19.09.2021

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа РК

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи с рассрочкой платежа РК». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Договор купли-продажи квартиры в рассрочку

2. Образец договора купли-продажи с рассрочкой платежа

3. Как правильно оформить продажу в рассрочку

4. Продаем жилье в рассрочку

5. Раз, два, три, четыре, пять… Как в рассрочку покупать?

6. Существует ли рассрочка между частными лицами?

Обычно оформление частичной выплаты денег в виде задатка более выгодно продавцу, и вот почему. В случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи он теряет право на внесенный задаток. Таким образом, задаток дисциплинирует покупателя, побуждая его к установленному сторонами сроку внести оставшуюся часть денег и заключить договор.

При нарушении покупателем условий соглашения о задатке (например, деньги не уплачены в оговоренный срок) продавец без особых проблем может заняться поиском нового покупателя на свою недвижимость, ведь документы по-прежнему оформлены на его имя, и он продолжает оставаться ее собственником.

Продавцу не следует, однако, забывать, что если он сам откажется от заключения сделки, то будет вынужден выплачивать стороне, выдавшей задаток, его двойную сумму.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку

Получить консультацию
Составить документ
Юридические заключения
Абонентское обслуживание
Адвокаты в Нур-Султане
Адвокаты в Алматы
Адвокаты в Петропавловске
Ценовая политика

Вы хотите продать имеющуюся у Вас квартиру, или Вы намерены купить квартиру, т.е.:

предметом правоотношений является возмездное отчуждение (продажа) квартиры, т.е. имущества, прочно связанного с землей, перемещение которого без ущерба для него невозможно, при этом оплата производится в рассрочку после получения квартиры;

жилое помещение (квартира) — отдельное помещение, предназначенное и используемое для постоянного проживания, включающее как жилую площадь, так и нежилую площадь жилища;

квартира является помещением в составе объекта кондоминиума (например, в многоквартирном доме), т.е. помещение принадлежит собственнику на праве индивидуальной (раздельной) собственности. А общее имущество объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования) принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Переход права собственности на квартиру к другому лицу влечет переход к приобретателю помещения соответствующей доли в праве на земельный участок объекта кондоминиума. И поэтому в представленном Договоре купли-продажи квартиры в рассрочку объектом продажи является только помещение.

Продавец – физическое или юридическое лицо, которому на праве индивидуальной (раздельной) собственности принадлежит квартира, и которое он обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю).

Покупатель – лицо (физическое или юридическое лицо), которое обязуется принять квартиру и уплатить за него определенную договором цену. При этом в отношении иностранцев (физических лиц, не являющихся гражданами Республики Казахстан и имеющих доказательства своей принадлежности к гражданству иного государства) законом установлено, что:

иметь в Республике Казахстан на праве собственности недвижимое имущество могут только иностранцы, постоянно проживающие в Республике Казахстан (имеющие вид на жительство в Республике Казахстан);

если супруг (а) Покупателя является иностранным (ой) гражданином (кой), то Покупатель может приобрести недвижимое имущество только в случае:

наличия у супруга (и) Покупателя вида на жительство в Республике Казахстан;

или

если брачным договором между супругами установлен режим раздельной собственности.

(условия, без которых в силу требований закона, Договор купли-продажи квартиры в рассрочку считается не заключенным):

условие о предмете договора, т.е. о том, какая квартира подлежит передаче с указанием его идентификационных характеристик (сведения о квартире, включая адрес, регистрационный код адреса (при его наличии), вид недвижимости, кадастровый номер, форму собственности, делимость, целевое назначение, этажность, площадь (общая, жилая, полезная);

цена, порядок, сроки и размеры платежей при продаже квартиры в кредит с условием о рассрочке платежа.

(условия, которые стороны для предотвращения возможных рисков и разногласий, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, самостоятельно определяют в Договор купли-продажи квартиры в рассрочку):

соблюдение установленной формы договора, т.е. его заключение в письменной форме, его подписание сторонами или их представителями и, как правило, если сделка совершается юридическими лицами скрепление печатями, если данное лицо в соответствии с законодательством Республики Казахстан должно иметь печать. В письменной форме должны совершаться договора:

в процессе предпринимательской деятельности, независимо от того, осуществляют ли такую деятельность оба участника договора либо только один из них;

или

на сумму свыше ста расчетных показателей;

условия, подробно определяющие характеристики и описание как квартиры, так и движимого имущества, если передается помещение, оснащенное движимым имуществом (например, с мебелью, техникой и т.п.), что позволяет согласовать договором требования к качеству, количеству и ассортименту отчуждаемого имущества;

информация о наличии или отсутствии прав третьих лиц на квартиру (обременения и (или) ограничения) и при наличии прав третьих лиц оформление необходимых согласий, согласно представленным формам;

цель приобретения квартиры, т.е. для использования в каких целях Покупатель приобретает недвижимое имущество;

порядок приема-передачи квартиры, срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче квартиры;

ответственность сторон;

порядок разрешения споров;

порядок изменения, расторжения договора;

условия, позволяющие заключить договор или в простой письменной форме, или решение сторон нотариально удостоверить договор, и в зависимости от этого различный порядок государственной регистрации права собственности:

одной из сторон, если стороны нотариально удостоверят договор;

обеими сторонами, если стороны заключат договор в простой письменной форме.

иные условия, которые стороны, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота и (или) соглашения сторон, могут самостоятельно определить в договоре.

В случае, если стороной по договору является физическое лицо, то в силу закона «О персональных данных и их защите» необходимо истребовать у этой стороны «Согласие на сбор и обработку персональных данных».

На основании п. 3 ст. 489 и п. 5 ст. 488 ГК РФ главным отличительным условием договора в рассрочку (что в силу ст. 489 ГК РФ является частным случаем продажи в кредит) является способ защиты прав продавца в виде нахождения переданной, но не оплаченной в полном объеме вещи у него в залоге. В силу указанных норм вещь находится в залоге по умолчанию, однако договором можно предусмотреть и иное. В любом случае лучше согласовать данное условие письменно в самом договоре с учетом положений § 3 Главы 23 ГК РФ.

Исходя из положений п. 1 ст. 489 и иных норм Главы 30 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи с рассрочкой платежа являются:

наименование и индивидуализирующее описание товара, указание его количества;
стоимость передаваемого имущества;
суммы платежей, их количество, сроки и периодичность.

Их несогласование влечет незаключенность договора.

Кроме того, желательно указать способ оплаты, момент перехода права собственности, ответственность сторон.

С образцом договора купли-продажи с рассрочкой платежа можно ознакомиться непосредственно на нашем сайте.

В заключение отметим, что рассрочка платежа — лишь одно из условий договора купли-продажи, подчиняющегося общим нормам о продаже товара. При этом сделки с рассрочкой имеют некоторые отличительные особенности, связанные с особым порядком оплаты покупателем полученного имущества, а также нахождением данного имущества (по общему правилу) в залоге у предыдущего собственника.

В соответствии с гл. 30 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К сведению

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который есть в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, а также одновременно с передачей товара — необходимые документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т. д.).

В договоре купли-продажи обязательно должен быть предусмотрен срок исполнения обязанности передать товар.

Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

Обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:

• вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;

• предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче.

Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. Если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (п. 2 ст. 456 ГК РФ), покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи.

В случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара.

Количество товара, подлежащего передаче покупателю, указывается в договоре купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении.

Если продавец передал в нарушение договора купли-продажи покупателю меньшее количество товара, чем определено договором, покупатель вправе, если иное не предусмотрено договором, либо потребовать передать недостающее количество товара, либо отказаться от переданного товара и от его оплаты, а если товар оплачен — потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Если продавец передал покупателю товар в количестве, превышающем указанное в договоре купли-продажи, покупатель обязан известить об этом продавца. В случае, когда в разумный срок после получения сообщения покупателя продавец не распорядится соответствующей частью товара, покупатель вправе, если иное не предусмотрено договором, принять весь товар.

Качество товара, который продавец передает покупателю, должно соответствовать указанному в договоре купли-продажи.

Если в договоре купли-продажи нет условий о качестве товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если покупатель при заключении договора сообщил продавцу, с какой конкретной целью он покупает товар, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Законом может быть предусмотрена обязанность определять срок, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению (срок годности). Товар, на который установлен срок годности, продавец обязан передать покупателю с таким расчетом, чтобы он мог быть использован по назначению до истечения срока годности, если иное не предусмотрено договором.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

• соразмерно уменьшить покупную цену;

• безвозмездно устранить недостатки товара в разумный срок;

• возместить свои расходы на устранение недостатков товара.

В случае если требования к качеству товара нарушены существенно (обнаружены неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или они выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, др.), покупатель вправе по своему выбору:

• отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченных за товар денег;

• потребовать заменить товар ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Образец договора купли-продажи с рассрочкой платежа

При оформлении договора с рассрочкой платежа необходимо отслеживать:

1. Благонадежность и платежеспособность, финансовое состояние контрагента.

В любом случае при заключении договора есть риски неоплаты товара покупателем. Это приводит к появлению дебиторской задолженности, иногда безнадежной.

Чтобы снизить такие риски, до заключения договора необходимо проверить контрагента на благонадежность и платежеспособность. Это особенно важно, если организация планирует заключить договор с новым партнером.

В первую очередь рекомендуется выяснить, нет ли признаков «фирмы-однодневки» и обратить внимание на следующие моменты:

• организационно-правовая форма. По данным статистики, наибольшая вероятность столкнуться с фирмой-однодневкой с организационно-правовой формой ООО (общество с ограниченной ответственностью). Однако если потенциальная компания-партнер организована как ООО и это единственный критерий, требующий внимания, это вовсе не означает, что анализируемая компания неблагонадежна — проверять контрагента необходимо комплексно, по нескольким направлениям одновременно;

• размер уставного капитала. Минимальный размер уставного капитала в соответствии с законодательством РФ — 10 000 руб. Если размер уставного капитала контрагента выше минимально допустимого значения, это положительно характеризует компанию-контрагента;

К сведению

В подавляющем большинстве случаев компании с уставными капиталами более 10 000 руб. не являются однодневками.

• дата регистрации компании. Чем старше компания, тем меньше вероятность ее неожиданной ликвидации;

• телефоны. С помощью различных телефонных баз данных можно проверить, сколько компаний зарегистрировано на конкретный телефонный номер. Безусловно, если компаний с одинаковым телефоном много, это повод задуматься и уточнить информацию у потенциального контрагента;

• юридический адрес компании. Процедура аналогична проверке телефонного номера — необходимо убедиться, что данный юридический адрес не является адресом массовой регистрации компаний;

• соответствие ОКВЭД (Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности) выполняемых работ, оказываемых услуг, выпускаемой продукции, т. е. фактической деятельности компании;

• вероятность банкротства. Чтобы ее оценить, как правило, анализируют показатели ликвидности, финансовой устойчивости, рентабельности и коэффициенты оборачиваемости в динамике за несколько периодов. Сравнивая расчетные показатели с нормативными, можно судить об общем финансовом состоянии компании.

При подобном анализе особое внимание необходимо, безусловно, уделять показателям, характеризующим платежеспособность компании-партнера, от которой зависит своевременность оплаты и, что не менее важно, в полном размере.

Некоторая информация о потенциальных партнерах есть в свободном доступе: на сайте компании, на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС), в органах статистики, ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) и т. д.

Кроме того, на этапе предконтрактной работы можно запросить документы, необходимые для анализа, непосредственно у потенциального партнера. Как правило, к таким просьбам компании относятся с пониманием.

2. Правильность оформления реквизитов:

• полное и сокращенное наименование;

• кто подписывает договор, есть ли у него право подписи (устав, доверенность, др.);

• юридические адреса, ИНН (идентификационный номер налогоплательщика);

• банковские реквизиты и др.

3. Правильность оформления самого договора:

• дата составления договора;

• номер договора;

• подписи и печати сторон (можно предусмотреть проставление подписей на каждом листе договора во избежание подмены страниц) и т. д.

4. Основные аспекты договора:

• преамбула. Как правило, в преамбуле указывают наименование договора (договор поставки, договор купли-продажи, договор аренды и т. д.), номер договора, дату и место заключения договора, а также стороны договора.

Что касается сторон договора, наименования юридических лиц указываются в полном виде с организационно-правовой формой и полным наименованием (например: Общество с ограниченной ответственностью «Альфа»).

Также необходимо точно указать должность, фамилию, имя, отчество лица, подписывающего договор, а также наименование документа, из которого следуют его полномочия на подписание договоров (устав, доверенность, др.);

• предмет договора. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Многие торговые организации для привлечения клиентов продают товары в кредит или рассрочку. Кредит или рассрочка могут быть оформлены либо самостоятельно торговой организацией, либо с привлечением кредитной организации (банка).

Если торговая компания работает напрямую с клиентами, она оформляет договор кредита (рассрочки) и получает с клиента в соответствии с графиком погашения денежные средства частями за приобретенный товар.

Во втором случае привлекается банк, который и оказывает услуги торговой организации (банк в таком случае берет вознаграждение за предоставление услуги). Как правило, перечисляя торговой организации деньги за приобретенный покупателем товар, банк уменьшает данную сумму на размер своего вознаграждения.

Также банк заключает кредитный договор с покупателем, по которому банк оплачивает магазину стоимость товара (за вычетом вознаграждения), а покупатель в соответствии с графиком платежей погашает свою задолженность перед банком (с учетом процентов за пользование средствами банками).

Отражая такие операции в бухгалтерском учете, необходимо помнить, что вне зависимости от полученных фактически денежных средств выручку необходимо отразить в полном объеме — в соответствии с п. 6.2 ПБУ 9/99[1] при продаже продукции и товаров, выполнении работ, оказании услуг на условиях коммерческого кредита, предоставляемого в виде отсрочки и рассрочки оплаты, выручка принимается к бухгалтерскому учету в полной сумме дебиторской задолженности.

г.___________ «_____» _______________ 20___ года

Мы, гр. __________________________ (указывается полное имя, отчество и фамилия Продавца), проживающий(ая) по адресу: ____________________________, зарегистрированный (ая) по адресу _________________________(указывается адрес прописки Продавца), удостоверение личности: №__________________, выдано «____» ___________ 20____ г. МВД/МЮ (выбрать нужное) Республики Казахстан,(если Продавец не является собственником и выступает по доверенности, то дополнительно необходимо указать — действующий на основании доверенности _____________ от ______________________) именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», и

гр. ____________________ (указывается полное имя, отчество и фамилия Покупателя), проживающий(ая) по адресу: ____________________________, зарегистрированный (ая) по адресу: ,______________________ (указать адрес прописки Покупателя), удостоверение личности: _____________, выдано «____» ___________ 20____ г. МВД/МЮ (выбрать нужное) Республики Казахстан, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец передает в собственность Покупателя (продает), а Покупатель принимает (покупает) и оплачивает транспортное средство:

Марка, модель ТС: ________________________________________

Идентификационный номер (VIN):___________________________

Год выпуска:______________________________________________

№ шасси (рамы): _________________________________________

№ кузова: _______________________________________________

Цвет: ___________________________________________________

Государственный регистрационный знак: ____________________

Свидетельство о регистрации ТС: ___________________________

Выдано: ___________________________

2. Указанное в п. 1 транспортное средство, принадлежит __________________ (указать Ф.И.О. собственника Авто полностью), зарегистрированному по адресу РК,________________________, Удостоверение личности: № ______________, выдано «____» _________ 20____ г. МВД/МЮ (выбрать нужное) Республики Казахстан на праве собственности, что подтверждает паспорт транспортного средства, серии _________, выданный «___»_________20___ г., а ( в случае если в качестве продавца выступает представитель по доверенности указать — Продавец согласно доверенности № _______________ от ________________________________ вправе подписать настоящий договор).

3. Со слов Продавца отчуждаемое транспортное средство никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, а также что все необходимые налоговые платежи, штрафы и прочее Продавцом оплачены и не смогут явится причиной для наступления ответственности Покупателя, либо вызывать препятствия к управлению и распоряжению транспортным средством.

За разъяснениями мы обратились в юридические фирмы города Алматы. В случае заключения сделки купли-продажи недвижимости в рассрочку составляется обычный договор купли-продажи. Оформление такого договора производится у нотариуса. В договоре указываются общая стоимость жилья, уплаченная сумма, а также оставшаяся сумма, подлежащая уплате и в срок, в который эта сумма должна быть уплачена.

Согласно пункту 2 статьи 442 Гражданского кодекса Республики Казахстан, в случае, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за имущество, то продавец вправе отказаться от договора и потребовать возврата имущества, за исключением случаев, когда сумма полученного платежа превышает половину его стоимости. То есть, если при заключении договора была уплачена сумма, не превышающая половины стоимости недвижимости, можно требовать его возврата, вернув при этом покупателю полученные от него деньги.

Если же первоначально уплаченная сумма превышает половину стоимости имущества, продавец вправе требовать от покупателя только выплаты оставшейся суммы и неустойки , рассчитываемой исходя из установленной ставки рефинансирования. Как советуют юристы, предупредить подобную ситуацию продавец может следующими мерами: настоять на включении в договор купли-продажи условий о том, что право собственности на жилье возникнет у покупателя с момента полной выплаты стоимости жилья, потребовать включения в договор условия о неустойке за неуплату или несвоевременную уплату суммы долга. Размер неустойки устанавливается соглашением сторон.

Кстати, при отсутствии условия о неустойке продавец имеет право на законную неустойку, исчисляемую исходя из размера ставки рефинансирования Нацбанка.

При окончательном расчете стороны вновь встречаются у нотариуса, в договоре ставится отметка о полном расчете, которая заверяется подписями сторон и печатью нотариуса. Пока такой отметки не сделано, у покупателя существует долг перед продавцом.

Полноправным собственником недвижимости покупатель станет после регистрации договора купли-продажи в Центре обслуживания населения.

Подготовила Инна Пчелянская.

Написать автору

Опубликовано 9 июля 2009 Добавить комментарий

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

общая стоимость квартиры;

размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;

размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;

количество платежей;

дату и порядок внесения платежей;

срок полного погашения задолженности;

штрафные санкции за просроченные платежи;

порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;

указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

общая стоимость квартиры;
размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
количество платежей;
дату и порядок внесения платежей;
срок полного погашения задолженности;
штрафные санкции за просроченные платежи;
порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Передаточный Акт к Договору купли-продажи квартиры (с рассрочкой платежа)
Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа
Акт приёма-передачи квартиры
Договор аванса за квартиру
Договор задатка за квартиру
Договор купли продажи доли квартиры
Договор купли-продажи комнаты
Договор передачи жилого помещения в собственность (Договор приватизации)
Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Примерная форма договора купли-продажи предоставляемая на государственную регистрацию (без учета особенностей конкретной сделки)
Примерная форма передаточного акта к договору купли-продажи недвижимости, предоставляемого на государственную регистрацию
Примерный договор купли — продажи жилой недвижимости с перечислением вариантов условий, включаемых в договор
Соглашение об авансе за квартиру
Типовой договор купли-продажи квартиры
Образец заявления родителей для получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи квартиры
Договор купли — продажи квартиры с использованием средств материнского (семейного капитала)
Договор купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского (семейного) капитала
Расписка при покупке квартиры
Расписка при продаже квартиры
Договор купли-продажи земельного участка

Реализация имущественных активов в рассрочку, отсрочку или кредит (ипотеку) определяется нормами Гражданского кодекса:

Помимо существенных условий, предусмотренных для стандартной сделки, договор на рассрочку содержит дополнительные существенные условия — ст. 488 ГК РФ.
Если покупатель просрочил срок внесения платежа либо перечислил средства в меньшем объеме, то он признается лицом, удерживающим чужие деньги, за что привлекается к ответственности по ст. 395 ГК РФ.
Если средства вносятся в нарушение условий сделки, продавец вправе расторгнуть договор, вернув полученные средства от покупателя — ст. 328 ГК РФ.

Это ключевые отличия сделки с отсрочкой платежа. В остальном условия и порядок передачи прав на недвижимое имущество осуществляются в стандартном порядке, предусмотренном для операций по купле-продаже имущества.

Как правильно оформить продажу в рассрочку

Такой вариант расчетов предусматривает внесение задатка. Процентная рассрочка применяется к сумме остатка по сделке. Это условия оплаты, при которых остаточная стоимость актива разбивается на периодические платежи, с начислением процентов. В контракте прописываются:

стоимость имущества;
размер задатка;
сумма платежа;
основная задолженность;
процентная ставка;
график внесения платежей.

Оформить договор купли-продажи помещения с рассрочкой платежа выгодно тем покупателям, у которых в наличии нет нужной суммы денег. Например, это молодая семья, которая решила приобрести жилье. Или небольшая фирма, решившая купить офисное, складское или торговое помещение.

Приобретение недвижимости в кредит — это дорогая услуга. Банки накручивают значительные проценты за пользование заемным капиталом. Не стоит забывать и о банковских комиссиях, обязательных страховках и штрафных санкциях. Прежде чем выдать кредит, банковское учреждение проверит платежеспособность приобретателя. При предоставлении рассрочки условия, навязанные банками, не применяются. Стороны сделки договариваются между собой, без привлечения третьих лиц.

Сторонам необходимо самостоятельно проверить чистоту сделки. Для этого потребуются следующие документы:

Свидетельство о регистрации права собственности, либо выписка из ЕГРН. Это основной правоустанавливающий документ по реализуемому объекту.
Паспорт или иные документы, устанавливающие личности сторон.
Информация из домовой книги о прописанных гражданах в жилой квартире, доме, комнате.
Сведения об отсутствии задолженности по коммунальным и бытовым услугам по объекту недвижимости.

Если приобретаете недвижимость у застройщиков, то дополнительно затребуйте Устав или иной учредительный документ, выписку из ЕГРЮЛ, ИНН и свидетельство о государственной регистрации.

Правильный образец договора продажи в рассрочку обязательно раскрывает следующие сведения о сделке:

Полное наименование и реквизиты сторон. Для физических лиц достаточно ФИО, паспортных данных и адреса. Юридические лица указывают полное наименование, ИНН, КПП, ОГРН, юридический и фактический адрес.
Предмет сделки — это подробная информация об объекте, который реализуется по договору. Необходимо прописать адрес местоположения, площадь, этажность, количество комнат и дать иные дополнительные сведения, которые позволяют охарактеризовать и идентифицировать объект.
Цена сделки, порядок внесения денежных средств и сроки платежей. При продаже недвижимости в рассрочку пропишите подробные условия оплаты и периодичность внесения платежей. Если за представление рассрочки предусмотрена плата, определите ее размер. Предусмотрите меры ответственности за нарушение сроков оплаты.
Сведения об ограничении на права и обременениях по объекту. Необходимо детально описать, какие и в каком объеме имеются ограничения по недвижимому активу.
Условие о залоге. Особенностью договора купли-продажи с рассрочкой является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты актив находится в залоге у продавца, если договором не предусмотрено иное. Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
Сроки освобождения объекта недвижимости. Сторонам необходимо заранее оговорить сроки, когда недвижимость освобождается от прежнего владельца. Например, пропишите срок, до которого продавец обязуется вывезти свое имущество из квартиры и выписаться из нее.

При наличии особых условий в сделке рекомендуем подробно описать все в тексте договора.

Продажа недвижимости в рассрочку, как и договор продажи с отсрочкой платежа, оформляется в письменном виде. В противном случае сделка признается недействительной. Переход права собственности по договору купли-продажи и возникающий залог квартиры подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра (п. 1 ст. 339.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона №102-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 14, 28 Закона №218-ФЗ).

Для регистрации достаточно обратиться в МФЦ или Росреестр. Подготовьте документы на недвижимость. Возьмите с собой:

паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
договор купли-продажи;
квитанцию об оплате госпошлины;
заявление (рекомендуем оформить заявления прямо в МФЦ).

Продаем жилье в рассрочку

Рассрочка подразумевает поэтапную оплату квартиры равными суммами на протяжении определенного времени. Периодичность внесения средств, размер платежа и длительность периода рассрочки оговариваются в договоре. Это может быть помесячная, поквартальная и даже ежегодная оплата. Обычно рассрочка не подразумевает начисления процентов за пользование деньгами, но бывают и исключения.

Чтобы продать жилье в рассрочку, необходимо выполнить следующие условия:

Продавец – физлицо обладает правом собственности на предлагаемый объект.
Продавец – юридическое лицо заключает договор долевого участия либо продает квартиры в готовом здании после постановки на кадастровый учет.
Покупатель имеет стабильный доход и уверен в возможности выполнения условий договора.

Существует несколько основных вариантов предоставления рассрочки при покупке недвижимости:

С первоначальным взносом или без него. Размер и порядок внесения первоначального взноса прописывают в предварительном договоре купли-продажи. В случае отказа покупателя от сделки часто эти средства не возвращаются (если оформлены как задаток).
С начислением и без начисления процентов. Процентная ставка может быть как чисто символической, так и вполне ощутимой. В этом случае покупателю стоит задуматься о целесообразности такой сделки.
Краткосрочная или долгосрочная. Чем короче срок полного погашения стоимости жилья, тем выгоднее продавцу и сложнее для покупателя, и наоборот.

Каждый способ имеет свои нюансы и оговаривается продавцом и покупателем до подписания договора. Если удается прийти к варианту, устраивающему обе стороны, все детали соглашения подробно прописываются в договоре купли и продажи.

Оформление договора купли-продажи недвижимости в рассрочку между физическими лицами состоит из следующих этапов:

Сбор документов:
- Для продавца – паспорт, заверенное согласие супруга, документы на жилье, выписка из домовой книги, справка об отсутствии долгов по ЖКХ.
- Для покупателя – паспорт и доверенность (при необходимости).
Предварительное согласование условий договора (размер первоначального взноса, график внесения платежей, общий срок погашения).
Подписание договора обеими сторонами.
Регистрация в Росреестре сделки с обременением.

Следует особенно внимательно отнестись к тем пунктам договора, которые отражают условия поэтапной оплаты:

Наличие и размер задатка. Обычно он не превышает 30% общей стоимости жилья.
График платежей, общий срок погашения. Здесь необходимо отметить точную сумму и периодичность оплаты. Также не лишним будет прописать возможность досрочного погашения, если предусмотрено начисление процентов.
Порядок начисления процентов. Ставка, периодичность, максимальный размер и порядок уплаты – иногда проценты вносятся отдельно от основного платежа.
Реквизиты для внесения средств. При заключении сделки между физлицами это может быть банковская карта, расчетный счет или наличные.
Ответственность сторон в случае неисполнения условий договора. Этот пункт в основном касается покупателей, т.к. финансовое положение может измениться и выплаты станут обременительны. Продавец вправе предусмотреть начисление пени за просрочку и обязанность сохранять жилье в допродажном виде до полного погашения его стоимости.

Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа между физическими лицами
Скачать образец договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа

Раз, два, три, четыре, пять… Как в рассрочку покупать?

Договор регистрируется в Росреестре с указанием обременения, которое снимается после полного погашения стоимости жилья.

Право собственности на жилье у покупателя возникает сразу после регистрации договора в Росреестре, но сделки с ним можно будет осуществлять только после внесения последнего платежа и снятия обременения. Пока жилье не выкуплено полностью, его нельзя продать, подарить и передать по наследству без согласия бывшего владельца.

Важно прописать в договоре периодичность и размер внесения платежей, а также порядок подтверждения продавцом факта получения средств. Это может быть расписка, выписка по карте или копия чека.

В случае возникновения просрочек по платежам, продавец вправе потребовать возврат средств через суд с выплатой неустойки. Согласно ГК РФ, в случае злостного неисполнения обязательств покупателем договор расторгается и жилье подлежит возврату продавцу.

Можно ли купить квартиру в рассрочку, если она приобретается взамен другого жилья ребенку?

Нет, орган опеки вряд ли одобрит такую сделку. Для продажи жилья ребенка потребуется его разрешение и предварительный ДКП на другую недвижимость, приобретаемую вместо продаваемой. По ДКП для несовершеннолетнего есть риск, что родители не смогут выплачивать деньги продавцу, и в итоге он вовсе останется без жилплощади.

Продал квартиру по ДКП в рассрочку, теперь хочу ее вернуть себе. Покупатель исправно платит. Как мне расторгнуть договор?

Если оснований для расторжения нет, даже суд не расторгнет ДКП. Это возможно лишь в том случае, если покупатель нарушает график платежей, договор составлен под влиянием угроз.

Нужно ли согласие супруга на продажу с рассрочкой платежа? Квартира куплена в браке.

Да, нотариальное согласие обязательно. Иначе супруг сможет оспорить сделку в течение 1 года с момента, когда ему стало о ней известно.

Купили по договору купли квартиры в рассрочку с мужем. Сейчас думаем разводиться. Как будет делиться имущество?

До погашения рассрочки квартира в залоге у продавца, продать ее не получится, либо придется брать его согласие. Скорее всего, суд решит выделить доли, а долг поделить согласно присужденным долям.

Когда регистрируется право собственности по ДКП недвижимости в рассрочку на покупателя?

Право собственности переоформляется сразу же после подачи документов на регистрацию. Одновременно регистрируется обременение в пользу продавца. Оно снимается после полного расчета.

Договор рассрочки платежа за квартиру оформляется довольно часто, наибольший риск такая сделка представляет для продавца.
Порядок и график внесения платежей стороны определяют по своему усмотрению.
До погашения задолженности по ДКП с рассрочкой или отсрочкой квартира находится в обременении у продавца. Снять его можно, представив регистратору расписку о получении полной суммы, и заявление.

В данном разделе представлена подробная версия договора купли-продажи движимого имущества с условием о рассрочке платежа, предусматривающая описание как существенных, так дополнительных условий, справедливых в отношении обеих сторон.

Рекомендуется для использования, если Вам необходимо купить/ продать какое-либо движимое имущество, в том числе бывшее в употреблении.

Договор применим в отношении бытовой техники, инструментов, предметов обихода и иного движимого имущества.

В отношении существенных, а также дополнительных условий купли-продажи в договоре предусмотрены следующие варианты:

условия определены в тексте договора;
условия вынесены в отдельное приложение к договору — спецификацию (форма спецификации прилагается).

Применение последнего варианта позволяет сторонам не вносить изменений в текст самого договора, то есть, с целью конкретизации отдельных условий договора купли-продажи, сторонам достаточно подписать краткую спецификацию.

В договоре предусмотрены следующие варианты рассрочки платежа:

оплата частями, определенная в тексте договора;
оплата в соответствии с графиком платежей (форма графика прилагается).

График платежей позволяет избежать внесения изменений в основной договор в случае досрочного или частичного досрочного погашения платежа покупателем.

С другими видами договоров купли-продажи можно ознакомиться на этой странице.

Заказать разработку договора, а также корректировку или экспертизу договора, можно на этой странице.

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Начнём с того, что его можно написать как в стандартном виде, так и заверить с помощью нотариуса. В последнем случае на стороны лягут дополнительные расходы по нотариальному оформлению сделки.

Теперь остановимся по пунктам на том, что же должно быть прописано в самом договоре. Само собой, это преамбула, где содержатся сведения относительно продавца и покупателя с указанием их паспортов, ИНН.

Затем следует предмет договора, где подробно описывается предмет продажи (адрес, этаж, число комнат, размер жилой и общей площади). Необходимо указать и реквизиты тех документов, в силу которых жилье является объектом собственности продавца.

Следует также отразить порядок передачи недвижимости в собственность с учётом того, что она будет предоставлена с рассрочкой платежа. В частности, в соглашении разрешается прописать, что жилье передаётся одновременно с заключением договора.

Нелишним будет прописать условие о том, что до момента полной оплаты, объект недвижимости находится в залоге у продавца в силу п.5 ст. 488 ГК РФ. Данная норма права дисциплинирует покупателя, ведь продавец может инициировать процедуру реализации проданной квартиры через суд в целях обеспечения обязательств покупателе по полной оплате.

Одним из главных условий сделки является цена продаваемой квартиры. Она должна быть чётко прописана в договоре. Коль скоро речь зашла о рассрочке, то продавец и покупатель обязаны оговорить график внесения платежей за приобретённую недвижимость. В противном случае сделку можно считать незаключенной.

Законом не предусмотрено и не указано, что выплаты должны происходить именно ежемесячно. Поэтому, договор купли-продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами может предусматривать и другую периодичность платежей (раз в квартал, в полугодие и т. д.).

Также следует отметить, что оплата за купленную квартиру необязательно вноситься равными частями. Например, вначале и в конце можно предусмотреть большие суммы платежей.

Важно также предусмотреть ответственность за нарушение графика. Помимо неустойки, можно обозначить также право продавца расторгнуть договор и забрать квартиру назад.

Такая возможность есть только в том случае, если условие о расторжении сделки прописано в договоре, в противном случае законодательство говорит о том, что если половина платежей уже внесена, то продавец уже не может требовать вернуть квартиру (ч. 3. ст. 489 ГК РФ).

Указанное положение не распространяется на объекты недвижимости, в случае ипотечного кредитования.

График платежей можно сделать в качестве неотъемлемого приложения к договору. При этом стороны могут в любой момент его скорректировать, изменив как сроки выплат, так и их сумму. При этом изменения в договор купли-продажи квартиры в рассрочку по соглашению сторон, подлежат государственной регистрации.

Главным из них для продавца является нарушение покупателем сроков оплаты. Ведь если квартира продаётся в рассрочку, то не исключено, от недобросовестных покупателей деньги придётся ждать годами.

Покупатель имеет также свои риски. Главным из них является то, что в случае срыва графика оплат продавец вправе забрать проданную квартиру назад. Кроме того, надо учитывать, что есть некоторые категории лиц, которые сохраняют право пользования квартирой и после продажи.

Особенно это касается случаев с приватизацией жилья. Поэтому, если такой факт имеет место, то важно в договоре сразу перечислить таких граждан, чтобы впоследствии для покупателя не было неприятных сюрпризов.

Продавец может отрицать, что был внесён очередной платёж за квартиру. Поэтому покупателю следует хранить у себя все банковские квитанции по совершенным выплатам (если деньги поступали продавцу на счёт). Когда же покупатель оплачивал жилье наличными, то каждый взнос следует подтвердить распиской от продавца.

Договором может быть предусмотрено, что покупатель до внесения всей суммы за квартиру не имеет право отчуждать (перепродать, обменять, подарить). Этот аспект также следует принять во внимание.

Наконец, при несоблюдении очерёдности платежей, покупатель рискует оплатить крупные финансовые санкции. Данный момент также нужно не упускать из вида, заключая договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

Если продавец делает отчуждение квартиры, то у него возникает сумма налоговых обязательств по НДФЛ. В частности, совершённую операцию нужно задекларировать в годовой налоговой декларации и уплатить с неё определённую сумму налога при условии, что квартира была в собственности менее 5 лет. Данное правило распространяется на объекты недвижимости, приобретённые после 1 января 2016 года.

В свою очередь покупатель получит для себя право на применение налогового вычета. Он подразумевает возврат части НДФЛ, удержанного работодателем из его зарплаты. Если после перехода права собственности рассрочка растянулась на несколько лет, то и вычет можно использовать соответствующими частями.

Однако нужно помнить, что право на вычет ограничено суммой на покупку недвижимости. Её размер составляет 2 миллиона рублей.

Чтобы оформить вычет следует принести в ИФНС заявление и договор, подтверждение перехода права собственности на жилье, а также копии расписок или банковских квитанций.

Рассрочка идеально подходит молодым семьям, у которых не хватает средств на полную оплату стоимости квартиры. Банковский кредит может оказаться очень дорогим, а рассрочку можно найти на рынке без процентов либо с низкой процентной ставкой.

Подойдет такой вариант и тем, кто в будущем планирует продать какой-то актив (другую квартиру, машину и пр.) и за счет этих средств оплатить купленную недвижимость.

Для оформления договора купли-продажи потребуется паспорт покупателя и продавца, а также нотариально заверенное согласие супруга (и) на совершение сделки.

От продавца потребуется его правоустанавливающие документы на жилье, выписку из домовой книги о прописанных лицах, справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Если продавцом выступает застройщик, то проверяются еще устав, свидетельство о госрегистрации компании, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ.

О том, какие документы нужны для купли-продажи квартиры, написано тут.

Право собственности на квартиру возникает после государственной регистрации договора купли-продажи в Росреестре, то есть появления электронной записи о новом собственнике. До погашения всей суммы задолженности квартира будет находиться под обременением, но ее собственником все равно будет числиться покупатель.

Рассрочка может обернуться серьезной проблемой, если плательщик потеряет работу либо заболеет на долгий срок и перестанет оплачивать свои платежи. В этом случае начнет начисляться пеня, штрафы, а спустя 2-3 месяца, в зависимости от условий договора, продавец квартиры вправе требовать досрочного расторжения соглашения.

Существует риск и для продавца, который соглашается на поэтапную оплату стоимости квартиры.

Риски при продаже квартиры в рассрочку:

неплатежи покупателя;
постоянные просрочки по договору;
необходимость расторгнуть соглашение и вернуть все полученные деньги;
возврат квартиры в плохом состоянии.

По закону, если договор будет расторгнут, например, если покупатель не сможет выполнить график платежей, продавец обязан будет вернуть ему все полученные деньги в обмен на квартиру. Если взаимоотношения длились уже несколько лет, то ранее полученные деньги вполне могли бы быть потраченными. Чтобы избежать таких случаев не стоит сразу тратить средства, которые были получены до полной оплаты договора.

Не желательно также прописывать длительный график внесения платежей на 10-15 лет, так как это всегда повышает риски неплатежей. В самом договоре купли-продажи можно предусмотреть пункт, согласно которому покупатель обязан содержать квартиру в чистоте и проводить текущий ремонт до полного погашения суммы рассрочки.