Можно ли получить налоговый вычет при покупке жилья у родственников

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли получить налоговый вычет при покупке жилья у родственников». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Для всех сделок, заключенных с 1 января 2012 года, взаимозависимые лица определяются в соответствии со ст. 105.1 НК РФ. В пункте 2 ст.105.1 список взаимозависимых родственников конкретизирован.

Ими признаются: супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

При покупке жилья у этих родственников имущественный налоговый вычет получить нельзя (Письмо Минфина России от 26.04.2017 №03-04-05/25014). При покупке у любых других родственников никаких ограничений на налоговый вычет нет.

Пример: В 2020 году Иванов И.И. купил квартиру у своего дедушки. Так как дедушка не относится к числу взаимозависимых лиц по ст.105.1 НК РФ, Иванов И.И. сможет получить налоговый вычет за покупку квартиры.

Пример: В 2020 году Петров П.П. купил квартиру у своей матери и хотел получить налоговый вычет по этой квартире. В вычете Петрову П.П. было правомерно отказано, так как согласно п.2 ст.105.1 мать и сын являются взаимозависимыми лицами, и при сделках купли-продажи между ними вычет предоставлен быть не может.

Пример: Васильева В.В. купила квартиру у брата мужа. Так как брат мужа не включен в список взаимозависимых лиц в ст.105.1 НК РФ, Васильева В.В. может получить имущественный налоговый вычет при покупке этой квартиры.

Приведенный выше перечень родственников является исчерпывающим, однако согласно п.7 ст.105.1 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 2 данной статьи.

То есть, формально, данный пункт позволяет налоговой обращаться в суд для установления взаимозависимости при покупке жилья у иных родственников. Однако на практике мы ни разу не встречали ситуации, когда налоговая служба занималась бы этим.

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья у родственников

До 1 января 2012 года действовала редакция ст.220 НК РФ, согласно которой взаимозависимость физических лиц определялась в соответствии со статьей 20 НК РФ.

В пп.3 п.1 ст.20 НК РФ было определено, что взаимозависимыми признаются, в частности, лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Определение понятия близких родственников приведено в статье 14 Семейного кодекса РФ, но при этом понятия отношений родства или свойства в Семейном Кодексе не конкретизированы.

В связи с этим список взаимозависимых лиц не был четко определен и налоговые органы при его определении, в дополнение к Налоговому и Семейному Кодексу, опирались на Гражданский Кодекс и «Общероссийский классификатора информации о населении. ОК 018-95» (Письма МинФина РФ от 31.01.2012 N 03-04-08/9-12, от 04.08.2011 N 03-02-08/86, Письмо ФНС России от 19.04.2012 N ЕД-4-3/6609@).

В результате контролирующие органы относили к взаимозависимым лицам практически всех ближних и дальних родственников физического лица: детей, внуков, дедушек, бабушек, прадедушек, прабабушек, племянников, племянниц, дядей, тетей, полнородных и неполнородных братьев и сестер, двоюродных братьев и сестер, супруга, родителей, пасынков, падчериц, отчима, мачеху и других.

В дополнение к своим родственникам в понятие «отношения свойства» контролирующие органы включали также отношения, возникающие между супругом и родственниками другого супруга, а также между родственниками супругов.

То есть для сделок, заключённых до 1 января 2012 года, при покупке жилья практически у любого своего родственника или родственника супруга, налоговый вычет предоставлен быть не мог.

Наиболее часто возникающим вопросом у граждан, желающих получить налоговый вычет при покупке недвижимости у родственников, является вопрос о том, как налоговая сможет узнать, что продавец и покупатель состоят в родстве. Однозначных и гарантированных методов обнаружения данного факта у налоговых органов пока нет.

Налоговые инспекторы сопоставляют различные данные (например, фамилии, места прописки), проверяют данные по базам данных органов регистрации актов гражданского состояния, могут также попросить покупателя-налогоплательщика написать письменное подтверждение о том, что он не состоит в родстве с продавцом.

Хотя порой гражданам удается скрыть факт родства от налоговой инспекции и получить вычет, следует отметить, что это не законно, и если впоследствии скрытый факт будет обнаружен, необходимо будет вернуть вычет в полном объеме.

Во-первых, на льготу могут рассчитывать только граждане РФ, которые приобрели квартиру на территории России. Важно, чтобы за жилье были заплачены свои деньги или оформлена ипотека.

Во-вторых, вычет предоставляется тем налогоплательщикам, которые имеют налогооблагаемый доход по ставке 13 %. Для этого нужно получать официальную зарплату и платить с нее НДФЛ.

Например, если ИП применяет упрощенную систему налогообложения, то получить налоговый вычет он не сможет, так как «упрощенцы» освобождены от уплаты НДФЛ. На том же основании этой льготы лишаются самозанятые (плательщики налога на профессиональный доход).

Однако и ИП на УСН, и самозанятые могут получать дополнительные доходы, облагаемые НДФЛ. Например, они могут зарабатывать деньги на собственной деятельности и параллельно трудиться официально в компании. В этом случае у них появится право на получение имущественного налогового вычета в том налоговом периоде, в котором были получены доходы, облагаемые по ставке 13 %.

Если налогоплательщик купил квартиру в 2019 году, а свидетельство о регистрации получил в 2020-м, то начиная с 2020 года он имеет право на вычет. Поэтому, как только вы получили документы, подтверждающие ваши права на недвижимость, начинайте собирать необходимые бумаги для получения имущественного налогового вычета.

Этот комплект включает:

• паспорт;
• справку о доходах по форме 2-НДФЛ, в которой указаны доходы и уплаченные налоги за соответствующий год;
• декларация 3-НДФЛ, из которой видно, что приобретено имущество, уплачены налоги и что полагается определенная сумма имущественного налогового вычета.

На квартиру потребуются:

• договор о приобретении квартиры;
• акт о передаче налогоплательщику квартиры или свидетельство о государственной регистрации права на квартиру.

Если квартира куплена через договор долевого участия:

• договор долевого участия в строительстве либо договор уступки права требования;
• акт приема-передачи либо другой документ, подтверждающий передачу объекта от застройщика участнику;
• копии платежных документов (например, платежные поручения, банковские выписки о перечислении денег со счета покупателя на счет продавца).

Если квартира куплена на вторичном рынке:

• договор о приобретении квартиры (например, договор купли-продажи);
• копии платежных документов (например, платежные поручения, банковские выписки о перечислении денег со счета покупателя на счет продавца);
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру (например, свидетельство о государственной регистрации права).

Если куплен дом и земельный участок:

• договор приобретения земельного участка с жилым домом;
• копии платежных документов (например, платежные поручения, банковские выписки о перечислении денег со счета покупателя на счет продавца);
• документы, подтверждающие право собственности на жилой дом (например, свидетельство о государственной регистрации права);
• документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (например, свидетельство о государственной регистрации права).

Есть некоторые нюансы с оформлением вычета в зависимости от вида собственности.

• Единоличная собственность. При покупке квартиры можно вернуть имущественный налоговый вычет, но не более чем на 2 млн руб. Возврату подлежит 13 % от суммы расходов. Приобретая квартиру за 2 млн руб., вы можете вернуть 260 000 руб. уплаченных ранее налогов, а за 1 млн руб. — 130 000 руб. Если стоимость покупки будет дороже, сумма возврата не изменится.
• Общая долевая собственность. Например, при покупке ½ доли в квартире за 3 млн руб. можно оформить вычет не более, чем на 1,5 млн руб.
• Общая совместная собственность. До 2014 года супруги на двоих могли получить вычет не более чем на 2 млн руб. Поэтому выгоднее было оформить вычет только на одного из супругов, а другой в будущем смог получить еще один налоговый вычет.
  С 2014 года ограничения 2 млн руб. устанавливаются не на объект недвижимости, а на человека. Например, если стоимость квартиры составляет 5 млн руб., то каждый из супругов может получить вычет на 2 млн. Если квартира стоит 3 млн руб., можно договориться о том, чтобы сделать вычет по 1,5 млн руб., и тогда у каждого остается по 500 000 руб., которые можно использовать на следующие объекты.

Если вы приобретаете квартиру, то в расходы учитываются:

• сама покупка недвижимости;
• приобретение прав на квартиру в строящемся доме;
• траты на отделочные материалы;
• работы по отделке квартиры, разработка проектной и сметной документации.

Если вы покупаете дом или строите его, то в расходы включается:

• разработка проектной и сметной документации;
• приобретение стройматериалов, а также материалов для отделки;
• сама покупка дома, в том числе на стадии незаконченного строительства;
• работы по строительству и отделке дома;
• проведение электро-, водо- и газоснабжения и канализации.

Пакет документов подается либо в налоговую по месту жительства лично, либо через личный кабинет на сайте ФНС. Специалисты проверяют документы в течение 3-х месяцев. В случае возникновения каких-либо вопросов с вами свяжутся и попросят оригиналы документов. Если все в порядке, то деньги поступят на ваш счет. В целом на процедуру получения имущественного налогового вычета уходит максимум 4 месяца.

• Близкие и взаимозависимые родственники
• Особенности покупки недвижимости у родственника
• Может ли банк отказать в выдаче ипотеки
• Что стоит учесть перед покупкой недвижимости у родственника

Налоговый вычет при покупке жилья у родственника

Первое, что стоит запомнить, — как взаимоотношения между членами семьи трактует закон.

• Родители и дети, бабушки и дедушки, братья и сестры, внуки — эти люди считаются близкими родственниками. Приемные дети и родители по закону приравниваются к родным — это полноценные члены семьи.
• Существует еще одна категория — взаимозависимые родственники. Сюда относят родителей и детей, опекунов и людей под опекой, а также братьев и сестер — как полнокровных, так и неполнокровных. В эту категорию также входят супруги и попечители. Усыновители и усыновленные, как и в предыдущем случае, приравниваются к родным членам семьи.

Эти понятия стоит знать, чтобы не путаться в банковских определениях и юридических формулировках. Некоторые организации отдельно указывают условия для сделок между близкими и взаимозависимыми родственниками.

• Как правило, расчеты между покупателем и продавцом проводятся без использования наличных. Это может быть требованием кредитора — так банк убеждается, что сделка не фиктивная.
• Несовершеннолетние не могут участвовать в сделках купли-продажи недвижимости. Если квартира принадлежит ребенку, приобрести ее в ипотеку или продать невозможно. Это одна из причин, по которым у людей временами возникают сложности с продажей жилья, купленного за материнский капитал.
• Имущество супругов считается общим: купить недвижимость у мужа и жены нельзя. А вот бывшие супруги могут совершать между собой сделки купли-продажи.
• За покупку недвижимости у взаимозависимого лица практически невозможно получить налоговый вычет. Чаще всего эта возможность ограничена законом, но в конкретной ситуации лучше обратиться в налоговую службу, чтобы уточнить ситуацию.
• Как правило, на покупку жилья у родственников не распространяются программы льготного ипотечного кредитования с государственной поддержкой.

Да, может. Бывают ситуации, когда кредиторы заранее оговаривают ограничения на выдачу ипотеки, и в их числе — сделки между близкими и взаимозависимыми родственниками. Но даже если такого ограничения нет, банковская организация все равно вправе отказать — обычно это происходит, если у кредитора возникают подозрения:

• сумма сделки слишком маленькая, а стоимость квартиры заявлена существенно ниже рыночной;
• родственник, продающий недвижимость, не имеет в собственности иного жилья и не предоставляет доказательств того, что ему есть где жить после сделки;
• сделка совершается с использованием наличных.

Банк может для перестраховки затребовать у заемщика свидетельства наличия первого взноса: на банковском счету или наличными. Это делается, чтобы избежать нецелевой траты ипотечных средств. Подозрительность кредитора по отношению к семейным сделкам — фактор, из-за которого куплю-продажу надо планировать особенно внимательно.

Несмотря на все ограничения, покупка жилья у родственника в ипотеку возможна — хотя такая сделка может оказаться менее выгодной, чем приобретение недвижимости у постороннего. Банки с подозрением относятся к подобной купле-продаже — стоит соблюсти ряд условий:

• заранее приготовить первый взнос и показать кредитору доказательства его существования;
• убедиться, что стоимость жилья соответствует рыночной, а среди его владельцев нет несовершеннолетних;
• узнать о возможности или невозможности получить налоговый вычет;
• документально подтвердить, что продавцу есть где проживать после продажи жилья;
• указать полную стоимость квартиры в договоре купли-продажи;
• совершать все операции исключительно в безналичной форме.

ЭОС напоминает: к ипотеке нужно относиться серьезно. Это долгосрочный кредит, где в качестве залогового имущества выступает недвижимость, и риски при неуплате существеннее, чем при просрочке потребкредита. Мы советуем проявить внимательность и заранее уточнить особенности сделок между родственниками в кредитном отделе банка.

Если у Вас возникли вопросы, то мы готовы предложить анонимную консультацию. Воспользуйтесь услугой анонимный звонок и просто начните диалог с оператором. Доверительные отношения между оператором ЭОС и клиентом — залог успешного разрешения финансовых проблем.

Пенсионер в 2019 году купил квартиру и в том же году вышел на пенсию. Соответственно, налог на доходы он уже не платит и вернуть его за последующие годы не сможет, так как в бюджет ничего не перечисляет. Однако он имеет право заявить вычет за 2018, 2017 и 2016 годы и вернуть НДФЛ, который заплатил до выхода на пенсию и приобретения жилья. Таким правом обладают и работающие пенсионеры: даже если они платят НДФЛ, все равно могут вернуть налог за три года до покупки квартиры.

Для начала нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.

Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:

• декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
• справка от доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя);
• договор купли-продажи жилья;
• свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
• акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней);
• документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
• паспорт;
• свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).

При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:

• договор с кредитной организацией;
• график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.

Все документы можно предоставить в копиях, однако лучше всегда иметь при себе оригиналы.

Получить имущественный налоговый вычет можно и через работодателя. Документы стоит подавать сразу, не дожидаясь конца года. В этом случае не нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Вычет предоставят на основании уведомления. Налоговая инспекция выдает такой документ по заявлению. Работодатель не будет удерживать НДФЛ с зарплаты, пока не выплатит полагающийся лимит компенсации. Эти средства можно направить на погашение ежемесячных ипотечных платежей.

Инструкция для получения имущественного налогового вычета через работодателя:

1. В произвольной форме написать заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет.
2. Подготовить копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета.
3. Предоставить полный пакет документов в налоговый орган по месту жительства.
4. По истечении 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет.
5. Предоставить работодателю выданное налоговым органом уведомление. Документ будет являться основанием для неудержания НДФЛ из зарплаты сотрудника до конца года.

Предоставление имущественных вычетов регулируется ст. 220 НК РФ.

В частности, на получение имущественного налогового вычета можно рассчитывать при новом строительстве либо приобретении на территории России:

• жилых домов;
• квартир;
• комнат;
• земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома.

Вычет предоставляется также в случае приобретения доли в указанных объектах недвижимости.

Налоговый вычет могут получить налогоплательщики, уплачивающие НДФЛ по ставке 13% (п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 220, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Сделки с недвижимостью между родственниками: главные особенности и ограничения

Ограничения за сроками получения вычета законодательство не предусматривает (пп. 1 п. 3, п. 9 ст. 220 НК РФ).

При этом, по общему правилу, декларации по форме 3-НДФЛ для получения налоговых вычетов могут быть поданы за три предшествовавших года (п. 7 ст. 78 НК РФ). То есть в 2021 году можно подать декларации за 2018, 2019, 2020 годы.

Если декларация подается только для получения налоговых вычетов, без декларирования доходов, с которых необходимо удержать подоходный налог, ее можно подать в любое время в течение года.

При наличии доходов, с которых требуется удержание подоходного налога (например, при сдаче жилья внаем, продаже квартиры, которая была в собственности меньше установленного законом минимального срока и т.п.), представление декларации 3-НДФЛ – это обязанность. В этом случае отчитаться о доходах нужно до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ). В противном случае грозит штраф.

Налоговые вычеты на покупку жилья и уплату процентов по целевым кредитам могут быть предоставлены до окончания налогового периода при обращении гражданина с письменным заявлением к работодателю при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественные налоговые вычеты налоговым органом по установленной форме (п. 8 ст. 220 НК РФ).

Для этого необходимо:

• обратиться в налоговый орган по месту жительства с заявлением на получение уведомления о праве на имущественный вычет с приложением копий документов, подтверждающих это право;
• по истечении 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет;
• предоставить уведомление в свою организацию.

Уведомление будет являться основанием для бухгалтерии организации не удерживать НДФЛ из заработной платы.

Следует обратить внимание, что сумма возвращаемого налога на доходы физических лиц не может быть больше суммы, которая уплачена в бюджет в соответствующем календарном году.

При покупке квартиры, дома или земельного участка для строительства гражданин может вернуть себе часть потраченных денег в пределах уплаченного НДФЛ (статья 220 НК).

За что получают вычет

• приобретение и строительство жилья (квартиры, частного дома, комнаты, доли);
• приобретение земли с жилым домом или для его постройки;
• расходы по уплате процентов по целевым кредитам (ипотечным кредитам) на строительство или приобретение жилья.

В расходы на приобретение жилья могут быть включены расходы на ремонт, в том числе отделочные материалы.

Для получения имущественного вычета нужно соблюсти несколько условий:

• быть налоговым резидентом РФ и платить НДФЛ;
• купить недвижимость на территории РФ;
• заплатить за жилье собственные деньги или взять ипотеку;
• заренистрировать право собственности или получить акт приёма-передачи для новостройки;
• жильё должно быть куплено не у родственника.

Как супругам выгоднее получать налоговый вычет — вместе или раздельно?

Можно получить вычет по процентам и по первоначальному, и по новому кредиту.

Какие нужны документы для получения вычета

• декларация 3-НДФЛ;
• свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• паспорт;
• договоры о приобретении недвижимости и акта о ее передаче;
• платежные документы (квитанции, банковские выписки, товарные чеки и т. д.);
• справка 2-НДФЛ, если подаете декларацию;
• заявление о распределении вычета между супругами, если купили квартиру в браке;
• заявление на возврат налога.

Важно: при взятии ипотеки и желании получить вычет по процентам нужно представить копию кредитного договора и справку об уплаченных процентах.

Как в ФНС, так и у работодателя.

При оформлении вычета у работодателя, с зарплаты не будет удерживаться НДФЛ до момента исчерпания всей суммы вычета. При этом право на вычет придется подтверждать в налоговой каждый год. Подавать 3-НДФЛ при этом не нужно, но работодателю необходимо будет предъявить уведомление о праве на вычет из налоговой.

Самое главное, что стоит знать об имущественном вычете при сделке с родственниками, это то, что согласно Налоговому Кодексу, вычет не может быть предоставлен, если договор купли-продажи был заключен между взаимозависимыми лицами.

Разберемся, кто такие взаимозависимые лица.

В период до 2012 г. к взаимозависимым относили всех родственников. То есть было неважно – родители, бабушка, дядя или кто-то другой по родственной линии, пусть и весьма дальней – эти люди считались взаимозависимыми.

Таким образом, если была купля-продажа между родственниками (любыми, даже родственниками супруга) до 2012 г., то право на налоговый вычет получить нельзя.

А вот в 2012 г. в НК РФ появился четкий перечень, какие родственники считаются взаимозависимыми, а какие нет.

Вот этот перечень родственников:

• Супруг/супруга
• Родители (усыновители)
• Опекуны/попечители
• Дети (усыновленные в том числе)
• Братья/сестры

Как видите, ни бабушек/дедушек, ни дядь, ни теть в этом списке нет.

Соответственно, если вы покупали квартиру у родственника вне этого списка, вы можете подать на налоговый вычет.

Пример:
Иванов приобрел жилье у своего брата. Но так как они являются взаимозависимыми лицами, то налоговый вычет при покупке квартиры у брата он получить не может.

А Петров в 2018 г. приобрел жилой дом у своего двоюродного дяди, и он может оформить налоговый вычет, так как эти лица уже не являются взаимозависимыми.

Если вы являетесь резидентом РФ, то есть проживаете на территории России более 183 дней в году, а также имеете доходы, с которых уплачиваете 13% НДФЛ (кроме дивидендов), вы имеете право на налоговый вычет.

Но помните, что вернуть налогов больше, чем вы заплатили в год, вы не можете. То есть если с вашей зарплаты или другого дохода (например, сдача квартиры в аренду), вы за год заплатили 130 000 рублей, то вернуть больше этой суммы вы не сможете.

В отношении имущественного налогового вычета есть приятный «бонус» — вы можете перенести остаток вычета на следующий налоговый период (календарный год), если в текущем не смогли получить всю сумму сразу.

Получение имущественного налогового вычета: что изменилось в 2021 году

Налоговый вычет ограничен суммой в 2 млн рублей. То есть максимально по закону вернуть можно только 13% от этой суммы – 260 000 руб. При этом неважно, насколько больше вы потратили на покупку, сверх этой суммы вы получить денег не сможете.

Пример:
Сидорову продал квартиру дальний родственник за 3.1 млн руб. Несмотря на то, что покупка больше, чем 2 млн, Сидоров может заявить к возврату только 260 000 руб.

Помимо основного вычета, налоговый резидент РФ имеет право на вычет по процентам ипотеки. Покупка в ипотеку между родственниками – обычная и частая практика. Если родственники не взаимозависимые, можно оформлять налоговый вычет по процентам.

Он ограничен суммой в 3 миллиона рублей. То есть к возврату можно заявить не более 390 000₽.

Имейте в виду, что возврат НДФЛ за проценты по ипотеке возможен только из расчета фактически уплаченных процентов, а не общей суммы долга.
То есть, представим: вы стали владельцем жилья, купленного у дальнего родственника. Потратили 5 миллионов рублей. Вы взяли для этих целей ипотеку, и уже по процентам заплатили 300 000₽. Вы можете вернуть 260 тыс. руб. по основному вычету, и еще 39 000₽ по % ипотеки.

Существует один небольшой нюанс, который помогает многим налогоплательщикам.

НК РФ ограничивает получение возврата НДФЛ при сделках между близкими родственниками (взаимозависимыми) по договору купли-продажи. Но в отношении других видов сделок, например, по договору переуступки прав требований, нет никаких ограничений.

То есть вычет при покупке у родственника по ДКП получить нельзя, но по другому виду сделки – вполне возможно.

Пример:
Отец Иванова заключил договор ДДУ и внес оплату. Позднее он продал Иванову право на строящуюся квартиру по договору о переуступке прав требований. Передачу средств зафиксировали в расписке. Так как никаких ограничений на данный вид сделки между родственниками нет, Иванов может подать на вычет после подписания акта приема-передачи.

Таким образом, если у вас была покупка не по ДКП, то оформить возврат можно даже если сделка была между близкими родственниками.

Тут никаких ограничений Налоговая не накладывает.

Максимальный имущественный налоговый вычет при продаже жилья составляет 1 000 000 руб. И неважно, между родственниками была сделка или нет, налоговый вычет при продаже квартиры родственнику, никак не ограничивается.

Как оформить налоговый вычет

Если вы стали владельцем жилья, купленного у родственника (не являющегося взаимозависимым), то можно оформить налоговый вычет двумя способами – через ФНС и через работодателя.

Сегодня на вторичном рынке недвижимости представлено много квартир, находящихся в долевой собственности, или же отдельно продающихся комнат в многокомнатных квартирах.

Произошло это по нескольким причинам:

• продажа приватизированной комнаты, входящей в состав коммунальной квартиры;
• приватизация квартиры, повлекшая разделение ее на доли между всеми в ней проживающими;
• раздел совместно нажитой квартиры при разводе супругов;
• наследование части квартиры, когда недвижимость делилась между наследниками, как правило, при отсутствии нотариально заверенного завещания.

В целом продажа доли мало чем отличается от продажи квартиры полностью. Необходимо собрать тот же пакет документов, составить договор, оплатив госпошлину, произвести регистрацию, получить заверенные копии договора и выписку из ЕГРП.

Но при купле-продаже части квартиры есть свои нюансы. Например, при продаже доли в коммуналке, собственники других частей имеют преимущественное право выкупа. Если владелец доли в квартире решил ее продать, он обязан сообщить другим собственникам о своем намерении, после чего им на размышление и сбор денег дается месяц. Если в течение этого периода получено согласие на покупку, она продается именно другим собственникам долей в квартире. При этом существуют определенные ограничения: предложить свою долю по завышенной в несколько раз цене не удастся, стоимость должна быть адекватной.

Рекомендуемые статьи по данной теме:

• Обустройство маленькой квартиры
• Этапы ремонта в квартире
• Косметический ремонт под ключ

Если долю в квартире покупает родственник, имеющий на нее право вследствие унаследования или иных причин, то процедура купли-продажи будет точно такой же, как и при покупке целой квартиры.

Важный момент при этом заключается в способе передачи денег и договоренностях между продавцом и покупателем.

Если продается доля, но при этом деньги продавцу не передаются, а стоимость жилплощади в договоре указана, то возникает необходимость уплаты налога на доходы физических лиц в размере 13 процентов от суммы сделки за вычетом 1 миллиона рублей.

В случае попытки ухода от данного налога путем занижения стоимости продаваемой жилплощади, государство после проверки может назначить штраф и пени.

Так же как и в случае с продажей целой квартиры, если собственником или наследником доли является несовершеннолетний ребенок, или же кто-то из родителей желает продать свою часть, то необходимо получить разрешение на сделку в органе опеки и попечительства. Там же потребуется представить доказательства, что в случае продажи доли имущественные права ребенка не будут ущемлены, а жизненные условия ухудшены. После этого ребенок должен быть прописан на аналогичной жилплощади или большей. Все это также касается лиц, признанных частично или полностью недееспособными.

Можно ли купить недвижимость у родственника в ипотеку?

Существуют общие нормативы, не предоставляющие льготу следующим категориям населения:

• не работающим студентам дневного отделения;
• не работающим пенсионерам, в том числе – инвалидам (подробнее о том, положен ли возврат НДФЛ пенсионерам, мы писали здесь);
• иным безработным гражданам (2 законных способа получить вычет безработному мы разбирали тут).

В зависимости от срока приобретения жилья, установлены различные категории родственников, оформление сделки с которыми отменяет право на получение вычета. До 2012 года существовавшее в налоговом праве положение опиралось на отмену налоговых льгот для:

• взаимозависимых родственников;
• находящихся в отношении свойства родства.

К первой категории относились не только близкие родственники, но и те, родственные связи с которыми могли быть фактически прослежены. Ко второй категории относились родственники по линии мужа (жены), опосредованно принадлежащие к единой родовой ветви.

С принятием нового налогового законодательства в 2012 году, перечень взаимозависимых родственников существенно сузился, теперь в него входят лишь лица первого круга родства, а ограничения при покупке недвижимости у лиц, находящихся в отношениях свойства родства, были отменены.

Перечисленные отношения можно рассмотреть в приведенной ниже таблице.

Близкие родственники	Дальние родственники	Отношения свойства родства
родители; дети; супруги; усыновители; усыновленные.	бабушки; дедушки; братья; сестры; дяди; тети; племянники.	родители супруга; братья и сестры супруга; дети от первого брака супруга.

Современное законодательство предусматривает запрет на налоговый вычет при покупке квартиры у родителей и других близких родственников продавца.

Иногда квартирные вопросы решаются через родственный обмен. К бабушкам и дедушкам, имеющим большую жилплощадь, переселяется молодая семья внуков или детей. А престарелые граждане переезжают в помещение поменьше.

В этом случае, имущественный возврат не предусмотрен.

Так как налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ у родственников является самым оптимальным, его целесообразно рассмотреть более подробно. Пошаговый алгоритм будет следующим:

1. Договорившись с близким родственником о покупке его квартиры, привлечь к процедуре третье лицо.
2. Между лицом, выступающим в роли продавца, и третьим лицом заключить предварительный договор (ПДКП) купли-продажи квартиры.
3. После этого оформить договор переуступки права покупки между третьим лицом и покупателем, на основании составленного ранее ПДКП.
4. Вернуть уплаченные по ПДКП в качестве задатка денежные средства, рассчитаться с продавцом.
5. Зарегистрировать договор переуступки в Росреестре.
6. Вступить в права собственности.
7. Через год подать в отделение УФНС заявление о предоставлении налогового вычета, или оформить его получение у работодателя.

Скачать заявление на предоставление налогового вычета при покупке квартиры: бланк, образец заполнения.

Налоговый вычет в 2021 году: что нужно знать при покупке квартиры

Покупка жилплощади у дальней родни не предусматривает каких-то ограничений. Но, несмотря на это в п. 7 ст. 105.1 НК РФ, родственники могут быть признаны взаимозависимыми в суде по другим основаниям, не отраженным во втором пункте.

Другими словами, седьмой дает широкие возможности ФНС и позволяет обращаться в судебные органы для установления близкородственных отношений между участниками сделки.

После подачи заявления и пакета документов в ФНС проводится проверка предоставленного и личности заявителя.

Покупателя проверяют на предмет родственных отношений с продавцом. Сопоставляются разные данные: совпадение по фамилии, по адресу прописки и фактическому месту проживания, по другим параметрам. Обрабатываются сведения из баз гос. органов.

Не всегда специалистам ФНС удается определить степень родства из имеющихся в их распоряжении сведений. Налоговый инспектор вправе потребовать от заявителя составить подтверждение в письменном виде, что продавец недвижимости не состоит в близкородственных отношениях с ним.

Иногда заявителю удается скрыть от ФНС родственную связь с продавцом. Но это незаконно и при проведении вторичной проверки ложь вскроется.

1. При обнаружении факта обмана и сокрытия достоверной информации от ФНС о родственных связях, заявителя обяжут вернуть выплаченную сумму вычета.
2. При подаче документов разъясняется порядок предоставления льготы, но, несмотря на это факт родства скрыт. Было написано фальшивое подтверждение, что нет родственных связей. В этом случае заявителя не только обяжут вернуть деньги, но могут привлечь к уголовной ответственности.

В Налоговом кодексе РФ (ст. 220) указывается, что при покупке недвижимости, налогоплательщик имеет право на получение компенсации в соответствии с фактическими расходами. Льгота не предусмотрена для взаимозависимых лиц.

Определение данной категории указывается в ст. 20 НК, где делается ссылка на семейное законодательство. Согласно этому взаимозависимые лица – те, кто состоит в брачных отношениях, усыновлены или являются усыновителями. К категории относят опекунов и их подопечных.

В семейном законодательстве нет конкретного определения отношений и свойств родства. Поэтому сотрудники Налоговой службы учитывали информацию из Гражданского Кодекса и Писем МинФина. Исходя из этого к взаимозависимым относили не только близких, но и дальних родственников налогоплательщика:

• отца и мать;
• бабушку и дедушку;
• дядю и тетю;
• брата и сестру;
• племянников и племянниц и др.

При этом понятие взаимозависимых лиц распространялось и на родственников супруга. Таким образом, покупка недвижимости у тети жены до 2012 года не давала право на получение налогового вычета, если брак является действующим. Это правило продолжает распространяться на все сделки, совершенные до указанного срока.

Если квартира куплена у любого родственника, своего или супруга (супруги), независимо от дальности родства до 2012 года, то получить налоговый вычет не получится, даже если заявление подавалось позже внесения в законодательство изменений.

Различие фамилий и мест постоянной регистрации у продавца и покупателя квартиры не является поводом для сокрытия от налоговых органов близкого родства с целью получения имущественного вычета.

При подаче заявления на компенсацию в размере уплаченного подоходного налога органы ФНС проверяют документы, устанавливают степень взаимозависимости сторон сделки.

Статья акутальна на: Январь 2020 г.

Чтобы приобрести недвижимость – дом или квартиру, человек тратит огромные деньги. Российское законодательство даёт возможность вернуть часть потраченных средств – получить имущественный налоговый вычет.

Льгота касается официально трудоустроенных граждан или резидентов РФ, уплачивающих подоходный налог в государственную казну. Нередко люди оформляют сделки по купле и продаже недвижимости с лицами, с которыми состоят в родственных связях.

Возникает вопрос, положен ли налоговый вычет при покупке квартиры у родственников.

Право на возврат подоходного налога регламентировано статьей 220 Налогового кодекса Российской Федерации. Преференция распространяется на физических лиц, которые приобрели:

• Дом или долю права на объект.
• Квартиру на первичном или вторичном рынке.
• Земельный участок.
• Комнату или часть квартиры.
• Жилую площадь на средства ипотечного кредита.

НК РФ даёт возможность плательщику налогов возвратить средства, соразмерные затратам на покупку жилья и проведение ремонтных работ. Когда дело касается приобретения недвижимости у тещи, свекрови и других родственников, возможность получения вычета требует детального рассмотрения и зависит от некоторых условий.

При совершении сделки между близкими родственниками, вычет не положен.

До 2012 года действовали положения старого НК РФ, определявшего иной круг взаимозависимых лиц. Таковыми считались граждане, которые состоят в отношениях родства или свойства. Ни нормы налогового, ни семейного законодательства чётко не регламентировали перечень этих субъектов.

Контролирующие органы к близким родственникам, помимо описанных выше, относили широкий круг лиц:

1. Дедушек и бабушек (включая двоюродных) обоих супругов.
2. Прабабушек и прадедушек.
3. Племянников и племянниц (в том числе и двоюродных).
4. Двоюродных внуков и внучек, правнуков и правнучек.
5. Отчимов и мачех.
6. Падчериц и пасынков.

С января 2012 года конкретизировали перечень лиц, являющихся взаимозависимыми – внесли изменения в пункт 2 статьи 105 НК. Ими являются супруги, родители (усыновители), дети (усыновлённые), полнородные и неполнородные братья и сёстры, подопечные и опекуны.

Налоговый кодекс РФ (ст. 220. П. 5) прописывает ограничения на возврат налога, когда недвижимое имущество куплено у родственников в рамках договора покупки-продажи.

Похожие записи:

• Нормы строительства дома на участке ижс 2021
• Проверить задолженность по квартплате по адресу
• Ведение наследственных дел с участием иностранных граждан (в т.ч. СНГ)