Что вы можете требовать от управляющей компании вашего дома
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что вы можете требовать от управляющей компании вашего дома». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Обратитесь в прокуратуру или суд
Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.
В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.
Поскольку любое доказывание должно строиться на определении состава фактических обстоятельств, имеющих значение для законного, обоснованного и справедливого разрешения дела в суде, постольку назовем следующие из таких обстоятельств.
Во-первых, следует доказать наличие права, за защитой которого лицо обращается в суд. Это право может возникнуть и существовать лишь при наличии определенных материальных предпосылок: наличие права собственности или иного вещного титула на общее имущество многоквартирного дома. Как следует из ст. ст. 304, 305 ГК РФ, иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение .
Пункт 45 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. // СПС «КонсультантПлюс».
Вторым обстоятельством, подлежащим доказыванию, является факт совершения действий (бездействия) лица, к которому предъявлен иск, и их противоправный характер. Такой факт должен существовать на момент предъявления иска. Если препятствия в пользовании общедомовым имуществом отсутствуют, иск не может быть предъявлен.
На обязательность доказывания противоправности действий (бездействия) ответчика указал Президиум ВАС РФ в п. 8 информационного письма от 15 января 2013 г. N 153. Аналогичную позицию занял и Верховный Суд РФ в Определении от 12 октября 2015 г. N 309-ЭС15-6673 по делу N А60-25477/2013.
Основанием предъявления негаторного иска может также стать реально существующая угроза нарушения права собственности или законного владения истца со стороны ответчика. В этом случае речь идет о получении истцом гарантии не нарушения его права пользования имуществом в будущем. Подобная гарантия в римском праве именовалась cautio de amplius non turbando («гарантия от дальнейших посягательств»).
Вместе с тем, как отмечает Е.А. Суханов, «для удовлетворения негаторного иска не требуется доказательств вины ответчика, достаточно установления волевого характера его поведения. Отсутствие требования виновности ответчика принципиально отличает негаторный иск от деликтного» . Такой подход является господствующим и в германской доктрине.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
- Bы имeeтe пpaвo пoльзoвaтьcя oбщим имyщecтвoм — xoдить пo лecтницaм, eздить нa лифтe, пoльзoвaтьcя oбщeдoмoвoй тeлeвизиoннoй aнтeннoй и тaк дaлee.
- Bы нe мoжeтe пpoдaть cвoю дoлю в oбщeм имyщecтвe MКД и дaжe cдaть ee в apeндy. Ecли y вac в дoмe ecть пycтyющee пoмeщeниe и вы пoлaгaeтe, чтo eгo мoжнo былo бы выгoднo cдaть, пoгoвopитe c coceдями. Ecли нa oбщeм coбpaнии бoльшинcтвo coбcтвeнникoв peшит, чтo этo дeйcтвитeльнo выгoднo, тo нa ocнoвaнии peшeния oбщeгo coбpaния мoжнo бyдeт пoдпиcaть дoгoвop apeнды. Нo apeндoдaтeлями бyдyт вce влaдeльцы пoмeщeний в вaшeм дoмe.
- Coбcтвeнник oбязaн зaбoтитьcя o cвoeм имyщecтвe, пoэтoмy дoля в oбщeм имyщecтвe этo нe тoлькo вoзмoжнocть пoльзoвaтьcя лecтницaми и лифтaми, нo и oбязaннocть coдepжaть иx в нaдлeжaщeм cocтoянии.
Какие полномочия имеет УК по распоряжению общедомовым имуществом?
Управляющая компания вправе принимать решения, действуя исключительно в интересах жильцов. Принимая то или иное решение, она должна довести до собственников все сведения, касающиеся их имущественных интересов. Решения, принятые без их согласия неправомочны и могут быть оспорены владельцами квартир.
Любое решение УК может принимать совместно с жильцами, действуя по следующему алгоритму:
1. Назначить общее собрание собственников, осведомив их о повестке дня и времени его проведения.
2. Выступить на собрании, привести аргументы в пользу принятия решения о получении прибыли с общедомового имущества.
3. Провести полемику сторон.
4. Провести голосование, с подсчётом голосов.
5. Оформить решение общего собрания протоколом, подшить протокол к пакету правоустанавливающих документов.
Без организации общего собрания и оформления протокола, руководство управляющей компании не вправе зарабатывать на общем имуществе жильцов. Любые действия, предпринятые в этом направлении, являются противозаконными.
В части 1 статья 36 ЖК РФ и Постановлении Правительства № 491 указывается что именно входит в общедомовое имущество многоквартирного дома (МКД).
Регламентированный перечень:
- Помещения в МКД, выходящие за пределы квартиры: лифты, коридоры, технические этажи, чердаки и некоторые типы подвалов.
- Любые помещения в здании, у которых нет конкретно установленных владельцев. Например, самостоятельно организованный в подвале спортивный зал будет принадлежать всем собственникам без исключения.
- Крыши, несущие конструкции и любое оборудование, установленное в здании и за его пределами. При этом оно должно использоваться для обслуживания более, чем одной квартиры.
- Земельный участок вместе со всеми атрибутами благоустройства: парковки, трансформатор, тепловой пункт, гаражи, детская или спортивная площадка, клумбы и прочие элементы, которые непосредственно относятся к дому.
Как пожаловаться в суд?
Что бы не сделал сосед, если он не готов идти на компромисс и не воспринимает доводы, единственный выход — обратиться в прокуратуру. Заявление на соседей содержит следующие пункты:
- Обращение к начальнику ОВД района, где проживает заявитель, ФИО, адрес и прописка.
- Подробно изложенная суть проблемы, указание конкретных дат и времени, если соседи шумели ночью или проводили ремонт в неположенный срок.
- Конкретные данные о соседях: ФИО, адрес, — если ранее обращались с заявлениями на тех же людей, указать когда и по какому вопросу.
- Личная подпись, дата и расшифровка подписи.
- Если к заявлению хотят присоединиться другие соседи, то их имена указываются в самом начале, в конце ставятся подписи с расшифровкой.
Если соседи мусорят в подъезде или делают перепланировку без разрешения, то жалобы принимает управляющая компания. В случаях с мелким хулиганством, курением, жалобу составляют при участковом.
Общедомовое имущество: ЖК РФ
В статье 36 Кодекса установлены положения, касающиеся прав на объекты в многоквартирном жилом сооружении. В частности, в норме закреплено, что каждый собственник общедомового имущества владеет площадями в сооружении, не являющимися частями квартир и предназначенными для обслуживания более 1-го помещения в здании. К ним, в том числе, относят лифты и шахты, лестницы, коридоры, чердаки, технические этажи, подвалы, где располагаются инженерные коммуникации. Размер указанных объектов путем реконструкции может уменьшаться только с согласия всех законных владельцев. По их решению общедомовое имущество может быть передано полностью либо частично другим лицам в эксплуатацию, если данное действие не ущемляет интересов и прав юрлиц и граждан. В Жилищном Кодексе установлены и иные положения. В частности, он определяет порядок, в соответствии с которым общедомовое имущество может выделяться и отчуждаться, а также признаки, по которым объекты признаются им.
Предупреждение износа объектов
Текущий ремонт объектов, входящих в общее имущество, осуществляется по решению, принятому на собрании жильцов. Утвержденный перечень работ должен обеспечить предупреждение преждевременного износа и поддержание работоспособности и эксплуатационных показателей, а также устранение неисправностей, повреждений, дефектов. Текущий ремонт не предполагает замены лифтов, несущих ограждающих конструкций. В работы не включается устранение неисправностей дверей в нежилые или жилые помещения, окон внутри них, если они находятся в индивидуальном владении субъектов. Данные мероприятия осуществляются соответствующими собственниками.
В случае, если степень физического износа достигла предельно допустимого показателя, установленного в законодательстве от техрегулировании, и не обеспечивает безопасность здоровья, жизни лиц, представляет угрозу для муниципальных, государственных материальных ценностей и объектов, принадлежащих гражданам и юрлицам, законные владельцы помещений в МКД обязаны незамедлительно предпринять необходимые меры по исправлению ситуации. Для этого на собрании принимается решение о выполнении капитального ремонта. Факт достижения имуществом степени установленных предельно разрешенных показателей безопасности и надежности определяется собственниками либо ответственными лицами, а также представителями федеральных исполнительных орган, региональных структур, уполномоченных вести контроль эксплуатации и состояния жилищного фонда согласно ФЗ и прочих нормативных документов при осмотре. Его результаты заносятся в соответствующий акт.
Такое преступление, как порча имущества в многоквартирном жилом доме, предполагает возможность установления ответственности и в отношении лиц, не достигших возраста совершеннолетия. В том случае, если нарушителю еще не исполнилось 14 лет, отвечать за его неправомерные действия будут родители, либо законные представители.
Если лицо уже достигло 14-ти летнего возраста, к нему могут быть применены полноценные меры ответственности, наравне со взрослыми. В том случае, когда уполномоченный орган назначает денежный штраф, а у виновного не имеется источника дохода, финансовые обязательства возлагаются на его родителей, либо попечителей.
Если порча имущества в многоквартирном комплексе сопровождалась определенными отягчающими обстоятельствами и повлекла за собой необходимость применения мер уголовной ответственности, они могут быть установлены только в том случае, если подсудимый уже достиг 16 лет.
Снятие ответственности с виновного лица будет возможным только в том случае, если порча ценностей была произведена недееспособным человеком. Данный факт должны подтверждать соответствующие доказательства – медицинские справки, судебные заключения и иные документы.
Автор статьи: Петр Романовский, юрист Стаж работы 15 лет, специализация — жилищные, семейные, наследство, земельные, уголовные дела.
Порча общедомового имущества
Разберемся, что подразумевается под порчей общедомового имущества. Порча имущества — это неправомерные действия людей, которые приводят к нарушению внешнего вида и технического состояния объектов собственности.
В результате этих действий становится невозможным дальше полноценно использовать испорченные предметы по их назначению.
Вот конкретные примеры: исписанные стены подъезда, испорченный лифт, сломанные перила, поломанные скамейки и инвентарь детской площадки, сломанные деревья и кустарники во дворе дома.
Естественно, что за каждым таким деянием стоит виновное лицо. Причем вред может быть нанесен просто по неосторожности. А может быть действия нарушителей были осознанными и заранее спланированными. Что это: хулиганство, желание досадить или отомстить кому-то?
Независимо от мотива, преступление должно быть наказано. И в действующем законодательстве предусмотрена ответственность за порчу общедомового имущества.
Понятие переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
В Жилищном кодексе РФ по сравнению со ст. 84 Жилищного кодекса РСФСР содержится целая глава по вопросу перепланировки и (или) переустройства. Вопросы переустройства и перепланировки жилых помещений установлены в ст. 25—29 ЖК РФ. Некоторые случаи переустройства и перепланировки жилого помещения определены в п. 1.7.1 постановления Госстроя России от 27.09.2003 № 70 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда».
Ряд технических вопросов, касающихся перепланировки и переустройства, может быть урегулирован на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В качестве примера можно привести постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».
Предписание МосЖилИнспекции – что согласовать и как избежать штрафа в 2022 году?
Предписание МосЖилИнспекции является документом, подтверждающим выявление нарушений в ходе плановой или внеочередной проверки документов, зданий и помещений. Для проведения проверок применяются не только нормы федерального законодательства, но и нормативные акты Москвы.
Основной целью проверок МосЖилИнспекции является подтверждение, что соблюдены нормы безопасности к жилым зданиям, помещениям в них. Эти проверки могут проводиться по следующим направлениям:
- при рассмотрении и согласовании проектной документации (например, на перепланировку жилого или нежилого помещения в МКД);
- при рассмотрении документов на узаконивание фактически выполненных работ;
- при эксплуатации и обслуживании МКД;
- на предмет выявления несогласованных перепланировок и иных видов работ.
Если замечания выявляются на стадии проектирования, предписания не выносятся. Этот документ оформляется, если нарушение уже фактически состоялось. Предписание МосЖилИнспекции обязательно к исполнению. Если документы, работы или состояние объекта не будут приведены к соответствие с законодательством, за неисполнение предписания грозит штраф.