15.09.2021

Досудебная претензия по договору аренды квартиры образец

Автор: admin Консультация адвоката Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Досудебная претензия по договору аренды квартиры образец». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Претензия о взыскании задолженности по договору аренды

2. Образец претензии по договору аренды нежилого помещения

3. Претензия о взыскании арендной платы

4. Арендатор не платит арендную плату: что делать, образцы претензий и исков

5. Составляем претензию по договору аренды

6. Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вовремя оплачивать аренду согласно тем условиям, что зафиксированы в договоре. Если же оплата не поступает, то арендодатель имеет право раньше срока расторгнуть договор. Но главное условие — арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд (ст. 619 ГК РФ). Однако нельзя сразу подать исковое заявление в суд, сначала надо направить на адрес компании-арендатора требование добровольно оплатить долг.

Важно! Подавая документы в суд, надо учесть, что в их составе должен быть и документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров (ст. 132 ГПК РФ). Поэтому так важно правильно сформировать и отправить должнику претензию.

К документу при отправке его должнику необходимо приложить расчет, где подробно расписывают, из чего складывается сумма долга: пени, арендная плата, коммунальные платежи и т.д. Сумму долга считают на день написания претензии.

Претензия о взыскании задолженности по договору аренды

Унифицированной формы документа не существует, используют так называемую свободную форму.

В документе должна содержаться следующая информация:

Название организации-арендодателя и ее реквизиты. Если претензия составляется сразу на корпоративном бланке компании, то эти данные будут включены по умолчанию.
Кому адресована претензия. Здесь указывают наименование организации-арендатора, ее реквизиты, ФИО руководителя.
Исходящий номер. Претензию регистрируют в организации в специальном журнале исходящей документации.
Дата написания претензии.
Наименование бумаги.
Основной текст документа. Это самая важная часть. Здесь указывают факт заключения договора между арендодателем и арендатором, номер и дату этого договора, адрес и площадь помещения. Затем нужно указать на факт неперечисления арендной платы в определенные дни (прописаны в договоре), сумму, которую задолжал арендатор. Также надо сформулировать требование — выплатить денежные средства за аренду помещения. Важно не забыть сослаться на законодательные акты. В нашем случае это ст. 614, 190 и 192 ГК РФ.
Отметка о приложении к претензии. Нужно указать, что расчет долга по арендной плате прилагается к документу.
ФИО, должность и подпись главы компании-арендодателя.

Претензию можно отправить арендатору по почте либо с курьером. Вариант электронной почты также приемлем, но лучше убедиться, что письмо арендатор получил и зарегистрировал его в журнале входящей документации. При отправке по почте заказным письмом с уведомлением получатель должен будет подтвердить вручение письма. Это и будет доказательством его получения.

Гражданину РФ Панину Станиславу Олеговичу адрес: 603001, г. Нижний Новгород, ул. Российская, 91, 16 от Замятиной Марии Владимировны, адрес: 603002, г. Нижний Новгород, ул. Дзержинского, 170-4

Арендные отношения регламентированы ГК РФ. При этом самими договором аренды порядок регулирования прав и обязанностей арендодателя и арендатора может быть изменен по сравнению с ГК РФ. Однако в силу прямого указания ст. 619 ГК РФ расторгнуть договор аренды арендодатель может только после направления претензии (предупреждения). Арендатору такое предупреждение в силу закона направлять необязательно, но такое условие может быть в договоре.

В силу специфики арендных правоотношений, составляя претензию по договору аренды внимательно изучите текст договора и нормы ГК РФ. Если в ГК РФ отсутствует указание :если иное не установлено договором, то норма закона будет действовать независимо от наличия ее в договоре.

Важно правильно составить и направить претензию об уплате долга по арендным платежам и иных сумм. Получив претензию, должник может добровольно удовлетворить ваши требования, что позволит избежать обращения в суд. Если же он этого не сделает, у вас будут доказательства соблюдения претензионного порядка (для споров, подведомственных арбитражному суду, соблюдение данного порядка обязательно).

Рекомендуем подробно указать в претензии все свои будущие исковые требования. Укажите в претензии также сумму процентов/неустойки, для этого определите период начисления процентов (неустойки) и приведите расчет процентов (неустойки). Приложите к претензии документы, подтверждающие ваш расчет при необходимости. Если претензию подписывает представитель по доверенности, приложите копию доверенности.

Направьте претензию юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), и по адресу, который указал должник, например, в договоре в качестве почтового. Рекомендуем направлять претензию заказным письмом с описью вложения и сохранить почтовую квитанцию об отправке, опись вложения. При вручении претензии под роспись необходимо удостовериться в наличии полномочий лица, принимающего претензию, при получении претензии представителем, получите копию доверенности представителя. Вы можете дополнительно направить претензию по электронной почте, вручить иным способом с целью урегулировать вопрос мирным путем. То есть у вас должны быть документы, точно подтверждающие соблюдение претензионного порядка надлежащим образом, если все-таки придется идти в суд, но вы вправе любыми иными способами уведомлять арендатора о задолженности, вести переговоры.

Какой срок ответа на претензию о выплате долга по договору аренды?

Общий претензионный срок — 30 календарных дней с даты направления претензии должнику, если иной срок не установлен в договоре оказания услуг (например, стороны могут предусмотреть 10 дней с даты направления претензии, или наоборот, увеличить претензионный срок, также в договоре можно изменить момент, с которого исчисляется претензионный срок). Поэтому до обращения в суд внимательно изучите ваш договор поставки на предмет претензионных сроков.

На требования о взыскании задолженности по договору аренды, процентов (неустойки) распространяется общий трехлетний срок исковой давности, установленный в п. 1 ст. 196 ГК РФ. Срок исковой давности по договору аренды исчисляется отдельно по каждому просроченному арендному платежу. Платеж определяется применительно к каждому дню просрочки. Таким образом, по каждому просроченному арендному платежу рассчитывается срок его уплаты согласно договору, исходя из данного срока учитывается срок исковой давности для взыскания задолженности по данному платежу. Некоторые арендодатели ошибочно полагают, что срок исковой давности начинает течь с даты окончания действия договора, а потому затягивают с взысканием задолженности до окончания договора аренды, по долгосрочным договорам аренды это может привести к истечению срока исковой давности по ряду арендных платежей (Данная позиция содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43).

Пример расчета срока исковой давности по арендным платежам и неустойки за просрочку: Договор аренды заключен 01.11.2016 года и действовал до 31.12.2017 года. Согласно условиям договора срок внесения арендных платежей — до 6 числа каждого месяца. За просрочку внесения арендных платежей установлена неустойка в размере 0,1% за каждый день просрочки. Арендатор не внес арендные платежи 06.11.2017, 06.12.2017 года. Соответственно по платежу 06.11.2017 года срок исковой давности истекает — 06.11.2020, по платежу 06.12.2017 — 06.12.2020 года. Неустойка по платежу, который должен быть внесен 06.11.2017 года, начинает течь с 07.11.2017 года, срок исковой давности по неустойке рассчитывается по каждому дню просрочки, то есть по дню просрочки 07.11.2017 истекает 07.11.2020, 08.11.2017 — 08.11.2020 и т.д.

Исковое заявление можно подать в суд и после истечения срока исковой давности, но если ответчик в суде заявит об истечении срока исковой давности, суд откажет во взыскании задолженности, процентов (неустойки), по которым истек срок давности для обращения в суд. Также важно учитывать, что по смыслу пункта 3 статьи 202 ГК РФ соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени. Вместе с тем, ответчик может по каким-либо причинам не заявить об истечении срока давности (не получит уведомления о рассмотрении дела в суде, не явится в суд и не направит письменные возражения, по незнанию и т.д.). Поэтому при обращении в суд необходимо оценить риски: насколько высока вероятность заявления возражений, какая разница в сумме госпошлины, уплачиваемой за рассмотрение иска в суде, если будут заявлены требования с истекшим сроком исковой давности.

Подсудность по делам о взыскании задолженности

Исковые заявления о взыскании задолженности по общему правилу подаются в суд по месту регистрации ответчика, если иная подсудность не установлена договором. Если ответчик арендует недвижимое имущество для размещения своего филиала, представительства, то иск можно подать в суд как по их месту нахождения, так и по месту нахождения ответчика (ч. 5, 7 ст. 36 АПК РФ). Имейте в виду, что сведения о филиале, представительстве должны быть указаны в ЕГРЮЛ (п. 3 ст. 55 ГК РФ). Юридические лица, индивидуальные предприниматели свободны в выборе договорной подсудности. Обратите внимание на то, что в договоре может быть также предусмотрено, что все споры передаются на рассмотрение третейского суда (арбитража), в этом случае для взыскания задолженности по договору необходимо обращаться в данный суд (за некоторыми исключениями).

Исковое заявление в арбитражный суд может быть подано:

через электронную систему подачи документов в суд
лично или через представителя в экспедицию суда
отправлено Почтой России или иной почтовой/курьерской службой

Как составить исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды?

После подачи иска в арбитражный суд вы можете в Картотеке арбитражных дел отслеживать движение дела (принятие иска судом, назначение судебного заседания, если дело рассматривается в общем порядке, или вынесение определения о необходимости предоставления возражений, документов, если иск рассматривается в упрощенном порядке, в этом случае можно также получить через сайт суда доступ к документам, поданным ответчиком). Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о взыскании задолженности по договору оказания услуг занимает 1,5-2 месяца.

По результату рассмотрения дела выносится решение суда или судебный приказ (в приказном производстве).

Порядок и сроки вступления в законную силу решения суда (судебного приказа) устанавливаются в зависимости от порядка разрешения спора:

в порядке приказного производства — по истечении 10 дней со дня получения копии судебного приказа должником, если в данный срок не поступят возражения от должника
в порядке упрощенного производства — по истечении 15 дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба
в порядке рассмотрения по общим правилам искового производства — по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Написать комментарий

Образец претензии по договору аренды нежилого помещения

Смысл претензии заключается в том, что одна из сторон договора указывает другой на нарушение условий договора, и требует устранения нарушения прав в добровольном порядке.

Для начала отметим, что как установлено ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный либо он предусмотрен договором, спор может быть передан на разрешение арбитражного суда только после соблюдения такого порядка.

Более того, сведения о соблюдении истцом претензионного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором, в обязательном порядке должны быть указаны в исковом заявлении (подп. 8 ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Таким образом, решив подавать в арбитражный суд исковое заявление сперва необходимо удостовериться, что претензионный порядок разрешения спора соблюден, в противном случае исковое заявление может быть оставлено без движения, а впоследствии возвращено, или еще хуже, если несоблюдение претензионного порядка выяснится в судебном разбирательстве, то иск будет оставлен без рассмотрения.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 111 АПК РФ в случае, если спор возник вследствие нарушения лицом, участвующим в деле, претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного федеральным законом или договором, в том числе нарушения срока представления ответа на претензию, оставления претензии без ответа, арбитражный суд относит на это лицо судебные расходы независимо от результатов рассмотрения дела.

Как видно из вышеприведенных норм АПК РФ претензионный порядок может быть предусмотрен федеральным законом, либо договором.

Что касается случаев, когда такой порядок предусмотрен федеральным законом, поскольку я не вижу смысла в настоящей статье заниматься простым перечислением таких случаев, то я отправлю читателя ознакомиться с Письмом ВАС РФ от 25.05.2004 № С1-7/УП-600 «О федеральных законах, применяемых арбитражными судами в соответствии с содержащимися в АПК РФ отсылочными нормами», где этот перечень указан. Порядок предъявления претензий предусмотрен в соответствующих федеральных законах.

Относительно претензионного порядка урегулирования споров, предусмотренного договором, хотелось бы отметить следующее. Иногда изучая документы можно встретить в договорах пункт, вроде «все споры решаются путем переговоров. В случае не достижения согласия спор передается на рассмотрение арбитражного суда в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации».

Принцип «меньше слов – дешевле телеграмма» в данном случае не действует. Если в договоре нет прямого указания на претензионный порядок рассмотрения споров, или как минимум не указаны форма и порядок, а также сроки предъявления и сроки рассмотрения претензии, то в силу сложившейся судебной практики условие о претензионном порядке считается не согласованным сторонами. При этом в качестве обоснования будет приведена ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Поэтому при подготовке договора необходимо предусмотреть срок предъявления претензии с момента наступления нарушения условий договора, срок рассмотрения претензии, а соответственно и срок ответа на претензию, способы направления претензий контрагенту, а также иные важные для сторон положения, касающиеся порядка урегулирования спора в досудебном порядке.

Наличие в договоре условия о претензионном порядке, в большинстве случаев на руку обеим сторонам договора, поскольку заставляет лицо, получившее претензию более внимательно изучить проблему и принять решение. При этом наличие условия о необходимости соблюдения претензионного порядка в договоре становится обязательным и для арбитражного суда. Также отмечу, что претензионный порядок полезен и в случаях когда он прямо не предусмотрен договором, то есть когда его соблюдение является правом, а не обязанностью, поскольку благодаря направлению претензии можно добиться желаемого результата без существенных материальных и временных затрат.

Если возникла необходимость написать претензию, будь то претензия по качеству выполненных работ, претензия за нарушение сроков, претензия о возврате денежных средств или любая другая претензия, то к написанию претензии следует отнестись максимально внимательно. При этом грамотно составленная претензия – это 80 процентов будущего искового заявления.

Условно алгоритм действий арендодателя можно разделить на следующие пункты:

подача претензии;
расторжение договора;
решение вопросов, связанных с имуществом арендатора;
обращение в суд;
реализация судебного решения.

Особенности каждого пункта рассмотрены в следующих разделах.

Претензионный порядок при взыскании арендной задолженности необязателен. Однако в некоторых случаях досудебная претензия ускоряет возврат долга. Возможно, что получив письмо от хозяина, арендатор убедится в серьезности его намерений и во избежание лишних проблем, исполнит обязательство.

Претензию можно направить заказным письмом с уведомлением, электронной почтой или передать лично в руки под расписку.

В претензии должно содержаться требование о выплате задолженности с указанием срока. Юристы не рекомендуют предоставлять должнику слишком много времени, так как это может затянуть процедуру принудительного взыскания. Но и слишком короткий срок тоже неуместен, так как арендатор может попросту не успеть собрать нужную сумму. Оптимальным считается срок в 10-15 дней

Если в течение этого времени арендатор не погасит задолженность, владелец имущества в одностороннем порядке расторгает договор аренды, о чем в письменном виде уведомляет противную сторону. Такое уведомление можно вписать в досудебную претензию. Гражданский кодекс дает арендодателю возможность в одностороннем порядке прекратить отношения с арендатором в случае двукратной просрочки последнего. Стоит сказать о том, что положение о расторжении договора, как и в случае с досудебной претензией является необязательным. Согласно ст. 619 ГК РФ требование о расторжении арендного договора – право, а не обязанность арендодателя.

Нередки ситуации, когда сторона соглашения покидает арендуемую недвижимость, оставляя там свое имущество. Чаще всего это происходит при невыплате аренды за жилое помещение. В связи с этим собственнику придется решать судьбу оставленного имущества.

Чаще всего составляется опись и производится оценка вещей, после чего хозяин вправе оставить их у себя на ответственное хранение или передать с этой же целью третьим лицам. Если известен адрес проживания арендатора, имущество с приложенной описью может быть отправлено на этот адрес. Расходы, связанные с транспортировкой, включаются в судебный иск. Сразу после указанных мероприятий следует обращаться в суд.

Арендодатель не имеет права присвоить или выбросить оставленное имущество, поскольку оно не является его собственностью. Закон допускает возможность его удержания в счет неисполненного обязательства, но только после того, как истечет срок договора аренды.

Претензия о взыскании арендной платы

Правильно составленная претензия станет одним из доказательств по гражданскому делу и поможет при подготовке и подаче искового заявления. Поэтому она должна содержать ссылки на правовые нормы и текст самого договора. Разобраться в случае затруднений в законодательстве может помощь юриста на сайте.

Текст претензии должен включать:

дата заключения договора аренды (или фактического предоставления имущества во временное владение и (или) пользование;
какие обязательства нарушены;
требование выполнить обязательства или расторгнуть договор аренды досрочно.

Претензия должна быть подписана, поставлена дата. Вручить ее можно лично, попросив вторую сторону проставить отметку о получении. Или направить претензию по договору аренды почтовой связью, заказным письмом с описью вложения.

Невыполнение законных требований претензии по договору аренды станет основанием для обращения в суд за защитой нарушенных прав.

В конце претензии вы (арендодатель) ставите свою подпись и отдаете ее арендатору. Попросите получателя поставить дату получения, личную подпись и расшифровку. Или отправьте претензию арендатору по неуплате аренды заказным письмом с уведомлением о получении по почте.

Если Ваша претензия была проигнорирована субарендатором, и в указанные сроки не появилось оплаты за аренду помещения — пишите исковое заявление в арбитражный суд.

Претензионный порядок урегулирования спора обязателен в случаях, предусмотренных законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК, п. 3 ст. 132 ГПК, ч. 3 ст. 4 КАС). При несоблюдении претензионного порядка исковое заявление:

возвращается судом (п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК, п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК, п. 1 ч. 1 ст. 129 КАС);
в случае принятия к производству оставляется без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК, абз. 2 ст. 222 ГПК, п. 1 ч. 1 ст. 196 КАС).

Применительно к соглашениям по аренде обязательный досудебный претензионный характер предусмотрен только для досрочного расторжения по требованию арендодателя (абз. 3 п. 4 ст. 619 ГК). Этой же статьей определены основания для такой инициативы.

Если арендатор задерживает арендную плату, к обращению в суд необходимо приложить документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров. Например, при наличии долгов и нерегулярной оплаты — претензию об оплате задолженности по договору аренды (ст. 132 ГПК), которая оформляется в произвольной форме. Придется соблюсти требования к структуре делового письма-обращения. Схему, которая иллюстрирует, какая информация вносится в претензию, содержит ГОСТ Р ИСО 10002-2007:

первая часть — вводная, содержит описание правоотношений, существующих между сторонами;
во второй описывается нарушение обязательств, допущенных контрагентом;
третья часть содержит требования к нарушителю.

В соответствии с описанной структурой претензия по договору аренды нежилого помещения при наличии задолженности арендатора заполняется следующим образом.

Шаг 1. Во вводной части укажите:

реквизиты арендодателя (лучше использовать бланк, в котором есть все данные);
реквизиты адресата — название арендатора, Ф. И. О. руководителя, другие данные;
исходящий номер и дату регистрации;
заголовок письма «Претензия о задержке оплаты по договору».

Арендатор при расторжении соглашения аренды не обязан соблюдать досудебный порядок (ст. 620 ГК). Все основания, перечисленные в статье, связаны с ограничениями в использовании помещений. Для расторжения следует обратиться в суд, если не установлены другие причины (п. 2 ст. 450 ГК). Претензия используется как досудебная форма урегулирования.

ВАЖНО! В остальных случаях, например для взыскания задолженности с собственника имущества, претензия составляется в обычном порядке и затем прилагается к судебному иску.

Для взыскания затрат на устранение недостатков арендованного имущества используется досудебная претензия по договору аренды о погашении задолженности, возникшей в ходе ремонта, проведенного арендатором за свой счет.

Генеральному директору

ООО «Недвижимость»

П. П. Петрову

Адрес: ул. Этажная, д. 21А, Тверь, 121000

От ООО «Фирма»

Адрес: ул. Холодная, д. 12

Тверь, 101000

Претензия

о возмещении расходов арендатора на устранение недостатков арендованного имущества

01.06.2020 между ООО «Фирма» (арендатор) и ООО «Недвижимость» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения №10221033/12 (далее — Договор). В соответствии с п. 1.1 арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование и владение нежилое помещение (далее — помещение) со следующими характеристиками:

объект недвижимости: нежилое помещение №8А общей площадью 125 кв. м, расположенное по адресу: Тверь, ул. Заволжская, д. 21, стр. 3;
кадастровый номер: 11:20:0120302:211;
назначение: нежилое.

Согласно п. 1.2 помещение передается в аренду для использования его арендатором в своей коммерческой деятельности, для размещения холодного склада пищевой продукции. Как предусмотрено п. 1.3 Договора, помещение передается арендодателем в состоянии, полностью пригодном для использования его по назначению, вместе с необходимым холодильным оборудованием. В соответствии с п. 3.1.2 Договора арендодатель обязан обеспечить в помещении температурный режим от -15 до -18°C, своевременно и за свой счет производя обслуживание, текущий и капитальный ремонт холодильного оборудования. 02.07.2020 из-за нарушения температурного режима в помещении, вызванного поломкой холодильного оборудования, появилась угроза порчи пищевой продукции, принадлежащей арендатору. Арендатор незамедлительно устранил поломку холодильного оборудования, что подтверждается договором подряда с ООО «Холод-сервис» №11 от 02.07.2020, актом о выполнении работ от 02.07.2020, счетом №102 от 02.07.2020, счетом-фактурой №10121 от 02.07.2020. Стоимость работ по устранению недостатков составила 101 000 (сто одна тысяча) рублей 00 копеек.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.

На основании изложенного в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ предлагаем в срок до 20.07.2020 возместить расходы на устранение недостатков арендованного имущества в размере 101 000 (сто одна тысяча) рублей 00 копеек, перечислив денежные средства на расчетный счет арендатора, указанный в п. 12.1 Договора. В случае отказа удовлетворить вышеуказанные требования арендатор обратится в арбитражный суд для защиты своих прав.

Приложения:

Копия договора аренды нежилого помещения №10221033/12 от 01.06.2020 на 12 л. в 1 экз.
Копия договора подряда №11 от 02.07.2020 на 8 л. в 1 экз.
Копия акта о выполнении работ от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз.
Копия счета №102 от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз.
Копия счета-фактуры №101/1 от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз.

Генеральный директор

ООО «Фирма» И. И. Иванов

Скачать образец претензии к арендатору о неуплате арендной платы и коммунальных платежей и о погашении долга

Скачать образец претензии к арендодателю при невозможности использования помещения с расторжением договора

Скачать образец претензии по договору аренды земельного участка о погашении задолженности

Скачать бланк претензии по договору аренды транспортного средства

Обеспечительный платеж описывает статья 381.1 Гражданского кодекса. По закону так:

обеспечительный платеж покрывает убытки арендодателя, которые появились из-за нарушения договора.

Если компания не нарушила договор, и срок договора закончился, арендодатель возвращает обеспечительный платеж.

В законе нет требований к обеспечительному платежу. Потому в законе есть фразы «может быть» и «если иное не предусмотрено».

Почти все арендодатели требуют обеспечительный платеж, когда сдают помещение. Сумма привязывается к арендной плате, например: обеспечительный платеж равен арендной плате за два месяца.

Компания платит в расчете, что будет аккуратно снимать помещение и вернет эти деньги. Но вернуть не получается.

«Вишневая булочка» сняла склад и заплатила полмиллиона обеспечительного платежа. Через два года съезжает и просит платеж обратно. Но арендодатель уже потратил эти деньги, поэтому ищет повод отказать в выплате.

Арендодатели не возвращают обеспечительный платеж под разными предлогами. По моей практике, вот самые частые:

компания нарушила договор. Например, поставила перегородку, а арендодателя не предупредила. По договору менять что-либо без согласия арендодателя запрещено — значит, компания нарушила договор. В качестве штрафа арендодатель забирает обеспечительный платеж;
фактически выехала, а по бумагам нет. Получается, компания всё еще снимает офис и должна за него платить. Арендодатель вычитает оплату и просрочку из обеспечительного платежа;
испортила помещение. На стенах появились трещины, вытерся ламинат, кондиционер не работает. На ремонт понадобятся деньги, и арендодатель ремонтирует за счет обеспечительного платежа.

Это не весь список, предлогов может быть в два раза больше. Все сводятся к одному: арендодатель считает, что съемщик нарушил договор или принес убытки. У съемщика не хватает доказательств, что он всё сделал правильно. Арендодатель это знает и пользуется.

Собрать аргументы в свою пользу реально. Для этого надо правильно заехать и выехать, прописать в договоре условия платежа. Понадобится страсть к бюрократии.

Компания обязана вернуть помещение в таком же виде, как сняла, с учетом износа. Это требование 622-й статьи Гражданского кодекса. Поэтому понадобится описание помещения до аренды.

Без описания арендодатель может утверждать что угодно.

«Вишневая булочка» снимала офис три года. В офисе остались пятна и трещины на стенах, сколы в ламинате.

Арендодатель считает, что офис испортила «Вишневая булочка» и теперь должна возместить стоимость ремонта. А «Булочка» уверена, что всё это было до нее, но доказать нечем — только слова.

Арендодатель забрал обеспечительный платеж в счет ремонта.

Компании может надоесть офис или она найдет офис с лучшей ценой, и тогда захочется съехать. Просто так съехать раньше срока нельзя.

Если компания подписала договор аренды, прежде чем съезжать, надо проверить условия досрочного переезда. Возможно, их там нет.

Без условий в договоре выезжать по своему желанию нельзя. Иначе арендодатель получает право забрать обеспечительный платеж в счет штрафа.

Если условий нет, а надо съехать, есть два варианта. Первый — найти законные причины и обосновать их в суде. Причины описывает 620-я статья Гражданского кодекса:

арендодатель мешает использовать помещение;
у помещения есть недостатки, о которых арендатор не знал;
арендодатель не делает капитальный ремонт, хотя обязан по договору;
помещение в непригодном состоянии, и арендатор в этом не виноват.

Второй способ — не съезжать раньше срока. Так себе способ, зато помогает сохранить обеспечительный платеж.

Если в договоре нет условий досрочного выезда, здорово попробовать их включить. Например, такое условие:

Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, если предупреждает арендодателя за месяц.

Во всех договорах аренды есть пункт с таким смыслом: компания перед отъездом должна подписать у арендодателя акт осмотра и приемки помещения. Акт подтверждает, что с помещением всё в порядке и компания выполнила обязательства.

Пока нет акта, аренда действует, и за нее надо платить.

У арендодателя есть хитрости, чтобы искусственно продлевать аренду. Самые частые:

он говорит, что не может приехать на осмотр помещения, потому что в отпуске или командировке;
приезжает на осмотр, но не принимает помещение. Говорит, что здесь разруха, и пока компания не сделает ремонт, он не подпишет акт.

Компания может плюнуть и съехать: договор закончился, арендную плату она выплатила, чего еще. И здесь подвох.

«Вишневая булочка» съехала три месяца назад.

Формально арендодатель не принял помещение — значит, по документам «Булочка» всё еще снимает и должна плату за три месяца.

Либо «Булочка» сама платит аренду и просрочку за задержку денег, либо арендодатель подает в суд и получает деньги по суду.

Нет стопроцентного способа избежать искусственной задержки, но можно кое-что попробовать.

Включить в договор обязанность арендодателя принять помещение. Это сработает, если арендодатель разрешает менять договор. Обязательство арендодателя можно прописать так:

Арендодатель обязан принять у арендатора помещение по акту приема-передачи помещения.

Арендодатель не вправе уклоняться от подписания акта приема-передачи помещения, в том числе отказываться от подписания акта из-за ненадлежащего состояния помещения, переносить сроки осмотра помещения.

Если помещение находится в ненадлежащем состоянии в момент передачи, стороны фиксируют его состояние в акте осмотра помещения. Акт осмотра становится неотъемлемой частью акта приема-передачи помещения.

Если арендодатель уклоняется от подписания акта приема-передачи помещения, арендатор вправе подписать акт в одностороннем порядке. Такой акт является надлежащим и подтверждает прекращение использование помещения арендатором.

Шаг 1. Перед написанием претензии, внимательно изучите договор аренды. Укажите пункты договора, в отношении которых были допущены нарушения.
Шаг 2. Предельно ясно изложите свои требования, опирайтесь на факты.
Шаг 3. Полностью укажите всю существенную информацию.
Шаг 4. Подпишите претензию и направьте ее по адресу местонахождения арендатора.

Бизнес
Деловая переписка
Работа
Арбитражный суд
Личные
Гражданский суд

Заполните форму обратной связи. По возможности подробно простыми словами опишите ваш вопрос. Для письменного ответа укажите обратный адрес вашей электронной почты.

В течении дня юрист ответит вам на почту с разъяснением ситуации и рекомендациями что делать дальше. В окончательных рекомендациях юрист сообщит вам какие документы нужно составить и их получателей.

После получения от нашего юриста списка необходимых документов зайдите на наш бесплатный архив юридических документов и найдите вам нужный. Вставьте персональные данные, почтовые реквизиты, адрес получателя и отправляйте по назначению.

Директору ООО

от ЗАО

Претензия

по задолженности по договору аренды

Между ЗАО и ООО был заключен Договор от «08» июля 2011 г. аренды вагонов-домов (далее – «Договор»), согласно п.1.1. которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное пользование 2 (два) вагона-домика. Договор заключен сроком на два месяца до 08.09.2011 г. (п.2.1. Договора).

Согласно акту приемки-передачи от 08.07.2011 г. (приложение № 1 к Договору), подписанного сторонами, имущество было передано.

Между сторонами впоследствии было заключено Дополнительное соглашение № 1 к Договору от 08.07.2011 г., согласно которому стороны договорились считать Договор заключенным сроком на 4 (четыре) месяца до 20.12.2011 г. включительно и вступает в силу с даты его подписания Сторонами. Арендная плата за один вагон-домик установлена в размере 376,10 рублей за один вагон-домик в сутки.

На сегодняшний день сумма просрочки по Договору составляет 201 589 руб. 60 коп. за период с 21.12.2011 г. по 13.09.2012 г.

Пунктом 8.3. Договора установлено, что за несвоевременный возврат имущества Сторона, нарушившая Договор, обязана уплатить другой Стороне штраф в размере стоимости такого имущества.

Сумма штрафа составляет 91902 руб. 42 коп. за два вагона-дома.

Согласно п.9.1. Договора Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

В договоре стороны сами определяют сумму вознаграждения за нежилое помещение, квартиру или любое другое имущество, переданное во временное пользование. Арендные платежи могут вноситься ежемесячно, ежеквартально или единовременно – по выбору сторон.

Подписав договор, арендатор берет на себя обязанность вносить платежи в установленном порядке. При возникновении неплатежеспособности, он должен оповестить об этом арендодателя и просить отсрочки с последующим возвратом образовавшегося долга.

Если хозяин имущества согласится, стороны заключают дополнительное соглашение об отсрочке. Можно обойтись и без него при наличии доверительных отношений между сторонами. Однако нередки случаи, когда арендатор «молча» не платит за аренду и продолжает пользоваться имуществом либо также молча, покидает имущество. В обоих случаях у собственника появляется право на защиту своих интересов.

Условно алгоритм действий арендодателя можно разделить на следующие пункты:

подача претензии;
расторжение договора;
решение вопросов, связанных с имуществом арендатора;
обращение в суд;
реализация судебного решения.

Особенности каждого пункта рассмотрены в следующих разделах.

Арендатор не платит арендную плату: что делать, образцы претензий и исков

В теории взыскание арендной задолженности происходит легко и в приемлемые сроки. Однако на практике ситуация редко складывается «без сучка и без задоринки». Суд вместо положенных 2 месяцев может продлиться и 3, и даже 6 месяцев, если например, судья уйдет в отпуск или ответчик будет просить об отсрочке слушаний или же потребует экспертизы договора. Вариантов может быть множество.

На стадии исполнения дело, скорее всего, осложнится тем, что у арендатора нет ни постоянного дохода, ни имущества, которое можно было бы реализовать. Не исключен также исход, при котором должник согласится погашать задолженность добровольно и будет вносить минимальные платежи в течение нескольких лет.

Чтобы обезопасить себя от возможных проблем с арендатором, собственнику стоит задуматься об обеспечительном платеже. Положение о нем нужно установить в договоре. Средства обеспечительного платежа хранятся на специальном счете. Ни одна из сторон не имеет права пользоваться ими без наступления необходимых условий. За счет этих средств собственник имущества при просрочке арендатора своевременно получит причитающуюся сумму.

Укажите следующие обстоятельства и доказательства, которые их подтверждают:

заключение договора. Напишите его название, номер, дату заключения, а также приведите условия договора:

об объекте аренды, размере арендной платы и порядке уплаты арендных платежей;
о порядке возмещения арендатором расходов арендодателя на коммунальные услуги (если это предусмотрено);
о неустойке, если она предусмотрена договором ( п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Укажите пункты договора (приложения к нему), на которые вы ссылаетесь;

передача имущества арендатору. Сошлитесь на акт (иной документ), который подтверждает факт и дату передачи;
невнесение полностью или в части (несвоевременное внесение) арендной платы, коммунальных платежей. Укажите периоды просрочки.

Четко укажите, что хотите потребовать у арендатора в связи с его нарушением договора (в частности, уплатить задолженность по арендной плате), и установите срок для удовлетворения требований. Если в договоре определен срок для ответа, руководствуйтесь им при назначении срока в претензии. Укажите, что, если арендатор не исполнит ваши требования в срок, вы обратитесь в суд.

Чтобы правильно сформулировать требования, вам также нужно указать их размер. Для этого рассчитайте сумму, которую вы требуете с арендатора, и приведите расчет в претензии. Включите в него сумму долга и сумму санкций: неустойку, если она предусмотрена договором, и/или проценты на сумму долга по ст. 395 ГК РФ.

Составляем претензию по договору аренды

Рекомендуем приложить к претензии:

копию договора аренды;
копию акта приема-передачи объекта аренды;
неоплаченные счета;
документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего претензию (решение/протокол о назначении/избрании руководителя, доверенность).

Если у вас есть акты сверки расчетов, из которых видна задолженность, приложите их копии к претензии. Если арендатор частично внес арендную плату, можно приложить выписку из вашего банковского счета, подтверждающую это.

Составляя претензию, описывайте более подробно нарушенные пункты, ссылайтесь при этом на законодательные нормы. Претензия будет подтверждающим документом при написании и передаче искового заявления в судебные инстанции.

Пишите претензию в следующем порядке:

Напишите, с кем у вас заключен договор аренды. Укажите, какое имущество арендует наниматель, какие условия должен исполнять арендатор, согласно оформленному между вами договору, сделайте ссылки на статьи и законы, применимые в вашем договоре;

При неисполнении или ненадлежащем исполнении контрагентом своих обязанностей по заключенному договору, законом предусмотрено право обратиться к нему с претензией. Как правило, это последняя мера воздействия на делового партнера, чтобы разобраться “мирно”. При игнорировании требований, следующим шагом будет подача искового заявления в судебные органы.

Иногда без подачи претензии не обойтись — этого может требовать закон, как обязательный этап перед обращением в суд. Также, неизбежность этой процедуры могла быть зафиксирована сторонами в самом договоре.

Подача претензии имеет свои неоспоримые плюсы. Это дает возможность разрешить конфликт гораздо быстрее и проще, чем с применением судебных процедур. А также она может замотивировать контрагента начать наконец активные действия и быстрее принимать решения по выходу из сложившейся ситуации.

Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

Это то количество дней, которое дается контрагенту для надлежащего исполнения своих обязанностей и исправления указанных в претензии нарушений. Начало срока отсчитывается с момента вручения претензии нарушителю Этот срок устанавливается нормативами и зависит от вида правоотношений и, в целом, от претензионного процесса.

Нужно указать четкие требования, которые вы предъявляете к арендатору в связи с нарушением заключенного договора. Например, выплатить долг по арендной плате и внести неустойку. При этом написать конкретные суммы, которые следуют из приложенного расчета. Также, указать срок, когда ваше требование должно быть выполнено, с указанием санкций за неисполнение, в виде вашего обращения в суд.

Внимательно проверьте расчет долга: должны быть учтены все суммы, включая неустойки (договорную и законную) и проценты за просрочку, если они предусмотрены.

Если претензионный порядок предусмотрен законом, то обратите внимание на формулировку ваших требований. Они должны быть прописаны очень четко и отражать, что именно вы требуете для разрешения спора: суммы, периоды, сроки и санкции. Иначе суд может отказать вам из-за несоблюдения порядка выставления претензионных требований.

При расчете стоит руководствоваться теми положениями, которые отражены в вашем договоре по поводу оплаты. Стороны, как правило, сами выбирают комфортный порядок взаиморасчетов и определяют, будут ли они включать стоимость коммунальных услуг в понятие арендной платы, или это будет отдельная статья расчетов.

Если вы получали арендную плату, в состав которой уже были включены коммунальные платежи, то при выставлении требований также указывайте сумму долга общим понятием “арендная плата”, без разбивки на категории платежей.

Приведем рекомендуемый список приложений:

1. Копия договора аренды
2. Копия акта приема-передачи объекта недвижимости в аренду
3. Счета, подтверждающие наличие долга
4. Документ, на основании которого действует руководитель, подписавший претензию, либо доверенность на уполномоченное лицо
5. Расчет задолженности
6. При наличии, можно добавить акты сверки, из которых явно следует наличие задолженности

В ситуации, когда арендатор всё же проводил частичную оплату, то можно добавить выписку с вашего счета в банке, которая подтвердит этот факт.

Если при составлении претензии, учесть все важные моменты, то вы не окажетесь потом в неприятной ситуации, когда дело дойдет до суда, а в иске вам просто откажут. Необходимо выполнить главные условия, которые позволят признать процедуру претензионного порядка выполненной с соблюдением всех норм. Обращайте внимание на подробное описание требований, правильность расчетов и доказательства, в виде конкретных пунктов заключенного договора или правовых актов. Не забудьте о правильной отправке — вам понадобятся доказательства факта направления претензии адресату.