Что делать если застройщик изменил планировку квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать если застройщик изменил планировку квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Основные сведения о строящемся жилье содержатся в проектной декларации и договоре долевого участия (раздел «характеристики объекта»).

Согласно ФЗ-214, в проектной декларации должны быть данные о застройщике и всех подрядчиках, о страховании строительной компании, о результатах госэкспертизы проектной документации на дом, о правах на земельный участок под возводимым объектом и о схеме финансирования строительства. Кроме того, документ содержит данные разрешения на строительство, указывает количество квартир в доме и их технические характеристики, объясняет функциональное назначение помещений дома, планируемое подключение к инженерным сетям. Наконец, в проектной декларации указано, когда застройщик планирует завершить стройку, и когда дом будет введен в эксплуатацию.

В договоре долевого участия (ДДУ) содержится более подробная информация о самой квартире: ее площадь и расположение на этаже. В ДДУ должна быть экспликация — план строящейся квартиры с расшифровкой. Также в этом документе указывают характеристики отделки. Статья 4 ФЗ-214 регламентирует, что ДДУ должен содержать сведения о материале стен и перекрытий дома, классе его энергоэффективности и сейсмостойкости, его назначении, этажности и общей площади.

Несоответствие ДДУ поэтажному плану квартиры

Девелопер может менять проектную декларацию и уведомлять об этом дольщиков (на официальном сайте компании). Измениться может, например, площадь жилого комплекса или сопутствующая инфраструктура.

Все изменения в ДДУ непременно должны быть согласованы с дольщиком.

При этом все вносимые изменения не должны ухудшать качество объекта. Это указано в статье 7 ФЗ-2014 («Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям»).

Если изменения, которые застройщик вносит в проектную декларацию, ущемляют интересы дольщика (например, застройщик строит вместо кирпичного дома – панельный, отказывается от строительства объектов инфраструктуры или меняет расположение квартир на этаже), то покупатель имеет право предъявить компании претензии.

Причем доказывать, что изменения не влияют на безопасность и не нарушают права дольщиков, обязан застройщик. Такое решение в недавнем споре принял Верховный суд.

Если застройщик изменил проект по своему усмотрению и не уведомил об этом дольщика (или дольщик с этим не согласен), то у покупателя есть несколько вариантов действий. Первое, что можно сделать, – посчитать расходы на устранение ошибок строительной компании, потребовать от нее оплатить их или переделать работу.

Если квартира в построенном виде дольщика больше не устраивает, он может потребовать расторжения ДДУ (в соответствии с подпунктом 2 пункта 1.1 статьи 9 ФЗ-214). Единых норм, при которых расторжение ДДУ уместно, не существует – в каждом конкретном случае будет разбираться судья (расторгнуть ДДУ можно только по решению суда). Вероятнее всего, при небольших отклонениях от договора (например, если в квартире не хватает межкомнатной перегородки) дольщик может рассчитывать на досудебное урегулирование спора (денежную компенсацию или предоставление аналогичной квартиры без нарушений).

Наконец, дольщик может рассчитывать на изменение цены договора (согласно пункту 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей). Но сначала придется доказать, что изменения в проекте привели к снижению стоимости квартиры.

Если вы хотите, чтобы застройщик за свои деньги изменил планировку квартиры (например, построил отсутствующую перегородку, если она указана в ДДУ, или снес установленную), то вам придется:

1. Составить и подписать дефектный акт и акт приема-передачи.

2. Установить сумму расходов на устранение ошибок застройщика (например, на возведение новой перегородки).

3. Отправить застройщику претензию (в двух экземплярах и со штампом о получении). Срок ответа на претензию – 10 дней.

4. Подать в суд (если компания отказывается удовлетворить претензию в досудебном порядке).

Что делать, если застройщик изменил квартиру на этапе строительства?

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

• Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
• Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
• Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Комментарии эксперта

Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.

Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.

Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.

В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

✓

БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.

✓

Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.

✓

Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

Возможно, какое-то время эту перепланировку удастся скрывать. Но если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать — изменения надо будет узаконить.

За незаконную перепланировку придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.

Самое суровое наказание за незаконную перестройку — продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения.

Профессиональная приемка квартиры от застройщика – это тщательно проделанная работа, зависящая от того, в каком виде сдается квадратные метры. Застройщик может предложить квартиру без внутренней отделки, с первичными работами или полностью готовую для проживания сразу после заселения (ремонт «под ключ»).

Один застройщик под первичной отделкой может подразумевать оштукатуренные стены, вставленные окна, двери, а другой только штукатурку.

В каком виде могут даваться квартиры? Нормативные документы содержат список минимальных требований, тот перечень работ, которые обязательно должны быть выполнены. Все остальные виды работ выступают дополнительными, производятся на усмотрение застройщика и по просьбе заказчика.

Весь процесс купли-продажи сопровождается соглашением, в котором прописаны обязанности сторон. Одной из обязанностей выступает своевременная сдача помещения, дата его ввода в эксплуатацию.

Компания по приемке квартиры от застройщика должна следить за датой сдачи, ведь сторона, что возвела конструкцию и передает помещение в пользование, может нарушить этот срок.

Когда приезжать на приемку? Перенос сроков на 2-3 месяца распространенная практика. Если сроки нарушаются, представители строительной компании должны предупредить заказчика за несколько месяцев. Только в этом случае изменение сроков ввода квартиры в эксплуатацию будет считаться законной.

Получение разрешения на ввод помещения в пользование не означает, что квартира сразу же будет передана жильцам. О том, что уже можно заселяться заказчика оповещают в письменной форме либо по телефону.

Оценка квартиры при приемке у застройщика – это ваша личная экспертиза. Приемка квартиры застройщика в новостройке производится при наличии таких материалов и инструментов:

1. Мел. С его помощью делаются отметки обнаруженного брака и недоделок.
2. Фонарик. Он пригодится, если в доме не установлены люстры. С его помощью приемщик заглянет во все темные углы.
3. Рулетка. Если есть, можно использовать лазерный дальномер. Эти инструменты предназначены для проверки габаритов жилплощади – соответствуют они заявленным квадратным метрам или нет (габариты помещения прописываются в договоре долевого участия).
4. Уровень. Если хотите убедиться, что стены ровные, без уровня не обойтись. Максимально допустимые отклонения – 5 мм.
5. Электрический прибор. Что это будет не важно, можно даже зарядку от мобильного телефона. Это требуется для проверки исправности розеток.

Что еще взять с собой? Если уже установлена газовая плита, нужно иметь датчик, позволяющий определить наличие утечки газа. Насколько прочны и качественны пластиковые окна поможет определить тепловизор. И важно проверить датчик пожарной безопасности.

Претензии при приемке квартиры от застройщика фиксируются в ходе осмотра помещения, направляются застройщику в письменном виде с просьбой и сроками устранения неполадок.

Если застройщик изменил проектную документацию

Проведите опрос соседей, узнайте, были ли у них недочеты, как на них отреагировал застройщик и в какие сроки устранил неполадки. Если вы не уверенны в правильности действий, доверьте оценку квартиры при приемке у застройщика квалифицированным специалистам.

Что нужно знать о документах при приемке квартиры

Обязательными документами являются соглашение и паспорт. Если покупатель не может лично присутствовать на приемке, можно отправить доверенное лицо. Во время приемки рекомендуется проверить заявленные параметры с реальными. Для этого нужно иметь план квартиры, выписку из БТИ.

Если у дольщика возникли сомнения, составляется дефективный акт. Все недочеты описываются детально. Бумага подписывается обеими сторонами.

Не нужно спешить, проверьте все тщательно. Эксперты рекомендуют:

1. Продумать и записать все части дома и элементы, которые нужно проверить.
2. Взять с собой зарядное устройство и телефон для проверки работоспособности розеток.
3. Взять фонарик, чтобы проверить труднодоступные места и темные углы.

Проводите проверку при хорошем дневном освящении. Главное – положительный настрой.

Особенности приемки квартиру у застройщика в новостройке без отделки

При приемке квартиры у застройщика в новостройке без отделки нужно акцентируйте внимание на:

1. Стены. Убедитесь, что они ровные (для проверки можно использовать уровень), швы непроницаемые, отсутствуют трещины, щели, дефекты.
2. Пол и потолок. Стяжка ровная, на потолке отсутствуют пятна, грибок, следы сырости. Пол ровный. Измерьте высоту потолка, убедитесь, что она отвечает заявленным показателям.

Если проигнорировать один из моментов, устранять недочеты, потом будете за свой счет.

Жилой объект с отделкой обойдется дороже, при проверке нужно обратить внимание на:

1. Пол, стены, потолок. Убедитесь, что они ровные, без потеков, щелей, нет отклонений от нормы.
2. Строительный материал. Не всегда застройщик может указать в соглашении, какие строительные материалы используются. Если этого пункта нет, уточните информацию лично.
3. Качество работы. Монтаж должен быть выполнен качественно, без дефектов и механических повреждений.

Если возникнут сложности, помощь в приемке квартиры у застройщика окажут квалифицированные специалисты.

Акт осмотра квартиры при приемке от застройщика поможет определить, насколько предлагаемое недвижимое имущество соответствует информации, указанной в ДДУ. Если во время проверки площади и планировки обнаружены несоответствия, это может означать, что заказчик покупает другой объект. Покупатель должен получить ту квартиру, которая заявлена в договоре.

Услуги по приемке квартиры у застройщика помогут избежать ряда неприятностей. Например, представитель строительной компании может попросить подписать дополнительное соглашение, где будет указана другая цена в связи с увеличением площади помещения.

Перед подписанием акта приемки квартиры от застройщика нужно посмотреть поэтажный план, в котором отображается планировка помещения, сверить его с договором.

Задача любого застройщика — сделать так, чтобы квартиры в его доме пользовались спросом, ведь в любом крупном городе России достаточно предложений на любой карман. Именно поэтому перед запуском проекта девелоперы проводят исследования и выясняют, какие квартиры нужны покупателю на сегодняшний день. Планировка — один из определяющих моментов при выборе жилья.

Директор нижегородского АН «Адрес» Сергей Петров рассказал, что сегодня покупателю нужны максимально функциональные квартиры, где каждый квадратный метр можно использовать «для дела».

«Некоторое время назад были популярны квартиры-студии — прежде всего из-за их ценовой доступности, но сейчас пришло понимание, что нормально жить в такой квартире может только один человек. Сейчас застройщики активно предлагают покупателям европланировки: «1+», «2+» и так далее. «1+» или «однушка» с дополнительными возможностями – это однокомнатная квартира с большой кухней, в которой есть зона отдыха и дополнительное спальное место. Например, для молодой семьи это удобно: если родится ребенок, будет возможность уйти на кухню, чтобы выспаться, здесь же можно разместить гостей на ночь».

Также, по словам эксперта, набирают популярность квартиры-трансформеры, когда одно помещение можно использовать как спальню, гостиную, рабочий кабинет. Такой эффект достигается за счет встроенных элементов, перегородок, ниш, многофункциональных деталей.

Впрочем, и классические планировки — изолированные комнаты и кухня, отделенная от жилого пространства, — остаются востребованными: людям там привычно, да и запахи еды в зоне, где ты спишь и отдыхаешь, — не очень приятный момент.

Для тех, кто хочет спланировать пространство самостоятельно, можно приобрести квартиру со свободной планировкой, но такие в основном предлагаются в новостройках бизнес-класса и элит-класса.

«Застройщик, предлагающий доступное жилье (стандарт-класс и комфорт-класс), создает условия, чтобы покупатель мог сразу зайти, поставить диван и жить, постепенно приводя квартиру в порядок. Поэтому такое жилье обычно продается с чистовой или предчистовой отделкой, сантехникой, иногда даже с кухонной мебелью. А покупатель дорогого жилья обычно настроен на то, чтобы сделать квартиру полностью под себя, и имеет все возможности для этого.

В Нижнем Новгороде застройщики жилья бизнес-класса сначала пробовали продавать квартиры с отделкой, но владельцы всё это сразу вывозили на помойку и делали ремонт на свой вкус. Поэтому сейчас — нулевая отделка и свободные планировки», — отмечает Сергей Петров.

Таким образом, покупая доступное жилье, надеяться на наличие свободной планировки не приходится. Если планировка не нравится, её придется менять, проходя все этапы согласования. Впрочем, даже если вы берете квартиру со свободной планировкой, установку перегородок по собственному проекту все равно необходимо согласовывать.

Однако есть хорошие новости: некоторые застройщики готовы облегчить жизнь покупателям. Если квартира куплена на стадии строительства, они могут внести коррективы в планировку по желанию хозяев и отразить это в документах — тогда не нужно будет возиться с узакониванием перепланировки.

Владельцу квартиры стоит подготовиться к серьезным тратам, и это не только сами ремонтные работы. В «копеечку» может влететь и разработка проекта, его стоимость зависит от сложности задумки и объемов переустройства.

«Самый простой — базовый — проект обойдется примерно в 10 тысяч рублей. Более сложная работа, включающая в себя множество элементов, будет стоить уже около 30–40 тысяч рублей и более», — пояснила Полина Гусятникова.

Также придется заплатить за выписку из ЕГРН (онлайн — 290 р., лично — 460 р.) и изготовление техпаспорта. Цену на последнюю услугу устанавливает отделение БТИ, которое её оказывает, но это не менее 900 рублей. Заказать техпаспорт можно через МФЦ.

Внесение изменений в техпаспорт после перепланировки будет стоить около 5 тысяч рублей.

Не секрет, что многие в России делают ремонт с перепланировкой без всяких согласований — некоторые даже искренне удивляются, что они нужны: «моя квартира, что хочу — то и делаю». Однако такой подход может привести к сложностям и неприятностям. Например, выгодно продать квартиру с неузаконенной планировкой очень трудно.

Согласно п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ, самовольная перепланировка предполагает штраф от 2 до 2,5 тысяч рублей для физических лиц; от 4 до 5 тысяч рублей — для должностных лиц; от 40 до 50 тысяч рублей — для юрлиц. Но скромный штраф — это еще не все: владельца могут обязать вернуть квартиру в состояние, соответствующее технической документации.

Если это не будет сделано с обозначенные сроки, нарушителя могут выселить, продать квартиру с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ) и из полученных денег вычесть судебные издержки и сумму, необходимую для восстановления жилья в прежнем виде. Средства, которые остались, возвращаются бывшему собственнику.

Впрочем, по словам юриста, это самый жесткий вариант развития событий: обычно, если перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, помещение могут оставить в перепланированном состоянии.

«Мы бы не советовали согласовывать перепланировку уже постфактум, то есть после ремонта. Причина этого в том, что если перепланировка квартиры проведена без предварительного согласования, то такое изменение считается самовольным. Однако если были выполнены не запрещенные законом работы, эти изменения можно согласовать уже после непосредственной перепланировки», — заключила Полина Гусятникова.

Чтобы узаконить уже состоявшуюся перепланировку, нужно получить техпаспорт в БТИ и заключение от проектное организации, входящей в СРО. Документ подтвердит, что проведенные работы не скажутся на конструкции дома.

Стоит сразу обозначить, что практически все действия по переносу и объединению границ внутри квартиры, в том числе новой, осуществляются только на основании разрешения уполномоченных органов и требуют внесения изменений в технический паспорт, исключений мало.

В большинстве случаев узаконить перепланировку квартиры в новостройке вполне реально[1]. Однако процесс получения разрешения на перепланировку имеет много особенностей, о которых нужно знать. Очень важно учесть все нюансы, действовать по порядку и не нарушать требования закона.

Определимся с тем, для чего согласование не нужно. Узаконивать не придется такие работы, как косметический ремонт: покраску стен, переклейку обоев, замену дверей, ламината.

А вот самыми распространенными работами, требующими согласования, можно назвать следующие:

• совмещение ванной комнаты и туалета;
• перенос и устройство дополнительного санузла;
• создание просторных комнат и кухни за счет коридоров;
• реконструкция перекрытий;
• перенос дверных проемов.

Часто застройщики делают акцент на том, что в их квартирах так называемая свободная планировка: нет внутренних стен и минимальное количество несущих опор. И многие собственники думают, будто в таком жилье можно сооружать перегородки в любом месте, а вот получать разрешение на такую перепланировку вовсе не обязательно. Расставим все точки над «i»: действительно, собственнику квартиры свободная планировка дает массу возможностей для воплощения дизайнерских фантазий, в том числе связанных с реорганизацией пространства внутри жилья. Но согласовывать изменения в конфигурации помещения необходимо в любом случае, даже если стену планируется не снести, а, наоборот, возвести.

Дело в том, что в проектной документации указываются все существующие границы внутри жилья, в том числе те стены, которые не возвели при сдаче квартиры. При техинвентаризации квартиры БТИ может проверить, соответствуют ли помещения проектам.

Поэтому обнаружить, что перепланировка была сделана самовольно, очень легко — достаточно взглянуть на план жилья в техническом паспорте.

Узаконивать и вносить в техпаспорт нужно и те изменения, которые затрагивают инженерные сети, а также электрическое оборудование или сантехнику. Однако подобное вмешательство будет уже не перепланировкой, а переустройством. Это разные понятия, но порядок согласования изменений будет одинаковым.

Как следует из всего выше сказанного, перепланировка жилья, в том числе в новом доме, — дело серьезное и требует согласования. Но что именно нужно сделать, чтобы узаконить перепланировку квартиры в новостройке? С чего начать оформление перепланировки? Как проходит этот процесс от начала и до конца?

Внесение любых изменений в конфигурацию новой квартиры начинается с идеи. Владелец определяет желаемые границы комнат и заказывает проектно-сметную документацию. Для этого стоит сразу выбирать исполнителя, имеющего членство в СРО. Для согласования понадобится проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки. В некоторых компаниях можно получить сразу и проектную документацию, и дизайн-проект и даже заказать оформление перепланировки в новостройке под ключ.

Самый ответственный момент — подача проекта для согласования в Мосжилинспекцию. Кроме этого, понадобится собрать и другие документы. К заявлению нужно приложить:

• если право собственности оформлено — выписку из ЕГРН с синей печатью;
• если не оформлено — договор на участие в долевом строительстве, договор об уступке прав по предыдущему договору, акт приема-передачи недвижимости, справку от застройщика о выполнении участником долевого строительства всех обязательств и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
• договор соцнайма (при наличии) и согласие членов семьи на ремонт;
• техпаспорт БТИ;
• проектную документацию.

Рассматривать заявку будут в течение 20 рабочих дней. Срок может быть больше (до 30 рабочих дней), если помещение находится в доме, являющемся объектом культурного наследия, если работы затрагивают архитектурный облик дома или если квартира располагается на последнем этаже.

Если проект допустили к реализации, то есть Мосжилинспекция согласовала перепланировку, можно проводить ремонтные работы. Но и это еще не все — дальше следует этап приемки квартиры: результат «редизайна» жилья проинспектируют и проверят, соответствуют ли изменения согласованному проекту. И только тогда, если все в порядке, можно будет получить акт о завершенной перепланировке и новый паспорт БТИ и заняться обновлением информации в Росреестре.

Изменение конфигурации квартиры называется перепланировкой и без разрешения уполномоченных органов считается незаконным. Согласовать перепланировку в новостройке не так сложно, как может показаться, тем более если основательно подготовиться. Заручившись поддержкой экспертов из компаний, занимающихся и разработкой дизайнов, и проектированием работ, и согласованием перепланировок, можно существенно ускорить данный процесс и сэкономить силы.

• 1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.
  • 1.1.Перепланировка в новостройке до получения собственности.
  • 1.2. Перепланировка квартиры свободной планировки.
  • 1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.

  В одних случаях можно, а в других возникнет проблема с получением кредита.

  Застройщик сдаёт жильё в чистовой или в черновой отделке. Жилые помещения стандартные, о незаконной перепланировке речи не идёт. Есть квартиры со свободной планировкой. То есть дольщики сами могут определять месторасположение комнат. Обычно это квартиры-студии. Тут проблем возникнуть не должно.

  Так называемые б/у квартиры могут иметь изменение конфигурации. Например, перегородку в санузле, гардеробную, объединение кухни с жилой комнатой и т.д.

  Закон не запрещает покупать жильё на вторичке с неузаконенной перепланировкой. Но нужно понимать, что после заключения договора купли-продажи (ДКП) узаконивание изменений станет вашей заботой. И в случае чего надзорные органы спросят с вас, как с нового собственника.

  Плюс в том, что можно просить разумную скидку. Жилье с неузаконенной перепланировкой обойдется дешевле на 5-20 %. Но бывают продавцы, которые умалчивают о переделках. Их цель – продать квартиру без всяких скидок.

  Если вы купите жильё с неузаконенной перепланировкой, а через некоторое время захотите его продать – не факт, что найдутся покупатели. Ведь, как мы выяснили выше, банки не одобряют кредит на приобретение квартир с неучтёнными изменениями. А значит придётся искать покупателя за наличные. К тому же, узнав о не согласованной перепланировке, они будут требовать скидку.

  Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка

  Иногда застройщики сами предлагают клиентам выбрать план своего жилья. Для этого при создании проекта дома для некоторых квартир делается несколько вариантов типовой планировки, и покупатель может подобрать для себя наиболее подходящий вариант.

  На одной и той же площади могут получиться совсем разные квартиры. Например, молодые пары могут выбрать просторную квартиру-студию, где удобно проводить вечеринки, а семьи с детьми могут подобрать себе планировку с несколькими детскими комнатами, чтобы у всех членов семьи было свое пространство.

  Этот маркетинговый ход позволяет привлечь больше покупателей, поэтому о возможности выбора планировки обязательно указывают в рекламе ЖК.

  А вот если в проекте дома не предусматривается перепланировка жилья, то заказать нестандартный вариант размещения комнат будет намного труднее. Не все застройщики на это соглашаются. Но попытаться стоит. Ведь это самый простой и выгодный способ получить квартиру своей мечты. Все зависит от того, удастся ли уговорить застройщика внести изменения в документацию.

  На этом этапе сложнее всего получить разрешение на изменение планировки жилья. Чтобы сделать перепланировку, придется получить множество разрешительных документов, составить новые сметы, поэтому обычно застройщики на это не соглашаются. Строительной компании придется разделить с вами хлопоты по сбору разрешений и оформлению новой документации.

  С учетом всех затрат на стройматериалы этот способ является самым невыгодным. Чтобы начать перепланировку в доме, не сданном в эксплуатацию, придется:

  • подписать дополнительное соглашение с застройщиком;
  • получить согласие у проектной организации на разработку новой документации;
  • получить все разрешающие документы в муниципалитете.

  Учитывая все трудности, лучше заняться перестройкой квартиры после введения дома в эксплуатацию.

  Чтобы изменить положение стен в квартире, владельцу нужно подготовить документы и пройти стандартную процедуру, включающую:

  • проведение технического обследования жилья для определения возможности реконструкции;
  • подготовку проекта будущей перепланировки;
  • проведение экспертизы проекта;
  • заключение договоров с подрядчиками на выполнение работ и выполнение авторского и технического надзора за строительством;
  • получение разрешения на проведение перепланировки в архитектурно-строительной инспекции;
  • выполнение строительных работ;
  • получение нового техпаспорта квартиры;
  • получение разрешения на ввод жилья в эксплуатацию.

  Приготовьтесь к тому, что соседи имеют право интересоваться подробностями перепланировки. Не забудьте, что строительные работы нужно вести днем, чтобы шум не беспокоил жильцов дома в вечернее и ночное время.

  Если вам не хочется после покупки новой квартиры сносить стены и строить их заново, можно купить жилье со свободной планировкой.

  Такие квартиры продаются без внутренних перегородок и ремонта. Но не поддавайтесь иллюзии, что в такой квартире можно делать любые перестройки без соответствующих разрешений. На самом деле в план квартиры уже внесены все несущие стены, расположение и размеры санузла и кухни, коридоров и комнат.

  Дело в том, что не существует юридического понятия «свободная планировка». Поэтому застройщику, чтобы получить разрешение на возведение дома, нужно сделать проект квартир, в котором показаны все перегородки между помещениями.

  Купив квартиру без внутренних стен, будет проще делать перепланировку. Вы сэкономите на демонтаже перегородок. Но чтобы расширить ванную комнату или увеличить кухню, придется получать те же разрешения в Жилищной инспекции, что и на перепланировку квартиры с завершенным ремонтом.

  Если для покупки жилья использовалась ипотека, для оформления перепланировки понадобится официальное согласие банка. При этом крайне желательно предусматривать возможность будущей перепланировки еще на том этапе, когда подписывается ипотечный договор. Документ надо прочесть очень вдумчиво — там не должно быть пункта о невозможности изменения конфигурации помещений в квартире. В противном случае ремонт придется отложить до погашения ипотеки.

  Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

  Вопрос, связанный с узакониванием перепланировки, придется урегулировать в архитектурно-строительном ведомстве местной администрации, но можно и просто отправиться в районный многофункциональный центр и подать документы там. Но для начала надо получить план квартиры в органе по технической инвентаризации, после чего заказать проект и представить его опять же в БТИ.

  Кстати, произведенные изменения должны быть зафиксированы приемной комиссией, так что от плана отступать нельзя.

  Может произойти такое, что БТИ или жилищная комиссия отказывается давать необходимое заключение. В этом случае остается только один вариант – через суд доказывать, что во время перепланировки не были допущены нарушения. Если судебный вердикт будет положительным, решение станет основанием для регистрации.

  Даже покупка жилья со свободной планировкой не означает, что удастся избежать согласовательных процедур при изменении конфигурации помещений. Лучше все сделать вовремя, чтобы избежать дальнейших проблем и судебных тяжб. Разработку проекта стоит доверять ответственным организациям, а в случаях проблем с согласованием не заниматься поиском решений самодеятельностью, а проконсультироваться с юристами и техническими специалистами.

  Важно помнить также, что перепланировка считается узаконенной исключительно после регистрации изменений в Росреестре.

  На поверку оказывается, что узаконить уже сделанные изменения ничуть не проще и не дешевле, чем пройти все согласовательные процедуры своевременно. Стоит помнить, что при самовольном проведении работ есть большой риск дополнительных затрат на судебные издержки и штрафные санкции.

  У каждой квартиры, даже той, что сдана без внутренних стен, есть первоначальный план. На нем указано, где в квартире мокрая зона — санузел и ванная, где коридор и где жилые комнаты. Если владелец квартиры хочет изменить этот план, ему нужно получить разрешение Мосжилинспекции на перепланировку. Есть и другие инстанции, согласие которых может потребоваться, но Мосжилинспекция — ключевая.

  Читайте статью – Куда обращаться по поводу перепланировки квартиры

  Не все пожелания собственника можно согласовать. Например, нельзя объединять лоджию и жилую комнату, а также расширять санузел за счет жилой комнаты, если у вас не первый этаж. Такая перепланировка может навредить другим жильцам дома или самому дому, поэтому ее запрещают. Например, если вы объедините лоджию и спальню и снесете стену между ними, нарушатся рассчитанные строителями тепловые характеристики дома. Нужную температуру будет сложнее поддерживать, и зимой на обогрев будет уходить больше энергии.

  Если делаете ремонт в московской новостройке, заранее посоветуйтесь со специалистами — мы знаем не только нормы закона, но и практику работы Мосжилинспекции. У нас можно получить бесплатную консультацию.

  Для клиентов мы сделали памятку по основным нарушениям при перепланировке.

  Первым делом следует проконсультироваться со специалистами.

  Согласование перепланировки в квартире со свободной планировкой — сложная процедура. Неверный первый шаг может помешать успешному согласованию, если выявятся какие-то проблемы.

  На практике возможны разные ситуации, которые требуют знания тонкостей не только нормативов перепланировки, но и практики прохождения согласований. В разных жилищных комплексах свои проблемы и способы их решения.

  Если обратитесь к нам, бесплатно проконсультируем и расскажем, чем можем помочь и с чего начать.

  Квартира со свободной перепланировкой может принести владельцам лишние проблемы. Однако перепланировку в ней стоит оформлять по закону — это позволит получить после ремонта квартиру, которую можно спокойно продать, подарить или передать в наследство.

  Перед тем, как заниматься документами, стоит обратиться к специалистам по перепланировке, например, к нам. Неверный первый шаг может сильно усложнить работу по согласованию и даже сделать ее невозможной.

  Мы подскажем, что можно согласовать в квартирах со свободной перепланировкой, даже если у вас нет документов БТИ на квартиру, и что для этого предстоит сделать.

  Какое нибудь описание.

  Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit. Deserunt eaque sequi doloribus voluptates non vitae laboriosam, cum, optio repellendus inventore id reiciendis ipsum ipsam rerum. Fugiat fuga praesentium, laboriosam officia.

  Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit. Deserunt eaque sequi doloribus voluptates non vitae laboriosam, cum, optio repellendus inventore id reiciendis ipsum ipsam rerum. Fugiat fuga praesentium, laboriosam officia.

  В Москве дольщики могут согласовать перепланировку до регистрации права собственности, представив в Мосжилинспекцию правоустанавливающие документы (договор участия в долевом строительстве/договор уступки, передаточный акт), так как выписка из ЕГРН в соответствии с новыми правилами не является обязательным документом. Однако в других субъектах РФ выписка из ЕГРН может быть обязательным документом, что является проблемой в новостройках, когда регистрация права собственности затягивается по вине застройщика или иных лиц.

  Вместе с тем, в ряде случаев можно узаконить уже произведенную перепланировку.

  • В случае обнаружения незаконной перепланировки (переустройства) квартиры инспектор может выписать штраф и предписание о приведении квартиры в прежний вид. Многие собственники полагают, что обнаружение перепланировки в квартире инспектором маловероятно. Однако проверки квартир Жилищной инспекцией встречаются чаще, чем многие думают. Проверка может быть вызвана жалобой соседей или УК. Кроме того, в настоящее время Госдума рассматривает законопроект о возможности проведения таких проверок без участия собственника, а также об увеличении суммы штрафа. Если такой законопроект будет принят, то проверки станут повсеместными.
  • Незаконная перепланировка может вызвать проблемы при продаже квартире. Покупатель, обнаружив незаконную перепланировку, может отказаться от покупки. Во многих случаях продавцы квартир с незаконными перепланировками вынуждены предоставлять существенную скидку
  • При заливе квартиры незаконная перепланировка (переустройство) может стать причиной признания экспертом собственника такой квартиры виновником
  • С незаконной перепланировкой банк откажет в выдаче кредита под залог недвижимости, а если кредит выдан, то может возникнуть конфликт с банком (во всех кредитных договорах предусматривается обязанность заемщика по согласованию таких перепланировок)
  • Выдача разрешения уполномоченным органом о возможности произвести такие изменения подтверждает в первую очередь безопасность такого изменения, а вопросами безопасности в собственном жилье не стоит пренебрегать

  Нет времени самостоятельно заниматься согласование перепланировки? Закажите комплексные услуги юристов и технических специалистов «под ключ»: от подготовки проекта до регистрации изменений в ЕГРН. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

  1. Если речь о старом фонде с типовыми планировками, то увидеть перепланировку можно при осмотре квартиры, либо при сверке квартиры и плана БТИ. При получении плана после проведения переустройства, все изменения будут отмечены красным цветом;
  2. Стоимость на подобные квартиры обычно ниже рыночной;
  3. Одним из условий сделки часто является «продажа только за наличные деньги, без использования ипотеки». Это связано с тем, что купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку практически невозможно, так как банки редко дают разрешение на покупку подобной жилой площади. Исключения есть и обычно они касаются незначительных изменений, произведенных квартире. Но даже в таких случаях, в кредитном договоре прописывается пункт, по которому покупатель квартиры обязуется в определенный срок узаконить перепланировку, и представить соответствующие документы в банк. В противном случае, банковская организация имеет право потребовать досрочного погашения кредита, либо при наступлении страхового случая, страховая компания откажет в выплатах.

  Следует с большой осторожностью подходить к подобным вариантам. Ведь при покупке квартиры с перепланировкой, на которую не получено разрешение, все риски ложатся на нового собственника. Поэтому перед тем, как дать согласие на сделку обязательно проконсультируйтесь у специалистов и покажите им квартиру.

  Согласно современному законодательству перепланировка бывает 3 типов:

  1. Не требующая согласования. К таким работам относятся, разбор стенных шкафов, установка кондиционера, остекление балкона, замена радиаторов и некоторые другие;
  2. Требующая согласования в жилищной инспекции, не нарушающая пожарных, санитарно-гигиенических и иных норм.;
  3. Запрещенная. Законодательство РФ запрещает проведение ряда работ, так как они могу привести к разрушению конструкции и являться угрозой для жизни и здоровья людей, проживающих в доме. К таким видам перепланировки относятся:
     1. работы с капитальными стенами;
     2. объединение кухонного помещения и жилой комнаты в квартире с газовым снабжением;
     3. перенос кухни/санитарных узлов под/над жилые соседские помещения;
     4. устройство камина, объединение лоджии и комнаты в панельном доме;
     5. организация теплого пола за счет системы общего теплоснабжения.

  В любом случае для того, чтобы её в последующем узаконить Вам придется заплатить административный штраф. Если перепланировка не коснулась несущих стен, не нарушает никаких правил, то новому собственнику надо будет получить техническое заключение на квартиру в проектной организации, либо у автора проекта дома, собрать пакет документов: заявление, паспорт, свидетельство о праве собственности, техническое заключение, согласие всех собственников жилого помещения и обратиться в жилищную инспекцию. Если речь идет о здании – памятнике архитектуры, то дополнительно нужно будет разрешение от органа власти, осуществляющего надзор за сохранностью исторических зданий.

  Если Вы приобрели квартиру со сложными изменениями и у Вас в свидетельстве о праве собственности указано обременение: «квартира с незаконной перепланировкой», то следует помнить, что жилое помещение обязательно должно быть приведено в первоначальный вид в срок, установленный жилищной инспекцией.

  Важно! К данному вопросу следует подойти со всей серьезностью, ведь халатное отношение, в лучшем случае приведет к тому, что жилищный орган решит продать Вашу квартиру с торгов, а в худшем к обрушению дома и человеческим жертвам.

  Для наиболее быстрого и эффективного решения проблемы с незаконной перепланировкой рекомендуем обратиться к квалифицированным специалистам, которые на возмездной основе сделают все за Вас и избавят Вас от потери времени и нервов в очередях.

  ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

  Как согласовать перепланировку в новостройке?

  ЖК дает определение всем ремонтным работам и делит их на группы:

  • требующие предварительного получения разрешения;
  • не требующие разрешительной документации и согласования;
  • оформленные по упрощенной схеме без проекта;
  • производимые по типовому проекту и оформленные с внесением изменений в технплан;
  • запрещенные.

  Законодательством различаются понятия перепланировка и переустройство. Последние можно проводить, не согласовывая с государственными исполнительными органами жилищного надзора:

  • ремонт, при котором не затрагиваются несущие элементы строения и не выполняются демонтажные работы, связанные с этим;
  • замена дверей и окон без изменения размеров проемов;
  • монтаж встроенной мебели;
  • установка (снос) перегородки из гипсокартона;
  • замена инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству;
  • перенос на другую стену полотенцесушителя в ванной комнате;
  • установка наружных антенн за пределами квартиры;
  • перестановка нагревательных и газовых приборов;
  • замена внешних фасадных конструкций без изменения конфигурации.

  Некоторые виды работ категорически запрещено делать (даже если соседи дали согласие), поскольку может появиться возможность нарушения конструкции здания:

  • перенос мокрых зон (кухня, санузлы) в другие помещения над жилыми комнатами;
  • объединение жилой зоны с балконом и вынос батарей;
  • совмещение кухни с другими комнатами, в случае если используется газовая варочная панель;
  • снос внутренних несущих перегородок;
  • частичное присоединение общественного домового коридора;
  • блокировка или демонтаж общего вентиляционного стояка;
  • подключение «теплого пола» к общим коммуникациям.

  Когда действительный план не совпадает с данными в паспорте БТИ, то жилье будет сложно продать. Кроме того, такой объект нельзя будет оформить как дарение или заключить с его участием сделку по отчуждению, поскольку новый собственник не сможет вступить в свои права. Если квартира приобретена по ипотечному кредитованию и полного расчета еще не произошло, банк может в принудительном порядке обязать вернуть помещению первоначальный вид. Когда финансовая организация выдает ипотечный кредит, она рискует своими средствами, поэтому закладываемая квартира внимательно рассматривается и оценивается.

  Полезно! Позиции у банков разные и их достаточно много. Есть такие, что дают отказ при любых нелегальных изменениях и те, кто готов принять в залог квартиру, даже имеющую красную линию.

  
  

  Похожие записи:

  • Пособия при рождении ребенка в 2021 в Новосибирске
  • Подоходный налог в Казахстане в 2021 году
  • Как начать строительство дома на землях сельхозназначения под дачное строительство в 2021 году