Как уведомить соседей о продаже доли или комнаты в квартире?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как уведомить соседей о продаже доли или комнаты в квартире?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?

Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:

• Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
• Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
• Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре

Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:

• Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
• Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
• Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
• Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)

Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.

«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.

Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.

Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.

Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.

Бланк предложения о выкупе доли квартиры

Специальной строгой формы для документа не существует. Рекомендуется использовать проверенный бланк, составленный в полном соответствии с требованиями закона, включая следующие реквизиты:

• сведения о получателе (ФИО, адрес), владеющим долей в квартире;
• информация об отправителе-продавце (ФИО, адрес, паспорт);
• описание предлагаемого к выкупу объекту (адрес, квартира, размер площади);
• ссылка на документ, подтверждающий право собственности;
• предложенные условия сделки (цена, порядок расчетов, иные параметры сделки);
• цену отчуждаемой доли;
• информация о праве выкупить часть квартиры в приоритетном порядке;
• срок для принятия решения (30 дней с момента вручения письма);
• способы взаимосвязи на случай принятия предложения;
• подпись отправителя с расшифровкой и дата.

Образец о предложении выкупа доли в квартире

Используя подготовленный образец предложения о выкупе доли в квартире, можно сократить время подготовки писем. Важно, чтобы каждый собственник получил уведомление, в котором будут указаны единые для всех условия продажи.

Документ оформляют на обычном листе формата А4 с разделением на 3 части:

1. Сведения о получателе.
2. Основной текст с указанием предмета и условий сделки.
3. Подпись, расшифровка, информация о продавце.

Дополнительно в уведомление можно внести любую значимую информацию по будущей сделке:

• сведения об обременении;
• момент передачи ключей;
• вариант расчетов между участниками;
• нужен ли авансовый платеж (задаток);
• допускается ли оплата с рассрочкой.

Уведомление о продаже доли в квартире

Уведомление о продаже доли в квартире — необходимый документ для совершения отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимости постороннему .
При условии если есть другие собственники, имеющие право первоочередной покупки .

• Так как у каждого другого владельца доли в праве на этот объект, есть право первоочередной покупки перед третьими лицами (не участниками этого права) и равные права на покупку перед другими участниками общей долевой собственности.
• Правила продажи комнаты в коммунальной квартире
• Так же первоочередное право покупки есть у соседей в коммунальной квартире.
• Чтобы право на первоочередную покупку было соблюдено,Продавец доли должен уведомить письменно всех участников долевой собственности с указанием условий продажи: цены, порядка расчета, рассрочки и отсрочки платежа и прочих условий.
• Собственник доли уведомляет других участников долевой собственности самостоятельно.

Срок действия уведомления

Само уведомление о продаже не имеет срока действия или давности – главное, чтобы в нем содержались актуальные данные об условиях сделки, объекте отчуждения, его владельце и адресате. Тогда письмо можно будет направить сособственникам в любой момент времени.

На то, чтобы принять решение в отношении продаваемой доли, совладельцы будут иметь только 30 дней с момента получения уведомлений. Далее ситуация будет развиваться, исходя из их намерений:

Вариант 1	Если все содольщики ответят письменными отказами раньше, то Продавец сразу же сможет начать поиск заинтересованного Покупателя среди посторонних лиц.
Вариант 2	Если ответ от 1 или нескольких содольщиков не поступит в течение месяца, то Продавец автоматически получит разрешение на проведение сделки с 3-ими лицами.
Вариант 3	Если содольщик согласится использовать преимущественное право приобретения доли, Продавцу понадобится заключить с ним договор купли-продажи. При наличии нескольких таких сособственников допустимо выбрать любого из них.

Комментарий к ст. 250 ГК РФ

Наделение участников общей собственности преимущественным правом на покупку отчуждаемой доли обусловлено спецификой складывающихся правоотношений между данными лицами.

у участника общей собственности нет свободы усмотрения в осуществлении своих правомочий собственника.

Преимущественное право направлено на прекращение права общей собственности и возникновение права частной собственности или уменьшение количества участников правоотношения общей собственности и, как следствие, сведение конфликтов к минимуму.

Преимущественное право можно обойти, совершив отчуждение либо небольшой части доли, либо всей доли на основании безвозмездной сделки. Преимущественное право в правоотношении общей собственности можно обойти, совершив сделку дарения. Однако и в этом случае правообладатель может его защитить посредством признания данной сделки недействительной. Как показывает анализ судебной практики, основная сложность заключается в доказательстве притворности сделки.

1. Допуская возможность участника долевой собственности распоряжаться своей долей в праве собственности, законодатель в то же время стремиться обеспечить интересы иных собственников общего имущества. Возможность приобрести долю позволяет сособственникам избежать появления среди них нового субъекта. Этому служит преимущественное перед иными лицами право участников долевой собственности приобрести отчуждаемую сособственником долю. Из п. 1 комментируемой статьи следует, что преимущественное право покупки распространяется на возмездные сделки (куплю-продажу, мену). При безвозмездном отчуждении доли — дарении, передаче по наследству, преимущественное право не действует, так как безвозмездные сделки не предусматривают встречного предоставления и совершаются, как правило, в отношении лиц, с которыми у участника долевой собственности сложились определенные личные отношения. Кроме того, преимущественное право действует только при отчуждении доли третьему лицу. При приобретении доли участником общей долевой собственности преимущественное право не действует. Обязательным условием реализации преимущественного права является приобретение сособственником вещи на прочих равных условиях. Действие преимущественного права покупки ограничено сроком, установленным законом (см. комментарий к п. 2 данной статьи).

Преимущественное право не распространяется на случаи отчуждения доли в праве общей собственности с публичных торгов, а также случаи продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Отсутствие преимущественного права покупки при продаже с публичных торгов определяется правовой природой таких торгов: их участники должны иметь равные возможности приобретения имущества.

При этом положения комментируемой статьи не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении доли, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.

2. Исходя из абз. 2 п. 1 комментируемой статьи, а также п. 1 ст. 447 Кодекса, торги по продаже имущества, являющегося объектом общей долевой собственности (при отсутствии согласия всех сособственников), могут проводиться лишь в случаях, прямо предусмотренных законом и в установленном им порядке.

Земельным кодексом РФ установлены специальные правила отчуждения доли в праве собственности на земельный участок, занятый строением. Согласно п. 3 ст. 35 ЗК собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки земельного участка.

3. Обязательным условием продажи доли является извещение сособственников о продаже, которое должно содержать указание на объект продажи и цену. Извещение должно быть сделано в письменной форме. Законом могут быть определены особенности извещения сособственников о продаже доли. Так, Приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2016 г. N 724 утвержден Порядок размещения извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. При нотариальном удостоверении сделки по отчуждению доли в праве собственности на недвижимое имущество проверяется надлежащее исполнение обязанности по извещению сособственников о продаже доли.

По смыслу комментируемой статьи, извещение о намерении продать долю в праве собственности не является офертой, соответственно, извещение не создает обязанности собственника заключить договор продажи доли в праве собственности. Он может отказаться от продажи доли, но не может продать ее третьим лицам, минуя сособственников.

4. Право преимущественной покупки действует в течение установленного законом срока, исчисляемого с момента извещения о продаже доли. Если в установленный срок участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Если все участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее установленных законом сроков.

5. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к ст. 205 Кодекса этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Отчуждение несовершеннолетним

Несовершеннолетний в соответствии с законом не обладает полной дееспособностью и не может самостоятельно совершать сделки и отчуждать имущество. За него это могут сделать законные представители.

В то же время недобросовестные представители малолетних сознательно могут распорядиться недвижимостью не в интересах подопечных. Для таких ситуаций законодатель предусмотрел процедуру согласования таких сделок в органах опеки и попечительства.

Такое же правило касается случая, когда несовершеннолетний имеет преимущественное право покупки доли. Сособственник уведомляет его о продаже в стандартном порядке. Если по истечении тридцати дней ответа нет, сделка может быть продолжена.

Если возможности ждать месяц нет, то оформление отказа возможно только по согласованию с органами опеки и попечительства.

Особенности реализации долевой собственности

В статье Гражданского Кодекса предусмотрено первоочередное право участников долевой жилой собственности на приобретение продаваемого объекта. Данное право действительно при реализации доли стороннему лицу. Если покупателем является кто-то из совладельцев доли, то остальные участники не наделяются преимущественным правом покупки. Если остальные собственники не заинтересованы в покупке, то продавец в соответствии с законодательством может реализовать свою долю третьему лицу.

Однако следует помнить, что официально оформлять сделку можно только после предварительного уведомления всех совладельцев о своих намерениях. Кроме этого, участники долевого соглашения должны получить преимущество по выкупу части недвижимости за заявленную цену.

Обычно, чтобы иметь все подтверждающие документы об отсылке уведомления, оно направляется содольщикам через почтовое отделение. В этом случае рекомендуется отправить письмо с уведомлением и вложенной описью пересылаемых документов.

Отсчет срока, который позволит определить дату вручения содольщикам, будет дата, указанная в уведомлении о вручении.

Хотя такой способ имеет определенный риск, получатель может отказаться от получения письма, или не проживать по известному адресу, находиться в санатории или за границей. Естественно, что сотрудники почты не будут каждый день носить письмо или выяснять, где сейчас находится получатель уведомления.

Судебная практика в этом вопросе тоже не однозначна. С одной стороны ВС определяет, что продавец не обязан вручать уведомления другим собственникам, а лишь обязан предпринять меры, которые позволят уведомить владельцев. С другой стороны, некоторые суды удовлетворяют иски и переводят право приобретения доли на дольщика, мотивируя свое решение именно отсутствием подтверждения получения извещения о продаже.

Образец уведомления о продаже доли в квартире не должен быть направлен сразу всем соседям. В этом случае доказать, что все заинтересованные лица уведомлены надлежащим образом, будет затруднительно.

В тексте прописывается намерение о продаже своей доли. Обязательно уточните, какая часть предполагается к продаже, где размещено имущество. Подлежит описанию условия продажи, возможна ли рассрочка. Очень важный момент – цена. Она должна быть реальной и соответствовать той, за которую намеревается продавец ее отчуждать. Если отчуждение третьему лицу будет проведено по большей или меньшей цене, то сделка может быть признана недействительной.

Образец уведомления о продаже доли в квартире или другой собственности может получить представитель другого сособственника.

Его полномочия должны быть полностью подтверждены. Следует проверить доверенность у такого лица, где должно быть четко прописано, что представитель имеет право на получение уведомления о продаже.

Способ вручения писем влияет на финансовые расходы со стороны продавца. Выбирайте тот вариант, который вам ближе с точки зрения бюджета:

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:

Комментарии к ст. 250 ГК РФ

1. Общая собственность, в том числе и долевая, характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, которые связывают сособственников со всеми третьими лицами, так и внутренних отношений, которые связывают между собой самих сособственников. Последним далеко не безразлично, кто займет место лица, выбывающего из отношений общей собственности. К тому же сособственники могут быть заинтересованы в увеличении размера принадлежащих им долей. Разумеется, учет интересов лиц, между которыми сохраняются отношения общей собственности, а также лиц, которые желают стать собственниками всего общего имущества, т.е. перейти от общей собственности к односубъектной, должен производиться таким образом, чтобы ни в коей мере не ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей. На строгом учете взаимных интересов и покоятся закрепленные в законе установления о преимущественном праве покупки или, что то же самое, о праве преимущественной покупки.

2. В законе очерчены пределы преимущественного права покупки. О нем может идти речь, во-первых, при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности, и, во-вторых, когда происходит именно продажа (а не иное отчуждение) доли. Из этого следуют два практически важных вывода. Сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них либо когда доля не продается, а отчуждается каким-либо иным допускаемым законом способом (кроме случая, предусмотренного п. 5 ст. 250 ГК). В обоих случаях вообще нельзя говорить о преимущественном праве покупки. В первом потому, что именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю; продавец может остановить свой выбор на любом из них. Во втором потому, что доля никому не продается, а отчуждается иным способом (например, передается в дар), следовательно, нет и преимущественного права ее покупки. Сособственник может воспользоваться преимущественным правом покупки лишь тогда, когда он готов купить долю по цене, предложенной продавцом, и на прочих предлагаемых им условиях, которые должны быть равными. Если продавец назначает явно завышенную цену, не желая продать долю сособственнику, а после его отказа купить долю при продаже доли постороннему лицу сбрасывает цену, то это обстоятельство может служить основанием для применения последствий, предусмотренных п. 3 ст. 250, так как нарушено преимущественное право покупки.

Поскольку преимущественное право покупки доли распространяется лишь на остальных (кроме продавца) участников общей долевой собственности, уступка этого права не допускается.

Преимущественное право покупки не подлежит применению при продаже доли с публичных торгов, цель которых состоит в том, чтобы продать имущество (в том числе и долю) тому, кто предложит за нее наивысшую цену по сравнению со стартовой. В то же время сособственники могут принять участие в публичных торгах на общих основаниях.

Публичные торги для продажи доли при отсутствии согласия на то всех сособственников могут проводиться в случаях, предусмотренных законом, например при обращении взыскания на имущество участника общей долевой собственности по его обязательствам (см. ч. 2 ст. 255 ГК).

3. Продавец, который желает продать свою долю постороннему лицу, обязан письменно известить об этом остальных сособственников с указанием всех условий, на которых доля продается, в том числе и цены. Совершенно очевидно, что продавец не должен до бесконечности ждать, отреагируют ли остальные сособственники на его предложение или нет. Поэтому закон устанавливает сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке доли: один месяц, если речь идет о продаже доли в недвижимости, и десять дней, если речь идет о продаже доли в движимом имуществе. Сроки исчисляются со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе — это сроки существования права, которые в отличие от сроков исковой давности не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.

Если сособственники откажутся от покупки доли либо никак не отреагируют на предложение продавца, то по истечении указанных сроков (соответственно, одного месяца или десяти дней) продавец вправе продать долю любому лицу. Молчанию сособственников в данном случае придается юридическое значение в том смысле, что они утрачивают преимущественное право покупки доли.

4. Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (например, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК, является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам п. 1 ст. 200 ГК. На этот срок распространяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении сроков исковой давности (п. 2 ст. 197 ГК).

5. В части первой ГК правила о преимущественном праве покупки распространены также на случаи отчуждения имущества по договору мены. В то же время очевидно, что их можно применять далеко не во всех случаях отчуждения доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества.

Уведомление о продаже доли в квартире и его вручение

Продажа доли в квартире возможна только после уведомления других собственников о своем намерении. Если долевые собственники не были уведомлены о предстоящей продаже доли в квартире, то сделка может быть признана недействительной через суд или получен отказ от регистрации собственности в Росреестре.

Уведомить собственником о намерении продать крайне важно, поскольку право владения данным имуществом распространяется на насколько человек. Если объект собственности принадлежит одному лицу, то нет необходимости уведомлять кого-либо о своем намерении продать.

Стоит отметить, что уведомление других собственников не обязывает производить продажу доли в обязательном порядке, данный документ лишь сообщает о намерении.

Важно! Уведомление содержит следующую информацию:

• В правом верхнем углу указывают данные совладельца, на имя которого направляется уведомление;
• Далее следует наименование документа – «Уведомление»;
• Затем излагается суть уведомления: гражданин (ФИО, паспортные данные, дата и место рождения) информирует собственника имущества, находящегося в долевой собственности (ФИО, год рождения), о своем намерении продать свою долю имущества (указать наименование и адрес объекта недвижимости);
• Далее излагаются основания для права владения долей (приватизация, наследование по закону) с указанием номера свидетельства;
• Затем следует законодательное обоснование – ст.209 ГК РФ, согласно которой собственник вправе распоряжаться своим имуществом (указать объект собственности, количество комнат, кв.м, этаж);
• При продаже доли по другой цене собственник лишается права проживания и пользования данным имуществом;
• Ниже информация о намерении продать долю с указанием цены;
• Согласно ст. 250 ГК РФ совладелец имеет право на первоочередное приобретение доли имущества по цене, указанной в настоящем уведомлении;
• Если получатель уведомления в течение 30 дней не сообщит о своем намерении приобрести долю, то владелец вправе продать ее третьим лицам;
• Важно указать, что отсутствие ответа на данное уведомление будет считаться отказом от приобретения предложенной доли;
• Внизу страницы указывается дата и подпись.

Как правильно вручить?

Обязанность продавца – не просто отправить уведомления, а обеспечить их вручение адресатам. Ведь в противном случае могут возникнуть споры о нарушении преимущественного права.

Как можно отправить предложения:

1. Заказная корреспонденция – речь идет о ценном письме с описью вложения + уведомлением о вручении адресату. Если отправлять заказное письмо, «опись вложения» не применяется. Обычное уведомление о вручении можно использовать для любой корреспонденции.
2. Лично – дополнительная нагрузка на продавца, которому предстоит встретиться со всеми дольщиками и вручить им письма. Один экземпляр предложения передается получателю, а на втором ему нужно проставить фамилию, подпись и дату.
3. Уведомление через нотариуса – очевидный, но финансово затратный вариант. Отправкой извещений займется сам нотариус. Достаточно оплатить его услуги и сформировать текст предложения о выкупе доли. По итогам отправки собственник получит свидетельство о вручении и/или невручении письма адресату (-ам).

Кроме того, можно делегировать отправку представителям. Еще один способ – доставка через курьерскую службу. Самое главное, чтобы у вас остались документы об отправке/вручении письма по нужному адресу.

Нередки случаи, когда совладельца квартиры не спешат соглашаться или отказываться от выкупа продаваемой доли. При соблюдении процедуры уведомления остановить продажу невозможно, но существуют нарушения, которые дают возможность обратиться в суд и оспорить договор купли-продажи:

• Если в пакете документов отсутствуют бумаги об отказе совладельцев.
• Не прошло 30 дней с момента уведомления других дольщиков.
• Не предоставлен один или несколько обязательных документов или их подлинность вызвала сомнения.
• Нет разрешения от органов опеки.
• Есть действующее постановление суда о приостановлении продажи.

Похожие записи:

• Свидетельство о разделе наследственного имущества
• Что нужно для заявления о праве о наследстве
• Меры социальной поддержки и льготы в Орле и Орловской области в 2023 году