04.05.2021

Как оформить дом построенный без разрешения на строительство в 2021 году

Автор: admin Страховое право Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить дом построенный без разрешения на строительство в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Регистрация жилого дома на земельном участке в 2021 году

2. Как получить разрешение на строительство дома в 2021 году

3. Разрешение на строительство 2021

4. Узакониваем уже построенный дом: Варианты и этапы оформления

5. Как оформить дом на участке в 2021 году

6. Дачную амнистию продлили до 2021 года. Но на новых условиях

7. Узаконить самострой в 2021 году

Тем, кто владеет домом, построенным без соответствующего согласования, необходимо узаконить строение. Легализация постройки может проходить по двум сценариям – в административном порядке и через суд.

В некоторых, особенно сложных случаях, документальная легализация через процедуру административного узаконивания, будет предварительным досудебным этапом.

Упрощенная процедура легализации самовольных строений стала возможна благодаря «дачной амнистии», которая даёт возможность гражданам оформить объекты ИЖС без необходимости получать разрешительные документы на ввод их в эксплуатацию.

«Дачная амнистия» продлена до 1 марта 2021 года. До этого срока можно легализовать землю и строения на ней.

Перед тем как зарегистрировать дом без разрешения на строительство по упрощённой процедуре, необходимо:

Если в оформлении дома в собственность, без разрешения на строительство, отказано в ходе упрощенной процедуры, то у застройщика есть право обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения спорного строения.

Важным этапом является досудебная подготовка искового заявления и документальных доказательств – отстаивать свои права застройщик обязан сам.

Чтобы суд принял заявление с иском в своё производство, необходимо подготовить:

Законодательство предусмотрело административную ответственность застройщиков за самовольное возведение зданий без соответствующего согласования.

Необходимо придерживаться установленных правил и норм, в противном случае собственнику здания может грозить штраф за строительство без разрешения на строительство – от 2-5 тысяч (для частных лиц) до 1 миллиона (для должностных лиц и предпринимателей).

Собственнику незаконного строения суд может вынести предписание об устранении нарушений Законодательства РФ. В случае выявления фактов, когда строение нарушает права третьих лиц, создаёт угрозу для граждан, застройщика обязуют ликвидировать самострой принудительно.

Регистрация жилого дома на земельном участке в 2021 году

Прежде чем начать разбираться в нормах Законодательства, необходимо усвоить некоторые понятия:

Сооружение дома – это возведение объекта (с прокладкой фундамента, несущих конструкций, перекрытий) на земельном участке, предусмотренном для этих целей, либо на территории, предназначение которой не исключает размещения здания.
Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – жилое здание, построенное гражданами на закрепленном за ними (на условиях аренды) или на собственном земельном участке.
Согласование строительных работ – предварительная процедура перед началом работ. Согласование проекта и разрешительный документ выдаёт администрация субъекта РФ, органы местного самоуправления (зависит от того, на чьей подведомственной территории располагается земельный участок). Перед тем, как выдать официальное согласие, местные государственные органы изучают проект, расчёты, проверяют документацию на соответствие строительным и другим нормам. При этом учитывается ВРИ – вид разрешенного использования земельного надела.
Незаконная самовольная постройка – здание, возведенное самостоятельно или посредством подрядных организаций, без согласования, разрешительных документов, без проверки проекта на соответствие его строительным нормам, другим требованиям (пожарной безопасности и т.д.). Также самовольной постройкой считается здание, сооруженное с нарушением целевого использования земельного участка. Так, если земельный надел предназначен для ведения сельского хозяйства, то построенный на нём объект ИЖС будет считаться незаконным.

Владелец самостроя не может распоряжаться зданием, продавать, сдавать внаём, предпринимать иные сделки. Оформление дома в собственность без разрешения на строительство запрещено законодательством. Эти положения прописаны в ст. 222 Гражданского Кодекса РФ.

Процедура регистрации уже построенного дома имеет много особенностей. Некоторые из них проявляются только в процессе узаконивания и избежать их не получается. Но существует четыре основных пункта, которые можно учесть заранее, начиная процедуру регистрации:

У человека, который оформляет на себя дом, должны быть права и на земельный участок под домом: право собственности, пожизненной аренды или наследства. То есть собственником земли и дома должен быть один и тот же гражданин.
Категория земли должна соответствовать типу объекта, построенного на ней. К примеру, можно зарегистрировать дом, построенный на земле ИЖС или ЛПХ. Но тот же самый дом на земле сельхозназначения суд оформить не разрешит.
Дом должен быть построен с соблюдением строительных норм и правил, иметь возможность для присоединения инженерных сетей и не нести опасности для окружающих людей.
Построенный дом не должен нарушать прав третьих лиц, в частности соседей или администрирующих органов.

Перечисленные факторы являются крайне важными в процессе узаконивания уже построенного дома. Без соблюдения этих условий получить право собственности на дом не получится.

В августе 2021 года были приняты и введены в действие поправки в Градостроительный кодекс, и многие нормы приобрели новый вид. Введение в эксплуатацию и порядок сооружения частных жилых строений с 1.01.2019 года должно осуществляться по новым нормам законодательства.
Теперь индивидуальный застройщик освобожден от предварительной процедуры согласования проекта и получения разрешения на работы по возведению объекта. Но понятие «самовольная постройка» никуда не делось из ГК РФ. Это означает, что участие государства в контроле за застройкой в частном секторе остаётся в силе.

Новые правила предусматривают подачу застройщиком уведомления в компетентные органы в начале строительных работ и их завершении. К уведомлению прикладывается документальное подтверждение с проектом, описанием, расчётами строительного объекта.

Упразднение разрешительного порядка при постройке дома должно облегчить застройщикам производство работ и последующее оформление постройки в собственность. Однако с новыми нормами связано много нюансов, из-за которых объект могут признать самостроем.

Так, уполномоченный орган может оставить без рассмотрения уведомление, отказать в согласовании, по причинам, указанным в ст.51.1 Градостроительного кодекса РФ (новая редакция вступила в силу 01.11.2019 года):

Параметры постройки не соответствуют предельным разрешённым параметрам.
ВРИ участка не допускает размещение капитальных зданий.
Уведомление подано не владельцем земельного участка.
Архитектурное решение и внешний облик возводимого объекта не соответствует нормативам, утвержденных местным регламентом в градостроительной сфере.

Отказать в согласовании возведения объекта могут и по причине несвоевременной подачи уведомления – стройка фактически уже ведётся, а органы местной государственной власти уведомляются о её начале.

Если вы оформляете дом через администрацию, то процесс следует построить таким образом, как если бы дом еще не был построен. Этапы регистрации:

Подача уведомления о строительстве. На этом этапе сотрудники администрации проверяют категорию земли, характеристики объекта капитального строительства, а на место стройки, как правило, не выезжают. Таким образом, можно получить положительный ответ на уведомление, который и будет являться разрешением. Как только у вас на руках окажется положительное решение по уведомлению о строительстве, можно переходить к следующему этапу.
Подготовка технического плана. Заключить договор на оформление техплана можно в нашей компании. Этот документ необходим для дальнейшей регистрации недвижимости. Кадастровый инженер «КБ-Недвижимость» может выехать на ваш участок для того, чтобы сделать замеры и подготовить технический план.
Уведомление о завершении строительства. Как только технический план будет готов, можно снова обращаться в администрацию — на этот раз, чтобы уведомить об окончании стройки. Получив такое уведомление и техплан, сотрудники администрирующего органа начинают проверку дома на соответствие различным нормам и параметрам.
Получение уведомления о соответствии. При отсутствии нарушений сотрудники муниципалитета выдадут вам бумагу о соответствии дома положенным нормам и передадут документы для регистрации в Росреестр. Вам останется только получить готовую выписку о праве собственности.

Административный способ регистрации недвижимости довольно прост и может использоваться при условии строительства нового дома на землях категории ИЖС и ЛПХ.

«Дачная амнистия» продлена до 1 марта 2021 года. До этого срока можно легализовать землю и строения на ней.

Перед тем как зарегистрировать дом без разрешения на строительство по упрощённой процедуре, необходимо:

Заказать технический план объекта – обратиться в МФЦ с заявлением. Представитель кадастрового комитета, инженер, выедет на место, произведёт замеры, составит документ, который должен содержать план расположения сооружения в пространстве, схему и экспликацию внутренних помещений. Изготовление техплана занимает около 2 недель. Услуга платная.

Получить выписку из ЕГРН – это правоустанавливающий документ на земельный участок, в котором указывается лицо, владелец надела, форма владения (частная собственность, аренда, бессрочное пользование), вид разрешенного использования ЗУ. Если земля не легализована, необходимо пройти процедуру оформления надела. Выписка выдаётся на платной основе, через уплату госпошлины.

Подготовить документ, удостоверяющий личность заявителя.

Оплатить госпошлину за регистрацию права собственности – размер её составляет 350 рублей (только в рамках упрощенной процедуры).

Может потребоваться градостроительный план на землю – его предварительно заказывают в МФЦ. Запрашиваемая часть плана должна содержать участок, принадлежащий застройщику, и схематичное обозначение самовольного строения.

После подготовки всех необходимых документов, следует обратиться с заявлением о регистрации права собственности на объект ИЖС в многофункциональный центр по месту нахождения регистрируемой недвижимости.

Процедура проверки пакета поданной документации продолжается в течение 10 дней. После истечения этого срока, владельцу сооружения выдаётся свидетельство о праве собственности на строение либо отказ в регистрации дома, с указанием причин такого решения.

После получения документа о праве собственности на самострой, следующий шаг – постановка дома на кадастровый учёт без разрешения на строительство. Согласование строительных работ уже не потребуется, так как проведена проверка соответствия здания строительным и другим нормам, параметров самовольной постройки регламенту градостроения.

В законодательство РФ были внесены изменения, которые коснулись сферы строительства частных жилых домов на землях населённых пунктов. Благодаря этим изменениям были отменены разрешения и введены уведомления о соответствии перед и после окончания строительства. Теперь в стране новый, упрощённый, порядок оформления строительства частных жилых домов. Что же касается домиков на садовых участках, то благодаря продлению «дачной амнистии» до 2021 года, такие объекты оформляются только на основании техплана.

Внесённые поправки установили единые нормы и требования к жилым постройкам на участках под ИЖС и ЛПХ, расположенных в населённых пунктах. Зафиксированы ограничения параметров строений. Они были обусловлены тем, что ранее в градостроительном кодексе РФ, а также в правилах землепользования и застройки отсутствовали нормы строительства на таких участках. Это приводило к тому, что на таких землях часто выстраивались многоквартирные дома под видом индивидуальных. К тому же уделили особое внимание выявлению неузаконенных строений и применению к их владельцам штрафных санкций.

Под действие нового закона попадают объекты индивидуального жилищного строительства. К этой категории недвижимости относят жилые дома, в состав которых входят котельные, кладовки и иные помещения, обеспечивающие комфортное проживание. Новые требования разрешают строить дома до 3 этажей и не выше 20 метров. Это должно быть отдельное здание, которое не подлежит разделению на несколько блоков.

Таким образом, действие 340-ФЗ не распространяется на таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома, коммерческие здания: магазины, мастерские, склады, торговые центры, спортивные комплексы и иные объекты нежилого назначения. Для них процедура согласования осталась прежней. Если не выполнить эти требования, в будущем возникнут проблемы с регистрацией построенного объекта. В худшем случае — суд примет решение о сносе здания за счёт застройщика.

На этапе подачи уведомления о начале строительства собственники и арендаторы земельных участков сталкиваются с необходимостью учёта специфических нюансов. Ряд вопросов возникает при формировании пакета документов и заполнении предусмотренных законодательством бланков. Компания «Правозем» специализируется на решении подобных задач. Входящие в штат юристы контролируют каждый этап процедуры, подготавливают документы, проходят согласование в соответствующих инстанциях и обращаются в органы местного самоуправления.

Участие собственника при таком подходе сведено к минимуму. Быстрое достижение положительного результата позволяет не откладывать дату строительства на неопределенный срок. Помимо юристов, в нашей компании трудятся кадастровые инженеры и геодезисты. Благодаря наличию таких сотрудников на протяжении семи лет мы выполняем следующие виды работ:

проведение топографической съёмки земельного участка;
согласование съёмки с эксплуатирующими организациями;
согласование с районной администрацией;
получение ГПЗУ;
подготовка СПОЗУ;
получение уведомления о соответствии строительства;
проектирование;
проведение изысканий до начала строительства;
постановка объектов недвижимости на кадастровый учёт.

Мы готовы разработать описание внешнего облика объекта ИЖС в случае расположения участка в пределах территории, относящейся к историческим поселениям. Юристы окажут помощь в решении вопроса согласования строительства с управлением культурного наследия, если участок подал в зону охраны такого объекта. Конечный результат и перечень возложенных на компанию обязательств оговариваются в договоре. Помимо выполнения инженерных работ, собственник может рассчитывать на представление интересов в государственных органах. Результат проведённой работы может быть передан заказчику двумя способами: в электронном (компакт-диск, флешка, интернет) или распечатанном на бумаге виде, если подразумевается наличие промежуточных согласований.

Для государственной регистрации недвижимого имущества частники в обязательном порядке получают согласованные уведомления о начале и завершении строительства. Потому что без них не удастся получить удостоверяющую право собственности выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), и в этом случае возведённые объекты признаются самостроями. А владелец узаконенной постройки может распоряжается собственностью в полной мере. Официальное владение участком и строениями на нём, даёт право продать, подарить, оставить в залог или передавать по наследству имущество. Зарегистрированный объект не признают самовольным строением и не обяжут снести его.

Для регистрации дома в реестре необходимо заявление от будущего собственника, к которому прикладывается технический план и квитанция об оплате госпошлины. И, конечно же, согласно новому закону, в техплан входят согласованные уведомления о начале и завершении строительства. Техплан составляет кадастровый инженер, который выезжают на территорию и проводит необходимые замеры дома. Выбирая исполнителя этой работы, стоит удостовериться, что он имеет аттестат и персональную электронно-цифровую подпись, а также состоит в саморегулируемой организации.

Как получить разрешение на строительство дома в 2021 году

Если объект возведён без получения уведомления о соответствии планируемого строительства установленным нормам, то такую недвижимость невозможно будет узаконить, то есть поставить на кадастровый учёт. Следовательно, построенный и незарегистрированный дом будет считаться самовольным строением. В этом случае законодательство РФ предусматривает штрафные санкции и даже снос самовольной постройки, если её обнаружат. Функция привлечения к административной ответственности закреплена за представителями органов власти. Действие этой нормы не распространяется на гаражи, бани и хозяйственные объекты подсобного назначения.

Собственник должен понимать, что если незаконную постройку дома либо другого сооружения на принадлежащем ему участке не выявили, проблем не возникает даже при отсутствии разрешения. Однако с трудностями приходится сталкиваться на этапе узаконивания объекта. Помимо этого, придётся убеждать чиновников в необходимости закрепления за владельцем права собственности на построенный объект, а также в законности выдвигаемых требований.

Многие граждане убеждены, что незаконно возведённая постройка может быть зарегистрирована в любой момент. В действительности таких собственников ожидают несколько неприятных сюрпризов, первый из которых связан с невозможностью регистрации постройки без предварительного обращения в суд. Последний должен вынести решение, подтверждающее право собственности. Таким образом владелец сталкивается с дополнительными временными и финансовыми затратами.

Помимо этого, не исключена вероятность вынесения судебного решения об обязательном сносе незаконно возведённого сооружения, угрожающего жизни людей либо нарушающего права третьих лиц. Расходы, связанные со сносом конструкции, возлагаются на нарушителя. Перечисленные выше трудности призваны натолкнуть собственника на мысль о целесообразности законного оформления строительства, начинающегося с подачи уведомления о строительстве.

Владельцы земельных участков, испытывающие затруднения с пониманием тонкостей законодательных актов, могут обратиться в компанию АН «Правозем». Наши юристы, кадастровые инженеры и геодезисты помогут в получении уведомления о соответствии планируемого строительства. Если нужно, предварительно проведём межевание, увеличим участок или сделаем перераспределение.

Также составим топографический план местности и согласуем строительство с Росавиацией, Роснедрами, Росрыболовством либо другим органом. Потому что необходимость в согласовании возникает у тех застройщиков, чьи участки попадают в охранные зоны аэропортов, источников полезных ископаемых, водоёмов или других объектов. А после окончания строительства обмерим дом и составим технический план, на основании которого получим уведомление о завершении и зарегистрируем дом в Росреестре.

Что делать если срок действия договора аренды земельного участка истёк
Изменение назначения садовых и огородных участков
Ускоренное получение выписки на дом участок квартиру в Истре
Межевание земельных участков в Красногорске

Как оформить дом без разрешения на строительство в 2021 году
Узаконивание строительства жилого садового дома
Как оформить прирезок к земельному участку в 2021г
Регистрация жилого дома на земельном участке в 2021 году

К объектам самовольного строительства относятся:

Жилые и нежилые дома, капитальные хозяйственные постройки, возведённые без согласования с администрацией.
Реконструированная без согласования недвижимость. К реконструкции относятся пристройки к объектам, изменение этажности, строительство нового дома на месте старого.
Недвижимость, построенная на незарегистрированном земельном участке Такие участки с домами, не поставленные на кадастровый учёт, нередко достаются в наследство от престарелых родственников.

Во избежание санкций, предусмотренных за самострой, для полноценного распоряжения такой дом требуется легализовать.

Для оформления недвижимости в упрощённом порядке в 2021 году можно воспользоваться законом «о дачной амнистии» (Федеральным законом № 93-ФЗ). Его действие в очередной раз продлили и расширили. Если раньше упрощённая схема касалась объектов на участках для дачного хозяйства и садоводства, то теперь под «амнистию» попадают в том числе дома на земельных участках для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства. Воспользоваться возможностью упрощённой регистрации самовольного строительства можно до марта 2026 года. При этом дом должен соответствовать критериям объекта ИЖС: стоять отдельно, иметь не более трёх этажей (надземных); высота не должна превышать 20 м; предназначаться для одной семьи — не состоять из отдельных квартир, секций.

Для узаконивания нужно подать в Росреестр правоподтверждающий документ на земельный участок и технический план дома. Подготовку последнего поручают кадастровому инженеру. Если в регистрации отказали из-за нарушений при строительстве, в зависимости от причин отказа узаконить дом можно попытаться другими способами:

Дом построен без соблюдения необходимых отступов. Если строение находится слишком близко к забору, существует несколько вариантов решения проблемы — выкуп части соседского участка или оформление перераспределения (если не возражает сосед), регистрация дома со статусом «нежилой» (в этом случае требуются меньший отступ).
Постройка находится в области наложения границ участков соседей или муниципальной собственности. Решение — выкуп части соседнего участка, оформление в собственность и прирезка муниципальной земли (если этот участок в неразграниченной собственности).
Строение находится на пересечении с лесным массивом. По «лесной амнистии» (закон № 280-ФЗ) участок можно прирезать в стандартном порядке до 2023 года.

После урегулирования споров новый пакет документов повторно подают в Росреестр. Если узаконить строительство в досудебном порядке не удаётся, признавать право собственности придётся в суде.

Разрешение на строительство 2021

Признать право собственности на самовольное строение можно в судебном порядке. Для этого следует учесть ряд обязательных условий:

Земельный участок с незаконным строением должен находиться в собственности истца.
Категория участка должна соответствовать одной из следующих — для дачного хозяйства и садоводства, для ИЖС, для ведения личного подсобного хозяйства.
Отсутствие претензий государственных органов относительно участка и постройки.

Задача истца — доказать, что спорная постройка не представляет опасности для него и окружающих, не нарушает прав соседей, администрации, соответствует градостроительным нормам.

Для прохождения процедуры признания права собственности подготавливаются такие документы: свидетельство собственности на земельный участок старого образца или выписка из Росреестра, межевой план участка, технический план дома, градостроительный план земельного участка, справка об инвентаризационной стоимости строения и исковое заявление. Судья может затребовать и другую документацию — акт согласования границ, заключение строительно-технической экспертизы и др.

Стоимость легализации самостроя зависит от площади постройки, соблюдения норм градостроения, необходимости в тех или иных согласованиях, количества отказов. Тарифы на некоторые услуги: межевание — 12000 рублей; подготовка техплана дома — 16000 рублей; составление искового заявления и сопровождение в суде — 35000 рублей. Если суд признает право собственности на объект незаконного строительства, правообладатель будет обязан оплатить налог за весь период пользования недвижимостью, а также штрафы и пени.

Самовольное строительство лишает собственника официального права распоряжаться жилым домом и другими постройками. Такие объекты недвижимости нельзя поставить на кадастровый учёт и официально зарегистрировать в Росреестре. Это значит, что не получится продать, подарить, сдать дом в аренду, завещать наследникам; оформить залоговый кредит; решить возможные судебные споры.

При выявлении незаконного строительства законом предусмотрены штрафы от 200 тысяч рублей; принудительный снос объекта за свой счёт; в ряде случаев — изъятие земельного участка. Некоторые владельцы самовольных построек считают, если сделки с недвижимостью им не нужны, надзорные органы не заметят самострой, и санкции их не коснутся. Это иллюзия. С августа 2018 года власти Москвы, Московской области и других регионов обрели полномочия по выявлению объектов нелегальной недвижимости. Комиссии Госстройнадзора регулярно совершают рейды, проводят проверки. За каждым инспектором закрепляется территория, патрулируемая квадрокоптерами. Информация о самострое поступает и из других источников — органов местного самоуправления, обращений частных и юридических лиц.

В Подмосковье любому гражданину доступна простая проверка законности постройки с помощью специального мобильного приложения — достаточно навести камеру смартфона на объект. Если информации по нему не появляется на экране, есть повод заподозрить самострой и обратиться в Госстройнадзор. Скрыть факт нелегального строительства практически невозможно.

Залог успешного прохождения процедуры признания прав — знание Градостроительного кодекса, правил землепользования и застройки. Кадастровые инженеры и юристы АН Истрариел организуют и реализуют процедуру узаконивания. Для этого мы проводим межевание участка, подготавливаем документы на регистрацию — межевой план, технический план дома. Если требуется составим исковое заявление и предоставим юридическое сопровождение в суде. Мы помогаем узаконить самовольное строительство практически без отказов.

Для обоих документов, упомянутых выше по тексту, действующим законодательством предусмотрены и утверждены свои формы.

Так, бланк разрешения на строительство жилого дома и прочих капитальных объектов утвержден Приказом Минстроя России от 19.02.2015 года № 117/пр (Приложение № 1). Данный документ включает в себя следующие сведения:

«Шапка» документа – тут прописываются сведения об адресате, то есть застройщике. Должно быть указано его полное наименование (если юридическое лицо) или же ФИО (для граждан), а также адрес, почтовый индекс и электронная почта.
Название документа, его номер и дата составления, наименование ведомства, одобрившего строительство заявленного объекта.
Характеристики капитальной постройки – в этом разделе указываются следующие данные:

тип работ (строительство, реконструкция и т.д.),
название объекта в соответствии с формулировкой, приведенной в проектной документации, а также сведения об экспертизе этих бумаг,
кадастровый номер земли,
информация о градостроительном плате участка,
общая площадь объекта, а также прилегающего земельного участка, количество этажей, в том числе подземных, и прочие сведения.

В заключительной части документа прописывается срок действия разрешения с указанием основания его установления (это может быть соответствующий раздел проектной документации или ссылка на нормативный акт), а также ставится дата и подпись уполномоченного органа, выдавшего этот документ.

Из положений ст. 51 и 51.1 ГрК РФ следует вывод о том, что для согласования возведения объекта капитального строительства, обращаться следует в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Исключением являются следующие случаи (п. 5-6 ст. 51 ГрК РФ):

возведение объекта планируется на земле, предназначенной для пользования недрами и предоставленной в этих целях – в таком случае обращаться за разрешением нужно в Министерство природных ресурсов и экологии России,
планируется строительство или реконструкция объекта, предназначенного для использования атомной энергии – подавать заявление следует в «Росатом»,
речь идет о строительстве/реконструкции объекта, относящегося к космической инфраструктуре – выдавать разрешение в этом случае уполномочена организация «Роскосмос»,
иные исключения, предусмотренные законом.

Во всех прочих ситуациях получить разрешение на строительство частного дома и других видов капитальных построек можно в районной администрации соответствующей области/региона. К примеру, в Санкт-Петербурге согласовывать будущее строительство дома или любой другой постройки следует в Службе государственного строительного надзора и экспертизы.

Узакониваем уже построенный дом: Варианты и этапы оформления

Согласно единым правилам в качестве заявителя при выдаче разрешения (уведомления) на строительство объекта выступает застройщик. Это может быть физическое или юридическое лицо (организация), планирующее возведение, реконструкцию или изменение определенной капитальной постройки.

Таким образом, подавать документы на выдачу разрешения (уведомления) может гражданин, планирующий строительство дома на своем участке, или же уполномоченный представитель организации, желающей начать строительные работы.

Кроме того, в качестве заявителя также может выступать доверенное лицо застройщика. В данном случае у первого на руках должна быть действующая доверенность на совершение подобных действий.

Общий алгоритм действий при согласовании строительства жилого или садового дома подробно описан в ст. 51.1 ГрК РФ. Порядок подачи и получения соответствующего уведомления включает в себя следующие шаги:

Подготовка уведомления (аналог заявления) согласно единой утвержденной форме.
Сбор установленного законом перечня документов (подробно все бумаги описаны ниже по тексту).
Выбор способа направления бумаг в адрес органа государственной власти, уполномоченного выдавать разрешения на строительство. Здесь доступны следующие варианты (п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ):

личный визит в соответствующее ведомство,
обращение в МФЦ (многофункциональный центр),
направление бумаг по почте (письмо следует заказывать с уведомлением о вручении),
использование портала «Госуслуги».

После того, как документы будут отправлены, следует дождаться окончания их проверки.
В течение установленного законом периода времени государственный орган направит заявителю уведомление о соответствии объекта ИЖС (садового дома) всем требованиям и нормам или о несоответствии заявленных параметров.

Следует обозначить несколько наиболее распространенных ситуаций, при которых заявитель может получить отказ в согласовании строительства ИЖС или садового дома.

Сюда можно отнести такие причины:

отсутствие всех необходимых сведений в представленном уведомлении (полный их перечень приведен в п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ),
отражение в уведомлении информации, не соответствующей действительности,
отсутствие у представителя застройщика доверенности, дающей право на согласование строительства объекта,
документы для получения разрешения представлены не в полном объеме,
обращение заявителя в орган, находящийся не по месту размещения земельного участка, на котором планируется строительство дома,
уведомление подано в отношении объекта, по которому законом предусмотрено получение разрешения на строительство, а не уведомления.

При возникновении перечисленных выше ситуаций, компетентный орган в течение 3 рабочих дней производит возврат поданного застройщиком уведомления вместе с приложенными к нему документами (п. 6 ст. 51.1 ГрК РФ).

В качестве примера можно привести следующие случаи, при которых обязательно получение разрешения на строительство объекта:

возведение многоквартирного жилого дома,
постройка гидротехнических сооружений,
строительство объектов, связанных с добычей полезных ископаемых,
проведение работ по созданию автомобильных и железных дорог, предназначенных для общего пользования,
прочие случаи.

Как оформить дом на участке в 2021 году

В широком смысле под понятием «самострой» подразумевается постройка какого-либо предназначения, возведенная на участке земли без уведомления соответствующих органов и получения от них официального разрешения на строительство (параграф 222 Гражданского Кодекса). Проще говоря, это любые объекты недвижимости, выполненные самовольно и без согласования с администрацией.

Самовольное строительство в целом негативное явление. Но в связи со сложностью получения разрешений на строительство и других необходимых документов, а также возможностью в последующем узаконить самовольную постройку через суд или другим способом, в нашей стране возведение зданий, строений или других сооружений, которые можно отнести к самовольным постройкам, – довольно распространенная практика.

Если у вас нет права на землю, его нужно оформить по «дачной амнистии», путем приватизации или платного выкупа земельного участка.
Если нет разрешения на строительство и других необходимых документов, суду важно доказать, что вы предпринимали все необходимые меры для получения данных документов. .
Постройка, которую планируется легализовать, не должна нарушать права и законные интересы других лиц, например, препятствовать проходу или проезду к чужой собственности. Вы должны будете доказать, что дом никому не мешает, соответствует всем параметрам планировки территории, правилами землепользования и застройки. Делается это с помощью заключений специалистов из отделов архитектуры, БТИ и независимых строительных экспертов.
Трудности в суде могут возникнуть, если здание расположено на земельном участке, не предназначенном для этих целей. Узаконить дом можно, если он расположен на земле для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или, в отдельных случаях, на дачной земле.

Административный способ применяется в отношении всех типов построек, возведение которых допускается без получения специального разрешения на строительство, чаще всего речь идет о небольших деревянных постройках, установленных на земле, расположенной в дачном или садоводческом товариществе.

Дачную амнистию продлили до 2021 года. Но на новых условиях

Сама земля должна находиться в собственности.
Категория участка обязана допускать возможность ведения на нем строительства объекта недвижимости.
У государственных органов не должно быть претензий относительно рассматриваемого участка земли и самовольного строения.
Лицо, которое возвело незаконное строение, при прохождении процедуры узаконивания должно оплатить соответствующие налоги и штрафы в ИФНС за последние 3 года, с начислением соответствующих пени. Здесь стоит добавить, что в случае, если земельный участок находится в собственности у лица более 10-ти лет, налоги и штрафы за возведенную недвижимость могут быть начислены за весь этот период.

Согласно статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольная постройка — это здание, сооружение, которые были созданы на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, либо там, где разрешенное использование земельного участка не допускает на нем строительства данного объекта, а также созданные без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Необходимо иметь в виду, что самовольные постройки должны быть снесены, исключением являются лишь отдельные случаи. Причем, по общему правилу, самострой подлежит сносу лицом, осуществившем его или за его счет.

Можно ли узаконить уже построенный дом
Административный порядок
Если новый дом построен на месте старого
Что делать, если администрация отказала
Приобретательная давность
Что нужно учитывать
Зачем узаконивать уже построенный дом

Администрация может вам отказать, причем отказ можно получить на любом шаге. Если официальный отказ местных властей получен, можно готовить документы для обращения в суд. Для этого вам потребуется:

Отказ администрации.
Выписка из ЕГРН на земельный участок.
Техплан на построенный дом.
Согласования с контролирующими органами (если они нужны).
Заключения от коммунальных служб.
Договор с проектной организацией.

В процедуре узаконивания уже построенного дома много нюансов. Учесть их все сложно. Многие появляются уже в процессе процедуры. Но есть три фактора, которые способны сделать узаконивание невозможным:

Категория земли должна разрешать строительство ОКСов этого типа. Например, если участок ИЖС или ЛПХ и у вас построен жилой дом, вероятность узаконить его очень высока. Но если земли сельскохозяйственного назначения и вид разрешенного использования для огородничества, а не для садоводства, суд примет решение не в вашу пользу.
Застройщик должен иметь права на земельный участок. Это может быть право собственности, пожизненной аренды, наследуемого владения. Но правообладателем и на ЗУ, и на спорный дом должно быть одно лицо.
Дом должен соответствовать всем нормам. Он должен быть безопасен для людей, должна быть возможность подключения коммуникаций. Естественно, не должны быть нарушены права третьих лиц. Причем третьими лицами могут выступать не только соседи, но и местная администрация.

проведение топографической съёмки земельного участка;
согласование съёмки с эксплуатирующими организациями;
согласование с районной администрацией;
получение ГПЗУ;
подготовка СПОЗУ;
получение уведомления о соответствии строительства;
проектирование;
проведение изысканий до начала строительства;
постановка объектов недвижимости на кадастровый учёт.

Что делать если срок действия договора аренды земельного участка истёк
Изменение назначения садовых и огородных участков
Ускоренное получение выписки на дом участок квартиру в Истре
Межевание земельных участков в Красногорске

Узаконивание строительства жилого садового дома
Как оформить прирезок к земельному участку в 2021г
Регистрация жилого дома на земельном участке в 2021 году
Регистрация права на земельные участки в Красногорске

Постройка и реконструкция объектов ИЖС требует знаний законов, регулирующих данную сферу деятельности. В законодательстве РФ прописаны нормы и правила возведения частных домов с различным целевым назначением и установлена схема порядка действий граждан в такой ситуации. Еще в 2018 году были внесены поправки в нормативные документы, регулирующие данный вопрос, но они вступают в силу только с марта 2021 года.

Единственный государственный реестр недвижимости – список, в который вносятся все официально признанные постройки. Без внесения объекта в ЕГРН он фактически не существует, и никакие юридические операции с ним проводить нельзя. Исходя из этого, становится понятно, что регистрация и оформление жилого дома обязательны, если владелец планирует в будущем его продать, подарить, сдать в аренду или завещать кому-либо.

Для того, чтобы оплатить необходимую сумму госпошлины при регистрации дома, можно воспользоваться любым доступным способом переведения денег на счет госоргана. Допустима как оплата по реквизитам в кассе любого банка, так и почтовые переводы или же использование терминалов самообслуживания. Получить необходимые реквизиты можно на официальном сайте Росреестра, а также у сотрудников МФЦ.

При отсутствии необходимости оформления дополнительных бумаг и разрешений, госпошлина составит 4000 руб., но при потребности регистрации участка, отсутствии кадастрового номера сумма значительно возрастет.

Поскольку процедурой присвоения и регистрации права собственности на объекты жилой недвижимости занимается специальный орган – Федеральная служба государственной регистрации и картографии, то существует несколько способов оформить бумаги на имущество:

обращение в территориальное подразделение Росреестра по месту расположения недвижимости;
возможность предоставить пакет документов в ближайший МФЦ, который назначит время и дату регистрации и проведет процедуру в соответствии со своими полномочиями;
портал Госуслуги также предоставляет возможность подать отсканированные копии необходимых документов и отправить их в службу регистрации недвижимости.

Скачать утвержденный типовой бланк-образец для заполнения: Уведомление о начале строительства.

Уведомительный порядок планировался быть проще и удобнее для застройщиков, чем получение разрешения на строительство, на практике оказалось все немного сложнее чем звучит. Строить по нему можно только жилые и садовые дома, которые соответствуют требованиям:

Отдельно стоящий дом, который невозможно разделить на несколько самостоятельных объектов недвижимости. Если вы планируете строить дом, который будет разделен на квартиры, вам как раньше нужно будет получать разрешение.
Высота не более 12 метров, этажность – максимум 3 этажа, включая подземные.
Дом не может использоваться с коммерческими целями.

Что касается регистрации дачных строений в 2021 году – то это не только регистрация жилых и садовых домов, но и кадастровый учет хозяйственных капитальных строений или сооружений (гаражи, бани, хозблоки, и т.д), имеющих фундамент. Регистрировать сборно-разборную теплицу, каркасный бассейн или летний душ закон не обязывает.

Таким образом, регистрация дачных строений в 2021 году необходима для осуществления юридически значимых действий с недвижимостью. Регистрация дачных строений, мало чем отличается от регистрации дачного дома в собственность 2021. Пошаговая инструкция для нежилых строений также актуальна.

Органы госвласти на вопрос, нужно ли регистрировать дачный домик на садовом участке в 2021 году, отвечают утвердительно и стараются привлечь к процедуре массовой регистрации как можно больше правообладателей. Хотя своими неоднозначными законами, только всех путают. А вот если бы нам эту регистрацию оплачивали, тогда бы это был совсем другой интерес.

Раньше под дачную амнистию подпадали садовые дома и хозяйственные постройки на участках, предоставленных для садоводства и дачного хозяйства. На землях для ИЖС или личного подсобного строительства в границах населенных пунктов требовалось разрешение. Теперь же в упрощенном порядке можно оформить права собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

Дачную амнистию усложнили. В новом законе введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2018 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2021 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2021 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.

Новый закон направлен на вовлечение в гражданский оборот жилой недвижимости. Это позволит увеличить собираемость налогов на местах и положительно скажется на развитии частного жилого сектора. Без зарегистрированных прав будет невозможно продать, подарить, передать по наследству или застраховать имущество. После окончания дачной амнистии недвижимость, возведенная без разрешения, может быть признана самостроем и снесена по решению суда.

Если у вас нет права на землю, его нужно оформить по «дачной амнистии», путем приватизации или платного выкупа земельного участка.
Если нет разрешения на строительство и других необходимых документов, суду важно доказать, что вы предпринимали все необходимые меры для получения данных документов. .
Постройка, которую планируется легализовать, не должна нарушать права и законные интересы других лиц, например, препятствовать проходу или проезду к чужой собственности. Вы должны будете доказать, что дом никому не мешает, соответствует всем параметрам планировки территории, правилами землепользования и застройки. Делается это с помощью заключений специалистов из отделов архитектуры, БТИ и независимых строительных экспертов.
Трудности в суде могут возникнуть, если здание расположено на земельном участке, не предназначенном для этих целей. Узаконить дом можно, если он расположен на земле для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или, в отдельных случаях, на дачной земле.

Узаконить самострой в 2021 году

Обязательным условием приобретения данного права через суд является оформленное право собственности на земельный участок, на котором совершено самовольное строительство. Помимо этого право собственности приобретается только на те постройки, которые не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровья граждан.

Сама земля должна находиться в собственности.
Категория участка обязана допускать возможность ведения на нем строительства объекта недвижимости.
У государственных органов не должно быть претензий относительно рассматриваемого участка земли и самовольного строения.
Лицо, которое возвело незаконное строение, при прохождении процедуры узаконивания должно оплатить соответствующие налоги и штрафы в ИФНС за последние 3 года, с начислением соответствующих пени. Здесь стоит добавить, что в случае, если земельный участок находится в собственности у лица более 10-ти лет, налоги и штрафы за возведенную недвижимость могут быть начислены за весь этот период.

Чтобы зарегистрировать жилой дом В СНТ, необходимо:

Быть собственником участка.
Земельный участок должен иметь разрешенное использование «Для садоводства».
Заказать технический план на дом в БТИ или межевой организации, имеющей лицензию на выполнение кадастровых работ.
Подать заявление в МФЦ на постановку на учет жилого дома и регистрацию права на него.
После получения выписки из ЕГРН на дом подать заявление, также через МФЦ, на присвоение адреса жилому дому.

Расходная часть по оформлению строения в СНТ будет складываться из стоимости техплана (8-15 тыс. рублей в зависимости от региона) и государственной пошлины (350 рублей).

«Шапка» документа – тут прописываются сведения об адресате, то есть застройщике. Должно быть указано его полное наименование (если юридическое лицо) или же ФИО (для граждан), а также адрес, почтовый индекс и электронная почта.
Название документа, его номер и дата составления, наименование ведомства, одобрившего строительство заявленного объекта.
Характеристики капитальной постройки – в этом разделе указываются следующие данные:

тип работ (строительство, реконструкция и т.д.),
название объекта в соответствии с формулировкой, приведенной в проектной документации, а также сведения об экспертизе этих бумаг,
кадастровый номер земли,
информация о градостроительном плате участка,
общая площадь объекта, а также прилегающего земельного участка, количество этажей, в том числе подземных, и прочие сведения.

В заключительной части документа прописывается срок действия разрешения с указанием основания его установления (это может быть соответствующий раздел проектной документации или ссылка на нормативный акт), а также ставится дата и подпись уполномоченного органа, выдавшего этот документ.

возведение объекта планируется на земле, предназначенной для пользования недрами и предоставленной в этих целях – в таком случае обращаться за разрешением нужно в Министерство природных ресурсов и экологии России,
планируется строительство или реконструкция объекта, предназначенного для использования атомной энергии – подавать заявление следует в «Росатом»,
речь идет о строительстве/реконструкции объекта, относящегося к космической инфраструктуре – выдавать разрешение в этом случае уполномочена организация «Роскосмос»,
иные исключения, предусмотренные законом.

Подготовка уведомления (аналог заявления) согласно единой утвержденной форме.
Сбор установленного законом перечня документов (подробно все бумаги описаны ниже по тексту).
Выбор способа направления бумаг в адрес органа государственной власти, уполномоченного выдавать разрешения на строительство. Здесь доступны следующие варианты (п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ):

личный визит в соответствующее ведомство,
обращение в МФЦ (многофункциональный центр),
направление бумаг по почте (письмо следует заказывать с уведомлением о вручении),
использование портала «Госуслуги».

После того, как документы будут отправлены, следует дождаться окончания их проверки.
В течение установленного законом периода времени государственный орган направит заявителю уведомление о соответствии объекта ИЖС (садового дома) всем требованиям и нормам или о несоответствии заявленных параметров.

Сюда можно отнести такие причины:

отсутствие всех необходимых сведений в представленном уведомлении (полный их перечень приведен в п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ),
отражение в уведомлении информации, не соответствующей действительности,
отсутствие у представителя застройщика доверенности, дающей право на согласование строительства объекта,
документы для получения разрешения представлены не в полном объеме,
обращение заявителя в орган, находящийся не по месту размещения земельного участка, на котором планируется строительство дома,
уведомление подано в отношении объекта, по которому законом предусмотрено получение разрешения на строительство, а не уведомления.

Самовольная постройка соответствует хотя бы одному из критериев, указанных в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, например:

— нет разрешений и согласований, которые для такой постройки обязательны;
— стоит на участке, не предоставленном под постройку;
— нарушает нормы — строительные (о характеристиках зданий) или градостроительные (о планировке территории);
— участок под постройкой не предназначен для таких зданий.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Не для всех построек нужны разрешительные документы. Так, не нужно разрешение и любое другое согласование для гаража и сарая на участке для личного пользования или для жилого дома на садовом участке (см. п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Узаконить незаконную постройку ИЖС, расположенную в поселении, до недавнего времени можно было по «дачной амнистии». Однако эта норма не действует с 01.03.2019.

Согласие соседей на оформление самостроя не требуется. Однако нужно учесть, что ваше самовольно возведенное здание не должно нарушать их права. Например, если вода с крыши стекает на соседский участок и размыла на нем грунт, это нарушение прав — сосед имеет право на негаторный иск.

Узаконить самовольную постройку в 2021 году через суд — перспективное решение, если:

— у застройщика есть право строить на этом земельном участке (например, земля у него в собственности или получена в аренду под строительство);
— постройка не нарушает строительных и градостроительных норм;
— она безопасна и не нарушает права других лиц (например, владельцев соседнего участка, обладателя сервитута на участке под самовольной постройкой).

Все эти условия должны соблюдаться одновременно. Если хотя бы одно из них нарушено, то следует сначала устранить нарушение, а уж затем обращаться в суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Как узаконить постройку на собственном земельном участке? Исковое заявление в суд должно содержать указание на самовольный характер здания и невозможность оформить его иначе, чем судебным путем. Затем описывается, почему нужно признать право собственности за истцом (см. предыдущий раздел статьи об условиях оформления — безопасность строения и т. п.). Истец поясняет, что ему принадлежит земля под постройкой, что именно он является застройщиком.

Как узаконить самовольную постройку, если земля муниципальная? Если земля была передана в аренду под строительство, особых проблем с оформлением у застройщика не будет — иск составляется аналогично иску собственника участка.

Если владелец участка не строил здание, он всё равно может требовать в суде легализации своих прав на самострой. Только придется возместить застройщику расходы на строительство.

Затем нужно сослаться на ст. 222 ГК РФ и попросить суд признать за истцом право собственности на самовольную постройку. Здание следует точно описать — описанием из иска суд будет руководствоваться в своем решении, а Росреестр по этому решению зарегистрирует право. Ошибка в адресе или площади здания может привести к отказу Росреестра.

ВАЖНО! Ответчиком по иску о легализации самостроя на собственном участке будет администрация по месту нахождения объекта (п. 25 постановления Пленума ВС РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).