14.09.2021

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью ГК РФ

Автор: admin Консультация адвоката Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью ГК РФ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

2. Признание сделки недействительной

3. Исковой срок и дата его начала

4. Статья 181 ГК РФ. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

5. Сроки исковой давности при оспаривании сделок во время банкротства

6. Исковая давность при оспаривании сделок с заинтересованностью

7. Срок исковой давности по недвижимому имуществу

8. Какой срок исковой давности по сделкам с недвижимостью и как его считать?

Осенью 2013 года ГК подвергся изменениям, по которым фактически период исковой давности увеличили до 10 лет. Это правило применяется только при соблюдении ряда условий.

Сам по себе общий срок исковой давности составляет 3 года. Но чтобы восстановить свое право, гражданину нужно знать не только о факте нарушения, но и том, кто конкретно является нарушителем – ответчиком по делу. Общий трехлетний период начинает течь, когда истцу стали известны оба эти обстоятельства. При этом максимально он не может течь дольше 10 лет.

ВЫВОД. Сложность правовых формулировок породила мнение, что давность продлили до 10 лет. Это не совсем так. Если вам известно о нарушении своего права и о том, кто должен за это ответить – срок уже течет и составляет 1 или 3 года в зависимости от вида контракта с недвижимостью.

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Правильно рассчитать исковую давность по недвижимости помогут два момента:

По какому юридическому основанию предполагается оспаривать договор. Любое основание относится либо к ничтожным, либо к оспоримым контрактам. Для ничтожных срок составляет 3 года, для оспоримых – 1 год.
Определить момент начала течения периода. Для сторон договора он один, для третьих лиц – другой. Значение имеет также и основание оспаривания.

Оба момента рассмотрим ниже подробнее.

ВНИМАНИЕ! Сформировать иск по недвижимости и отправить его судье нужно до окончания исковой давности. Если не успеваете подать документы лично сотрудникам канцелярии – высылайте почтой. Штамп почтового отправления станет доказательством, что требования соблюдены.

Срок исковой давности напрямую зависит от основания иска. Основание – это ответ на вопрос, почему договор следует аннулировать. Любая реальная ситуация подпадает под одно из юридических оснований по ГК. Ниже приведена таблица таких оснований, ссылки на закон. Все основания распределены на два больших блока со сроком 1 или 3 года.

Период	Основание	Статья ГК
1 год Оспоримые сделки	Не получено предварительное согласие заинтересованного лица: · супруга одного из участников сделки; · родителей ребенка от 14 до 18 лет; · органа опеки; · опекуна или попечителя. Истцом здесь будет то лицо, согласие которого не получено (супруг, орган опеки, опекун и т.д.)	173.1
	Сторона сделки не понимала значения своих действий, хотя и являлась полностью дееспособной	177
	Заблуждение – сторона сделки не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании договора. Зная о нем, она бы не подписала бумаги	178
	Обман, насилие, угроза – сторону сделки принудили к подписанию договора. Обманом здесь также признается намеренное умолчание другой стороны о важных обстоятельствах	179
	Кабальная – сторона была вынуждена подписать договор, хотя условия его были для нее крайне невыгодными. Здесь имеет значение тяжелое стечение обстоятельств	Ч. 4 ст. 179
3 года Ничтожные сделки	Антисоциальная – заключенная с противоправной целью. Например, если договор заключили с целью лишить несовершеннолетнего имущества.	169
	Мнимая или притворная сделка – стороны заключили «ненастоящее» соглашение, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки. Например, фиктивное переоформление имущества на третье лицо, чтобы его не арестовали приставы.	170
	Сторона сделки была психически недееспособной и этому есть доказательство (решение о признании недееспособным)	171
	Сделку подписал ребенок в возрасте до 14 лет	172
	Не соблюдена нотариальная форма сделки, если она обязательна. А также в случаях, если нарушены требования закона к совершению сделки	168

Особый случай, который не вошел в список – если не соблюдено преимущественное право сособственника недвижимости при продаже доли. В этом случае сособственник недвижимости может перевести на себя права покупателя в течение 3 месяцев. Однако сама сделка в данном случае остается в силе, а не аннулируется, как при оспаривании.

ВАЖНО! Разница между ничтожными и оспоримыми сделками по недвижимости чисто правовая. Оспоримые аннулируются по решению суда, а ничтожные изначально не имеют юридической силы и в суд для их аннуляции обращаться не обязательно. На практике же в суд обращаются для признания недействительными любых видов сделок, поскольку закон допускает формулировать требование таким образом.

Признание сделки недействительной

Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

1. Статья устанавливает специальные сроки исковой давности (см. п. 1 ст. 197 ГК и коммент. к ней) по требованиям, связанным с недействительностью сделок, проводя различие между сделками ничтожными (п. 1 статьи) и оспоримыми (п. 2 статьи).

2. Для ничтожных сделок срок давности в интересах правопорядка существенно увеличен по сравнению с общим сроком в три года (ст. 196 ГК) и начинает течь, когда началось исполнение такой сделки. Не имеет значения, кем из участников ничтожной сделки исполнение было начато и было ли оно завершено. Возможны случаи, когда исполнение было начато не участником ничтожной сделки, а третьим лицом по заданию участника сделки. Субъективный фактор — знание о начале исполнения — правового значения не имеет.

3. Для оспоримых сделок срок давности, напротив, является сокращенным по сравнению с общим сроком и начинает течь в зависимости от вида оспоримой сделки.

4. К срокам исковой давности по недействительным сделкам применяются в силу прямого указания п. 2 ст. 197 ГК общие правила о давности, содержащиеся в ст. ст. 195, 198 — 207 ГК, в том числе о приостановлении срока давности (ст. 202), перерыве ее течения (ст. 203) и восстановлении давности (ст. 205).

Применение в данном случае правил ст. 200 ГК о начале течения срока давности исключается, поскольку в ст. 181 установлены по этому вопросу иные правила.

Арбитражный процессуальный кодекс
Бюджетный кодекс
Водный кодекс
Воздушный кодекс
Градостроительный кодекс
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2
Гражданский кодекс часть 3
Гражданский кодекс часть 4
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
Жилищный кодекс
Земельный кодекс
Кодекс административного судопроизводства
Кодекс внутреннего водного транспорта
Кодекс об административных правонарушениях
Кодекс торгового мореплавания
Лесной кодекс
Налоговый кодекс часть 1
Налоговый кодекс часть 2
Семейный кодекс
Таможенный кодекс Таможенного союза
Трудовой кодекс
Уголовно-исполнительный кодекс
Уголовно-процессуальный кодекс
Уголовный кодекс

ФЗ об исполнительном производстве

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
Производственный календарь 2017

Для пятидневной рабочей недели
Закон о коллекторах

Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ
Закон о национальной гвардии

Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ
О правилах дорожного движения

Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090
О защите конкуренции

Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
О лицензировании

Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ
О прокуратуре

Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1
Об ООО

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
О несостоятельности (банкротстве)

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
О персональных данных

Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ
О контрактной системе

Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ
О воинской обязанности и военной службе

Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ
О банках и банковской деятельности

Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1
О государственном оборонном заказе

Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ
Закон о полиции

Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)
Обзор практики рассмотрения судами дел об административных правонарушениях, связанных с назначением

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.09.2018)

Исковой срок и дата его начала

Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 22.04.1996 N 39-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О рынке ценных бумаг»
Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ

«О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»
Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»
Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 03.08.2018)

«О банках и банковской деятельности»
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 14.08.2018)
Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ

«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Верховный Суд специально обратил внимание, что заявление об оспаривании сделки на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве может быть подано в течение годичного срока исковой давности (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

Согласно ГК РФ годичный срок для подачи иска по своей сути представляет собой срок признания недействительной оспоримой сделки (той, которая нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе влечет неблагоприятные для него последствия) (п.2 ст. 166 ГК РФ).

Важно!

Согласно пункту 1 ст. 61.9 Закона о банкротстве срок исковой давности начинает исчисляться с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии специальных оснований для оспаривания сделки, предусмотренных ст. 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве. Это правило касается и подачи иска конкурсными кредиторами (п.2 ст. 61.9 Закона о банкротстве).

Таким образом, начало течения срока исковой давности связано не только с моментом, когда лицо фактически узнало о наличии оснований для оспаривания, но и с моментом, когда оно должно было, то есть имело юридическую возможность, узнать об этом.

Так, например, если конкурсный или внешний управляющий узнал о наличии оснований оспаривания сделки до момента его утверждения (например, будучи временным управляющим в наблюдении), то срок исчисляется с момента его утверждения (п. 32 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010г. № 63).

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в Определении от 15.06.2015 г. № 309-ЭС15-1959 указала: «… о совершении оспариваемой сделки арбитражный управляющий мог и должен был узнать в период исполнения им обязанностей временного управляющего, о чем свидетельствует составленное им заключение о наличии (отсутствии) признаков фиктивного и преднамеренного банкротства ЗАО, в котором спорная сделка отражена. Поэтому срок исковой давности начал течь с момента возложения на него обязанностей конкурсного управляющего должника.

Однако, как всегда, из общего правила есть исключения.

Согласно п.1 ст. 94 и п. 1 ст. 129 Закона о банкротстве со дня введения внешнего управления (открытия конкурсного производства) арбитражный управляющий принимает на себя полномочия органа управления должника. Соответственно, у него имеется право от имени должника также оспаривать совершенные им сделки и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

При наличии таких оснований действуют общие правила ГК РФ о сроках, и, соответственно, годичный срок может быть увеличен. Это становится важным, когда имеются основания для признания сделки ничтожной.

Ничтожные сделки считаются недействительными с момента их заключения, независимо от признания их таковыми в суде. Срок исковой давности по ним — три года. (п. 1 ст 181 ГК РФ).

В Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.11.2015г № Ф08-7752/15 по делу № А32-4086/2012 суд указал, что заявленное требование о признании недействительным в силу ничтожности кредитного договора как не соответствующего положениям гражданского законодательства (ст. 1, 9, 166, 167, 819 ГК РФ) не может быть оспорено конкурсным управляющим по специальным основаниям Закона о банкротстве. Поэтому, как правильно отметили суды, на данное требование конкурсного управляющего распространяется трехлетний срок исковой давности, предусмотренный п.1 ст. 181 ГК РФ, течение которого началось со дня, когда началось исполнение сделки.

Общие сроки исковой давности по недействительным сделкам
Ничтожные сделки	Оспоримые сделки
3 года ( но не более 10 лет для 3-го лица)	1 год
Начало срока: со дня исполнения ничтожной сделки ее стороной; со дня, когда 3-е лицо узнало о начале ее исполнения	Начало срока: со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых совершена сделка; со дня, когда истец узнал/должен узнать об иных обстоятельствах недействительности

Таким образом, очень важно, прежде всего, отличать оспоримую и ничтожную сделку. От этого зависит срок исковой давности.

Если, скажем, речь идет о сделке, в которой должник оказал наибольшее предпочтение одному кредитору по сравнению с другими (ст. 61.3 Закона о банкротстве), то мы имеем дело с оспоримой сделкой, соответственно применяем срок — 1 год.

Если же сделка совершена, к примеру, недееспособным лицом или является мнимой (то есть, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ), то она является ничтожной. Тогда срок оспаривания будет составлять 3 года.

К сделкам с предпочтением, не имеющим других недостатков, не могут быть применены нормы п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусмотренные для ничтожных сделок.

Такой вывод содержится в Определении Верховного Суда РФ от 5 ноября 2015 года № 304-ЭС15-13605, где указано: «Доводы конкурсного управляющего о необходимости применения к сделкам с предпочтением, не имеющим других недостатков, общих положений о ничтожности, по сути, направлены на обход правил о сроке исковой давности по оспоримым сделкам, что недопустимо». То есть, в отношении таких сделок действует срок исковой давности 1 год, а не 3 года.

Арбитражные суды очень часто ссылаются на статью 10 Гражданского кодекса РФ «Пределы осуществления гражданских прав», в п. 1 которой указано: «Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, «действия в обход закона» с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).»

Суды считают,1 что сделки, при заключении которых допущено злоупотребление правом также являются ничтожными в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, в связи с чем на требования о признании таких сделок недействительными распространяется трехлетний срок исковой давности, установленный п. 1 ст. 181 ГК РФ ГК РФ. [1-такая практика впервые была применена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011г. № 18484/10]

Применительно к делам о банкротстве срок оспаривания сделки со злоупотреблением начинает течь с момента, когда оспаривающее лицо узнало или должно было узнать о злоупотреблении правом со стороны должника, но не ранее дня введения в отношении должника первой процедуры банкротства.

Основные признаки сделки, в которой имеется злоупотребление правом (при банкротстве):

основной целью сделки является причинение вреда другим лицам (например, в виде невозможности последующего обращения взыскания на имущество должника);
отчуждение имущества должника происходит по заведомо заниженной цене и др.
стороны сделки действуют умышленно, то есть руководствуются исключительно целью уменьшения конкурсной массы. Необходимо обязательно доказать осведомленность второй стороны сделки о финансовых проблемах должника.

Высшие судебные инстанции о сделках со злоупотреблением правами:

п. 10 Постановление Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» с изменениями, внесенными Постановлением Пленума ВАС РФ от 30.07.2013г. № 60»;
Определение Верховного Суда РФ от 24.04.2015г № 310-ЭС15-2953;
п.1 Определения Конституционного Суда РФ от 23.06.2015г № 1458-О.

В одном из дел, рассмотренных Арбитражным судом Свердловской области, конкурсный кредитор оспаривал договоры дарения имущества, совершенные должником в трехлетний период, предшествующий банкротству2. [2-Определение Арбитражного суда Свердловской области от 09.09.2017г по делу № А60-52847/2015]

В определении суд указал, что неплатежеспособность должника еще не свидетельствует о мнимости, недействительности всех совершаемых им сделок. Недействительными они признаны как раз ввиду злоупотребления правом должником, который совершил несколько сделок отчуждения имущества по заниженной цене с целью вывода своих активов во избежание обращения взыскания на них, при сохранении контроля над выведенным имуществом.

Злоупотребление правом является самостоятельным основанием для оспаривания сделок, хотя само по себе не поименовано в качестве квалифицирующего признака недействительности сделок ни в параграфе 2 главы 9 ГК РФ, ни в главе III.1 Закона о банкротстве.

В таких делах присутствует одна характерная черта — со стороны кажется, что суды выходят за пределы трехлетнего срока исковой давности, однако это не так. Просто начало течения срока сдвигается к моменту поступления информации потенциальному истцу о такой сделке.

Важно отметить, что даже по этому основанию не может быть оспорена сделка, совершенная 10 лет назад и более (п.1 ст. 181 ГК РФ). Пожалуй, только такие сделки имеют полную индульгенцию от оспаривания.

Вот еще один яркий пример судебного дела на тему злоупотребления правами3. [3-определение Арбитражного суда Свердловской области от 06.12.2017г по делу № А60-53138/2015 о признании сделки недействительной и применении ее последствий]

Все имущество супруги предпринимателя-банкрота, принадлежащее ей на основании брачного договора (дом, земельный участок, автомобиль, квартира, доли в бизнесе) было признано совместно нажитым и включено в конкурсную массу в 2017 году, тогда как сам брачный договор, заключенный в 2012 году, признан ничтожным.

В качестве основного кредитора выступил Сбербанк, который не получил исполнение по кредитам. Брачный договор был признан недействительным судом по иску арбитражного управляющего ввиду злоупотребления правом должником.

По мнению суда, злоупотребление выразилось в том, что супруги заключили оспариваемый договор не с целью установления раздельного режима собственности, а с целью исключения возможности обращения взыскания на имущество должника, включив в него положения о том, что все имущество, приобретенное супругами после регистрации брака, независимо от оснований приобретения, включая полученное одним из супругов в порядке приватизации, по наследству или в дар, является исключительно единоличной собственностью того из супругов, на чье имя оно зарегистрировано.

Перед тем как подписать брачный договор, супруга приобрела на свое имя 100% долю в одной из компаний мужа, а уже после подписания брачного договора — ряд объектов недвижимого имущества. Суд установил, что покупки оплачивались исключительно за счет средств мужа, в то время как у супруги не было собственных источников дохода. Исходя из этого был установлен режим совместной собственности супругов.

Вся недвижимость была зарегистрирована на жену в то время, когда у ее супруга уже существовали непогашенные обязательства перед банками. Суд пришел к выводу, что супруга должна была быть осведомлена о финансовых проблемах мужа.

Статья 181 ГК РФ. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

Существуют судебные споры, в которых происходит конкуренция норм банкротного и корпоративного законодательства, и в связи с этим возникают вопросы о сроке исковой давности по оспариванию корпоративных документов (не всегда речь идет только о сделках, оспариваться могут, например, решения исполнительного органа, поскольку по смыслу ст. 61.1 Закона о банкротстве перечень юридических действий, которые могут быть оспорены в рамках дела о банкротстве, не ограничен исключительно понятием «сделки»).

Более наглядно поясним это на примере:

Компания А взяла займ у компании Б, и в обеспечение сделки передала в залог активы в виде акций в количестве 63%. Когда в отношении компании-заемщика было введено банкротство (процедура наблюдения), заемщик, будучи мажоритарием, решил дополнительно эмитировать акции. В итоге заложенный пакет размылся до 2,6%, а акции по закрытой подписке достались офшору.

Поскольку продажа акций офшору была произведена по сильно заниженной цене по сравнению с рыночной, компания Б (займодавец) в лице конкурсного управляющего обратилась с иском о признании решения о допэмиссии недействительным по правилам законодательства о банкротстве. Таким образом она хотела вернуть себе в залог 63% акций.

Компания А (ответчик) строила свою позицию на том, что решения общего собрания акционеров должны оспариваться на основании норм корпоративного законодательства, а не закона о банкротстве, а срок признания решения недействительным по п. 7 ст. 49 Закона об акционерных обществах- всего 3 месяца с момента, когда акционер о нем узнал.

Суды трех инстанций поддержали ответчика, указав, что подобные требования должны рассматриваться в отдельном деле по нормам корпоративного законодательства (п. 7 ст. 49 Закона об акционерных обществах), поскольку решение акционеров не может рассматриваться как сделка должника либо как сделка, совершенная за счет должника по смыслу ст. 153 ГК РФ и ст 61.1 Закона о банкротстве, в связи с чем не может быть и оспорена в рамках дела о банкротстве.

Однако Верховный суд указал, что суды трех инстанций ссылались лишь на общее правило оспаривания решений акционеров. Между тем, в исключительных случаях, когда единственной целью корпоративных процедур является причинение вреда кредиторам должника, решение акционеров может быть оспорено как недействительная сделка с применением положений закона о банкротстве, в том числе и о сроках. Дело было отправлено на новое рассмотрение.

В данном случае речь идет о злоупотреблении правом одной из сторон спора. А как мы знаем, к таким случаям применяются правила о ничтожных сделках и срок исковой давности — 3 года. Однако, окончательного решения суда еще нет, поэтому вопрос о сроках в данном деле остается открытым.

Как видим, в корпоративных спорах с участием банкрота сроки оспаривания сделок/решений акционеров могут колебаться от 3 месяцев до трех лет с момента, когда акционер узнал о совершении такой сделки или решения. Все будет зависеть от мотивов поведения ответчика в конкретной ситуации.

Итак, Закон о банкротстве предусматривает особые (специальные) основания оспаривания сделок должника, совершенных в ограниченный период времени до инициирования процедуры банкротства.

Вместе с тем, любая сделка должника может быть оспорена и в рамках Гражданского кодекса РФ, если является ничтожной или будет доказано злоупотребление правом при ее совершении. Срок давности будет составлять привычные три года.

И в этой связи самое важное обстоятельство, которое зачастую не попадает в фокус внимания, — это начало течения срока оспаривания такой сделки. Оно не связано с моментом совершения самой сделки или с субъективным мнением стороны сделки (например, с посетившим ее «откровением», что имело место введение ее в заблуждение).

Такая сделка может быть оспорена в течение трех лет с момента, когда о ней узнал кредитор или арбитражный управляющий, но не ранее введения первой процедуры банкротства (обычно это «наблюдение»). Очевидно, что в этом случае срок исковой давности фактически начинает течь заново в период процедуры банкротства.

Таким образом, одна и та же сделка может быть оспорена по разным основаниям. В этой ситуации только от грамотности представителя должника или, соответственно, кредитора, арбитражного управляющего зависит, какие сроки давности будут действовать и к каким финансовым последствиям для кредиторов и должника это приведет.

1. В отличие от ГК 1964 г., который предусматривал разную продолжительность общего срока давности для правоотношений с участием организаций (один год) и граждан (три года), действующий ГК установил единый для всех срок давности в три года.

2. Общий срок исковой давности распространяется на все правоотношения, кроме тех, для которых законом установлены специальные сроки. В частности, общий срок исковой давности применяется к регрессным требованиям, если законом не предусмотрено иное.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.02.2019 N 308-ЭС15-12864 по делу N А15-1976/2014

Руководствуясь статьями 181, 195, 196, 200 Гражданского кодекса, судебные инстанции признали не пропущенным срок исковой давности по заявленным требованиям, указав, что Компания с июня 2012 года узнала или должна была узнать о неисполнении органом местного самоуправления возникшего в результате устной договоренности (сделки) обязательства, а с соответствующим иском обратилась 20.05.2014.

Определение Верховного Суда РФ от 11.01.2019 N 310-ЭС18-23438 по делу N А68-11736/2017

Отказывая в иске, суд апелляционной инстанции, с которым согласился суд округа, руководствовался статьями 195, 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации и в результате исследования и оценки представленных по делу доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что о количестве потребленной в мае 2014 года ответчиком электрической энергии, определенном расчетным способом, истец узнал после получения направленного ему сетевой организацией 23.06.2014 акта об оказании услуг по передаче электрической энергии за май 2014 года, подписанный с протоколом разногласий. Поэтому признание пропуска срока исковой давности истцом, обратившимся в арбитражный суд с настоящим иском 26.10.2017, соответствует установленным судом обстоятельствам спора.

Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2019 N 308-ЭС18-23634(2) по делу N А63-20918/2017

Отказывая во включении требования заявителя в реестр, суды руководствовались положениями статей 797, 195, 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходили из условий заключенного между должником и кредитором договора перевозки, в связи с чем пришли к выводу о пропуске предпринимателем срока исковой давности по заявленному требованию.

Определение Верховного Суда РФ от 10.01.2019 N 310-ЭС18-23137 по делу N А09-725/2017

Отказывая в иске, суды руководствовались статьями 181, 196, 197, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации и, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о пропуске истцом срока исковой давности.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2019 N 305-ЭС18-15149 по делу N А40-126230/2013

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года.
Кроме того, обращение истца с настоящим исковым заявлением фактически преследовало цель восстановления корпоративного контроля над обществом «Барс». На требование о восстановлении корпоративного контроля распространяется общий трехлетний срок исковой давности, при этом он исчисляется с момента, когда лицо, обращающееся за защитой, узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Оспоримыми сделками называются операции с недвижимость, легитимность и действительность которых признается решением суда.

Подробно о сроках исковой давности по сделкам с недвижимостью: можно ли продлить или восстановить сроки давности?

Нередко при оформлении документов для купли-продажи допускаются ошибки. Некоторые легко поправимы, для устранения других же может потребоваться и судебное разбирательство.

С другой стороны, риск истребования квартиры у добросовестного приобретателя связан лишь с выбытием из квартиры помимо воли бывшего собственника. А для этого бывшему собственнику необходимо признать сделку, совершенную с пороком воли, недействительной. Но срок признания сделки, связанной с пороком воли, недействительной всего один год, так как это оспоримая сделка с недвижимостью.

Исковая давность — это срок, в границах которого лицо может обратиться в суд с требованием о защите своего гражданского права или интереса. Статья Общая исковая давность 1. Общая исковая давность устанавливается продолжительностью в три года. Специальная исковая давность 1.

Сделки по покупке жилья в строящемся доме — самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.

Пожалуй, для каждого из нас квартирный вопрос является самым актуальным. При проведении сделок с недвижимостью добросовестные покупатели могут попасться на уловки мошенников, а их собственность может быть присвоена другим людям. В законодательстве есть понятие “срок исковой давности по сделкам с недвижимостью”. Что это такое и как его можно использовать при оспаривании сделок?

В наше время практически каждый гражданин сталкивается с судами, и пытается отстаивать свои права. Если их всех разделить на две категории, одна часть истцов предпочитает передавать такие дела опытным специалистам, и не заморачиваться с изучением деталей.

Пожалуй, для каждого из нас квартирный вопрос является самым актуальным. При проведении сделок с недвижимостью добросовестные покупатели могут попасться на уловки мошенников, а их собственность может быть присвоена другим людям. В законодательстве есть понятие «срок исковой давности по сделкам с недвижимостью». Что это такое и как его можно использовать при оспаривании сделок?

Консультации специализированных юристов по недвижимости. Проверка «юридической чистоты» квартиры и полномочий продавца. Полное сопровождение сделки «под ключ».

Изучив нормы ст. 196 ч. 1 ГК РФ, видим:

В общих случаях срок исковой давности, когда вы имеете право предъявить свои претензии по вопросам, касающимся сделки с недвижимостью, составляет три года.
Важно!
Срок давности считают не с момента заключения самой сделки или других операций с недвижимостью (например, обмена), а со дня, когда вы узнали или должны были узнать о том, что ваши права нарушены оппонентом, либо кто является надлежащим ответчиком (ст. 200 ч. 1 ГК РФ).
Максимальный срок исковой давности, когда можно обратиться для восстановления своих прав ограничен 10 годами.

Проверка юридической чистоты предстоящей сделки с помощью адвоката позволит успешно противостоять мошенничеству. На подготовительной стадии к покупке или продаже жилья будут выполнены следующие действия:

изучение предложений на рынке недвижимости (в том числе по предложениям на авито), чтобы установить реальную цену объекта недвижимости в регионе – это позволит установить случаи существенного и неоправданного снижения стоимости квартиры;
запрос информации из реестра ЕГРН, в котором содержится объективная и достоверная информация по каждому объекту недвижимости – это позволит установить подлинность представленных правоустанавливающих документов и выяснить данные настоящего собственника жилья;
проверка объекта на предмет зарегистрированных и скрытых обременений – помимо регистрации залога в органах Росреестра может существовать обременение в виде лиц, неправомерно лишенных права на приватизацию;
проверка состава прописанных и проживающих лиц в квартире – это позволит предотвратить приобретения жилья с лицами, которых будет невозможно выселить.

Одной из наиболее актуальных проблем, с которой вы обращаетесь, является вопрос о сроках, когда сделка (покупки, продажи, получения в дар или по наследству любой недвижимости, особенно жилья) может быть оспорена и даже, например, добросовестный покупатель, останется без приобретенного имущества.
Расскажу, как считаются сроки давности и подлежат ли восстановлению или продлению.

Сроки исковой давности при оспаривании сделок во время банкротства

Обратимся к ст. 196 ГК РФ:

В случаях споров, касающихся семейных взаимоотношений (например, раздела имущества или оспаривания завещания) – нормами Семейного и Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).
В вопросах, касающихся правомерности и порядка осуществления прав собственности – Гражданским кодексом РФ (ГК РФ).
В случаях мошенничества, причиненного с умыслом существенного ущерба пострадавшим – с применением норм Уголовного кодекса РФ (УК РФ).

Изучив нормы ст. 196 ч. 1 ГК РФ, видим:

В общих случаях срок исковой давности, когда вы имеете право предъявить свои претензии по вопросам, касающимся сделки с недвижимостью, составляет три года.
Важно!
Срок давности считают не с момента заключения самой сделки или других операций с недвижимостью (например, обмена), а со дня, когда вы узнали или должны были узнать о том, что ваши права нарушены оппонентом, либо кто является надлежащим ответчиком (ст. 200 ч. 1 ГК РФ).
Максимальный срок исковой давности, когда можно обратиться для восстановления своих прав ограничен 10 годами.

Этот период приемлем в случае восстановления или продления срока при достаточно веских, документально обоснованных причинах, доказывающих уважительные основания, почему он был пропущен.

Как такового понятия о продлении срока давности в законодательстве нет.

Здесь нужно подходить индивидуально, с учетом конкретных обстоятельств.

Поскольку закон говорит о начале исчисления срока с момента, когда вы узнали о нарушенных правах.

Например, если вам стало известно, о скрытых дефектах через год, после совершенной сделки, естественно, можно обратиться в суд до истечения 4 лет после самого факта приобретения недвижимости.

Аналогична ситуация, когда виновная сторона признала свои действия незаконными, нарушающими ваши права.

В случае бездействия и непринятия мер к устранению нарушений, срок исковой давности начинает свой отсчет уже с момента, когда вина (или долговые обязательства) была признана, то есть срок продлевается.

Если вы пропустили срок, когда можно было претендовать на защиту своих прав, не опускайте руки, а если есть достаточно оснований, восстановите его.

В том случае, когда причины, почему вы не смогли обратиться с иском своевременно действительно уважительные и вы их сможете доказать (желательно документально, но, возможно и свидетельскими показаниями), вместе с исковыми требованиями подавайте в суд отдельное заявление о восстановлении сроков исковой давности.

Исковая давность при оспаривании сделок с заинтересованностью

Учитывая, что общий срок исковой давности, в соответствии с нормами ст.196 ГК РФ – 3 года, можете спать спокойно, жилье у вас никто не отберет.
Даже в том случае, если были нарушены риэлтором права Продавца, поручившему агенту осуществить сделку с его квартирой, все претензии могут быть только к самой компании и то, только в том случае, если будут восстановлены сроки исковой давности.

Аферы при покупке квартиры. Как приобрести жилье и избежать обмана риелторов и продавцов?
Какие могут быть проблемы при покупке комнаты в коммуналке, общаге. Советы юриста при покупке комнаты на что обратить внимание.
Каким образом можно участвовать в долевом строительстве?. Подробная инструкция по долевому участию, рисках, какие есть способы и особенности.
Как грамотно оформить квартиру в собственность в новостройке. Инструкция по регистрации права собственности и документов.
Покупка и оформление квартиры с прописанными жильцами. Что делать если хозяева не выписываются, как выселить?

Общая исковая давность по сделкам – 36 месяцам. Она же применяется и к требованиям о признании сделки с недвижимостью ничтожной, к искам об истребовании квартиры у законопослушного покупателя в пользу бывшего собственника, выбывшего из жилого помещения против воли.

Иск о признании недействительной оспоримой сделки с недвижимостью подается в течение 1 года после того, как нарушение, допущенное в ходе ее заключения, повлекло негативные последствия.

В общем правиле о процессуальном сроке имеются исключения:

Если соглашение подписано лицом под влиянием физического или психологического давления, то давность начинает течь с момента прекращения давления. Такие сделки носят оспоримый характер и могут быть аннулированы в течение 12 месяцев;
Исковая давность по спорам о применении последствий ничтожных сделок действует со дня их исполнения. Днем исполнения считается дата государственной регистрации договора купли-продажи. Норма о моменте, когда гражданин должен был узнать о нарушении прав, здесь не применяется.

ГК РФ предусматривает максимальный срок исковой давности по сделкам с недвижимостью – 10 лет. Его восстановление требует серьезной доказательной базы и поддержки профессионального юриста.

Продлить или восстановить пропущенный процессуальный срок гражданин может самостоятельно при условии, что у него имеются «железные» доводы, подтверждающие уважительность причин пропуска.

Если же его положение шатко, а доказательства слабы, то суд, скорее всего, не примет их во внимание. В этом случае велика опасность, что противная сторона заявит об истечении срока, и оспаривание сделки станет невозможным.

В таких сложных случаях необходима поддержка юриста. Найти качественные услуги можно в интернете. Большинство сайтов юридических компаний предлагают опцию «заказать обратный звонок». Чтобы воспользоваться ею, клиент оставляет заявку, и через 5 минут юрист бесплатно перезвонит. Можно также воспользоваться советами знакомых и обратиться к проверенному специалисту.

Согласно 1 части 205 статьи Гражданского кодекса РФ законодателем установлены сроки для обращения в суд с исковым требованием относительно сделки с каким-либо объектом недвижимости. При этом не каждая причина будет признана уважительной и будет относиться именно к личности заявителя. Решение об этом принимает только суд.

Уважительной причиной признается только в том случае, когда лицо в действительности не имело возможности реализовать свое право в последние 6 месяцев до окончания общеустановленного срока и не могло принять всевозможные меры к реализации своих прав.

Выделяют два вида сделок, на которые не распространяются правила исковой давности.

Данные сделки уже априори считаются в нашей стране недействительными:

Ничтожные сделки – соглашения, достигнутые вопреки правилам, установленным законодательством, ущемляющие права и интересы других лиц. Например, ситуация, когда произошло дарение объекта, обремененного интересами других лиц, либо же один из наследников произвел отчуждение дома (квартиры), не спросив на это разрешения иных наследников. В такой ситуации лица, чьи права нарушены, обращаются в суд с иском к распорядившемуся общим имуществом. Срок давности здесь – 3 года с момента, когда о такой сделке стало известны лицам, чьи права были нарушены.
Оспоримые сделки – соглашения, достигнутые в результате обмана, злоупотребления доверием, шантажа, угрозы применения насилия и так далее. В данном случае наиболее важным моментом считается необходимость доказать именно факт стороннего воздействия. В судебной практике чаще всего оспоримыми сделками являются заключенные с мошенниками. Еще одним распространенным вариантом оспоримой сделки является ситуация, когда после развода один из супругов продает совместно нажитую недвижимость без ведома другого супруга. В этом случае срок давности для подачи иска составляет 1 год со дня, когда пострадавшему стало известно о произошедшем.

Если вы приобрели недвижимость у риэлтерской компании, а через лет пять – шесть оказалось, что были нарушены права продавца, то можете спать спокойно, так как такая проблема – головная боль для юридических лиц, ведь именно риэлторы здесь будут нести ответственность, да и то, если сроки давности будут восстановлены.

ВНИМАНИЕ !!! Не следует совершать сделки с объектами недвижимости самостоятельно, так как велик риск попасть в неприятность, связанную с обременением квартиры (дома) третьими лицами. Только компании и их представители (риэлторы), являющиеся специалистами в организации сделок с недвижимостью, дадут гарантии полной чистоты и прозрачности сделки, а также буду ответственны за правильную организацию сделки в течение всего срока исковой давности.

Кадастр

Семейное право
Наследственное право
Земельное право
Трудовое право
Автомобильное право
Уголовное право
Недвижимость
Финансы
Налоги
Льготы
Ипотека

Нередко мнимая сделка заключается с целью избежать ответственности за совершённые ранее незаконные деяния.

Один из самых распространённых примеров: договор дарения, когда имущество (например, квартиру, автомобиль) формально передают другому лицу, стараясь избежать конфискации.

При этом даритель по факту продолжает распоряжаться и пользоваться якобы подаренным имуществом по собственному усмотрению.

Другой пример: когда договор купли-продажи маскирует обычную взятку. В этом случае, как правило, соблюдаются все необходимые условия: подписан договор, оформлены расписки о получении денежных средств, акты инвентаризации имущества и прочее. Однако денег продавец, естественно, не получает.

Срок исковой давности по недвижимому имуществу

Притворная сделка — это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях.

(ст. 170 ГК РФ)

Существует великое множество вариантов притворных сделок. Зачастую граждане и не подозревают, что совершают незаконное действие. Кажется, что нет ничего страшного в том, чтобы изложить в договоре чуть-чуть не соответствующие действительности обстоятельства. При этом стороны не задумываются, что их соглашение может быть оспорено ввиду его ничтожности.

Гражданский Кодекс РФ разделяет притворную сделку на две непременные составляющие:

осуществляемая в действительности (прикрываемая) сделка;
притворная (прикрывающая первую) сделка.

Так, юридические лица, стремясь получить необоснованную налоговую выгоду, могут подменять контракт поставки договором займа. Уже упоминавшийся договор дарения тоже может выступать в качестве притворной сделки.

Допустим, продавец желает избежать уплаты подоходного налога с продажи имущества, а покупатель, состоящий в браке, стремится представить имущество как собственное, а не совместно нажитое.

И тогда купля-продажа будет замаскирована дарственной.

Разница между двумя, на первый взгляд похожими, юридическими действиями заключается в наступлении или отсутствии реальных последствий.

Совершая мнимую сделку, стороны остаются «при своём», изменение гражданско-правовых отношений существует лишь на бумаге.

Притворная сделка, в противоположность мнимой, действительно ведёт к определённым последствиям, но иным образом, не тем, который указан сторонами договора.

Обосновать притворность или мнимость сделки — дело довольно трудное, поскольку речь тут идёт о несовпадении истинной воли и официального волеизъявления сторон (тот самый «порок воли», о котором упоминалось выше). То есть необходимо доказывать не только определённые свершившиеся факты, но и истинные намерения сторон, что значительно сложнее.

Например, подтверждением мнимого характера сделки может выступить сохранение контроля над имуществом. При признании сделки мнимой часто приходится оперировать косвенными доказательствами, в случае притворной — необходимо аргументировать, что в действительности состоялась иная, прикрываемая сделка. Однако отстоять свои права всё-таки возможно.

Лицо, которое являлось участником сделки, имеет право оспорить её последствия в течение трёх лет. Срок отсчитывается с момента исполнения условий сделки.

Если иск подаёт человек, которые не был участником сделки, но она затронула его интересы, срок увеличивается до 10 лет.

Он начинает течь с того времени, когда истец узнал или должен был узнать о начале исполнения условий сделки.

Какой срок исковой давности по сделкам с недвижимостью и как его считать?

Сам факт наличия нарушений при проведении процедуры, позволяет относить данного вида прецеденты к незаконным, что регламентировано ч. 1 статьи 167 Гражданского Кодекса РФ, оглашающей общие признаки незаконных сделок.

По правилам она считается незаконной с момента её совершения, при условии отсутствия последствий для одной стороны или для обеих сторон.

Статьи 178-179 ГК РФ определяют перечень незаконных прецедентов при наступлении юридических последствий, но в нарушение прав и свобод одной из сторон.

Часть 1 статьи 169 определяет для подобных ситуаций нравственный аспект, который заключается с прямым умыслом. К числу таковых не относятся неумышленные действия одной или обеих сторон, которые желали наступления юридических последствий и стремились их достичь.

В результате их не приобретение возникло по объективным обстоятельствам или в результате ошибки, что лишает действия преступного аспекта, хотя признание их действительными в правовом смысле, нецелесообразно .
Непосредственно мнимую сделку характеризует статья 170 Гражданского кодекса РФ.
Она определяет условия, при которых стороны целенаправленно добиваются аннулирования юридических последствий в результате её проведения.

На основании статьи 395 ГК РФ наступят последствия в виде начисления процентов по уплате за незаконное использование чужих денег, если таковое имело место.

Ничтожные сделки – это такие сделки, которые недействительны с самого момента совершения, поскольку противоречат требованиям закона.

К ничтожным договорам относят:

продажу имущества по подложным документам (например, по поддельной доверенности);
покупку или получение недвижимости в результате дарения у недееспособного или несовершеннолетнего лица в возрасте до 14 лет (например, у инвалида 1 группы, признанного судом недееспособным);
совершение мнимой сделки без намерения передавать имущество (например, имущество дарится другому лицу, чтобы спрятать его от приставов, а фактически остается у первоначального владельца);
подписание притворного договора для прикрытия другой сделки (например, стороны заключают договор купли-продажи, чтобы получить налоговый вычет, а фактически было дарение без передачи денежных средств);
совершение сделки с нарушением закона (например, при продаже квартиры, приобретенной за счет материнского капитала, не учитываются интересы детей).

Срок исковой давности для ничтожных договоров по отчуждению недвижимости составляет 3 года со дня начала исполнения. Если пострадавшей стороной является лицо, не участвовавшее в сделке, срок начинает отсчитываться со дня, когда ему стало известно о нарушении своих прав. Однако, он не может превышать 10 лет со дня совершения сделки.

Оспоримые сделки – это такие сделки, которые недействительны в силу признания таковыми судом.

К оспоримым сделкам относят:

передачу недвижимости в результате мошенничества или угрозы (например, гражданин подарил квартиру под угрозой применения насилия в отношении него и членов его семьи);
продажу имущества под влиянием обмана или заблуждения (например, пенсионера уговорили продать квартиру, пообещав одну цену, а фактически отдали меньшую сумму);
заключение договора с лицом, обладающим ограниченную дееспособность (например, дееспособность была ограничена по решению суда из-за алкогольной зависимости гражданина);
совершение сделки с лицом в возрасте от 14 до 18 лет, если не получено согласие родителей, попечителя или опекуна (например, ребенка, получившего в наследство квартиру, уговорили ее продать за низкую стоимость);
передача недвижимости без согласия супруга (например, квартира оформлена на мужа, и он продал ее без согласия жены).

Для признания недействительной оспоримой сделки необходимо обратиться в суд в течение года. Срок отсчитывается со дня, когда лицо узнало об обмане, нарушении закона или с момента, когда прекратились угрозы и насилие.

Следует знать! В случае признания сделки недействительным недвижимость должна быть возвращена первоначальному владельцу, а деньги – покупателю. Если имущество было утрачено, то покупатель или одаряемый должны компенсировать ее стоимость.

Рекомендуем воспользоваться образцом ходатайства о восстановлении срока исковой давности, подготовленным специалистами нашего сайта.

В Благовещенский городской суд

675000, г. Благовещенск, ул. Краснофлотская, 137

Истец: Иванов Андрей Степанович

675000, г. Благовещенск, ул. Ленина, 281, кв. 1

Ответчик: Карасева Анна Николаевна

675000, г. Благовещенск, ул. Амурская, 135, кв. 12

Дело № 2-1456/2021

Ходатайство о восстановлении срока исковой давности

В производстве Благовещенского городского суда находится дело № 2-1456/2021 по иску Иванова А.С. к Карасевой А.Н. о признании договора купли-продажи квартиры от 12.04.2020 года № 456 недействительным в связи с его оспоримостью (совершен под влиянием введения в заблуждение).

Истец заявляет ходатайство о восстановлении срока исковой давности, который был пропущен по причине длительной болезни истца (онкологическое заболевание).

В соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев — в течение срока давности.

В рассматриваемой ситуации истец должен был обратиться в суд с иском не позднее 12.04.2021 года, а фактически иск был подан 31.05.2021 года. Срок исковой давности был пропущен по причине прохождения лечения в онкологическом диспансере. В период с 11.01.2021 года по 10.05.2021 года Иванов А.С. находился на стационаре для выполнения операции по удалению злокачественной опухоли и прохождения курсов химиотерапии.

На основании изложенного полагаю, что срок исковой давности может быть восстановлен по уважительной причине.

Руководствуясь статьей 205 ГК РФ,

Прошу:

Признать причины пропуска срока исковой давности уважительными и восстановить срок исковой давности.

Приложение: Выписка из медицинской документации.

В случае пропуска срока исковой давности гражданину, решившему оспорить сделку с недвижимостью, потребуется доказать, что причины несвоевременного обращения в суд действительно веские. В такой ситуации желательно обратиться к квалифицированному юристу, который разъяснит, как написать ходатайство о восстановлении срока и поможет подготовить подтверждающие документы.