28.09.2021

Доверительное управление недвижимым имуществом налогообложение

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверительное управление недвижимым имуществом налогообложение». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Налогообложение по договору доверительного управления имуществом

2. Нюансы налогообложения участников доверительного управления

2.1. Налог на прибыль

3. Порядок передачи имущества в доверительное управление

4. Как сдавать квартиру и не волноваться: все о доверительном управлении

5. Доверительное управление при аренде квартиры

6. Налогообложение при индивидуальном доверительном управлении

7. Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

8. Передача коммерческой недвижимости в доверительное управление

При передаче имущества в доверительное управление спорным является вопрос о необходимости восстановления НДС со стоимости данного имущества, который был принят к вычету при постановке имущества на учет.

По мнению контролирующих органов, в связи с тем, что передача имущества в доверительное управление не является реализацией товаров (работ, услуг), суммы НДС, ранее правомерно принятые учредителем управления к вычету по имуществу, передаваемому в доверительное управление, подлежат восстановлению (Письма ФНС РФ от 03.05.2012 г. №ЕД-4-3/7383@, Минфина РФ от 14.11.2011 г. №03-07-11/311).

Как свидетельствует арбитражная практика, в подобных случаях нет законодательной нормы, обязывающей восстанавливать НДС.

БУХГАЛТЕРСКИЙ АУТСОРСИНГ

Налогообложение по договору доверительного управления имуществом

Гостиничный комплекс, который передан в доверительное управление, входит в состав основных средств компании и отражается на специальном счете. Все имущество посредством доверительного управляющего используется в деятельности, облагаемой НДС.

В соответствии с договором доверительного управления учредитель управления вправе при необходимости и по своему желанию проводить работы по капитальному ремонту, реконструкции, доукомплектованию имущества.

Налоговики отказали собственнику имущества (учредителю управления) в праве на вычеты НДС по услугам подрядчиков, связанных с ремонтом основных средств. По мнению налоговиков, собственник имущества должен восстановить суммы НДС в порядке ст.170 НК РФ.

Согласно абз.2 п.1 ст. 174.1 НК РФ при совершении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом на доверительного управляющего возлагаются обязанности налогоплательщика, установленные в гл.21 НК РФ.

То есть доверительный управляющий является налогоплательщиком НДС и имеет право на налоговые вычеты, когда совершает операции в соответствии с договором доверительного управления.
Однако в данном случае, работы и товары, по которым компанией заявлены вычеты по НДС, выходят за рамки условий договора доверительного управления имуществом, в связи с чем, оснований для применения положений п. 3 ст.174.1 НК РФ не имеется.

Но при этом ст. 174.1 НК РФ не исключает право собственника имущества (учредителя управления) заявить налоговые вычеты при наличии оснований, предусмотренных НК РФ.

Напомним, что по общему правилу, право на налоговые вычеты по НДС возникает у компании при соблюдении им условий, предусмотренных ст.171 и 172 НК РФ.

БУХГАЛТЕРСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ

факт приобретения товаров (работ, услуг);
принятие приобретенных товаров (работ, услуг) на учет (оприходование);
наличие у покупателя надлежаще оформленного счета-фактуры, выставленного поставщиком товаров (работ, услуг), с указанием суммы НДС.

Передача имущества по договору доверительного управления в соответствии со ст. 39 и 146 НК РФ не является реализацией. При этом операции, осуществляемые с использованием этого имущества в рамках договора доверительного управления, признаются объектом обложения НДС.

А доказательства того, что расходы учредителя управления в отношении имущества, переданного по договору доверительного управления, по которым были заявлены спорные налоговые вычеты, понесены доверительным управляющим, а также, что им заявлены налоговые вычеты по НДС по этим же расходам, налоговым органом не представлены.

У доверительного управляющего, несмотря на то, что он получил имущество для использования в налогооблагаемой деятельности, право на получение налогового вычета по этому имуществу не возникает, при расторжении договора доверительного управления учредитель управления вновь возместить налог он не сможет.

На основании вышеизложенного НДС, ранее правомерно принятый компанией (учредителем управления) к вычету при приобретении недвижимого имущества, не подлежит восстановлению в случае передачи этого имущества в доверительное управление (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2014 г. №А26-600/2013).

ПОРЯДОК БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА УЧАСТНИКОВ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ

Важно! Таким образом, при передаче имущества в доверительное управление соблюдается требования ст.171 НК РФ для применения вычетов, поскольку объект используется в операциях, подлежащих налогообложению данным налогом (Определение ВС РФ от 24.02.2015 г. №306-КГ15-320).

Нюансы налогообложения участников доверительного управления

Особенности предоставления отчетности для доверительных управляющих законодательством не установлено. Поэтому итоговые показатели единой книги покупок и продаж доверительный управляющий включает в соответствующие разделы налоговой декларации по НДС (п.5 ст.174 НК РФ).

Налог на прибыль

Сразу отметим, что участники договора доверительного управления не могут применять кассовый метод. Поэтому если ранее компания применяла кассовый метод, то после она должна перейти на метод начисления с начала налогового периода, в котором был заключен такой договор (п.4 ст.273 НК РФ).

Особенности налогообложения участников договора доверительного управления прописаны в ст.276 НК РФ. При исполнении договора доверительного управления доверительный управляющий должен организовать налоговый учет доходов и расходов, принимая во внимание особенности, установленные в ст.332 НК РФ.

Имущество (в том числе имущественные права), переданное по договору доверительного управления имуществом, не признается доходом доверительного управляющего.
Вознаграждение, получаемое доверительным управляющим, является его доходом от реализации. При этом расходы, связанные с осуществлением доверительного управления, признаются расходами доверительного управляющего, если в договоре доверительного управления имуществом не предусмотрено возмещение указанных расходов учредителем доверительного управления.

Нюансы ведения бухгалтерии при доверительном управлении раскрываются п. 1 ст. 1018 ГК РФ и в Приказе Минфина от 28 ноября 2001 г. № 97н. Положения этих правовых актов регламентируют не только передачу полномочий по распоряжению имуществом, но и возникновение обязательства у управляющего вести отдельный учет вверенных ему объектов. Для назначенного управляющего лица ситуация сложна тем, что ему необходимо вести основную бухгалтерию своей деятельности и обособленный учет операций с доверенным ему имуществом.

У управляющего не возникает обязательств по уплате земельного налога за участки, переданные ему в распоряжение по договору доверительного управления. Обоснование этого факта вытекает из п. 1 ст. 388 НК РФ, где устанавливается перечень плательщиков этого вида налога. Плательщиками выступают лица, которые обладают правом:

собственности;
бессрочного пользования;
пожизненного наследуемого владения.

Порядок передачи имущества в доверительное управление

На оплату работы управляющего уйдет примерно 10% стоимости аренды.
Оплата налогов в таком случае обязательна. Более того, налогом будет облагаться целиком весь доход без учета комиссии.
В случае доверительного управления собственник может не знать, кто живет в квартире и как она используется.
Менеджер заинтересован извлечь максимум выгоды, поэтому высок риск посуточной субаренды.
Высокий неконтролируемый износ жилья, если управляющий сдает его под хостелы или в посуточную аренду.

При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.

Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.

Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.

Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.

Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.

Правовому регулированию доверительного управления имуществом отведена глава 52 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК). Исходя из норм главы 52 ГК вверителем имущества, передаваемого в доверительное управление, является собственник, а доверительным управляющим может являться индивидуальный предприниматель.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 895 ГК по договору доверительного управления имуществом одна сторона (вверитель) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется за вознаграждение осуществлять управление этим имуществом в интересах вверителя или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах вверителя или выгодоприобретателя, например, сдавать его в аренду.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 577 ГК).

Заключая договор доверительного управления недвижимого имущества, собственник имущества и доверительный управляющий должны учитывать следующие нормы и правила.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества (статья 521 ГК). Кроме того, согласно требованиям пункта 2 статьи 900 ГК договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 522 ГК и статьей 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями).

В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:

— предмет договора, в том числе характеристика имущества, передаваемого в доверительное управление, и его стоимость;

— пределы использования имущества доверительным управляющим;

— наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом (вверителя или выгодоприобретателя);

— размер и форма вознаграждения доверительному управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

— срок действия договора.

Статьей 901 ГК предусмотрено обособление имущества, находящегося в доверительном управлении.

Так, имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества вверителя, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего — индивидуального предпринимателя отдельно в книге учета доходов и расходов индивидуальных предпринимателей, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

В соответствии с пунктом 4-1 статьи 22 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее — НК) доверительный управляющий обязан в течение десяти рабочих дней со дня заключения договора доверительного управления имуществом проинформировать в письменной форме налоговый орган по месту постановки на учет о заключении такого договора с указанием его номера, даты заключения, срока действия, а также наименования юридического лица или фамилии, имени, отчества физического лица, в интересах которых осуществляется управление имуществом (вверителя или выгодоприобретателя) (пункт 1.6 статьи 66 НК).

В настоящее время налогообложение в сфере доверительного управления имуществом уточнено в НК применительно к отдельным видам налогов, сборов (пошлин), а также особенностям их уплаты.

На доверительного управляющего, который является источником выплаты доходов и (или) на которого в силу НК и других актов налогового законодательства возлагаются обязанности по исчислению, удержанию у плательщика и перечислению в бюджет налогов, сборов (пошлин), возложены функции налогового агента (пункт 1 статьи 23 НК). При осуществлении деятельности по договорам доверительного управления доверительный управляющий будет выступать в качестве двух плательщиков и исполнять налоговые обязательства отдельно:

1. Доверительный управляющий исполняет налоговые обязательства, возникающее у вверителя в отношении имущества, переданного в доверительное управление (приобретенного доверительным управляющим за счет средств вверителя в связи в доверительным управлением имуществом), а также по объектам налогообложения, возникающим в связи с доверительным управлением таким имуществом, в случаях, установленных НК (пункт 2 статьи 39-1 НК) в частности:

— по НДС в соответствии со статьей 90 НК;

— по подоходному налогу в соответствии со статьей 175 НК.

2. Доверительный управляющий исполняет собственные налоговые обязательства в отношении полученного им вознаграждения за оказанные услуги по доверительному управлению имуществом, в частности:

— по НДС, если он является плательщиком НДС, в соответствии со статьей 91 НК с учетом особенностей установленных статьей 92 НК;

— по подоходному налогу в случае применения им общеустановленной системы налогообложения в соответствии с главой 16 НК.

Прежде всего необходимо ответить на вопросы, чем является доверительное управление, что такое договор управления недвижимым имуществом (или иным имуществом) и для чего он заключается? Статьей 1014 ГК РФ определено, что учредителем, то есть передающим имущественный комплекс лицом, вправе быть только собственник.

Исключения установлены для следующих случаев:

договор управления имуществом заключается в интересах подопечного. В этом случае учредителем становится орган опеки и попечительства (ст. 38 ГК РФ);
для обеспечения сохранности наследственной массы. Учредитель здесь — нотариус (ст. 1173 ГК РФ).

Таким образом, это один из видов передачи вещи во владение и пользование, в котором цель одна — получение прибыли за счет максимального эффективного ее использования. Условия и порядок пользования и владения предметом собственности устанавливает собственник.

Принимая во внимание суть такого соглашения, как договор об управлении, легко определить круг его объектов. Это предметы, которые способны принести материальные средства при их рациональном использовании профессионалами. В ст. 1013 ГК РФ перечислены следующие объекты, но их перечень не является закрытым:

имущественные комплексы;
недвижимость, располагающаяся отдельно;
акции и иные ценные бумаги;
исключительные права.

Деньги как таковые не являются самостоятельным объектом, кроме случаев, отдельно указанных в законе.

Итак, разобравшись, что такое договор доверительного управления и для чего он заключается, перейдем к установленным Гражданским кодексом правилам его заключения и исполнения.

В соответствии со ст. 1017 ГК РФ, форма предусмотрена только письменная. Если соглашение заключается в отношении недвижимости, обязательно производится государственная регистрация. Форма должна соответствовать ст. 550 ГК РФ (один документ, подписанный сторонами).

При оформлении соглашения применяется стандартная для всех сделок структура, но с особенностями, присущими только этому виду:

шапка с указанием наименования договора, места и даты составления, наименования сторон, их представителей;
предмет — передача объекта;
права и обязанности сторон;
срок;
определение вознаграждения управляющему, способ его перечисления;
порядок действий управляющего по владению имуществом, отчетность перед учредителем;
ответственность;
порядок разрешения споров;
порядок изменения и расторжения;
реквизиты сторон.

Существенными условиями (без согласования которых в тексте соглашение считается незаключенным) являются:

конкретизированный состав имущества,
наименование выгодоприобретателя от сделки;
срок, размер и условия выплаты вознаграждения управляющему.

Учтем, что порядок заключения договора доверительного управления имуществом предполагает передачу объекта, факт передачи обязательно фиксировать отдельно.

Этот вид сделки — это разновидность обязательственного права, то есть отрасли права, регулирующей отношения между двумя сторонами, общее название которых — кредитор (которому обязательство исполняется) и должник (обязанный исполнить обязательство). Чаще всего во взаимоотношениях обязательства есть у каждой из сторон: обязательства из договора доверительного управления имуществом несут оба управляющих (первый — передача вещи, оплата услуг, второй — управление имущества, передача прибыли).

Для выполнения сделки управляющий получает следующие правомочия, по ст. 1020 ГК РФ, в отношении переданного ему имущественного комплекса:

правомочия собственника в отношении переданной вещи (право реализации недвижимости оговаривается в контракте);
права и обязанности, приобретенные управляющим, становятся частью имущественного комплекса прав, обязательства исполняются за счет комплекса;
управляющий вправе требовать защиты своих прав в отношении вещи, имущественного комплекса.

Отчет о своей деятельности управляющий предоставляет в согласованные сроки.

Как сдавать квартиру и не волноваться: все о доверительном управлении

Глава 53 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ) раскрывает принципы и положения, касающиеся доверительного управления недвижимым имуществом. В соответствии с ГК РФ по договору доверительного управления, имущество, переданное от учредителя управления доверительному управляющему, используется в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя.

Переданное в доверительное управление имущество обособляется от имущества доверительного управляющего, по этому имуществу ведется отдельный учет, открывается отдельный банковский счет.

Обязательно заключение договора доверительного управления в письменной форме, а также его государственная регистрация при передаче имущества.

За работу по управлению недвижимым имуществом доверительный управляющий получает вознаграждение. Доверительный управляющий имеет право на компенсацию расходов, потраченных при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

При получении в доверительное управление недвижимого имущества иностранной компании необходимо в ведение бухгалтерского учета на предприятии обеспечить ведение отдельного учета, а также всех расчетов по этому имуществу. Учет и расчеты по имуществу лучше всего вести для отдельной организации на отдельных счетах бухгалтерского учета.

Для организации и ведения бухгалтерского учета доверительного управления недвижимым имуществом используются следующие нормативные документы: Указания N 97н, План счетов бухгалтерского учета и копия приказа об учетной политике организации учредителя управления.

Бухгалтерский учет доверительного управления ведется на счете 79.03, который называется Расчеты по договору доверительного управления имуществом. Поступление от учредителя управления недвижимого имущество и начисленная амортизация отражается у доверительного управляющего по дебету счета 01, кредиту счета 79.03 и дебету счета 79.03 и кредиту счета 02 соответственно. Поступления денежных средств от учредителя управления отражаются по счетам дебета 50, 51 и кредита счета 79.03.

Имущество, полученное в доверительное правление, как правило, сдается в аренду, при этом, выручка, полученная от сдачи имущества, отражается по дебету счета 76.5 и кредиту счета 90.1.

Все расходы, произведенные по договору доверительного управления, относятся на общехозяйственные расходы и списываются по окончании отчетного периода в дебет счета 90.2 с кредита счета 26. На счете 90.9 формируется финансовый результат, который сообщается учредителю управления и при удержании всех налогов перечисляется ему на расчетный счет с кредита счета 51 в дебет счета 79.03.

Согласно пункту 14 Указаний N 97н при прекращении договора доверительного управления имуществом и возврате имущества учредителю управления делаются обратные записи. Документом, на основании которого отражаются операции в учете, является акт приема-передачи, составленный в произвольной форме и содержащий все обязательные реквизиты, предусмотренные бухгалтерским законодательством. При окончании отчетного периода составляется отдельный баланс по доверительному управлению имуществом, который предоставляется учредителю управления. Собственный баланс доверительный управляющий в общем порядке сдает в ИФНС и другие необходимые органы по окончании отчетного периода.

Основные налоги, которые необходимо уплачивать при доверительном управлении иностранным имуществом это налог на добавленную стоимость (НДС), налог на прибыль и налог на имущество. Организация на основании статьи 143 НК РФ признается налогоплательщиком НДС. Налоговый учет по НДС осуществляется бухгалтерской службой компании. При наличии договора доверительного управления имуществом управляющая компания исполняет обязанности налогоплательщика НДС в отношении налогооблагаемых операций, совершаемых в рамках доверительного управления имуществом (пункт 1 статьи 174. 1 НК РФ). В целях применения налоговых вычетов организацией ведется раздельный учет по суммам «входного» НДС в разрезе основной деятельности и суммам «входного» налога, которые относятся к договору доверительного управления имуществом. Данные по НДС по деятельности, осуществляемой в рамках договора доверительного управления, компания включает в общую декларацию.

Что касается налога на имущество, то согласно пункту 1 статьи 1012 ГК РФ передача имущества по договору доверительного управления не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Это значит, что собственником имущества остается учредитель управления. Согласно пункту 1 статьи 378 НК РФ только учредитель управления является плательщиком налога на имущество. Налоговая декларация по налогу на имущество представляется в налоговые органы учредителем доверительного управления. Налоговая база определяется учредителем доверительного управления на основании данных доверительного управляющего, представляемых последнему ежемесячно. При налогообложении налогом на прибыль необходимо учитывать следующее: иностранная организация, может состоять на учете в налоговых органах на территории РФ (иметь постоянное представительство) или не состоять на учете.

Иностранная организация состоит на учете в налоговых органах и имеет представительство на территории РФ.
В этом случае, согласно пункта 2 статьи 276 НК РФ доверительный управляющий ежемесячно предоставляет учредителю управления сведения о сумме выручки, полученной им от сдачи имущества в аренду (без НДС), а также информацию о размере произведенных ею расходов, в том числе о сумме своего вознаграждения. Указанные сведения предоставляются доверительным управляющим нарастающим итогом с начала года. Учредитель управления лично ведет учет доходов и расходов, которые получены в рамках договора доверительного управления, подлежащих налогообложению. Он же самостоятельно предоставляет в налоговую инспекцию по месту своего нахождения декларацию по налогу на прибыль.
Иностранная организация не состоит на учете в налоговых органах на территории РФ.
На основании статьи 309 НК РФ пункта 6 иностранная организация, которая не имеет постоянного представительства в РФ, но является учредителем или выгодоприобретателем по договору доверительного управления, а российская организация доверительный управляющий, то налог на прибыль с доходов, полученных по договору доверительного управления имуществом, подлежат удержанию и перечислению в бюджет именно доверительным управляющим. В этом случае, доверительный управляющий будет являться налоговым агентом по налогу на прибыль. Налоговые агенты обязаны по истечении каждого отчетного (налогового) периода, в котором они производили выплаты учредителю управления, представлять в налоговые органы по месту своего нахождения налоговые расчеты, в сроки, установленные для предоставления декларации по налогу на прибыль.

/ условие / Собственник (учредитель управления) по договору доверительного управления на 3 года передал компании (управляющему) здание для последующей сдачи в аренду. Первоначальная стоимость здания на дату вступления в силу договора — 56 760 000 руб., накопленная амортизация — 645 000 руб. (ежемесячно — 215 000 руб.).

По условиям договора доходы управляющий перечисляет учредителю за вычетом своего вознаграждения и сумм возмещаемых расходов. Вознаграждение управляющего — 8% от суммы доходов (без НДС).

Предположим, за первый месяц аренды управляющий получил такие результаты:

арендная плата — 3 540 000 руб. (в том числе НДС 540 000 руб.);
возмещаемые расходы, связанные с управлением, — 285 000 руб. (кроме того, НДС 51 300 руб.).

По учетной политике учредителя:

амортизация по зданию учитывается на счете 20 «Основное производство»;
доходы и расходы, связанные с арендой, являются доходами и расходами от обычных видов деятельности.

Управляющий уплачивает в бюджет НДС, исчисленный в рамках договора доверительного управления, со специального расчетного счета.

/ решение / В обособленном учете управляющего нужно сделать следующие проводки.

Доверительное управление при аренде квартиры

Порядок начисления и уплаты НДС по операциям доверительного управления имуществом уточнен с 01.01.2006 Федеральным законом от 22.07.2005 N 119-ФЗ, внесшим в НК РФ ст. 174.1. Согласно п. 1 данной статьи на доверительного управляющего возлагаются обязанности налогоплательщика по исчислению и уплате НДС при совершении операций по договору доверительного управления.

Как упоминалось выше, на исчисление и уплату НДС доверительными управляющими повлияли в общем порядке и изменения, внесенные Федеральным законом от 22.06.2005 N 119-ФЗ и вступившие в силу с 01.01.2006. Исчисление и уплата налога с 01.01.2006, согласно п. 1 ст. 167 НК РФ, производятся в момент передачи выполненных услуг (дата представления доверительным управляющим отчета о своей деятельности) либо — в случае предварительной (частичной) оплаты услуг доверительного управляющего — в момент поступления этой оплаты. При этом налоговые вычеты по товарам (работам, услугам), приобретенным после 01.01.2006, могут быть применены независимо от уплаты налога поставщикам.

Если доверительный управляющий до 01.01.2006 применял метод определения налоговой базы «по отгрузке» (по мере выставления счетов-фактур учредителю управления), порядок определения налоговой базы по операциям до и после 01.01.2006 не изменится. При этом налоговые вычеты по не оплаченным по состоянию на 01.01.2006 приобретенным товарам (работам, услугам) производятся в I полугодии 2006 г. равными долями независимо от оплаты «входного» НДС.

Если доверительный управляющий применял до 01.01.2006 метод «по оплате» и имеет по состоянию на эту дату не оплаченную учредителем управления задолженность, НДС по ней уплачивается по мере поступления оплаты в течение двух лет (2006 — 2007 гг.). Если суммы задолженности не будут погашены до 01.01.2008, в первом налоговом периоде 2008 г. весь неоплаченный НДС подлежит уплате в бюджет (п. 7 ст. 2 Закона N 119-ФЗ). Применение налоговых вычетов по не оплаченным по состоянию на 01.01.2006 ценностям такими налогоплательщиками осуществляется только в случае осуществления их оплаты также в течение 2006 — 2007 гг., а в случае неоплаты — в первом налоговом периоде 2008 г.

Доверительный управляющий, уплачивающий НДС по операциям доверительного управления, несет обязанность по соответствующему отражению сумм начисленного и принятого к вычету налога в налоговой декларации (утв. Приказом Минфина России от 28 декабря 2005 г. N 163н).

Вместе с тем остается нерешенным вопрос, вызывающий бурные споры, о возникновении обязанности налогоплательщика у доверительного управляющего, переведенного на упрощенную систему налогообложения. Статьей 346.11 НК РФ установлено, что НДС при упрощенной системе уплачивается только при ввозе товаров на таможенную территорию РФ либо в случаях возникновения обязанности налогового агента по операциям, поименованным в ст. 161 НК РФ.

Данная законодательная норма позволяет считать, что организации и индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, руководствуясь исключительно нормами, установленными гл. 26.2 НК РФ, могут не исполнять вновь введенную обязанность.

Порядок ведения налогового учета организацией, являющейся доверительным управляющим, предусматривает ведение учета доходов и расходов, связанных с исполнением договора доверительного управления, отдельно от доходов, полученных в виде вознаграждения от доверительного управления, в разрезе каждого договора доверительного управления (п. 1 ст. 332 НК РФ).

При этом информация в аналитическом учете должна содержать данные о дате вступления в силу и дате прекращения договора доверительного управления, о стоимости и составе полученного в доверительное управление имущества, а также порядок и сроки расчетов по доверительному управлению. В том случае, если условия договора предусматривают осуществление управления имуществом в интересах выгодоприобретателя, необходимо обеспечить разделение операций по взаимоотношениям с учредителем договора доверительного управления и выгодоприобретателем.

Налогообложение при индивидуальном доверительном управлении

В соответствии с п. 4 ст. 276 НК РФ доходы выгодоприобретателя в рамках договора доверительного управления включаются в состав его внереализационных доходов.

В отношении налогового учета расходов по выплате вознаграждения доверительного управляющего существенным условием является то, за счет каких источников предусмотрена его выплата. В случае наличия в договоре условия о возможности уплаты вознаграждения за счет уменьшения доходов, полученных в рамках исполнения этого договора, выгодоприобретатель имеет право включить вознаграждение в расходы, уменьшающие доходы, полученные им от доверительного управления имуществом. В противном случае вознаграждение, причитающееся доверительному управляющему, уменьшает налоговую базу не у выгодоприобретателя, а у учредителя управления.

При этом выгодоприобретатель имеет право учитывать в своей налоговой базе все остальные расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления (не учитываемые учредителем управления), в том числе суммы амортизации по имуществу в доверительном управлении (исходя из трактовки расходов, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, приведенной в п. 3 ст. 276 НК).

Аналогично учредителю управления выгодоприобретатель не имеет права принять к налоговому учету убыток от использования имущества в доверительном управлении (см. раздел о налогообложении учредителя управления).

Правовые аспекты сделки регулируются договором, который заключается на стадии передачи активов. Объектом доверительного управления может быть не все имущество инвестора, а лишь то, которое является юридически обособленным. Передавать управляющей компании можно акции, ценные бумаги, недвижимость, денежные средства, исключительные права, транспорт и т. д. Передавать активы в УК можно на определенный срок, при этом инвестор становится учредителем управления.

Прежде чем доверить свой капитал другому лицу, стоит тщательно проанализировать плюсы и минусы данной сделки.

Преимущества. Финансовая компания напрямую заинтересована в увеличении вашего дохода, что, в свою очередь, увеличивает добросовестность и ответственность эксперта, выполняющего работу. Получение прибыли не зависит от срока действия договора, а происходит сразу же после совершения сделки. Кроме этого, вам нет необходимости вникать в стратегии и инструменты функционирования рынка финансов.
Недостатки. Передача инвестиций в доверительное управление имеет не так много минусов, но все же они есть. В первую очередь это определенный риск потери активов. Несомненно, грамотный специалист управляющей компании обладает необходимыми знаниями, навыками и опытом, однако бывает такое, что спрогнозировать ситуацию на рынке достаточно сложно даже хорошим экспертам. Также определенные риски накладывает тот факт, что подобные операции не защищены Фондом страхования. Кроме этого, управление активами часто происходит без согласования с инвестором. Конечно же, можно такой пункт предусмотреть в договоре доверительного управления, но в этом случае теряется смысл передачи инвестиций в УК.

Управляющий обязан вести учет переданных ему активов и ежеквартально предоставлять выгодоприобретателю бухгалтерскую отчетность, подтверждающую доходы и расходы. Имущество, переданное в управляющую компанию, а также приобретенное во время действия договора, подлежит налогообложению в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (НК РФ). Среди основных налогов, уплачиваемых в бюджет, можно выделить:

налог на прибыль. При доходе, полученном от операций с ценными бумагами, с учредителя доверительного управления (выгодоприобретателя) снимается часть ответственности по исчислению и уплате налога, так как в данном случае ответственность за это лежит на доверительном управляющем, выступающем в качестве налогового агента. Для частных выгодоприобретателей возможны два варианта: передача имущества с целью его реализации и возврат активов по прошествии определенного времени. В первом случае необходимо единоразово уплатить подоходный налог при осуществлении реальной продажи, то есть при смене собственника имущества. Во втором случае управляющая компания осуществляет операции с активами выгодоприобретателя. При этом полученная в результате прибыль подлежит налогообложению;

налог на добавленную стоимость (НДС). Согласно ст. 1012 Гражданского кодекса РФ заключение договора доверительного управления не влечет за собой передачу имущества в собственность управляющего, поэтому данная операция рассматривается как финансовое вложение. Начисление НДС в этом случае не предусмотрено. Уплата налога на добавленную стоимость будет правомерной в том случае, когда имущество было передано учредителем на баланс управляющей компании, а при возврате назад оценка его стоимости оказалась выше той, что указана в договоре;
налог на имущество организаций. Общее правило, определяющее объект налогообложения, регламентируется статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации. Согласно этому документу, налогообложению подлежит движимое и недвижимое имущество, в том числе переданное в доверительное управление. Ответственность за начисление и уплату налога накладывается на организацию. Также это касается имущества, приобретенного в рамках договора доверительного управления. Налог начисляется и уплачивается в общеустановленном порядке.

Налоговое планирование
Аудит налогов
Организация налогового учета
Учетная политика
Возврат налогов
Налоговая нагрузка

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Налоговые льготы
Налоговая ответственность
Налоговые споры
Налоговые проверки
Оффшоры
Оптимизация налогов

Налоговая отчетность
Налог на прибыль
НДС
Страховые взносы
Налог на имущество
НДФЛ
Транспортный налог
Земельный налог
УСН
ЕНВД
ЕСХН
Регистры налогового учета

Особенности ведения бухгалтерского учета при доверительном управлении имуществом закреплены Приказом Минфина России от 28.11.2001 N 97н «Об утверждении Указаний об отражении в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом».
Раскрытие информации, связанной с осуществлением договора доверительного управления имуществом, в составе пояснительной записки осуществляется в соответствии с правилами, установленными Положением по бухгалтерскому учету «Информация по сегментам» (ПБУ 12/2010), утвержденным Приказом Минфина России от 08.11.2010 N 143н.

Статья 251 НК РФ не включает доходы, полученные от данного инструмента, поэтому они подлежат налогообложению. Доходы собственника имущества учитываются в статье «Внереализационные доходы», а доходы управляющего — в статье «Доходы от реализации». Что касается расходов управляющего, то ими признаются все расходные статьи за исключением тех, которые возмещаются ему по договору.

Все расходы, связанные с инвестированием, признаются внереализационными у собственника объекта. Если доходы получает не учредитель, а выгодоприобретатель, то расходы учитываются у него. Отметим, что расходы, связанные с выплатой вознаграждения управляющего из полученного дохода, учитываются у собственника, а не выгодоприобретателя.

То есть доверительный управляющий является налогоплательщиком НДС и имеет право на налоговые вычеты, когда совершает операции в соответствии с договором доверительного управления. Однако в данном случае, работы и товары, по которым компанией заявлены вычеты по НДС, выходят за рамки условий договора доверительного управления имуществом, в связи с чем, оснований для применения положений п. 3 ст.174.1 НК РФ не имеется.

БУХГАЛТЕРСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ

факт приобретения товаров (работ, услуг);
принятие приобретенных товаров (работ, услуг) на учет (оприходование);
наличие у покупателя надлежаще оформленного счета-фактуры, выставленного поставщиком товаров (работ, услуг), с указанием суммы НДС.

ПОРЯДОК БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА УЧАСТНИКОВ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ

Важно!

Таким образом, при передаче имущества в доверительное управление соблюдается требования ст.171 НК РФ для применения вычетов, поскольку объект используется в операциях, подлежащих налогообложению данным налогом (Определение ВС РФ от 24.02.2015 г. №306-КГ15-320).

При передаче объектов имущества в доверительное управление их стоимость принимается равной бухгалтерской оценке в учете учредителя управления на дату вступления договора в силу. Подтверждением получения имущества, переданного в доверительное управление, для учредителя управления может быть извещение об оприходовании имущества от доверительного управляющего или первичный учетный документ с пометкой «Д.У.» (копия накладной, акт приема — передачи и т. п.).

Указаниями (п. 4) учредителю предлагается отражать передачу активов по дебету счета 79-3 в корреспонденции с кредитом счетов 01 «Основные средства», 04 «Нематериальные активы», 58 «Финансовые вложения» и др., с одновременным списанием сумм накопленной амортизации с дебета счетов 02 «Амортизация основных средств» и 05 «Амортизация нематериальных активов» в кредит счета 79-3 «Расчеты по договору доверительного управления имуществом».

Согласно пункту 12 Указаний в течение срока доверительного управления амортизацию по переданному активу на обособленном балансе начисляет доверительный управляющий (с использованием тех же норм и сроков, которые применялись до передачи). При возврате активов из доверительного управления производятся обратные записи, причем сумма амортизации принимается равной сложившейся на дату окончания договора.

Денежные средства, получаемые учредителем управления по договору, в соответствии с пунктом 5 Указаний должны учитываться по кредиту счета 79-3 «Расчеты по договору доверительного управления имуществом» в корреспонденции с дебетом счетов учета денежных средств. Для обеспечения обособленного учета обязательств по возврату переданного имущества от операций по учету движения денежных средств в рамках договора доверительного управления можно открыть дополнительные субсчета второго порядка к счету 79-3 «Расчеты по договору доверительного управления имуществом», либо вести детализированный аналитический учет.

Возмещение причиненных учредителю доверительного управления убытков предлагается учитывать записью Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 91-1 «Прочие доходы». Таким образом, отражение данной операции обособляется от учитываемых на счете 79-3 внутрихозяйственных расчетов. Как нам представляется, рекомендованная схема подходит только для тех видов убытка, которые еще не нашли отражения на отдельном балансе (например, упущенной выгоды). Если же причиненный убыток ранее был зафиксирован на бухгалтерских счетах в рамках отдельного баланса (99 «Прибыли и убытки», 84 «Нераспределенная прибыль»), то начисленное возмещение следует отражать на этих же счетах как погашение признанных прежде убытков.

Указания (п. 7) устанавливают следующий порядок составления бухгалтерской отчетности учредителем управления. В нее должны быть полностью включены данные, представленные доверительным управляющим, об активах, обязательствах, доходах, расходах и других показателях. В баланс учредителя управления данные по счету 79 «Внутрихозяйственные расчеты» субсчет 3 «Расчеты по договору доверительного управления имуществом» не включаются. Раскрытие информации, связанной с осуществлением договора доверительного управления, в составе пояснительной записки к бухгалтерской отчетности производится в соответствии с правилами, установленными ПБУ 12/ «Информация по сегментам» (утв. приказом Минфина России от 27.01.2000 № 11н). При этом управляющий должен соблюдать учетную политику, принятую учредителем управления.

Передача коммерческой недвижимости в доверительное управление

Услуги доверительного управляющего облагаются НДС по общей налоговой ставке 20%.

Дата реализации услуг определяется на основании отчета о деятельности доверительного управляющего. Не позднее пяти дней после передачи отчета управляющий выставляет учредителю управления счет-фактуру на сумму своего вознаграждения.

Если доверительный управляющий выполняет свои обязанности безвозмездно, то такое положение также должно быть указано в договоре.

Но НДС с суммы вознаграждения исчисляется и в том случае, если в договоре не предусмотрена его выплата.

Дело в том, что оказание услуг на безвозмездной основе признается объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Порядок формирования налоговой базы по таким операциям предусмотрен пунктом 2 статьи 154 НК РФ.

А эта норма предусматривает, что налоговой базой является стоимость услуг, исчисленная с учетом статьи 105.3 НК РФ. Эта статья регулирует цену сделки между взаимозависимыми лицами.

Немало проблем возникает и у доверительного управляющего в части применения налоговых вычетов.

В том случае, если доверительный управляющий осуществляет иные деятельности, то право на вычет сумм НДС возникает при наличии раздельного учета товаров (работ, услуг) при осуществлении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом и используемых им при осуществлении иной деятельности (п.3 ст.174.1 НК РФ).

То есть для того, чтобы воспользоваться вычетом по НДС (даже в случае, когда доверительный управляющий применяет спецрежим), ему необходимо организовать раздельный учет товаров (работ, услуг), используемых в рамках доверительного управления и иной деятельности (Постановление АС Уральского округа от 16.10.2015 г. №Ф09-7428/15).

А при реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав доверительный управляющий, исполняющий обязанности налогоплательщика НДС, при составлении счетов-фактур порядковый номер счета-фактуры через разделительный знак «/» (разделительную черту) дополняется утвержденным доверительным управляющим цифровым индексом, обозначающим совершение операции в соответствии с конкретным договором доверительного управления имуществом (раздел II Постановления Правительства РФ от 26.12.2011 г. №1137).