставку.
К тому же, с продавцом вторичного жилья куда проще договориться, чем застройщиком – он точно не ждет толп клиентов и, скорее всего, готов немного уступить по цене.
Если же покупка не срочная, то можно понадеяться на еще один вариант. Как мы писали выше, сейчас банки активно наращивают ипотечное кредитование, причем многие, кто оформляют ипотеку, в будущем столкнутся с проблемами и не смогут ее выплачивать. Тогда их квартиры попадут на продажу – продавать будет или сам заемщик (в надежде погасить долг), или уже банк выставит на торги залоговое жилье. Оба варианта неплохие – скорее всего, цена будет ненамного выше, чем она была при покупке (или даже ниже), а из-за срочности продавец будет готов уступить.
Правда, ждать этого придется достаточно долго – заемщики могут использовать кредитные каникулы, что растянет срок минимум на полгода, когда банк не может обратить взыскание на квартиру.
Эксперты в области недвижимости произвели оценку рынка и выделили ряд факторов, влияющих на стоимость жилых объектов в 2021 году. В таблице представлены основные причины, позволяющие оценить, упадет ли цена или нет.
| Фактор | Описание |
| Экономическая ситуация в государстве | Спад экономики приводит к тому, что граждане начинают искать способы вложить сбережения с целью их сохранения. Одним из надежных является недвижимость, поэтому спрос на нее в неблагоприятные периоды начинает расти. Это приводит к увеличению стоимости на жилые и коммерческие объекты. |
| Уровень доходов населения | Рост доходов населения дает возможность гражданам совершать дорогостоящие покупки. Среди них находится и недвижимость, спрос на которую увеличивается. На фоне этого цена начинает расти. |
| Уровень обеспеченности жильем взрослого населения | В регионах, где взрослое население не обеспечено собственной недвижимостью, будет повышена стоимость на жилье, поскольку имеется потенциальный спрос. |
| Себестоимость строительства | Рост цен на строительные материалы и услуги увеличивается себестоимость недвижимости и конечную цену объектов. |
| Объем налогов на покупку/продажу/владение | Высокий уровень налогового бремени на владение, покупку или продажу недвижимости сокращает спрос на ее приобретение. |
| Приток жителей в регион | В регионе, куда активно переезжает население, стоимость жилья становится выше, поскольку растет спрос на жилье. |
Факторы могут оказывать влияние на цену в разное время, из-за этого меняется стоимость на недвижимость на рынке.
В 2020 году государство ввело льготную программу по ипотеке. Это привело к росту спроса на новостройки. За год стоимость средняя стоимость жилья увеличилась на 19%.
Продление ряда программ на 2021 год продолжает удерживать стоимость на прежнем уровне. Ожидать снижения или повышения стоимости в текущем периоде не стоит. С наибольшей вероятностью до конца года стоимость останется прежней.
На жилье, расположенном в черте города, эпидемия коронавируса не отразится. Обвала цен ожидать не следует. Экономические последствия могут повлиять на снижение, но его величина будет небольшой. В пределах 1-2%.
На загородное жилье коронавирус может оказать большее влияние. Из-за активного переезда людей в область стоимость на эту недвижимость будет расти. Аналитики отмечают, что здесь снижения ждать не следует.
На сдаче квартир/домов в аренду в 2021 году можно зарабатывать. Если недвижимость уже находится в собственности, то продавать ее не рекомендуется. Нестабильная экономическая ситуация в стране может привести к девальвации рубля, поэтому эксперты не рекомендуют заниматься продажей и держать полученные средства в рублях.
Если необходимости в продаже недвижимости нет, то ее лучше оставить и монетизировать путем сдачи в аренду.
Пандемия, бурный рост стоимости метра, нестабильная ситуация в мире и колебания рубля, нерешенные экономические проблемы, снижение покупательской способности населения. Приведет ли все это к очередному кризису на рынке недвижимости? Поговорим чуть подробнее о каждом из этих кризисов и рассчитаем, насколько возможен повтор.
Кризис 1998 года
В августе 1998 года произошел дефолт в результате обвала рынка государственных облигаций. К тому моменту у России был огромный госдолг. Рынок недвижимости отреагировал по принципу домино. Экономическое положение ухудшилось, зарплаты задерживались и снижались, и покупатели уже не могли позволить себе приобретение жилья по прежним ценам. Тогда рынок просто «встал», а потом резко двинулся вниз. Метр подешевел более чем на 30% в долларах.
По некоторым оценкам стоимость квартир в новостройках может закрепиться на уровне ноября 2020 года лишь на первые два месяца зимы, до февраля. После новогодних праздников прирост может составить до 3%, а к финальному месяцу действия льготной ипотеки, к июлю 2021 года — еще +4-5%.
Однако, по мнению аналитиков, завершение действия господдержки не станет причиной снижения цен, возможную корректировку в сторону уменьшения оценивают в пределах 1-2%.
Активный запуск новых жилых комплексов во втором полугодии нового года расширит объем предложения, что также послужит сдерживающим фактором, но ждать «прошлогоднего» ценника на новостройки не стоит, уверяют специалисты. Ведь все проекты будут реализовываться только через механизм эскроу.
За бортом спроса в 2021 году останутся переоцененные лоты, а также квартиры в ЖК с непродуманной инфраструктурой, плохой транспортной доступностью, недостатком социальных и коммерческих объектов возле дома, отсутствием мест для отдыха.
Планируется, что при выборе жилья в 2021 г. будет расти значимость мест общего пользования жилого комплекса: от парадных и холлов до внутридворовых пространств. Важно, чтобы они были спроектированы и оформлены так, чтобы находиться в них было приятно, удобно и безопасно, отмечает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.
В 2020 году объем ипотечного кредитования в России уже достиг рекордных значений и впервые в истории страны превысил 4 трлн рублей, следует из предварительных оценок ВТБ. Предыдущий максимум был зафиксирован в 2018 году — тогда банки выдали ипотечных кредитов на общую сумму почти 3,013 трлн рублей.
Текущий год перетянул на себя значительную часть спроса, в 2021 году новых ипотечных рекордов может и не быть, предположил в беседе с ТАСС генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Николай Алексеенко. «Однако при отсутствии внешних шоков я не ожидаю и существенного снижения спроса на ипотеку», — прогнозирует он.
Развитие рынков ипотеки и жилья в 2021 году во многом зависит от дальнейшей динамики распространения коронавируса, отметил, в свою очередь руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. По его словам, согласно макроэкономическим прогнозам, доходы населения восстановятся до уровня, достигнутого до пандемии, лишь в 2022 году. «В то же время существенную поддержку рынку ипотеки и жилищного строительства окажет программа льготной ипотеки, продленная по инициативе президента РФ до середины следующего года», — добавил собеседник агентства.
Из-за большого количества льготных программ ставки по кредитам на новостройки в 2020 году в РФ уменьшились на 2,4 п. п. до уровня 5,8-5,9%, рассказал ТАСС главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. Это исторический минимум, в таком стабильном состоянии ставки останутся до лета 2021 года, считает эксперт.
Ключевая ставка ЦБ пока остается исторически низкой (4,25%) и вряд ли в ближайшее время изменится, поэтому нет оснований полагать, что будет какой-то резкий рост ипотечных ставок в 2021 году, полагает председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «При этом текущий уровень ключевой ставки позволяет предположить, что отмена программы льготной ипотеки 1 июля 2021 года слабо скажется на спросе, так как ставки по базовым ипотечным программам уже не так резко отличаются от 6,5% годовых», — сказала она.
Ставки по ипотеке в России должны быть как в развитых странах, в идеале за три — четыре года они должны достичь уровня в 5%, неоднократно подчеркивал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. «За последнее время сложилась тенденция по снижению ипотечных ставок. При сохранении экономической политики и воли государства достижение таких показателей (5% — прим. ТАСС) вполне реально», — прокомментировал ТАСС заведующий кафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
В 2020 году россияне боялись не успеть купить квартиру до очередного подорожания, цены на жилье находились на пике. Так, по данным ЦИАН, в городах с численностью населения от 100 тыс. средняя стоимость квадратного метра в новостройках с января 2020 года выросла на 17% — с 96,6 тыс. до 113 тыс. рублей. На вторичном рынке средняя стоимость «квадрата» за год увеличилась на 16,1% и впервые преодолела отметку в 90 тыс. рублей.
К концу 2020 года запас стремительного роста жилья в России себя исчерпал, считают опрошенные ТАСС эксперты. В первом полугодии 2021 года за счет появления новых проектов на рынке первичного жилья рост средней стоимости должен замедлиться и не превысить 5-7%, на вторичном рынке — 4-5%, прогнозирует Хусаинов. Общий рост цен на жилье в 2021 году возможен на уровне 7-8%, сообщила, в свою очередь, главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. При этом, по ее словам, основной рост придется на время действия программы льготной ипотеки — первую половину 2021 года, тогда же будет реализована большая часть годового спроса на новостройки. «Пока ключевая ставка находится на низком уровне ипотека доступна для многих россиян, что поддерживает спрос и ведет к дальнейшему росту цен», — пояснила эксперт.
Квартиры, подорожавшие на фоне ипотечного бума, точно не станут дешевле после того, как он сойдет на нет, высказала мнение ТАСС управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Связано это с увеличением себестоимости строительства, обусловленным переходом на эскроу, и девальвацией рубля. Впрочем, по завершении госпрограммы льготной ипотеки застройщики, вероятно, смягчат ценовую политику», — считает она.
Если вам нужно купить жилье для себя, то делать это лучше сейчас, пока действует программа льготной ипотеки, а ставка Центробанка не успела существенно вырасти, считает руководитель службы продаж «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров. Но если речь идет об инвестициях в жилую недвижимость, то стоит повременить. «Во-первых, вполне вероятно, что рублевые цены находятся на пике. А во-вторых, сейчас в экспозиции довольно мало ликвидных квартир, которые можно будет быстро и выгодно реализовать при необходимости», – объясняет эксперт.
В период роста цен обычно выгоднее менять более дорогое жилье на более дешевое, например, разменивать квартиру, добавляет Валерий Емельянов из «Фридом Финанс». При снижении цен – наоборот, выгоднее расширяться, поскольку денежная разница увеличивается и снижается вместе с ценой метра.
Он также рекомендует учесть, что значительная часть спроса сегодня приходится на инвесторов, а они сметают в первую очередь малогабаритные и малоразмерные квартиры. То есть цены на квартиры меньшего метража перегреты сильнее, чем на все остальные.
Поэтому, по мнению аналитика, лучшей стратегией было бы выходить из объектов, которые явно не имеют перспектив роста цен: студии, однокомнатные квартиры, тем более в крупных ЖК с большим объемом предложения. И вместо этого приобретать объекты, цены на которые более стабильны. Например, просторные семейные двух- и трехкомнатные квартиры, особенно по соседству с зеленой зоной или водой, а также в местах, где нельзя уплотнить застройку. «Их можно будет продать на любом рынке за хорошие деньги», – заключает Емельянов.
Как изменились цены на квартиры в России за год и чего ждать дальше?
Так как в Санкт-Петербурге продлевается программа льготной ипотеки, сильного роста цен на жилье ожидать не стоит. Пониженная ставка по кредиту уже вряд ли способна серьезно повлиять на состояние рынка недвижимости в Санкт-Петербурге.
Теперь льготную ипотеку не воспринимают как временную возможность, даже не стараясь как можно быстрее приобрести жилье. Но так как сумма ипотеки ограничена, стоит ожидать смещения спроса из самого Санкт-Петербурга в Ленинградскую область. Увеличение стоимости примерно на 10-15% коснется студий, а также однокомнатных квартир на периферии и районах типа Пушкина и Колпино.
После объявления пандемии во всем мире и режима повышенной готовности в России уже в апреле наметился спад на рынке недвижимости в связи со снижением покупательского спроса на жилые и коммерческие помещения. Многие эксперты на таком фоне давали прогнозы на снижение цен на рынке жилья на 10-20 %, правда, не во всех регионах — в более стабильных центральных и северных прогнозировалось не столь существенное падение.
Эксперты дают прогнозы о том, что в связи с падением курса рубля и вероятностью повышения ключевой ставки можно ожидать роста на рынке недвижимости в конце 2020 года. Прежде всего, вырастут цены на московскую недвижимость. При значительном росте ключевой ставки рост цен в Москве и МО может составить 20 %.
В этом случае вырастут проценты по ипотечным займам, что приведет к увеличению стоимости ипотечного жилья. Из-за увеличения себестоимости строительства вырастут цены и на жилье в новостройках.
- Микрозайм
- Потребительский кредит
- Кредитные карты
- Кредит для бизнеса
- Ипотека
- Вклады
- Автокредит
- Товарные кредиты
- Кредит Webmoney
Ценовые ожидания на 2021-й. Прогнозы экспертов
| Q1 2020 | Q1 2021 | % изменения | |
|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 35 224 | 40 643 | 15% |
| М² по ДДУ | 1 805 870 | 2 065 549 | 14% |
| Средняя площадь, м² | 51,3 | 50,8 | −1% |
| Средняя цена без скидок | 8 087 884 ₽ | 10 190 394 ₽ | 26% |
| Средняя цена м² без скидок | 157 756 ₽ | 200 512 ₽ | 27% |
| Выручка | 284 887 634 076 ₽ | 414 168 183 154 ₽ | 45% |
| Доля ипотеки | 58% | 66% | 8% |
В целом ситуация с продажами в отдельных локациях региона идентична общерегиональной — продажи и цены растут, площадь практически не меняется. Но сто́ит выделить Новую Москву с самым большим ростом продаж в московском регионе (33%), при том, что средняя квадратура лотов упала на 5% в сравнении с прошлым годом.
| Q1 2020 | Q1 2021 | % изменения | |
|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 13 594 | 16 494 | 21% |
| М² по ДДУ | 778 966 | 937 546 | 20% |
| Средняя площадь, м² | 57,3 | 56,8 | −1% |
| Средняя цена без скидок | 13 076 141 ₽ | 15 840 640 ₽ | 21% |
| Средняя цена м² без скидок | 228 196 ₽ | 278 680 ₽ | 22% |
| Выручка | 177 757 064 084 ₽ | 261 275 518 014 ₽ | 47% |
| Доля ипотеки | 53% | 62% | 9% |
| Q1 2020 | Q1 2021 | % изменения | |
|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 5243 | 6956 | 33% |
| М² по ДДУ | 266 375 | 335 241 | 26% |
| Средняя площадь, м² | 50,8 | 48,2 | −5% |
| Средняя цена без скидок | 6 566 539 ₽ | 8 048 018 ₽ | 23% |
| Средняя цена м² без скидок | 129 248 ₽ | 166 990 ₽ | 29% |
| Выручка | 34 428 366 403 ₽ | 55 982 012 326 ₽ | 63% |
| Доля ипотеки | 59% | 69% | 10% |
| Q1 2020 | Q1 2021 | % изменения | |
|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 16 387 | 17 193 | 5% |
| М² по ДДУ | 760 529 | 792 762 | 4% |
| Средняя площадь, м² | 46,4 | 46,1 | −1% |
| Средняя цена без скидок | 4 436 578 ₽ | 5 636 634 ₽ | 28% |
| Средняя цена м² без скидок | 95 594 ₽ | 122 244 ₽ | 28% |
| Выручка | 72 702 203 589 ₽ | 96 910 652 814 ₽ | 33% |
| Доля ипотеки | 61% | 69% | 8% |
Эти же тренды московского региона сохраняются и во втором квартале. Рассмотрим его далее.
Ипотека выходит на рекордные показатели в регионе и становится главным драйвером продаж.
2020-й стал самым нестандартным с точки зрения продаж. Поэтому мы покажем сразу три сравнения по каждому месяцу 2020/2019-го, 2021/2020-го, 2021/2019-го, чтобы оценить динамику, зависимости и показатели рынка в здоровом, нездоровом и частично здоровом времени.