Оценка квартиры при ипотеке вторичное жилье

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка квартиры при ипотеке вторичное жилье». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Если вы решили купить или продать готовую квартиру с помощью ипотеки Сбера — в большинстве случаев отчет об оценке недвижимости делать не нужно. Это экономит — от 3 до 12 тыс. руб. денег клиентов за отчет и на 4 дня ускоряет выход на сделку.

Когда можно воспользоваться экспресс-оценкой

1. Экспресс-оценка доступна для квартир, апартаментов и долей в праве собственности на квартиру*
2. Отчёт готовит ООО «Домклик».
3. Максимальная одобренная сумма кредита не более: • 45 000 000 рублей – для объектов, расположенных на территории Москвы и Санкт-Петербурга; • 20 000 000 рублей – для объектов, расположенных на территории Московской и Ленинградской областей; • 10 000 000 рублей – для объектов, расположенных на остальных территориях
4. Доступность опции проверяется автоматически и зависит от населённого пункта и одобренной суммы кредита. *состояние объекта определяется по фото из объявления. В случае отсутствия объявления о продаже, состояние объекта будет оценено как «Без отделки»

Как работают оценщики от момента заявки на оценку до публикации отчёта?

1. Оценщик и клиент заключают договор об оказании услуг оценщика. В нём прописывают сроки подготовки отчёта, стоимость услуг, все данные об объекте.
2. Далее оценщик выезжает на объект, осматривает его, делает замеры и фотографии, которые потом будут использованы в отчёте.
3. Затем оценщик проводит расчёты и анализ, о которых мы подробнее расскажем далее.
4. На выходе клиент получает подробный отчёт об оценке недвижимости, где указана вся информация об объекте, методах расчёта стоимости и сама сумма.
5. Отчёт передаётся либо клиенту, либо напрямую в банк, если оценщик сотрудничает с ним.

Кто должен оценивать объект под ипотеку

Оценку недвижимости под выдачу кредита банком проводят компании-оценщики. Их деятельность регулируется Федеральным законом № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98. Заказать такую услугу Вы можете в компании «Профессиональная Приемка Недвижимости». К нашим основным преимуществам относятся:

• членство в СРОО (саморегулируемой организации оценщиков);

• застрахованная ответственность;

• индивидуальный подход к каждому заданию;

• быстрый выезд специалиста на объект;

• оперативная подготовка заключения и оценочного альбома;

• разумная стоимость оценки для ипотеки;

• бесплатные консультации в процессе работ.

Факторы, влияющие на рыночную цену

К ним относятся:

• расположение квартиры – в новостройке, старой застройке, историческом центре и т. п.;

• инфраструктура – близость транспортной развязки, учреждений, поликлиник и т. п.;

• материал стен – панельные здания обычно дешевле кирпичных;

• общее состояние дома – этажность, наличие мусоропровода, парковки, ремонта и т. п.;

• внутренняя отделка квартиры – типы напольного и настенного покрытий, окон, дверей и т. п.;

• этаж, на котором находится жилье, – для первого/последнего действует понижающий коэффициент.

Факторы, влияющие на цену квартир

На цену квартиры влияет множество факторов.

Основным для недвижимости в целом, и жилья в частности, считается фактор местоположения. Местоположение – комплексное понятие, вбирающее в себя много составляющих, часть из которых поддается количественному анализу и оценки, а другая – довольно субъективная и связана со сложившимися традициями, историей и восприятием конкретного места города жителями и участниками рынка.

Вторым по значимости фактором является качество жилья или его класс. Об этом уже сказано выше. Определенный класс жилья подразумевает также и определенные стандарты планировок квартир, однако даже внутри одного класса и даже одного дома планировочные решения могут различаться, вследствие чего одни квартиры будут более ликвидными, а другие – менее.

Третье, на что обращают внимание покупатели и соответственно оценщики, проводя определение стоимости квартиры, — это состояние дома, в котором расположена квартира.

И последнее, — это собственно состояние самой квартиры, наличие и качество внутренней отделки, проведенного ремонта и его уровня. Значение имеет не только уровень отделочных материалов, но также и инженерное оснащение квартиры, в том числе, наличие систем «умный дом», оборудование кухни и санузлов. Кроме того, квартиры определенного уровня зачастую продаются с меблировкой, которая выполнена под конкретные интерьеры.

Методы оценки недвижимости

Стандарты оценки утверждаются приказами Минэкономразвития — они определяют общие подходы к оценке и уточняют процедуру оценки в разных ситуациях. Закон предусматривает три подхода в зависимости от того, как используется объект.

Доходный и затратный подходы. Для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которая будет сдаваться в аренду, применяют доходный подход. А, например, для оценки строящегося частного дома — затратный. Оба метода построены на анализе аналогичных объектов недвижимости и финансовых потоков по объектам. Такая оценка стоит дороже, но применяют эти подходы редко. Чаще используют сравнительный, который проще и понятнее.

Сравнительный подход используется при оценке жилой недвижимости для проживания. В этом случае оценщик подбирает похожие объекты, сравнивает цены и формирует оценку вашего объекта.

Методика формирования сравнительной цены сложная, это не просто среднее арифметическое значение цен выбранных объектов. Сначала найденные объекты приводят к «единому знаменателю», поскольку идеально похожие объекты, которые выставлены на продажу в один момент времени, подобрать сложно. А внутренние методики позволяют сравнивать такие объекты правильно.

Например, оценщик нашел похожие квартиры в одном доме, но на разных этажах. Этажность тоже влияет на цену. По методике первый и последний этажи приводят к «базовым» этажам. Это делают с помощью введения небольшого дисконта к цене, или из найденных объектов убирают самый дешевый и самый дорогой в пересчете цены на квадратный метр.

При оценке стоимости квартиры оценщик учитывает наличие социальной инфраструктуры рядом с домом, транспортную доступность, экологию, этажность.

Есть ли какие-то особые нюансы в процедуре оценки при оценке квартиры для ипотеки?

Безусловно, такие нюансы есть.
Первое, что мы должны знать и учитывать, это то, для какого именно банка мы готовим отчет об оценке.

Причин несколько.

Первая причина: мы должны учесть дополнительные требования того банка, в который будет предоставлен отчет об оценке. Данные требования обычно касаются количества используемых при расчете стоимости аналогов, наличия определенных таблиц в отчете, дополнительном расчете ликвидационной стоимости объекта, и т.п.

Вторая причина: в зависимости от банка отчет может быть сформирован в специальном программной комплексе, который позволяет передать электронную версию отчета в банк. Таких комплексов несколько и, например, программный комплекс, который позволяет передать отчет об оценке в Сбербанк, называется ДомКлик. И он не дает возможность передать отчет об оценке, например в Банк Уралсиб. Для Банка Уралсиб отчет об оценке квартиры выполняется в другом программной комплексе.

Второе, что необходимо учесть – это то, что при оценке квартиры для залога в банк невозможно сделать оценку без осмотра этой квартиры. При этом, некоторые банки предъявляют определенные требования как к самим фотографиям (их количеству, видам, представленным на фотографиях, времени суток, когда был осуществлен осмотр), так и к сроку давности, когда они были сделаны.

Третье, что так же необходимо учитывать – это наличие определенном образом оформленных документов на квартиру. Например, документы БТИ, а именно поэтажный план и экспликация должны быть оформлены именно органами БТИ. Например, банк не примет данные по планировке из Договора долевого участия.

На этом весь перечень нюансов не исчерпывается.

Надо сказать, что дополнительные требования, которые предъявляют банки не идут в разрез с требованиями закона и стандартов, поэтому оценщики, осведомленные об их наличии – выполняют их.

Какие данные отражаются в отчете

На что влияет оценка квартиры при ипотеке? В первую очередь, на параметры ее текущей рыночной стоимости, которая рассчитывается по профессиональной оценочной методике. В отчете рыночная стоимость указывается для ситуации неспешной продуманной продажи квартиры.

Также в нем отражается ликвидационная цена жилья. Это так называется минимальная стоимость жилого объекта, если его продавать в сжатые сроки. Вместе с ней определяется ликвидность – вероятный период, в течение которого квартира может быть продана, и дается прогноз изменения стоимости данного жилья с течением времени.

Кроме того, в отчете детально описываются все значимые параметры квартиры. В их числе:

• местоположение;
• наличие и доступность транспортной инфраструктуры, автомобильной парковки;
• особенности прилегающей территории и района, в котором расположен многоквартирный дом;
• материал здания – его фундамента, стен, перекрытий;
• год постройки, этажность, текущее состояние всего дома, кровли, подъезда, парадной;
• характеристики квартиры: общая и жилая площадь, количество и планировка комнат, качество ремонта, вид за окнами, наличие либо отсутствие незаконных перепланировок, обременений и т.д.

Если в квартире на полу старый, потертый линолеум, а на стенах замусоленные выцветшие обои, в отчете обязательно будет указано, что жилой объект требует ремонта.

По результатам оценки и на ее основе банковские аналитики рассчитывают максимальную сумму, которую банк готов выделить заемщику под залог покупаемого жилья. Оценочный отчет действителен в течение шести месяцев.

Кто оплачивает оценочные процедуры?

Оценочные процедуры для получения кредита оплачивает заемщик, оформляющий ипотеку на жилье. Плата вносится до выезда на объект без какого-либо права на получение компенсации затрат. Заказчик заранее должен предоставить пакет документов. Далее эксперт изучает, оценивает их и назначает день для осмотра и фотографирования жилого помещения.

Часто банковские организации взаимодействуют с аккредитованными ими оценщиками. В этом случае отчеты часто принимаются без доработки. В то же время банк не вправе ограничивать клиента, и последний имеет право обратиться в любую оценочную компанию. При этом кредитная организация будет тщательнее изучать все результаты, цифры и т.д.

Кто вправе проводить оценку недвижимости для ипотеки?

Оценить недвижимость могут специалисты, прошедшие обучение и имеющие соответствующий квалификационный аттестат. Они вправе работать от лица аккредитованной компании или по отдельному трудовому договору. Их деятельность проводится в рамках норм федерального закона, регулирующего оценочную деятельность в РФ, и иных правовых актов.

Если оценочные процедуры проводятся для банковских структур, то для последних выделяют следующие категории специалистов:

• Независимые эксперты – ими выступают оценочные компании, не соответствующие требованиям банка и не прошедшие аккредитацию кредитного учреждения. Финансовые организации не вправе не принимать отчеты таких компаний, но рассмотрение документов может затянуться.
• Аккредитованные банком – в категорию входят оценочные компании, выполняющие все условия кредитной организации, которые появляются в его списках и рекомендуются клиентам. В этом случае процедуры основаны на выгодном сотрудничестве. Банк получает компании, с которыми он уже работает по другим вопросам, и запрашивает отчеты, оформленные надлежащим образом. Оценщикам обеспечивается регулярный и стабильный запрос от потенциальных банковских заемщиков.

Необходимые документы

• Свидетельство о государственной регистрации права (Выписка из ЕГРН), либо договор купли – продажи, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
• Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
• Технический паспорт (оценивается жилой дом), паспорт на квартиру;
• Поэтажный план;
• Экспликация помещений к поэтажному плану;
• Кадастровый паспорт земельного участка.

Как происходит оценка квартиры для банка?

Существует несколько методов оценки недвижимости для ипотечного займа. Основной – сравнительный. Это объективный метод, который учитывает закрытые сделки на рынке жилья и дает максимально точную рыночную сумму за объект.

Рассказать о всех тонкостях оценки в одной статье невозможно. Есть масса специальных коэффициентов, которыми оперирует эксперт во время исследования. Учитывается не только состояние квартиры и ее характеристики, но и масса тонкостей. Например, удаленность об основных объектов городской инфраструктуры, наличие парковок, благоустроенность двора и прочее.

Есть и другие методы. Например, затратный. Здесь речь идет о том, сколько денег необходимо на постройку аналогичного объекта. Подходит скорее для анализа дома, чем квартиры.

Еще один метод – выяснение, какой доход владелец получит за использование для сдачи в аренду. Он так и называется – доходный метод. Используется крайне редко.

Обратите внимание – оценка делается не только по документам или плану БТИ. Эксперт-оценщик делает фотографии помещения – их вы получите в отчете.

Как выглядит оценочный альбом?

Оценочный отчет – это официальный документ, который должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями законов и гостов. Проверьте, содержит ли он следующие данные:

• Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
• Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
• Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
• Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
• Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
• Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Приезжает оценщик, осматривает недвижимость, делает фотографии, проверяет насколько совпадает фактический план с планом БТИ, оценивает общие физические характеристики квартиры и дома, в котором она находится. На основе своих наблюдений и данных, уже делает заключение.

Неузаконенная перепланировка обязательно будет отражена в отчете с подробными пометками и выводом: подлежит ли она согласованию в БТИ или нет. Существенная перепланировка банк может не устроить, и он откажется кредитовать покупку данной квартиры.

Далее оценщик должен определить рыночную стоимость квартиры, совершенно не принимая в расчет цену, которую ему назовет покупатель. Расчет будет происходить на основе сравнительного анализа аналогичных квартир в микрорайоне, где находится оцениваемая квартира. Следует понимать, что к квартире, расположенной на крайних этажах, будет применяться понижающий коэффициент — 5-10%.

Следующим и последним этапом будет анализ уже готового оценочного альбома банком, на основе которого он и примет решение о кредитовании покупки данной квартиры.

Важно: некоторые покупатели полагаеют, что с оценщиком можно договориться и тот сделает альбом как надо им: не укажет снесенную стену или завысит рыночную стоимость. Такое случается крайне редко. Поэтому не стоит рассчитывать на то, что оценщик за взятку завысит рыночную стоимость вашей квартиры.

Кто проводит оценку объекта недвижимости для целей ипотечного кредитования

Для расчета стоимости квартиры в целях ипотеки привлекаются эксперты-оценщики. Требования к оценщикам следующие:

• Оценщику следует иметь профильное высшее образование;
• Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), соблюдать установленные ей правила профессиональной и деловой этики;
• Оценщик должен иметь в своем распоряжении полис обязательного страхования гражданской ответственности.
• Если оценщик не может осуществить объективную оценку объекта недвижимости, он обязан проинформировать об этом заказчика.
• Оценщик обязан обеспечить сохранность документов, поступивших в его распоряжение в ходе проведения оценки.

Что такое оценка квартиры для ипотеки?

Под оценкой подразумевается определение рыночной стоимости объекта недвижимости (квартиры, дачи, участка, коммерческого помещения и т.п.) на основании тщательного анализа и исследования объекта. Простыми словами банку, предоставившего заёмные средства, необходимо знать ликвидную стоимость объекта недвижимости, который выступает гарантом возврата долга, при неплатёжеспособности заёмщика.

Данная процедура регламентируется на законодательном уровне, поэтому ей должны заниматься профессиональные эксперты, которые прошли подготовку и имеют соответствующее образование. В большинстве случаев банки рекомендуют обратиться к компаниям, которые прошли аккредитацию и соответствуют нормам закона «Об оценочной деятельности».

Кому нужна оценка для ипотеки?

Документы подтверждающие факт проведения оценки квартиры необходимы для каждой из сторон при оформлении ипотеки. Для финансовой организации данный пакет бумаг позволит точно установить сумму кредита, необходимую для покрытия стоимости квартиры. Также оценка позволит избежать искусственного завышения цены недвижимости.

Покупателю же проведенная оценка недвижимости для ипотеки позволит:

1. Убедиться в честности цены, установленной по договору.
2. Грамотно спланировать расходы на оплату ипотеки.
3. Получить гарантии на лояльность со стороны кредитора в случае непредвиденных ситуаций.
4. Убедиться в том, что при форс-мажорных обстоятельствах можно будет закрыть ипотеку путем реализации недвижимости по рыночной стоимости.

Стоит отметить что итоговая стоимость, указанная в договоре, не является конечной. Покупатель и продавец могут договориться как о ее снижении, так и о повышении, в зависимости от текущей рыночной ситуации.

Похожие записи:

• Осаго выплаты при дтп 2021
• Пособие по уходу за пенсионером старше 80 лет в 2021 году документы
• Налог на имущество 2021 изменения при продаже квартиры