22.09.2021

Формирование земельного участка под многоквартирным домом градостроительный кодекс

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Формирование земельного участка под многоквартирным домом градостроительный кодекс». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Порядок формирования земельного участка под многоквартирным домом

1.1. В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Так, согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Образование земельного участка под многоквартирным домом

3. Прокурор разъясняет — Прокуратура Ставропольского края

4. Как и зачем оформлять собственность на землю под многоквартирным домом

5. Споры о праве на придомовую территорию

6. Оформление земли в собственность

7. Формирование земельного участка под многоквартирным домом

8. Особенности формирования земельного участка под многоквартирным домом

9. Оформление земельного участка под многоквартирным домом

Минтруд разработал методические рекомендации по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (МКД).

Органы госвласти и местного самоуправления составляют и утверждают проект межевания территории, в соответствии с которым определяются границы земельного участка под МКД. Также они подают в Росреестр документы для государственного кадастрового учета образуемого земельного участка.

Порядок формирования земельного участка под многоквартирным домом

В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Так, согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ. А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД).

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также проведения его государственного кадастрового учета. При том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) с ним не требуется.

Основные проблемы собственников, равно как и их домоуправляющих организаций, сводятся к тому, что на момент приобретения общедолевого права собственности на земельный участок собственники радуются, что им предоставляют землю бесплатно, а вот о последствиях, в т.ч. финансовых, такой собственности они, к сожалению, не задумываются.

В соответствии с пунктом 4 частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (далее – МКД), с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

Информация об образовании и учете участка под многоквартирным домом размещена на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. При отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и другие объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, возникает правовая неопределенность по вопросу о том, какой именно земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, в том числе после ввода его в эксплуатацию, так как в соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором дом расположен. Образование земельных участков осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Для постановки земельного участка на кадастровый необходим межевой план, который подготавливается кадастровым инженером.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 389 Налогового кодекса РФ, земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД, не облагаются земельным налогом.

Отдел по надзору за исполнением земельного

и природоохранного законодательства прокуратуры края

Образование земельного участка под многоквартирным домом

Вопрос: Организация имеет земельный участок на праве аренды под строительство многоквартирного дома. Дом построен и введен в эксплуатацию, квартиры в этом доме проданы гражданам и зарегистрированы в органах юстиции, часть квартир зарегистрирована за этой организацией. Сегодня организация настаивает на расторжение договора аренды, а граждане и сама организация не желают оформлять в собственность данный земельный участок. Есть ли у муниципального образования основание отказать в расторжении договора аренды?

Ответ: В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие домавозникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета(ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Исходя из вышеизложенного, учитывая то, что многоквартирный дом, введен в эксплуатацию, осуществлена передача квартир и их регистрация в собственность граждан, а земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, у собственников помещений в таком многоквартирном доме возникло право общей долевой собственности на указанный земельный участок в силу прямого указания закона (п.1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Любое уполномоченное лицо либо же председатель ТСЖ должен подать:

заявление в письменном виде;
заполненный протокол собрания;
копии бюллетней, которые использовались для голосования;
бумаги, в которых прописаны данные о размере долевой собственности каждого жильца;
оригиналы документов из госкадастра;
заявление, в котором указаны данные о формировании земельного надела;
любые другие документы, которые имеются.

Для регистрации права собственности на земельный надел под многоэтажным строением необходимо в Росреестр предоставить такие бумаги:

заявление о проведении процедуры госрегистрации;
пакет документов, выступающих подтверждением полномочий каждого из членов ТСЖ;
оплаченная квитанция;
бумаги, в которых содержатся важные данные о каждом собственнике недвижимого имущества;
документы, которые выступают подтверждением права собственности заявителей на совместное имущество;
технический паспорт на многоэтажное строение.

Как быть, если под окном дома построили ночной клуб, либо прокладывают магистраль? Обычно в таких ситуациях никто не спрашивает мнения жильцов, земельным участком распоряжается владелец. Если права не представлены, тогда землей распоряжается муниципалитет, используя участок в своих целях.

Часто бывают ситуации, жители посадили деревья, а потом их просто выкорчевывают, освобождая территорию для новых построек. Лавочки убирают, и теперь у детей нет возможности играть на улице, пенсионеры не могут провести время на свежем воздухе.

Развития такого неприятного сценария можно избежать, достаточно взять земельный участок в собственность. Каждый землевладелец должен отчислять налоги государству, и в ближайшее время законодатели планируют поднять их в зависимости от того, в каких целях будет использован земельный участок. Если у каждого собственника кроме квартиры есть еще и небольшой земельный надел, тогда себестоимость недвижимого имущества может возрасти в несколько раз.

Жители могут принять решение сдать пустующую территорию в аренду и получить при этом дополнительную прибыль.

В таких ситуациях процедура оформления должна быть обязательно осуществлена, только владельцы имеют право распоряжаться своим имуществом. На жителей возлагается ряд обязанностей, необходимо следить за чистотой и порядком на территории, дворовые постройки должны быть в хорошем состоянии, ремонтные работы должны вовремя проводиться.

Однако на имущественный оборот таких земельных участков влияет действующее законодательство и многочисленные нормативные акты, согласно которым совершить сделку купли либо же продажи доли своего имущества никто не может. Провести данную операцию вам никто не позволит, это уж точно.

Прежде чем вы примите стратегически важное решение необходимо провести анализ ситуации, изучить плюсы и минусы такой покупки. Если есть какие-то сомнения обязательно необходимо проконсультироваться с грамотным юристом, который поможет разобраться во всех многочисленных деталях и нюансах.

Закон разрешает несколько видов оформления земельного надела под многоквартирный дом:

можно оформить права собственности на каждого владельца отдельно;
получить документ о коллективной собственности, в котором будет прописана доля каждого владельца.

Первый вариант используют очень редко, все это из-за кропотливой процедуры определения доли для каждого собственника недвижимого имущества.

Коллективную собственность оформить гораздо проще, но обязательно прописывается в документе доля каждого владельца недвижимости. Процедура оформления занимает гораздо меньше времени во втором случае, нежели в первом. К тому же, владельцы квартир может быть спокойны, документ будет выдан на законных основаниях.

Прокурор разъясняет — Прокуратура Ставропольского края

При определении границ участка придомовой территории под жилым домом и рядом с ним используются положения Земельного Кодекса и закон о градостроительной деятельности.

По этим законодательным документам земельные участки под МКД должны быть рассчитаны с учетом фактического объема землепользования.

Жильцы принимают решение об оформлении в собственность земельных участков, исходя из преимуществ и перспектив такого шага. Необходимо взвесить не только плюсы, но и минусы решения, узнать, как оформить землю правильно с юридической точки зрения. Если есть возможность, можно воспользоваться помощью опытного в данных вопросах юриста.

В чем преимущества оформления общедолевой собственности?

Если местные власти решат осуществить по отношению к земле любые действия обременительного характера, им понадобится на это согласие собственников. Таким образом приобретение права собственности на территорию под жилыми помещениями является гарантированной защитой от любых действий, которые противоречат интересам жильцов.
Также только собственники могут дать согласие на разработку проекта и строительство рядом с их домом различных сооружений, например, стоянок, небольших торговых точек, другого. Лица, которые населяют многоквартирный дом, сами могут определять все работы на своей территории.
В то же время, проживающие в доме могут с выгодой использовать те преимущества, которые им дает собственность общедолевая на земельный участок. Если есть желание, они могут построить автостоянку для себя, парковку, спортивную или детскую площадку, благоустроить зону отдыха. Таким образом создавая для себя самые комфортные условия проживания.
Еще одно выгодное использование права собственности на придомовую землю – сдача ее в аренду. Часть территории жильцы могут отдать арендатору, получая при этом прибыль. Деньги за аренду можно использовать для решения общедомовых проблем.
Жилье многоквартирного дома с оформленной в собственность землей будут стоять дороже, это также важный фактор.

На данное время любые метры площади в пределах города являются большой ценностью для застройщиков, поэтому нужно защищать свой двор от лишних строений.

ВНИМАНИЕ! Регистрация права собственности на землю защищена законодательством государства.

Наряду с преимуществами нужно учитывать и некоторые проблемы, которые может принести оформление земли под многоквартирным домом в собственность.

Следует настроиться на длительность процедуры, она может растянутся даже до года.
Потребуется потратить деньги на то, чтобы зарегистрировать участок.
Тот, кому принадлежит участок, обязан содержать его в чистоте и порядке, следить за благоустройством. Если не выполнять свои обязанности, можно получить штраф от государства.
Нельзя даже на собственной земле возводить сооружения, которые нарушают нормы градостроительства. Тем более запрещено это делать, если земля не оформлена.

Любой земельный участок, в том числе и под МКД, должен использоваться с учетом его целевого предназначения. При нарушении такого правила можно быть привлеченным к административной ответственности.

Приказом Минстроя России от 07.03.2019 N 153/пр утверждены методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.

Органам государственной власти и органам местного самоуправления рекомендуется провести следующие мероприятия:

1) подготовить и утвердить проект межевания территории, в соответствии с которым определяются границы земельного участка (земельных участков), на котором (на которых) расположен (расположены) многоквартирный дом (многоквартирные дома);

2) провести работы по подготовке документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков) (кадастровые работы);

3) представить в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти (его территориальный орган), осуществляющий государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав (далее — орган регистрации прав) прав документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков).

Определение местоположения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется осуществлять при образовании такого земельного участка с учетом следующих особенностей:

1) под каждым многоквартирным домом рекомендуется образовывать отдельный земельный участок;

2) границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы не нарушить права и законные интересы неограниченного круга лиц, правообладателей иных земельных участков, собственников помещений в данном многоквартирном доме и других многоквартирных домах;

3) границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы все объекты, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, были расположены в границах образуемого земельного участка;

4) при определении границ образуемого земельного участка рекомендуется учитывать, что данный земельный участок, а также смежные с ним земельные участки должны отвечать требованиям статьи 11 Земельного кодекса;

5) в границы образуемого земельного участка не рекомендуется включать земли или земельные участки, в отношении которых у третьих лиц имеются права (собственности или иное законное право), земли или земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, а также территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары и иные территории общего пользования.

При образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется включать объекты, принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. В границы такого земельного участка целесообразно включать земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома.

С представленного, так и не понятно за чей счет должны проводиться кадастровые работы, установление границ ЗУ расположенном на нем многоквартирном доме старой постройки, где ЗУ находится в федеральной собственности. Проблема в том, что в декабре 2006 г. Росимущество зарегистрировало арендный договор с РЖД без учета требований ст. 36 ЖК и ст. 16 ФЗ № 198 от 29 декабря 2004 г. Более того без согласия собственников жилья. Собственники не были поставлены даже в известность.

Как и зачем оформлять собственность на землю под многоквартирным домом

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости), рассмотрев обращение от 8 октября 2012 г., сообщает.

В соответствии с Положением о Минэкономразвития России, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также не уполномочено осуществлять контроль за деятельностью органов местного самоуправления и давать оценку их действиям.

Вместе с тем по затронутым в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.

По информации, представленной Росреестром, в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о Земельном участке, разрешенное использование – «для обслуживания жилого дома», категория земель – «земли населенных пунктов». Сведения внесены в государственный кадастр недвижимости 31 мая 2005 г. Местоположение границ указанного земельного участка не установлено в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Государственный кадастровый учет изменений Земельного участка в части уточнения местоположения границ и площади, а также вида разрешенного использования не осуществлялся.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) сведения о государственной регистрации прав на Земельный участок отсутствуют.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее – многоквартирный дом). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона с учетом постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. № 12-П по заявлению собственников помещений в многоквартирном доме органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом согласно части 3.1 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в межевом плане, подготовленном в отношении земельного участка, право собственности на который считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в ЕГРП, приводятся сведения, позволяющие отнести такой земельный участок к имуществу, право на которое возникает в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации данного права.

В соответствии с пунктом 9 Особенностей подготовки межевого плана в отношении земельного участка, право собственности на который считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18 мая 2012 г. № 289, в состав документов приложения межевого плана включается копия предусмотренного соответствующим федеральным законом документа (документов), являющегося основанием возникновения права собственности на такой земельный участок.

Учитывая, что в соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, по мнению Департамента недвижимости, документами, подтверждающими возникновение права общей долевой собственности на такой земельный участок, могут являться документы, подтверждающие право собственности граждан на помещения в многоквартирном доме.

Необходимо отметить, что позиция Росреестра по указанному вопросу совпадает с мнением Департамента недвижимости.

Очень часто жители интересуются, как можно оформить участок под домом. Несмотря на довольно простую с точки зрения закона процедуру, на практике собственникам приходится постоянно сталкиваться с необоснованными отказами. Разберёмся на примере последнего дела № А41 – 11883/2019.

Предприниматель, который владел помещением в МКД обратился в администрацию своего района с просьбой о формировании участка под домом. Муниципалитет отказал собственнику недвижимости, решив, что формирование участка возможно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, однако в полномочия местных властей входит лишь организация и проведение публичных слушаний по проектам планировки территории городских поселений.

Посчитав отказ незаконным, собственник обратился в суд. Он просил признать незаконным решение районной администрации об отказе, уклонении в формировании участка при МКД, а также обязать её подготовить и направить необходимые документы в компетентный орган для дальнейшей подготовки и утверждения необходимой документации о межевании территории.

Администрация ссылалась на отсутствие проекта планировки. Это, по мнению суда, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявления о формировании участка собственника. Суд удовлетворил требования собственника.

Участок должны формировать органы власти, а собственники не могут нести неблагоприятные последствия из-за отсутствия утвержденного проекта планировки. Поэтому довод администрации о том, что определение границ участка невозможно до утверждения этого проекта, противоречит закону. Органы власти не могут по своему желанию отказаться от своих обязанностей и должны начать формирование участка, в том числе и при отсутствии проекта межевания квартала. В этом случае компетентный орган готовит документы по планировке территории, включающую проект межевания территории квартала, после чего формирует участок.

Для безвозмездного перехода земли в общую собственность жителей достаточно формирования участка компетентными органами и проведения его государственного кадастрового учета. Отдельного решения органов власти о предоставлении участка или государственной регистрации права в ЕГРП не требуется.

Собственник является законным владельцем земли, на которой расположен МКД, поэтому он имеет право на восстановление своих нарушенных прав. Администрация не вправе отказывать в формировании участка, даже если нет проекта межевания. Муниципалитет обязан инициировать подготовку документов по планировке территории, а после этого – сформировать участок.

Споры о праве на придомовую территорию

Под земельным участком понимается территориальная зона, на которой возведено жилое здание с определенным количеством жилых помещений – квартир и придомовая площадь, ограниченная границами. Статья. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет на каком основании земля принадлежит собственникам МКД. Согласно п. 1 статьи, земля с пешеходной зоной у подъезда, озеленением, игровыми, хозяйственными и физкультурными сооружениями, местами для парковки и иными элементами облагораживания территории относится к общему имуществу МКД и принадлежит владельцам квартир на правах долевой собственности. А значит, правовым основанием для оформления земли под многоквартирным домом является владение помещением в этом здании.

ФЗ №189 от 29 декабря 2004 года «О внесении изменений в ЖК РФ» регламентирует при каких условиях, и каком порядке земля под жилым многоэтажным домом переходит в собственность жильцов. Определено, что если объект возведен после принятия ЖК РФ, сведения о земле при вводе МКД в эксплуатацию автоматом поступает в государственный кадастр. Если дом построили раньше 1 марта 2005 года, а придомовая территория не сформирована и не стоит на кадастровом учете, она номинально принадлежит муниципалитету. При этом действует принцип, установленный земельным законодательством о нераздельности земельного участка и возведенного на нем на законных основаниях сооружении. А значит, продажа земли третьим лицам неосуществима.

Большинство причин, стимулирующих жильцов заняться оформлением земли, связано с их желанием оградить и благоустроить придомовую территорию. Люди хотят защититься от бродяг и чужих автомобилей, занимающих парковочные места, спокойно пользоваться элементами благоустройства во дворе и жить в комфорте.

Границы и схема, находящейся в составе общего имущества многоквартирного дома территории, устанавливаются по проекту межевания. Порядок определения границ и площади придомового участка установлены Земельным и Градостроительным кодексами РФ.

Когда земля не оформлена и принадлежит муниципалитету, есть риск, что территорию могут уменьшить. Чтобы этого избежать, собственникам квартир придется заняться оформлением земли для получения ее в долевое владение.

Прежде чем заниматься оформлением земли в совместную собственность, необходимо выяснить ее статус, проверив информацию на публичной кадастровой карте портала Росреестра бесплатно или заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН) через МФЦ. Если выяснится, что участок не оформлен, следует произвести ряд действий для получения законного права распоряжаться им на усмотрение и в интересах жителей.

Шаг 1. Общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу о формирования участка под домом

Первым делом нужно получить согласие соседей на инициирование процедуры по оформлению земли в общую долевую собственность домовладельцев. Для этого проводится общее собрание собственников (ОСС). Путем голосования жильцы выбирают компетентного представителя или дают добро проявившему инициативу владельцу помещения, который будет заниматься сбором документов и представлять интересы других собственников.

Постановлением Конституционного суда РФ установлено, что проведение ОСС для начала процедуры оформления не является обязательным. Любой собственник помещения в жилом доме, имеет право обратиться в соответствующую структуру власти с заявлением о формировании участка прилегающего к МКД. На деле, получается, что без собрания нельзя, так как есть необходимость согласовать расходы на оформление земли в собственность. Без решения этого вопроса инициатору придется нести расходы из собственных средств.

Процедура проведения ОСС подробно расписана в ст. 45-46 ЖК РФ. Решение ОСС фиксируется в протоколе собрания.

Шаг 2. Обращение с заявлением об установлении границ участка под МКД в уполномоченные орган местного самоуправления

В случаях, когда земля под домом не сформирована, следует письменно обратиться с заявлением в территориальный орган муниципального управления. К заявлению нужно приложить протокол собрания с зафиксированным решением ОСС по ст. 16 ФЗ №189 от 29 декабря 2004 года. И это еще раз подтверждает, что без ОСС не обойтись.

Шаг 3. Действия по постановке земельного участка на кадастровый учет

Чтобы поставить на кадастровый учет участок, уполномоченный представитель обращается в кадастровую службу для подготовки плана межевания. Работы проводятся на основании платного договора на оказание услуг кадастровым инженером. Специалист должен подготовить план размещения земли по согласованию границ прилегающей территории с их владельцами. План межевания пересылается по электронной почте или заказным письмом.

Шаг 4. Формирование пакета документов для регистрации права собственности на земельный участок

Для регистрации права общей долевой собственности на прилегающую территорию, понадобятся:

Заявление о государственной регистрации долевой собственности.
Удостоверение личности инициатора. Если он выбран ОСС, не лишним станет приобщение протокола.
Выписка ЕГРП, подтверждающая, что участок земли поставлен на учет в кадастровой палате и инициирована процедура регистрации.
Копию или выписку из технического паспорта дома.
Условную схему долевого деления участка с учетом размера площади помещения у каждого собственника.
Копия сведений об отведении территории. Если такой документ имеется в наличии.
Документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Сумма госпошлины составляет 200 рублей.

Шаг 5. Регистрация в территориальном отделении Росреестра.

В соответствии со ст.16 ФЗ №122 от 21 июля 1997 года «О регистрации прав собственности на недвижимое имущество» собранные документы могут предоставляться в региональный отдел Росреестра при личном посещении, направляться заказным письмом по почте или передается через МФЦ. Определен срок для проведении регистрации права – 1 месяц.

Документом, подтверждающим право общей долевой собственности может стать выписка из ЕГРН.

С изменением статуса у жителей квартир появляется новый перечень прав и обязанностей, которые наступают после завершения регистрации земельного участка под МКД.

Право собственности на сформированный земельный участок дает возможность владельцам недвижимости по своему усмотрению им распоряжаться. У жильцов появляется:

Гарантия сохранности имущества. Без разрешения владельцев никто не может пользоваться землей или проводить на ней какие-либо работы. Например, заниматься прокладкой труб, строить новые объекты или заниматься коммерческой деятельностью. Кроме того, никто не может уменьшить территорию, находящуюся в собственности или конфисковать участок без компенсационных выплат.
Дополнительный источник дохода. Собственники смогут получать прибыль от размещения объектов на коммерческой основе.
Чувство комфорта. Собственники сами могут решать, что хотят возвести на участке: площадки для игр или занятий спортом, беседку, парковку и другое сооружение из разрешенных законом РФ на земле такого назначения.

С 2015 года налог на землю под многоквартирным домом не платится. Но нужно учесть, что при этом увеличена кадастровая стоимость квартиры или нежилого объекта. А значит сумма налога на недвижимость и величина налогов при их продаже возрасли.

По закону у жильцов есть право оформить землю в долевую собственность. После обновления сведений в реестре кадастровой недвижимости право собственности на земельный участок под МКД переходят в распоряжение к жильцам.

Общие правила приобретения прав на земельные участки под зданиями, строениями и сооружениями установлены ст. 36 ЗК РФ. Согласно ч. 2 этой статьи в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, иные здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Оформление земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность можно разделить на следующие этапы:

1. Проведение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и выбор уполномоченного лица.

2. Обращение с заявлением о формировании участкадля последующей передачи в общую долевую собственность собственников помещений

3. Формирование земельного участка;

4. Принятие решения о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность;

5. Возникновение права общей долевой собственности на участок;

6. Государственная регистрация права общей долевой собственности.

Первым этапом стало проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, голосования и принятия решений регламентирован статьями 45-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

На повестку дня выносятся следующие вопросы:
— принятие решения о необходимости формирования земельного участка под многоквартирным домом,

— выбор лица, уполномоченного представлять интересы собственников помещений многоквартирного дома в органах государственной власти и органах местного самоуправления по вопросу оформления земельного участка, расположенного под многоквартирным домом в общую долевую собственность.

Инициировать проведение общего собрания вправе любой из собственников помещений в доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Сообщение о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме – досках объявлений, подъездах.

За десять дней до проведения собрания собственники помещений в доме были оповещены о его проведении, получив уведомления о проведении собрания собственников помещений в многоквартирном доме (приложение А).

В уведомлении о проведении общего собрания собственников помещений в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:

а) сведения лицах, по инициативе которых созывается данное собрание;

б) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

в) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

г) повестка дня данного собрания;

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

При проведении общего собрания в форме заочного голосования, непосредственно каждому собственнику был вручен бюллетень для заочного голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (приложение Б).Также составлялся реестр собственников помещений в многоквартирном доме (приложение В).

Решение общего собрания по вопросам, поставленным на голосование, принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в доме по указанному выше вопросу должно также уполномочить лицо на обращение в соответствующие органы власти с заявлением о формировании участка и приобретении прав на него.Общее собрание должно обсудить и принять определенное решение, по результатам которого должен быть составлен протокол. (Приложение)

Для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в очной или заочной форме требуются следующие документы:

— заявление уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица о формировании земельного участка;

— схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

— копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;

— лист регистрации собственников помещений или их представителей, принявших участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;

— доверенности представителей собственников помещений, оформленные в установленном законом порядке;

— письменные решения собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;

— протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о форм��ровании земельного участка (Приложение ).

Оформление земли в собственность

Составление схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории – это один из начальных этапов формирования земельного участка.

На основании проведенных землеустроительных работ (топосъемка, сервитуты в границах предполагаемого земельного участка) администрация района распорядительным актом (постановлением, распоряжением) утверждает схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Работы по изготовлению Схемы состоят из:

— подготовительных работ;

— изготовления документации в текстовом и графическом видах.

Подготовительные работы включают в себя:

1) получение топографо-геодезического плана территории в М 1:500, являющегося подосновой для графической части Схемы, отображающей границы земельного участка;

2) получение сведений о проектируемом земельном участке и смежных с ним земельных участках из ГКН в виде плана территории и сведений об их границах, правообладателях и их правах;

3) получение сведений из государственного технического учета об объектах капитального строительства, расположенных на проектируемом земельном участке, из государственного кадастра недвижимости или технических паспортов этих объектов, выданных организациями технической инвентаризации;

4) получение сведений из ЕГРП о правах на объекты капитального строительства, расположенные на проектируемом земельном участке;

5) получение сведений из ЕГРП о правах на объекты капитального строительства, расположенные на смежных земельных участках, если сведения о границах земельных участков, на которых расположены эти постройки, отсутствуют в данных государственного кадастрового учета;

6) получение сведений о территориальной зоне, зонах с особыми условиями использования и иной необходимой информации из ИСОГД;

7) получение предпроектного обоснования капитального строительства или временного размещения некапитальных объектов (схема генплана, схема планировки и т.п.). Данный пункт применяется при формировании земельных участков для строительства, реконструкции объектов капитального строительства или временного размещения некапитальных объектов.)

8) получение иных документов и сведений, необходимых для надлежащего составления Схемы;

9) изучение и анализ полученных документов и материалов.

При составлении Схемы учитывается следующее:

1) Земельный участок должен формироваться таким образом, чтобы было возможно обеспечить надлежащую эксплуатацию или строительство капитального объекта, сохраняя неразрывное единство земельного участка и расположенного (строящегося) на нем капитального объекта.

В состав проектируемого земельного участка, на котором расположен существующий объект, включается:

— территория, непосредственно занятая этим объектом;

— территория, занятая вспомогательными постройками и сооружениями;

— территория, прилегающая к основным и вспомогательным постройкам, которая необходима для обеспечения их функционирования (обслуживания, эксплуатации) в соответствии с установленными нормами.

2) В состав проектируемого земельного участка, на котором расположен существующий объект, не может входить территория, занятая не связанным с ним линейным объектом (инженерные сооружения), без письменного согласия на то собственника данного линейного объекта.

При наличии на то письменного согласия уполномоченного органа администрации города Тулы допускается включение территории муниципального линейного объекта общего пользования (магистральные инженерные сети) в состав проектируемого земельного участка, при этом занятая этим объектом территория определяется в качестве части проектируемого земельного участка, которую предлагается обременить сервитутом.

При проектировании земельного участка для строительства отсутствует необходимость в проектировании части земельного участка, занятой муниципальным линейным объектом, но в этом случае нужно указывать на необходимость выноса (переноса) муниципального линейного объекта в иное место, согласно техническим условиям, выданным на то организацией, обеспечивающей его эксплуатацию.

3) Не допускается проектирование земельного участка, на котором расположена часть здания, строения, сооружения, незавершенного объекта капитального строительства.

4) Для эксплуатации или строительства одного капитального объекта должен формироваться один земельный участок.

Допускается формирование одного земельного участка для эксплуатации или строительства нескольких обособленных (основных) капитальных объектов, если данные объекты неразрывно связаны между собой единым технологическим процессом эксплуатации (завод, база, стадион и т.п.), или если эти объекты находятся в собственности у одного лица.

5) Земельный участок формируется по присущим только ему индивидуальным характеристикам: месторасположение, площадь, границы, ограничения и обременения в использовании.

6) Размер земельного участка определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке предельными размерами, нормами отвода, техническими регламентами и проектными обоснованиями.

7) При формировании земельного участка должна предусматриваться возможность доступа к нему от земель общего пользования (резервных земель), в т.ч. через соседние земельные участки, путем ограниченного использования их части на основании сервитута.

8) Раздел земельного участка или перераспределение земельных участков должны осуществляться таким образом, чтобы каждый вновь образуемый земельный участок мог использоваться в соответствии с его разрешенным использованием, а его площадь соответствовала предельным показателям и установленным нормативам.

9) Не допускается изломанность проектируемых границ земельного участка, если она не обусловлена существующими естественными или искусственными рубежами.

Для того чтобы собственниками помещений многоквартирного дома закрепить свое право на земельный участок под домом необходимо, чтобы земельный участок был сформирован, т.е. провести межевание участка земли под многоквартирным домом. Межевание – это комплекс работ установление, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка.

Межевание участка земли под многоквартирным домом дает возможность юридически зафиксировать свое право на земельные территории, находящиеся под жилым строением. Межевание земель включает кадастровые работы по внесению сведений о земельном участке в кадастр недвижимости, включающий в себя определение границ участка в натуре.

Действующим земельным и жилищным законодательством Российской Федерации предусмотрено выполнение работ по формированию земельных участков под многоквартирными домами органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации.

В настоящее время межевание осуществляется:

– согласно графику работ под муниципальными многоквартирными домами за счет средств городского бюджета;

– в рамках осуществления органами местного самоуправления полномочий в сфере градостроительства при разработке проектов межевания территорий города – также из городского бюджета.

— по инициативе самих собственников многоквартирных домов. Собственники помещений принимают решение на общем собрании о формировании земельного участка, выбирают на собрании уполномоченное лицо, а затем данное лицо обращается в подрядную организацию, имеющую лицензию на право проведения землеустроительных работ.

Результатом проведения работ по межеванию является составление межевого плана и постановка земельного участка на кадастровый учет

В соответствии с 221-ФЗ межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Межевой план состоит из текстовой и графической частей.

В текстовой части межевого плана содержатся следующие разделы:

1) исходные данные;

2) сведения о выполненных измерениях и расчетах;

3) сведения об образуемых земельных участках и их частях;

4) сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам;

5) заключение кадастрового инженера;

6) акт согласования местоположения границы земельного участка.

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение о разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом.

1. По вопросу о том, в каких случаях формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляет орган государственной власти, в каких орган местного самоуправления, в каких случаях арендатор (землепользователь) сообщаем.

Часть 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 189-ФЗ) предусматривает общую норму для органов государственной власти и органов местного самоуправления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В настоящее время в законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение термина «формирование земельного участка». Исходя из требований, предусмотренных положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), формирование земельного участка под многоквартирным домом включает в себя:

1) подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории;

2) выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ), кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.

При этом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории, осуществляемая в отношении земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, относится к компетенции органов местного самоуправления.

Собственник квартиры обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о формировании земельного участка под многоквартирным жилым домом и постановке его на кадастровый учет.

Департамент отказал, сославшись на то, что для этого требуется утвержденный проект межевания территории. Однако до настоящего времени такой проект за счет бюджета не разработан. Поэтому провести формирование испрашиваемого земельного участка не представляется возможным.

Более 100 миллионов граждан проживают в многоквартирных домах, это примерное 2/3 от общего числа населения Российской Федерации. Не удивительно, что вопрос придомовых земельных территорий в многоквартирных домах волнует многих. Собственники квартир должны знать, как узнать, кому принадлежит участок и как оформить его в собственность в 2019 году.

Формирование земельного участка под многоквартирным домом

Важное значение отводится году постройки дома. В ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» утверждены условия и порядок перехода земельного участка в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД, который находится на нём.

Из этого следует:

если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и состоит на государственном кадастровом учёте, то он переходит бесплатно в общедолевую собственность владельцев помещений в доме (ч.2 ст.16 ФЗ №189).
собственники помещений в МКД, земельный участок под которым не сформирован, могут самостоятельно обратиться в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления с письменным заявлением об их формировании. Заявление будет служить основанием для осуществления органом госвласти формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учёт (п.3 Постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П).

Построенные после вступления в силу ЖК РФ жилые дома вводятся в эксплуатацию только, если данные о местоположении границ земельного участка под МКД внесены в государственный кадастр недвижимости. Земельный участок под домом переходит в общее имущество собственников жилья с момента постановки его на государственный кадастровый учёт.

Во избежание различных недоразумений и судебных споров по поводу определения границ придомовой территории под МКД, необходимо сформировать земельный участок, на котором находится дом, и поставить его на кадастровый учёт. Как это сделать?

Для оформления в собственность земельного участка под МКД следует выполнить следующий алгоритм действий.

В соответствии со ст.44.1 ЖК РФ; п.1 Состава документов, утверждённых Постановлением Правительства Москвы №569-ПП от 03.07.2007 года, при проведении общего собрания в форме очного голосования необходимы следующие документы:

Схема распределения долей владельцев помещений в МКД в праве общей собственности на общее имущество в доме;
Копии уведомлений о проведении ОСС по вопросу формирования земельного участка;
Лист регистрации собственников помещений (их представителей), участвовавших в ОСС по вопросу формирования земельного участка;
Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в соответствии с требованиями закона;
Письменные решения собственников помещений в МКД о формировании земельного участка;
Протокол ОСС о формировании земельного участка.

С письменным заявлением о формировании земельного участка под МКД должно обратиться лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в доме (ч.3, 4 ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года).

С письменным заявлением о постановке на кадастровый учёт земельного участка под МКД должно обратиться лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в доме (п.1 ст.20 ФЗ №221 от 24.07.2007 года).

Жилищный кодекс указывает, что общедомовая земля под многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию до 2005 года, безвозмездно переходит в общедолевую собственность жильцов дома. Однако такая бесплатная передача прав происходит при соблюдении некоторых условий:

участок под домом имеет план с чётко обозначенными границами, которые установил местный орган самоуправления;
все землеустроительные работы были закончены до 2005 года, когда начал действовать Жилищный Кодекс РФ;
придомовой участок внесён в Росреестр и имеет кадастровый план.

Если же условия не были выполнены, то земля в многоквартирном доме так и не перешла в собственность жильцов.

ВАЖНО! Если вы приобрели квартиру до 2005 года, то стоит проверить, входит ли территория под МКД в вашу собственность.

Есть несколько способов выяснить, кому принадлежит территория под МКД. Самый простой – перейти на официальный сайт Росреестра и выбрать вкладку «Публичная кадастровая карта».

Там вы сможете увидеть территорию своего города или посёлка, разделённую на отдельные сектора, а также ознакомиться с детальной информацией об участке под вашим МКД.

Другой способ узнать, приватизирован ли участок под вашим домом, – проверить наличие налоговых платежей. Владельцы должны ежегодно уплачивать земельный налог.

ВНИМАНИЕ! Если территория под домом принадлежит собственникам помещений, то среди платежей должны быть квитанции об уплате налога.

Ответ на вопрос принадлежности земли под МКД содержится в 36 статье Жилищного кодекса РФ. Эта статья гласит, что вся земля (вместе с постройками, зелеными насаждениями, асфальтом и так далее) принадлежит жильцам, а сами участки находятся в общедолевой собственности.

Фактически в таком случае юристы говорят, что земля находится в долевой собственности всех жильцов, а каждый человек имеет право на управление своей долей собственности.

Следует понимать, что право на свободное распоряжение своей долей земли, находящейся в общедолевой собственности, жильцы получают только после постановки участка на кадастровый учет, а до момента постановки на учет участок является собственностью муниципалитета.

Если земля под МКД (включая постройки, зеленые насаждения, различные нежилые объекты и так далее) уже состояла на кадастровом учете в специальных органах до того, как новый ЖК вступил в силу в 2005 году, то в таком случае все переходит в кадастровую собственность автоматически, а перевод участка под домом в собственность является бесплатным (а при переходе автоматически возникает право общей собственности по схеме долевого владения общим имуществом). Это правило было закреплено в специальных законах.

Особенности формирования земельного участка под многоквартирным домом

Как оформить землю под многоквартирным домом? Документы для оформления участка под многоквартирным домом. Стоимость оформления участка под МКД. При приватизации жилья надо помнить, что подобная недвижимость является сложным объектом, состоящим из самого жилья и участком земли под ним.

В рамках действующего законодательства приватизация земельного надела, расположенного под жилым домом, осуществляется бесплатно. Вместе с тем, потенциальным владельцам долевой собственности необходимо оплатить стоимость услуг по регистрации прав на землю.

При коллективной приватизации земельного участка, затраты каждого владельца на узаконивание своих прав и получение документа о долевой собственности на землю составят 100 рублей.

После оформления земли в собственность вы с соседями сможете:

самостоятельно принимать решения о строительстве на участке детских площадок, а также благоустраивать его по своему усмотрению, организовывать парковки и т. д.;
сдавать часть земли в аренду (и получать прибыль);
гарантировать себе защиту от неожиданного вмешательства в жизнь дома местных властей: без согласия собственников власти не смогут передать придомовой участок под строительство, организовать на нем прокладку новых дорог или коммуникаций;
регулировать вмешательство на территорию: без согласия собственников будет невозможно организовать коммерческие предприятия (например, открыть автомойку, построить гаражи и т. п.).

Чем отличается управляющая компания от обслуживающей?

Есть ли выгода заключать прямой договор с РСО?

Причин для оформления в собственность земли под домом несколько. Во-первых, жилье считается сложным составным объектом недвижимости.

То есть оно состоит из двух частей: само жилье и земля под ним. Это касается и многоквартирного жилого дома.

Если земля под квартирой не будет принадлежать собственнику жилья, то права его на остальную собственность могут быть подвергнуты сомнению.

Во-вторых, если земля под домом находится ы собственности жильцов, то никто посторонний, включая органы управления, без ведома, без согласия и вопреки воле владельцев данной недвижимости, с участком никаких действий предпринять не сможет.

Изучить кадастровую карту, которая есть в открытом доступе – определен ли ЗУ под конкретным МКД.
Если ЗУ сформирован, у него есть свой номер и он известен, по этому номеру следует отправить запрос в Росреестр на получение информации о ЗУ.
Когда выписка из Росреестра получена, нужно обратиться в Центр государственных услуг «Мои документы», внести оплату в установленном размере (600 р.), оставить комплект документов и через 3 дня прийти за готовой выпиской.

Оформление земельного участка под многоквартирным домом

заявление о государственном кадастровом учете и о гос. регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в МКД;
паспорт заявителя или его заверенная копия у доверенного лица (доверенность должна быть заверена у нотариуса);
протокол собрания собственников помещений в МКД о формировании ЗУ;
документы о формировании ЗУ;
протокол общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Документы можно подать лично через центры предоставления государственных услуг «Мои документы», офисы приема филиала ФГБУ «ФКП Росреестра».

Другой вариант – отправить документы почтой или в электронном виде с сайта Росреестра.

Чтобы принять решение о межевании ЗУ под МКД, необходимо получить голоса «За» от 50% собственников недвижимости в доме. Для этого проводится собрание, опрос, голосование любыми удобными способами – главное, получить подтвержденные голоса от собственников недвижимости в конкретном доме.

Организация собрания из инициативных собственников – это необходимое условие для выявления реальных нужд жильцов.

На собрании следует выбрать уполномоченного представителя, который будет отстаивать интересы жильцов на всех проектах и работах, связанных с эксплуатацией дома.

Важно: на собрании должно присутствовать хотя бы 2/3 собственников. Из всех присутствующих 50% должны проголосовать за принятие обсуждаемого решения. По итогам собрания оформляется протокол, который является основанием для реализации принятого решения.

Стоимость межевания определяется особенностями конкретного объекта. Как правило, стоимость услуг «под ключ» зависит от территориального расположения объекта, его площади, условий владения и других факторов

В среднем стоимость услуги варьируется в диапазоне от 20 до 30 тысяч рублей.

Финальная цена формируется из ряда факторов:

исходные данные – какие документы есть в наличии, какие нужно собрать;
подготовка недостающих документов – их сбор, оформление;
прочие услуги – взаимодействие с инстанциями, юридическое сопровождение.

Часть 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 189-ФЗ) предусматривает общую норму для органов государственной власти и органов местного самоуправления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В настоящее время в законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение термина «формирование земельного участка». Исходя из требований, предусмотренных положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), формирование земельного участка под многоквартирным домом включает в себя:

1) подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории;

2) выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон № 221-ФЗ), кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.

Кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется уполномоченным органом по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, представленных на основании заявления любого лица (статьи 1, 3, 14 Закона № 221-ФЗ).

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) рассмотрел обращение и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным по затронутому в обращении вопросу отметить следующее.

Согласно пункту 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

— проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс);

— проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;

— утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельный кодекс.

Согласно пункту 5 статьи 43 Градостроительного кодекса, проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территорий, на которых отображаются, в том числе, границы образуемых и изменяемых земельных участков на кадастровом плане территории, условные номера образуемых земельных участков. В соответствии с пунктом 5.2 статьи 43 Градостроительного кодекса в проекте межевания территории также должны быть указаны площадь образуемых и изменяемых земельных участков и их частей; образуемые земельные участки, которые после образования будут относиться к территориям общего пользования или имуществу общего пользования; вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом.

В соответствии с частью 10 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам. Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории, проекта межевания земельного участка или земельных участков или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа.

По информации, представленной Росреестром ________ 2015 г. через портал государственных услуг поступило заявление от N о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости N и межевой план, подготовленный кадастровым инженером N в результате выполнения кадастровых работ по образованию земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного в 100 м юго-западнее многоквартирного дома с почтовым адресом: _____________.

Представленный межевой план, подготовлен кадастровым инженером на основании проекта межевания территории, утвержденного постановлением администрации города Омска от 7 августа 2012 г. N 1035-п «Об утверждении документации по планировке некоторых частей территории муниципального образования городской округ город Омск Омской области» (далее — Проект).

Однако образование земельного участка, указанного в представленном межевом плане, Проектом не предусмотрено.

В результате рассмотрения вышеуказанного заявления филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области было принято решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета от 2015 г. N в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 26 Закона о кадастре.

Учитывая, что согласно положениям пунктов 1 и 2 статьи 11.3 Земельного кодекса образование указанного в обращении земельного участка должно осуществляться в соответствии с проектом межевания территории, выполнение кадастровых работ по подготовке межевого плана в связи с образованием данного земельного возможно после внесения соответствующих изменений в Проект.