Договор аренды здания с правом выкупа
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды здания с правом выкупа». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Под арендой жилья с правом выкупа понимается сделка, дающая жильцам право приобрести квартиру после истечения договора. После того, как жильцы выплатят последний платеж аренды, квартира переходит в их собственность. Процесс передачи прав собственности должен быть подтвержден правильно составленным актом.
Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:
В договоре аренды в обязательно порядке должны быть указаны условия выкупа. Необходимо также прописать условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора. Как правило, это происходит:
- после завершения срока аренды (обычно она бывает от 1 года до 3 лет), который указан в договоре;
- до того, как закончился срок аренды, но при внесении жильцами всей стоимости квартиры, указанной в договоре.
В третьем варианте консолидированы два предыдущих: квартира может перейти в собственность после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.
Аренда с правом выкупа
Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп.
Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.
После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.
Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку. Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке.
До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя. Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
Условия договора аренды с правом выкупа
Договор купли-продажи выступает приложением к соглашению об аренде квартиры с последующим выкупом. Окончательная сумма сделки должна быть прописана в документе. То есть, есть некий предел, при достижении которого владелец объекта недвижимости должен передать вещное право на него в законном порядке. Если выкупная стоимость не будет прописана, вся суть операции для нанимателя теряется.
Все условия будущей сделки должны быть обговорены между сторонами до подписания соглашений. ДКП может содержать в себе дополнительные условия, которые стороны обязаны соблюдать. Поэтому он может выступать в качестве приложения.
Обязательно наличие условий, при которых аренда дома с последующим выкупом может не состояться. К таковым можно отнести:
- действия третьих лиц, направленные на намеренное ухудшение состояния объекта сделки и уменьшение его стоимости;
- несвоевременное оповещение лиц, имеющих преимущественное право на выкуп, о предстоящей сделке.
Образец договора аренды с последующим выкупом
Чтобы сотрудничество сторон аренды прошло без конфликтов, нужно правильно составить договор. Нужно прописать:
- сведения об обеих сторонах – полностью ФИО, гражданство, паспортные данные, место и дата рождения, контактную информацию;
- описание объекта сделки – жилое/нежилое помещение, его площадь, этажность, точный адрес, кадастровый номер, наличие/отсутствие перепланировки, реквизиты выписки ЕГРН, прочие сведения об объекте недвижимости;
- срок действия договора;
- права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу и предмету сделки;
- если есть прописанные граждане, то их данные нужно изложить;
- гарантии, которые дает собственник объекта своему нанимателю перед подписанием соглашения. Например, что объект освобождён от претензий со стороны третьих лиц;
- сведения о выкупной цене, об арендных платежах, о периодичности их внесения, способ передачи (наличными или безналичным способом);
- обязанность по заключению ДКП в конкретный срок при соблюдении обеими сторонами условий соглашения;
- порядок разрешения спорных ситуаций;
- реквизиты каждой стороны, их подписи и расшифровки;
- дата подписания.
Что писать в договоре аренды с правом последующего выкупа
Чтобы снизить риски для сторон сделки, нужно правильно составить договор и учесть ответственность сторон при нарушении оговоренных условий.
Преамбула
В этой части договора пишут:
— название сделки;
— место заключения договора и дату, на которую он подписан;
— ФИО сторон сделки или название компании, если одной из сторон договора выступает физическое или юридическое лицо.
Кроме информации о сторонах сделки, описывают предмет соглашения. Нужно написать данные недвижимости так, чтобы можно было ее точно идентифицировать. Указывают:
— название объекта – дом, квартира, комната. Описывают ее состояние – жилое, нежилое;
— общую площадь;
— этажность;
— количество комнат;
— кадастровый номер;
— адрес;
— кто по документам является собственником объекта;
Дополнительно пишут:
— перечень документов, который прилагается к заключаемому договору;
— срок аренды.
Размер выкупной цены и арендной платы
Выкупная цена может входить в арендную плату или перечисляться отдельно — закон позволяет использовать любой из таких вариантов. Но если выкупной цены не будет указано в договоре, по решению суда его могут признать незаключенным. В таком случае арендатор не сможет требовать от собственника квартиры передачи недвижимости в право собственности. Если часть средств или все деньги передавались в счет арендной платы, эту сумму нельзя будет вернуть.
В договоре прописывают сумму арендных выплат, их периодичность и порядок проведения расчетов по договору. Нужно указать число, до которого арендатор должен ежемесячно перечислить необходимую сумму средств.
Стороны согласовывают и указывают в договоре то, каким образом будут передаваться деньги. Это может быть наличный или безналичный расчет. Безналичный расчет в таких сделках предпочтительнее. Так сторонам при необходимости будет легко доказать, что требуемые суммы переводились, если возникнет спор по такому вопросу.
При каждом переводе денег лучше указывать назначение платежа — арендная плата или часть выкупной стоимости по договору с указанием его номера.
В договоре нужно написать:
— общий размер выкупной цены;
— входит ли арендная плата в счет погашения выкупной цены;
— какую сумму обеспечительного платежа вносит арендатор в момент первого платежа и как она возвращается. По желанию сторон обеспечительный платеж может быть засчитан в счет последних платежей для полного перечисления выкупной стоимости за объект.
— в какой момент арендуемый объект переходит в собственность арендатора. Обычно определяют, что это происходит после того, как арендатор полностью выплачивает выкупную цену.
Обязанности сторон
Арендодатель обязуется:
— передать жилье в течение определенного срока в пользование арендатору после подписания договора. Срок дополнительно согласовывается между арендатором и арендодателем;
— не препятствовать арендатору в пользовании квартирой.
Арендатор обязуется:
— перечислять арендную плату в соответствии с суммой и сроками, прописанными в договоре;
— поддерживать квартиру в надлежащем состоянии;
— использовать объект только по назначению, прописанному в договоре.
Ответственность сторон
В этой части договора обговаривают ситуации, при наступлении которых стороны договора несут материальную ответственность. Например, арендатор может нести ответственность за:
— ущерб, причиненный объекту;
— просрочку в перечислении платежей.
Дополнительные условия договора
Это может быть:
— порядок расторжения договора;
— порядок продления договора;
— порядок разрешения споров;
— порядок разрешения форс-мажорных ситуаций.
В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом?
Владельцу выгодно сдать свою квартиру в аренду с последующим выкупом, если недвижимость обладает низкой ликвидностью, но при этом не хочется значительно снижать цену. Например, если квартира находится в отдаленном районе города, расположена на первом этаже жилого дома или продавцу необходимо срочно переехать в другой город, но нет времени на поиск покупателя для продажи жилья по рыночной стоимости.
Для покупателя квартиры аренда с правом выкупа может стать выходом из ситуации, когда нет возможности купить квартиру за собственные средства или приобрести ее в ипотеку.
К таким категориям чаще всего относятся:
- Граждане, имеющие стабильный, но не подтвержденный доход;
- Заемщики с плохой кредитной историей;
- Пенсионеры, которым банк готов выдать кредит только на короткий срок;
- Граждане, состоящие в очереди на жилищную субсидию, условием которой является отсутствие собственного жилья на момент ее получения.
Что это за сделка, как регулируется законодательством?
Аренда с последующим правом выкупа представляет собой сделку, при которой собственник имущества передает его во временное пользование за определенную плату арендатору с последующим переходом к нему прав собственности на это имущество.
В роли арендодателя в такой сделке выступает собственник недвижимости, он же является и продавцом. Арендатором является третье лицо, с которым собственник заключил соглашение. В дальнейшем арендатор становится покупателем имущества.
Переход права собственности на нежилое помещение третьему лицу происходит после оплаты арендатором определенной суммы или же по прошествии установленного в соглашении срока.
Возможность проведения такой сделки указана в ст. 624 ГК РФ. Арендатор может стать собственником помещения, если условие о последующем выкупе имущества прописано в соглашении между сторонами. Если стороны договорились о выкупе недвижимости уже после заключения договора аренды, они могут составить дополнительное письменное соглашение и указать в нем условия сделки.
Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица
Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается, если собственник планирует продавать квадратные метры, например, с целью расширения, при отъезде в длительную командировку или при переезде в другой регион (город).
У арендатора в этом случае есть возможность примериться к квартире, оценить удобство проживания, звукоизоляцию дома, инфраструктуру района и иные параметры, определяющие комфорт.
Чтобы впоследствии не оказалось, что договор аренды признан недействительным или ничтожным, необходимо выполнение следующих условий:
- квартира соответствует критериям жилого фонда. Дом не предназначен на снос, не признан аварийным;
- определен конкретный человек, обозначаемый в договоре в качестве арендодателя. Супруг/супруга обязательно подписывают согласие на аренду квартиры с последующим выкупом. Если среди совладельцев значатся несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение от органов опеки.
Аренда с правом выкупа недвижимости часто сравнивается с лизингом. Между этими сделками имеются определенные отличия:
- во время лизинга отсутствуют ограничения при выборе арендуемого жилья, поэтому арендатор подбирает объект, после чего лизингодатель покупает его у владельца и предоставляет в финансовую аренду, а при стандартной аренде оформляется жилье, находящееся в собственности у человека, поэтому ограничивается выбор объекта;
- в лизинге участвует три стороны, а при аренде напрямую формируется договор между двумя участниками;
- во время составления соглашения лизинга имеется возможность у клиента выкупить недвижимость, а при арендном контракте это возможно только при наличии соответствующего пункта.
Многих людей и компаний интересует аренда с правом выкупа коммерческой недвижимости. При таких условиях предприниматели могут проверить, является ли выбранное место удобным для работы и клиентов. Если деятельность является эффективной, то принимается решение о выкупе объекта.
Договор найма квартиры с правом выкупа
Тип документа: Договор аренды жилого помещения
Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.
Размер файла документа: 20,1 кб
Соглашение по договору найма заключается между нанимателем и наймодателем. В первом случае он представляет собой совершеннолетнего гражданина, который берет в наймы жилье на временное пользование, а вот наниматель – является стороной, которая непосредственно владеет недвижимым имуществом на законном основании.
В договоре аренды прописываются все нюансы будущей сделки. К ним относятся:
- точный адрес, по которому расположен дом или квартира;
- размеры полезной и жилой площади;
- количество комнат;
- рыночная стоимость помещения, согласно надлежащему документальному подтверждению;
- срок действия данного договора и самой аренды.
Помимо этого, обе стороны имеют определенные права и обязанности, которые четко указаны в условиях соглашения. Эти пункты выполняются в обязательном порядке.
Основой правового регулирования арендных отношений, включая договор с последующим выкупом, являются следующие нормативные акты:
- Гражданский кодекс – главным образом речь идет о главе 34, в которой подробно расписаны основные характеристики и особенности договора аренды. Кроме того, если подобное соглашение заключается между физическими лицами, то такие правоотношения будут попадать под действие главы 35 (наем жилого помещения).
- Закон РФ «О государственной регистрации недвижимости» — данный законодательный акт включает в себя особенности процедуры государственной регистрации сделок с недвижимостью, включая аренду квартиры с последующим выкупом.
Главной особенностью договора является то, что он сочетает в себе элементы обычной аренды и сделки купли-продажи. Порядок оформления состоит из двух действий: составление договора и регистрация жилья в собственность по окончанию выплат.