Группа по согласованию проектов перепланировок и строительства
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Группа по согласованию проектов перепланировок и строительства». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Если вам настойчиво отказывают в выдаче разрешения на перепланировку или не принимают ее результатов, то остается один выход – идти в районный суд.
В ходе процесса вам нужно будет доказать, что внутренние изменения в квартире:
- Не нарушает права и законные интересы граждан или не создают угрозы их жизни или здоровью.
- Осуществлены в соответствии со строительными правилами и нормами. Скорее всего, вам придется заказать и провести строительную экспертизу.
- Вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку. Для того, чтобы это доказать, сохраняем копии всех документов, которые вы собирали и предоставляли в администрацию.
В том случае, если Фемида встала на вашу сторону, то получаем решение, дожидаемся когда оно вступит в законную силу (10 дней) и несем решение в БТИ для внесения изменений в техпаспорт. Далее уведомляем Регцентр.
В случае, если суд оказался не на вашей стороне, необходимо обжаловать решение в вышестоящей инстанции или приводить всё в исходный вид.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Как решить вопрос с незаконной перепланировкой
Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:
- заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
- написать заявление на согласование переустройства
- приложить паспорт владельца жилого помещения
- добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
- как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
- необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются
Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.
Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.
Техплан для перепланировки — важные детали оформления
При составлении технического плана следует учитывать многие нюансы и некоторые сложности. Необходимо обратить внимание на особые моменты:
✔ Если в многоквартирном доме планируется переустройство нежилых помещений и затрагивается часть общего имущества, то необходимо провести собрание собственников и приложить протокол голосования и решение;
✔ Проведение запланированной перепланировки объектов нежилых помещений в нежилых сооружениях не согласовывается, необходимо только внесение проекта переустройства в технический план;
✔ Заявление о согласовании изменений помещений, находящихся в долевой собственности подписывается всеми собственниками;
✔ Узаконить уже проведённую перепланировку можно, если все переустройства полностью соответствуют требованиям законодательства. Необходимо получить технический акт, который подтверждает безопасность перепланировки помещений квартиры или дома, составить заявление в жилищную инспекцию и оплатить штраф за несанкционированные строительные работы;
✔ Качественная подготовка техплана в Уфе требует наличие специальных профессиональных знаний и осуществление установленного алгоритма.
Перепланировка ипотечной квартиры
В законах РФ нет нюансов, которые бы ограничивали перепланировку ипотечной квартиры. Обычно разрешение или запрет на изменения прописываются в договоре ипотеки. Если в договоре ничего не указано, хорошо. Но если в нем прописан запрет, придется ждать до полной выплаты кредита. Чаще в договоре говорится о необходимости в получении разрешения от банка. В этом случае хозяин квартиры должен предоставить:
-
заявление на разрешение перепланировки (согласование);
-
заключение страховой компании;
-
оценку специалистов с фиксированной стоимостью квартиры после перепланировки;
-
план изменений и согласие в БТИ.
ГАРАНТИРУЕМ КАЧЕСТВО, ВЫПОЛНЕНИЕ СРОКОВ И ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЙ РЕЗУЛЬТАТ
Кадастровые инженеры ГЕОМЕР ГРУПП предоставляют услуги на основании сертификатов, внесенных в государственный реестр. Услуги предоставляются с максимальным уровнем качества в установленные в договоре подряда сроки. При сотрудничестве с нашей компанией, вы можете рассчитывать на индивидуальный подход и лояльность в отношении формирования цены.
Все тарифы услуг представлены в разделе цен. При подписании договора стоимость услуги прописывается в договоре и не меняется на протяжении его срока действия.
Гарантией качества является квалификация наших сотрудников и используемое измерительное оборудование, что позволяет исключить риск возникновения ошибок при замерах объекта. Каждый прибор регулярно проходит поверку, а сертификаты и лицензии мы выкладываем на сайте.
Преимущества обращения к инженерам ГЕОМЕР ГРУПП:
- Широкий спектр предоставляемых услуг;
- Безукоризненная репутация среди конкурентов и заказчиков;
- Наличие акций, специальных предложений и гибкой ценовой политики;
- Собственное лицензированное профессиональное оборудование;
- Опытные сотрудники со стажем от 5 лет;
- Предоставление результата в оговоренные сроки.
Рекомендации, как провести перепланировку законно
Если собственник решает всё выполнить своими силами, согласование перепланировки нежилого помещения также, как и жилого, происходит в несколько последовательных этапов:
- Получение разрешения. Для этого потребуется собрать пакет документов, после чего обратиться в Жилищную инспекцию или БТИ по месту регистрации недвижимости. Упростить процедуру и сберечь нервы можно, если идти в МФЦ;
- Заказать проект перепланировки или сделать план своими силами, после чего передать его на проверку и одобрение. Обращаться можно исключительно в те проектные организации, у которых есть лицензия. Шансы получить согласие на работы по личному эскизу есть, но навстречу собственнику готовы идти не всегда;
- Дальше в Жилищной инспекции нужно получить согласие на работы по имеющемуся проекту. В среднем на это уходит до 45 дней, после чего письменное разрешение направляется в БТИ;
- После этого созывается специальная комиссия, которая оценивает перечень выполненных работ, сверяясь с проектом. Если всё прошло строго по нему, теперь останется только внести изменения в техпаспорт на квартиру. Если же нет – за узаконивание незаконной планировки придётся платить штраф или же суд может обязать владельца вернуть помещению прежний вид.
Поэтому чтобы не попасть в столь неприятную ситуацию, нужно знать, как узаконить работы.
Провести строительные работы согласно проекту
После всех разрешений можно приступать к строительству. Строго придерживайтесь утверждённого проекта. Если будут отступления, вашу перепланировку могут потом не принять и придётся переделывать. Чтобы гарантировать проверяющим органам полное соответствие проекту, в договоре с подрядчиком пропишите используемые стройматериалы и их количество. Когда стройка закончится, приглашайте на замеры инженера БТИ. Через неделю вам сделают новый техпаспорт и техплан. Цена зависит от выбранного БТИ.
Когда получите новый техпаспорт и справку о факте перепланировки, направляйтесь с ними в жилищную инспекцию. После вашего обращения назначат комиссию, которая придёт и проверит соответствие сделанной перепланировки проекту. В случае успешной проверки вы получите два документа:
- акт о перепланировке
- решение о законности перепланировки
Перепланировка и ипотека
Для оформления ипотечной сделки в списке обязательных документов присутствует отчет об оценке квартиры, в котором указаны все перепланировки, если они есть. Соответственно, при наличии незаконного переустройства помещения вероятность одобрения подобной ипотечной сделки снижается.
Так как все банки требуют предоставить этот отчет еще на этапе одобрения квартиры, поэтому продавцу и покупателю необходимо прийти к компромиссу, например:
- сфотографировать аналогичную квартиру без перепланирования (это возможно в новых построенных домах, где все квартиры до ремонта выглядят одинаково);
- попросить оценщика не указывать детали переустройства;
- оформить перепланировку законным путем.
Последний пункт – самый правильный, даже если на это придется затратить 2-3 месяца. Зато с официально узаконенной перепланировкой можно продавать квартиру любым способом (ипотека, всевозможные жилищные программы, наличные средства) не беспокоясь о том, что в процессе сделки возникнут проблемы.
Таким образом, даже перепланированную квартиру реально продать в ипотеку, если оформить все документы правильно. В то же время отчет об оценке, в котором скрыты важные сведения, теоретически становится поводом для аннуляции ипотечного договора и сделки по купле-продаже квартиры.
Что нельзя делать при перепланировке
«При перепланировке квартиры нельзя сносить несущие стены, потому что от них зависит целостность здания, — говорит Ольга Благовещенская, юрист и основатель юридической компании «МФЦУ». — Балконы нельзя совмещать с жилой площадью, обязательно должны быть перегородки в виде стеклопакетов».
В законе прописаны и другие ограничения. Запрещено, например:
— Изменять помещения так, чтобы они становились непригодными для проживания.
— Ликвидировать, изменять сечение каналов системы вентиляции, демонтировать вентиляционные и технические шкафы.
— Ставить и переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения, на лоджии, балкон, веранду и террасу.
— Обустраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.
— Делать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах.
— Переводить технические подполья в подвалы.
— Объединять газифицированные помещения с жилой комнатой.
— Устраивать проемы без двери между жилыми комнатами и газифицированными кухнями.
Чем перепланировка отличается от переустройства
Перепланировка — это изменение конфигураций квартиры, а переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Его тоже нужно согласовать.
Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры в 2022 году по закону
Есть большое количество мероприятий, которые запрещены при проведении ремонта в квартире, и по ним нет возможности получить разрешение согласно приложению 1, 11 пункта Постановления №508.
Пункт 11.9 даёт понять, что перепланировка не должна нарушать СНиП и САНПИН постановленный Правительством России.
Сначала потребуется разобрать действия, которые официально запрещается проводить:
- Любую процедуру, грозящую ухудшить условия жизни окружающих людей и перекрывающих доступ к коммуникационной системе. Этот пункт включает в себя работы связанные с переносом стояком системы горячего/холодного водоснабжения и отопления.
А также обшивание стояка цельной коробкой, которая не предусматривает люк для проверки фактического состояния любой из систем.
- Работы, которые влекут нарушение несущих мощностей конструкции. Данный пункт чётко прописывает запрет на проведение демонтажных операций несущей стены. Запрещается ещё создание в них проёмов любого типа, без получения соответствующего разрешения на это.
- Осуществление врезки в коммуникацию общедомового значения устройства, которые отключают или регулируют действия.
- Работы для уменьшения сечения или выполнение демонтажа вентканала, несмотря на установленные нормы.
Зачастую хозяины квартир не рассматривают в своём плане касаться самого вентиляционного канала, однако не уменьшают вентиляционную шахту, где и есть большое количество пустого пространства, помимо труб. Согласовать данный вопрос довольно сложно.
Место, имеющееся внутри вентиляционных шахт, не включается в общую площадь жилого помещения. Поэтому собственники квартир не покупали её, и не обладают какими-либо правам на это место.
В первом пункте 36 статьи Жилищного кодекса площадь, которая находится внутри шахты, относится к списку имущества дома.
- Приложение 3 (пятого пункта) содержит информацию, что присоединить данное помещение можно лишь собрав хозяев всех жилых помещении в МКД. Потребуется всем присутствующим принимать решение, касаемо передачи места для безвозмездного использования или аренду.
К тому же потребуется положительные ответы более 2/3 владельцев квартир со всего дома. В большинстве случаев собрать всех хозяев практически невозможно. Внутри шахты располагаемое свободное пространстве имеется только по одной причине.
Потому, что архитектор при планировании проработал помещение и оставлял часть помещения с запасом, ведь у него не было достоверной информации о том, какими трубами и с каким сечением потребуется их проставлять инженерам, делающим канализацию и водоснабжение.
- Увеличение уровня нагрузки на перекрытие при заливе бетона или замещении материалов, из которых сделана перегородка.
Невозможность переустройства квартиры
Если согласование какой-либо инстанции отсутствует – это является основанием для решения о невозможности переустройства квартиры. Нет смысла ждать положительного решения, если перепланировка или переобустройство затронут системы, влияющие на прочность железобетонных домов: несущие балки, опоры, вентиляционные системы.
Например, недопустимо
- замуровывание в стену стояков центрального отопления,
- оборудование туалетов над жилыми комнатами и кухнями соседей,
- демонтаж противопожарных устройств.
- Запрещена перепланировка квартиры, жилая площадь которой меньше 9 м2, если ее ширина меньше 2,25 метров, нет окна (естественного освещения), радиатора отопления.
- Не допускается расширение площади подсобного помещения за счет жилого.
- Невозможна перепланировка квартир в домах, которые в ближайшие три года планируется сносить, если эта деятельность не основывается на обеспечении безопасности.
- Стоит предостеречься от демонтажа коробов для вентиляции.
Законом не запрещается переоборудовать системы водоснабжения и газификации, но эти работы должны проводить лицензированные на подобную деятельность организации. В такой ситуации согласовывается проект переоборудования с соответствующими органами. Межведомственная комиссия обладает правом требования других документов, необходимых для принятия решения.
Когда требуется узаконить перепланировку
Любые работы в жилом помещении, попадающие в разряд перепланировки, обязательно должны согласовываться с такими органами территорий, как жилищная инспекция, БТИ и архитектурный отдел администрации. Это необходимо, как для того, чтобы не нанести вред дому (бывают случаи, когда самовольное вмешательство в конструкцию помещения влекло за собой разрушение многоэтажного дома), так и для того, чтобы затем можно было без проволочек продать, обменять квартиру или совершить другие нотариальные действия.
Обязательному согласованию подлежат все виды перепланировок, как простых, так и сложных. Следует помнить, что они не должны ухудшать жилищные условия. Начинать конструктивное переустройство квартиры нужно с составления плана действий.
В поправках не указана общая стоимость оформления перепланировки. В нормативных актах предусмотрена оплата исключительно государственной пошлины. Цена проекта определяется в соответствии с тарификацией организации, в которую обратиться владелец жилья за услугами.
Людям, не знающим, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире, следует самостоятельно рассчитать итоговую сумму в зависимости от расходов. Обязательная оплата требуется при:
- получении измененного технического и кадастрового паспорта (900+200 рублей);
- оплате госпошлины после обращения в суд;
- привлечении посреднических компаний в решении вопросов, относящихся к перепланировке и легализации (от 4000 рублей);
- погашении штрафа, назначенного судом (1000 – 30000 рублей).