Прирезка — перераспределение земельных участков
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прирезка — перераспределение земельных участков». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Плюсы и минусы межевания
Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.
Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.
Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.
Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.
К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).
Раздел земельного участка
При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.
Раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:
1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;
2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Почему по участку могут быть не определены границы
Если на участке не проведено межевание, это означает, что в картах и документах Росреестра (ЕГРН — единого государственного реестра недвижимости) нет сведений о координатах границ объекта. То есть сам участок может быть оформлен в собственность и поставлен на кадастровый учёт, иметь площадь и адрес, и даже границы, но вот координаты таких границ могут быть не закреплены или условно закреплены в картах Росреестра.
Эта информация может отсутствовать в Росреестре, так как она не является обязательной при постановке на кадастровый учёт земельного участка или при осуществлении сделок с ним. Государство видит этот пробел и на его устранение направлено поручение Президента Правительству РФ от 11.08.2022 года — обеспечить внесение изменений в законодательство, направленных на сокращение количества участков, границы которых не определены.
Порядок согласования границ земельного участка – межевание или вынос точек
Если ваш надел не расположен в «чистом поле», нужно будет договориться о межевании с соседями. Они (плюс Председатель Правления, если у вас участок в садовом/дачном товариществе) должны будут письменно подтвердить, что согласны с границами участка. Известить соседей/председателя вы должны сами.
Поэтому, хоть мы и писали, что присутствие хозяина надела во время процедуры не требуется, возможно вам лучше приехать на место. Ведь соседи/председатель должны быть там, чтобы поставить соответствующие подписи. Во избежание недоразумений лучше проконтролировать все самому.
«Территориальные споры» с соседями необходимо урегулировать заранее. Если это невозможно – письменно фиксируйте факт отказа, ищите все старые документы, свидетельствующие о вашем праве на спорные «куски», нанимайте опытного юриста и обращайтесь в суд. Дело это длительное и недешевое.
Поэтому, если речь идет о паре действительно спорных квадратных метров, иногда предпочтительней уступить, чтобы избавить себя от лишних хлопот и затрат. Если же сосед «совсем совесть потерял» — судитесь.
Судебная практика оптимистична – большинство обоснованных претензий истцов удовлетворяется.
Принятие решения по заявлению о перераспределении земель.
В течение 30 дней с момента получения заявления администрация выполняет одно из следующих действий.
- Принимает решение об утверждении Схемы и направляет решение заявителю вместе со схемой.
Данное решение может оформляться в виде постановления (распоряжения) главы администрации.
Обратите внимание. Администрация должна предоставить вам оригинал решения и утвержденную Схему.
Не доверяйте ничьим устным заверениям, что принято положительное решение. Чиновники за слова не отвечают.
Если получили положительное решение и утвержденную схему, то переходите к следующему 5-му этапу.
- Направляет письменное согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с проектом межевания.
Указанное согласие администрация направляет в случае, если заявляли о перераспределении участка по 3-му основанию. То есть на территории, где утвержден проект межевания.
Мы рассматриваем процедуру прирезки земли по 4-му основанию. То есть для участков ЛПХ, ИЖС, огородничество и садоводство, где нет утвержденного проекта межевания. Поэтому не будем акцентировать внимание на этом пункте.
- Принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков.
В пункте 9 статьи 39.29 ЗК РФ перечислено 13 оснований, когда отказывают в перераспределении земельных участков.
Далее рассмотрим эти основания, а также способы, как минимизировать риск получения отказа.
5-ый этап.
Данное основание, на мой взгляд, является самым трудным препятствием на пути получения положительного решения о перераспределении участка.
Попробуем в нем разобраться.
Камнем преткновения может стать размер площади земли, на которую увеличивается участок в результате перераспределения.
Как уже говорилось ранее, Правила землепользования и застройки устанавливают минимальные размеры земельных участков.
Если увеличиваете участок на размер площади больше минимального размера, установленного в ПЗЗ, то это может стать основанием для отказа.
Чиновники, пользуясь вышеуказанным основанием, могут отказать в прирезке по причине того, что из площади присоединяемой земли можно образовать самостоятельный участок.
Например.
Допустим, минимальный размер участка согласно ПЗЗ составляет 4 сотки. Вы хотите увеличить свой участок площадью 6 соток до 10 соток, то есть прирезать к участку дополнительные 4 сотки.
В этом случае, вы рискуете получить отказ, потому что из площади, на которую увеличивается участок, можно сформировать самостоятельный участок.
Этап №3 — Если наши фактические границы совпадают с планом из ГФДЗ, предлагаем соседям провести межевание без суда
Покажите соседям распечатанную карту со слоями из планов (из этапа №2) и скажите им, что ваши фактические границы совпадают с планом из архива Росреестра. Следовательно их границы не совпадают. Совпадение наших границ с планом — это хороший козырь в споре, если соседи намерены судиться. Предложите им не доводить до суда, пусть они проведут межевание своего участка, чтобы фактические границы их участка внесли в кадастровый учет. По сути их границы на местности будут не тронуты, изменятся лишь их кадастровые границы в ЕГРН. Проще говоря, их участок на карте «сдинется» на место.
Чаще всего соседи отказываются что-либо делать и говорят примерно такое — «Это ваша проблема, а не моя. Нам уже делали межевание, границы оформлены, а правильно или неправильно — это вам нужно доказать». В таком случае есть смысл оплатить повторное межевание их участка. Мое мнение — проще, быстрее и дешевле заплатить за межевание соседа, чем судиться с ним. Межевание стоит около 10 000 — 20 000 рублей и оформляется около 1 — 1,5 месяца. Если дойдет до суда, тогда: 1) Услуги юриста за оформление документов и представительство выйдет дороже минимум в 1,5 — 2 раза. 2) Суд только первой инстанции займет 3 — 4 месяца + 1 месяц на вступление в силу судебного решения. А если соседи подадут апелляцию, это займет еще больше времени и денег.
Если соседи согласятся провести повторное межевание своего участка (даже если и за наш счет), проще всего обратиться к тому же кадастровому инженеру, который проводил межевание нашего участка. В итоге инженер оформит один межевой план — на исправление кадастровой ошибки при межевании соседа и установление границ нашего участка. Данный план подаем на регистрацию в Росреестр. Сначала кадастровые границы соседнего участка «передвинутся» по фактическим координатам. Следовательно наложение/разрыв исчезнет. Затем зарегистрируют наши границы. По сути проблема с границами решена.
Как разделить объект, принадлежащий одному собственнику
Размежевание земельного участка, собственником которого является один человек осуществляется в следующем порядке:
|
Этапы |
|
нанимаем кадастрового инженера для подготовки межевого плана |
|
собираем документы для регистрации права собственности на два новых надела |
|
оплачиваем госпошлину |
|
подаем заявление в Росреестр |
|
получаем выписку из ЕГРН на образованные участки |
Возможна ли прирезка одного и того же участка в несколько этапов
Допустим, есть смежный с находящимся в вашей собственности участком, государственный участок, который не стоит на кадастровом учете. Можно ли осуществить прирезку к государственному участку в пределах 10%, а далее повторить процедуру до полного «исчерпания» государственного земельного участка?
Лично я не вижу ничего в этом ничего противозаконного. Однако, решать этот вопрос лучше предметно на месте и с кадастровым инженером. Собственник ЗУ может любым не запрещенным законом способом определять судьбу данного земельного участка, а именно: увеличивать, уменьшать, делить, выделять, дарить, продавать и т.д. Единственное следует учитывать, чтобы формируемый участок не превышал допустимых пределов по площади (см. ПЗЗ Вашего муниципального образования), а также соответствовал виду его разрешенного использования.
Обязательно ли делать?
Определить точные границы ЗУ нужно в обязательном порядке, если земля оформлена в собственность. Каждая регистрационная процедура взаимосвязана. Без межевания нельзя поставить на кадастровый учет, на основании которого выдают сертификат собственника. Когда участок находится в аренде, его размежевать не получится, этим должен заниматься хозяин.
Установление границ обязательно при образовании нового участка. Если земельный надел был учтен, сведения об этой земле вносят в ЕГРН без проведения межевания. Подобную процедуру проводят в обязательном порядке для:
- земли переданной из государственного резерва;
- участка, которому требуется замена категории под влиянием обстоятельств;
- распределения долей.
Если образуются участки, которые предоставлены на праве аренды, то право аренды у арендатора на вновь образуемые и изменённые участки возникает в соответствии с соглашением сторон.
Если соглашение отсутствует, то арендатор сохраняет право аренды на все вновь образуемые участки (в том числе измененные участки) либо имеет право на заключение нового договора аренды без торгов на тех же условиях.
Сервитуты сохраняются на вновь образуемых или измененных участках в прежних границах.
Обременение залогом в отношении образуемых или изменённых участков сохраняется, за исключением случаев:
- изменения режима залога по соглашению сторон (участие залогодержателя в соглашении обязательно);
- выдела земельной доли (земельного пая) участником долевой собственности, голосовавшим на общем собрании против передачи участка в аренду;
- в случае раздела земельного участка по ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (речь идёт о сохранении или прекращении залога на участки, на которых непосредственно расположены многоквартирные дома).
Вот мы и ознакомились с основными теоретическими моментами образования земельных участков. В принципе, ничего сложного нет, всё достаточно просто и интуитивно понятно. Самое главное, не путать процедуру образования с иными юридическими действиями в отношении земельных участков.
Тема образования участков будет продолжена.
Спасибо. Конец.
Как стать владельцем бесхозного земельного участка?
Если у земельного участка нет собственника или владелец признан пропавшим без вести, или отказался от земли, то участок переходит в собственность местных властей. Тогда земельный участок можно приобрести на торгах, арендовать или выкупить, также можно получить в результате перераспределения.
Приняты следующие обозначения:
- Границы определяются линиями, причём чёрным цветом наносятся существовавшие до кадастровых работ, а красным – появившиеся в процессе межевания.
- Сплошная черта применяется для границ, расположение которых определено с достаточной точностью, а пунктиром – с недостаточной.
Толщина линий тоже регламентирована – 0,2 мм. Длина штриха пунктира – 2 мм, расстояние между ними – 1 мм.Справка: Требуемая точность проводимых измерений зависит от назначения земель. Например, для садоводств и ИЖС она составляет 0,2 метра.
Возможны 4 варианта обозначения границ:
- Уже существующая, определённая с достаточной точностью – сплошной чёрной линией.
- Существующая, но определённая с недостаточной точностью – пунктирной чёрной линией.
- Вновь образованная или уточнённая, если точность достаточна – сплошной красной линией.
- Новая, но обладающая недостаточной точностью – красным пунктиром.
Раздел многоконтурного земельного участка
Чтобы заняться данным вопросом, необходимо собрать определенный пакет документов. Если не будет в наличии хотя бы одной бумаги, то это станет серьезным препятствием для запуска процесса.
В пакет документов входят следующие:
- Заверенное юристом заявление;
- Заверенная копия о праве собственности на землю;
- Удостоверение личности;
- Если у человека есть родные, то они должны дать свое согласие на этот процесс;
- Готовое решение о перемене или присвоении новых адресов;
- Если в процессе принимают участие доверенные лица, то придется вложить сюда и доверенность;
- Квитанция об оплаченной государственной пошлине.
Изменение границ земельного участка — комплекс мероприятий, направленных на уточнение размеров территории и при необходимости внесения изменений в действующую документацию. Документально это фиксируется только при условии фактического смещения территориальной зоны в ту или иную сторону.
Просто внести обновленные данные недостаточно, необходимо, чтобы государственный орган зафиксировал заявленные изменения. Для этого документ с корректировками подается в государственный орган — Росреестр, который непосредственно и фиксирует внесенные изменения и утверждает заявленные данные печатью.
Документ с измеренными границами подается в филиал Росреестра по месту нахождения ограниченной территории.
Важно! Несмотря на то, что российское законодательство предоставляет разрешение уменьшать и увеличивать границы надела, нужно учитывать, что, если допускается преувеличение нормы погрешности, тогда внесенную информацию необходимо грамотно оформить в документации.