Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.
Комментарий к ст. 381 ГК РФ
1. В п. 1 комментируемой статьи определяется судьба задатка при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (в силу действия обстоятельств непреодолимой силы или других обстоятельств, возникших не по вине сторон). В подобной ситуации задаток возвращается в размере полученной суммы, т.е. в одинарном размере. Так, должен быть возвращен в одинарном размере задаток, полученный продавцом эксклюзивного автомобиля, если обязательство из договора купли-продажи прекращено вследствие невозможности его исполнения, поскольку автомобиль до передачи его покупателю был разрушен или поврежден в результате стихийного бедствия.
2. В абз. 1 п. 2 ст. 381 ГК РФ излагается суть обеспечительной функции задатка. Она сводится к тому, что сторона, давшая задаток, в случае неисполнения ею договора, теряет его. Если же договор не исполняет сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму, т.е. возвратить полученную сумму задатка и уплатить дополнительно сумму, равную задатку. Таким образом, в отличие от обеспечительной функции таких способов обеспечения обязательства, как неустойка, залог, удержание, независимая гарантия, обеспечительная функция задатка носит двусторонний характер.
Следует подчеркнуть, во-первых, что задатком может обеспечиваться именно исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая данную сумму. Если договор не заключен, то между сторонами, как отмечалось выше, не возникло обязательство, которое может быть обеспечено задатком. Денежная сумма, переданная для обеспечения его исполнения, не является задатком.
Во-вторых, правило абз. 1 п. 2 ст. 381 ГК РФ применяется лишь в случае неисполнения обязательств в целом и не распространяется на случаи ненадлежащего исполнения, т.е. нарушения лишь отдельных условий договора, когда в целом обязательство сохраняет силу.
Кроме того, указанные последствия допустимы лишь в отношении стороны, которая совершила правонарушение и «ответственна» за неисполнение договора. Иными словами, потеря задатка одной стороной (внесшей задаток) либо уплата его в двойном размере другой стороной (получившей задаток) возможна лишь при наличии оснований для ответственности соответствующей стороны. При этом следует учитывать правила ст. 401 ГК РФ об условиях ответственности, включая положения п. 3 указанной статьи об ответственности предпринимателя в том числе и при отсутствии вины. Изложенные обстоятельства позволяют считать задаток одной из мер ответственности за нарушение обязательства.
3. В силу абз. 2 п. 2 ст. 381 ГК РФ одновременно с потерей отданного задатка или его возвращением в двойном размере сохраняется обязанность стороны, ответственной за неисполнение договора, возместить другой стороне убытки, понесенные вследствие этого. Иными словами, задаток по общему правилу не выполняет роли отступного (см. комментарий ст. 409 ГК РФ). Потеря задатка внесшей стороной либо уплата его контрагентом в двойном размере не влечет прекращения обязательства и не освобождает соответствующую сторону от возмещения убытков. При этом в силу положения о возмещении убытков «с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное», предполагается, что задаток имеет зачетный характер. Убытки возмещаются в части, не покрытой задатком, превышающей его сумму. Презумпция о необходимости возмещения убытков может быть изменена, если стороны предусмотрят в договоре условие, исключающее возможность их возмещения. В таком случае задаток играет роль отступного.
К предусмотренным пунктом 2 статьи 381 настоящего Кодекса мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком, применяются положения статьи 333 ГК РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81).
Другой комментарий к Ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. В п. 1 комментируемой статьи определяется судьба задатка при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (в силу действия обстоятельств непреодолимой силы или других обстоятельств, возникших не по вине сторон). В подобной ситуации задаток возвращается в размере полученной суммы, т.е. в одинарном размере. Так, должен быть возвращен в одинарном размере задаток, полученный продавцом автомобиля, если автомобиль до передачи его покупателю был разрушен или поврежден наводнением.
2. В абз. 1 п. 2 комментируемой статьи излагается суть обеспечительной функции задатка. Она сводится к тому, что сторона, давшая задаток, в случае неисполнения ею договора, теряет его. Если же договор не исполняет сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму, т.е. возвратить полученную сумму задатка и уплатить дополнительно сумму, равную задатку. Следует подчеркнуть, что данное правило применяется лишь в случае неисполнения обязательств в целом и не распространяется на случаи ненадлежащего исполнения, т.е. нарушения лишь отдельных условий договора, когда в целом обязательство сохраняет силу. Кроме того, указанные последствия допустимы лишь в отношении стороны, которая совершила правонарушение и «ответственна» за неисполнение договора. Иными словами, потеря задатка одной стороной (внесшей задаток) либо уплата его в двойном размере другой стороной (получившей задаток) возможна лишь при наличии оснований для ответственности соответствующей стороны. При этом следует учитывать правила ст. 401 ГК об основаниях ответственности, в том числе положения п. 3 указанной статьи о повышенной ответственности предпринимателя. Изложенные обстоятельства позволяют считать задаток одной из мер ответственности за нарушение обязательства.
3. В силу абз. 2 п. 2 комментируемой статьи одновременно с потерей отданного задатка или его возвращением в двойном размере сохраняется обязанность стороны, ответственной за неисполнение договора, возместить другой стороне убытки, понесенные вследствие этого. Иными словами, задаток по общему правилу не выполняет роли отступного (см. комментарий ст. 409). Потеря задатка внесшей стороной либо уплата его контрагентом в двойном размере не влечет прекращения обязательства и не освобождает соответствующую сторону от возмещения убытков. При этом предполагается, что задаток имеет зачетный характер. Убытки возмещаются в части, непокрытой задатком, превышающей его сумму. Презумпция о необходимости возмещения убытков может быть изменена, если стороны предусмотрят в договоре условие, исключающее возможность их возмещения. В таком случае задаток играет роль отступного.
Противоречия и споры в судах по вопросу задатка
Можно ли оставить задаток в случае отмены сделки? Является ли денежная сумма, внесенная за Недвижимость, задатком, или это аванс? Есть ли возможность взыскать с продавца квартиры задаток в двойном размере? Эти и другие вопросы возникают у сторон сделки, и это несмотря на то, что действующим законодательством России, согласно ст.ст. 380, 381 Гражданского кодекса РФ, определены понятия задатка, форма соглашения о задатке, последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.
Как следует из Гражданского кодекса РФ, задаток выполняет три основные функции: платежную, доказательную и обеспечительную.
Понятие задатка закреплено в Гражданском кодексе. Говоря простым языком, задаток – это средства, которые передаются от покупателя к продавцу в качестве подтверждения намерения совершить сделку.
Как правило, сумма задатка включается в счет стоимости квартиры и учитывается при оформлении основного договора купли-продажи. Для продавца задаток – это гарантия того, что покупатель не изменит свое решение в последний момент перед заключением сделки, а для покупателя – это способ удержать продавца от продажи квартиры кому-то другому.
Сумму задатка стороны сделки определяют самостоятельно, никаких специальных требований закон к сумме не устанавливает. Сумма задатка может быть абсолютно любой и зависит от стоимости приобретаемого жилья и личной договорённости между продавцом и покупателем. Чаще всего задаток составляет около 5% от стоимости квартиры, но это необязательное правило. Задаток может составлять как 10000 рублей, так и 100000 рублей и выше.
Указывает на необходимость возврата покупателю залога в двойном размере ГК РФ. По данному документу продавец, отменивший продажу своей недвижимости, должен компенсировать покупателю его временные и моральные затраты. Ведь за это время он мог приобрести уже другое имущество.
Но другая сторона сделки не получает своих денег обратно, если она отменила подписание договора. Хотя есть несколько исключений, предусмотренных законом. Все они говорят об индивидуальном подходе к ситуации, объективной оценке сложившихся обстоятельств:
- Покупатель может отменить свое решение из-за обстоятельств, связанных с самой сделкой, с недвижимостью. Он может сомневаться в том, что имущество оценено объективно, в том, что продавец не мошенничает при проведении сделки. В таком случае невозвратный залог должен быть отдан покупателю.
- Получает покупатель свои деньги, к тому же в двойном размере, если продавец отказался от продажи. Он получает свои деньги и еще компенсацию от продавца.
- Согласно статьи 381 ГК задаток может быть возвращен, если сделка не проводится до конца по обоюдному согласию. Такие отношения могут складываться между деловыми партнерами или родственниками, которым не сложно договориться об учете интересов обеих сторон.
- Вернуть задаток реально и в том случае, если соглашение о нем было составлено неправильно, с нарушением юридической терминологии или других аспектов. В таком случае важно доказать неправильное оформление, особенно, если дело дойдет до суда.
Слова «задаток» и «залог» используются в сфере операций с недвижимостью часто и, как правило, в отношении одного и того же действия. Но есть важный нюанс употребления таких выражений, который может выплыть в ходе судебного разбирательства между сторонами сделки.
Обязательно ли передавать задаток?
Нет, передача задатка – это добровольное действие. То есть, действующее законодательство не обязывает граждан и компании применять практику использования задатка в каких-либо ситуациях. Это делается либо по желанию одной из сторон сделки, либо в соответствии с положениями заключенного договора.
Обязан ли исполнитель возвращать задаток?
Заказчик должен вернуть задаток в двукратном размере, если он не смог выполнить условия заключенного соглашения, не имея никаких уважительных причин.
Может ли заказчик вернуть задаток, если передумает участвовать в сделке?
Нет. Факт передачи задатка свидетельствует, что между заказчиком и исполнителем заключен договор, который предусматривает необходимость выполнения каких-либо обязательств. Если заказчик не выполнит свои обязанности, то он потеряет свой задаток. Однако если сложившиеся обстоятельства обусловлены уважительной причиной или форс-мажорными обстоятельствами, не зависящими от сторон сделки, то можно попытаться вернуть уплаченный задаток в порядке судебного разбирательства.
Предварительный договор при покупке квартиры
Передача аванса или задатка происходит в момент подписания предварительного договора. Заключая его, стороны договариваются об условиях будущей сделки, устанавливают, когда и на каких условиях продавец обязуется продать, а покупатель — купить квартиру.
Все условия, которые содержатся в предварительном договоре, делятся на существенные, без которых договор будет считаться недействительным, и дополнительные. Эти пункты обязательными не являются, но они имеют значение для сторон сделки.
К существенным условиям предварительного договора относятся:
-
сведения о сторонах сделки: паспортные данные продавца и покупателя, адрес их регистрации или проживания;
-
данные об объекте недвижимости: полный адрес (населенный пункт, улица, номер дома и квартиры), общая площадь квартиры, кадастровый номер, количество комнат и этаж, на котором она расположена;
-
информация о том, на основании каких документов квартира принадлежит продавцу;
-
указание на цену квартиры и порядок расчетов;
-
срок, в течение которого должна быть совершена сделка купли-продажи.
Дополнительными условиями в предварительном договоре, например, определяется, как будет происходить оплата по договору (использует покупатель для покупки наличные средства или банковский кредит). Перечислено имущество, которое должно быть передано покупателю вместе с квартирой.
Далее возможны два варианта. Стороны сделки могут сразу в предварительном договоре указать, что для обеспечения своих обязательств по сделке покупатель передает продавцу определенную сумму, и в каком качестве (задатка или аванса) она передается. Оговорить, какие последствия будет иметь передача задатка для покупателя и продавца. При каких условиях задаток обязательно возвращается продавцом в двойном размере и когда продавец имеет право оставить полученную сумму себе.
Или же стороны могут дополнительно составить документ, который называется соглашением о задатке. В нем будет подробно прописано, в каком случае задаток нужно вернуть в двойном размере и когда продавец имеет право оставить его себе. Делается это для того, чтобы стороны исходили из одного варианта развития событий и понимали, что будет происходить в дальнейшем.
Задаток возвращается или нет
Если вы решили купить квартиру, землю или дом, продавец законно может попросить оплатить задаток. Каждый хочет быть уверенным в том, что сделка не сорвется. Если же договор расторгается по вине продавца, что случается довольно часто, возврат денег должен быть сделан в двойном размере. Хорошо, если вопрос решается по взаимному согласию.
Иногда стороны конфликта для его разрешения вынуждены обращаться в суд. В процессе рассмотрения спора может выяснится, что частичная оплата была не задатком, а авансом.
Обычное дело – когда при оформлении оплатной сделки на квартиру стороны договора путают правовую основу предварительно оплаченной суммы, не знают что это – аванс или задаток, и при каких обстоятельствах уплаченная сумма возвращается?
Определение задатка дано в части 1 статьи 380 ГК РФ.
Под ним понимают денежную сумму, которую покупатель передает продавцу в счет дальнейшей оплаты стоимости покупки. Продавец в свою очередь обязан не продавать имущество другому покупателю до совершения сделки.
В договоре должно быть указано, что частичная предварительная оплата является задатком. В противном случае суд автоматически признает платеж авансом.
Задаток выполняет три основные функции:
- платежную – денежные средства перечисляются продавцу в счет последующих платежей по сделке;
- доказательную – факт оплаты задатка является доказательством заключения договора;
- обеспечительную – побуждает участников сделки добросовестно исполнить свои обязательства.
Покупатель не сможет получить приобретенное имущество в собственность пока полностью не расплатится, а если так случается, то частичная оплата остается у продавца. Когда же сделке препятствует собственник недвижимости, уплаченная сумма возвращается вдвойне.Таким образом, задаток служит гарантией того, что стороны доведут сделку до конца. Передача денег должна сопровождаться заключением письменного соглашения. В нем, кроме прочего, обязательно, указывается:
- форма и размер предварительной оплаты,
- предмет основной сделки, обеспеченной задатком.
В случае передачи денег на основании устного соглашения, платеж не может быть расценен в качестве задатка. Взнос будет признан авансом.
Когда невозможно получить задаток обратно
Возврата задатка не происходит в том случае, когда сделка не состоялась по вине покупателя. При грамотном оформлении передачи денег за приобретаемое имущество и нарушении условий, содержащихся в предварительном договоре, получить назад задаток нельзя.
Сложности при возврате переданных денежных средств возникают в случае утраты предварительного соглашения. Покупатель, который отказался от подписания договора, может через суд попробовать вернуть задаток.
В некоторых случаях, уместно ссылаться на 451 статью Гражданского кодекса. Согласно данной норме, к уважительным причинам относится неожиданная смена ситуации. Трактовать статью можно так: если бы человек предполагал, что обстоятельства поменяются настолько серьезно, то он не согласился бы на сделку на указанных в документе условиях.
Как дать деньги в долг под расписку от частного лица?
Задаток при торгах возвращается или нет
Данный денежный взнос необходим для того, чтобы обе стороны договора чувствовали ответственность за невыполнение каких-либо условий договора по выкупу товара или имущества.
Для данного порядка действий подготавливается извещение о проведении торгов, и участники обязаны внести задаток в том размере и порядке, который установлен данным документом. Однако стоит учитывать тот момент, что при отсутствии торгов, денежный средства должны быть возвращены.
К тому же, согласно ст. 448 ГК Российской Федерации, задаток должен быть возвращен тем лицам, которые проиграли в торгах.
Если же гражданин победил в торгах, то денежные средства, которые были внесены в качестве задатка, засчитываются в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
Возврат задатка за квартиру
После того, как покупатель нашел квартиру, которая его устраивает, он может внести задаток для того, чтобы ее сняли с продажи. Для этого заключается соглашение в письменном виде (ст. 380 ГК РФ), или предварительный договор (Постановление Пленума Верховного суда РФ № 48). Справка! Задаток и аванс не являются равнозначными понятиями. Последний возвращается продавцом в полном объеме, если договор не будет заключен.
Размер задатка не прописывается в законодательных актах. Поэтому сумма определяется по соглашению между сторонами.
В договоре о выплате задатка должны указываться следующие сведения:
- информация о сторонах;
- данные об объекте недвижимости;
- стоимость квартиры;
- сумма задатка;
- срок исполнения;
- подписи сторон.
О том, что задаток получен, оформляется расписка от продавца. Перечисленная сумма учитывается как часть средств от общей стоимости жилья.
Отличия от аванса и залога
Юридическое понятие аванс в российском законодательстве не употребляется, однако в практической плоскости аванс и задаток — близкие, но не тождественные термины.
Аванс также является предварительной выплатой перед передачей имущества, оказанием услуг или выполнением работ. Однако он не является формой обеспечения обязательств и всегда может быть возвращен или быть истребован обратно без каких-либо последствий для сторон. Внесение авансовой выплаты не обязывает стороны к совершению сделки.
Залог является формой обеспечения обязательств по договору. Однако он не относится к предварительному взносу и оформляется отдельным соглашением. Если задаточный взнос выражается в денежном эквиваленте и не может превышать размер основной суммы, то залогом обычно является имущество, стоимость которого равна или больше стоимости предмета договора.
381 статья Гражданского законодательства подробно описывает ситуации, при которых задаток должен быть возвращен покупателю или же оставлен продавцу. Резюмируя все прописанное в законе, видим, что если продавец нарушил условия договора, деньги должны быть возвращены в двойном объеме. Если сделка не состоялась по вине покупателя – задаток продавцом не возвращается.
Как и в любом законе, в данном существуют свои исключения. Иногда ситуация может складываться неоднозначно и противоречиво. Раньше судебная система вступала в противоречие между Верховным и Арбитражным судом. Последний не признавал задатка без основного договора, считая его авансом, который если и возвращается, то никак не в двойном объеме.
Однако на данный момент законодательство едино для всех видов суда. А в Гражданское законодательство были внесены соответствующие пункты, которые подробно описывают особенности внесения и возврата денежных средств в качестве задатка. Чтобы окончательно понять, возвращается задаток или нет, нужно учесть еще некоторые моменты.