Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?

Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:

• заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
• копия договора участия в долевом строительстве;
• документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
• расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
• другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.

Как получить деньги после расторжения договора?

При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.

В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.

Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.

Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.

Расторжение ДДУ в 2022 году

В нашей статье мы расскажем, как возможно по инициативе дольщика расторгнуть договор долевого участия, какие есть варианты расторжения договора и основания для этого, а также какие необходимы произвести действия для окончания договорных отношений с застройщиком.

Текущая нестабильная обстановка заставляет многих пересмотреть свои крупные финансовые решения и перераспределить свои вложения. Одним из таких финансовых решений как раз является заключение договора об участии в долевом строительстве. Может статься, что дольщик потеряет интерес в продолжении договорных отношений. Но как выйти из договора и остаться в выигрыше? Этот вопрос требует юридического подхода.

Немного теории. Базовым принципом законодательства является принцип свободы договора. Это значит, что граждане и организации вступают в договорные отношения по своей инициативе и в добровольном порядке. Поэтому стороны по своему усмотрению выбирают: заключать ли им договор или не заключать, с кем его заключать и на каких условиях. Но если свобода договора распространяется на заключение договора, то при расторжении договора учитывается другой принцип – надлежащего исполнения обязательств.

Если уж граждане решили заключить договор, то они должны исполнить свои обязанности. Ведь на получение обещанного уже рассчитывает другая сторона. Поэтому без веских причин расторгнуть договор, по общему правилу, невозможно. Однако в случае с договором участия в долевом строительстве всё не так однозначно. Законодательство смягчает ограничения по расторжению договора долевого участия в пользу участника долевого строительства.

На договор долевого участия распространяется законодательство о защите прав потребителей. Оно призвано сбалансировать экономическое неравенство отдельного гражданина-участника долевого строительства и застройщика – крупную бизнес-компанию по недвижимости. По этой же причине законом установлены дополнительные возможности для дольщиков расторгнуть договор. Рассмотрим их подробнее.

---

Итак, закон предусматривает два порядка расторжения договора по инициативе дольщика: судебный и внесудебный.

Чтобы расторгнуть договор без суда по инициативе дольщика нужно, чтобы застройщик отклонился от нормального исполнения договора. Что именно должно произойти? Закон перечисляет несколько вариантов:

• застройщик пропустил срок сдачи квартиры на два месяца и более;
• застройщик сдал некачественный объект;
• застройщик проигнорировал требования об устранении строительных недостатков и отказался компенсировать стоимость такого устранения.

Дела у компаний-застройщиков идут не всегда гладко, поэтому закон позволяет расторгнуть договор вне суда также при наличии следующих оснований:

• если суд решил ликвидировать организацию-застройщика;
• если суд решил признать организацию-застройщика банкротом и распродать его имущество.

Дополнительно поясним, что земельные участки, на которых возводят многоквартирные дома, застройщик часто берёт в пользование у других лиц. И если застройщик не будет регулярно вносить за плату за пользование землёй, то собственники участков могут либо наложить арест на любые действия с этими участками, либо вовсе попытаться их продать для получения невыплаченных застройщиком долгов. А так как на этих участках возводят многоквартирные дома, в этом случае дольщики также могут расторгнуть договор долевого участия без обращения в суд.

---

Какие действия для расторжения договора нужно предпринять?

Во-первых, убедитесь, что в Вашей ситуации имеются основания для расторжения договора в одностороннем порядке, о чём мы писали выше. Это поможет Вам составить верное понимание ситуации для дальнейших действий.

Во-вторых, необходимо в письменной форме уведомить застройщика о расторжении договора. И смысл этого действия не в простом информировании. Ведь по закону договор будет считаться расторгнутым с той даты, когда вы направили Застройщику это уведомление. Уведомление стоит отправлять по почте заказным письмом с описью вложения.

В-третьих, в течение 20 дней Застройщик должен будет вернуть Вам деньги по расторгнутому договору. Кроме того, если Вы расторгаете договор по основанию пропуска срока сдачи объекта, то Застройщик также обязан уплатить неустойку за каждый день просрочки. Но если застройщик не возвращает Вам денежные средства, тогда придётся обратиться к следующему шагу.

В-четвёртых, в случае неудовлетворения Ваших требований в добровольном порядке, Вы вправе обратиться в суд с требованием о возврате денежных средств, уплате неустойки, а также штрафа 50% от присуждённых сумм по законодательству о защите прав потребителей.

---

Судебный порядок. За историю своего существования практика долевого строительства показала, что неприятности для дольщиков не ограничиваются приведённым выше перечнем. Перечисленных обстоятельств может и не быть, но ситуация может так усугубиться, что участник строительства потеряет всякий интерес продолжения взаимодействия с застройщиком. Поэтому законодатель предусмотрел дополнительные возможности для расторжения договора, но уже в судебном порядке. Для этого нужно следующее:

Во-первых, застройщик перестал заниматься строительством многоквартирного дома, где должна была находиться квартира дольщика, и очевидно, что в срок не будут сданы, ни дом в целом, ни квартира в частности.

Во-вторых, застройщик решил существенно изменить проектную документацию, или вследствие таких действий площадь Вашего объекта долевого строительства изменилась больше, чем на 5% от изначального проекта.

И в-третьих, если застройщик уже построил многоквартирный дом, но изменил назначение общего имущества, то у дольщика также есть основания для расторжения договора через суд.

---

Во всех указанных случаях решение о расторжении договора принимает суд по итогам исследования материалов дела. Поэтому для расторжения договора в судебном порядке необходимо составить исковое заявление о расторжении договора и оформить его по всем правилам гражданского процессуального законодательства.

Если Вы не хотите больше взаимодействовать с застройщиком, но и перспектива судебных тяжб о расторжении Вас также не привлекает, закон предусматривает и другой вариант выхода из этих отношений – уступка прав требований. Когда дольщик заключает договор с застройщиком, у него появляются права требовать от застройщика качественно выполнять свои обязанности, а также получать штрафные санкции, если застройщик их не выполняет. Эти права дольщик может передать другому лицу при наличии таких обстоятельств:

• участник долевого строительства полностью оплатил цену договора;
• договор долевого участия уже зарегистрирован;
• передаточный акт или другой документ о передаче объекта долевого строительства ещё не подписан.

Односторонний отказ от договора (без суда)

В соответствии со ст.9 ФЗ № 214 дольщик имеет право уведомить застройщика, что он отказывается принимать участие в исполнении договора долевого участия в строительстве, если:

• застройщик нарушает сроки сдачи объекта строительства, т.е. превышает их на более, чем 2 месяца;
• не собирается своими силами устранять недостатки, допущенные при проведении строительных работ, не соглашается снизить стоимость договора либо компенсировать затраты дольщика на их устранение;
• возводимая им квартира (дом) не соответствуют требованиям качества строительства;
• наблюдаются иные случаи, отраженные в ФЗ или в договоре долевого участия в строительстве.

Все, что описано выше, относится к общим условиям расторжения договора, которые касаются абсолютно всех дольщиков. Но есть категория дольщиков, которая заключает ДДУ, используя эскроу-счета. Они имеют право расторгнуть договор на другом основании статьи 15.4 ФЗ №214. Если отталкиваться от п.7 ст.15.4 ФЗ №214, то отказ дольщика от договора может быть в следующих случаях:

1. Во время заключения ДДУ застройщик был признан банкротом и открылась процедура конкурсного производства, необходимая для того, чтобы выполнить взятые на себя обязательства перед кредиторами.
2. Решение, вынесенное арбитражным судом относительно ликвидации юридического лица (застройщика), на момент заключения ДДУ вступило в законную силу.
3. Кредитор требует досрочного исполнения обязательств от застройщика по договору займа (кредитный договор) и по обращению взыскания на участок земли, если земельный участок под строительство находится у кредитора под залогом.

Для расторжения договора дольщик обязан обратиться к застройщику. При этом отношения должны быть прекращены по согласию обеих сторон. Дольщик имеет право как на возвращение полной стоимости, так и на выплату неустойки, но только в том случае, если она предусмотрена законом. Бывает, что девелопер не хочет идти на подобное соглашение, тогда покупатель должен отправить на его адрес уведомление.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

Вопрос по расторжению договора со стороны застройщика, если дольщик просрочил 2 и более платежей.

Верно ли понимаю из текста закона, что застройщик должен в первую очередь уведомить дольщика и запросить погашение задолженности и если дольщик не погасит в течение 30 дней, то ТОЛЬКО в этом случае договор будет расторгнут?

Что показывает судебная практика на этот счет?

Вы верно истолковываете нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”», регулирующие односторонний отказ от исполнения договора долевого участия (ДДУ) со стороны застройщика в связи с просрочкой внесения платежей участником долевого строительства.

Как расторгнуть ДДУ: самые частые причины споров и порядок возвращения денег

• Как расторгнуть договор об участии в долевом строительстве?
• Можно ли расторгнуть договор, если дольщик передумал покупать квартиру?
• В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда?
• На какую компенсацию можно рассчитывать при расторжении договора без суда?
• Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
• Как правильно составить и отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора?
• В каких случаях дольщик может расторгнуть договор через суд?
• Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?
• Можно ли вернуть судебные расходы?
• Можно ли избежать суда, если застройщик готов вернуть деньги?
• Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке?
• Как зарегистрировать расторжение ДДУ?
• Как получить деньги после расторжения договора?
• В чем особенность возврата денег при схеме с счетами эскроу?

Долевое строительство не всегда заканчивается сдачей жилого дома в эксплуатацию и передачей ключей новым жильцам. При этом дольщики полагаются на договор участия в долевом строительстве (ДДУ), не зная всех своих прав и возможностей возврата денег. О том, в каких случаях договор можно расторгнуть, что для этого требуется, на какие компенсации можно рассчитывать и как вернуть деньги, — в нашем материале.

Из этой инструкции вы узнаете:

• В каких случаях и каким образом можно расторгнуть договор участия в долевом строительстве.
• Как происходит расторжение ДДУ по соглашению сторон.
• В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда.
• На какую компенсацию можно рассчитывать при расторжении договора без суда.
• Как расторгается ДДУ при использовании счета эскроу.
• Как правильно составить и отправить уведомление о расторжении договора.
• Как получить деньги после расторжения договора.
• Особенности возврата денег при использовании счета эскроу.

Как расторгнуть договор об участии в долевом строительстве?

Как и любой другой договор, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут. Случаи и правила расторжения ДДУ предусмотрены в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), а также в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ).

Есть четыре варианта расторжения договора:

• по соглашению сторон;
• по инициативе застройщика;
• по инициативе дольщика путем уведомления застройщика;
• по решению суда.

Способ расторжения ДДУ зависит от возникшей ситуации, при этом в каждом случае девелопер обязан вернуть дольщику деньги (полностью или частично).

Как работает долевое строительство с 1 июля 2018 года после внесения поправок в Закон № 214-ФЗ, читайте на спроси.дом.рф

Можно ли расторгнуть договор, если дольщик передумал покупать квартиру?

Для расторжения ДДУ требуются веские причины, то есть когда одна из сторон не соблюдает обязательства. Если таких причин нет, то отказаться от договора можно на условиях, которые в нем прописаны. У разных девелоперов на этот счет существуют свои правила. Например, во многих случаях вы можете отказаться от строящейся квартиры, однако вам вернут не полную сумму, а только часть, при этом и она может выплачиваться периодами в течение длительного времени. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства, а также перед банком-кредитором и соответствует предусмотренным Законом № 214-ФЗ требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, если иное не предусмотрено договором. При этом возможно переуступить права требования по договору, т.е. продать строящееся жилье другому человеку, стоит учитывать, что такая переуступка может потребовать согласия застройщика, а также обязательна регистрация соглашения об уступки прав по договору.

Если застройщик готов вернуть полную сумму или ее часть дольщику в обмен на отказ от квартиры, происходит расторжение договора по соглашению сторон. Этот вид прекращения действия ДДУ относится к самым редким в юридической практике. Он происходит в двух случаях:

• если дольщик передумал покупать квартиру и при этом готов на условия возврата денег, выдвинутые застройщиком;
• если застройщик готов выплатить дольщику причитающиеся ему деньги без судебного разбирательства.

Оба случая, как правило, невыгодны для одной из сторон — именно поэтому расторжение ДДУ по соглашению сторон не пользуется популярностью.

Если же обе стороны договорились об условиях расторжения договора, то составляется соответствующее соглашение. В нем следует прописать схему и сроки возвращения денег: нужно указывать конкретные даты или конкретные сроки (например, 30 дней после регистрации расторжения договора в Росреестре). В ином случае возврат денег может затянуться на неопределенное количество времени.

С 1 января 2018 года в России начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), оператором которой выступает АО «ДОМ.РФ». ЕИСЖС позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. Через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору участия в долевом строительстве в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).

Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве в ЕИСЖС

В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда?

Согласно статье 9 Закона № 214-ФЗ, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, отправив уведомление застройщику, если тот:

• превышает срок передачи объекта долевого строительства на два месяца и более;
• отказывается устранять недостатки, которые ухудшают качество жизни в нем или делает жилье непригодным для жизни, а также отказывается соразмерно уменьшить цену договора или выплатить компенсацию;
• существенно нарушает требования к качеству квартиры или дома;
• в иных установленных федеральным законом или договором участия в долевом строительстве случаях.

Это общия условия расторжения договора, предусмотренные для всех дольщиков. При этом дольщики, заключившие ДДУ с использованием счета эскроу, могут расторгнуть его и по иным основаниям, прописанным в ст. 15.4 214-ФЗ. Согласно п. 7 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ, дольщик может отказаться от договора в одностороннем порядке, если при заключении ДДУ:

• застройщик признан банкротом и открыто конкурсное производство (процедура, нужная для выполнения обязательств перед кредиторами);
• вступило в силу решение арбитражного суда о ликвидации юридического лица — застройщика;
• застройщик получил требование кредитора о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок (когда земля под строительство находится в залоге у кредитора).

Чтобы расторгнуть договор, дольщику следует обратиться к застройщику с предложением прекратить отношения по соглашению сторон. При этом покупатель вправе требовать не только вернуть полную стоимость договора, но и выплатить неустойку, если она положена по закону. Если девелопер отказывается от подобного соглашения, то дольщику следует составить уведомление и отправить его в адрес девелопера.

На какую компенсацию можно рассчитывать при расторжении договора без суда?

Если ДДУ заключался до 1 июля 2018 года и деньги дольщика поступили непосредственно к застройщику (до перехода на проектное финансирование или использования счета эскроу), дольщик вправе потребовать выплатить ему неустойку. Ее размер обычно прописывается в договоре (договорная неустойка). При этом он не может быть меньше, чем тот, что указан в законе (законная неустойка). В соответствии с положениями Закона № 214-ФЗ, сумма неустойки составляет 1/300 от ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств, а если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, то на такую неустойку вы рассчитывать не сможете: застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.

Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства (см. карточку В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда?). При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.

Отличается и схема получения денег после расторжения договора (см. карточку В чем особенность возврата денег при схеме оплаты с использованием счета эскроу?). В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.

Как правильно составить и отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора?

Закон № 214-ФЗ не регулирует форму уведомления, однако для предотвращения спорных ситуаций в этом документе должна быть следующая информация:

• сведения о дольщике и застройщике;
• указание реквизитов договора участия в долевом строительстве (номер и дата);
• основание расторжения договора (ссылка на норму закона с указанием статьи, пункта и подпункта);
• расчет общей суммы к возврату — цена договора плюс неустойка (вложением на отдельном листе);
• реквизиты для перевода денег на счет дольщика;
• дата составления уведомления;
• опись вложения.

Уведомление необходимо отправить по почте заказным письмом, при этом датой расторжения договора считается дата отправки письма, а не получения уведомления.

Перед отправкой необходимо сделать ксерокопию уведомления, поскольку оно потребуется для регистрации расторжения ДДУ в Росреестре.

В каких случаях дольщик может расторгнуть договор через суд?

Статья 9 Закона № 214-ФЗ позволяет дольщику обратиться в суд с требованием расторгнуть ДДУ, когда застройщик:

• прекратил или приостановил строить дом и при этом есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что объект не может быть сдан в срок;
• внес существенные изменения в проектную документацию дома, которая меняет площадь квартиры и отдельных жилых и нежилых площадей в пределах 5% от указанной в ДДУ площади;
• изменил назначение общего имущества и/или нежилых помещений, имеющихся в доме;
• в иных установленных федеральным законом и ДДУ случаях.

При расторжении ДДУ на этих основаниях застройщик обязан вернуть дольщику деньги по договору и выплатить проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства по возврату денег. Если дольщик — это гражданин, а не компания, проценты выплачиваются в двойном размере.

Однако необходимость обращаться в суд может возникнуть не только в этих случаях. Если застройщик отказывается возвращать деньги по обстоятельствам, предусматривающим расторжение договора по уведомлению, дольщику также придется подавать иск — по месту нахождения застройщика (ст. 28 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации).

Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?

Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:

• заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
• копия договора участия в долевом строительстве;
• документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
• расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
• другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.

Как правило, при наличии объективных причин для расторжения договора участия в долевом строительстве суд встает на сторону гражданина. При этом стоит учитывать, что в процессе суд по требованию девелопера может уменьшить размер компенсации (ст. 333 ГК РФ).

Можно ли вернуть судебные расходы?

Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:

• квитанции об оплате почтовых услуг;
• договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.

Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.

Можно ли избежать суда, если застройщик готов вернуть деньги?

Можно. В этом случае нужно обговорить условия, на которых осуществляется возврат денег, а затем составить соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию сторон (см. карточку Как происходит расторжение договора по соглашению сторон?).

Возврат денег: ответственность застройщика

В течение 20 суток с момента отправки одностороннего уведомления (фактического расторжения ДДУ) застройщик, согласно законодательству, обязан обеспечить дольщику возврат денег, а также процентов. Словом, должен выполнить в полном объеме все требования, которые содержатся в уведомлении.

Относительно процентов, которые застройщик обязан выплатить за использование денег дольщика, закон говорит следующее: начисление производится на сумму, указанную в договоре, размер составляет 1/150 ставки ЦБ РФ (ключевая ставка, она же ставка рефинансирования). Расчет происходит по времени, с момента зачисления платежа, внесенного за объект недвижимости по момент расторжения договора.

Если застройщик не вернет денежные средства до истечения указанного срока, или просто откажется выплачивать что-либо (последнего, скорее всего, не произойдет), клиент застройщика имеет право инициировать судебное разбирательство и подать в суд соответствующий иск. За невыполнение положения закона ФЗ-214 клиент может требовать в суде:

• Возврата суммы, оплаченной за квартиру, а также процентов за пользование этими деньгами (ст. 9 часть 2 ФЗ-214), если застройщик добровольно не отдал деньги;
• Оплаты процентов за время, в течение которого застройщик не вернул деньги после положенного срока (статья 9 часть 6 ФЗ-214, ставка та же);
• Возмещение за нанесенный моральный вред (определяет Закон о правах потребителей). Сумма определяется согласно действующим юридическим нормативам и соответственно наступившим последствиям, связанным с невозвратом средств;
• Выплаты штрафа в размере 50% от суммы санкционных выплат, присужденной судом;
• Возмещения расходов, связанных с судебным рассмотрением дела.

Перед тем, как инициировать расторжение ДДУ, дольщику стоит тщательно взвесить все «за» и «против», и постараться получить очень подробную информацию о финансовом состоянии компании. Если внести в ситуацию ясность по каким-то причинам не представляется возможным, есть альтернатива расторжению договора – можно просто продать свои права по переуступке. При этом не нужно стараться получить какую-то существенную прибыль, просто нужно учесть понесенные расходы и цены на первичную недвижимость в текущий момент.

Существует и вариант, который при затягивании сроков позволяет получить с застройщика компенсацию, не утрачивая защищенности, которую обеспечивает ФЗ-214. Нужно просто дождаться окончания строительства, не подписывая дополнительных соглашений о переносе сроков строительства. После приемки-передачи квартиры можно обратиться в суд с железными доказательствами вины застройщика в плане срыва сроков сдачи – с большой вероятностью дольщик этот процесс выиграет.

Частный случай: расторжение ДДУ с ипотекой

Есть частный, но частый случай – ДДУ оплачивался кредитными средствами, то есть жилье приобреталось в ипотеку. И здесь есть ряд проблем:

• расторжение договора придется согласовать еще и с банком;
• потребовать выплату зря уплаченных процентов с застройщика.

Кажется, что все очень непросто, поскольку все наслышаны о консервативности банков и их нежелании получать возвраты кредитов досрочно. Но если все сделать правильно, и на каждом этапе консультироваться с юристом, проблему удастся решить быстро. Алгоритм прост:

1. Добиваемся согласия банка на расторжение ДДУ.
2. Направляем в банк заявление о досрочном погашении ипотеки.
3. Уведомляем (или подаем в суд) застройщика о расторжении договора. В уведомлении (иске) указывается 2 счета – на первый зачисляется компенсация и собственные средства дольщика, на 2-ой – выплата кредита банку.
4. Дожидаемся выплаты средств.
5. Совершаем регистрационные действия по прекращению ДДУ и ипотеки.

Судебная практика по расторжению ДДУ

№1

В практике юристов периодически возникают ситуации, когда дольщики обращаются за правовой помощью после того, как они из-за юридической неграмотности заключают с застройщиком предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ.

В частности, в Санкт-Петербурге был случай, когда строительная компания заключила такой договор с частным лицом. Тот выплатил компании часть стоимости квартиры, подписав соглашение. Юристы обратились в интересах истца в суд и выиграли его. Покупателю вернули деньги и проценты за использование. Еще компания возместила убытки – проценты, выплаченные по кредитному договору, страховое возмещение, и компенсировала моральный вред.

№2

Не самая простая для обывателя ситуация возникла у другого обратившегося к нам петербуржца. После нескольких лет совместной жизни с супругой, он подал на развод, но перед этим пара взяла ипотеку и заключила ДДУ. Муж интересовался, как поступать в таком случае. Жена была готова отказаться от квартиры. В договоре она являлась созаёмщиком, а муж – заёмщиком.

Юристы посоветовали мужчине заключить соглашение о разделе имущества или брачный контракт, в которые включить соответствующее условие, или переоформить ДДУ с застройщиком о переуступке права требования на супруга.

Советы юриста

• Частое явление, когда гражданин решил расторгнуть ДДУ с ипотекой или материнским капиталом и вернуть вложенные средства. Как действовать, если застройщик не выполнил свои обязательства в этом случае? Нужно получить согласие банка, если в кредитном договоре нет пункта о досрочном погашении кредита после того, как застройщик вернул все причитающиеся дольщику деньги.
• Дольщику полезно знать, что в соответствии с ФЗ №214 застройщик может заключить договор страхования гражданской ответственности:

  войдя в общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков;

• заключив договор со страховой компанией.

Застройщик будет обязан внести полностью или частями страховую премию страховой компании. Это необходимо на случай неисполнения или некачественного исполнения обязательств по ДДУ. При возникновении страхового случая, то есть при невыполнении условий договора, застройщик будет обязан выплатить страховку дольщику. Однако рассчитывать на неё можно при обращении в суд и положительном исходе процесса для дольщика.

Важно!

Расторжение договора долевого участия – процесс, требующих специальных знаний в области жилищного права, умения при необходимости вести дело в суде, навыков по сбору доказательств вины нерадивого застройщика, среди которых могут не только бумаги, но и, например, видео- и аудиозаписи, сообщения из Интернета… Поэтому сразу после принятия такого решения нужно обратиться к юристу, который все эти заботы возьмет на себя.

Оставить заявку

Чем конкретно способен помочь специалист:

• даст консультацию;
• оформит претензию, исковое заявление, ходатайства в суде;
• примет участие в суде;
• подаст жалобу на судебное решение;
• проследит за исполнением решения суда.

Варианты расторжения договора

Расторгнуть договор долевого участия можно несколькими способами:

• по инициативе дольщика
• по соглашению сторон
• в судебном порядке

Чем очевиднее вина застройщика, тем проще будет расторгнуть договор. Объективным предлогом для расторжения ДДУ по инициативе дольщика может стать:

• предоставление застройщиком некачественного жилья
• наличие существенного срока просрочки
• существенное изменение площади квартиры без разрешения дольщиков
• осуществление процесса строительства в разрез с его стандартами
• изменение без ведома дольщиков назначения построенных помещений и объектов в целом

При вышеперечисленных случаях вам будет достаточно отправить застройщику уведомление в одностороннем отказе от соглашения по почте, после чего договор официально будет считаться расторгнутым. В самом уведомлении при этом необходимо будет указать:

• реквизиты сторон
• причину расторжения договора
• дату отправки уведомления
• иные сведения, которые вы посчитаете нужным сообщить застройщику

Помимо застройщика вы как заинтересованная сторона обязаны уведомить о прекращении договора Росреестр, направив в него соответствующее заявление. В нём должно быть указано:

• паспортные данные заявителя
• доверенность на представителя, если вы действуете не от своего имени
• решение суда, если договор расторгался в судебном порядке
• уведомление о расторжении ДДУ, направленное застройщику

Как расторгнуть договор долевого участия по инициативе дольщика

Гражданин может отказаться от договора при определённых условиях, описанных в ФЗ №214.

• по соглашению сторон;

• по инициативе дольщика;

• по решению суда;

• застройщик может разорвать договор в случае, если дольщик не выполняет свои обязательства – не вносит платежи и запаздывает с оплатой.

Рассмотрим более подробно, в каких случаях дольщик может разорвать договор:

• застройщик не сдали дом в течение двух месяцев после срока в договоре;

• строители не устранили дефекты квартиры и не согласились на возмещение трат дольщика на вынужденный ремонт;

• в построенном доме имеются значительные недостатки;

• строительная компания отказалась от поручительства и заключила новый договор, не предупредив дольщика;

• изменение проектной декларации и др.

Судебная практика по расторжению ДДУ

№1

В практике юристов периодически возникают ситуации, когда дольщики обращаются за правовой помощью после того, как они из-за юридической неграмотности заключают с застройщиком предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ.

В частности, в Санкт-Петербурге был случай, когда строительная компания заключила такой договор с частным лицом. Тот выплатил компании часть стоимости квартиры, подписав соглашение. Юристы обратились в интересах истца в суд и выиграли его. Покупателю вернули деньги и проценты за использование. Еще компания возместила убытки – проценты, выплаченные по кредитному договору, страховое возмещение, и компенсировала моральный вред.

№2

Не самая простая для обывателя ситуация возникла у другого обратившегося к нам петербуржца. После нескольких лет совместной жизни с супругой, он подал на развод, но перед этим пара взяла ипотеку и заключила ДДУ. Муж интересовался, как поступать в таком случае. Жена была готова отказаться от квартиры. В договоре она являлась созаёмщиком, а муж – заёмщиком.

Юристы посоветовали мужчине заключить соглашение о разделе имущества или брачный контракт, в которые включить соответствующее условие, или переоформить ДДУ с застройщиком о переуступке права требования на супруга.

Похожие записи:

• Как лишить права наследства
• Пенсия Инвалидам 3 Группы В 2021 Белгородская Область
• Требования к форме и порядку совершения завещания