Отказ от соседей при продаже комнаты образец через почту

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отказ от соседей при продаже комнаты образец через почту». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Без предъявления согласия от соседей сделка состояться не может. Оформленный и подписанный договор купли-продажи комнаты (ДКП) не пройдёт регистрацию без предоставления сведений об отказе совладельцев.

А без регистрации сделка не будет внесена в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что означает полное отсутствие правовой базы и не вступление договора в силу.

Нотариальное согласие на сделку подготавливается приблизительно в течение часа после обращения в контору, его подготовка обойдётся примерно в 1-1,5 тысячи рублей.

Продавцу нет необходимости обращаться к нотариусу вместе с соседом, тот может оформить документ самостоятельно.

Оформление уведомления о продаже заказным письмом производится продавцом доли. Если его соседи проживают вместе с ним в квартире, то ему следует отправить заказное письмо на собственный адрес, а получателем указать своего соседа.

Каждому сособственнику требуется отправить отдельное письмо. При отсутствии одного из совладельцев, следует узнать его адрес, и выслать такое письмо по адресу нахождения.

О наболевшем. Отказы соседей от преимущественного права покупки комнаты.

Рассмотрим, можете ли вы продать долю в квартире или комнате без согласия соседей. Иногда получение отказа от соседей является проблематичным. Например, они вступают в противоборство и намеренно срывают сделку.

Или – один из них не проживает на совместной жилплощади. В этом случае можно выбрать один из подходящих способов продажи, ориентируясь на следующие варианты:

• дарение комнаты;
• продажа покупателю доли комнаты;
• продажа комнаты после уведомления собственников.

Каждый из перечисленных вариантов имеет свои плюсы и минусы и может применяться совершенно законно, но с некоторыми предосторожностями.

Закон не устанавливает определенной формы уведомления сособственников на продажу комнаты в коммуналке. Однако ст. 250 ГК РФ обязывает включить в документ следующие сведения:

• данные совладельцев;
• данные потенциального продавца;
• сведения о намерении совершить сделку;
• размер доли в праве собственности;
• стоимость части квартиры.

Образец уведомления

Как получить отказ от соседей при продаже доли

Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:

• удостоверение личности;
• правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
• выписка из ЕГРН;
• документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
• уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
• документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
• справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
• нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
• согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
• нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.

Передается извещение о продаже комнаты:

• гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
• в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
• в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.

Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:

• заказным письмом с уведомлением;
• лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.

Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:

• сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
• собственник комнаты проживает за пределами РФ;
• соседи отказываются от получения извещения.

Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.

В результате продать комнату возможно:

• любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
• третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.

Игнорировать оповещение соседей ни в коем случае нельзя. При несоблюдении процедуры сделка не будет зарегистрирована или может быть обжалована в суде.

В уведомлении необходимо указать:

• ФИО продавца (полностью);
• характеристики продаваемого жилого помещения (указать, что объектом является комната в коммунальной квартире, ее кадастровый номер, площадь и иные уточняющие сведения);
• цену жилья на свое усмотрение (запрещено снижение ее при продаже постороннему лицу);
• предложение о покупке помещения;
• информация о том, что законом предусматривается 30-девный срок на принятие решения;
• контактные сведения для связи с продавцом.

При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:

• направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
• оформление отказов от выкупа комнаты;
• удостоверение договора купли-продажи комнаты.

В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.

Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса. Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате. Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.

Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2021 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки.

Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:

1. Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
2. Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
3. Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.

В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.

4. Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.
   

   В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.

5. Заключается предварительный договор, где прописываются все обстоятельства. Обязательно следует указать на условия возврата задатка. В случае отказа от продажи продавец должен вернуть его в двойном размере.
6. Собрать все необходимые для сделки документы и оформить договор купли-продажи.
7. Подписать акт приема-передачи помещения, произвести полный расчет.
8. Зарегистрировать переход права собственности на комнату к новому владельцу в МФЦ.

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире

В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:

• дата и место совершения сделки;
• сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
• описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
• цена по договору – стоимость комнаты;
• в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.

Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.

Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.

Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.

ВАЖНО! Жилищный кодекс устанавливает самостоятельное основание для возникновения преимущественного права – продажа помещения в коммунальной квартире. Оно отличается от того случая, когда необходимо продать долю, ведь комната может быть и на праве личной собственности.

Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

• выкупают долю;
• предоставляют письменный отказ;
• вообще никак не реагируют.

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.

Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.

При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:

1. Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
2. Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.

Нужно понимать, что при желании и дарственную, и заем можно признать недействительными через суд как притворные сделки. Это принесет еще больше проблем, чем обычное несоблюдение преимущественного права.

Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.

При покупке и оформлении купли продажи в 2021 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

• разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
• оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
• удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.

Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» – такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.

ВАЖНО! Указывать в договоре, что помимо помещения в коммунальной квартире покупателю передается доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования (кухня, санузел), не нужно. Доля перейдет автоматически, а сторонам удастся избежать нотариального заверения.

С потенциальным покупателем необходимо обсудить условия будущей сделки, в том числе цену площади в коммунальной квартире, порядок оплаты, срок заключения основного договора. Если согласие соседей – простая формальность, то можно заключить предварительный договор купли-продажи. Если же есть вероятность, что кто-либо из соседей воспользуется преимущественным правом, то для продавца безопаснее не принимать залог и не подписывать документов с покупателем на данном этапе, чтобы избежать проблем в будущем.

Подготовить документы необходимо по списку, представленному ниже. Каждый оформляется по-своему. Как оформить – общие рекомендации:

• договор и передаточный акт готовят в трех подлинных экземплярах;
• все документы, распечатанные на 2 листах и более, сшиваются;
• в некоторых регионах необходимо собственноручно заверить копии надписью «копия верна / дата / подпись / расшифровка»;
• со всех подлинников необходимо снять копии, кроме договора и передаточного акта (копии пойдут в регистрационное дело).

В каждом регионе свои правила по порядку приема документов, поэтому рекомендуется уточнить этот момент в офисе, в который планируется сдать бумаги.

Документы на регистрацию подаются лично сторонами сделки или их представителями по нотариальной доверенности. Личное участие необходимо, иначе документы не примут. Подать бумаги можно через:

• МФЦ («Мои документы»);
• непосредственно Росреестр;
• нотариуса в электронном виде (если он удостоверял сделку).

Пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей, оплачивает ее обычно покупатель, но иногда и продавец или оба пополам (зависит от желания сторон). Если регистрация через нотариуса – нужно будет доплатить от 1 500 рублей за эту услугу.

Срок регистрации составит от 5 до 14 дней при подаче через МФЦ или Росреестр, и всего 3 дня при электронной регистрации.

Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает — Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…

От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.

Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.

Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила — можно продолжать дальше)))…

Решили продать комнату в коммуналке — уведомили соседей — 30 дней для получения отказа или согласия — можете продавать комнату в коммунальной квартире постороннему лицу.

Это если коротко, тезисно о главном, для тех, кому неохота долго читать…

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:

• Определение условий и цены продажи комнаты
• Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
• Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
• В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
• Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
• Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
• Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив

Если ваша комната в коммунальной квартире не приватизирована, то продать сходу вы её не сможете. Для того чтобы продать комнату, изначально вы должны быть её собственником по закону и иметь для подтверждения правоустанавливающие документы на руках. Ведь по закону любые сделки с неприватизированным жилым недвижимым имуществом, к которому конечно же относятся комнаты в коммунальной квартире, запрещены. До того момента пока комната в коммунальной квартире является муниципальной собственностью продажа невозможна. Процесс приватизации комнаты может длится от 2-х до 4-х месяцев, в зависимости от региона, исходных данных, условий и наличия необходимых документов…

По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату — это ваши соседи по коммунальной квартире.

Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается — переуступить данное право третьему лицу не получится…

Нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире вам понадобиться лишь в случае общей долевой собственности, иными словами если у комнаты несколько собственников, право собственности зарегистрировано за двумя или более лицами, в соответствии с вновь принятыми законом от 6 июня 2016 года все сделки с долями проходят через нотариуса.

Во всех остальных случаях когда право принадлежит на основании общей совместной собственности или вы владеете комнатой единолично — нотариус в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не нужен.

С долями — к нотариусу, во всех остальных случаях нотариус не нужен.

При продаже комнаты в коммуналке первым делом необходимо заручиться отказом от покупки соседей или города, в случае если соседское жильё неприватизировано. Комната в коммуналке — есть ни что иное, как часть — доля общего недвижимого имущества. Статья 250 ГК РФ регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире, а также устанавливает порядок осуществления этого права. В частности статья определяет, что сосед по коммунальной квартире в праве отказаться от покупки заблаговременно — сразу после получения уведомления, а также устанавливает срок в течении которого сосед может думать о покупке — 30 дней.

Значимые моменты продажи комнаты в коммунальной квартире

🔨 Cдeлaйтe peмoнт. Ecли кoмнaтa нaxoдитcя в плaчeвнoм cocтoянии, нe yдacтcя выpyчить зa нee мнoгo дeнeг. Дaжe кocмeтичecкий peмoнт мoжeт пoвлиять нa cтoимocть в лyчшyю cтopoнy. Цeнa выpacтeт eщe, ecли вы ocтaвитe в кoмнaтe xopoшyю мeбeль и бытoвyю тexникy.

📁 Дooфopмитe дoкyмeнты. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, вы пoтepяли кaдacтpoвый пacпopт нa нeдвижимocть — дooфopмитe иx. Oни пoнaдoбятcя пpи cдeлкe. Oфopмлeниe дoкyмeнтoв в пpoцecce cдeлки зaтянeт ee.

💵 Oцeнитe cтoимocть. Пopядoк пpoдaжи кoмнaты в кoммyнaльнoй квapтиpe oбязывaeт cнaчaлa oпpeдeлить ycлoвия пpoдaжи, в тoм чиcлe cтoимocть. Oбpaтитecь к oцeнщикy или paccчитaйтe пpиeмлeмyю цeнy caмocтoятeльнo. Пpocмoтpитe oбъявлeния «пpoдaм кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe», выявитe cpeднюю цeнy для кoмнaт, пoxoжиx нa вaшy. Учтитe инфpacтpyктypy paйoнa, тип peмoнтa, плoщaдь oбщиx пoмeщeний, xapaктepиcтики двopa и пoдъeздa. Нaзнaчьтe кoмфopтнyю для ceбя cтoимocть.

Чтoбы oфopмить пoкyпкy внe зaвиcимocти oт тoгo, ктo выcтyпит пoкyпaтeлeм — coceд или пocтopoннee лицo — вaм пoнaдoбитcя пaкeт дoкyмeнтoв. Cpeди ниx:

📒 Дoкyмeнт, yдocтoвepяющий пpaвo coбcтвeннocти. Oбычнo этo выпиcкa из EPГН c yкaзaниeм пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Ecли ee нeт, пoлyчитe выпиcкy в Pocpeecтpe или пpeдocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe вcтyплeниe в нacлeдcтвo, дoгoвop дapeния нa вaшe имя. Нo в бoльшинcтвe cлyчaeв вce paвнo пpидeтcя пoлyчaть выпиcкy из EГPН.

B дoпoлнeниe к дoкyмeнтaм, yдocтoвepяющим пpaвo coбcтвeннocти, пoнaдoбятcя:

📋 paзpeшeниe opгaнoв oпeки, ecли coбcтвeнник или oдин из coбcтвeнникoв кoмнaты — нecoвepшeннoлeтний или чeлoвeк c oгpaничeнными вoзмoжнocтями пoд oпeкoй;

📋 нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe дpyгиx coбcтвeнникoв кoмнaты, ecли oнa нaxoдитcя в дoлeвoй coбcтвeннocти, либo cyпpyгa, ecли нeдвижимocть пpиoбpeли в бpaкe.

📒 Кaдacтpoвый пacпopт. B нeм yкaзaнa вaжнaя инфopмaция o нeдвижимocти — oбщaя плoщaдь кoмнaты, ee пoлoжeниe oтнocитeльнo дpyгиx пoмeщeний, плoщaдь caнтexничecкoгo yзлa и кyxни, кaдacтpoвaя cтoимocть, oт кoтopoй иcчиcляeтcя нaлoг, мaтepиaлы пocтpoйки и мнoгиe дpyгиe пapaмeтpы.

📒 Пacпopтa coбcтвeнникoв. Ecли вы — eдинcтвeнный влaдeлeц жилья, дocтaтoчнo вaшeгo пacпopтa. Ecли coбcтвeнникoв нecкoлькo, пoдгoтoвьтe пacпopтa гpaждaн PФ для вcex влaдeльцeв. Bпocлeдcтвии вce oни дoлжны пpиcyтcтвoвaть нa cдeлкe кyпли-пpoдaжи.

📒 Bыпиcкy из дoмoвoй книги. Oнa нyжнa, чтoбы пoдтвepдить, чтo в кoмнaтe нe ocтaлocь пpoпиcaнныx людeй. Пepeд пpoдaжeй выпишитecь caми и выпишитe пpoпиcaнныx людeй. Ecли в вaшeй кoмнaтe пpoпиcaны нecoвepшeннoлeтниe или тe, ктo нaxoдитcя пoд oпeкoй, нyжнo бyдeт пpoпиcaть иx в жильe нe xyжe.

📒 Квитaнцию oб oплaтe ЖКX. Oнa пoдтвepдит, чтo дoлгoв пo oплaтe жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг нeт. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, нeльзя пpoдaвaть нeдвижимocть c дoлгaми пo ЖКX.

Ecли oдин из coceдeй xoчeт кyпить y вac нeдвижимocть или вce дaли oткaз, дoкyмeнт гoтoвить нe oбязaтeльнo. Ecли пoкa oжидaeтe oтвeтa дpyгиx coбcтвeнникoв кoмнaт в квapтиpe, нo yжe нaшли пoкyпaтeля, cocтaвьтe пpeдвapитeльнoe coглaшeниe: нaпpимep, coглaшeниe o зaдaткe. Укaжитe в нeм:

🔸 ycлoвия пpoвeдeния бyдyщeй cдeлки — кoгдa oнa cocтoитcя;

🔸 нaличиe пpeимyщecтвeннoгo пpaвa пoкyпки y дpyгиx лиц и oбязaннocть pacтopгнyть coглaшeниe в cлyчae, ecли coceди зaxoтят выкyпить жильe;

🔸 cвeдeния oбeиx cтopoн — пpoдaвцa и пoкyпaтeля;

🔸 инфopмaцию o нeдвижимocти — тoчный aдpec, xapaктepиcтики пoмeщeния, кaдacтpoвый нoмep;

🔸 cтoимocть жилья и cyммy зaдaткa, ecли пoкyпaтeль пepeдaл eгo вaм.

Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe зaкpeпит ycтнyю дoгoвopeннocть мeждy вaми и пoкyпaтeлeм — oн нe cмoжeт пpocтo oткaзaтьcя oт cдeлки, кaк и вы. Дoкyмeнт мoжнo нe peгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe, нo нe зaбyдьтe пocтaвить пoдпиcи oбeиx cтopoн c pacшифpoвкoй, yкaзaть дaтy и мecтo зaключeния дoгoвopa.

Кaк пpoдaть кoмнaтy в кoммyнaлкe? Cocтaвить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Этo — дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepдит пpoвeдeннyю cдeлкy. Eгo нyжнo зapeгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe, чтoбы пpaвo coбcтвeннocти нa жильe пepeшлo oт вac к пoкyпaтeлю.

B дoгoвope кyпли-пpoдaжи yкaзывaют:

📌 cвeдeния o пpoдaвцe и пoкyпaтeлe: фaмилию, имя, oтчecтвo, пacпopтныe дaнныe;

📌 нa ocнoвaнии чeгo пpoдaвцy пpинaдлeжит пpaвo coбcтвeннocти нa кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe;

📌 xapaктepиcтики жилья — aдpec, кaдacтpoвый нoмep, плoщaдь жилoй кoмнaты и дpyгиe;

📌 cyммy, кoтopyю зaплaтил пoкyпaтeль, a тaкжe cпocoб пepeдaчи дeнeг — нaпpимep, peквизиты бaнкoвcкoгo cчeтa;

📌 дaтy зaключeния дoгoвopa, пoдпиcи oбeиx cтopoн c pacшифpoвкoй.

Дoгoвop кyпли-пpoдaжи зaключaют в тpex экзeмпляpax: oдин ocтaeтcя y вac, дpyгoй — y пoкyпaтeля, тpeтий oтпpaвляeтcя в Pocpeecтp. B дoпoлнeниe к нeмy нyжнo oфopмить aкт пpиeмa-пepeдaчи кoмнaты, кoтopый пoдтвepдит, чтo y пoкyпaтeля нeт пpeтeнзий к cocтoянию жилья. A eщe нyжнo oфopмить pacпиcкy: oнa пoдтвepдит, чтo вы пoлyчили дeньги зa нeдвижимocть.

Ecли xoтитe, oбpaтитecь к пocpeдникy — pиэлтopy. Oн пoмoжeт oфopмить дoкyмeнты тaк, чтoбы иx пpиняли в Pocpeecтpe.

Уведомление о продаже комнаты в квартире

Пpoдaжa кoммyнaльнoй квapтиpы пpинocит дoxoд. Coглacнo НК PФ, любoй дoxoд oблaгaeтcя нaлoгoм. Пocлe пoлyчeния дeнeг oт пpoдaжи пoдaйтe в ФНC дeклapaцию и зaплaтитe 13% нaлoгa. Нaпpимep, ecли пpoдaли кoмнaтy зa 300 000 ₽, нyжнo бyдeт зaплaтить 39 000 ₽.

Нaлoг плaтить нe нyжнo, ecли вы влaдeли нeдвижимocтью бoльшe тpex лeт. B этoм cлyчae coбcтвeнники ocвoбoждaютcя oт нaлoгoвoй oбязaннocти.

Moжнo ли oбмeнять кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe

Кoмнaтy в кoммyнaлкe, ecли oнa нaxoдитcя в вaшeй coбcтвeннocти, мoжнo пoдapить, пpoдaть, ocтaвить в нacлeдcтвo и oбмeнять. Ecли дapитe ee или ocтaвляeтe в нacлeдcтвo, yвeдoмлять дpyгиx coбcтвeнникoв кoмнaт в квapтиpe нe нyжнo. A ecли пpoдaeтe или xoтитe oбмeнять, oни имeют пpaвo пpeимyщecтвeннoй пoкyпки. To ecть дaжe ecли вы yжe нaшли пoдxoдящий вapиaнт для oбмeнa, вce paвнo oбязaны пpeдлoжить coceдям выкyпить жильe. Бeз этoгo cдeлкa нe cocтoитcя — дoкyмeнты нe пpимyт в Pocpeecтpe.

Процедура отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире начинается с письменного оповещения соседей о планируемой продаже своей части недвижимого имущества. Порядок действий будет следующим:

• Составить текст уведомления.
• Вручить документ каждому совладельцу коммунальной квартиры.
• Обсудить отказ от покупки.
• Оформить соответствующий документ в письменном виде (самостоятельно или в присутствии нотариуса).
• Заверить отказ у нотариуса.

В тексте уведомления о планируемой продаже следует указать:

• Личные данные продавца комнаты и адресата.
• Намерение продать комнату с указанием реквизитов правоустанавливающих документов и свидетельства о праве собственности/выписки из ЕГРН.
• Характеристики продаваемого объекта: адрес, метраж, цену и условия выкупа.
• Замечание о преимущественном праве покупки.
• Срок на принятие решения.
• Последствия непредоставления ответа (продажа постороннему лицу).
• Дата оформления.
• Подпись автора с расшифровкой.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Отказ от преимущественного права покупки можно оформить двумя способами:

• написать самостоятельно, заверить у нотариуса и отправить заказным письмом;
• обратиться к нотариусу для составления и заверения документа.

Документ составляется в печатном или рукописном виде. Главное – письменно уведомить собственника-продавца о принятом решении. Устная договоренность не будет иметь юридической силы.

Чтобы оформить/заверить отказ от покупки комнаты у нотариуса каждый из совладельцев коммунальной квартиры предоставляет:

• паспорт/свидетельство о рождении, как удостоверение своей личности;
• выписку из ЕГРН/свидетельство о праве собственности, подтверждающие факт владения своей частью коммунальной квартиры;
• правоустанавливающие документы, подтверждающие основания владения жильем.

Основные расходы по оформлению – оплата услуг нотариуса за заверение документа. Сумма варьируется в пределах 1000-2000 рублей в зависимости от региона. Кроме того, по обстоятельствам дополнительно могут оплачиваться:

• услуги почты по отправке заказного письма (цена формируется согласно почтовым тарифам в зависимости от удаленности проживания получателя);
• услуги нотариуса по составлению текста документа.

Поскольку в получении документа заинтересован прежде всего продавец, как правило, он несет все расходы.

Закон не регламентирует срок действия для отказа. Собственнику не требуется повторно уведомлять соседей, имеющих право первоочередной покупки, если поиски покупателя комнаты затянутся на длительный срок. Исключение касается обстоятельств, когда цена недвижимости будет ниже по сравнению с суммой, указанной в направляемом ранее совладельцам коммунальной квартиры уведомлении. В случае увеличения цены такие действия проводить нет необходимости.

Для начала выясните, кто владеет остальными комнатами в квартире. Если они не приватизированы, то значит, за отказом от покупки вам придется проехать в муниципалитет. По закону именно он является владельцем всех неприватизированных помещений.

Есть несколько способов получить так необходимые отказы от соседей. Если все соседи согласны предоставить вам отказы, то просто пригласите их к нотариусу всех вместе и сразу оформите все отказы. За это, разумеется, платить придется вам. В другом случае назначьте встречу соседям прямо в регистрационной палате в то время, когда будет назначена подача документов на регистрацию сделки по продаже комнаты. Тогда ваши соседи и смогут написать официальные отказы.

Отказы от соседей при продаже комнаты

Даже из такой, казалось бы, безвыходной ситуации есть вполне реальный законный выход. Вы просто должны донести до своих соседей информацию о намерениях продать комнату. Чтобы письменное уведомление имело законную силу, нужно соблюсти все формальности. В письме в обязательном порядке укажите все точные данные соседа: фамилия, имя, отчество, правильный адрес жительства, номер и площадь комнаты. Со своей стороны данные тоже укажите в такой же форме.

Не забудьте указать, на основании чего вы владеете комнатой, а также точную сумму, которую вы планируете получить при успешной продаже. Также укажите реквизиты документа, который подтверждает собственность на комнату. Затем максимально четко предложите соседу воспользоваться его законным правом преимущественной покупки жилплощади. Также донесите до его сведения, что вы не согласитесь на меньшую сумму, а также на рассрочки и отсрочки.

Затем каждое письмо распечатайте в двух экземплярах и поставьте подпись. Первый экземпляр остается у вас, а второй отправьте по почте заказным отправлением с уведомлением. На почте составьте почтовый реестр, где служащий почты должен расписаться и поставить печать. Такой реестр составьте в двух экземплярах. Даже если на свои письма вы не получите ответа, продать комнату можно будет через 30 дней. Оставшиеся у вас на руках документы будут достаточным основанием законности сделки.

Это право каждого совладельца приобрести долю продаваемого имущества до выставления жилья на продажу. Но предлагаемые условия не должны отличаться – нельзя в открытой продаже заявить цену ниже той стоимости, которая предлагалось собственникам. В случае изменений цены все владельцы должны быть предупреждены, иначе при обращении в суд сделка легко будет признана недействительной.

⇒ Данное право также часто называют «первоочередным».

Законодательством предусмотрена продажа своей доли квартиры любому покупателю, но при условии, что владельцы остальной части жилища не претендуют на её приобретение. При этом собственники должны письменно отказаться от своего права. Необходимо составить нотариальный отказ (такой документ исключит различные споры и разногласия). Статья 250 ГК РФ регулирует отношения в этой области.

Федеральный закон №122 от 15 июля 2017 г. обязал все сделки, связанные с продажей долей недвижимости, заверять нотариально.

Бывает так, что собственники находятся далеко или вообще их местоположение не известно. Поэтому 1 января 2018 года внесены некоторые изменения в законодательство, которое действует и в 2021 году.

В нём говорится, что собственник, при желании продать долю жилища, может опубликовать это объявление в электронном виде на официальном сайте.

Это сайт государственной организации, который регистрирует права на недвижимое имущество.

Собственник должен приложить к остальным документам письменное сообщение о таком способе уведомления других совладельцев.

Решив продать свою долю квартиры, собственник обязан уведомить об этом остальных совладельцев с указанием её стоимости.

Уведомление должно быть составлено в письменной форме. Его необходимо отправить заказным письмом с описью вложений. Квитанции и уведомление о вручении послужат доказательством того, что согласие или отказ от преимущественного права покупки был оформлен с соблюдением законодательства.

⇒ Образец уведомления о продаже доли можно посмотреть по этой ссылке. ⇐

Хорошо, когда часть принадлежащей продавцу недвижимости чётко прописана в документах. Например, в собственности находится целая комната.

Когда метры нигде не указаны, а только их соотношение к площади квартиры, необходимо через суд выделить свои квадратные метры и закрепить их за собой. Часто суд идёт навстречу такому требованию.

Если вдруг осуществляется продажа в коммунальной квартире, то продавцу доли нужно будет направить запрос в Росреестр, чтобы получить сведения о владельцах других комнат. Эта выписка платная, поэтому запрос принимается с квитанцией об оплате.

Совладельцы, получив уведомление от продавца, должны оформитьсогласиелибоотказ от покупки доли в квартире.

Заверенный нотариусом отказ отсылается владельцу продаваемой доли заказным письмом.

Только получив отказы от всех совладельцев или не получив их в установленный срок, владелец собственности может выставлять свою долю в открытую продажу.

Отказ от покупки доли оформляется по образцу, который можно посмотреть по этой ссылке (образец заявление об отказе покупки доли).

документа:

1. Адрес квартиры.
2. Описание доли: чётко обозначенная площадь или количество процентов от общей площади квартиры.
3. Сумма выкупа в рублях.
4. Срок, в течение которого решается преимущественное приобретение недвижимости.
5. ФИО, данные паспорта совладельца, заявившего об отказе от доли.
6. Подпись совладельца и дата.
7. Печать нотариуса.

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продавец доли недвижимости, разослав всем собственникам уведомления о продаже должен выждать некоторое время, чтобы получить от них ответ. В письме должно быть согласия на приобретение имущества или отказ от него.

⇒ Срок действия отказа от преимущественного права покупки установлен законом и составляет 30 дней. ⇐

По истечении этого времени в нотариальной конторе можно получить свидетельство о том, что письма действительно отправлялись и совладельцы их получили.

Продать свою долю в квартире можно и без получения согласия собственников, если в установленные сроки совладельцы не ответили на уведомление о продаже.

⇒ Если один из собственников решит приобрести еще одну часть недвижимого имущества, то он не обязан составлять какое-либо письменное согласие на покупку доли в квартире, важнее всего как можно скорее заключить договор, закрепляющий условия сделки. ⇐

Если совладельцев несколько, и все они претендуют на продаваемую часть имущества, то владелец доли вправе сам выбрать, с кем заключить сделку. Или же имущество разделится пропорционально к их частям собственности.

Но очень важно, чтобы перед подписанием договора продавец уведомил других собственников, которые также могут претендовать на долю, которую вы собираетесь приобрести. При этом, письменное согласие от других претендентов на заключение этой сделки НЕ требуется.

Главное — чтобы не было возражений.

После определения покупателя на долю квартиры, можно оформлять куплю-продажу. Для заключения сделки необходимо предъявить следующие документы:

• паспорта;
• договор собственности;
• согласие соседей в письменном виде на совершаемую сделку;
• свидетельство о праве на долю;
• техническую документацию;
• справку об отсутствии долга за комуслуги.

А также могут пригодиться, в зависимости от ситуации:

• свидетельство о браке;
• выписка ЕГРЮ о том, что у собственника нет обременений имущества;
• согласие супруга о том, что он не возражает продавать долю.

В договоре купли-продажи указывают такие данные:

1. Размер доли;
2. Порядок оплаты недвижимости;
3. Информация о сторонах, совершающих сделку.

Несовершеннолетнимтоже можно приобретать долю квартиры, но подпись до исполнения им 14 лет ставят родители.

При этом нельзя продавать его долю собственности без разрешения органов опеки. Они должны убедиться, что у ребёнка есть жильё не меньшей площади. А деньги за продажу его части квартиры будут зачислены на собственный банковский счёт, которым ребёнок сможет воспользоваться по достижении возраста 18 лет.

Только после проверки всех данных органы попечительства в течение 2-х недель выдадут справку.

Для отказа от права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире необходимо предоставить такие документы:

• Паспорт. Показывает, что сосед действительно является тем лицом, которого уведомили о продаже комнаты.
• Правоустанавливающие документы. Указывают на то, что данный сосед действительно является совладельцем квартиры.
• Выписка из ЕГРН. Подтверждает, что по состоянию на момент составления отказа сосед все еще является совладельцем жилья.

Единственным типом расходов в данном случае станет оплата услуг нотариуса за заверение отказа. Сумма варьируется в широких пределах в зависимости от региона проживания. Минимальный уровень – порядка 1 тысячи рублей. Чаще всего: 2 тысячи рублей и больше.

Учитывая тот факт, что отказ соседей нужен не им, а продавцу, логично будет требовать от него эти деньги, чтобы оплатить услуги. Чаще всего делают еще проще: продавец и его сосед вместе идут к нотариусу, где продавец платит за заверение документа и сразу же забирает готовые бумаги.

Похожие записи:

• Статус Малоимущей Семьи В 2021 В Московской Области
• Выплаты на школьную форму малоимущим в москве 2021
• Бронь авиабилетов без оплаты для визы 2021