14.09.2021

Как выбирать управляющую компанию

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбирать управляющую компанию». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Как выбрать управляющую компанию

2. 5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

3. Как правильно выбрать управляющую компанию

4. Как выбрать управляющую компанию многоквартирного дома?

5. Как выбрать ПИФ и управляющую компанию

6. Как жильцам выбрать способ управления домом?

7. Как выбрать управляющую компанию: алгоритм действий

8. Управляющая компания для бизнеса: возможности, варианты и риски

В портфолио компаний вас должно интересовать следующее: когда создана компания; сколько домов находилось в управлении с момента основания и до сих пор; список услуг, их стоимость, наличие и размер повышающих коэффициентов; есть ли у компании собственная материально-техническая база для проведения работ по дому (сантехнический, внутренний ремонт и т. д.). Обязательно поинтересуйтесь квалификацией персонала, в частности слесарей, сантехников. После этого вам надо выбрать две-три компании и попросить каждую из них составить предложения по улучшению обслуживания дома. Возьмите в каждой организации типовой договор управления и покажите его юристу.

Как выбрать управляющую компанию

Если жильцы дома не довольны работой управляющей компании, то они вправе ее поменять. Для этого за месяц до истечения срока договора собственники квартир должны направить управляющей компании уведомление о том, что не собираются продлевать срок договора на прежних условиях или хотят отказаться от услуг. Подобрать новую управляющую компанию нужно до того, как отказываться от старой. Без собрания жильцов снова не обойтись.

Артем Баранов, генеральный директор юридической компании «Достигация»
Ольга Балбек, заместитель по правовым вопросам компании «Миэль»
Антон Пономарев, заслуженный юрист России, частная практика
Андрей Лямзин, юрист адвокатского бюро «Сфера защиты»

Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:

частные или коллективные претензии собственников;
документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
фотографии и видеосъемка;
результаты анализов независимых экспертиз;
копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.

«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.

Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.

Как устроен ПИФ и зачем он нужен
Тест: «Какой вы инвестор»
Как выбрать ПИФ и управляющую компанию

IPO: как покупать акции из первых рук
Какие книги надо прочитать инвестору-новичку: топ-5
Трейдер и инвестор: разница
Что такое ETF и как на них заработать
Как выбрать хорошего брокера
Маржинальное кредитование: инвестируем чужие деньги — зарабатываем свои
Два стиля инвестирования: компании роста и дивидендные аристократы
Как работает биржа
Топ-3 книги об инвестициях в золото и драгоценные металлы
ESG-инвестиции: почему стоит стать ответственным инвестором
Квалифицированный инвестор: кто может им стать и как получить статус
4 способа инвестировать в недвижимость
Как и когда нужно подавать 3-НДФЛ
Металлургия: что нужно знать при покупке бумаг
Шорт: как заработать на понижении цены акций

Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в доме;
управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.

Как правильно выбрать управляющую компанию

Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.

В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.

Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.

В этом случае собственники могут направить жалобу в жилищную инспекцию, прокуратуру или подать иск в суд. К жалобе следует приложить все документы, которые подтверждают допущенные управляющей компанией нарушения.

Эти структуры состоят из высокопрофессиональных экспертов, знакомых с секретами успешного инвестирования. Они оценивают перспективы проектов и возможности инвесторов, выбирая сочетание минимально возможных рисков с максимально возможной прибылью. Выбирать управляющую компанию надо тщательно, поскольку от профессионализма ее команды зависит судьба вкладываемых капиталов. И надо знать, что все УК как минимум должны иметь лицензию Федеральной службы по финансовым рынкам России.

По словам управляющего директора ЗАО «УК «РВМ Капитал» Феликса Блинова, в целом среди людей, обладающих капиталом, очень востребованы управляющие компании. «Стоит отметить, что тем, у кого есть большой капитал, управляющие компании неинтересны, потому что они сами хотят контролировать свои финансы. Для этого в их компаниях создаются бэк-офисы, способные вести дела. А если у потенциального инвестора есть, например, $1 млн и он готов его вложить, нет смысла содержать собственный большой штат специалистов по инвестированию. Такому инвестору прямая дорога к управляющим компаниям», — рассказал «СКБ Контур» Феликс Блинов.

Если у вас есть гениальная идея, но нет капитала, просить деньги у банка бессмысленно. Нужно привлекать капитал инвестора, а потом уже банковские средства.

При этом управляющие компании нацелены на получение высоких показателей доходности для всех участников инвестиционного процесса. Они являются своего рода партнерами для бизнесменов, поскольку управляющие компании решают, в какие проекты вкладывать деньги инвесторов. «Предпринимателям нужен капитал, — пояснил Феликс Блинов. — Например, у вас есть гениальная идея, хороший проект, но нет капитала. Идти просить деньги на реализацию проекта в банк бессмысленно, потому что, если проект на сто миллионов, а у вас есть только сто тысяч, банк скажет «нет». Надо привлекать в проект капитал инвестора, а потом уже банковские средства. То есть для бизнесменов управляющие компании могут стать партнерами».

Упpaвляющaя кoмпaния — этo opгaнизaция, кoтopaя yпpaвляeт дoмoм. Для этoгo oнa:

Пpoвepяeт cocтoяниe дoмa
Пpoвoдит ocмoтp кpыши, пoдъeздa, пoдвaлa, двopa. Ecли oбнapyживaeт нeиcпpaвнocть, тo плaниpyeт peмoнт.

Дeлaeт peмoнт
Кpacит cтeны, чинит лecтницы и лифт, пpивoдит в пopядoк пoдъeзд, ycтpaняeт тeчь в кpышe, зaмeняeт пpoxyдившиecя тpyбы.

Opгaнизyeт paбoтy aвapийныx cлyжб
Aвapийнaя cлyжбa — этo пoдpaздeлeниe УК или oтдeльнaя opгaнизaция, c кoтopoй УК зaключaeт дoгoвop.

Cпocoб opгaнизaции aвapийнoй cлyжбы выбиpaeтcя любoй. Нo УК дoлжнa oбecпeчить, чтoбы ycтpaнялиcь пoлoмки, кoтopыe oтнocятcя к aвapийнoй cлyжбe: пopыв тpyбы oтoплeния, кaнaлизaции, вoдoпpoвoдa и т.д.

Pacпpeдeляeт дeньги жильцoв
Coбиpaeт дeньги и pacпpeдeляeт иx нa peмoнт, пoкyпкy для дoмa, ycтaнoвкy нoвыx лaвoчeк, дeтcкoй плoщaдки. Дeньги жильцoв идyт eщe нa зapплaтy yбopщиц, cлecapeй, кoнcьepжки.

Coбиpaeт дeньги зa кoммyнaльныe ycлyги
Жильцы пepeчиcляют нa cчeт УК дeньги зa пpeдocтaвлeнныe ycлyги: элeктpичecтвo, гaз, вывoз мycopa. Пoтoм УК пepeвoдит coбpaнныe cyммы кoмпaниям, кoтopыe opгaнизyют пocтaвкy гaзa, элeктpичecтвa, вывoз мycopa.

УК мoжeт вce дeлaть caмa или нaнимaть пoдpядныe opгaнизaции. B зaвиcимocти oт этoгo oнa бывaeт:

Экcплyaтaциoннoй: paбoты пpoвoдит cвoими cилaми. Ecли peмoнт cдeлaли плoxo, нoвыe тpyбы cтaли пpoтeкaть, тo в этoм винoвaтa тoлькo УК.
Упpaвляющeй: выбиpaeт пoдpядныe opгaнизaции, зaключaeт дoгoвopa, paccчитывaeтcя c пoдpядчикaми и cлeдит зa кaчecтвoм выпoлнeния paбoт. Ecли cдeлaли плoxo — УК винoвaтa в тoм, чтo нe пpoкoнтpoлиpoвaлa paбoтy пoдpядчикoв.
Гибpиднoй: чacть paбoт УК дeлaeт caмa, для ocтaльнoгo нaнимaeт пoдpядчикoв.

Диcпeтчepy нyжнo звoнить в aвapийнoй cитyaции. Нaпpимep, пoтeклa тpyбa в пoдъeздe, зacopилcя мycopoпpoвoд, cлoмaлcя лифт.

Диcпeтчepy aвapийнoй cлyжбы нaзывaют имя и фaмилию и гoвopят, чтo cлoмaлocь.

Диcпeтчep пpиcвaивaeт зaявкe нoмep и зaпиcывaeт вpeмя, кoгдa жилeц cooбщил o пoлoмкe.

Пo aвapийным cитyaциям зaкoн ycтaнaвливaeт oтдeльныe cpoки ycтpaнeния пoлoмoк.

Cpoки ycтpaнeния пoлoмoк, пpoвeдeния peмoнтa пocлe звoнкa жильцa пpoпиcaны тoлькo пo aвapийным cитyaциям.

Ecли нyжнo пoтpeбoвaть пoдpoбный oтчeт o пoтpaчeнныx нa peмoнт дeньгax, дoбитьcя yбopки cнeгa пepeд пoдъeздoм, дepaтизaции пoдвaлa дoмa, oтвeтa мoжнo ждaть дoлгo.

Ecли cитyaция нe oтнocитcя к aвapийнoй, cpaзy пишyт жaлoбy нa имя диpeктopa УК.

Как выбрать управляющую компанию многоквартирного дома?

B пpиeмнyю УК
Жaлoбy пишyт в двyx экзeмпляpax. Oдин экзeмпляp пepeдaют УК, нa втopoм coтpyдник УК cтaвит oтмeткy o пpинятии и oтдaeт жильцy.

Bтopoй экзeмпляp дoкyмeнтa бyдeт дoкaзaтeльcтвoм, чтo coбcтвeнник квapтиpы пытaлcя peшить пpoблeмy. Бeз пoдпиcaннoй кoпии жaлoбы вышecтoящиe инcтaнции нe пpимyт жaлoбy нa бeздeйcтвиe УК.

3aкaзным пиcьмoм нa юpидичecкий aдpec УК
B пиcьмo вклaдывaют oпиcь дoкyмeнтoв, кoтopыe нaпpaвляют yпpaвляющeй кoмпaнии. Дoкaзaтeльcтвoм нaпpaвлeния жaлoбы бyдeт квитaнция oб oтпpaвкe пиcьмa.

B oнлaйн-peжимe нa caйтe УК, — ecли нa нeм пpeдycмoтpeнa тaкaя фyнкция
Кaждyю жaлoбy, oтпpaвлeннyю в peжимe oнлaйн, фикcиpyют и нaзнaчaют yникaльный нoмep.

Жaлoбy в гocжилинcпeкцию пишyт, ecли УК нe выпoлняeт ycлoвия дoгoвopa.
Гocжилнaдзop пpинимaeт зaявлeния бecплaтнo.

B Pocпoтpeбнaдзop пишyт жaлoбy, ecли кoмпaния нe выпoлняeт cвoи oбязaннocти и нapyшaeт пpaвa coбcтвeнникoв квapтиp.

Нaпpимep:

ктo-тo cлoмaл лифт, и eгo никтo нe чинит;
УК нe пpeдocтaвляeт инфopмaцию oб ycлyгax, cpoкax иx выпoлнeния;
coбcтвeнник квapтиpы пepeплaтил дeньги пo ycлyгaм, a УК нe дeлaeт пepepacчeт и нe вoзвpaщaeт пepeплaтy;
нe peмoнтиpyют пpoтeкaющyю кpышy;
нe yбиpaют cнeг нa тeppитopии двopa;
в пoдъeздe зaвeлиcь мыши, нo oбpaбoткy нe пpoвoдят.

Чтобы выбрать для управления МКД организацию, которая будет ответственно и грамотно распоряжаться взносами квартиросъемщиков, учитывать и защищать их интересы, следует предпринять ряд действий:

создать совет МКД из наиболее активных граждан, располагающих временем для подготовки и сбора информации;
проанализировать работу городских ЖКХ (информация есть на их сайтах). Можно провести опрос жильцов, у которых есть договора с интересующими УК, и узнать их мнение;
посмотреть состояние придомовой территории в зоне управления предполагаемых УК;
обратить внимание, как они соблюдают закон 261 – об энергосбережении (заинтересованы в установке счетчиков ресурсов или нет);
в местный комитет направить заявку на проведение выборов управляющей фирмы с указанием даты собрания;
проинформировать каждого жителя о месте и времени сбора;
провести собрание собственников и выбрать УК.

Если жильцами не соблюден порядок выбора своей управляющей компании, то комитет местной администрации будет проводить конкурс, затем выберет организацию, предложившую наиболее выгодные условия.

Основные моменты по организации выбора управляющей компании многоквартирного дома установлены в ЖК РФ (161 статья). Пункты 2,3, ст. № 161 обязывают владельцев МКД определить и выбрать подходящий метод управления своим домом на общем собрании. Выбрать управляющую организацию – их обязанность. Поэтому если жители не определились в этом вопросе, то на законодательном уровне администрацией объявляется конкурс (п.4 статья № 161 ЖК).

Как выбрать ПИФ и управляющую компанию

В строящемся доме всеми вопросами занимается застройщик. После подписания бумаг по сдаче дома он сам выбирает фирму, которая будет управлять многоквартирным домом, и не обязан учитывать желание дольщиков. Основанием для подписания договора с управляющей организацией являются документы:

Устав строительной организации;
документ приемки МКД и ввода в эксплуатацию;
Приказ № 411 Минстроя РФ от 31.07.2014г.

Проведение конкурсного мероприятия для новостройки уполномоченный орган объявляет не позднее 20 дней с момента подписания документа приемки в эксплуатацию. Способ размещения информации может быть выбран посредством сети интернет или местных СМИ. До истечения 40 дней с начала объявления торгов организатор принимает заявки на участие от заинтересованных предприятий.

После проведения мероприятия дано 10 дней, в которые уполномоченный орган доводит до собственников результаты выбора. Жильцам будет предложено заключить индивидуальный договор, который им предоставит вновь избранная организация по управлению МКД.

Порядок проведения торгов, в случае прекращения срока лицензии действующей УК, такой же. Конкурс назначается в случае, когда квартиросъемщики не смогли провести выбор управляющей компании в течение 15 дней после получения документа надзорного органа (жилищного комитета) об отзыве лицензии.

Заявление на конкурс могут оформить организации ЖКХ, прошедшие процедуру лицензирования. Чтобы принять участие, нужно подать заявку установленного образца. К ней прилагается пакет документов с информацией, соответствующей условиям торгов. За 25 дней до проведения участников конкурса оповещают о дате, когда он состоится. По результатам оформляется протокол, где указан победивший.

Предприятие, выигравшее в конкурсе, имеет 10 дней для предоставления организатору образца договора с МКД. В течение 20 дней после конкурсных мероприятий экземпляры оформленных документов направляются для подписания собственникам жилья. Если сроки не были соблюдены, то управляющая компания, на которую пал выбор, может получить обвинения в уклонении от заключения соглашений.

Победившая в конкурсе фирма будет взимать за управление соответствующую оплату, которая и есть предмет торга. Владельцы квартир вправе заключить договоры с той УК, которая предложит выгодную цену за свои услуги. При проведении торгов управляющая компания, которая заинтересована в успехе, знакомит жителей со своими достижениями, дальнейшими планами, и предлагает свои цены на услуги ЖКХ.

Метод управления МКД зависит от выбора большинства собственников. Главным критерием оценки деятельности УК служит доверие к ней жильцов. Перед подбором подходящего кандидата лучше хорошо изучить деятельность всех возможных претендентов, оценить услуги управляющей компании.

Вся информация о работе предприятий – поставщиков коммунальных услуг – доступна на их официальных сайтах. Можно узнать мнение жильцов, которых обслуживает интересующая управляющая фирма, также посмотреть отзывы о ее работе и изучить договоры на оказание услуг.

создать совет МКД из наиболее активных граждан, располагающих временем для подготовки и сбора информации;
проанализировать работу городских ЖКХ (информация есть на их сайтах). Можно провести опрос жильцов, у которых есть договора с интересующими УК, и узнать их мнение;
посмотреть состояние придомовой территории в зоне управления предполагаемых УК;
обратить внимание, как они соблюдают закон 261 – об энергосбережении (заинтересованы в установке счетчиков ресурсов или нет);
в местный комитет направить заявку на проведение выборов управляющей фирмы с указанием даты собрания;
проинформировать каждого жителя о месте и времени сбора;
провести собрание собственников и выбрать УК.

Основные моменты по организации выбора управляющей компании многоквартирного дома установлены в ЖК РФ (161 статья). Пункты 2,3, ст.

№ 161 обязывают владельцев МКД определить и выбрать подходящий метод управления своим домом на общем собрании. Выбрать управляющую организацию – их обязанность.

Поэтому если жители не определились в этом вопросе, то на законодательном уровне администрацией объявляется конкурс (п.4 статья № 161 ЖК).

Устав строительной организации;
документ приемки МКД и ввода в эксплуатацию;
Приказ № 411 Минстроя РФ от 31.07.2014г.

Организация, на которую пал выбор, будет управлять до получения собственниками прав на недвижимость и принятия ими соответствующего решения. По договору с УК, счета за услуги ЖКХ оплачивает застройщик, до передачи квартир и регистрации собственниками прав на них.

Срок действия договоренностей застройщика с управляющей фирмой должен быть не больше трех месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК). При необходимости возможна пролонгация на такой же период и с теми же условиями.

Как жильцам выбрать способ управления домом?

Выбирать управляющую компанию следует сообща. Задача непростая, но осуществимая. Назначьте встречу жильцов дома. Лучше всего для этого подходит вечер буднего дня, скажем, с 19 до 20 часов, когда люди уже вернулись с работы. Но предупредить о встрече надо заранее, разместить на подъездах объявления, а в идеале ― пройтись по квартирам и пригласить лично каждого. Список управляющих компаний вы можете получить в управе района или администрации города. Можете заранее посоветоваться с жильцами соседних домов, расспросить, довольны ли они работой своих управляющих компаний.

Не обойтись без еще одного собрания жильцов дома. Оно понадобится для того, чтобы собственники квартир вживую пообщались с представителями управляющей компании. Обратите внимание, как они себя ведут, как разговаривают с вами. Если всех все устраивает, нужно составить протокол собрания жильцов и на его основе заключить договор с управляющей компанией. Обычно срок договора составляет не менее года и не более пяти лет.

Как выбрать управляющую компанию: алгоритм действий

Государственную или частную

Со сферой жилищно-коммунального хозяйства каждый человек соприкасается ежедневно. За то, чтобы в квартиру бесперебойно поставлялись вода и газ, а в подъезде горел свет, отвечают управляющие компании. Это уже давно не ЖЭКи, про которые ходят байки и легенды, а профессиональные государственные или частные компании. Объясняем, чем они различаются.

Перечень услуг, которые могут оказывать частные УК, гораздо шире по сравнению с государственными и зависит от потребностей и финансовых возможностей жильцов дома. Кроме того, обслуживание может проводиться чаще, чем это прописано в нормативе.

Частные УК самостоятельно устанавливают тарифы на свои услуги, субсидий от государства они не получают. Такие компании сильнее заинтересованы в качественном управлении домом и более оперативной работе, поскольку в противном случае жители сделают выбор в пользу другой УК.

Тендер должен начинаться с подробного технического задания. Задача собственника – максимально описать особенности объекта и перечень работ, которые он ожидает от УК. Очевидно, что обслуживание одного здания с полностью автоматизированной системой управления или группы строений с просторной озелененной территорией, несколькими въездами и отсутствием BMS – это совершенно разные виды работ, которые несравнимы по количеству персонала и оцениваются по-разному.

Наличие подробного ТЗ на этапе тендера снижает риск возникновения дополнительных затрат в будущем, когда оказывается, что собственник и УК видят функции управления по-разному.

Желание УК провести предварительной осмотр объекта – важный критерий для собственника. Это может показаться очевидным, тем не менее не все управляющие компании перед подачей КП приезжают на осмотр объекта, некоторые предпочитают это делать только на втором этапе тендера, когда уже сформирован шорт-лист и идет детальное обсуждение проекта.

Личное знакомство показывает заинтересованность и профессиональное отношение к делу. Критерием оценки здесь будет все – от вопросов, которые задает управляющая компания, до внешнего вида ее представителей.

Состав участников встречи тоже может многое сказать об интересе УК к работе с собственником. В частности, представляет ли УК конкретных людей, которые будут работать на объекте? Бывает, что компания тендер выигрывает, а потом идет на рынок труда искать сотрудников. Но ведь 90% успеха – это персонал, и персонал надежный, испытанный в деле.

Если УК представляет команду, то важно, чтобы в ее составе были как минимум главный инженер и управляющий. Тогда собственник может задавать им конкретные вопросы: как они видят здание, с чего начнут, работали ли уже на подобных объектах. Тут часто «сыпятся» очень многие, так как сразу становится понятна глубина погружения в тему и наличие опыта.

Наконец, участие руководства в процессе тендера, присутствие на презентации компании – это тоже хороший показатель заинтересованности и готовности компании оперативно проявлять гибкость.

Бывают, правда, и закрытые тендеры, когда все УК присылают свои предложения в конверте и лично нигде не присутствуют. Тогда единственным критерием выбора становится цена, но это чревато проблемами в будущем. Все-таки управление зданием – это совсем не стандартизированная услуга, которая требует обсуждения и вовлечения будущих участников процесса.

Конечно, все смотрят на бюджет. Но не всегда стоит выбирать самую дешевую компанию. Случаи демпинга встречаются часто, но в конечном итоге это приводит к снижению качества управления и обслуживания: уменьшению плановых профилактических работ, количества и квалификации персонала на объекте, сокращению сервисных планов. Если же собственник понимает долгосрочные последствия некачественного обслуживания, то на этапе эксплуатации приходится заключать дополнительные соглашения и итоговая цена контракта возрастает. Следующий вопрос – это прозрачность финансовых условий. Некоторые компании работают по системе open book: когда показываются реальные затраты по всем видам работ, включая закупки и аутсорсинг отдельных видов услуг, отдельно показывается вознаграждение компании. В закрытой системе собственник видит только конечную цифру без детальной расшифровки и понять, сколько средств будет потрачено на обслуживание, а сколько получает УК не получится. На словах о том, что заложено в бюджет, может рассказываться одно, а потом окажется, что какие-то важные вещи как раз заложены не были. Обычно такие предложения дешевле, и многие собственники выбирают именно фиксированную цену, так как думают, что выиграют от этого.

В open book есть возможность понять, что УК будет делать своими силами, а что – с помощью подрядчиков, и заодно проверить все цепочки: запросить копии договоров и актов о проведенных ранее работах, «первичку» от подрядчиков. Если УК готова раскрывать такие подробности, в том числе и суммы зарплат своих сотрудников на будущем объекте, то это большой плюс, это, безусловно, говорит о ее честности и профессионализме.

Важно еще посмотреть на готовность компании работать по постоплате. Работать по таким условиям могут себе позволить только финансово стабильные компании, и это тоже безусловный плюс.

Управляющая компания для бизнеса: возможности, варианты и риски

Наличие аварийной бригады в штате УК. Все всегда стремятся оптимизировать затраты, особенно в последний год, когда заполняемость БЦ резко снизилась. Мало кто из управляющих компаний хочет оставлять персонал на ночь или на выходные. И поэтому наличие мобильных ремонтных и аварийных бригад, которые можно перекидывать с объекта на объект в случае аварии, – большое преимущество для УК.

Умение адаптироваться к быстро меняющейся среде. В 2020 году все успели пройти «контрольное домашнее задание» на гибкость: бесконечно возникающие новые требования Роспотребнадзора, МЧС, Объединения административно-технических инспекций и т.д. Поэтому УК, умеющие гибко и быстро реагировать на все внешние факторы, имеют больше шансов. Как это понять? Попросить на этапе представления команды привести конкретные примеры работы на конкретных объектах, получить обратную связь от собственников, то есть рассказ о том, как быстро и за счет чего решались проблемы.

Публичность компании. Если УК заметна на рынке, в СМИ, ее представители выступают на профессиональных конференциях и форумах, это, безусловно, плюс «в карму». Поэтому для УК важно не только хорошо делать свое дело, но и постоянно написать поддерживать узнаваемость бренда на рынке, выступать в качестве спикеров и экспертов на важных отраслевых мероприятиях и выставках.

Креативность в процессе тендера. Она очень важна, но ее практически невозможно продемонстрировать в «конверте». При «живом» тендере УК могут посоревноваться в видеопрезентациях (а, как известно, «упаковка – это полподарка»), в нетривиальном подходе к составлению предложения, заданий и т.д. Хотя рациональные критерии выбора креативность презентации не должна заменять

Отношение к униформе. Чей логотип будет носить на себе работник УК: бизнес-центра, УК или своей маленькой подрядной компании? Казалось бы, это мелочь, но на самом деле это важный вопрос. Задача УК – делать свою работу хорошо и незаметно, поэтому пестрота форм и логотипов не есть признак профессионализма компании. Гибкость в вопросе униформы, в случае наличия у собственника такого требования – это также плюс для участника тендера.

Готовность менять подрядчиков. Если собственник настаивает на этом, надо идти навстречу. Особенно это касается тех владельцев зданий, у которых есть давние и сложившиеся отношения со проверенными на практике подрядчиками.. Гибкость, адаптивность, желание и умение пойти на компромисс, в чем-то уступить – важнейшие рабочие качества сегодня.

Все дело в том, что образуется большая временная пропасть между тем, когда застройщик сдаёт дом в эксплуатацию, и когда акт приёмки подписывает последний собственник квартиры этого дома. На приёмку квартиры может уйти и до полугода, а все это время жилой комплекс так или иначе надо обслуживать. Тут-то и появляется временная управляющая компания.

Схематично это выглядит следующим образом:

— Застройщик закончил стройку и ввёл дом в эксплуатацию;
— Чисто физически по многим объективным причинам он не может день в день передать все квартиры жильцам, даже если их всего 10 в доме;
— Пока он не передаст ключи всем своим клиентам, дом, так скажем, не может простаивать без надзора УК;
— Соотвественно, застройщик, спустя 5 дней после ввода в эксплуатацию, назначает на эту «должность» свою подконтрольную управляющую компанию, с которой заключает договор управления на 3 месяца.

В случае, если вас и всех жильцов устаивает спектр услуг, предоставляемых управляющей компанией, прайс-лист на эти услуги и качество их исполнения, то контракт с ней пролонгируется.

В случае, если вас не устраивает какой-то пункт, ну или вы все равно хотите сменить эту компанию на другую, более проверенную, то необходимо инициировать общее собрание жильцов, на котором путём голосования должна быть выбрана следующая кандидатура.

Очень важно! Если вы хотите самостоятельно выбрать УК — времени на это в обрез. Проводить такие собрания нужно как можно оперативнее. Дело в том, что ровно с того момента, как дом официально сдан в эксплуатацию, органы местного самоуправления в течение 20 дней анонсируют открытый конкурс по выбору постоянной УК вашего ЖК. Далее, по истечению 40 дней, местное самоуправление уже проводит конкурс. С результатами этого конкурса через 10 дней смогут ознакомиться все собственники, подписавшие акты приёма-передачи квартир.

Грубо говоря, у жильцов есть максимум 2,5 месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию, чтобы самостоятельно решить, с какой компанией сотрудничать. Иначе обслуживание дома ляжет на плечи выбранной не вами УК, сменить которую можно будет только по истечению контракта (от 1 до 3 лет), либо досрочно расторгнув договор, но сделать это не всегда просто и зачастую болезненно.

Стоит отметить, что УК делятся на государственные и коммерческие.

Большая часть УК в России — государственные. Такие компании работают по строгому регламенту и соблюдают стандарты Правительства.

Из плюсов: каждый расход на дом госкомпании должны утверждать в префектуре. То есть вероятность того, что ваши средства пойдут куда-то «мимо» равны нулю.

Из минусов: префектура может не одобрить то, что хотят изменить в доме жильцы через УК.

Коммерческие УК — более редкая история. Сотрудничество с ними более «пластично», так как в договоре предоставляемых услуг можно прописать все, что душе угодно, хоть высадку пальм во внутреннем дворе.