Какую ответственность несет управляющая компания

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какую ответственность несет управляющая компания». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Административная ответственность распространяется не только на физических, но и на юридических лиц (ст. 2.1 КоАП РФ).

Однако в ее применении к УК имеются особенности. Такой вид наказания, как дисквалификация, на УК не распространяется, потому что может быть отнесен только к физическим лицам (ст. 3.11 КоАП РФ).

На практике административная ответственность УК применяется, например, за нарушения экологического или антимонопольного законодательства (ст. 8.1, 8.4, 19.5 КоАП РФ).

Субъектом преступления по УК РФ тоже может быть только физическое лицо, поэтому уголовная ответственность на УК-юридические лица не распространяется. Но к ней может быть привлечен ИП, выполняющий управленческие функции или сотрудники УК, в первую очередь — директор.

Важно!

Деяния, за которые можно привлечь к уголовной ответственности директора УК, будут такими же, как и для «обычного» руководителя. Это неуплата налогов, нарушения трудового законодательства, ущерб интересам кредиторов при банкротстве и т.п.

Пункт 4 ст. 61.10 новой редакции закона № 127-ФЗ говорит о том, что руководитель УК непосредственно является КДЛ управляемой компании. Поэтому возможно предположить, что уголовная ответственность директора управляющей компании может быть применена без предварительной подачи иска против самой УК.

Но т.к. применение управляющих компаний в практике российского бизнеса — довольно редкое явление, а изменения в закон № 127-ФЗ внесены сравнительно недавно (в 2017 году), то судебная практика по этому вопросу пока не сложилась.

Передача управления «на сторону» нередко происходит в период, когда у компании возникают финансовые проблемы. Однако смена руководства или собственников не освобождает их от ответственности. В рамках процедуры банкротства или уголовного преследования бывшие владельцы, руководители и другие контролирующие лица могут быть привлечены к ответственности в течение 10 лет после нарушения.

Управляющая компания или ИП — одна из предусмотренных законом форм управления бизнесом.

Если были допущены нарушения, то за них отвечает как УК, так и ее руководитель.

Ответственность применяется с учетом того, что на юридическое лицо не могут распространяться отдельные виды санкций. Но они могут быть применены к директору УК или к предпринимателю, осуществляющему управленческие функции.

Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.

Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.

Что вы можете требовать от управляющей компании вашего дома

Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.

В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.

Упpaвляющaя кoмпaния — этo юpидичecкoe лицo, кoтopoe зaнимaeтcя yпpaвлeниeм мнoгoквapтиpными дoмaми, coдepжaниeм oбщeдoмoвoгo имyщecтвa, пoддepжaниeм нaдлeжaщeгo тexничecкoгo и caнитapнoгo cocтoяния, пocтaвкaми кoммyнaльныx pecypcoв coбcтвeнникaм квapтиp.

Oбязaннocти ЖКX и yпpaвляющиx кoмпaний cyщecтвyют нepaздeльнo oт иx пpaв. Пpaвa УК тoжe пpoпиcaны в зaкoнoдaтeльcтвe, a тaкжe пpoдyблиpoвaны в дoгoвopax и мoгyт oтличaтьcя в pядe cлyчaeв. Чaщe вceгo yпpaвляющaя кoмпaния имeeт пpaвo:

📍 тpeбoвaть oт coбcтвeнникoв квapтиp и apeндaтopoв oплaчивaть ycлyги в пoлнoм oбъeмe;

📍 нaчиcлять пeню, ecли coбcтвeнник или жилeц MКД нe oплaчивaeт вoвpeмя ycлyги;

📍 пpoвepять пpaвильнocть, дocтoвepнocть cвeдeний пpибopoв yчeтa, кoтopыe жильцы пepeдaют в УК — нe peжe paзa в пoлгoдa;

📍 oгpaничивaть жильцoв в кoммyнaльныx ycлyгax, нaпpимep, ecли coбcтвeнник нe плaтит зa ycлyги;

📍 тpeбoвaть, чтoбы жильцы пpeдocтaвили дocтyп в квapтиpы coтpyдникaм aвapийныx и дpyгиx cлyжб для ycтpaнeния aвapий, ocмoтpa, peмoнтa кoммyникaций.

Ecли гoвopить пpocтo, тo yпpaвляющaя кoмпaния имeeт пpaвo дeлaть вce, чтoбы выпoлнять cвoи oбязaннocти. Нaпpимep, УК oтвeтcтвeннa пepeд пocтaвщикaми кoммyнaльныx ycлyг зa пoлнyю и cвoeвpeмeннyю иx oплaтy, пoэтoмy имeeт пpaвo oгpaничивaть дocтyп к pecypcaм тeм, ктo зa ниx нe плaтит.

Бывaeт, чтo yпpaвляющaя кoмпaния нe выпoлняeт cвoи oбязaтeльcтвa, a тoлькo нaживaeтcя нa coбcтвeнникax нeдвижимocти. Bлaдeльцы квapтиp мoгyт в кopнe измeнить cитyaцию. Нaпpимep, мoжнo opгaнизoвaть oбщee coбpaниe жильцoв и пpинять peшeниe o pacтopжeнии дoгoвopa c УК, зaтeм пpeдocтaвить eгo кoмпaнии и opгaнизoвaть тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья либo пepeдaть дoм в yпpaвлeниe дpyгoй opгaнизaции. Ecли пpoблeмa нecyщecтвeннaя, нaпpимep, нe oкaзaнa вceгo oднa ycлyгa из бoльшoгo пepeчня, пoпpoбyйтe peшить cитyaцию миpнo. Cвяжитecь c pyкoвoдcтвoм УК и выяcнитe, в чeм пpичинa: вoзмoжнo, дeлo пpocтo в чeлoвeчecкoм фaктope, и пocлe вaшeгo oбpaщeния cитyaция нopмaлизyeтcя.

Ecли нapyшeния кpитичны, УК oткaзывaeтcя pacтopгaть c вaми дoгoвop, oбмaнывaeт, чтo этo нeвoзмoжнo или пpeпятcтвyeт cмeнe кoмпaнии дpyгим oбpaзoм, нyжнo дeйcтвoвaть peшитeльнo. Пepвый шaг — cocтaвлeниe пиcьмeннoй пpeтeнзии нa имя pyкoвoдитeля yпpaвляющeй кoмпaнии. Нaпишитe пpeтeнзию и yкaжитe в нeй:

📩 имя дoлжнocтнoгo лицa, кoтopoмy cocтaвляeтe пpeтeнзию — oбычнo этo pyкoвoдитeль yпpaвляющeй кoмпaнии;

📩 cвoи дaнныe — фaмилию, имя, oтчecтвo, aдpec фaктичecкoй peгиcтpaции;

📩 cyть пpeтeнзии — пoпpocитe oбocнoвaть, пoчeмy кaкиe-тo ycлyги нe были oкaзaны, кyдa изpacxoдoвaли дeньги или пoчeмy кoмпaния нe выпoлнилa зaплaниpoвaнныe paбoты;

📩 дaтy, пoдпиcь и ee pacшифpoвкy.

Oбязaтeльнo cocтaвьтe пpeтeнзию в двyx экзeмпляpax. Oдин вы oтдaдитe пpeдcтaвитeлю УК, a втopoй ocтaвитe y ceбя. Нa вaшeм экзeмпляpe дoлжны пocтaвить oтмeткy o пpинятии c пoдпиcью дoлжнocтнoгo лицa, нaпpимep, ceкpeтapя, и пeчaтью opгaнизaции. Пpи пoдaчe пpeтeнзии вaм cooбщaт cpoк, в тeчeниe кoтopoгo нaпpaвят пиcьмeнный oтвeт. Eгo мoжeт ycтaнaвливaть caмa УК, нo oбычнo oн нe пpeвышaeт 30 paбoчиx днeй.

Ecли yпpaвляющaя кoмпaния нe oтвeтилa ничeгo или пpиcлaлa бaнaльнyю oтпиcкy, мoжeтe жaлoвaтьcя в вышecтoящиe нaдзopныe opгaны. Нaпpимep, нaпиcaть зaявлeниe в пpoкypaтypy, cocтaвить oбpaщeниe в Pocпoтpeбнaдзop или Жилищнyю инcпeкцию. Гocyдapcтвeнныe opгaны бyдyт oбязaны пpoвecти пpoвepкy и пpи выявлeнии cepьeзныx нapyшeний пpинять мepы. Нaпpимep, пpивлeчь УК к aдминиcтpaтивнoй oтвeтcтвeннocти или пoдaть в cyд. Нaпиcaть иcкoвoe зaявлeниe в cyд вы мoжeтe и caмocтoятeльнo, нo для этoгo нyжнo oбpaтитьcя к oпытнoмy юpиcтy. Лyчшe paбoтaют кoллeктивныe зaявлeния: чeм бoльшe людeй выcкaжyт cвoe нeдoвoльcтвo, тeм вышe шaнc выигpaть cyд.

Упpaвляющaя кoмпaния — юpидичecкoe лицo, кoтopoe yпpaвляeт мнoгoквapтиpным дoмoм. У нeгo ecть мнoгo oбязaннocтeй: cлeдить зa кaчecтвoм oкaзaния кoммyнaльныx ycлyг, выпoлнять тeкyщий peмoнт oбщeдoмoвoгo имyщecтвa, ocмaтpивaть дoм и выявлять нeиcпpaвнocти, пoдгoтaвливaть MКД к oтoпитeльнoмy ceзoнy, oтчитывaтьcя пepeд coбcтвeнникaми o пpoвeдeнныx и зaплaниpoвaнныx paбoтax. Жильцы имeют пpaвo кoнтpoлиpoвaть paбoтy УК, пиcaть жaлoбы. B cвoю oчepeдь кoмпaния имeeт пpaвo дeлaть вce, чтoбы выпoлнять cвoи пpямыe oбязaннocти.

Помимо прочего, управляющая компания выполняет еще и ряд организационных функций

• работает с поставщиками ресурсов и подрядчиками: заключает договоры, следит за их исполнением, оплачивает услуги

• борется с должниками

• ловит тех, кто ворует общие ресурсы: например, подключается к общедомовым счетчикам

• информирует жильцов о росте или снижении тарифов

• оформляет регистрацию жильцов

• проводит собрания с собственниками квартир, чтобы отчитаться о проделанной работе и утвердить тариф на услуги компании.

Написать комментарий

Все материалы сайта Министерства внутренних дел Российской Федерации могут быть воспроизведены в любых средствах массовой информации, на серверах сети Интернет или на любых иных носителях без каких-либо ограничений по объему и срокам публикации.

Это разрешение в равной степени распространяется на газеты, журналы, радиостанции, телеканалы, сайты и страницы сети Интернет. Единственным условием перепечатки и ретрансляции является ссылка на первоисточник.

Никакого предварительного согласия на перепечатку со стороны Министерства внутренних дел Российской Федерации не требуется.

Компании, работающие в сфере обслуживания многоквартирных домов, обязаны вести бухгалтерскую документацию, в которой отображаются все доходы и расходы организации за определённый период.

Предоставление информации клиентам о финансовых результатах деятельности фирмы-управляющего является обязательным требованием при выдаче лицензии. Игнорировать его нельзя.

Ответственность за непредоставление информации о работе управляющей компании может повлечь за собой штраф, а в случае повторного выявления нарушения – лишение лицензии.

Обратите внимание, как выглядит образец годового отчёта управляющей организации.

В случаях, когда действия или бездействие УК наносит ущерб общедомовому имуществу или собственности владельцев квартир, жильцы имеют право требовать компенсации убытков.

Так, разграничение ответственности по водоснабжению в квартире предполагает обязательное проведение ремонтных и профилактических работ систем водоснабжения в соответствии с нормативными требованиями.

Если причиной сантехнической поломки стал некачественный ремонт или отсутствие регулярных осмотров трубопровода, подрядчик обязан устранить поломку, возместив нанесённый ущерб.

Привлечь управляющую компанию к ответственности можно при помощи нескольких уполномоченных инстанций. Если же защита прав потребителей не в силах повлиять на подрядчика, а жилищная инспекция не усматривает нарушений в действиях обслуживающей организации, целесообразно подать иск в суд.

Рекомендуем заранее ознакомиться с образцом искового заявления на управляющую фирму.

Обязанности управляющей компании

Жильцы многоквартирных домов несут общую ответственность за фасад, подвал, крышу, подъезд и придомовую территорию. Закон обязывает следить за общим состоянием дома и планово ремонтировать здание. Управляющая компания — это подрядчик, с которым жильцы МКД заключают договор на такое обслуживание. Разберемся, что входит в услуги УК, на какие действия управляющие организации имеют право и нет и чем наказуемо нарушение обязательств.

• Жилищная инспекция;
• Жилищный кодекс РФ — статьи 154–157,161–165;
• Гражданский кодекс — статьи 209–217, 288–293, 683–688 ;
• ФЗ-210 от 30.12.2004 «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов»;
• Постановление ПРФ №75 от 06.02.2006 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

• Проверять состояние водоснабжения, газовых труб, вентиляции дома, канализации;
• проверять систему центрального отопления перед отопительным сезоном;
• ремонтировать системы водоснабжения, отопления, газоснабжения при авариях;
• следить за пожарной безопасностью объекта;
• контролировать состояние и работу счетчиков;
• внедрять энергосберегающие технологии по требованию регионального управления.

Придомовым считается участок, закрепленный за домом в строительном акте. УО:

• убирает и вывозит мусор;
• озеленяет и благоустраивает территорию;
• устанавливает детские площадки и спортивные комплексы и поддерживает их состояние.

ИМЕЕТ ЛИ ПРАВО УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ОТКЛЮЧАТЬ ЭЛЕКТРОЭНЕРГИЮ, ВОДОСНАБЖЕНИЕ ЗА НЕУПЛАТУ?

Да, УК должна контролировать точные данные по индивидуальным и общедомовым приборам учета, корректировать платежи по полученным сведениям и имеет право приостановить услуги при неполной оплате или ее отсутствии.

Да, если УК оказывала коммунальные услуги ненадлежащего качества, с превышающими разрешенные сроки перерывами или в случае временного отсутствия потребителей в квартире. По Постановлению правительства РФ № 354, управляющая организация не имеет права отказать в перерасчете.

ПРАВОМЕРНО ЛИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ ПЕРЕДАВАТЬ СВЕДЕНИЯ В ОРГАНЫ?

Если вы затеяли незаконную перепланировку в помещениях или использовали общее имущества не по назначению, УК вправе передать информацию в уполномоченные органы.

Поскольку стоимость услуг ЖКХ рассчитывают по базовым тарифам и площади жилья, некоторые собственники полагают, что ремонт квартиры тоже входит в обязанности управляющей компании. Однако, это не так — жильцы за свой счет должны устанавливать и ремонтировать:

• счетчики;
• батареи;
• сантехнику, трубы до места соединения со стояком;
• электропроводку, разъемы в пределах квартиры;
• кухонные плиты;
• домофоны;
• сети интернет-услуг.

• Вырубать деревья рядом с домом, если они не входят в придомовую территорию — только в случае аварийных ситуаций или вреда для здоровья человека.
• Вывозить мусор из дома — по правилам, мусор вывозят только от контейнера, а разбирать несанкционированные свалки ложится на плечи жильцов.
• Делать косметический ремонт в подъезде — законодательство предусматривает только аварийные и плановые ремонты раз в 3–5 лет.
• Травить клещей — однако, некоторые УК предлагают это дополнительной платной услугой.
• Освещать придомовую территорию — фонарные опоры учитываются на балансе администрации города или энергетических компаний, обращаться по вопросам освещения двора нужно к ним.
• Организовывать видеонаблюдение — не входит в обязательный список, но вы можете договориться с УК и прописать такую услугу в договоре за доплату.
• Украшать двор — например, устанавливать новогоднюю елку. Декоративное оформление придомовой территории не входит в список услуг УК, поэтому при желании жильцы должны заниматься подобными вопросами самостоятельно.

Сразу разочаруем – мгновенного решения проблемы не ждите. Особенно с плохими управляющими компаниями.

Борьба за комфортную жизнь требует времени. Управляющая компания может отвечать до 10 рабочих дней по нестандартным вопросам. Государственные органы берут на рассмотрение заявлений 30 дней.

Только аварию должны чинить за 30 минут, а полностью устранять за 3 дня.

Отправляя обращение по всем каналам, вы увеличиваете шансы победить УК. Чем больше чиновников привлечете к решению вопроса, тем сложнее от него отмахнуться.

Не пытайтесь экономить время. Если управляющая компания игнорирует запросы, рассылайте заявления по всем контролирующим органам. Лучше подождать 30 дней и получить результат. Чем просто ждать и надеяться, не делая ничего.

• В саму управляющую компанию. С 11 апреля 2018 года заявление можно направить даже по электронной почте и не тратить время на личные посещения.
• Через ГИС ЖКХ. Для этого нужна учетная запись на «Госуслугах». В личном кабинете на сайте ГИС ЖКХ есть пункт «Направить жалобу». Выбираете его, описываете суть проблемы, и заявление идет в нужную инстанцию.
• Региональные сайты «Роспотребнадзора», жилищной инспекции, прокураторы, правительства области. Можете сами подать заявления на этих сайтах. Писать нужно конкретно и без эмоций. Опишите ситуацию, действия основных участников и ваши требования. Чиновники рассмотрят все обстоятельства и дадут аргументированный ответ.
• Через сайты «РосЖКХ» и «Сердитый гражданин». Сторонние сервисы для массовой отправки сообщений во все инстанции о вашей проблеме. Подключите всех. От прокуратуры до МЧС. Сайты сами предложат подходящие госорганы.

• Поддерживать санитарные нормы. Проводить сухую и влажную уборку. Нормы отличаются для разных домов. В многоэтажках с лифтами минимум 2 раза в неделю нужно подметать 1-й и 2-й этажи влажным веником и раз в месяц делать полную влажную уборку.
• Бороться с грызунами и насекомыми. Увидели таракана – позвонили в управляющую компанию. Она должна вызвать дезинсекторов. Хорошие УК обрабатывают дом по расписанию. Без напоминания жильцов.
• Вывозить мусор. Обязательно убирать ТБО – все то, что выкидывают в мусоропроводы и мусорные баки на улицах. Некоторые УК заключают с жильцами дополнительный договор на вывоз строительного мусора. Тогда его тоже должны организованно забирать.
• Обслуживать домовые системы. Лифты, мусоропроводы, системы оповещения и видеонаблюдения. Смотрите ваш договор с УК. Там прописано все дополнительное оборудование.
• Устанавливать новые лампы. Сгоревшие и разбитые лампы – ответственность УК. По первому звонку вам должны прислать для замены электрика.
• Обслуживать окна и двери. Они должны плотно прилегать, защищая от сквозняков и осадков. Управляющая компания обязана менять остекление при повреждении, регулировать доводчики входных дверей, ставить новые уплотнители.
• Ремонтировать отделку в подъезде. Треснувшая плитка и ступеньки, обвалившаяся краска и побелка, реклама на стене – все это должны убирать в рамках текущего ремонта. Чистый и красивый подъезд – обязанность УК.
• Запах, сырость в подвале. Подвал должен быть чистым, сухим, без посторонних запахов. Если что-то из этого есть – УК должна прислать комиссию, найти и устранить проблему.
• Ремонтировать крышу. Полная замена – это капитальный ремонт. Но если вода попадает на чердак или в квартиры, управляющая компания обязана поставить заплатку.

Что должна делать управляющая компания

• Восстанавливать отвалившуюся отделку. Декоративные плитки, цементное покрытие, штукатурка. Любые повреждения отделки должны устранять по мере их появления.
• Вешать таблички с номерами домов. На стене просто номер дома. Над каждым подъездом – номер подъезда и номера квартир. Все должно быть заметно, читаемо и в едином стиле, выбранном городской архитектурой.
• Обслуживать системы водостоков. Устранять протечки, ремонтировать крепления, не допускать их разрушения.
• Заделывать трещины в фундаменте, стенах и чинить козырьки. Все это должны чинить в рамках текущего ремонта. В законе используется формулировка «не допускать дальнейшего разрушения». Можете давить на нее. Высказывать опасения, что трещина в стене может привести к разрушению дома.
• Заделывать межпанельные швы. Если в дом стали попадать влага и сквозняки через межпанельные швы, их обязана заделать УК. Но утепление швов – дополнительная услуга. Она оплачивается отдельно и за нее должны проголосовать жильцы дома.
• Убирать сосульки и снег. Сосульки на крыше, снег перед подъездом – это ответственность УК. Если из-за несвоевременной уборки пострадает человек или имущество, то лечение и ремонт оплатит управляющая компания.
• Обновлять отделку. Надписи, граффити, объявления – все это обязаны закрашивать и убирать. Дом должен быть таким, каким его одобрила городская архитектура.

• Вывозить мусор. Если в баках регулярно скапливается мусор, вываливается из них и привлекает насекомых с грызунами – пишите жалобу. УК должна пересмотреть договор с компанией, вывозящий ТБО. Мусоровозы обязаны своевременно вывозить мусор, чтобы он не скапливался.
• Чинить дороги. Придомовые дороги – ответственность управляющей компании. Она должна регулярно ремонтировать ямы и ставить заплатки.
• Убирать придомовую территорию. Фантики, разбитые бутылки, бумажки и другой мусор – этому нет места на придомовой территории. Управляющая компания обязана регулярно присылать дворников, чтобы они собирали мусор. Частота уборки зависит от степени загрязненности территории.
• Чинить сломанные детские площадки. УК обязана следить за техническим состоянием детских комплексов, заменяя сломанные части.
• Чинить дворовое освещение. Освещение может относиться к УК или органам местного самоуправления. Поэтому, если во дворе ночью недостаточно света, пишите жалобу сначала в управляющую компанию. Она должна решить проблему сама или написать, кто отвечает за освещение во дворе. Если поставщики услуг начнут перекидывать проблемы друг на друга, пишите жалобу в «Роспотребнадзор», жилищную инспекцию и прокуратуру. Они найдут, кто должен чинить свет во дворе.

• Давать горячую воду температурой 60-75 градусов. Если вода горячее или холоднее, исправлять это обязана управляющая компания.
• Давать чистую воду. Правильная проточная вода без запаха, вкуса. Чистая. Если у вас из крана течет ржавая, черная или мутная жидкость, пишите жалобу. Для контроля можете сразу обратиться в «Роспотребнадзор» и жилищную инспекцию. Плохая вода вредит здоровью.
• Обеспечивать сильный напор воды. Одинаково хороший круглые сутки. Если ночью у вас плохо идет вода – потребуйте устранить неисправность у управляющей компании.
• Обслуживать канализацию. Из сливов плохо пахнет или вода долго уходит – виновата управляющая компания. По первой жалобе она должна прислать сотрудников для устранения проблемы. Обычно хватает чистки труб. Но может потребоваться частичная замена канализации.
• Обслуживать вентиляцию. Вентиляция должна обеспечивать естественное движение воздуха. Проверьте, как она работает, приложив к ней лист бумаги. Если упадет, пишите в УК, чтобы они прочистили шахту вентиляции. Возможно, кто-то из ваших соседей сделал в ней нишу, перекрыв движение воздуха. Это распространенная проблема.
• Обеспечивать стабильное напряжение. Мигающий свет – это проблема управляющей компании. Неисправность может быть в домовой проводке или на подстанции. Разбираться электрикам обслуживающей организации. Мы же рекомендуем поставить реле напряжения. Оно защитит технику от поломки, если напряжение выйдет за безопасные пределы.
• Обеспечивать правильную температуру в квартире. В жилых комнатах должно быть 18-24 °C. В кухнях, ванных и туалетах 18-26 °C. Это прописано в «ГОСТ Р 51617-2000. Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия». Если температура ниже, вызывайте сотрудника УК – пусть проверит состояние батарей и полотенцесушителей. Аналогично, если в квартире слишком жарко. Управляющая компания обязана придумать, как обеспечить правильный температурный режим.
• Чинить трубы и батареи. Батареи без запорных кранов, водопроводные трубы до запорных кранов и канализация – зона ответственности управляющей компании. При протечке пишите в УК и звоните в аварийную службу. Все должны починить бесплатно за 3 дня.
• Плесень на стенах. Если плесень возникла по вине УК из-за протечки стен, крыши, плохой вентиляции, то ей придется разбираться с последствиями. Помните, вам скорее всего придется заказать экспертизу. Нужно доказать, что это действительно плесень. Иначе УК скажет, что это просто грязь. А она – проблема жильцов.

Правительство старается улучшить работу ЖКХ в стране. Результаты уже есть – появляется больше хороших управляющих компаний.

У вас есть возможность бороться с плохими УК. Теперь больше обращений можно подать через интернет, рассказав проблему своими словами.

Рекомендуем подключать к решению проблем соседей. Предложите поставить подписи под вашим заявлением; написать через «РосЖКХ» или «Сердитого гражданина». Попросите их просто дать свои контактные данные для оформления заявления. Объясните, для чего это нужно.

Государственные органы и управляющая компания вынуждены реагировать на коллективные заявления. Их трудно замять.

Помните, комфорт проживания в доме в ваших руках.

За что отвечает управляющая компания

В 2018 году Правительством РФ был внесен ряд поправок в правила проведения осмотров общедомового имущества, а также проведения мелкого и текущего ремонта. В соответствии с этими изменениями осмотр общедомового имущества на предмет выявления разного рода протечек и поломок УК обязаны проводить 2 раза в течение года (весной и осенью).

При этом сроки проведения различного рода осмотров четко нормируются.

1. Текущий осмотр. В данном случае периодичность осмотра оговаривается в технической документации. Для каждого элемента она будет разной.

2. Сезонный осмотр. Проводится каждые полгода перед и после отопительного периода.

3. Внеочередной осмотр. Проводится в течении суток после чрезвычайного происшествия. Например, после аварии.

Изменения коснулись и тарифов на услуги. Теперь сколько платить – решают собственники жилья. УК лишь предлагает общему собранию свои тарифы (ст. 156 ЖК РФ), а общее собрание вправе принять их или отклонить. При этом любые изменения в тарифах либо дополнительные платежи, введенные УК без одобрения общего собрания собственников квартир, будут рассматриваться как нарушение закона.

На самом деле уловок и прочих мошеннических действий со стороны УК достаточно много, чтобы рассмотреть их все. Потому постараюсь осветить основные нарушения законодательства, наиболее часто встречающиеся в практике.

Нарушения при проведении собраний

В соответствии с нормами ст. 45 ЖК РФ внеочередное общее собрание жильцов может быть созвано лишь по инициативе самих жильцов (хотя бы одного из владельцев жилой площади). Однако в практике нередко встречаются случаи, когда инициатором является УК с целью провести нужное решение. При этом, как правило, определение общей площади строения проводится с намеренными ошибками в сторону занижения. Например, не учитываются нежилые помещения. При этом искусственно увеличивается процент собственников жилых помещений, принимающих участие в проведении собрания, и соответственно процент проголосовавших за нужное УК решение.

Нарушения при проведении ремонта

Часто при проведении ремонта УК намеренно используют некачественные материалы, уменьшая тем самым собственные затраты. Однако при этом сметы значительно завышаются подрядчиками. При этом деньги банально «распиливаются».

Махинации с приборами учета

Не секрет, что УК часто под разными предлогами сопротивляются установке общедомовых приборов учета теплоснабжения. Обычно это объясняется высокой стоимостью узлов коммерческого учета тепла (УКУТа) – не менее 100 000 руб. На самом же деле это крайне выгодно самой УК. В отсутствие приборов общедомового учета плата за теплоснабжение жильцам начисляется по среднестатистическому показателю (0,0033 Гкал/ кв. м в месяц). С поставщиком же УК рассчитывается по показаниям магистральных датчиков. Разница ложится в карман УК.

Банкротство

Нередко в практике встречаются случаи, когда УК, получив деньги за ЖКХ с жильцов, вместо того чтобы рассчитаться с поставщиками услуг, «прогоняют» деньги по цепочке подставных компаний, а сами начинают процедуру банкротства, перед этим сменив юридический адрес, чтобы избежать налоговых проверок и претензий жильцов.

Двойные платежки

Данный вид нарушений встречается в тех случаях, когда возникает борьба двух УК на одной территории. Жильцы получают платежные квитанции от двух УК. При этом дом вполне может находиться в «подвешенном состоянии» (т. е. ни одна компания не осуществляет функции по управлению)

Мертвые души

В данном случае на работу в УК принимаются несуществующие люди. То есть люди, конечно, существуют, но в данной компании они лишь числятся (не всегда об этом зная), им регулярно начисляется зарплата, платятся соответствующие налоги. А зарплату сотрудники УК кладут себе в карман. Неплохая прибавка к пенсии.

Начисление излишних платежей за ЖКХ

В данном случае сотрудники УК завышают стоимость оказанных услуг. Обычно завышают не на много, так, чтобы это не особо бросалось в глаза. Но если пересчитать это на общее количество проживающих – сумма получается весьма приличная.

Прокрутим ваши средства

Получив деньги от жильцов, компания, вместо того чтобы расплатиться с поставщиком, размещает эти средства на некоторое время на депозитных счетах, получая соответствующий процент.

Выставление задолженностей

УК выставляет жильцам счета по якобы имеющимся задолженностям 2–3-летней давности. В данном случае УК пользуется тем, что далеко не все сохраняют квитанции и другие документы за столь продолжительный период времени. Если жилец предоставляет отчетные документы, сотрудники УК извиняются и списывают все на программную ошибку.

Сдача в аренду

Нередко в судах рассматриваются заявления по поводу сдачи УК в аренду нежилых помещений, являющихся общедомовыми, без согласия жильцов дома.

Для начала можно попробовать решить вопрос мирным путем. Для этого следует написать претензию на имя руководителя УК. В претензии следует грамотно изложить суть проблемы.

При подаче заявления в УК принявшее его должностное лицо обязано зарегистрировать его и поставить на втором экземпляре визу с указанием даты приема, номера, подписи принявшего с расшифровкой и печатью УК. Если офис УК закрыт или претензию не принимают, можно отправить ее в адрес УК письмом. НО обязательно заказным, с уведомлением и описью вложения.

В любом случае у УК есть 14 дней на предоставление ответа.

Если по поданной претензии получен отказ или вообще не поступило ответа, следует обратиться в вышестоящие организации. Такой организацией является Жилищная инспекция. Адрес Жилищной инспекции по вашему региону можно найти в Интернете.

При этом следует понимать, что обращения в Жилищную инспекцию следует подавать в случаях:

1. ненадлежащего исполнения правил эксплуатации жилья,

2. несоблюдения стандартов и норм по использованию жилья,

3. несоблюдения сроков и качества подготовки к отопительному сезону,

4. невыполнения нормативов по получению жильцами коммунальных услуг,

5. неправомерности и невыполнении норм законодательных актов при созыве общего собрания собственников жилья, непосредственного выбора управляющей организации,

6. невыполнения УК нормативных актов.

При выявлении фактов нарушений Жилищная инспекция выносит предписание об устранении. На выполнение предписания у УК есть 1 месяц. В случае неисполнения предписания жилищная инспекция может привлечь виновных к административной ответственности.

Другой организацией, в которую можно обращаться, является Роспотребнадзор.

Обращаться в эту организацию следует в случаях:

1. если договор между жильцами и УК не соответствует закону «О защите прав потребителей»,

2. если права жильцов в части получения достоверных сведений о предоставленных услугах жилищно-коммунального характера были нарушены УК,

3. когда необходимо провести проверку бухгалтерской документации УК на предмет выявления нарушений,

4. если имеется необходимость установки обоснованности изменения тарифов оплаты услуг ЖКХ.

При обращении в Роспотребнадзор необходимо указывать то, в какие инстанции уже обращались, и результаты этих обращений.

В определенных случаях вопрос решается обращением в прокуратуру.

В прокуратуру имеет смысл обращаться в следующих случаях:

1. если имеются основания предполагать умышленную или непреднамеренную нецелевую трату денежных средств, которая выражается в форме экономических преступлений: грабеже, мошенничестве, присвоении, растрате;

2. если налицо бездействие либо неправомерные действия надзорных или контролирующих органов.

Также действующее законодательство позволяет обратиться с исковым заявлением в суд.

Обращение в суд необходимо в тех случаях, когда надо установить размер ущерба, причиненного действиями или бездействием УК, а также добиться выплаты компенсации за причиненный ущерб. Например, неспиленное вовремя УК ветхое дерево упало на автомобиль или неубранный снег и лед стали причиной получения травмы.

Согласно ст. 28 ГПК РФ исковое заявление подается по месту нахождения управляющей организации, если договором не было определено иное.

Исковое заявление должно быть принято к рассмотрению через 5 дней после его подачи, либо возвращено заявителю с требованием устранить имеющиеся нарушения.

Удачи вам и знайте свои права!

Основная задача такого учреждения – это обеспечение жильцов надлежащими условиями проживания, соблюдение законов ЖКХ, в рамках которых: осуществление работ по достойному уходу за общедомовой собственностью, решение всех видов проблем по ее использованию и предоставление бесперебойных поставок коммунальных ресурсов. Деятельность хозяйствующей компании МКД должна проводиться в границах поступления средств на ремонтно-восстановительные мероприятия.

Хозяйствующая организация организовывает и следит за осуществлением ремонтных процессов:

• починка кровельного покрытия в случае его повреждения и протекания;

• восстановление общедомового имущества: замену стояков водоснабжения и водоотведения, системы отопления, внутренних электросетей;

• замена или мелкий ремонт дверных и оконных переходных площадок подъезда или тех. этажа;

• освещение, покраска и побелка подъездных помещений.

Управляющая компания для бизнеса: возможности, варианты и риски

Комфортное проживание в квартире невозможно без наличия, слаженно работающих, хозяйственно-бытовых систем. УК обязана:

• Обеспечить жильцов дома исправно работающими системами. Когда управление МКД переходит под юрисдикцию такой компании – она заключает контракт с обслуживающими конторами. Если какая-то услуга по документам исправно предоставляется, а по факту ее нет, то виновата и ответственна УК. В случае, когда ограничение услуг происходит по вине фирмы-поставщика ресурсов, то УО обязана должным образом реагировать на это и всячески отстаивать интересы своих жильцов, прикладывая максимум усилий для скорейшего исправления ситуации.

• Собирать квартплату с владельцев квартир и в случае отказа платить, проводить претензионно-исковые мероприятия.

• Подписать договорные документы на утилизацию мусора и обеспечить его своевременную отгрузку.

Брать финансы сверх установленных тарифов УК не уполномочена, но в случае нехватки средств она может созвать внеочередное собрание, где предоставив все отчеты, обосновать недостаток средств и запросить необходимую сумму у собственников. В одностороннем порядке повышать бюджет компания не имеет права.

Деятельность учреждения по управлению домом регулируется нормами права. Все отношения между владельцами квадратных метров и УК прописаны в законодательной базе Жилищного кодекса РФ, а именно в статьях 161 и 162. Главные тезисы обязывают выполнять следующее:

• Соблюдать правила пожарной безопасности и должный уровень санитарно-эпидемиологического состояния дома.

• Обеспечивать должный уровень безопасности жилья.

• Предоставить собственникам квартир доступ к площадям общего назначения.

• Сохранять систему коммуникации в хорошем состоянии, поддерживать исправную работу счетчиков (общедомовых).

• Осуществлять непрерывную поставку коммунальных услуг.

• Соблюдать интересы и права жильцов многоквартирного здания.

• Поддерживать качество обслуживания согласно государственным нормам, указанным в ЖК.

Помимо обширного списка задач, у фирмы по управлению МКД есть еще и определенные права. К ним можно отнести:

• Непосредственное участие во взыскательных процедурах с должников квартир.

• Принятие решений по использованию резервных средств для погашения долгов перед ресурсоснабжающими организациями или для оплаты ремонтных работ общедомового имущества.

• Передача информации госорганам о незаконной внутриквартирной перепланировке или нецелевому использованию общего имущества.

• Контроль точности передаваемых данных с приборов учета.

• Остановка поставок ресурсов, согласно законодательству, в случае их неуплаты.

На этот вопрос существует положительный и отрицательный ответ – все зависит от конкретной ситуации. К примеру, если Вам приходят квитанции на оплату электроэнергии от конкретной энергетической фирмы, то это автоматически говорит, что поставщиком данной услуги является не УК, и соответственно она не имеет права как-то ограничивать подачу энергоресурсов.

В случае же, когда проводится оплата общей квитанцией на расчетный счет управляющей компании и возникает значительная задолженность, то она, согласно правительственного постановления под номером 354, имеет полное право ограничить поставку электроэнергии.

В случае когда большинство собственников квартир не удовлетворены объемом и качеством предоставляемых услуг от УК, они могут в ультимативном порядке потребовать исправление недочетов. В случае игнорирования или невыполнения требований они также могут обратиться за помощью к контролирующим органам, и при обнаружении нарушений законодательства, к УК будут применены административные или уголовные взыскания, с возможностью частичного или полного отстранения от выполнения обязанностей.

В компетенцию каждого органа, осуществляющего проверку, входит наложение значительного штрафа как на юр. лицо, так и непосредственно на работника, занимающего определенную должность. Основная задача – это доказать, что нарушение действительно имело место.

Для полноценного исполнения своих функций, управляющая компания в обязательно проходит процедуру лицензирования. Лишение лицензии – мощный инструмент влияния на ее деятельность. Но сделать это реально только в судебном порядке. При этом Государственная жилищная инспекция не спешит отбирать право на предоставление услуг, ввиду отсутствия уверенности, что на время судебных разбирательств не придет новая компания, выполняющая свои обязанности еще более на низком уровне. В исключительных случаях выбирается такой способ влияния. А так, жильцы, не удовлетворенные трудом обслуживающей организации, на коллективном собрании могут отказаться от ее услуг, не прибегая за помощью к контролирующим органам. От активной позиции каждого владельца зависит благополучная жизнь всего дома.

Сфера ответственности управляющих компаний

В своей деятельности УК должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы и предоставлять организационные услуги.

• выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика;
• осмотр имущества многоквартирного дома. Должен проводиться перед отопительным сезоном и после его, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций; проведение текущего ремонта. Если выявленные дефекты требуют значительных финансовых вложений, то ремонт может растянуться на несколько лет.
• контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
• соблюдение правил пожарной безопасности;
• уборка подъездов и придомовых территорий, если последние являются частью имущества дома;
• вывоз мусора, в том числе и от юридических лиц, офисы которых расположены в здании подотчетного дома;
• контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
• внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов. Такие мероприятия проводятся только по согласованию с региональными органами.

Необходимо заметить, что с 01.06.2016 все данные, отражающие деятельность и ответственность управляющей компании, в обязательном порядке размещаются в специализированной геоинформационной системе жилищно-коммунального хозяйства. Так, у гражданина есть возможность отыскать все необходимые сведения. Если же информация, обязательная к размещению на ресурсе, отсутствует, физическое лицо имеет право обратиться в прокуратуру или Государственную жилищную инспекцию.

В дополнение к предыдущей главе важно отметить, что требовать денежные средства сверх тарифа на произведение перечисленных работ управляющая организация не имеет никакого права. Если ей на самом деле не хватает денег для организации соответствующей деятельности на нормальном уровне, то целесообразнее со стороны данной структуры провести общее собрание владельцев жилых помещений вне очереди для того, чтобы произвести расчеты по данной проблеме. При невыполнении вышеперечисленного любой гражданин, проживающий в многоквартирном доме, имеет право обратиться в Государственную жилищную инспекцию (специализированный орган по надзору).

Важно отметить, что каждая их представленных выше организаций имеет полное право наложения существенного по величине штрафа как на юридическое лицо, так и на должностное за невыполнение или ненадлежащее выполнение требований актуальных законодательных актов. Основной проблемой в данном случае является возможность (или невозможность) предоставить определенные доказательства о том, что нарушение существует в действительности.

Когда бездействует управляющая компания…

Одним из самых сложных моментов в работе любой управляющей компании это задолжники, с которых иногда и по суду взять нечего. Взыскание коммунальных услуг возможно только через суд. Хотя на сегодняшний день есть возможность проводить ограничение коммунальных услуг задолжника до погашения им задолженности.

Больше всего собственников интересует, какие права есть у управляющей компании по отношению к собственнику, если тот не оплачивает за жилищно-коммунальные услуги.

Если Вы не оплачиваете за жилищно-коммунальные, то управляющая компания имеет право начислять Вам ежедневно пени в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ, после 31 дня просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования утвержденной Центральным Банком РФ, а начиная с 91 дня просрочки уплачиваются ежедневно пени в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования от суммы задолженности.

\n

\n\t
1. Организация аварийно-диспетчерского обслуживания.
\n\t
2. Оформление актов недопоставки при отсутствии или предоставлении услуг ненадлежащего качества.
\n\t
3. Перерасчет платежей жильцов в случаях некачественного предоставления услуг.
\n\t
4. Реализация услуг и работ согласно требованиям закона и договора управления.
\n\t
5. Предоставление отчетности о ходе выполнения работ и оказания услуг по управлению домом.
\n\t
6. Ведение судебно-исковой работы с поставщиками/подрядчиками в случаях прекращения или снижения качества услуг.
\n

\n

\n

\n

\n

\n\t Если управляющая компания допустит ненадлежащее состояние общего имущества дома (лестничных площадок, лифтов, кровли и т.д.), то организация может быть оштрафована в размере от 40 до 50 тысяч рублей (ст. 7.22 КоАП РФ).\n

\n

\n\t Также сюда относятся нарушения правил эксплуатации дома и выявление технических неисправностей.\n

\n\n

\n\t Недостаточное обеспечение коммунальных услуг также влечет за собой ответственность управляющих компаний по статье 7.23 КоАП РФ. Причиной может стать несоответствие качества нормам, установленным: правилами предоставления услуг ЖКХ; СанПин; государственными стандартами (ГОСТ). \n

\n

\n\t В этом случае финансовые санкции налагаются в размере от пяти до десяти тысяч рублей.\n

\n

Если управляющая компания допустит ненадлежащее состояние общего имущества дома (лестничных площадок, лифтов, кровли и т.д.), то организация может быть оштрафована в размере от 40 до 50 тысяч рублей (ст. 7.22 КоАП РФ).

Также сюда относятся нарушения правил эксплуатации дома и выявление технических неисправностей.

Недостаточное обеспечение коммунальных услуг также влечет за собой ответственность управляющих компаний по статье 7.23 КоАП РФ. Причиной может стать несоответствие качества нормам, установленным: правилами предоставления услуг ЖКХ; СанПин; государственными стандартами (ГОСТ).

В этом случае финансовые санкции налагаются в размере от пяти до десяти тысяч рублей.

Похожие записи:

• Наследование по закону в научных исследованиях
• Завещание на комнату в квартире
• Оформить право на вступление в наследство