Перевод нежилого помещения в жилое — 5 шагов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод нежилого помещения в жилое — 5 шагов». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.

Когда можно не переводить

Можно ли перевести часть дома
Перевод частного дома в нежилой фонд – это разумный выход для тех, кто желает вести бизнес на своей собственности. При этом дом по назначению не используется, а возможность открытия собственного дела имеется. По сравнению с покупкой отдельного помещения, это вариант бюджетный. Хотя по времени – затратный. Понадобиться не один месяц, чтобы получить разрешение от всех возможных инстанций и провести ремонтные работы.

• Как переоформить жилой дом в нежилое помещение
• Как перевести частный дом в нежилое помещение
• Как перевести жилое помещение в коммерческое

Заявление рассматривается по правилам искового производства, предусмотренным Кодексом административного судопроизводства РФ (КАС РФ). Обжаловать отказ можно в течение 10 календарных дней с даты принятия соответствующего решения.

Расходы по переходу недвижимости определяются индивидуально в зависимости от конкретной ситуации.

Следующие расходы необходимо будет оплатить:

• плата за услуги БТИ в составлении технического паспорта (минимальная цена 1000 рублей) и бумаги, в которой указана разница цен при изменении разряда помещения;
• после перерасчета стоимости комиссией БТИ нужно внести разницу в цене;
• оплата за оказание услуг нотариуса по оформлению документов;
• квитанция госпошлины за внесение изменений в госрегистрацию права собственности на сумму 350 рублей;
• выписка из ЕГРП;
• если требуется перепланировка, необходимо оплатить ее.

Теперь вы знаете, как перевести жилую недвижимость в коммерческую. Перевод помещения из жилого в нежилой фонд достаточно трудоемкий процесс. Он требует выполнения условий, обозначенных в Жилищном кодексе, а также сбора и оформления огромного количества документов, среди которых должны быть согласие на перепланировку и разрешение соседей.

Пошаговая инструкция по переводу жилого дома в нежилую площадь не отличается от инструкции перевода обычной жилплощади за исключением тех моментов, которые мы описали.

Только после прохождения всех этапов, и согласовав все изменения, можно получить долгожданный документ в Росреестре.

Однозначно сказать, сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое невозможно. Все зависит от индивидуальных условий. Если объект требует переустройства, то в среднем придется отдать 50-150 тыс. руб. Обращение в суд, затраты и расходы на юридические услуги, услуги эксперта, судебной экспертизы может повлечь существенные денежные потери

Затраты	Сумма, в руб.
Нотариальное удостоверение согласий граждан, владеющих соседними помещениями	1000 (из расчета на одного человека)
Заказ электронной выписки из ЕГРН	350
Подготовка технического плана	5000
Составление проекта переустройства	20000

Условия переоформления жилья в нежилой фонд

В законодательстве РФ отражены нормы, определяющие обстоятельства перевода жилой собственности в сферу коммерческого применения. Большую часть условий устанавливает Жилищный кодекс (гл.3):

• допустимое расположение переоформляемой квартиры в составе многоэтажного дома – 1-3 этаж. Помещения второго-третьего этажа подлежат переводу в нежилой фонд, если под ними находятся объекты нежилой недвижимости;
• переоформляемое помещение должно обладать отдельным входом, либо позволять устройство самостоятельного входа в дальнейшем. В зависимости от вида коммерческого использования в перспективе нежилому помещению может потребоваться запасной выход (СП 112.13330.2011);
• допустимое число зарегистрированных граждан в квартире, переводимой в нежилой фонд – ноль. Регистрация возможна лишь в жилой недвижимости (ч.3 ст.I «Правил регистрации и снятия граждан РФ…»). Т.е. перед подачей документов под переоформление помещения обязательно нужно обнулить число регистрации жильцов в данной квартире;
• многоэтажка, квартира из состава которой переводится в нежилую, не должны быть аварийной, нуждаться в капремонте, подлежать сносу ли реконструкции (ст.10 гл.II Положения «О признании помещения жилым»);
• переоформление в нежилой фонд квартиры невозможен, если помещение состоит под каким-либо обременением (арестом), включая ипотеку и кредитный договор. Перевод жилья с обременением в нежилое помещение допускается лишь после прекращения залога;
• наличие неузаконенных перепланировок в квартире, переводимой в нежилую, законом не разрешается;
• переоформление в нежилую квартиры в здании культурно-исторической ценности потребует разрешения полномочного госоргана (ст.47.3 закона за №73-ФЗ «об объектах культурного наследия»);
• перевод в коммерческое назначение жилплощади невозможен, если нет подключения к инженерно-коммуникационным системам.

Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд

Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:

• Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
• Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
• Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
• Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.

Пошаговая инструкция, чтобы выполнить перевод жилого помещения в нежилое

Как переводить квартиру в нежилую недвижимость

Процедура предусматривает прохождение через несколько последовательных этапов.

1 Шаг:

Изначально собственник должен принять решение и учесть несколько моментов важных для последующего перевода, к примеру:

• приватизировать квадратные метры, если это не сделано ранее;
• покупать жилье только на первом этаже;
• получить согласие каждого владельца.

Целесообразно будет закрепить согласие в нотариальной конторе.

2 Шаг:

Для инициации процедуры собственнику лучше заказать проект перепланировки и переустройства. Поскольку он потребуется уже на собрании собственников дома.

Несмотря на то, что стоимость проекта нередко составляет десятки, а то и сотни тысяч рублей, владельцы квартир могут с ним не согласиться.

Для разработки проектной документации необходимо:

1. выбрать контору, числящуюся в СРО;
2. проверить допуск к работам;
3. подписать договор на оказание услуг;
4. предоставить техдокументацию на недвижимое имущество;
5. обеспечить доступ сотрудников компании на квадратные метры.

Готовый проект передается в электронном или бумажном форматах.

3 Шаг:

Получение согласия собственников примыкающих помещений – это один из самых сложных и трудоемких этапов. Потому, как бизнесмену важно будет заинтересовать жильцов в своем проекте. Если примыкающее помещение не приватизировано, то они не в праве давать согласие. Его можно получить только через муниципалитет. Процесс согласований занимает в таком случае около 2 недель.

4 Шаг:

Организация общего собрания собственников жилого строения прежде всего ложится на плечи предпринимателя. Изначально ему необходимо заказать выписку ЕГРН, она даст следующую информацию:

• общая S дома;
• число муниципальных квартир;
• количество собственников.

Причины перевода нежилого дома (строения) в жилой.

На самом деле причин перевода нежилого дома в жилой, нежилого строения в жилой дом, садового дома в жилой великое множество и каждая ситуация индивидуальна. Мы постараемся выделить четыре основные и самые распространенные группы:

1. Вступление в силу ФЗ 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества», по которому садовый дом – это здание сезонного использования для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд и предназначенное для временного пребывания в нем, а никак ни для проживания;
2. Затянулся процесс строительно-монтажных работ (например, не подвели коммуникации и т.д.) и строение, учитывая его технические характеристики, не могло быть признано жилым, а как-то оформить было нужно;
3. Решение собственника (причин может быть великое множество);
4. Ошибка специалиста при оформлении дома.

Когда возможен отказ?

Естественно, когда вы подаете заявление, то нет гарантии получения одобрения. Если вы получили отказ, то не стоит сдаваться сразу, а попытаться выяснить причину и разобраться в проблеме.

В соответствии со ст.24 ЖК РФ отказ возможен в случае:

• несоответствия помещения установленным характеристикам;
• невозможности провести перепланировку помещения;
• подачи неполного пакета документов;
• наличия обременений на жилье (ипотека или прочие факторы);
• если в помещении есть прописанные жильцы;
• наличия неузаконенной перепланировки;
• несоответствия проекта требованиям законодательства.

Согласно статье 24 ЖК РФ, заявитель имеет право обжаловать решение в судебном порядке. Поэтому при получении отказа можно смело обращаться в суд.

Подготовка документов

Перевод нежилого помещения в жилищный фонд зависит от решения комиссии местных органов власти, которой подаются документы на рассмотрение. После изучения всех поданных документов будет вынесено решение, разрешить или запретить такой перевод.

На рассмотрение комиссии необходимо подготовить и подать:

Наименование документов	Примечания
Заявление об изменении статуса объекта недвижимости	Заполняет и подаёт собственник, которому принадлежит здание. В заявлении должна быть чётко сформулированная просьба рассмотреть прошение
Документы, подтверждающие право собственности	Оригиналы. Можно предоставить копии, если они заверены нотариусом
Технический паспорт и план	Оформляется в Бюро технического контроля. Эти документы должны содержать всю информацию о проведённых перепланировках, иначе они будут признаны недействительными
Поэтажный план на дом	Можно получить в жилищно-эксплуатационном учреждении. Необходим для оценки влияния изменений
Письменное и нотариально заверенное согласие соседей	Если они имеются

Условия перевода жилого в нежилое помещение

Необходимо соблюсти еще определенные условия, которые предъявляются к будущему нежилому зданию:

• помещение принадлежит вам на праве собственности и расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения;
• помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок, входа в подъезд и иных помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить;
• в помещении никто не зарегистрирован и не проживает;
• помещение не обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.).

Порядок действий для перевода

Для перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание нужно:

• Подготовить заявление о переводе из жилого в нежилое в соответствующий орган, осуществляющий перевод, по месту нахождения дома (п. 1 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Такими органами являются органы местного самоуправления. Единой формы заявления не установлено.
• Подготовить необходимые документы. Исходя из ч. 2, 1 ст. 23 ЖК РФ для перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание вам понадобится:
  • правоустанавливающий документ на дом (подлинник или нотариально засвидетельствованная копия), если право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН. Если же оно зарегистрировано в ЕГРН, то такой документ вы можете представить по своей инициативе;
  • технический паспорт. Его вы можете представить по своей инициативе.
• Если документы, которые подаются по вашей инициативе, вы не представите, то уполномоченный орган запросит их в порядке межведомственного взаимодействия. Более детальный перечень документов для получения услуги по переводу вы можете найти в местных регламентах. Если потребуется перепланировка или переоборудование здания, то в первую очередь согласовываем данный вопрос, а затем уже подаем заявление на перевод.
• Далее необходимо подать заявление и необходимые документы в уполномоченный орган – в Симферополе Департамент городского хозяйства при Администрации г. Симферополя или можно подать через МФЦ. После подачи начинает течь 45- дневный срок, в течении которого госорган принимает решение – перевести жилое в нежилое или отказать в переводе. Если принято решение о переводе, то в течении 15 дней по дня получения необходимых документов госорган автоматически вносит измененные сведения в ЕГРН.

Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.

Придется взять на себя следующие расходы:

• Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
• Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
• Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
• Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
• Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.

Условия перевода жилого помещения в коммерческое

Законодательство РФ четко указывает, какие условия должны быть соблюдены, чтобы произвести перевод жилого помещения в коммерческое:

• В многоэтажке переводу подлежат помещения, расположенные не выше третьего этажа, причем на втором и третьем – только если под ними также находятся нежилые площади;
• Помещение должно либо иметь отдельный вход, либо иметь условия для его обустройства, в некоторых случаях также необходима организация запасного выхода;
• В квартире, которую планируется переделать под коммерческое помещение, никто не должен быть прописан;
• Многоквартирный дом, где находится помещение для использования под коммерческие цели, не должен быть аварийным, предназначенным под снос, не должен нуждаться в капитальном ремонте или реконструкции;
• Помещение не должно находиться под обременением;
• Все перепланировки должны быть узаконены;
• Если здание относится к объектам культурно-исторического наследия, понадобится получить дополнительное разрешение от соответствующих государственных органов;
• Подключение к инженерно-коммуникационным системам обязательно.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

Порядок перевода помещений предусмотрен в ст. 23 ЖК РФ.

Не позднее чем через 45 дней со дня представления заявителем документов органом, осуществляющим процедуру перевода помещений, должно быть принято решение о переводе или об отказе в переводе помещения. Если документы представлены через многофункциональный центр, то срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий процедуру перевода помещений.

Это решение не позднее чем через 3 рабочих дня доводится до сведения заявителя путем выдачи или направления по почте уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое. Если же заявления о переводе помещения подавалось через многофункциональный центр, то уведомление направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

Форма указанного уведомления утверждена постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение».

Кроме того, орган, осуществляющий перевод помещений, принятое решение доводит до сведения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято решение о переводе.

Получение уведомления подтверждает, что перевод помещения закончен, и его можно использовать в качестве нежилого (либо, напротив, жилого). Однако из этого правила есть исключение. Если для использования помещения в качестве нежилого требуются его переустройство, перепланировка и (или) иные работы, уведомление является основанием для проведения этих работ. Завершение переустройства и (или) перепланировки, либо иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии подтверждает завершение переустройства и (или) перепланировки и должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Похожие записи:

• Ежемесячная денежная выплата при рождении третьего ребенка или последующих детей
• Завещание с завещательным отказом и исполнителем
• Машины с рук оформление документов 2021