Существенное изменение условий договора аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Существенное изменение условий договора аренды». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Обычно чем больше комнат и квадратов по договору, тем больше арендная плата. Если отказаться от части помещения, плату логично пересчитать.

Ужаться в площади просто потому, что она не приносит доход, нельзя без согласия арендодателя. Избыток квадратов — это просчёт арендатора. Или тот самый предпринимательский риск.

Но есть два случая из разряда «жизнь к такому не готовила», когда арендатор может потребовать от арендодателя переподписать договор.

Арендодатель существенно нарушил договор — ч. 2 ст. 450 ГК РФ

К примеру, предприниматель снял две комнаты под учебные классы. В одной комнате не было дверей. Арендодатель обещал завтра же поставить дверь — это записали в акт приёмки. Потом снова завтра. В общем, дверь так и не сделали. Класс нельзя закрывать на время занятий. От такой комнаты арендатор может отказаться.

Обстоятельства существенно изменились — ч. 4 ст. 451 ГК РФ

Тут должно произойти что-то выходящее за пределы обычного предпринимательского риска. Это нельзя было просчитать при выборе помещения. И теперь аренда стала бесполезной или вообще убыточной.

Например, помещение взяли на пять лет под детский учебный центр. Через два года поменялся закон, и санпины к детским заведениям ужесточили. Теперь некоторые комнаты не подходят под классы. От них можно отказаться.

Условия о возможности одностороннего изменения арендной платы включается в договоры аренды достаточно часто. Такой односторонний порядок распространен, например, в договорах аренды государственного или муниципального имущества. В данном случае, в договоре, как правило, предусматривается, что об изменении арендной платы арендодатель информирует арендатора путем направления письменного уведомления.

Согласно сформированной на настоящей момент позиции судов, одностороннее изменение арендной платы следует толковать не как изменение договора аренды, а как реализацию арендатором одного из условий ранее зарегистрированного договора аренды. А поскольку реализация условия об одностороннем пересмотре арендной платы не изменяет договора аренды, то, следовательно, подписание дополнительного соглашения об изменении арендной платы и его государственная регистрация не требуются (Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2015 № 310-ЭС14-6794 по делу № А62-8257/2012; Определение Верховного Суда РФ от 22.08.2016 № 308-ЭС16-9526 по делу № А53-21597/2015; Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 № 310-ЭС16-19880 по делу № А62-9551/2015).

Необходимо, однако, учитывать ряд требований к изложению условий об одностороннем изменении размера арендной платы, соблюдение которых необходимо для признания судом данного порядка согласованным (реализация которого не требует заключения дополнительного соглашения и осуществления государственной регистрации изменений в договор аренды):

• В договоре аренды должно быть прямо прописано право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Условие о том, что стороны согласуют изменение размера арендной платы при наступлении определенных событий, не признается судами условием, наделяющим сторону договора правом требовать внесения таких изменений или вносить их в одностороннем порядке.

• В договоре аренды необходимо предусмотреть периодичность одностороннего изменения арендной платы; размер, на который она может быть изменена, или порядок его определения; а также условия для такого одностороннего изменения.

Так, например, если право на одностороннее изменение размера арендной платы возникает в связи с изменением арендной ставки, устанавливаемой нормативным актом соответствующего уполномоченного органа, то необходимо прямо указать об этом в договоре аренды.

В части регистрации изменений в договор при переходе прав и обязанностей по данному договору в результате реорганизации юридического лица можно выделить два вопроса:

• Требуется ли регистрация обременения правом аренды в пользу юридического лица, ставшего стороной договора аренды в результате реорганизации прежней стороны договора.

• Достаточно ли для регистрации изменений представить документы, подтверждающие реорганизацию прежней стороны договора аренды и возникновение ее правопреемника, или необходимо заключать соответствующее дополнительное соглашение.

По первому вопросу Верховный суд РФ выразил свое мнение в Определении от 25.07.2017 № 304-ЭС17-3429 по делу № А70-5203/2016, отменив акты судов нижестоящих инстанций, обязавших арендатора, ставшего правопреемником по договору аренды в результате реорганизации, зарегистрировать обременение объекта недвижимости правом аренды данного юридического лица. Суд также отразил в Определении, что возложение указанной обязанности на арендатора повлекло для него возникновение убытков в размере свыше 20 000 000 рублей, образовавшихся в результате уплаты пошлины.

Необходимо отметить, что по второму вопросу об обязательности заключения и предоставления для регистрации дополнительного соглашения о замене стороны договора аренды, в судебной практике нет единства мнений.

Так, например, Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении от 18.01.2017 по делу № А68-3677/2016 признал отказ Росреестра в регистрации изменений в договор аренды земельных участков, связанных с заменой арендатора на его правопреемника, возникшего в результате реорганизации прежнего арендатора, законным. Суд указал, что поскольку заявителем не было представлено дополнительное соглашение о внесении соответствующих изменений в договор аренды, то у Росреестра не было оснований для регистрации таких изменений.

Вместе с тем, существует и противоположная судебная практика.

Так, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.04.2017 по делу № А60-34773/2016 указано, что при реорганизации юридического лица в форме присоединения, а также при смене фирменного наименования юридического лица заключение дополнительных соглашений к договору аренды не требуется. При этом суд подкрепляет свою позицию ссылкой на пункт 12 «Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2016)», утвержденного Президиумом ВС РФ от 19.10.2016. В связи с этим суд признал незаконным отказ Росреестра в регистрации изменений в части наименования арендатора по причине непредставления дополнительного соглашения к договору аренды.

Остановимся на вопросе о правомерности регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, если на момент обращения с соответствующим заявлением срок аренды и (или) срок действия договора истек.

По мнению Росреестра, регистрация изменений к договору аренды в данном случае является неправомерной. Суды, однако, придерживаются противоположной позиции, согласно которой истечение указанного в договоре срока само по себе не является препятствием для государственной регистрации представленного дополнительного соглашения, поскольку из положений статей 450, 452, 610, 621 Гражданского кодекса РФ не следует невозможность изменения по соглашению сторон условий договора аренды, возобновленного по истечении определенного с нем срока (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.2017 по делу № А56-52192/2016; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2017 по делу № А21-5227/2016).

Таким образом, с учетом рассмотренных в настоящей статье вопросов, рекомендуем сторонам договора аренды при принятии решения касательно регистрации изменений договора аренды учитывать описанные выше подходы судов.

• Недвижимость. Земля. Строительство

Арендатору: когда можно изменить договор аренды, чтобы платить меньше

• Собственникам компаний

Скачать файл

Файл добавлен	05.09.2018
Презентация	.pdf (441 Кб)

Условия соглашения по своей важности можно разделить на три группы:

• обычные;
• случайные;
• существенные;

К обычным относятся те, что встречаются в большинстве договоров подобного типа. Если их не включить в документ, к спорным правоотношениям будут применяться положения Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Случайные условия стороны включают в договор по своему усмотрению. На заключение соглашения обычные и случайные условия не влияют.

В зависимости от вида соглашения, которое стороны собираются заключить, существенные положения могут существенно различаться.

Различают три вида:

• предмет — в договоре стороны должны четко и недвусмысленно описать его. То есть в соглашении аренды необходимо указать, какое именно имущество арендуется. Если такое условие не согласовано, становится непонятным, какие именно правоотношения необходимо регулировать;
• условия, на которые прямо указывает ГК РФ. Они различаются для определенных видов договоров. Группа, как правило, четко определена в законе. Например, в соглашении поставки необходимо согласовать срок поставки (ст. 314 ГК РФ);
• условия, по отношению к которым одна из сторон делает заявления о том, что они являются существенными. Сами по себе такие положения к существенным не относятся. Но если в отношении них стороны не договорились, то впоследствии договор может быть признан незаключенным в судебном порядке.

Оно является основанием для привлечения сторон к ответственности. При этом не имеет значения, какие именно из условий нарушено, — существенное, обычное или случайное. На меру ответственности это не влияет.

Данное положение изложено в ч. 1 ст. 393 ГК РФ, в соответствии с которой должник обязан возместить кредитору убытки, которые ему причинены ненадлежащим исполнением обязательства.

Для привлечения к ответственности не важно, нарушение каких условий произошло.

Действует основной принцип договорного права — нарушил договор плати.

Какие условия договора аренды являются существенными

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

• при установлении в тексте договора срока его действия;
• при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
• при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

1. Общим основанием изменения или расторжения договора по решению суда является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 комментируемой статьи).

Комментируемая статья является отражением доктрины clausula rebus sic stantibus (оговорка о неизменности обстоятельств), известной иностранным правопорядкам и мировой торговой практике (см., например: ст. ст. 6.2.1 — 6.2.3 Принципов международных коммерческих договоров УНИДРУА, ст. 6:111 Принципов Европейского договорного права, § 313 ГГУ).

2. Изменившиеся обстоятельства охватывают прежде всего случаи нарушения эквивалентности взаимных предоставлений. Так, существенное изменение конъюнктуры рынка, введение дополнительных налогов (пошлин) либо резкое падение стоимости валюты могут внести явный дисбаланс между договорными обязательствами сторон. Категория изменившихся обстоятельств включает также и случаи отпадения цели договора для одной или обеих сторон (например, аренды помещений для определенной профессиональной деятельности, осуществление которой оказывается впоследствии невозможным из-за введенного запрета). Во всех указанных ситуациях неуклонное исполнение договорных обязательств для одной из сторон явилось бы чрезвычайно обременительным и привело бы к последствиям, не совместимым с правом и справедливостью.

3. Стороны могут достичь соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его прекращении. Если же стороны не пришли к подобному соглашению, заинтересованная сторона вправе потребовать по суду изменения (расторжения) договора.

Пункт 2 комментируемой статьи связывает возможность удовлетворения такого иска с одновременным наличием четырех условий.

Во-первых, в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, т.е. стороны этого не предвидели и не могли предвидеть. Во-вторых, изменение обстоятельств вызвано причинами объективного характера, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. В-третьих, исполнение договора без изменения его условий существенно нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В-четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Бремя доказывания существенности изменения обстоятельств лежит на стороне, заявившей соответствующие требования. Следует отметить, что доказывание наличия всей совокупности указанных условий является достаточно затруднительным, а потому случаи удовлетворения судами подобных требований единичны (подробнее см.: Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, части первой / Под ред. В.А. Белова. М., 2008. С. 1144 — 1151 (автор комментария — Р.А. Бевзенко)).

4. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает последствия расторжения договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств. Данная норма является специальной по отношению к общим правилам ст. 453 ГК (см. коммент. к ней) о последствиях прекращения договора и, как следствие, исключает применение последних.

5. В исключительных случаях существенное изменение обстоятельств может явиться основанием для вынесения судом решения не о расторжении, а об изменении договора. К их числу п. 4 комментируемой статьи относит ситуации, при которых расторжение договора противоречит общественным интересам либо влечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Определение Верховного Суда РФ от 12.04.2019 N 305-ЭС19-3932 по делу N А40-100254/2017

Исследовав и оценив в совокупности и взаимной связи представленные в дело доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, придя к выводу доказанности истцом факта оказания услуг ответчику в спорный период времени и наличия у ответчика задолженности по оплате этих услуг в заявленном размере, руководствуясь положениями статей 309, 310, 450, 451, 779, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), суд первой инстанции удовлетворил иск в полном объеме.

Определение Верховного Суда РФ от 14.08.2019 N 302-ЭС19-12563 по делу N А69-1694/2018

Принимая обжалуемые судебные акты, суды руководствовались статьями 309, 310, 450, 451, 525, 526, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» и исходили из необоснованности и недоказанности исковых требований.

Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.07.2019 N 32-АПА19-7

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28 ноября 2018 года расторгнут договор аренды земельного участка от 4 октября 2000 года N 3287, при этом судом установлено, что арендуемый обществом с ограниченной ответственностью «Рекламный мир» земельный участок находится в границах территории объекта культурного наследия «Дворец культуры «Россия», 1959 г.», на которой оспариваемым по настоящему административному делу приказом установлен запрет на размещение объектов некапитального строительства, нестационарных торговых объектов: павильонов, ларьков, киосков и автолавок; размещение рекламных конструкций, искажающих восприятие объекта культурного наследия; устройство стоянок грузового автомобильного транспорта и спецтехники, кроме транспорта, участвующего в техническом обслуживании здания объекта культурного наследия. Основанием для расторжения договора аренды явилось существенное изменение обстоятельств (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации), выразившееся в невозможности осуществления деятельности по организации ярмарок на арендуемом земельном участке.

Определение Верховного Суда РФ от 11.10.2019 N 303-ЭС19-18523 по делу N А04-7898/2018

Отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований, суды руководствовались статьями 422, 450, 451, 763, 767 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 9 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» и исходили из того, что цена заключенного между сторонами спора государственного контракта является твердой, заключая его, общество согласилось с содержащимися в нем условиями, в связи с чем обоснованно пришли к выводу об отсутствии оснований для изменения контракта в части применения коэффициента зимнего удорожания, индекса пересчета в цены 2011 года, влекущих увеличение цены контракта и возникновение у ответчика задолженности.

В чем правовой смысл ст. 451 ГК РФ?

Мировая пандемия коронавируса добралась и до России. Нет ничего важнее здоровья и человеческой жизни, но как бы этого не хотелось, не получится просто отсидеться дома, выйти через месяц и вернуться в прежний мир с его чуть менее важными проблемами, чем борьба с вирусом. А проблем таких будет (и они уже есть) очень много.

Предпринимателей интересует, как быть с обязательствами, которые они просто не в состоянии выполнить из-за распространения инфекции, а если и в состоянии – то только с очень большими потерями. Большинство действительно стали или станут заложниками этой трудной ситуации, но очевидно найдутся и те, кто попытается использовать общемировую проблему, чтобы скрыть за ней свое нежелание исполнять соглашения. Как защитить свои интересы и при этом не позволить недобросовестным контрагентам нажиться на ваших проблемах?

В Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) есть статья 451, которая предусматривает возможность изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Попробуем разобраться, может ли пандемия коронавируса стать основанием для применения этой статьи.

Статья 451 ГК РФ предполагает, что изменить или расторгнуть договор можно если обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, изменились настолько, что если бы стороны могли это предвидеть, то они вообще не заключили бы договор или заключили бы на совершенно других условиях.

Если стороны не договорятся изменить договор, то придется идти в суд. Суд при рассмотрении такого спора предложит заинтересованной стороне доказать, что одновременно соблюдаются следующие условия:

• в момент заключения договора стороны не могли предположить, что обстоятельства настолько изменятся;
• к изменению обстоятельств привели такие причины, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть при всей своей заботливости и осмотрительности, которую она должна была проявить;
• исполнение договора на прежних условиях причинит заинтересованной стороне значительный ущерб;
• обычаи или сам договор не предполагают, что заинтересованная сторона должна нести риск изменения обстоятельств.

Таким образом, если стороны прямо не предусмотрели в договоре невозможность его изменения или расторжения в связи с существенным изменением обстоятельств, это можно сделать, если получится установить наличие перечисленных выше условий. Статья 451 ГК РФ предусматривает и возможность договориться о её применении в ином виде, т.е. стороны могут определить, какие обстоятельства могут или не могут стать основанием для изменения или расторжения, определить порядок изменения или расторжения и т.д.

Изменения обстоятельств могут быть самыми разными:

• после заключения договора издержки на его исполнение возрастают настолько, что такое исполнение будет убыточным;
• отпала цель, для которой сторона заключала договор;
• существенное изменение регулирования деятельности, в которой работает сторона: повышение налогов, лицензирование и т.п.

.

Российские суды очень осторожны в применении статьи 451 ГК РФ. Как правило, те истцы, которые настаивают на изменении или расторжении договора из-за экономических проблем, финансового кризиса или инфляции, натыкаются на доводы о том, что разумный предприниматель мог и должен был предвидеть подобные изменения при заключении договора. Поэтому при рассмотрении подобных исков будет необходимо доказать причинно-следственную связь между последствиями распространения коронавируса и непомерным увеличением издержек истца на исполнение договорных обязательств.

Из анализа арбитражной практики можно сделать вывод, что суды в основном удовлетворяют требования об изменении или расторжении договора, применяя статью 451 ГК РФ, в очевидных случаях, когда иное решение выглядело бы странно:

• Суд удовлетворил требование о расторжении договора аренды в связи с пожаром в арендуемом помещении и, соответственно, утратой арендованного имущества (решение Арбитражного суда города Москвы по делу № №А41-6248/20 от 20.03.2020);
• Суд изменил условия контракта в связи с тем, что ответчик внес недостоверную информацию в условия в одно из приложений к контракту. Суд применил п. 4 ст. 451 ГК РФ (решение Арбитражного суда Алтайского края от 19.02.2020 по делу № А03-20355/2019);
• Суд удовлетворил иск о расторжении договора аренды земельного участка, т.к. здание для эксплуатации которого предоставили участок, перестало существовать. (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.11.2019 по делу № А67-7124/2018).

Часто суды, удовлетворяя требования о расторжении договора по другим основаниям (например, на основании ст. 450 ГК РФ – при существенном нарушении договора другой стороной), в мотивировочной части ссылаются еще и на ст. 451 ГК РФ. Непонятно, для чего это делать, ведь когда дело касается именно этой статьи, о ненадлежащем исполнении никто не заявляет. Примеры таких судебных актов:

• Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19.03.2020 по делу № А12-1977/2020;
• Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.03.2020 по делу № А40-246993/19-114-757;
• Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 13.03.2020 по делу № А47-15727/2019.

.

После изучения подобных дел складывается ощущение, что суды не совсем понимают, когда нужно применять статью 451 ГК РФ. В указанных решениях на неё ссылаются в довесок к пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ. В итоге получается обманчивая статистика: суды как будто бы применяют ст. 451 ГК РФ, но на самом деле основанием для расторжения становится существенное нарушение договора.

По общему правилу, сформулированному в п.3 ст.401 ГК РФ, лицо освобождается от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (в обиходе — “форс-мажор”).

Ограничения, предусмотренные РПГ, безусловно могут подпадать под понятие “непреодолимая сила”. Но не во всех случаях.

В каждом конкретном казусе необходимо выяснять, как соответствующие ограничения повлияли на невозможность исполнения конкретного обязательства.

Если, например, из-за запрета на проведение массовых мероприятий исполнитель не провел концерт, то это форс-мажор. А если поставщик не поставил товар из-за запрета на авиаперевозки при наличии возможности поставки иными видами транспорта, то это не форс-мажор.

Всегда следует задаваться вопросом — мог ли должник исполнить обязательство?

Закон прямо указывает на то, что нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств, не является форс-мажором (п.3 ст.401 ГК РФ).

То есть, собственник торгового центра, допустивший просрочку по кредиту, формально не может ссылаться на то, что его торговый центр был закрыт в рамках РПГ, он не получал арендный доход и у него нет денег для погашения кредита.

Хотя в данной чрезвычайной ситуации высока вероятность того, что суды отступят от этого правила и станут признавать форс-мажором ситуации, когда отсутствие денег стало следствием ограничительных мер, введенных в рамках РПГ.

В любом случае надо понимать, что форс-мажор освобождает только от ответственности за неисполнение обязательства (неустойка, убытки), но не освобождает от самого обязательства, которое может быть исполнено позже.

Также важно исполнять предусмотренные договором процедуры, связанные с возникновением ситуации непреодолимой силы (своевременно направить кредитору уведомление о форс-мажоре и т.п.).

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Большинство договоров являются двусторонне обязывающими, синаллагматическими (купля-продажа, подряд, аренда и т.д.). Вытекающие из них обязательства являются встречными (товар передается в обмен на деньги).

В ст.328 ГК РФ закреплено важное правило: “В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков”.

Иначе говоря, “нет денег — нет стульев”.

Если, например, арендатор помещения в торговом центре видит, что торговый центр будет закрыт из-за введения РПГ, то он вправе приостановить внесение авансового арендного платежа, предусмотренного договором.

В ряде случаев закон позволяет изменить или расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств (ст.451 ГК РФ).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Для многих лиц пандемия коронавируса стала таким существенным изменением обстоятельств, которое позволяет выйти из договора.

Например, турагентство, чья деятельность фактически парализована вследствие введения РПГ, может потребовать досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения.

Важно помнить, что расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств происходит в судебном порядке. Суд же определит и последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Договор будет считаться расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда.

В случае неравноценности произведенных до расторжения договора взаимных исполнений обогатившаяся сторона должна будет возместить другой стороне соответствующую компенсацию по правилам о неосновательном обогащении (п.4 ст.453 ГК РФ).

Надо отметить, что до недавнего времени суды крайне неохотно вторгались в договорные отношения сторон и расторгали (а тем более изменяли) договоры в связи с существенным изменением обстоятельств. В частности, суды не признают в качестве существенного изменения обстоятельств девальвацию национальной валюты, ухудшение финансового состояния стороны договора, финансовый кризис.

Статья 416 ГК РФ говорит о том, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

А в ст.417 ГК РФ сказано,что если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

В данных случаях должник освобождается именно от обязательства, а не только от ответственности, как предусмотрено ст.401 ГК РФ. Однако это не означает отсутствие у должника обязанности вернуть излишне полученное по правилам о неосновательном обогащении (например, неотработанный аванс).

Вместе с тем, следует учитывать, что РПГ предполагает лишь временный запрет на определенные виды деятельности. После прекращения РПГ большинство обязательств может быть исполнено.

Поэтому в случае пандемии на основании данных статей обязательство может быть прекращено лишь в тех случаях, когда вследствие введения РПГ оно не может быть исполнено не только в период РПГ, но и после его истечения. В иных случаях можно говорить только о частичном прекращении обязательства в период действия РПГ.

Изменение условий договора аренды помещения после подписания

Все вышесказанное полностью применимо к договорам аренды. Форс-мажор освобождает арендатора от неустойки за просрочку внесения арендной платы. Непредоставление арендодателем возможности пользоваться арендованным имуществом позволяет арендатору приостановить исполнение своего встречного обязательства по уплате арендных платежей. Произошедшее в результате пандемии существенное изменение обстоятельств позволяет досрочно расторгнуть договор аренды или изменить его.

Но существуют и особенности, присущие только арендным отношениям.

Так, в п.4 ст.614 ГК РФ предусмотрено право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (а за распространение коронавируса и введение РПГ арендатор конечно не отвечает), условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились.

Судебная практика выработала правовую позицию, согласно которой арендодатель должен не просто передать помещение арендатору, он должен обеспечить арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением в течение всего срока действия договора аренды.

Так, в Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 8.12.2014 по делу N 302-ЭС14-735 указано, что “основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением … Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы”.

Причем в данном конкретном деле суд посчитал, что арендодатель теряет право на получение арендной платы, даже если невозможность использования арендованного имущества возникла по независящим от арендодателя обстоятельствам (в данном казусе третье лицо не давало пользоваться помещением).

Данное дело вошло в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2015), поэтому оно имеет достаточно серьезный вес и прецедентную силу. Кроме того, соответствующая правовая позиция была многократно воспроизведена в последующей судебной практике.

Следуя этой логике, арендатор помещения, сданного в аренду специально для размещения ресторана, в период действия РПГ, запрещающего деятельность ресторанов, вообще не должен платить арендную плату (если, конечно, ресторан не продолжил работу в режиме доставки еды на дом). Арендодатель не обеспечил арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением.

Если же помещение свободного назначения и в договоре аренды не указано по какому конкретному назначению оно будет использоваться, то доказать, что арендодатель не обеспечил арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением, будет сложно. Вряд ли арендодатель должен нести риски, связанные с тем, какой вид деятельности выберет арендатор.

Это общий подход к арендным отношениям на текущий момент. Однако, в связи с коронавирусной пандемией законодатель решил установить особые правила взаимоотношений между арендаторами и арендодателями.

Были приняты Закон от 1.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и Постановление Правительства РФ от 3.04.2020 N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».

Согласно данным нормативным актам некоторые арендаторы получают право на отсрочку уплаты арендной платы и на уменьшение ее размера.

Рассмотрим эти специальные правила подробнее.

Право требовать уменьшения арендной платы предусмотрено пунктом 3 ст.19 ФЗ №98-ФЗ. Его следует рассматривать как частный случай изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст.451 ГК РФ).

Это право предоставляется только тем арендаторам, которые не могли использовать недвижимое имущество в связи с введением РПГ, и распространяется на арендную плату за период 2020 года. На движимое имущество данное право не распространяется.

Закон не определяет на сколько должна быть уменьшена арендная плата и может ли она быть уменьшена на 100%. Данный вопрос отдается на согласование сторон, а при недостижении такого согласия — на усмотрение суда.

Очевидно, что по аналогии с п.4 ст.614 ГК РФ арендная плата должна снижаться пропорционально тому, насколько снизилась возможность использования предмета аренды.

Существует мнение некоторых авторитетных юристов, которые слишком формально подходят к толкованию пункта 3 ст.19 ФЗ №98-ФЗ. Они говорят: “В законе написано, что арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, но не написано, что арендодатель обязан ее уменьшить. Следовательно, на требование арендатора арендодатель может ответить отказом”.

Такой формальный подход представляется неправильным. Очевидно, что законодатель, вводя данную норму, преследовал цель установить обязанность снизить арендную плату, если имуществом невозможно было пользоваться в результате введения ограничительных мер. В противном случае, данная норма теряла бы какое-либо значение.

Заключен договор аренды склада. В период действия договора аренды сменился собственник склада. Письменно (на бумаге) новый собственник нас не уведомлял об этом, только по электронной почте были пересланы сканы выписок из реестра, подтверждающие право собственности.

Новый собственник хочет изменить условия договора аренды, а мы не хотим этого. При этом договором предусмотрено, что смена собственника объекта не является основанием для прекращения настоящего договора.

Какие законодательные нормы регулируют данную ситуацию? Каким образом нам оплачивать аренду, если новый собственник уклоняется от подписания дополнительного соглашения к текущему договору о смене арендодателя и требует подписать новый договор на своих условиях? Если новый собственник ограничит нам доступ в склад и будет удерживать наше имущество, каковы должны быть наши действия?

• Сделки с криптовалютой

  127 0

  Все о договоре аренды помещения

  В соответствии с общими правилами изменения гражданско-правового договора изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом, другими законами или договором. Изменение условий договора аренды вносятся сторонами путем разработки, согласования и подписания дополнительного соглашения к договору аренды.

  По требованию одной стороны изменить договор аренды можно по решению суда если:

  • условия договора существенно нарушились другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

  “При этом под существенными условиями понимаются такие нарушения договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора”

  Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

  Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

  В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

  В случае, если сторонам необходимо уменьшить или увеличить срок действия договора аренды, можно:

  • заключить дополнительное соглашение об уменьшении или увеличении срока аренды;
  • в случае, если необходимо продлить срок действия договора аренды, можно не заключать дополнительное соглашение, а продолжать исполнять обязательства по договору аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В таком случае договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В случае, если необходимо продлить договор на определенный промежуток времени, то необходимо заключить соглашение сторон;
  • воспользоваться правом на досрочное расторжение договора аренды в случае, если контрагент нарушает условия договора (ст. 619, ст. 620 ГК РФ). Читайте статью “Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором”

  Арендодателю и арендатору при изменении срока договора аренды проще всего подписать дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении или продлении договора аренды. Но чаще всего стороны выбирают вариант пролонгации договора на прежних основаниях в силу закона без дополнительных соглашений.

  Если договор пролонгируется на неопределенное время, то государственная регистрация не требуется

  Если необходимо расторгнуть такой договор, то необходимо предупредить контрагента за три месяца, если иное не предусмотрено договором.

  В вопрос о том, как изменить договор аренды следует включить и уделить внимание изменению арендной платы, так как на практике возникает множество споров.

  По общему правилу размер платы можно изменить по соглашению сторон и не чаще, чем один раз в год. Для отдельных видов аренды период может различаться. По инициативе арендатора арендная плата может уменьшиться, если условия пользования имуществом или его состояние ухудшилось. Единственное, ухудшение должно наступить ввиду таких обстоятельств, к которым пользователь земельным участком не имеет отношения и за которые не отвечает.

  Также в договор можно включить условие об одностороннем изменении арендной платы. Но такой подход как раз и рождает споры, так как арендатор считает, что его права нарушили и обращается за защитой в судебные органы.

  Авторы выделяют различные способы защиты прав арендаторов в суде: заявление исковых требований о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы, о признании недействительной односторонней сделки – уведомления об изменении размера арендной платы, об оспаривании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы (либо о рыночной стоимости арендуемого объекта), о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в отчете независимого оценщика, и тому подобные. Истец выбирает способ защиты в зависимости от условий договора, действий арендодателя и других факторов.

  Иногда, одностороннее изменение арендной платы, предусмотренное договором, суды могут рассчитывать как злоупотребление правом. Например, если сумма платы существенно превышает средние рыночные ставки в определенной местности за соответствующий период.

  Так, в ходе дела, ответчиком не было доказано в связи с чем и по каким причинам размер рыночной арендной платы за участок по набережной Северной Двины в течение года вырос более чем в 4 раза.

  Кроме того, в материалы дела Обществом представлен отчет от 24.04.2012 N 157/12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью “Респект” (том 1, листы 28 – 51), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за участок набережной Северной Двины площадью 204 кв. м составляет 258 000 руб.

  Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции вопреки мнению подателя апелляционной жалобы пришел к правильному выводу о том, что арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил годовой размер арендной платы за аренду участка набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м непропорционально изменению средних рыночных цен.

  О том как предупредить сторону об изменении арендной платы читайте в этой статье.

  Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в части изменений условий аренды таких участков следует руководствоваться общими правилами.

  В соответствии с действующим законодательством изменение договора аренды предусмотрено двумя способами: судебный порядок и по соглашению сторон.

  Но п.4 ст.450 предусмотрено также:

  “Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором”

  Анализируя судебную практику, можно сделать вывод, что вышеуказанная норма применяется сторонами только при изменении арендной платы, при условии, что в договоре аренды стороны предусмотрели односторонний порядок изменения арендной платы.

  Существенные условия договора аренды

  • Согласование изменения договора аренды с контрагентом
  • Соблюдение формы внесения изменений в договор аренды
  • Учет существенного изменений обстоятельств
  • Определение возможности изменения отдельных условий договора аренды
  • Подтверждение полномочий на изменение договора аренды

  После достижения консенсуса и подписания договора сторонами, внешние условия часто меняются, и арендатор или арендодатель обращаются к друг другу с предложением об изменении договора аренды. Но останется ли ранее составленное соглашение в силе или потребуется заключение новой сделки? Для того чтобы вы точно знали ответ на данный вопрос, мы расскажем о 5 необходимых правилах внесения изменений в договор аренды.

  Помимо воли сторон по договору аренды, обстоятельствами, которые могут быть катализатором изменения договора аренды, являются существенные перемены внешних обстоятельств, при которых изменяемое соглашение:

  1. Было бы заключено на иных условиях.
  2. Не заключалось бы совсем.

  Важно!

  Поэтому, если цены на рынке недвижимости резко упали из-за кризиса, а вы арендуете имущество по рыночной стоимости, сформированной до наступления негативных обстоятельств, то в таком случае целесообразно и правомерно будет направить оферту арендодателю об изменении цены договора аренды.

  Обычно, предмет договора в документе определяется участниками сделки следующим образом:

  • адрес месторасположения помещения с указанием точных координат (индекс, город, район, улица, номер дома, этаж, номер кабинетов/комнат);
  • название предмета аренды (нежилой объект или его часть);
  • инвентарный/кадастровый номер объекта;
  • предназначение помещения (производство, склад, магазин, офис и т.д.);
  • метраж коммерческого помещения.

  Дополнительно в пункте 3 статьи 26 ФЗ № 122 говорится, что при сдаче в аренду зданий, сооружений, отдельных помещений или их части внутри объекта для государственной регистрации сделки арендный договор дополняется кадастровым паспортом объекта, в котором указан размер/площадь передаваемого объекта.

  Предметом аренды коммерческой недвижимости может являться:

  • помещение, находящееся в здании/сооружении;
  • части помещения, находящегося в здании/сооружении.

  Гражданским правом не устанавливается различия между зданиями и сооружениями. В реальности категорию любого объекта определяют соответствующие органы (БТИ). В последующем установленная категория должна быть закреплена в ЕГРП.

  Обратите внимание, что документ, основываясь на котором используются отдельные конструктивные элементы здания/сооружения (крыша, фасад и прочее), не является арендным договором.

  Еще одним существенным условием выступает арендная ставка – сумма, уплачиваемая арендатором за использование переданного ему объекта. Здесь участники договора практически не имеют ограничений: ими определяется сумма к оплате, схема расчетов, периодичность внесения платежей и прочие детали. Выделяется несколько вариантов определения арендной платы:

  • платеж вносится целиком за все помещение, являющееся объектом договора;
  • оплата рассчитывается из единицы площади (установленное значение, например, за кв. метр умножается на площадь помещения, являющегося предметом аренды);
  • отдельно из составляющие объекта аренды (к примеру, за кабинеты, производственные цеха – если помещений в аренде несколько).

  Что учесть бизнесу при заключении договора аренды

  Уже после подписания арендного договора возможны изменения существенных условий. Однако подобные действия имеют определенные особенности и тонкости, к которым надо отнестись очень внимательно.

  Следует понимать, что изменение существенных условий (сроки действия арендного соглашения, размер арендной платы) возможно исключительно тогда, когда стороны договора заранее оговорили подобный вариант развития событий. В других ситуациях реализовать подобные мероприятия будет нельзя.

  Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

  Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.

  Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

  Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

  Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

  Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

  Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

  Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

  При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

  Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

  В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

  • по чьей инициативе может быть расторгнут;
  • за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
  • дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

  Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

  Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

  Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

  Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

  При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

  Если же говорить конкретно о договоре, по которому арендуется или берётся в наём квартира, то вот перечень существенных именно для этого типа договоров условий.

  Предметом договора считается та совокупность прав и обязанностей, которая ложится по сделке на обе стороны. Применительно к аренде или найму для жилого помещения она включает в себя:

  • Для наймо- или арендодателя – обязанность передать квартиру в пользование для проживания и право требовать за это плату (иначе речь будет идти о другом договоре – безвозмездного пользования).
  • Для арендатора или нанимателя – обязанность производить оплату за проживание и право пользоваться помещением в течение того времени, пока действует договор.

  Условиями конкретной сделки могут быть предусмотрены дополнительные права и обязанности, но именно эти выражают основные черты как аренды, так и найма.

  Определяя условия, на которых наниматель или арендатор может использовать жильё, Гражданский кодекс делает отсылку к жилищному законодательству, частично дублируя его нормы. В частности:

  • Организации, заключившие договор аренды квартир, должны их использовать только для проживания людей, а не в каких-то иных целях (как склады, офисы, мастерские и т. д.).
  • Также и наниматель должен использовать квартиру лишь для проживания, не допуская ни её порчи, ни самовольной перепланировки.

  Таким образом, нормы законодательства устанавливают, что в договорах, связанных с платным пользованием чужими квартирами могут быть условия разных видов. Если нет существенных условий – то договор либо вообще не заключён, либо есть серьёзное нарушение закона. Но если нет других оговоренных моментов, стороны будут просто руководствоваться тем, что сказано в ГК и ЖК РФ.

  Любое арендное соглашение должно содержать в себе описание конкретного вида имущества. Данное требование указано в статье номер 607 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В случае если у объекта недвижимости отсутствует кадастровый номер (например, пользователь взял в аренду какую-то часть комнаты, коридора и пр.), то договор аренды составляется на 11 месяцев с дальнейшим правом его продления.

  В контракте желательно указать, сколько квадратных метров будет передано во временное пользование и если есть возможность, то приложить чертёж с этими сведениями. Но есть моменты, которые обязательно нужно отразить в соглашении:

  • Адрес объекта.
  • Местоположение (город и район).
  • Номер этажа (если он есть).
  • Коммунальные условия: наличие или отсутствие.

  По закону, существует только два таких условия:

  1. Объект договора (конкретное название).
  2. Плата за аренду имущества.

  Участники контракта могут при желании внести самостоятельно другие существенные условия в отношении любого имущества. Контракт в этом случае оформляется в письменном виде с указанием всех личных сведений о его сторонах и иметь подписи и (или печать). Если в соглашении не указан объект аренды, то оно считается недействительным. Признать его таковым может любая сторона договора.

  Одно из существенных условий контракта — указать точное название сдаваемого в аренду имущества. Гражданский Кодекс Российской Федерации делает также акцент на важном свойстве имущества — непотребляемость, то есть в процессе пользования объекты не должны терять свой первоначальный вид (и другие важные характеристики).

  В аренду нельзя взять те объекты, которые со временем теряют своё количество или качество.

  В контракте нужно указать:

  • Точный адрес имущества.
  • Количество квадратных метров.
  • Вид (жилое или нежилое помещение).
  • Для каких целей объект будет использоваться (магазин, складское помещение и прочее).
  • Этаж (если помещение находится в многоэтажном здании и сумма арендной платы будет зависеть от этажа).

  Если собственник не планирует сдавать своё имущество третьим лицам через арендатора, то это обязательно нужно прописать в контракте. А также прописать сумму штрафа, если тот нарушит условия.

  Тут нужно уточнить:

  • Сумма взноса.
  • Интервал взноса.
  • Каким образом будет происходить оплата (наличными, безналичными и пр.).

  Безналичный расчёт будет оптимальным для организаций. Если соглашение заключено между физическим и юридическим лицом, то тут может быть вариант наличной платы через кассу организации. Очень важно предусмотреть, как будет арендатор платить за имущество:

  • Вносить плату сразу одной суммой.
  • Вносить плату за каждый квадратный метр, который он использует.
  • Вносить плату за каждое помещение, если он использует несколько.

  Помимо этого, существенными условиями могут быть признаны следующие моменты:

  1. Будет ли оплачивать арендатор коммунальные услуги.
  2. Возможность проведения пользователем небольшого или капительного ремонта.
  3. Сможет ли арендатор вносить изменения в существующий конструктив помещения и каким образом это компенсируется.

  Этот пункт не относится к существенным условиям договора. Если соглашение заключается более, чем на один год, то его нужно зарегистрировать у государства. В этом случае оно будет считаться заключённым именно с даты регистрации, а не с момента его подписания.

  В контракте может отсутствовать пункт о его действии. Тогда он считается бессрочным, но здесь крайне важно указать условия, при которых его можно расторгнуть.

  Бессрочный договор не нужно регистрировать в государственных органах.
  Условия расторжения бессрочного соглашения:

  • Кто может быть инициатором расторжения.
  • Период, в течение которого необходимо предупредить о расторжении.
  • Иные условия.
  
  

  Похожие записи:

  • Список получивших квоту на рвп 2021 москва
  • Сверхнорматив в 2021 г кто должен оплачивать
  • Можно ли отозвать электронный больничный